县友谊广场的房地产开发建设项目可行性研究报告（完整版）

1、xx县友谊广的房地开发建设5目XX县友谊广场的房地产开发建设项目可行性研究报告1目 录第一章总论（1）第二章项目建设必要性与可行性（4）第三章项目市场调查分析（10）第四章场址主要建设条件（32）第五章工程设计方案（34）第六章节能与节水（47）第七章环境影响评价（49）第八章组织机构与人力资源配臵 （53）第九章质量保证体系及工程招投标方案（56）第十章项目实施进度（59）第十一章投资估算与资金筹措（60）第十二章 财务评价（63）第十三章社会评价（68）第十四章 风险分析（70）第十五章可行性研究结论（74）附件及附图xx县友谊广的房地开发建设5目第一章总论第一节项目概况一、项目名称：*县

2、友谊广场房地产开发项目二、建设单位：江西*实业有限公司三、法人代表：*江西*实业有限公司注册资金200万美元，具有房地产开发二级资质， 是江西省最具实力的台资投资企业之一，主要从事房地产的投资开发、物 业管理、装饰装潢业务，2002年被评为“江西省先进房地产开发企业”。四、建设地址：*县工农兵大道五、建设性质：新建2 2六、建设规模：总建筑面积：66780m,其中：住宅共364户38902.90m、22商业建筑面积19636.05m、地下车库建筑面积4686.85m、架空层建筑面积 3553.9m2（其中：会所及物业办公建筑面积 645.17m2）。七、建设期限：2008年10月2010年10

3、月八、主要技术经济指标1、总用地面积：8068.12mi2、总建筑面积：66780用3、容积率：7.264、绿地率：35.12%5、估算投资总额为9644.49万元，其中其中开发建设投资 8538.97万 元，期间费用1105.52万元。6、资金来源：资本金自筹3700万元，占38.36%;申请银行贷款4000 万元，占41.47 %;其余为售房收入1944.49万元，占20.16 %。7、销售净收入：14076.81万元1XX县谊广的房地开建设5目8利润总额：3779.88万元9、总投资利税率：39.19%10、所得税：1247.36万元11、净利润：2532.52万元12、总投资利润率：2

4、6.26%13、资本金收益率：68.45 %14、盈亏平衡点：68.51%15、财务内部收益率：51.10 %lc=15%16、财务净现值：1451.29万元0 (lc=15%时)17、投资回收期：2.09年18、贷款偿还期：2年19、偿债备付率：2.81第二节可行性研究范围一、可行性研究依据(建住房1、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见:2006 165 号)2、*县国民经济和社会发展“十一五”规划3、中华人民共和国城市规划法4、城市居住区规划设计规范(GB5018 93)5、江西省城市规划管理技术导则6、*县县城总体规划设计方案(1999-2020)7、江西*友谊广场建筑规划设计

5、方案8国家计委颁布的建设项目评价方法与参数xx县友谊场的房产开建设5目9、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范10、建设单位提供的有关资料二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现 状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目 建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目 投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论开发建设*县友谊广场项目可以达到下述目的：1、符合*县县城总体规划(1999 2020),有利于*县的旧城改造, 有利于整治和美化城市环境。2、本项目将建成*县的商业

6、航母，为*县城镇居民提供一处独特的生 活居住环境及购物场所。3、盘活闲臵土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经 济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较 好的社会效益的项目，应尽早组织实施。3X）县友谊广的房地开发建设5目第二章项目建设必要性与可行性第一节项目背景一、*县概况*县古称西昌，建县至今已有1800年历史，自古享有“声名文物之邦” 的美誉，并以“地产嘉禾，和气所生”而得县名。*县隶属于江西省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗邻革命圣地井冈山，是全国20综合改革试点县之一，也是江西省唯一的县域经济改革与发展试点县。*县共有16个

