成都万树森林房地产项目的可行性研究报告

1、摘 要近年来，房地产行业发展迅速，已经成为我国国民经济的重要产业之一，房地产市场的健康稳定发展对国民经济有着重要的意义。要在激烈的行业竞争中立于不败之地，房地产行业必须尽最大可能的规避项目的投资风险，通过准确的市场定位等相应策略手段把项目的投资成本降低到最低，故而项目在建设前期的投资可行性就显的尤为重要。本文说明了房地产项目可行性研究的一般流程，它能够帮助我们在开发过程中避免决策的盲目性。首先，阐述了万树森林项目的基本概况和可行性研究的目的及编制依据。其次，立足实际，进行项目市场分析确定项目的市场定位。接着，根据项目建设条件，拟定项目开发方案，安排实施进度，制定营销策略。然后，根据拟定的开发方

2、案，用两章的篇幅重点估算项目的总投资与销售收入、税金，计算相关财务指标，进行财务评价和风险分析。通过本文的分析，最后得出万树森林项目可行性结论是利润高，风险较小，具有一定的投资价值。关键词：房地产，可行性研究，财务评价ABSTRACTIn recent years, the real estate industry has developed rapidly, has become one of the important industries of the national economy, the real estate market healthy and stable developm

3、ent of national economy has important significance. To be in an impregnable position in the competition in the industry, the real estate industry must be as much as possible avoid investment risks of the project, through the accurate market positioning strategies means such as the project investment

4、 cost down to the lowest, so in the early stage of the construction project investment feasibility is the significant particularly important.This paper illustrates the general process of real estate project feasibility study, it can help us to avoid the blindness of decision making in the developmen

5、t process. First, this paper expounds the basic situation of the critics, forest project, and the purpose of the feasibility study and compilation basis. Secondly, based on actual, project for market analysis to determine the market positioning of the project. Then, according to the project construc

6、tion conditions, make project development plan, implementation schedule arrangement, formulate marketing strategy. Then, according to the proposed development plan, in chapter two key to estimate the project total investment and sales income, taxes, calculate relevant financial indicators, financial

7、 evaluation and risk analysis. Through the analysis of this article, the critics, forest project feasibility conclusion is high profit, less risk, and has a certain value.Key words: real estate, feasibility research, financial evaluation目 录摘要IABSTRACTII1 绪论11.1建设项目概况11.2可行性研究目的11.3可行性研究的编制依据12 市场分析2

8、2.1宏观经济形势22.2成都市房地产市场分析62.3项目SWOT分析132.4项目的市场定位153 项目建设条件193.1项目建设的自然条件193.2项目建设用地条件193.3市政配套条件193.4规划控制条件194 项目规划设计方案214.1技术经济指标214.2规划设计原则214.3规划方案215 项目组织机构与人力资源配置235.1项目组织结构235.2人力资源236 项目实施进度246.1建设工期246.2项目实施进度安排247 项目的销售方案策划267.1营销策略267.2销售进度安排278 投资估算及资金筹措288.1项目总投资估算288.2投资计划与资金筹措289 项目财务评价

9、309.1盈利能力分析309.2 偿债能力分析3310 风险分析3410.1 盈亏平衡分析3410.2 敏感性分析3511 项目评价的结论3711.1 结论3711.2 建议3812 附表3913 致谢4914 参考文献501 绪 论1.1建设项目概况1.1.1项目概况拟投资万树森林项目位于成都市郫县犀浦镇，邻地铁2号线犀浦站出站口，西北毗邻天府大道，东北紧靠华都大道。规划用地面积16.1205亩，容积率：4.5，绿化率：50%，拟建成高层，建筑面积：48360平方米，总户数：496，车位数：340。交通便利，区位优势明显，周边配套一应俱全。1.1.2建设单位概况本项目的开发商四川润扬建设集团

10、有限公司是集国家一级建筑施工总承包、房地产开发、物业服务、机具租赁、商贸物流、对外投资为一体的集团企业。集团年施工开发能力百万平方米以上。多次荣获国家、省、市主管部门授予的“全国建筑安全生产先进集体”“全国优秀施工企业”“全国质量无投诉诚信示范企业”“四川省工程建设系统用户满意企业”“重点纳税企业”及“纳税大户”等称号1.2可行性研究目的通过对万树森林项目规划条件、拟建规模、建筑产品市场定位、周围配套设施情况以及所面临的市场环境等进行调查分析的基础上，对拟建项目建成以后可能取得的销售收入、投入成本进行测算，并以此为基点数据进行经济效益指标计算和评价以及财务评价，同时对本项目未来所面临的风险进行

