(一)规划背景

1、一、总则（一）规划背景1、为贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号），科学地指导崇左市的城市开发建设，加强对崇左市城市近期住房建设的指导和统筹，建立和完善多元化的住房供应体系，满足城市不同阶层特别是中低收入家庭的住房需求，保证普通商品住房、经济适用住房以及廉租住房的可持续供给，促进城市房地产市场健康稳定发展，结合崇左市的实际情况，特制定本规划。2、本规划是落实城市近期建设规划的重要手段，是对城市近期住房发展和建设进行控制和指导的法定依据，与崇左市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、崇左市城市近期建设规划（20062010）等共同承担

2、对城市住房建设的综合调控作用。（二）规划范围与规划年限1、本次规划的规划范围为崇左市城市近期建设规划（2006-2010）所确定的城市规划区范围，规划控制范围总面积约为32平方公里。2、规划年限本次规划期限为2006年至2010年。（三）规划总体目标本规划以实现和谐社会以及节约型社会为根本目标，积极满足全市人民日益增长的住房需求，加快解决中低收入家庭的住房问题，初步建立起以普通商品房、经济适用房、廉租房等组成的满足不同居民居住需求的住房供应与保障体系，规划期末，基本实现常住人口户均享有（拥有或租住）一套住房，全面解决低保和双困家庭的住房问题。二、城市人口规模和住房现状（一）城市人口规模根据统计

3、资料，至2006年9月，崇左市城区范围内共有户数3.34万户，居住人口11.47万人。（二）住房现状根据统计资料，至2006年9月，崇左市城区范围内现有住房总量约为174.80万m2。人均住房面积约15.24 m2。三、住房建设目标与规划实施（一）住房建设总体目标住宅建设目标：规划期末，基本实现城镇人口户均享有（拥有或租住）一套住房，完全解决双困家庭的住房问题；人均住房面积达到24.21m2。（二）住房建设结构住房供应的原则是：廉租住房保障城市双困家庭的住房需求；经济适用住房和其它保障性租赁住房保障城市中低收入家庭的住房需求；中低价位、中小套型普通商品住房满足城市中等收入家庭的住房需求；其他商

4、品住房满足中等以上收入家庭的住房需求。根据建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见（2005年4月30日），本规划对崇左市普通商品住房定义为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144m2以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.4倍以下（旧城区1540元/ m2以下，新城区1820元/m2以下）的住宅。 按照总量和项目相结合的原则，分类型、分区域、分阶段确定住房套型结构比例要求，明确建设标准和制定严格的管理办法，确保“十一五”期间，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房（含经济适用住房）面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上。单个住房建设项目

5、要按照规划条件和有关规定，严格执行套型结构比例要求。通过调整和优化住房用地供应结构，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的用地供应，使年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。（三）住房建设总量目标规划期内，建设各类住房共约6.158万套，总建筑面积572.45万m2。其中套型建筑面积小于90m2的住房（含经济适用住房和廉租房）总建筑面积为400.72万m2，占开发建设住房总建筑面积的70%。规划期内，建设商品住房4.426万套，建筑面积439.75万m2。 其中，普通商品住房套建筑面积4.246万套，413.02万m2；套型建筑面积90 m2以下中低价位、中小套

6、型商品住房2.995万套，建筑面积268.02万m2。规划期内，建设政策性保障住房1.732万套，建筑面积约132.70万m2。其中，建设经济适用住房1.72万套，建筑面积132.10万m2（其中回建房0.425万套，建筑面积31.43万m2）；建设廉租房0.012万套，建筑面积0.60万m2。（四）住房建设主要指标控制1、户数按3.3人/户计算；2、商品住房用地的住宅建筑面积毛密度（住宅净容积率）按0.8计算；经济适用住宅用地的住宅建筑面积毛密度（住宅净容积率）按0.9计算；廉租房住宅建筑面积毛密度（住宅净容积率）按1.0计算。具体实施指标按各分区控制性详细规划要求执行。3、政策性保障住房的

