房地产公司如何查----读税务稽查案例有感要点（完整版）

1、 房地产公司如何查 -读税务稽查案例有感以前在稽查岗位时，就没查过房地产企业，只是一次工作借用，参与了一个小小的房地产案子，那个案子非常简单，就是成本大于收入了，房地产公司的“亏损”核算没有按照会计和税法的规定来核算，大家都知道，房子的销售价肯定是大于成本价的，房价在几年内就翻了几番了，各地的房地产老板们也赚够了钱，那么帐上怎么会亏损呢？原来他们把所有的成本都摊到了已销了部分房屋上，如开发的100套房产花费的成本全部摊到了已销了 20套房屋上，这样成本就远远的大于了收入，老板们的解释也合理，我支出了花费了 100套的成本当然要计 100套成本，我只卖出了 20套当然也只记 20套的收入，这样说

2、来也是合情合理的，只是不合法了， 100套的成本是“开发成本”，而销售的 20套结转的应该是“销售成本”，会计把两个成本故意混淆了，当然就出现了成本大于收入了。其实房地产公司要想少缴纳常用的手段就是少计收入，多计成本费用，说起来很简单，做起来却是很难。如下的案例值得参考和学习。某房地产公司隐匿收入偷税案本案特点：本案房地产企业财务制度较为健全，税务检查人员注重房地产开发基础数据分析比对，运用“解剖式”方式检查，从而发现 纳税人设置两套账隐匿收入的违法事实。本案对行业性税收检查具有参考价值。一、案件背景情况（一）案件来源2007年 1月 20日，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）收到一封群众

3、举报信，反映某房地产开发公司有销售收入不入账、做假账等严重偷税行为。针对举报信和举报材料反映的内容，稽查局领导按规定将该公司列入了检查计划。（二）纳税人基本情况某房地产开发有限公司成立于 2003年 12月，是由集体企业改制而成，股东全部为自然人，注册资本 5000万元。具有国家二级房地产开发资质。公司成立以来，在市内黄金地段，先后成功开发了花园”和 新城”两个比较有影响力的高档住宅小区和两座正在施工中的豪华写字楼，其中两个住宅小区已经开发完毕，账面上体现全部销售完毕。二、检查过程与检查方法（一）检查预案 举报人举报该公司存在收入不入账、做假账等严重偷税行为，但没有提供具体的线索和相关证据，举

4、报人坚称，如果税务机关不查处，还要继续向上一级税务机关举报。稽查局领导对此高度重视，召集有关人员专门召开会议，进行了细致研究和周密部署，并成立了由一名副局长为组长，五名稽查业务骨干为成员的专案小组。根据会议部署，检查小组制定了详细的检查计划和实施方案。（二）检查具体方法检查人员经过初步查看征管资料和外部调查，了解到某房地产公司生产经营管理较规范，财务核算制度健全，财务人员对会计和税收业务知识也比较熟悉，该单位 2005年被市政府评为“纳税百强单位”。面对这些情况，检查人员有些犹豫：到底是举报人出于个人目的恶意报复，还是该单位偷税手段隐蔽。为稳妥起见，报经领导批准，决定以房地产行业税收专项检查的

5、名义，正常调取该单位 2004-2006年的账务资料进行检查。根据检查计划，检查人员打破“就账查账”的常规检查方法，采取全面检查与重点检查、账面检查与实地检查相结合的方法，以营业税、土地增值税和企业所得税为重点检查税种，以商品房开发面积、销售价格及售房收入为重点检查项目，对该单位进行 “解剖式”检查。1.核对账务资料 检查人员分成两个小组，第一组检查人员，把花园”和 新城”两个小区的征用土地费用、建筑安装成本、配套费、商品房开发面积、商品房销售面积、商品房销售数量、销售收入等内容进行了详细的统计和核查，并制成电子表格进行归类分析，进而全面掌握企业账面开发经营成本、收入和地方税收申报缴纳等情况。

6、同时，第二组检查人员从公司的“工程资料账”方面入手，责令该单位提供以下经营管理资料：土地征用协议、土地使用证、规划设计平面图、建筑施工合同、工程竣工验收报告、工程决算书、房屋测绘报告、商品房预售许可证、销售台账、销售合同等。分小区、分楼盘，分年份，把公司成立以来所有的商品房开发面积、竣工验收面积、可销售面积、销售价格、预收款项、销售收入等项目进行了认真细致的检查和统计。经过 20多天紧张有序的工作，第一组检查人员初步的检查结果是：该单位除了账面一部分房款用自制内部收据代替发票入账和少缴纳城镇土地使用税 65400元外，没有发现举报人所说的收入不入账问题。该单位账务处理比较规范完整，账面上的销售