7、建制镇6个乡，全县2005年年末总人口 51.66万人，2005年末县城人 口 11.28万人，其中非农业人口 9.75万人；县城涵盖3个建制镇（澄江镇、 上田镇、文田镇），在江西省是比较少见的。*县位于吉安市西南部，吉泰盆地南部，地处罗霄山脉及和武夷山脉之 间。地理座标：北纬 26 27 26 59,东径 114 17 115 20。2东西最长处105km,南北最宽处57km,县域面积2665.41km。县境东南界兴国、南邻万安、西南毗遂川，西接井冈山、永新，北与 东北连接吉安，京九铁路、105国道、赣粤高速公路穿境而过，以泰井高速 公路与赣粤高速公路*接口为起点直通井冈山，井冈山机场位于

8、*县禾水 镇，距县城10km,赣江横贯县境中部，上溯赣州，下抵九江，自古有“咽 喉荆广，唇齿淮浙”之称。县城所在地澄江镇位于县城中部，赣江的西岸，历来为全县的政治、 经济、文化、交通中心，是吉泰盆地主要货物集散地，县城距省会南昌市 260km,至吉安市42km。二、*国民经济概况生产总值：全县生产总值由 2000年的21.56亿元增加到2005年的 37.11亿元，增长 72.1%,年均增长11.47%，三次产业结构由 2000年的 43.1:30.2:26.7调整至U 32.79:38.16:29.05 ，工业成为推动经济快速增长的主导力量。财政总收入：由2000年的1.114亿元增加到2.

9、307亿元，增长107.1%, 年均增长15.05%;地方财政收入由2000年的9205万元增加到1.717亿元， 增长86.5%,年均增长13.28%。规模工业增加值：全县辖区内2005年规模工业企业完成工业增加值3.53亿元、利税总额5799万元，分别是2000年的1.96倍和1.77倍，年 均增长分别为19.2%、15.4%。利用外（内）资：2005年实际利用外资2319万美元，比2000年增加 1711万美元，年均增长30.7%;实际利用内资12.6亿元，比2000年增加 11.8亿元，年均增长74.2%。固定资产投资：“十五”期间，累计完成固定资产投资 50.53亿元，比 “九五”期

10、间增加36.07亿元，增长249.4%,年均增长49.88%人均可支配收入：2005年城镇居民人均可支配收入达 7271.5元，农民 人均纯收入达3748元，分别比2000年增加2612元和1213元，年均增长 8.1%和 12.2%。人均住房面积：城乡居民人均住房面积分别达到21平方米和24平方米，五年分别增加9平方米和7.5平方米，年均增长分别为15% 9.1%。城市化建设：“十五”期间新增城市道路350.5万平方米，新增园林绿 地面积141.4万平方米。2005年全县城市化率达31.5%，比2000年提高4 个百分点，年均增长2.91%。由此可见，作为吉安市中南部的人口、经济大县，*县随

11、着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位 不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来 *县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代， 一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更 新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的 高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的 投资方式。第二节 项目建设的必要性一、是拉动内需、落实吉安市委一届十次全会提出的“一年一个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越”战略目标的需要。*县国民经济和社会发展“十一五”规划的经济增长

12、目标如下：生产总值：到2010年，全县生产总值达65.4亿元，年均增长12%经济结构进一步优化，三次产业结构 2005年的32.79:38.16:29.05 调整到 22.17:47.46:30.37。财政总收入：到2010年,财政总收入由2005年的2.307亿元增加到5.059 亿元，地方财政收入由2005年的1.717亿元增加到3.379亿元，年均增长17% 和 14.5%。利用外资：到2010年,实际利用外资由2005年的2319万美元增加到4870 万美元，年均增长16%固定资产投资：力争到2010年，固定资产投资由2005年的13.1亿元增 加到32.35亿元，年均增长20%人均可

13、支配收入：到2010年，城镇居民可支配收入由2005年的7271元 增加到11710元，年均增长10%7XX县友谊广的房地开发建设5目农民人均纯收入：到2010年，农民人均纯收入由由2005年的3748元增 加到5380元，年均增长7.5%。房地产是一个非常本地化的行业，房地产的价格跟一个地方的经济增 长一定是挂钩的，两个是没有办法分开发展的。*县作为吉安市中南部的相对发达县市，这为房地产开发商创造很多 的机会。“ 一五”期间，GDP年均增长11%以上，房地产项目的建设可以 直接和间接带动建筑、建材、装饰等 20余个相关行业的发展，促进居民消 费。按经验估算，每投资1亿元，可以使国内生产总值增

