大理房地产开发项目可行性研究报告

1、房地产开发项目可行性研究报告一、项目背景1 、 项目名称 ：兴盛富康苑（暂定名）2、项目概况1 ）地块位臵： 该基地东起大丽路 ，西至兴盛北路、围该地块 属市中地段。2 ）建设规模与目标： 土地面积 ： 80 亩（平方米）； 容积率：3.35 ； 土地价格： 预计 300 万元 / 亩 （国有土地使用权挂牌出让 起价） 总面积（预计） ：53280 ； 建筑面积（预计） ： 178488 。3 ）周围环境与设施周边配套设施有全民健身中心、 客运北站、 湿地公园、 幼儿园、 小学、中学、医院等。周边邻近的小区有洱海庄园、玉海豪庭等。其中：距离大理古城 13 公里；距离市人民医院、海尔玛、海 湾国

2、际酒店仅 3 公里； 距离下关第四中学 1 公里；距离大理市第 四幼儿园 大概 1.5 公里；距离周边商业银行 2 公里；步行到公交 车站仅 5-10 分钟；3 、项目优、势分析优势及机会（1）该项目地处市中具发展潜力的地段，周边配套设施已基本 完善 交通便利 ，在不久的将来是最佳的居住区域。（2） 大理市近几年因旅游业的带动下，外来人口在此购臵屋业的机率增加，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3) 周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成。(4) 该项目东是苍山，西邻洱海，景致引人。(5) 该项目定位为高层建筑较为合适。(6) 在该项目的投资会给本集团的物业管理公司带来商机。 劣势及

3、威胁(1) 该项目对于地块排污系统工程不完善， 具有一定的不可确定 性。(2) “地块成本 ” 估计相对有些高，会使开发成本增高。(3) 建筑材料价格与红河州相比较相对高一些。 由于当地的沙石 料都从外地运输，所以运输费用会有所增加。(3) “ 洱海庄园、玉海豪庭 ” 小区等日趋完善，即为高层住宅， 其中玉海豪庭预计于本年 9 月份开盘，是本项目的竞争对手。二、市场分析1 、大理州概况(参考) 大理州地处云南省中部偏西，东邻楚雄州，南靠普洱、临沧 二市，西与保山市、怒江州相连，北接丽江市。自治州首府驻大 理市下关，距昆明市 338 公里。总人口达 200 多万，其中常驻人 口 64 万左右。2

4、、房地产住宅市场分析目前为止， 大理市居民住房质量显著改善， 产业结构趋向合理，市场体系基本建立 对今后市场的预测：从购房能力看 伴随着国家政策的下达，尽管去年房价涨幅较大，但大理市的 消费市场仍保持平稳。从投资角度看 当地银行的执行方式是限贷不限购，限贷是指限制户口，限于 当地的居、周边县市及昆明户口客户才可以贷，其它外来人口是 贷不了款，但是不限制购房数量。从消费结构看 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变 化。人们已不能满足于 “够住就行 ” 的传统观念，改善型住房的 需求较为明显。住房消费正由 “ 居住型 ” 向“享受型 ”转变。 次臵业、三次臵业的消费群体逐步扩大。3

5、、资料分析： （ 摘选于云房网）大理市现状 :2012 年自此，大理楼市天籁家园价格由原来均价 5000/ 平米 上调为 5400/ 平米； 2 月大理山水间价格上调百分之一；本月华跃 梨花溪价格下调为均价 5000/ 平米 . 花韵蓝山亮出抄底一口价 4580/ 平米，而事实并非花韵蓝山所有房源 4580/ 平米。大理楼市 变化不一、无论风云变幻，大理似乎没有任何明显是涨还是降的 趋势对比昆明及其他地州 曲靖楼市关注度也是颇高，如今均价在 4000/ 平米左右；玉溪 相近之；与昆明相比，大理作为三线城市，其房地产市场起步较 晚，起价低，基数相对较低，因此不能因为大理在近段时间以来 的房价涨幅

6、超过昆明就认为存在泡沫。从客观的角度来分析，云 南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为大理具 有云南很多州市无可比拟的自然条件， “苍山、洱海，四季如春的 气候，风花雪月，这都是大理房地产发展的资本。加之它作为滇 西咽喉，是通往丽江、保山等省内城市和省外很多城市的要塞。 这些条件都注定了大理的房地产有着广阔的市场，它的消费群体 不仅仅局限于当地、本省，而是来自世界各地。 ”大理房价坚挺的根本 旅游热是大理房价热根本所在。大理的房价凭什么涨得那么 快？面对大理房价的异军突起，很多人发出了这样的疑问。“大理的房地产市场目前已完成从政府提供公共住宅向市场 提供商品住房方面转型，这为大理房

7、地产业发展带来了良好的发 展机遇。 ”大理州规划建设局相关负责人表示，城市居民住房消费 观念的转变，为大理房地产业发展带来了一场根本性的转变，居 民已经适应从过去依赖政府供给住房转向到市场找房，成为房地 产消费主力。据了解中发现，大理居民开始钟情于商品房似乎并非大理房价大涨的主要原因。外地人对大理情有独钟，旅游地产的兴起反倒是一个不可忽视的房价推动力。4、主要竞争项目分析住宅小区详细情况如表（高层）项目套数平均单价（元 / ）位臵洱海庄园4500-5800下关景观大道 2 号玉海豪庭2355000下关北市区兴盛佳园5000下关老城区兴盛路花韵蓝山9284800下关北区三、项目财务分析（一）建筑

8、成本分析 地块内大致布臵总占地面积： 5861 ，地上建筑面积： 178430.54 ，地下 建筑面积： 34489.2 建筑密度： 26.25% ，总建筑面积： 212919.74 ， 容积率： 3.35建设成本估算： 见附表 1 总成本：建安成本 +税收 +费用 +土地成本 毛利润：销售收入 总成本 - 赔偿部分 三、项目费用分析结论如土地挂牌竞价在三百万以内， 容积率能达到 4 为理想数值， 该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大， 项目不可行。合作方案个人建议仅供参考： 假设我自己是投资人的角度去考虑问题： 前期，首先我要弄清楚此项目搭桥人是否可靠，人为因素是 也是项目成败的关键。彼近，能拿到这么好位臵的人社交人脉也 应该很广，所以面对的也不止是我们一个客户， 还会有其它人， “货 比三家 ”这种心里我们应该掌握，谁给的条件优越肯定是帮谁做 事儿。我们应做到 “ 防人之心不可无，害人之心不可有 ” ！ 其次，如果项目合作成功，转让土地相关手续得由搭桥人负 责完成，免得造成今后不