7、面积、销售价格、销售收入、销售利润等都比较符合逻辑关系。该公司对查出的上述问题予以认可。2.进一步检查工程资料检查人员没有轻信对账面的检查结论，而是继续对该单位 “工程资料账”进行检查。根据工程设计图纸、工程决算书、工程竣工验收报告和预售许可证等资料，逐一统计了每个小区、每个楼盘的建筑工 程决算面积、可供销售的面积。根据企业提供的商品房销售合同，逐一统计出了全部的销售面积，包括主房、配房、阁楼和停车位等各部分面积。 20多天后，第二检查小组的有关统计和检查数据资料终于出来了。经过对第一小组与第二小组取得的资料汇总对比分析，花园”整个小区决算面积（可销售面积）为 157296平方米，财务账面上实

8、际销售的面积为 148796平方米，存在约 7050平方米的差额。新城”整个小区决算面积（可销售面积）为 125410平方米，财务账面上实际销售的面积为 120430平方米，存在约 4980平方米的差额。即截止 2006年 12月 31日，该公司账面上应该还有约 12030平方米的开发产品，但实际上，该公司账面上两个住宅小区的“开发产品”、“开发成本”期末均无余额，开发产品即商品房已经全部销售完毕。3.实地调查核实在与企业财务人员核实上述情况时，他们一口否认存在差额的事实，一会儿说是商品房销售合同上的面积不准确，一会儿又说是检查人员的统计错误造成的。为确保数据万无一失，一组检查人员又加班加点对

9、有关资料重新核对了一遍，也没有发现统计错误。另一组检查人员又先后去了建设局、房产管理局、规划局等单位进行了外围调查取证，调出了与该公司工程开发施工有关的工程决算书、 工程竣工验收报告、商品房预售许可证和商品房销售合同等关键性外部证据资料。经比对，有关内容与企业提供的原始资料内容是一致的，此举进一步巩固了检查证据资料，尤其是房屋销售面积的证据。那两组统计 面积为什么会出现如此大的差额呢？问题是不是就出在这差额上呢？针对决算面积与实际销售面积存在差额的这一重大疑点， 面对财务人员拒不承认差额事实和推诿的状况，检查人员积极做好财务人员的思想工作，先后五次到两个小区的现场查看。通过对每个小区，每个楼盘

10、的逐一核对，最后终于发现了面积存在差额的原因，该公司故意隐匿开发产品和销售不入账等违法事实逐步浮出水面。原来，花园”小区的面积差额原因在于地下停车位。该小区的地下停车场决算面积为 16650平方米，以每个 30平方米的标准规划出了 555个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账 “开发产品 -停车位”实际入账只有 366个计 10980平方米，差额即实际少入账“开发产品-停车位”189个计 5670平方米。 新城”的面积差额源自沿街商用房，该小区的沿街商用房决算面积为 25360平方米，而该公司财务“开发产品 -沿街商用房”实际入账只有 20380平方米，差额即实际少入账“开发产品

11、-沿街商用房”4980平方米。其中，无偿拨付给下属单位 -某物业公司 1580平方米，用作办公场所，剩余 3400平方米全部销售。在铁的事实和证据面前，企业财务人员和负责人不得不承认了隐匿开发产品和售房收入的事实。原来，该公司财务人员根据企业法定代表人的安排，为了达到少缴税款的目的，对纳税事项进行了“筹划”：建立一套真实的所谓“管理会计账”，用于企业内部生产经营管理。建一套“财务账”，用于报税等应付税务机关。财务人员根据以往税务机关“就账查账”的检查方式，打起“工程大、住户多、施工和销售时间长”的擦边球，利用小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定的 漏洞，把财务账上的“成本、产品、收入”等各

12、种勾稽关系处理协调的情况下，把开发产品地下停车位和沿街商用房的其中一部分不反映在财务账上，以达到隐匿收入偷逃税的目的。在实地调查过程中，检查人员还通过采取抽样调查的方式，通过走访住户、电话咨询等途径，对住房、地下停车位和沿街商用房的销售价格、销售面积和销售时间等情况进行了调查取证，进一步固定了有关证据。（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定1纳税人不配合该公司财务人员熟悉财务税收知识，法定代表人又是人大代表,因此,他们在检查初期能积极配合检查，提供有关涉税资料，在账面检查结果出来时，也认可检查结果。但随着检查人员对 “工程资料账”深入检查时，财务人员的态度就发生了变化，对检查人员不再配合