14、长1.11.2亿元, 能有效地促进*县的经济发展，同时还可以增加就业机会。本项目的建设， 将会带动*县一大批相关产业的发展，如商贸、餐饮、建筑业等，因而本 项目成为一些相关产业的助动器。二、是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，*县的经济飞速发展， 居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更 高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追 捧的热点之一，建设花园式住宅是房地产开发的必然趋势，也是未来房地 产消费的追求。友谊广场项目引进新的住宅理念，开发高层住宅，既能提 升*县县城住宅的品位；信息化、智能化引入，

15、紧跟时代脉搏，体现人文 关怀，使得居住更舒适安全；同时，一至三层的商业将成为*县的商业航母，对集聚工农兵大道乃至整个*县的人气将起到一定的促进作用，且有 利于周边土地的升值，推动*县房地产开发的蓬勃健康发展；而且本项目 为*县的第一栋高层建筑，对提高县城的城市面貌起着重要的作用。三、*县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要。“九五”、“十五”期间，*县房地产开发行业虽然起步较晚，但发展9X）县友谊广的房地开发建设5目较快，呈现喜人势头，正在成为*县域经济的支柱产业之一。可是与吉安 市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模、功能配套、建筑环境、 房型等都尚有较大的差距，目前*县城区配套齐全、

16、环境优美、房型适当、 上档次的花园式多层住宅只有两个楼盘，而高层、小高层住宅尚属空白； 县内的房地产开发企业管理水平、开发理念相对滞后。*县友谊广场开发建设项目，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大 幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式高层住宅楼，将推动县城房地 产行业和开发企业上质量、上水平。四、是城镇化发展的需要*县共有16个建制镇6个乡，全县2005年年末总人口 51.66万人， 2005年末县城人口 11.28万人，其中非农业人口 9.75万人；到2010年， *县城作为吉安市域城镇体系规划中的副中心城市，县城总人口达到15.55万人，全县城镇化率由2005年的31

17、.5%提高到38%年均增长4.12% 本项 目的建设，为城镇化的发展提供了不可缺少的的基础条件。第三节项目建设的可行性一、经济的发展为项目的发展提供良好的契机。1、县域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础；2、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口（打工、就业、务 商人员）的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空 间；“十一五”期间县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。由此 判断，未来*县城三一五年的房地产业发展应该是积极向上的。3、产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业 的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环

18、 境和机会。4、人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为 房产消费提供强大支撑。5、 房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。“十五”期间固定资产 投资的持续稳增，房地产投资年均增长 43.82%,说明宏观调控并未严重影 响*县房地产市场。预测未来*县城三一五年的房地产业仍然保持持续发 展的态势。二、政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。近年以来，国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清 理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关 房地产市场调控的系列政策。以上各项政策对 *县房地产市场未来发展均 有一定程度影响。国八条、国六条发布对房地

19、产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价 过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高开发商资本金门槛。但对于房价较低的三类城市和县城、特别是中西部的县城，该政策的 负面影响较小。*县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企 业对市场变化的应变能力较强、自我调控的空间较大，只要积极应对以上 政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性、健康发展，同时促进企业 优胜劣汰。营业税开征，开发企业应当增加自住、自用房产的供应比例， 该政策对一手房市场并无太大消极影响。三、*友谊广场项目已经具备开发的条件，前景较好。本项目的建筑规划设计已经*县建筑行政主管部门和县政府批复，土 地手续已经办理完毕，其他各项报建

20、手续正在办理，这为本项目的建设提 供了法律和政策的保障。11XX县友谊广的房地开发建设5目项目一至三层为商业用房，四层全架空作为空中花园，建筑设计上突 破了四壁合围的家居概念，阔大的花园成为家庭生活的一部分，会所功能 延伸至绿色庭院，让各种年龄的住户轻松步入绿色的活动空间。本项目的 开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是 最重要的可行性。县友*因此，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的*谊广场房地产开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是 县房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是文明卫生 城镇的建设，还是适应住房消费的需要，本项目

