物业管理常识4002970541

1、物业管理常识 物业管理的起源物业管理起源于19世纪60年代的英国。是房地产市场发展到一定程度的必然产物。当时英国有一个名叫 奥克维娅希尔（octavia hill）的住宅业主为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好的效果。不仅有效地改善了居住环境，还使业主和使用者的关系变得友善起来，招至当地人士纷纷效仿，一种新型的不动产管理模式产生了。物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门重视，被普遍推广于世界各国，并不断发展成熟，直至今天。 物业管理在中国的发展从19世纪中叶到本世纪40年代，是旧中国房地产业的萌芽和初步发展的时期。1949年新中国成立至1978年以前，我国实行

2、的是公有化、福利型住宅制度。1981年3月，深圳市第一家涉外商品房管理专业公司深圳市物业管理公司成立。广州也于1981的开始在新建的东湖新村试点实行新型住宅区管理办法。到1996年底，据不完全统计，全国已有物业管理公司6000余家，从业人员近百万人。一、物业管理的相关概念1、物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。2、物业的分类（1）居住物业住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅（2）商业物业写字楼、综合楼、商业中心、酒店（3）工业物业工厂、仓库（4）其它用途物业车站、机尝医院3、物业管理是指专业机构和专业人员受物业所有人的委托，依照国家法律法规和合同，运用现代管理科学

3、和先进的技术对已投入使用的物业以经营方式统一管理，并对物业周围的环境、清洁绿化、安全保卫、道路养护等实施统一的专业化管理，向业主或租户提供全方位服务。4、业主即物业的所有权人。5、物业管理人即物业管理公司。（广州市银碟物业管理有限公司）6、业主的权力（1）参加业主大会；（2）享有业主委员会的选举权和被选举权；（3） 通过业主公约和业主委员会章程；（4） 决定有关业主利益的重大事项；（5） 督业主委员会的管理工作；7、业主的义务（1）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；（2）遵守业主公约；（3）遵守有关物业管理的制度、规定；（4）按时交付分摊的物业管理、维修等费用；8、业主大会行使以下职权

4、：（1） 选举、撤换业主委员会组成人员，（2） 监督业主委员会的工作；（3） 听娶审议业主委员会的工作报告，（4） 改变或撤销业主委员会不（5） 适当的决定；（6） 通过业主公约和业主委员会章程；（7） 批准物业管理委托合同（） 决定有关业主权益的重大事项；（） 决定物业管理的其他事项；9、业主委员会的权力业主委员会由业主大会在业主中选举产生。每届任期二年，可连选连任。（1） 召集和主持业主大会，（2） 报告物业管理的实施情况；（3） 草拟业主公约、业主委员会章程草案，（4） 或者修订草案并报业主大会通过，（5） 监督业主公约的实施；（6） 通过公开招标（7） 等方式选聘物业管理公司，（8）

5、代表业主签订物业管理合同，（9） 经业主大会同（10） 意负责履行；（11） 听取业主、使用人的建议，（12） 监督物业管理公司的管理服（13） 务活动；（14） 监督共同（15） 设备（16） 设施、场地的使用和维护。10、物业管理人的主要权利（1） 根据有关法律、法规，（2） 结合物业实际情况，（3） 制定物业管理公约、住户手册、员工手册等各方面的管理规定。（4） 依照物业管理合同（5） 和管理办法对物业实施管理。（6） 依照物业管理合同（7） 和有关规定收取管理费用。（8） 制止违反规章制度的行为。（9） 选聘专营公司承担专项管理服务（10）要求业主委员会协助管理（11） 要求业主委员会

6、协助管理。（12） 可实行多种经营，（13） 其收益补充物业管理经费。11、物业管理人的主要义务（1） 以为业主和使用人服务为宗旨，（） 注重社会效益、经济效益和环境效益的统一，（） 按照政府主管部门规定的管理质量标准，（） 履行牧业管理合同，依法经营。（） 重大的管理措施应交业主委员会审议，（） 并经业主委员会认可，接受业主和使用人的监督。（） 接受房地产行政主管部门以及工商、公安、卫生等行政部门和物业所在地人民政府的各方面管理、监督。（）组织或协助有关部门提供社区生活服（） 务和开展社区文化活动。12、物业管理公司提供的一般服务内容（）建筑物及其附属的共用设施、设备（）场地的养护和维修；（

