房地产企业开发费用及销售收入分析

1、附：我国房地产开发费用及销售收入分析基本情况及主要结论概述（详情请见原报告）我国房地产企业开发费用及销售收入分析基本情况及主要结论概述一、数据来源及调查介绍调查时间： 2008 年下半年。本次调查共访问了北京、 上海、广州等个城市的 62个开发商， 涉及到 81 个房地产项 目。在所有调查企业中，民营企业占到了91.9%，国有企业占到了 8.1% 。所调查的开发企业中大、中、小型企业 1所占比例分别为 19.4%、 54.8%、 25.8%；调查所涉及的大、中、小 型房地产开发项目 2所占比例分别为 32.1%、35.8% 和 32.1%；开发项目的类型分别为：住宅 项目（ 77.8% ）、写

2、字楼项目（ 16%）和商业用项目（ 28.4% ）。在调查项目中， 70.4%的为毛 坯房；在调查时大部分项目已处于销售或完成销售阶段。城市公司数量项目数量北京17上海2930广州1931呼和浩特55青岛44西安11苏州11成都11深圳11总体6281城市项目数量项目进展情况北京75 个项目已完成销售并入住， 2 个项目装修施工已基本完成，2008 年底将完成销售上海3013 个项目处于“交付使用中” ，17 个项目处于 “销售中 ”广州316 个项目已交楼， 6 个项目处于 “装修中 ”， 10 个项目处于“施划分大、中、小型开发企业的标准为：大型企业的年销售额在 30亿元以上；中型企业年销

3、售额 10-30 亿 元；小型企业年销售额 10 亿元以下。2 划分大、中、小型开发项目的标准为：大型项目销售额在10 亿元以上；中型项目销售额为 5-10 亿元；小型项目销售额为 5 亿元以下。工建设中”， 2 个项目处于“开始阶段” ， 3 个项目已完工， 2 个项目处于“销售中” ， 2 个项目已销售完毕呼和浩特54 个项目处于“主体工程封顶” ， 1 个项目处于“高层在建，小 高层园林景观规划中”青岛43 个项目已入住， 1 个项目处于“销售中”苏州1尾盘销售阶段成都1规划设计阶段、指标界定主要指标界定企业财务角度支付流向的角度总成本 =直接成本 + 运营 成本政府（土地出让金） +其

4、他成本补偿总费用支出 =总成本 + 总税收政府（土地出让金 +总税收 + 非税收 费） + 非土地成本补偿总销售收入 =开发项目的全部销售收入政府（土地出让金 +总税收 + 非税收 费） + 非土地成本补偿 +企业剩余企业剩余 =总销售收入 -政府所得 -非土地成本补偿 “剩余”利润三、总成本构成情况（ 81 个调查项目）开发间接费, 3.30% 财务费用,6.89%销售费用,6.49% 不可预见 费, 3.08%公共配套设 施, 0.40%前期工程,3.30%土地成本41.20%市政工程,5.70%项目直接成本构成例四、总费用支出（ 25 个完成销售的项目）总费用 =总成本 + 总税收五、总

5、销售收入流向（ 25 个完成销售的项目）+ 总税收 + 非税收费） + 非土地成本开发项目的全部销售收入的三个流向：政府（土地出让金补偿 +企业剩余附：一、调查介绍1. 调研区域本次调查共访问了北京、上海、广州等个城市的 62 个开发商，涉及到 81个房地产项目。城市公司数量项目数量北京17上海2930广州1931呼和浩特55青岛44西安11苏州11成都11深圳11总体62812. 企业属性 总体中， 91.9的被访开发商为民营企业。企业属性100%82460000%0%总体N=62北京N=1上海N=29广州N=19呼和 浩特 N=5青岛N=4西安N=1苏州N=1成都N=1深圳N=1民企91.

6、9%93.1%89.5%100%100%100%100%100%100%国企8.1%100%6.9%10.5%3. 公司规模总体中， 54.8 的被访开发商为中型企业。公司规模注：各类企业界定 大型企业：年销售额 30 亿以上 中型企业：年销售额 10-30 亿 小型企业：年销售额 10 亿以下4. 项目规模 总体中，大型、中型及小型项目各占 1/3 左右。项目规模注：项目规模界定 大型： 10 亿以上销售额 中型： 5-10 亿销售额 小型： 5 亿以下销售额5. 项目业态类别 总体中， 77.8 的房地产项目为住宅。项目业态类别6. 项目建筑标准 总体中， 70.4 的项目为毛坯房。项目建

7、筑标准7. 项目进展情况大部分项目均处于销售中或已完成销售。城市项目数量项目进展情况北京75 个项目已完成销售并入住， 2 个项目装修施工已基本完成，2008 年底将完成销售上海3013个项目处于“交付使用中” ， 17个项目处于 “销售中 ”广州316 个项目已交楼， 6 个项目处于 “装修中 ”， 10 个项目处于“施 工建设中”， 2 个项目处于“开始阶段” ， 3 个项目已完工， 2 个项目处于“销售中” ， 2 个项目已销售完毕呼和浩特54 个项目处于“主体工程封顶” ， 1 个项目处于“高层在建，小 高层园林景观规划中”青岛43 个项目已入住， 1 个项目处于“销售中”苏州1尾盘销

8、售阶段成都1规划设计阶段表：各城市样本量业态 开工年份北京上海广州呼和浩特青岛西安苏州成都深圳住宅2001-1-200211-2003-41-2004292-2005-7-2-1-200615512-2007-45-12008-121-写字楼2001-20022-2003-1-200422-2005-1-2006-1-1-1-2007-2-2008-商业2001-1-20022-2003-1-200412-2005-12-2006-411-1-2007-2-2008-21-总计73031*541111注：广州此处 31 个项目包括 2001 年及之前开工的项目、上海相关数据直接成本和运营成本占

9、总成本的比例项目总成本构成上海直接成本占总成本的比例直接成本占总成本比例上海100%80%60%40%20%0%总体住宅写字楼商业2002年92%92%2003年89.3%89.3%2004年91%91%91.7%91.7%2005年90.6%90.6%2006年91.9%91.9%2007年90.3%90.3%前期工程占总成本的比例（分业态、年份比较）2002 年到 2006 年，上海项目的前期工程占总成本比例逐年上升（0.5上升到 1.5 ），到2007 年这一比例降为 0.8 。土地成本占总成本的比例（分业态、年份分析）0%总体住宅写字楼商业2002年56.3%56.3%2003年52.4%52.4%2004年53.4%53.4%53.2%53.2%2005年53.6%53.6%2006年49.5%4