11、深入分析，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为本项目投资决策提供参考依据。1.3可行性研究的编制依据1、工程建设标准强制性条文2、投资项目可行性研究指南3、成都市建设项目城建费用统一征收办法实施细则4、四川省建筑工程综合概预算定额（2009）5、四川省工程建设其它费用定额6、城市居住区规划设计规范7、建设项目经济评价方法与参数（第二版）2 市场分析2.1宏观经济形势2.1.1全国经济状况分析综合考虑2013年的投资、消费和出口形势，预计2013年我国经济增速有望实现8.2%左右的增长。其中，预计消费将拉动GDP实现3.9个百分点的增长，投资将拉动GDP实现4.1个百分点的增长

12、，货物和服务净出口有望拉动GDP实现0.2个百分点的增长。这些数据表明投资、消费、出口的增长，不但各自表现良好，而且相互搭配协调，显示了宏观调控的成果。1、2013年的固定资产投资增速可能小幅回升我国固定资产投资主要包括三大块：一是制造业投资，约占固定资产总投资的34%；二是房地产开发投资，约占固定资产总投资的20%；三是基础设施投资，约占固定资产总投资的21%。总体上看，目前阻碍固定资产总投资名义增速回升的主要因素有两项：一是工业企业产能过剩压力依然较大，PPI转正以及制造业企业盈利能力得到修复尚需时日，由此将压制制造业投资增速的反弹；二是2013年央行的货币政策基调总体为中性偏紧，固定资产

13、投资资金来源大幅改善的可能性不大。2013年，两大领域的固定资产投资可能成为亮点：一是房地产投资可能会因融资渠道的大范围解禁而快速回升；二是基础设施投资领域的环保投资可能因环境问题的日益突出而出现爆发性增长。由此，我们判断2013年固定资产总投资增速可能会小幅回升，但出现超预期增长的可能性不大。2、2013年消费的名义增速和实际增速都将小幅回落影响消费增速变动的因素主要包括：城乡居民可支配收入增速的变化、国家消费政策的调整以及物价的涨跌。2012年，社会消费品零售总额同比增长14.3%，增速较2011年回落2.8个百分点；扣除价格因素，实际增长12.1%，增速较2011年提高0.5个百分点。2

14、012年消费名义增速和实际增速出现反向变化，就是在上述三大影响因素的综合作用下形成的结果。2013年，利好消费增长的积极因素包括：（1）房地产和汽车销售数据很可能继续保持上升势头，从而有利于带动相关消费的增长；（2）2013年中央财政预算赤字较上年明显提高，而且财政资金将更多投向民生领域，从而有利于居民消费的增长。与此同时，也存在不少压制消费增长的消极因素：（1）目前无论是城镇居民可支配收入增速还是农村居民现金收入增速，都已大幅超过GDP增速，其进一步提升的空间有限。（2）2013年家电下乡政策、家电节能补贴政策将相继退出，从而会对消费增速（包括名义增速和实际增速）形成一定压制。（3）中央最近

15、出台了一系列限制三公消费的规定，这在客观上将压低今年的政府消费。总之，2013年的消费形势不容乐观，预计全年社会消费品零售额名义增速很可能回落至12%左右，而实际增速很可能回落至10%以下3、2013年的出口形势较去年有所改观受欧、美、日债务问题影响，2012年我国出口增速由2011年的20.3%回落至7.9%。2013年，随着债务危机国各项救助机制的基本就位，欧洲经济可能会逐步企稳；日本由于启动了超宽松的货币政策，2013年经济也可能出现一定恢复；另外，目前东盟、印度、巴西、俄罗斯等新兴经济体的通胀压力大多得到缓解，因此，2013年上述国家的经济政策很可能会适度放松，从而有利于我国对这些新兴

16、经济体的出口。2013年经济最不确定的是美国，由于面临自动减赤压力，因此有可能影响其今年的经济复苏步伐。综上考虑，预计2013年我国的出口形势将会有所改观，全年出口增速回升至10%以上的概率较大。2.1.2全国房地产市场分析1、房地产开发投资完成情况2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%（扣除价格因素实际增长20.3%），增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，增速回落0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。1-6月份，东部地区房地产开发投资21140亿元，同比增长18.7%，增速比1-5月份回落0.