7、）绿化、环境卫生管理服（）安全防范服（）车辆停放公共场地的管理；（）高层楼宇增设的服务项目；（） 物业档案资料的管理；（） 业主和使用人委托的其次服务事项一、 物业管理的概念： 物业管理作为房地产市场的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环，在国际上十分流行并获得了蓬勃的发展，被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。 关于物业管理的定义，一种说法是广义、狭义论。广义的物业管理是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务；狭义的物业管理，其主要任

8、务是楼宇的维修养护，以及管理好各层的机电设备和公共设施，还包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打扫卫生等项目。 另一种说法是根据英语的多种译法，概括为“不动产管理”或“房地产管理”。也有人直接用“物业经营”一词来替代“物业管理”，以示与传统的房地产管理的区别，或与企业管理的区别。 现在一般的说法是，物业管理类似于房地产管理，但比房地产管理范围更广泛。这个范围是向横发展、向后延伸、向周边拓展，如管理范围包括机电设备维修、清扫、治安保卫等服务性的内容，而不包括房地产投资、开发、生产经营。 综上所述，物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合

9、同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。 定义：物业管理条例（2003年5月28日国务院第九次常委会议通过并由温家宝总理签署颁布实施）中所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 进行物业管理的相关企业必须具备其主管部门审批的资质等级证书并经工商部门注册登记，新注册的物业管理企业一年内须取得相关资质证书。 物业管理的这一定义，有着丰富的

10、内涵： 1物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物业，即楼宇。 2物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人。 3物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品劳务与服务。 4这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。 5物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营于一体。 6物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。 7优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供

11、物质、精神方面的服务。 8就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的信托管理，通过一定的契约，规定相关各方的权利和义务。 二、物业的经营管理与物业的管理经营 一般来说，管理就是计划、组织、指挥、协调、监督关于执行企业大政方针，达到设定目标的一系列工作。 经营管理合起来讲，也可理解为企业决策和执行决策。经营与管理是两个不同的概念。其主要区别是：其一，经营着重于经济活动的总体和长远规划，管理着重于支配现在的经济活动；其二，经营要在经济单位或组织与整体、全局之间进行纵横向协调，管理只组织经济单位或组织内部和产销的协调；其三，经营决定方针、目标和要求，管理实现方针、目标和要求。 物业的经营是指物业投资开

12、发、生产、销售的决策。但是，这些进行物业的投资、生产、销售的单位或组织，也需要内部和产销的管理，因而构成经营性的管理。这里包括作为甲方的投资营销的房地产企业的经营性管理，也包括作为乙方的建筑单位和企业的经营性管理。 物业的管理是围绕以物业养护维修、保值增值为核心的计划、组织、指挥等经济活动。但是，以管理工作为主的物业公司，也需要管理性的决策，因而构成了管理性的经营。比如，物业管理的经营就需要筹措资金，而每一家物业管理公司更少不了总体经营性的规划。从这个角度上说，管理性的企业经营的含义，一是指其组织管理的过程中也需要决策，二是指其管理内容中有经营性的业务。比如，物业管理公司搞经纪、中介、营销、租

13、赁，甚至是为了管理而开展营销、出租物业等业务。这些都不改变物业管理和管理单位的性质。因此，以“物业经营”概念来代替“物业管理”是不可取的。 三、物业管理与企业管理 近年来，物业管理要企业化，已经引起了政府有关部门的重视和行业有识之士的认同，并逐步实施。所谓物业管理企业化，就是物业管理公司按照现代企业制度的要求，自主经营，自负盈亏，自我发展，自我约束，成为具有独立法人地位的经济实体。但是，应注意物业管理与工业企业管理的区别：其一，产业性质不同。物业管理是第三产业，工业企业属第二产业。其二，管理形态不同。物业管理不生产实物形态产品，即它的管理对象是成品，即物业。管理只意味着提供了服务，而管理服务始