13、，财务人员相互推诿甚至逃避、阻挠检查。法定代表人找市局领导“反映情况”，歪曲“检查人员在无事生非，故意找毛病”。面对种种压力，在各级领导的支持下，检查人员边做纳税人的思想工作，边按计划继续检查下去。最后在铁的证据面前，纳税人终于承认了违法事实。2.检查难度大该单位偷税的手段隐蔽，正常的“就账查账”检查方式无法发现违法问题，这需要检查人员对其生产经营情况进行全面的 “解剖式”检查。这种检查方式，检查时间长，耗费大量的人力、物力和精力，纳 税人的经营资料繁琐，复杂，量大，需要检查人员进行认真的梳理、归类和统计，有的还需要去外单位调查取证，容易引起纳税人的不满，这需要检查人员具备处理各种复杂矛盾和关

14、系的能力。三、违法事实及定性处理（一）违法事实和作案手段经检查核实，某房地产开发公司主要采取设置真假两套账方式，隐匿部分开发产品从而隐匿销售收入，进行虚假纳税申报，偷逃国家税款。具体作案手段是：该单位财务人员按照正常的企业内部财务和经营管理制度，建立了一套全面真实反映企业开发成本、开发产品和售房收入的“管理会计账”，用于内部经营管理。同时又建立了一套成本、费用真实，但产品、收入不真实的“财务账”，用于向税务机关申报纳税，达到偷税目的。经检查认定，该单位主要存在以下违法事实：1隐匿收入偷逃税公司开发建设的花园”小区的地下停车场决算面积为 16650平方米，以每个 30平方米的标准，划出了 555

15、个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账实际入账只有 366个计 10980平方米，实际少入账停车位 189个计 5670平方米。该部分车位全部销售完毕，平均售价每平方米 2150元，与市场价格基本相近，视同计税价格，共计在账簿上少列收入 1219万元。 该单位开发建设的新城”小区中的沿街商用房决算面积为25360平方米，而该公司财务账沿街商用房实际入账只有 20380平方米，实际少入账沿街商用房 4980平方米。其中，无偿拨付给下属法人单位 1580平方米，剩余 3400平方米全部销售。根据该单位提供的账外资料，该部分沿街商用房的平均售价每平方米 4250元，与市场价格基本相近，视

16、同计税价格，共计在账簿上少列收入 2116.5万元。同时发现，该单位采用进行虚假的纳税申报手段，少缴纳土地增值税 42.5万元，城镇土地使用税 6.5万元。2未按规定开具发票公司在预售和销售商品房时向客户开具自制的收款收据， 并且没有全部入账，共使用收据 12本，开具金额 6523万元。根据中华人民共和国发票管理办法第二十条和中华人民共和国发票管理办法实施细则第四十八条第（十一）项的规定，属于未按规定开具发票行为。（二）处理结果经税务案件审理委员会审理，税务机关依法作出如下处理：1根据中华人民共和国营业税暂行条例第一条、第二条第一款、第四条、中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第二条、第三条、

17、第四条、征收教育费附加的暂行规定第二条、第三条、 国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知第一条、 中华人民共和国企业所得税暂行条例第一条、第二条、第三条、第五条、中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第七条中华人民共和国土地使用税暂行条例第二条、第三条以及中华人民共和国税收征收管理法第三十二条、六十三条第一款规定，追缴该公司少缴营业税 166.7万元、企业所得税 82万元、土地增值税 42.5万元、城市维护建设税 11.7万元和教育费附加 5万元，城镇土地使用税 6.5万元，并同时对少缴纳税款按规定加收滞纳金。2根据中华人民共和国税收征收管理法第六十三条第一款

18、规定，对该公司采取“伪造账簿、记账凭证”、“虚假纳税申报 、“在账簿上少列收入”等手段，少缴纳的营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税和城镇土地使用税，定性为偷税，处少缴纳税款一倍罚款。3根据中华人民共和国发票管理办法第三十六条以及中华人民共和国发票管理办法实施细则第四十八条第（十一）项的规定，对未按规定开具发票的行为处以一万元的罚款。四、案件分析（一）查处本案的认识及体会1.注重房地产开发基础资料收集分析 与其它大量不规范的房地产企业相比，某房地产公司的财务核算比较规范，如果仅仅按常规的方法进行账面检查，根本无法发现该公司存在的隐匿开发产品问题。针对这种情况，检查人员侧重了基础数据的收集分析，并结