新旧会计准则对土地使用权核算的差异及对纳税影响的分析比较

1、新旧会计准则对土地使用权核算的差异及对纳税影响的分析比较财政部于 2006 年 2 月发布的新的会计准则体系中 ,对债务重组准则进行了再次修订 ,发布了 企业会计准则第 6 号无形资产 （ 以下称新准则 ）。此前采用的无形资产准则是2001年1月颁布的（以下简称旧准则）。新准则较旧准则对土地使用权核算上在很多方面有了较 大变化，本文从新旧准则对土地使用权的确认、摊销、会计处理三方面作一比较分析，并就新准则实施之后对企业纳税的影响作一比较分析。一、新旧准则对土地使用权核算上的差异（一）确认上的差异 新会计准则对土地使用权直接确认为无形资产，并且一直将土地使用权都作为无形资产核 算。而老会计准则对

2、土地使用权的确认是分二个过程， 当购入时确认为无形资产， 而投入使 用时，将土地使用权的价值转入房屋的价值之中。（二）摊销上的差异摊销涉及二个方面， 一个是摊销年限， 一个是残值确定。 新会计准则对土地使用权的摊销年 限按受益年限摊销，老准则对土地使用权的摊销年限有个变化过程，在2001 年以前，因为土地使用权有二次确认过程， 当土地使用权作为无形资产核算时， 按受益年限摊销， 当土地 使用权投入使用之后，计入房屋的价值之中，土地使用权按房屋使用年限计提折旧；2001年财政部出台了实施 企业会计制度 及其相关准则问题解答 ，对土地使用权虽然也是有 二次确认过程， 但摊销年限是按土地使用权的受益

3、年限来摊销。 由此可见， 对土地使用权的 摊销年限，新旧准则是一致的。新旧准则的主要差异表现在对土地使用权残值的确定上。 老准则对土地使用权的残值预计为 零，新准则对土地使用权的残值有如下规定：除以下任一情况外，使用寿命有限的无形资产，其残值应当视为零。（一）有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产；（二）可以根据活跃市场得到残值信息， 并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。当前， 土地使用权存在着一个活跃的市场， 可以从市场中预计到土地使用权未来的价值， 因 此，新准则土地使用权的残值不再为零。 并且，由于目前土地使用权的价格呈不断上涨的趋 势，因此， 有可能出现土地使用权

4、的预计残值大于目前的价值的情况， 从而不需要对土地使 用权进行摊销，直至无形资产残值低于其账面价值时再恢复摊销。（三）核算上的差异老准则对土地使用权有二次确认过程： 第一次确认是作为无形资产的初始确认， 这相对较为简单， 主要是第二次开发使用确认时较 为烦琐， 主要是在确认预留残值时要考虑建设周期、 土地使用权的受益年限、 使用的情况等 等因素。在确定土地使用权摊销分以下步骤进行： 首先是投入使用时确认转入的土地使用权价值：土地使用权转入相关项目的确认金额=（每单位面积的购价-单位面积作为无形资产已摊销额）X该项目使用面积其次是在确认折旧（摊销）时：预留的净残值=土地使用权单位面积的年摊销额X

5、（土地的使用年限一固定资产的折旧年限-建设周期-土地作为无形资产已摊销年限）X该项目占地面积 土地使用权的折旧总额=土地使用权转入相关项目的确认金额一预留的净残值形成固定资产的土地使用权的年折旧额=土地使用权的折旧总额十固定资产的使用年限包含土地使用权的固定资产的年折旧额=（建筑物的建造成本+土地使用权的折旧总额一建筑物的预留净残值）十固定资产的使用年限相对而言，新准则对土地使用权核算显得较为简便。新准则始终将土地使用权作为无形资产核算，每年只需要按受益年限进行摊销，年底再对土地使用权进行减值测试。尤其是新准则对土地使用权的残值可以根据活跃市场得到残值信息来确定，从而在实务中，可以更加简化土地

6、使用权摊销的核算， 即用土地使用权的减值测试来取代土地使用权的摊销，只要土地使用权没有减值，土地使用权不需要进行摊销。如果发生减值，先确定残值，再考虑摊销额， 再考虑提取的减值准备。二、新准则对企业纳税的影响（一）使房产税的筹划方案有了合理依据房产税暂行条例 规定，房产税依照房产原值一次减除 10%30%后的余值计算缴纳。 其 中房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。可见，固定资产账薄中房产原值是计算缴纳房产税的关键因素。由于房产税每年都需要征收， 为了降低税赋，在实务中，有将土地使用权价值不计入房屋价值的税收筹划方案，并引起许多争议，争议的焦点就在于一是

7、习惯上房屋的价值都包括土地使用权的价值，二是企业会计制度和企业会计准则都没明确土地使用权不转入房产价值。新准则将土地使用权的价值始终单独作为无形资产核算，并明确土地使用权在投入使用之后也不转入房产价值之中，这个规定，使上述的房产税筹划方案找到了理论依据，避免了上述争议。（二）统一的摊销年限有可能引发错误的理解根据企业所得税暂行规定，对于房屋这项固定资产价值一般采用以下方式加以确定：1、对于购入的固定资产，按购入价加发生的安装费、运杂费等构成。2、建设单位将来完工的固定资产，根据建设单位将会使用的财产清册中所确定的价值计价3、自制、自建的固定资产，在竣工使用时按实际发生的成本计价新准则，从上述规

8、定来看，税法在计算房产折旧时， 确定房屋这项固定资产原值时并不包括土地使用 权，并且，在计算所得税时，是将土地使用权的摊销与房屋的折旧分别计算，对土地使用权 的摊销年限是按土地使用权的受益年限摊销，对房屋是按20年摊销，因此，如果按传统会计制度或准则的规定，将土地使用权计入到房屋的价值之中后，税法与准则二者之间就产生了一项时间性差异。这个时间性差异直到2001年财政部颁布了实施 企业会计制度 及其相关准则问题解答，不论土地使用权如何核算，土地使用权的摊销年限按受益年限摊销， 和税法的规定一样，才从制度上消除了因摊销年限不同造成的时间性差异。但是，笔者发现，在实务工作中，对于这个时间性差异并没有

9、引起太多人的注意。在计算所得税时，对于计入了固定资产价值的土地使用权的摊销年限也按房屋的折旧年限。新准则对土地使用权始终确认为无形资产，并且按受益年限进行摊销，使准则与税法在摊销年限上做到了统一。但是， 对于这个新的统一，有可能会因为我们的习惯性思维，反而认为土地使用权的摊销年限与折旧所限不同，从而产生时间性差异的错误认识。（三）摊销额的不同产生应纳税暂时性差异如前所述，土地使用权的摊销需要考虑二个因素，一是摊销年限，二是残值。会 计与税法在摊销年限上是一致的，但在残值确定上却存在差异。新准则是根据活 跃市场上得到的预计信息来确定土地使用权的残值，而税法对土地使用权残值确定为零。按准则对残值确定的方法，就有可能出现未来的残值等于或大于现在的 账面价值，从而会计上不需要对土地使用权进行摊销， 使会计利润得到增加。然 而，根据企业所得税暂行条例的规定， 不论土地使用权怎样核算，都需对土地使 用权进行摊销，并且土地使用权的残值为零。因此，会计与税法之间必然