17、3个百分点；中部地区房地产开发投资7645亿元，增长20.8%，增速回落1.0个百分点；西部地区房地产开发投资8043亿元，增长24.3%，增速提高0.3个百分点。1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积万平方米，同比增长15.5%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；其中，住宅施工面积万平方米，增长12.9%。房屋新开工面积95901万平方米，增长3.8%，增速提高2.8个百分点；其中，住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。房屋竣工面积35346万平方米，增长6.3%，增速提高1.0个百分点；其中，住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。1-6月份，房地产开发企业土地购置面积1

18、5721万平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月份收窄2.7个百分点；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点。图2-1 全国房地产开发投资增速图2-2 全国房地产开发企业土地购置面积增速 2、商品房销售和待售情况1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增

19、长20.5%。图2-3 全国商品房销售面积及销售额增速1-6月份，东部地区商品房销售面积26110万平方米，同比增长32.8%，增速比1-5月份回落9.4个百分点；销售额20989亿元，增长48.5%，增速回落12.2个百分点。中部地区商品房销售面积12754万平方米，增长29.1%，增速回落7.3个百分点；销售额6158亿元，增长40.3%，增速回落10.0个百分点。西部地区商品房销售面积12569万平方米，增长20.6%，增速回落2.2个百分点；销售额6229亿元，增长29.9%，增速回落2.5个百分点。6月末，商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面

20、积增加506万平方米，办公楼待售面积增加2万平方米，商业营业用房待售面积增加114万平方米。3、房地产开发企业到位资金情况1-6月份，房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%，增速比1-5月份提高0.1个百分点。其中，国内贷款9901亿元，增长30.4%；利用外资234亿元，增长15.9%；自筹资金21630亿元，增长16.3%；其他资金25460亿元，增长50.3%。在其他资金中，定金及预收款15713亿元，增长51.2%；个人按揭贷款6763亿元，增长60.4%。图2-4 全国房地产开发企业本年到位资金增速4、房地产开发景气指数6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数

21、”）为97.29，比上月回落0.03点。2.2成都市房地产市场分析2.2.1成都房产市场运行状况2013年第三季度，成都新建商品住宅供应量环比上涨，成交量小幅下跌，商品住宅成交价格连续6个季度回升，二手房成交量受政策发布影响，集中爆发后保持相对平稳。1、新建商品住宅季度供应量环比上涨 2013年第三季度，成都市新建商品住宅总供应量为490.66万平方米，同比去年上涨2.71%，环比上涨10.70%。月度来看，第三季度月度间供应量持续上涨，9月环比、同比上涨均超过40%。可以看出，楼市传统销售旺季“金九银十”到来前，开发商推盘速度明显加快。见图2-5。图2-5 2013年4月-2013年9月成都

22、新建商品住宅供应量比较图从供应商品房的用途来看，2013年第三季度成都新建商品房总供应面积为490.66万平方米，除去商业办公用房，新建商品住宅（含配套车位，下同）供应面积为423.35平方米，占总供应面积的86.28%。见图2-6。图2-6 2013年第三季度新建商品房用途供应量图2、新建商品住宅季度成交量小幅下跌2013年第三季度，新建商品住宅季度成交量小幅下跌，季度成交248.50万平方米，环比下跌15.18%，同比下跌6.75%。究其原因，年初新调控政策发布，新建商品住宅成交量在3月、4月集中反弹，使半年成交量达到553.24万平方米，同比去年上涨48.96%，短时间内需求集中爆发；第

23、三季度仍受此影响，造成成交量小幅下跌。月度来看，成交量呈现逐月下跌趋势，7月-8月月度同比分别上涨8.42%、-18.40%和-8.58%。见图2-7。图2-7 2013年4月-9月成都新建商品住宅成交量图3、二手房成交量保持相对平稳2013年第三季度，成都市二手房成交量为100.62万平方米，同比去年同期下跌45.33%，环比上季度下跌15.29%，尽管环比、同比均下跌，但成都二手房市场已走出低位。月度来看，2013年7月-9月，二手房成交量均在33万平方米左右，月度变化很小。自2012年2月二手房成交量止住下滑趋势以来，成交量在震荡中逐步上涨，3月成交量达到121.83万平方米，同比去年上