7、套型建筑面积应控制在80 m2以内，其中新增经济适用住房套型建筑面积控制在80 m2以内，回建住房套型建筑面积控制在75 m2以内，廉租住房套型建筑面积控制在55 m2以内。4、居住区环境质量控制要求如下：新建居住区的建筑密度不高于35%；居住区绿地率新区不高于30%，旧区改造要求绿地率不低于25%。5、居住区住宅间距在住宅平行布置、长边朝阳，正南北朝向，其最小间距新区采用1.0，旧区不小于0.9，当住宅非正南北朝向时，根据国家规范相应折减。（五）住房建设年度计划根据崇左市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、崇左市城市近期建设规划（20062010）的相关要求和实际情况，规划期内住房建设年

8、度目标分解计划为：2006年，商品住房建设0.544万套，建筑面积54.03万m2，其中普通商品房0.522万套，50.75万m2；政策性保障住房建设0.2144万套，建筑面积16.132万m2；其中经济适用房0.212万套，16.12万m2（其中回建房0.088万套，6.47万m2）；廉租房0.0024万套，0.012万m2。2007年，商品住房建设0.742万套，建筑面积73.75万m2，其中普通商品房0.712万套，69.27万m2；政策性保障住房建设0.2904万套，建筑面积22.012万m2；其中经济适用房0.288万套，22.00万m2（其中回建房0.098万套，7.284万m2）

9、；廉租房0.0024万套，0.012万m2。2008年，商品住房建设0.845万套，建筑面积83.87万m2，其中普通商品房0.810万套，78.77万m2；政策性保障住房建设0.3304万套，建筑面积25.032万m2；其中经济适用房0.328万套，25.02万m2（其中回建房0.082万套，6.054万m2）；廉租房0.0024万套，0.012万m2。2009年，商品住房建设1.130万套，建筑面积112.32万m2，其中普通商品房1.085万套，105.49万m2；政策性保障住房建设0.4414万套，建筑面积33.532万m2；其中经济适用房0.439万套，33.52万m2（其中回建房0

10、.055万套，4.064万m2）；廉租房0.0024万套，0.012万m2。2010年，商品住房建设1.165万套，建筑面积115.78万m2，其中普通商品房1.118万套，108.74万m2；政策性保障住房建设0.4554万套，建筑面积35.452万m2；其中经济适用房0.453万套，35.44万m2（其中回建房0.102万套，7.554万m2）；廉租房0.0024万套，0.012万m2。（六）住房建设用地供应方针按规划期内住房建设应遵循以下方针：1、将城南新区、丽江新城、江北区等地区作为新增住房建设重点发展的地区。规划期内，应重点对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予

11、优先安排，为城市产业和经济的发展提供居住配套。2、为缓解旧城中心区内住房供应压力，规划期内应在城市旧区与新区之间，交通便捷的地段重点建设一批适应中低收入者的中低价位、中小套型普通商品住房。3、政策性保障住房（含经济适用房和廉租住房）应合理选择建设地点，重点发展交通和生活便利地区。（七）住房分区发展指引1、江北旧城区江北旧城区位于左江北侧，片区功能以居住、教育、旅游为主。本规划将江北旧城区定为旧城改造居住区。江州区旧城居住区住房建设应结合城市文脉，在切实保护旧区建筑风貌的前提下，通过有机更新的方式逐步改善旧城的居住条件。2、江南片区江南片区位于崇左市区中部左江南岸，是江州区政府所在地。江南片区由

12、现状旧城区发展而来，江南片区的建设以丽江新城开发和原火电厂、农机厂改制、改造为主。近期建设规划中将片区定位为高尚住宅区和商业区。江南片区内既有旧城中心区，也有新建设区域。片区内规划居住用地共51.63万m2。江南片区住房建设应结合市政道路建设，整合片区公共资源，改造或新建部分公共设施，逐步改造旧城区居住地带；同时，结合良好的生态自然条件，建设高档适居的城市生活组团。3、城南新区城南新区是崇左市行政中心和文化中心，集金融、商贸、文娱、居住为一体的现代化城市新区。城南新区是崇左市近期发展的重点区域，城南新区住房建设发展应结合崇左市快速发展的形式，在住宅选型及环境处理上都应力求高起点，高标准建设，展

13、现出应有的新城风貌。同时，城南片区住房建设应充分考虑居住模式的多样化，随着城市空间的进一步拓展，妥善推进农村拆迁安置房的建设。城南新区规划居住用地共310.95万m2。4、城西新区城西新区位于崇左市左江上游西岸，是生产、居住综合片区。城西新区住房建设发展应以高起点、高标准结合产业发展配套相当数量的居住区，以形成综合的城市片区。城西新区住房建设以二类住宅为主。城西新区规划居住用地227万m2。（八）住房用地供应总量崇左市现状居住用地为197万m2，近期规划期末（2010年），崇左市规划居住用地为904.1万m2，崇左市新增居住用地供应总量为707.1万m2；考虑到住房拆迁的因素，回建房用地34.