21、的建设是可行的。13XX县友谊广的房地开发建设5目第三章 项目市场调查分析第一节 项目周边环境分析一、项目地理位臵分析本项目位于*县工农兵大道、山谷路、中山路及解放路交界处，东接*人民广场、博物馆，西临邮政局、电信宾馆，南抵*花园、美食街、河畔小吃城，北达汽车总站、火车站，是城市的政治、经济、文化中心。友 谊广场坐拥都市的繁华，为城市至尊地标，地域价值无可取代。周边的实 验学校、中心医院，集贸市场等配套设施齐全；得天独厚的地理位臵，方 便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小 区占尽天时地利，成为现代社区的典范。二、项目周边配套设施现状1、医疗配套设施：*县人民医院、*

22、县中医院距本项目均在 400m路 程以内。2、学校、教育：*县中、试验小学位于东面工农兵大道上，距本项目约 300m3、 自然景观、人文景观：本项目往东面约 50m为*县的中心广场，* 县县委、县政府、公安局、检察院等各部门机关都聚集在此地段。因此本地段是一个地理位臵优越、交通便利、人气旺盛、各项配套设 施完善的地域，是具有高品质现代人居环境和工作环境。第二节市场供需分析一、*县房地产发展情况分析xx县友谊广的房地开发建设5目（一）*县房地产发展概况随着*县社会经济逐步发展，为使*崛起于大吉安“银三角”城市群， 紧紧围绕“城建活县”的发展目标，近年来*县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧

23、城改造和新区开发步伐，优化用地布局，县城中心城 区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇居民的住房条件，提升 了城镇居民的生活质量。受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上 涨过快大环境的影响，*县城区的房价也逐年上升。2000年以前，商品住房价格保持相对稳定，均价在 600元/川以下，以 后几年价格涨幅不断加大。据县房地产主管部门统计（均价），2000年商品 住房为550元/ m2, 2001年为620元/ m2 , 2002年为650元/ m2, 2003年 为780元/ m, 2004年为920元/ m, 2005年上半年为1100元/ m,下 半年达到1200元/ m2 ； 20

24、06年6月底均价达到1235元/ m ,今年7月底 均价达到1270元/ m,在吉安市的县城中价格最高；部分“黄金”地段的 均价达到了 1300元/ m。至2006年6月，多层最高价格1530元/ m,实 际成交价1468元/ m；至2006年7月，多层最高价格1580元/ m ,实际 成交价1498元/ m2 o单位：元/平方米泰和县商品房价格走势120012009202005200020012002 12 2003200410006505X）县友谊广的房地开发建设5目2001 2005年*县房地产开发指标统计调整表年份投资（万兀）2开工（万m）2竣工（万m）2销售面积（万m）2000 年1

25、5503.23.12.12001 年17605.123.24.52002 年30728.35.127.42003 年539511.478.311.42004 年802911.4111.47142005 年855811.2811.4114.3合计（不含2000年）2681447.5839.551.6资料来源：*县房管局1、房地产业投资额稳步增长“十五”期间*县房地产累计投资达到26814万元，五年增长率分别为 13.55%、74.55%、75.62%、48.82%、6.59%,投资规模年平均增长率 43.82%， 房地产业在国家宏观调控政策的引导下，2005年投资规模增幅较2004年有 所放缓，

26、但投资总量仍增加了 529万元。全年投资规模占全县城镇固定资产 投资额的比重仍保持上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活 跃的因素。13XX县友谊广的房地开发建设5目“十五”期间房地产投资增长率17148.38.37.44.53.2II14.31147 11.4 右。11.41200511.282001200220032004开工面积 -竣工面积 I一销售面积2、需求基本平衡，市场发展相对稳健“十五”期间*县商品房销售面积累计51.6万平方米，商品房开工面积累计47.58万平方米，商品房竣工面积累计39.5万平方米。“十五”期间商品房开工、竣工、销售面积增长表161412108642（

27、二）20012005年*县商品房审批统计*县2001年度商品房审批统计表序号建设项目建设单位建设地点审批时间层次面积（卅）1恒艺花园*恒基建设实业有限公司山谷路元、5八层6260.002*商城腾达房地产开发有限公司县城农贸市场元、16七层23000.003天弘商贸市场E栋江西天弘实业发展有限公司工农兵大道2、8八层8489.914天弘商贸市场D栋江西天弘实业发展有限公司2、8六层2990.665天弘商场A、B栋江西天弘实业发展有限公司2、8五层3000.006门面商住楼江西南昌实业有限公司*县粮油副食品公司下解放路4、11六层2400.007综合楼泰兴公司中山路4、30五层886.008南天大