24、涨329.39%，这是成都房地产市场历史上首次二手房月度成交量突破100万平方米，也是首次二手房月度成交量高于新建商品住宅。3月初“国五条”发布，针对二手房市场的调控力度加大，众多购房者欲赶在政策发布前购房，规避可能增加的购房成本，故造成二手房成交量短时间激增；二手房成交量在3月集中、过量释放，其后成交量短时内快速回落，5月至今二手房成交量保持相对平稳也是这个原因，预计至今年年底，成都二手房市场仍将持续受此影响。见图2-8。图2-8 2013年4月-9月成都二手房成交量比较图4、商品住宅成交均价继续回升2013年第三季度，根据我公司在城区均匀布设的176个商品住宅交易样本点数据，商品住宅成交均

25、价持续上涨，截止2013年9月成交均价为8022元/平方米，同比去年同期上涨6.62%。自2011年3季度，商品住宅成交均价持续下滑，2012年2季度止住下滑趋势后持续小幅回升，本周延续回升态势，涨幅相对于上季度有所收窄。原因一方面是去年5月以来，不少城市新建商品房成交量上涨，随着成交量的逐渐上涨，部分楼盘降低、取消优惠甚至调高售价，使成交均价有所上涨，继而推动房地产市场回暖；另一方面是尽管3月初“国五条”发布，但其主要针对二手房市场，加上成都的地方实施细则实质内容较少，短时间内反而对成交量有一定推动，同时市场已适应目前的调控政策，刚需持续释放，继而带动成交均价上涨。本公司统计的商品住宅成交均

26、价止滑上涨的趋势与国家统计局公布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”成都指数一致。见图2-9、图2-10。图2-9 2011年-2013年3季度成都商品住宅成交均价比较图图2-10 2011年-2013年8月成都住宅分类价格指数比较图5、成都房产市场分析新建商品住宅成交量方面，2012年二季度，“三限”政策从严从紧实施，房屋售价同比去年确实有所下降；2013年以来，部分刚性需求购房者不再观望，成交量稳步增长也使房价有所上涨，上季度成都市商品住宅成交均价已基本恢复到本轮调控前水平，本季度均价已超过本轮调控前水平。目前，一方面既有调控政策持续实施，且年初出台的“国五条”表明调控有继续加码的趋势；另

27、一方面市场已延续较长时间的上涨趋势，目前已走出低位。新建商品住宅供应量方面，一季度供应量持续大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形势有所缓和。根据2011年8月-2013年9月供求数据，截止2013年9月，商品房库存量超过2900万平方米。整体来看，2013年第三季度，商品房库存量仍处于高位，见图2-11。图2-11 2013年4月-9月成都新建商品住宅成交供应对比图新建商品住宅价格方面，新开楼盘及在售楼盘新推房源价格继续小幅上涨：尽管成交量有所下跌，但经过上半年成交量的集中释放，开发商流动资金已比较宽裕，并未因成交量下跌而采取更多促销方式，促销力度和限购初期已有较大差距，购房的实际优惠也降低

28、不少。随着市场的回暖，新建商品住宅成交量的上涨，部分楼盘提高售价，造成新房价格已连续1年半上涨。而且随着房地产市场的向好，一方面部分购房车对房价上涨产生一定恐慌情绪，另一方面许多开发商倒不急于卖房，市场重心已由买方向卖方倾斜。2013年第三季度，在大部分前述重点城市成交均价回升的情况下，成都新建商品住宅价格也持续回升，并已确定进入上涨阶段。二手住宅方面，2013年第三季度受政策发布的持续影响较多。第一季度二手房成交量有很大上涨，尤其2月底“国五条”发布，针对二手房市场的调控力度加大，众多购房者欲赶在政策发布前购房，规避可能增加的购房成本，造成3月二手房成交量短时间内激增，使第二季度二手房成交量