14、终是与环境处在交流中，是开放型的。工业企业管理却不同，它是以产品生产为终端，是一种封闭型的管理。其三，管理模式不同。物业管理是委托型、契约化的服务，工业企业管理是生产型、技术化的监控。 四、物业管理的起源及其原因 物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。由于工业革命的发展，大量农村人口涌入工业城市，引起了对城市房屋需求的增加，但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。当时，英国有一位名叫奥克维娅希尔(octaviahill)的女士迫不得已为其名下出租的物业制订了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，招

15、致当地人士纷纷效仿。这可以说是世界上最早的“物业管理”。时至今日，英国的物业管理作为一个固定行业，整体水平是世界一流的。除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已延展到工程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在普遍推行物业管理的同时，成立了英国皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。 物业管理是一种与房地产综合开发这种现代化生产方式相配套的综合性管理，是与产权多元化格局相衔接的统一管理，是与社会经济发展相适应的社会化、专业化、经营型的管理。与没有管理的、无序的房屋经

16、营和传统的房屋管理相比，这种集高度统一的管理全方位、多层次的服务和市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现，就显示了强大的生命力。其原因是： 第一，物业管理是一种社会化的管理模式，它摆脱了自营的分散管理方式，为多个产权单位、产权人找到了一个总管家；同时，也为政府各职能管理部门找到了一个总代管，在授权的范围内去落实各项管理内容，以克服旧体制下各自为政、多头管理、互相推诿的种种弊端，从而有利于提高城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。 第二，物业管理是一种专业化的管理，它是由专门的管理公司通过合同或契约，按照产权人和使用人的意

17、志与要求去实施的管理，从而摆正了主人和管理者的关系，将自营自管的无序管理和行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用制。在这样的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理企业，物业管理企业必须依靠自己良好的管理和服务才能进入和占领这一市场。这就从根本上促进了服务态度的改变、服务质量的改善和管理水平的提高，从而有利于提高城市管理的社会化、专业化程度，并向现代化的管理方式转换。 第三，物业管理是一种经营型的管理，它推行的是有偿服务、合理服务，并通过多种经营，使各类物业的管理逐步走上以业养业、自我发展的道路。这不仅减少了政府的压力和负担，使得房屋维修和养护的资金有了来源，而且使得业主、

18、使用人受到全方位、多层次、多项目的服务。 第四，物业管理是建管结合的纽带，它通过早期介入与后期跟进，突出了管理的重要性，从而理顺、摆正了建设与管理的关系，有利于发挥投资效益，使社会财富和业主的财产得到保值、增值。 五、物业管理的特点 物业管理是一种有别于以往房产管理的一种新型的管理模式，其管理具有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。 1.物业管理的社会化 物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。每位业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住(工作)环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个“总管家

19、”，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个“总代理”。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。 2.物业管理的专业化 物业管理是由专业的管理企业物业管理公司实施对物业的统一管理。这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方

20、式交予相应的专业经营服务公司。例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。 3.物业管理的企业化 物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。物业管理企业作为一个独立的法人，应按照中华人民共和国公司法的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。因此，物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的

21、服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。当然，物业管理企业在运作过程中还要处理好与有关部门，如街道、居委、公安、市政、公用、邮电、交通等行政或事业性单位的关系，以“物业”为中心，相互协调。这样就能使物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。 4.物业管理的经营型 物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府和各主管部门

22、的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。 物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理；是与随着住房制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理；是与建设社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现，就越来越显示出其强大的生命力。六、物业管理的职能 (一)物业管理的五种职能 物业管理的职能可以分为决策与计划、组织、指挥、控制、协调五种职能。 1.决策与计划职能 决策是指对物

23、业管理目前和长远的目标以及实现此目标有关的一些重大问题所作出的选择和决定，如物业辖区总体管理的方向、业主管理委员会的组建、物业管理企业的选择、物业管理企业的发展方向等。这些问题解决不好，就会给物业管理工作带来很大的盲目性。因而，物业管理首先必须作出正确的决策。有了正确的决策，还必须有科学的计划，即把决策的目标具体化，变成一定时期内物业管理的行动纲领。物业管理的计划职能应由业主管理委员会和物业管理企业共同执行，物业管理企业尤其要发挥主动性。决策正确与否、计划是否科学对物业管理的效果具有决定性的作用。从这个意义上讲，决策与计划是物业管理的首要职能，忽视这一职能，必然会使物业管理陷于混乱。 2.组织