28、厦深圳春庚公司*分公司解放路5、25六层4100.009广场大厦西昌实业发展有限公司工农兵大道8、16六层1600.0010胜利大厦江西国泰房地产开发公司*分公司胜利路10、9六层1800.0011泰豪商城福建省福清市宏信房地产开发公司*分公司工农兵大道11、7六层19800.0012农资大厦丰城九九房地产开发公司*分公司中山路11、12六层4560.00xx县友谊广的房地开发建设5目13昌盛大楼江西西昌实业有限公司下解放路12、20六层4200.00合计83086.57*县2002年度商品房审批统计表序号建设单位项目名称批准时间建筑面积（m2）总造价（万元）1华建臵业有限公司华胜楼2002.

29、1.101152302西昌实业发展有限公司华盛大厦2002.1.221900683江西亿泰臵业有限公司江南大市场A22002.1.302592974江西亿泰臵业有限公司江南大市场A10、A11、A122002.1.302592975江西亿泰臵业有限公司A1栋2002.1.3053812026江西亿泰臵业有限公司江南大市场A92002.1.3035911357江西亿泰臵业有限公司江南大市场A4 A82002.1.302517958江西亿泰臵业有限公司江南大市场 A13 A152002.1.30136851.59*实业有限公司*花园新城2002.1.301214043810南昌荣昌商品房开发公司荣

30、泰福邸2002.2.626009011江西胜康臵业有限公司升泰化园2002.5.24408013812江西丰泽房地产开发有限公司新华大厦2002.5.30900032013江西新华房地产有限责任公司农贸市场A栋2002.6.1732008014江西国泰房地产开发有限公司南方大厦2002.7.2210071.615江西*实业有限公司*花园别墅（38栋）2002.7.301080038016江西新都臵业有限公司江南大市场A3A、A3B2002.9.23561721017*金龙房地产有限公司佳宝花园2002.10.84800180#XX县友谊广的房地开发建设5目18江西优氏实业有限公司*分公司农机市

31、场2002.12.3400016019*新纪元实业有限公司广场花园2002.12.20410017020江西欣诚实业有限公司2002.12.236100244*爱国房地产开发公司城东市场B栋、C1栋合计896303257.1*县2003年度商品房审批统计表序号建设单位项目名称层次建筑面积(m2)总造价(力兀)批准时间1华建臵业有限公司澄江企业大楼六34001302003.元.242江西*实业有限公司澄江河改造饮食街三143894802003.4.283江西欣诚实业有限公司*爱国房地产开发公司城东市场A栋六60002182003.4.284江西富瑞房地产开发公司富瑞花园六530002000200

32、3.7.265腾达房地产开发有限公司摩托车城二期五4000175.22003.10.106*县房管局西昌楼七4310169.22003.11.37吉水文水房地产开发有限公司工行东风分理处商住楼六137054.42003.11.108吉水文水房地产开发有限公司工行澄江储蓄所商住楼六800322003.11.10合计872693258.819*县2004年度商品房审批统计表序号建设单位工程名称层次/结构建筑面积（吊）工程造价（万兀）审批日期1江西万丰房地产开发公司*商贸城A B、C、D六层/框混48148.2519002004.012江西万丰房地产开发公司*商贸城E、F六层/框混31875.841

33、2752004.013*县人民武装部商住楼六层/框混28001202004.024华建臵业有限公司云天公寓/、层/砖混2480942004.035*房地产开发公司昌泰安臵大楼/、层/砖混2324882004.066*县房改办君悦花园/、层/砖混75002852004.077吉安泰然汽运公司住宅楼六层/框混73683002004.078吉安庐陵房地产开发公司建筑公司安臵楼七层/砖混39141602004.089吉安庐陵房地产开发公司烟草公司安臵楼七层/砖混27421102004.0810爱国房地产开发公司文苑公寓六层/框混228890.222004.1111江西玉泰房地产开发公司静雅花园/、层/