29、快速回落至较低位，至今年9月成交量稳步回升。预计市场仍将度过一段适应期，2013年第四季度成交量大幅上涨或下跌的可能性不大。成都房地产市场预判：1、第三季度，一线城市和部分二线重点城市新建商品房市场向上趋势越发明显，开发企业定金及预付款稳步上升，现金流稳定增长。2、目前全国性调控政策并未加重，甚至部分城市有放松调控迹象，商品房市场主导地位将逐渐由买方向卖方倾斜。3、成都市地方调控政策主要针对二手房市场，且部分市场需求已被挤压至新建商品房市场，使开发企业拿地信心加强，为其积极竞买土地奠定了基础。4、成都房产市场持续回暖趋势，一、三圈层土地市场表现尤为积极，溢价率上涨较快。5、开发企业现金流稳定，

30、且未来短期内不会急于回流现金，开发企业对成都市经营性用地成交价格预期或将持续上调。6、近期多城市陆续出现首套房贷优惠利率收紧，但尚未影响到楼市成交量。目前来看，信贷额度对成交量影响显著大于利率，若出现银行整体贷款额度紧张，将限制成交量继续回升。7、去年四季度成都已被定为“土地市场异动城市”，第三季度成都新房价格涨幅也较大，个别成交宗地溢价率较高，有关部门或许会采取一定措施，加大对成都市房地产市场的监查力度，未来面临的政策不确定性依然存在。8、“国五条”要求增加住房用地供应总量，成都实施细则也要求切实增加中小套型普通商品住房供应，加上年底为完成土地年度供应计划，预计四季度成都市住宅用地供应量将上

31、涨。结论：我们认为，受政策的影响，短期内会对房地产市场带来冲击，延缓购房需求，出现恐慌性抛盘和持币观望等局面。但从长期来看，购房需求仍然存在，新政策不会改变房地产市场的向上趋势，更不会带来所谓“房地产泡沫”的破灭，在GDP快速增长和城市化进程尚未结束的大背景下，中国房地产市场的繁荣还将继续。2.2.2本区域房地产市场现状 表2-1 本项目周边典型竞争楼盘概况项目 名称华邑阳光里蓝光幸福满庭伊萨贝拉开发商成都华邑房地产开发有限公司成都郫县蓝光和骏置业有限公司中铁二院(成都)置业开发有限责任公司楼盘 地址成都犀浦校园路交大旁成都市城西犀浦地铁口犀浦车管所旁规划 面积85508平米86266平米90

32、970平米建筑 面积平米平米平米容积率442.56绿化率36%30%57.25%建筑 类型小高层，高层高层小高层、高层物业费住宅:1.6-1.8/平米2.18/平米/月1.6-1.8/平米/月价格均价： 6200元/均价： 6200元/均价： 6300元/售楼 电话400 890 2828 转 13464400 890 2828 转 20852400 890 2828 转 583092.3项目SWOT分析2.3.1优势分析（S因素）1、四川润扬建设集团有很强的品牌优势.此前已经开发在此区域过万树森林一期住宅区，对住宅小区的开发积累了一定的经验，这些经验可以运用到本项目上，使项目成功更有把握。2

33、、项目处于犀浦镇核心位置，西北毗邻天府大道，东北紧靠华都大道。其优势主要有三：（1）位置优势。万树森林占据位置最好的一块宝地，与地铁2号线西沿线犀浦站步行仅不到5分钟，同时犀浦站也有成灌快铁，是中国首例地铁与快铁实现换乘的站点，住双铁房旁，交通畅达，节约时间成本。（2）环境优势。“买房就是买环境”已成为众多买房人共同的心声，在紧张繁忙、快节奏的工作中，现代都市人渴望在居家中得到心灵的彻底放松，回归自然，尽享青山绿水和蓝天白云，呼吸纯净的新鲜空气，而这一切可望在万树森林实现。（3）配套设施优势。“足不出户，享受一切服务”是每一位购房者梦寐以求的便捷生活。该项目周边的购物、休闲、运动、文化、家政服

34、务一应俱全。楼盘定位中档住宅，小区内绿化等景观建设有助于提高楼盘本身的附加值，对犀浦镇住宅小区建设整体水平的提高，房地产业的健康发展将起到了带动作用。2.3.2项目劣势(W因素)1、地处犀浦镇黄金地段，土地成本高，若前期前期销售工作不理想，将对项目后期的开发产生不利影响，将给开发商带来沉重的债务负担。2、周围人车流量大，给安全保卫管理加大了难度。3、临交通主干道天府大道和国宁大道较近，有一定的噪音干扰。4、地块净用地面积约16亩，规模效应不突出，在打造社区环境上缺乏足够空间，难以修建丰富、互补的物业形态。2.3.3机会分析(O因素)1、成都市圈的郊区化运动的蓬勃发展，项目地处犀浦镇黄金地段，房

