采光权纠纷案件相关问题

1、页眉内容 采光权纠纷案件相关问题 办理步骤 （1）询问相邻的两处不动产的基本情况是否有违法建筑问题， 不同情形的被告是不同的违章建筑顾名思义就是没有规划许可证私 自建设、搭建、 改建已有的房外设施。如果规划部门给了许可证可以 提起行政诉讼。 违章建筑损害了邻人的采光权，其责任主体是违章建筑的搭建 者、改建者。承担责任的方式一般是停止侵害，恢复原状。 合法建筑， 即开发商依法取得建筑许可证、 规划许可证的高层建 筑物。承担责任的主体往往是开发商、规划设计部门，即合法建筑的 受益人和责任者。 （ 2）询问两处房屋高层还是多层， 间距是否符合法律规定， 2003 年以后，石家庄规划局在规划审批中采用

2、两种控制建筑间距的方法： 对低层和多层建筑实行间距系数控制 （新建建筑与北侧相邻住宅建筑 的间距系数为楼高的 1.5 倍）；对高层建筑实行日照分析。 （ 3）询问日照时间和采光时间。 石家庄市现行日照标准依据 城 市居住区规划设计规范 中有关条款及相关解释， 采用大寒日 2 小时 作为住宅日照标准，日照有效时间带为 8时至 16时。同时，为加快 旧城改造进程，根据城市居住区规划设计规范中有关条款及相关 解释，对部分城市旧区改造项目内部采用大寒日 1 小时作为住宅日照 标准，日照有效时间带也为 8 时至 16 时。 （ 4）确定为侵权后的赔偿计算： 1）受侵害方房屋贬值部分。委 托物价评估部门，

3、对受害方的原有价值及采光受影响后的价值予以评 估，其差额部分应属赔偿范围。2）受侵害方采取补救措施的费用。 受害方因采光的需要，需改变原有房屋结构，如由于阳光遮挡导致电 费、采暖设施增加的费用，增大门窗面积，开天窗等，该项费用应属 赔偿范围。另外，受害方因采光不足，室内照明设备使用时间相对延 长，对照设备的使用寿命及能源消耗都有较大影响，可考虑将该项费 酌情予以一次性判赔。3）精神损害赔偿，住宅的日照、通风是舒适 而健康的生活中必要的生活利益，采光更好的房屋也使得利用人获得 更多的精神上的愉悦。由于阳光受到遮挡，家人的身心健康和情绪均 受到直接影响。 法律依据 所谓采光权，通常是指房屋的所有人

4、或使用人享有从室外取得 适度光源的权利，比日照范围更大，没有相关法律规定。审理采光权 案件，主要以四部法律为依据： 一是宪法第十九条规定的“中华人民共和国公民的住宅不受侵 犯” 二是民法通则第八十三条规定的“不动产的相邻各方，应当按照 有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、 排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成损失的， 应当停止侵害排除妨碍，赔偿损失” 2007年10月1日起，物 权法对采光权进行了明文规定物权法规定（第八十九条）：建造 建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、 采光和日照。； 三是房地产管理法第二十四条规定的 “房地产

5、开发必须严格执行 城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设” ； 四是规划法中的有关规定。 我国中华人民共和国国家标准城市 居住区规划设计规范（GB50180-93（下称规范）的规定：“大城 市住宅日照标准为大寒日2小时，冬至日1小时，老年人居住建 筑不应低于冬至日日照 2 小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施 不应使相邻住宅原有日照标准降低； 旧区改造的项目内新建住宅日照 标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照 1 小时的标准。” 侵权界定 新建筑和被侵权建筑是否是合法的建筑， 楼间距是否符合法律规 定，被侵权人的日照和采光时间是否

6、低于国家标准。 （请求法院委托 有关部门进行鉴定） 新建建筑应当是办理了规划、消防等建筑行政审批的相关手续， 建筑间距符合规定的合法建筑， 这样的合法新建建筑对四周现状建筑 的遮挡是合法的遮挡。 一般情况下，规划与消防的行政审批是充分考虑到间距、遮挡、 消防的法定要求， 并且满足建设部规定的日照时间。 这样的新建房屋 不构成对现状住宅的侵权。 赔偿标准 但目前就侵犯采光权并没有统一的赔偿标准 . 因此,建议参考下 3 页脚内容 页眉内容 列因素来合理提出请求金额 相邻采光纠纷处理的原则。（1）公平原则。相邻采光纠纷的主体， 是毗邻不动产的所有权人或使用权人， 有一定的感情基础， 日后还要 长期

7、相处生活下去。 因此，可调解或判决侵害方给受害方一定的经济 补偿，体现权利义务相一致原则。或者由侵害方适当修改建筑方案， 再给予一定的补偿，最大限度地照顾邻方的采光需求。 （2）合法性原 则。基于毗邻的不动产所有权使用权人，因采光发生纠纷，应审查建 筑方有无土地使用权证，是否超界使用；有无城镇建设规划审批证， 是否超审批面积及层数建筑。 审查邻方有无房屋所有权或土地使用权 证。因为房屋的所有、占有、使用权等权能，只有合法的前提下，方 受法律保护。侵权损害的民事责任的构成，需具备四个要件：即损害 事实的存在，侵权行为与损害事实有因果关系，行为人有过错，行为 具有违法性。因此，合法性审查应是第一位

8、的。建筑方土地使用及建 设许可证等证件齐全， 而邻方财产属于非法或违章建筑物的， 因其失 去合法的基础，其权益不受保护，不能抗辩建筑方，故应驳回邻方关 于采光权的请求。 对建筑方在诉讼庭审辩论终结前， 仍不能提供其建 筑的合法手续，又对邻方采光权造成侵害的，应判决限期拆除，排队 妨碍。（3）补偿性原则。对于涉邻不动产双方，均有合法手续或有财 产凭证的，对建筑方无拆除可能的， 由其向邻方给予一定的经济补偿， 具体应考虑邻方采光受限制的程度，房屋间距的远近等综合考虑。 四采光纠纷赔偿的标准、范围。由于对采光权的侵害不仅体 现在对物权的侵害上，还可能导致健康权、身体权、人格权以及其他 权利的被侵害，

9、因此，采光权侵权实际上是多重侵权的综合，赔偿内 容应当包括：由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补 偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋价值贬低等。 由于相邻采光已经形成纠纷， 要求提供便利一方的采光权已经受 到侵害，应当排除妨碍，赔偿损失。鉴于相邻关系情况复杂，应从不 动产所有人和占有人之间长期相处， 有利团结互助的角度考虑。 对排 除妨碍，能拆除的应判令把影响采光部分的建筑予以拆除， 不能拆除 的，尽可能采取措施，给予受侵方的采光予以补救。赔偿的范围及数 额：（1）受侵害方房屋贬值部分。侵害方因其建筑物轻高空发展，充 分利用了空间， 其房屋有了较大的增值， 或者侵害方所盖的高层建筑 物纯粹为了商品房开发， 其建成房屋的经济效益自不待言。 与此鲜明 对比的是， 邻方的房屋因采光受到影响， 其房屋在原有价值的基础上 有大幅的下降。因为房屋的价值取决于其位置、方向、采光等关键因 素，因此应委托物价评估部门， 对受害方的原有价值及采光受影响后 的价值予以评估， 其差额部分应属赔偿范围。 或者变通由建筑方将邻 方的房屋以原有价格买下，受害方另置买新房。 （ 2）受侵害方采取补 救措施的费用。受害方因