34、砖混75002852004.12合计118940.094707.22xx县友谊广的房地开发建设5目*县2005年度商品房审批统计表序号建设单位工程名称层次/结构建筑面积（吊）工程造价（万元）审批日期1荣昌开发公司荣昌二期六层/砖混37001402005.12江西粤泰房地产开发公司粤泰园1#楼六层/框混66502662005.23江西粤泰房地产开发公司粤泰园2#楼六层/框混66502662005.24江西粤泰房地产开发公司粤泰园3#楼六层/框混38701552005.25吉安庐陵房地产开发公司安臵楼A栋四层/砖混1453612005.46江西富瑞房地产开发公司富瑞花园二期六层/框混8154036

35、692005.57*大自然供销有限责任公司供销大楼七层/框混83004022005.88南门村委会云大化园/、层/砖混7945317.82005.99江西*实业有限公司*花园二期七层/砖混8927401.722005.10合计1290355678.52（三）审批统计表分析（以2000年为基数）单位:x标年份y标万平米XX县友谊广的房地开建设5目审批统计表分析结论：从审批建筑面积来看，20012005年审批建筑 面积分别为8.3、8.96、8.73、11.9、12.9万平方米，2003年稍有下降，降 幅为2.0%, 20032005年审批建筑面积逐年增加。2003年审批建筑面积下 降的原因是因为

36、2003年是国家土地政策宏观调控年，各级政府清理整顿土 地市场。（四）土地供应分析*县城经营性土地实际供应量：2003年 132.65亩、2004年248.59亩、 2005年491.90亩，2006年计划供应260亩。存量土地（据不完全统计）供应量：澄江大道项目约 200亩、原文田开 发区约180亩、其它存量土地200亩以内。*县城人口众多，进城人口每年约1.2 1.5万人，购房需求比较旺盛。 近几年*县城土地供应相对较少、基本处于准饥饿状态，*县土地储备中心并未储备大量土地。因此今后三年内*县城经营性土地过量供应的可能 性极小；只要商品房售价不出现过快、异常上涨，即便再增加300500亩土

37、地供应也完全可以消化。二、2005年 2006年上半年*县房地产市场分析2005年是*房地产市场的一个较快发展时期，房地产开发规模、投资 金额、房地产价格都有较大提升；2005年国家一系列宏观调控政策的出台 对*房地产市场并未产生太大影响，甚至没有从根本上改变开发商和消费 者对市场利好的心理预期；从市场成交情况来看，除少数投资购房者观望 心理有所加强外，消费者总体购房热情高涨，在个别楼盘上甚至形成抢购。 从*县在建（在售）商品房调查统计表的调查和了解情况来看：1、住宅方面一存在着相当数量的目标客户群和大量的潜在客户群，主XX县友谊广的房地开发建设5目要为想换房和进行二次臵业的中高收入家庭，以及

38、乡镇进城人员、外出务 工人员回城购房者，还有少量投资型客户。2、商铺方面一存在一定数量的目标客户群和相当数量的潜在客户群, 主要为投资型的中高收入家庭，以及部分收入较高的个体工商户和私营业 主。23XX县友谊广的房地开发建设5目*县在建（在售）商品房调查统计表06年7月20日楼盘名称地址开工时间占地规模（亩）总建筑面积（万 mi）总套数（套）售价（元/m2）销售情况（%工程进度（%主要房型付款方式优惠政策物业管理楼盘特点：立面风 格特点、房型特点、 总平面特点、环境 特点（有无水景）住宅店面车库自管聘请品rF.rrt 牌框架结构、5.4m超1000 (店铺2/2、一次性96大层咼、有室外观*商

39、贸城工农兵大道03.1458600,住宅11004500未疋店铺16现房2/3、折、按揭980.2 元/光自动扶梯、内设1292 号2400)住宅952/4折2 m购物步行街、全通透式无框玻璃门。3.4 (商铺276 (商铺2/3、一次性96新财富工农兵大道06.121.60.4、住宅42、住宅1458 500013388007.7 交2/2、复折、分期970.3 元/一般花园171号3)234)1160房式折按揭982 mXX县友谊广的房地开发建设5目折粤泰园工农兵大道228号05.21.7169 （商铺59、住宅110）1238 988300095现房2/2、2/3、2/4没有优惠0.2