35、屋增值潜力巨大。2、周边地区高校林立、企业较多，学校的教职工、公司职员对住宅的需求量较大，有较大的发展潜力。2.3.4威胁分析（T因素)1、外来开发企业的进入，导致市场竞争激烈，使项目面临巨大压力。2、地震后遗症，成都作为宜居城市对外地客户的吸引力大幅度减弱，损失较大的市场份额。2.3.5结论与建议1、宣传中突出本项目的几大优势如有一定的市政配套、交通畅达方便的双铁。2、噪音问题：商业和经济型户型修建在临街面；舒适户型远离交通主干道。3、通过SWOT分析，万树森林项目优势明显，未来潜力巨大。2.4项目的市场定位2.4.1目标客户定位针对成都市购房消费者市场调研的结果，结合周边竞争项目，本项目的

36、目标顾客主要定位为面向高校教职工及周边改善型住房需求者和具有购买固定资产用于保值增值的中青年群体。1、目前成都房地产住宅客户可划分为三种类型（1）投资类客户此类客户极具投资意识，视野开阔，眼光独到，对地产认识深刻。这一类客户人数较少，占成都市场总数的10%以内。受国家政策的影响，其数量还将进一步减少。（2）改善自用型客户此类客户有自己的价值观，事业稳定，决策理智，往往根据自身的需求行事，不易受舆论和广告的左右，受教育程度高；已拥有较强的经济实力。这一类客户占总数的70%左右，是最大的也是最重要的群体，应重点关注。（3）中间型客户此类客户勇于进取，挣钱拼命，不失去生活中的各个机会。他们关注投资，

37、流动性强，属于冲动决策型。这一类客户占总数的20%左右，属不稳定客户群。2、目标客群的职业特征（1）高校教职工几所高校坐落于犀浦，许多教职工都有较强意愿在学校附近购买住房以解决住家过远的问题，这部分客户有较高且稳定收入，购买能力较强。（2）政府官员此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高的要求。（3）本地居民此类客户为本地有较高收入的群体，随着本地经济的发展和个人条件的提供，需要改善目前的居住环境，提高生活质量。综上所述，本项目的目标客户群主要是政府机关人士、高校职工和白领阶层人士以及外

38、地客户。2.4.2产品定位本地块意在打造该片区最具有竞争力的住宅社区，通过建筑立面风格和园林打造凸显本项目的独特性和与其他楼盘的差异性。1、住宅物业以三室二厅为主，二室二厅、四室二厅、复式为辅；户型面积为70平方米130平方米不等，以面积为90-120平方米为主力户型，平层为主、错层为辅。2、商业物业约1000平方米的临街铺面2.4.3价格定位1、定价原则反映市场供求，体现楼盘价值，使开发商利益最大化。2、定价策略我们采用市场比较法定价，在项目地及全区范围内选取有代表性且规模相当的项目作为参考对象，对各种因素进行修正3、定价方法公式：比准价格可比实例价格房地产状况调整系数交易情况修正系数交易日

39、期调整系数求取交易情况调整系数：所选楼盘均认为在市场条件下进行交易，无须修正，系数取1。求取交易日期调整系数：所选楼盘均为在售楼盘，本项目采用预售方式出售，即工程修建到一定比列开始出售。交易日期调整系数为1 求取房地产状况调整系数：（以本案为基准，取100） 表2-2 典型小区项目分析表影响因素 权重 傲城伊萨贝拉蓝光幸福满庭犀浦百伦广场中铁塔米亚宇众悦府华邑阳光里橡树园怡景城市花苑西溪花园目前售价元/ 7000630062006900620067006200680064006200 项目位置 0.298959799969895969895周边环境 0.11009797979898959899

40、97物业管理 0.1598989798969997969896小区规模 0.11019896979799971009695小区环境 0.1989897979898971019998建筑规模 0.1989896989796961009897配套设施 0.297989898989798999798装修情况 0.051009999999799981009798合计 198.75 97.6397.198.1397.139896.6398.7597.7596.754、求取比准价格傲城：7000100/98.75117088.61伊萨贝拉：6300100/97.63116452.93蓝光幸福满庭：6200