24、职能 组织就是根据已确定的计划和提高管理效率的原则，把物业管理的各个要素、各个环节和各个方面，从管理的分工协作上，从上下左右的关系上，从时间和空间的联系上都合理地组织起来，形成一个有机结合的整体，使整个物业管理活动变成一部“大机器”。在这部“大机器”中，包括人、财、物、环境等要素，应做到尽可能好的结合，从而最大限度地发挥它们的作用。物业管理的组织职能主要由物业管理企业执行。物业管理企业必须正确实施管理的组织职能，合理地确定企业内部的管理体制，包括管理机构的设置、职权的划分和岗位责任制的建立，以发挥各个管理环节、各级职能部门的主动性。从一定意义上讲，组织水平的高低，直接决定物业管理活动效益的大小

25、。 3.指挥职能 指挥是根据计划，对整个物业管理活动进行领导和督促。由于物业管理活动十分复杂，涉及面广，如果没有科学的指挥，即使物业管理这部“大机器”组织起来了，也不可能正常运转，物业管理活动也不可能达到预期的效果，既定的计划目标也难以保证实现，所以指挥职能是保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。要实现科学的指挥，物业管理的指挥系统必须经常进行调查研究，分析物业管理活动的全过程，掌握物业的状况和业主的需求，以取得指挥的主动权。 4.控制职能 控制也叫监督，就是物业管理在执行计划过程中，必须经常控制监督计划的执行情况，把实际情况与原定的目标、计划、规章制度进行对比，找出差异，分析原因，采取必要

26、的对策，以推动物业管理活动不断发展、完善。控制职能要求建立、健全各项规章制度，包括客户公约、物业辖区管理章程、客户手册、物业管理公司岗位责任制、物业辖区综合管理规章制度等；也要求建立周密高效的管理信息系统；还要求及时核实管理活动的成效，做好各方面的考核，从而使控制与监督有充分的依据。 5.协调职能 协调也叫调节，就是协调物业辖区内外各方面的活动，使它们能建立起良好的协作配合关系，不至于发生矛盾，以有效地实现物业管理的决策计划目标。协调包括纵向协调与横向协调、内部协调与外部协调。纵向协调就是协调物业管理指挥系统与各职能部门之间的活动关系；横向协调就是协调同级各部门之间的活动和关系；内部协调即协调

27、物业管理辖区内部上下左右各方面的活动、关系；外部协调则是协调物业管理与社会各有关方面的活动和关系，包括街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。对物业管理来说，纵向协调、横向协调、内部协调的关键在于全体业主和物业管理企业全体员工能清楚地了解物业管理的目标、方针、决策计划和规章制度；而外部协调则需要社会各方面的通力配合及法律法规的健全。 上述物业管理职能是一个有机的统一整体。通过决策和计划职能，可以明确物业管理的目标与方向；通过组织职能，可以建立实现目标的手段，使整个物业管理成为一部协调的“大机器”；通过指挥职能，可以建立正常的物业管理秩序；通过控制职能，可

28、以检查计划的实施情况；通过协调职能，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并及时解决物业管理内外部的矛盾，保证物业管理计划决策的实现。 物业管理常识八大点一、物业公司何时开始收取物业管理费？答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。二、开发商的空置房是否应交纳物业管理费？答：目前，没有明文规定。但从行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳管理费的多少，按

29、照房屋使用、管理、维修公约中确定的标准执行。三、对于自来水、电、煤气，物业公司在向住户收取这些资源费用时，是否可以自行加价？答：自来水公司，供电局、煤气公司是上述资源的供应者，住户是消费者。物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收资源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。至于物业公司的代收酬劳，以北京市来说，按市物价局颁布的北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法(京价(房)字1997第196号)，统收服务费1元户月，由物业公司向住户收取。四、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑

30、面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。五、公共区域的照明费用，谁来负担？答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。六、电梯费用，低层住户是否应承担？答：电梯是楼内全部产权人的共用财产，因此电梯运行维护费用理应由楼内全体产权人共同承担。但作为电梯运营管理部门，必须保证政府规定的电梯运行时间，即6：00-24：00不间断运行，24：00-6：00应有人值班

31、，而且必须保证层层停梯。如果服务有折扣的，收费也应有折扣。七、住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金？答：住户对房屋进行二次装修已是普通现象，为了保证住户装修不破坏房屋主体结构，保证房屋的安全使用，住户在装修时，必须向物业公司提出申请，经物业公司批准后方可施工，而且还必须与物业公司签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。对于物业公司是否应收取装修押金，应按照购房人在买房时与开发商双方约定为准，即按房屋使用、管理、维修公约中的规定执行。八、机动车停车费用到底是什么费用？答：规定的是“机动车存车费”，而不是“占地费”。在小区里能收取此项费用的只能是具备物业管

32、理资质证书的物业管理公司，其他单位和个人不得收取此项费用。物业公司收取存车费后，双方应签订存车看管协议书，物业公司履行看管责任，发生丢失时，按照双方签订的协议进行处理。物业管理常识1 什么是物业，什么是物业管理，物业管理包括哪些内容?物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。物业包括房业和地业，附属设施及相关场地是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的庭院绿化、道路、场地等。物业管理条例中定义物业管理的概念为：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩

33、序的活动。理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。(1) 物业管理的对象是完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业。(2) 物业管理服务的对象是人，即物业的业主和用户，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。(3) 物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用寿命，完善物业环境，使其正常使用，力争保值、增值。(4) 物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务。(5) 物业管

34、理同社区建设密切关联。物业管理可以同创建”文明小区”、”安全小区”、”卫生小区”建设结合起来，创造”整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，实现物质文明和精神文明的统一。我国推行物业管理的目的是为了实现物业的价值和发挥物业的最大使用功能，以保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。物业管理行业属于第三产业中的服务行业，具体服务内容和范围广泛，包括各类建筑。如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业楼宇、工业厂房、仓库、停车场等。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。社会化、专业化、市场化的物业管

35、理实质是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系、相互促进。物业管理涉及的服务领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。（一）常规性的公共服务。这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务。主要包括以下8项：（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。（二）针对性的专项服务。这是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面

36、向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有以下几大类：（1）日常生活类；（2）商业服务类；（3）文化、教育、卫生、体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。（三）委托性的特约服务。特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病

37、人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购生活物品等。上述三类服务工作是物业管理的基本内容。物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身能力和住用人的需求，确定第二、第三类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。 薈袈肄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羂膇莅蚇羁芀芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈节袄肅芀蒈螀肄莃莁蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈虿芇薄螇蚈羇莇蚃螇聿薃蕿螆膁莅蒅螅莄膈袃螄肃蒄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇袁肀蒀螆袀膂

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39、芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈节袄肅芀蒈螀肄莃莁蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈虿芇薄螇蚈羇莇蚃螇聿薃蕿螆膁莅蒅螅莄膈袃螄肃蒄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芅葿薈袈肄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羂膇莅蚇羁芀芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈节袄肅芀蒈螀肄莃莁蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈虿芇薄螇蚈羇莇蚃螇聿薃蕿螆膁莅蒅螅莄膈袃螄肃蒄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芅葿薈袈肄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羂膇莅蚇羁芀芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈节袄肅芀蒈螀肄莃莁蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈虿芇

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44、芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羂膇莅蚇羁芀芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈节袄肅芀蒈螀肄莃莁蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈虿芇薄螇蚈羇莇蚃螇聿薃蕿螆膁莅蒅螅莄膈袃螄肃蒄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芅葿薈袈肄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羂膇莅蚇羁芀芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈节袄肅芀蒈螀肄莃莁蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈虿芇薄螇蚈羇莇蚃螇聿薃蕿螆膁莅蒅螅莄膈袃螄肃蒄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芅葿薈袈肄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄袅肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羂膇莅蚇羁芀芇薃羀罿蒃葿罿肂

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