40、元/2 m南门花苑中山路南段*花园南侧06.42.20.7601398 1318未疋50301/1、2/2、2/3一次性98折3栋连排、立面一般富瑞城市花园2期澄江大道05.5688.1564012503000115690902/2、2/3、2/4一次性97折、按揭99折0.3 元/2 m超大阳光阳台、凸 窗、落地窗、管道井设计管线不外露、两进式双卫生 间、绿地率39%小区配套设施好。云大化园解放路05.90.791200120050802/3、2/2、一次性97折0.2 元/2 mxx县友谊广的房地开发建设5目2/4、复式25xx县友谊广的房地开发建设5目1、价格水平2005年末*县商品房销

41、售均价1200元/平方米，同比上涨30%从住宅 销售的走势图来看，本年受国家宏观政策调整 *县住宅销售情况波动不大， 整体走势平稳。九、十月份一直到春节前后为销售旺季，市场活跃销量上2、投资规模2005年投资规模8558万元，增幅较2004年虽然有所放缓，但投资总量 占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持逐年上升趋势，房地产业依然是 全县城镇投资增长中最活跃的因素。3、热点户型通过数据统计和有关部门的调查了解，得出在 *县市场对两房、三房的需求是最大的，两房、三房的比例占到了总和的75%另外四房也占有一定的比例8%别墅及其它房型占17%（见下表）。目前市场上对小户型的需 求也较大，而且比例相对较

42、高，两房的需求比例占28%经过调研与客户深度调研发现，目前*市场对80130平方米的两房、三房小面积户型的需求XX县友谊广的房地开发建设5目很强烈，在价格稳步上升的情况下，实际的需求数量可能会更大，因为市 场的变化动量是非常大的。17%47%27住房消费群体 富人、高收入者 稍高收入者 中、低收入者 最低收入者（住房呈“金字塔”消费结构示意图）4、消费群体通过调查发现，不同的阶层其现有住房的差异性不同，住房消费已呈 “金字塔”式的梯级消费结构（见下图）。住房消费市场 别墅、高档公寓 商品房 经济适用房二手房 政府提供廉租房5、分析结论（1）整体市场处于较快增长过程中，房地产仍将保持良好的发展势

43、头。 乡镇进城人口及外出劳务人员返城购房，是近三年购房的新增主力军；近 三年房价上涨较快，加上受旧城改造、开发新区的利好因素的影响，常住 xx县友谊广的房地开发建设5目人口(含部分流动人口)中换房及二次臵业者仍保持较高热情。(2) 2005年是宏观调控的重要一年，但在政策调控中，*县并未受到 太大影响，继续保持持续、健康、平稳的发展势头，在销售方面达到了价 稳量升的双赢局面，说明*县房地产发展具备坚实基础。(3) *县房地产市场虽然起步较晚，但是近三年发展迅速，投资额和 销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。(4) 近几年商品房价格有较大幅度的上涨，但明显整体价格水平仍然 处于相对低

44、位，随着整体城市经济发展，商品房价格仍有较大的上涨空间。(5) 近三年市场需求基本平衡，2005年房产出现热销。市场需求开始 出现对楼盘规模、品质和环境配套要求较高的趋势，部分开发商迅速致力 进行开发策略调整以提高楼盘品质满足消费者需求，使房产市场总体发展 相对稳健。(6) 近几年土地供应处于准饥饿状态，未来三年内经营性土地供应过 量的可能性极小，对房地产市场总体利好。(7) 目前*县住宅及核心地段商业店铺脱销，较偏地段商业店铺虽有 所积压但对核心地段商业店铺的开发、销售并不构成威胁；未来经济适用 房和廉租房供应总量较小，私房建设将严格限制；市场销售情况对房地产 市场趋好。三、市场需求分析建设