41、100/97.1116385.17犀浦百伦广场：6900100/98.13117031.49中铁塔米亚: 6200100/97.13116383.2宇众悦府：6700100/98116836.73华邑阳光里：6200100/96.63116416.23橡树园: 6800100/98.75116886.08怡景城市花苑: 6400 100/97.75116547.31西溪花园: 6200100/96.75116408.275、本项目定价将上述比准价格去算术平均数，作为本项目的售价：（7088.61+6452.93+6385.17+7031.49+6383.2+6836.73+6416.23+68

42、86.08+6547.31+6408.27）/10 =66436.02/106643.6 元/定价时取6900元/车位：根据市场调查，取市场平均价格， 7万元/个。商业：参考本组住宅、商业调查报告，定价15000 元/3 项目建设条件3.1项目建设的自然条件气温：年平均气温15.2-16.6摄氏度。风：平均风速1.8 米/秒，全年盛行风向为东北风。日照：年日照时数1412.7 小时。湿度：年平均相对湿度69.6%。霜期：无霜期300-320 天。气压：平均气压970.4Pa。降水：年降水量873-1265 毫米。3.2项目建设用地条件万树森林项目位于成都市郫县犀浦镇，邻地铁2号线犀浦站出站口，

43、西北毗邻天府大道，东北紧靠华都大道。规划用地面积16.1205亩，项目已取得建设项目用地许可证，具备用地条件。3.3市政配套条件项目所在地市政基础设施与道路同步建设，具体内容包括给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线，项目开发需要的市政接驳点可从邻近已建成的道路接驳。市政设施能够满足项目开发的要求。3.4规划控制条件1、基地布置规定（1）建筑间距除满足交通、防灾、视觉、卫生、工程管线布置等要求外，尚应符合如下要求：建筑物山墙与山墙之间的间距、多层与多层之间6米，多层与高层之间9米，高层与高层之间13米；宗地与相邻地块之间前后间距建筑高度的一半，左右的间距建筑侧面间距的一半。（2）建

44、筑后退红线根据城市规划部门的规定，建筑后退红线均7米；（3）建筑后退蓝线建筑后退干渠蓝线，北侧10米，南侧5米。（4）出入口方位规定出入口方位至道路交叉口距离必须保证：主干道交叉口70米，次干道交叉口3040米，支路交叉口20米；（5）建筑形体控制：地块内建筑高度80米；（6）其它相关指标的控制：机动车停车位必须按不低于每两户一个停车位布置，地块内配建社区服务用房、公共厕所、垃圾收集点各一个，面积分别不小于400、80、20平方米；中小套型普通商品房所占比例不低于70%；商业面积比例不超过8%。2、开发强度规定表3-1 开发强度规定序号项目规定内容1用地面积地块总规划面积为10747平方米2容

45、积率6层以下多层住宅为0.81.211层小高层住宅为1.52.018层高层住宅为1.82.519层以上住宅为2.44.53建筑密度不得高于35%4绿地率 不得低于35%4 项目规划设计方案4.1技术经济指标表4-1 技术经济指标序号项目数值单位备注1规划用地面积1074716亩2总建筑面积483602.1住宅总面积421202.2商业总面积11402.3车位5100340个车位，15/个3建筑密度21.2%4绿化率50%5总户数496户6 容积率4.54.2规划设计原则1、挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区2、以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作3、以建筑群体围合创造灵

46、活多变的环境空间4、人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏4.3规划方案1、建筑布局（1）结合城市道路走向和城市景观的组织，国宁东路和天府大道的三角带为22层住宅，其余为21层住宅，底层均为商铺，以建筑高度的变化丰富街道的形态。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。2、建筑户型特色（1）细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。（2）充分考虑成都的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。（3）住

47、宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。（4）户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。（5）采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3、环境规划在小区内规划设计一个主要由绿色草坪、广场喷泉、景观游泳池、流动水渠、园艺小品、体育设施、儿童游戏乐园银杏、榕树、茶花等名贵树组合而成的休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。在小区的四周设计一个流动水渠让潺潺溪流围绕小区四周，使居家环境更富“小桥流水人家”的生动意境。在绿色环境铺排之间，设置健康通道，满足业主晨练和与家人散步的需要。5 项目组织机构与人力资