14、92万m2（回建房面积31.43万m2，住宅净容积率按0.9计算），按通常的拆迁回建比1：1.5计算，拆迁住房用地为23.38万m2，净增11.64万m2；由此可确定崇左市住房用地供应总量为730.38万m2。规划期内，供应商品住房用地583.10万m2，其中普通商品房用地516.28万m2（其中90 m2以下中低价位、中小套型商品住房用地268.02万m2）；政策性保障住房用地147.28万m2（含经济适用房用地和廉租房），其中经济适用房用地146.68万m2。近期规划期末（2010年），商品住房用地和经济适用房住房用地总量为729.78万m2。经济适用房用地占商品住房和经济适用房用地总量的

15、20.10%。普通商品房、经济适用房和廉租房住房用地面积总量为663.56万m2，占近期建设住房用地供应总量的90.85%。（九）住房用地供应年度指引根据住房建设年度计划，住房用地供应可按年度分解如下：2006年供应商品住房用地71.64万m2，其中普通商品住房用地63.43万m2（其中90 m2以下中低价位、中小套型商品住房用地22.27万m2）；政策性保障住房用地18.04万m2（其中经济适用房用地17.92万m2；廉租房用地0.12万m2）；2007年供应商品房住用地97.79万m2，其中普通商品住房用地86.56万m2（其中90 m2以下中低价位、中小套型商品住房用地56.19万m2）

16、；政策性保障住房用地24.56万m2（经济适用房用地24.44万m2；廉租房用地0.12万m2）；2008年供应商品住房用地111.21万m2，其中普通商品住房用地98.47万m2（其中90 m2以下中低价位、中小套型商品住房用地63.90万m2）；政策性保障住房用地27.92万m2（经济适用房用地27.80万m2；廉租房用地0.12万m2）；2009年供应商品住房用地148.93万m2，其中普通商品住房用地131.87万m2（其中90 m2以下中低价位、中小套型商品住房用地85.57万m2）；政策性保障住房用地37.33万m2（经济适用房用地37.21万m2；廉租房用地0.12万m2）；20

17、10年供应商品住房用地153.52万m2，其中普通商品住房用地135.93万m2（其中90 m2以下中低价位、中小套型商品住房用地88.21万m2）；政策性保障住房用地39.37万m2（经济适用房用地39.25万m2；廉租房用地0.12万m2）。四、规划实施措施与政策建议（一）积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。1、保证住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，应当按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90 m2以下的住房（含商品住房、政策性住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上

18、；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。 2、适当提高住房建设开发强度。依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。 3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。（二）加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。1、加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。2、落实住房开发项目套型结构比例的

19、规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。附表：表1 住房建设套型与面积比例一览表指标住宅套数（万套）总建筑面积（万m2）住房政策性保障住房商品住房政策性保障住房商品住房类型经济适用房廉租住房经济适用房廉租住房数值1.720.0124.426132.100.6439.75比例（%）27.93%0.19%71.88%23.08%0.10%76.82%合计6.158572.45表2 商品住房建设套型与面积比例一览表指标住宅套

20、数（万套）总建筑面积（万m2）住房普通商品住房高档商品住房普通商品住房高档商品住房类型90 m2以下中低价位、中小套型普通商品住房其它普通商品住房高档商品住房90 m2以下中低价位、中小套型普通商品住房其它普通商品住房高档商品住房数值2.9951.2510.18268.02145.0026.73比例（%）67.67%28.26%4.07%60.95%32.97%6.08%合计4.426439.75 表3 崇左市“十一五”期间住房建设年度计划年度商品住房政策保障住房合计普通商品住房其它商品住房经济适用住房廉租房200650.753.2816.120.1270.27200769.274.4822.000.1295.87200878.775.125.020.12109.012009105.496.8333.520.12145.962010108.747.0435.440.12151.34合计413.0226.73132.