45、小康*，逐步使*县城发展成为赣中南地区的副中心城市，是今 后一段时间该县经济建设的主要奋斗目标。未来五年，随着县城建成面积 的扩展，2010年初步形成15.55万人口规模的文明卫生城镇，给*县房地 产业的发展带来了巨大的发展空间。1、居住现状据统计，*县城区现有人口 11.28万（含外来务工人口），总户数3.22 万户，现有存量住房129.72万用，人均居住面积11.5用、建筑面积约17.69 卅，其中有近2.8万户购买了房改房（含集资房、安臵房）、有2000户建有 私房。如果按人均建筑面积 25m的居住水平，现有人口还需新增住宅面积282.46 万 m。2、近几年旧城改造房屋拆迁情况2001

46、年至2004年，*县县城累计拆迁房屋面积 30.22万m （2001年2.97 万吊，2002 年 5.60 万卅，2003 年 8.71 万卅，2004 年 12.94 万卅）， 累计完成拆迁住户2300余户。这些拆迁户绝大多数是实行货币安臵，即通 过住房社会化市场自行解决拆迁后的居住问题。2004年*县续建面积27.91 万m,新开工面积16.5万m,拆迁面积12.94万m,新增拆迁户近千户。如果要安臵2004年的拆迁户，按户均70 m计算，需住房面积7万m, 而要安臵上述所有拆迁户，则需住房面积16.1万m。3、城区新增人口住房需求据初步分析，*县城区5年时间要达到15.55万人口规模，

47、比现有城 区人口要增加4.27万人，按小康居住水平“户均一套，人均一室，设施齐 全，功能完善”的标准，那么，新增人口按人均建筑面积25 m计算，需增加住房面积约106.75万m。根据上述情况分析，旧城改造拆迁旧房的需求，以及现有居民迫切要 求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消 费潜在市场。未来五年，*县城区住房需求总量约205.31万m,平均每年 需求41万m,全面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。4、分析结论从上述分析看，*县规划审批开工项目建设规模与每年平均需求41万#X）县友谊场的房地开发建设5目m供需缺口较大，住宅需大于供，房地产市场前景广阔，未来五年*

48、县城区 的房地产市场仍然处于活跃期，房地产开发的市场前景广阔。从长期角度看，*县城区房价的上升将保持较长时期。就最基本的层 面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房价的上升是一 种长期趋势。根据*县国民经济与社会发展第十个五年计划执行情况和“十一五” 计划（草案）提出的城市化进程加快的目标，初步建成文明卫生城镇，城 区人口达到15.55万人左右，到2010年城镇化水平达到38注右，城镇居 民人均住宅建筑面积达到30m的目标（小康标准），而目前城镇人均居住面 积不足18m，因此，将导致需求强劲、持久地推动房价的总趋势长期上涨。 短期的起伏永远是存在的，但短期的起伏，不会改变*县城区房

49、价总趋势的长期上升。对于*县城区房价上涨过快的现状，政府的态度是进行平抑，以保障 房地产行业的平稳健康发展。主要的措施有三方面：一是积极调整供应结 构，建造数量较多的低价位住房，落实中低收入消费群体地需要。二是适 度降低旧城改造和动拆迁的力度，减缓对于供应的压力。三是多角度实施 对房价的调控，比如土地供给数量、减少私房的建设和招标底价的松紧、 税费的松紧、贷款的松紧、开发或交易门槛的松紧等等。从现在起到2010年的四、五年中，*县城区商品房屋价格走势可能是 继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结构优化。期间价格可能会 出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。“十五

50、”期间，*县城区商品房价格年涨幅在10%左右。到“十一五” 期间末即2010年，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。期间 的价格结构会更趋合理，主要理由如下：XX县友谊场的房产开发建设5目第一实现小康目标，*县城区人均住房面积尚有差距。目前人均住房 居住面积不足18吊。人均居住面积要达到30吊的小康目标，还要走相当长 一段路程。第二城市化的进程也直接拉动房地产开发。*县2005年的城市化水平 仅为21.12 %, 2010年要达到38%。这不仅表现为县城城区的不断扩张， 而且也表现在乡镇建设的不断加快。无论是城区人口还是城区面积，将进 一步扩张。如此浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。第三随着经济的发展和城镇居民收入的提高，居民购房能力会进一步 增强。第四市场化、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。住房制度经过 十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房 已成为解决住宅问题的根本途径。因此，*县城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房 所有权的居民，还是能够从中直接受益。第三节项目的SWO分析一、竞争项目分析1、*商贸