48、源配置5.1项目组织结构本项目采用公司董事长领导下的总经理负责的管理结构，总经理任免由董事会决定，项目公司中层管理人员的任免由总经理确定，项目公司的高层（副总级别），由总经理决定，但必须报董事会通过。其他一般人员的任免和聘用由行政部和部门经理决定，并报总经理批准。项目建设的五个部门：1、策划部：主要负责项目开发策划工作。具体为进行项目投资机会分析和可行性论证，做市场调查，办理前期手续，在项目建设所需的相关手续，项目开发后期，组织进行项目验收，并办理产权手续。2、工程部：主要负责施工单位，材料设备供应单位以及监理单位招标。项目前期负责设计管理和工程概预算，项目建设过程中，负责施工以及工程进度管理

49、，项目后期负责工程决算审核以及工程验收和遗留工程处理。3、物管部：主要负责工程项目物流和物业管理项目前期对隐蔽工程进行了解和修正；项目过程中从事物流管，为项目开发建设提供物资方面的支持，包括各项物资设备的采购；项目后期主要实施物业管理，待项目营运后，由业主委员会选出物业公司后，再由物管部门移交小区物业管理。4、行政部：为项目正常运转提供管理服务。包括公司内部各部门的协调，公司对外协调以及对人力资源管理人员，公共关系人员，法律顾问、工程技术人员、后勤保障人员的招聘管理。5、财务部：为本项目开发提供全部财务支持上述五个部门各设部门经理1人，均向各设主管副总经理负责，副总经理向公司总经理负责，总经理

50、主持全面工作，并向公司董事会负责。5.2人力资源 根据上述机构框架，各部门人员配置为：总经理1人、副总经理2人、行政部3人、财务部3人、工程部8人、物管部5人。6 项目实施进度6.1建设工期工程项目总建筑面积48360平方米，根据本项目建设特点及现有工程施工技术水平，从前期工作到项目建设完成，本项目建设周期为2年。6.2项目实施进度安排本项目实施进度具体安排如下：1、前期工作阶段（1）项目建议书编制及报批；（2）规划及方案设计、选址；（3）可研报告编制及报批、完成立项审批；以上工作在3个月内完成。2、设计招标阶段（1）本项目根据初步设计方案，对土建及材料设备进行招投标；以上工作分阶段在3个月内

51、完成。3、施工阶段（1）基础：34个月（2）标准层：1个月45层（3）屋面：1个月（4）装饰:3个月（可搭接）（5）环境：2个月（可搭接） 在2年内完成主体工程，设备安装，室内外水、电、气、通讯等地下管线铺设，内外装饰工程及道路、广场绿化、环保、灯饰等配套设施建设。4、竣工验收（1）根据计划在建设期最后6个月内逐步完成水、电安装，室内外装饰，环境绿化及施工验收。表6-1 本项目具体实施进度安排序号季度 项目2014.012015.012015.012016.01123412341前期阶段2设计招标阶3施工阶段7 项目的销售方案策划7.1营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场

52、。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：一、推广渠道1、 报纸广告包括华西都市日报、成都晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。2、短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。3、 影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。4、单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，犀浦地方小，人口集中，单张派发能起到良效。5、 营销活动（1）活动一：“万树森林开盘庆典”。（2）活动二：团购活动（3）活动三：成都人说成都大型文化论坛。二、媒体

53、宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传万树森林，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在成都的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。1、公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。2、路桥广告：贯穿项目营销始终。3、影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。4、华西报纸：开盘前一月投放34次，以及每次新货上市投放1次。 5、单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到郫县的每一个角落。6、短

54、信推广：一般一个月派发46次，开盘前每周发送23次。7、公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行12场，开盘后视销售情况举行。7.2销售进度安排根据国家有关规定，高层建筑在工程形象进度达到1/3 时，方可办理商品房预售许可证。本项目一期工程预售许可证在2014 年三季度办好，四季度正式开盘销售。详细情况见附表6“销售收入预测表”。时间201420152016项目一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度住宅30%20%20%15%10%5%商铺40%30%30%车库20%20%20%20%10%10%表7-1 销售进度安排8 投资估算及资金筹措8.1项目总投资估算依据行业计算标准，开发项目总投资通常包括建设投资（开发成本）与项目在建期贷款利息（财务费用），从项目投资概算表可以看出，本项目投资总额为15996万元，其中工程