奥运核心区水源九厂项目可行性研究报告

1、北京朝阳奥运 核心区水 源九厂项目可行性研究报告项目联合考察小组2009年6月考察 工作情况nn联合考察小组：n 朱海彬 总n 战略管 理部：刘冰，陈路n 市场部 ：符齐n 假日风 景项目：王昊亮实地考察n 地块实地考察（地块现状，周边环 境）n 周边竞 争楼盘考察（国奥村、龙湖唐宁ONE、中铁翰庭）nn情况沟通n 与假 日风景项目团队沟 通n 与北 京万科803新项目小组沟 通材料沟通n 工程 采购、成本n 市场 营销、设计n 财务n 北京 中心城市公司n 假日风景项目主 要内容一项目概况二市场分析与机 会选择三产品解决方案四项目运营五土地获取方式 及风险六总结与建议1.1 地块基本情况项目

2、位置占地面积( )行 政区地 段代征 地面积净地 面积小 计4300.65 355523.86259824.515北京市朝阳区奥运村乡毗邻奥运公园可售面积住宅面积非住宅面积12.72612.6260.1容积率地价底价底价土地单价( 万元/亩)毛地（含代征绿地）2.5；净地地价总额( 万元)测算价测算价可售楼面地价( 元/)(扣 底价除2万 定向安置房) 测算价2.6887373 .591590 00104 9190 9686 6124 94计容积 率建筑面 积(万 )不计容 积率建筑 面积( 万)办公楼商业车库 (不含地下)不可售面积小计可售面积不可售面积小计00.102.15514.8812

3、.41.0763.476土地使用权归属土地规划用途转让方式北京市土地整理储 备中心通过挂牌方式出 让土地使用权居住公 开市场挂牌1.2 项目区位（1）n项目位置示意图北五环路水源九厂域清街融域美伦堡林萃路国奥村中铁翰庭北四环路1.2 项目区位（2）n宗地位于北京传统上风上水区域，奥林匹克核心区西区，紧邻奥运体育场馆和奥运森林公园环绕，处于奥运核心区稀缺地段、稀缺景观资源，土地价值提升空间较大项目毗邻奥林匹克中 心区，随着北京奥运会的成功举办，该区 域已成为国际一流的文化、体育、会展功 能区项目位于奥 林匹克中心区西侧，北五 环林萃桥西南1.2 项目 区位（3）n项目所在亚奥板块用地规划主要以居

4、住、教育、体育设施、公园性质用地为主，且基本为已建成区，板块成熟度高，土地宜居性强本项目1.3 宗地四至及现状（1）北部（北 五环绿化带）视频北部（北五环地铁口）西 部（水厂）东部（奥运射 箭馆）南部（京 师园）道路及水泥硬化地面地块东部（奥运射 箭馆）1.3 宗地四至及现状（2）鸟巢水立方国奥村奥 林匹克森林公园宗地位置1.4 周边景观资源南侧为已建成住宅区、东侧、北侧、西侧景观资源优越视线无遮挡方向1.5 周边交通项目周边交通便利，道路通达奥运支线二期安立线路奥运支线景北苑5号线路来广p私家车交 通：十分便利,周边道路网络发达。主要交通线路北四环路北辰西路（或中轴路）科荟路林萃路上清桥九厂

5、南路林萃桥观大道路北辰仰山桥科萃路营桥五元桥安立路科荟路林萃路市中心，道路网络密集,方便抵达p轨道交通 ：在建奥运支线二期林北沙滩桥健翔桥健德桥北辰西路东路安慧桥大屯路北四环路和平西桥望和桥四元桥萃路站紧靠地块，2012年建成,北接13号线霍营、南至三环北土城p公交线路 ：项目东侧林萃路有501路公交车可抵达北土城路牡丹马甸桥安贞桥北土城路北三环路太阳宫桥三元桥园1.6 周边配套项目周边教育、医疗、商业配套丰富本项目洼里医院为明实验幼儿园林大附小小北师大附北大附中为明实验幼儿园解放军306医院（三甲）旭日购物中心中科院感应研究所北辰世纪中心漂亮购物广场中科院感应研究所科大附小306医院北辰购物

6、中心北师大附小1.7 市政情况市政条件：项目三通一平条件交地，周边现状路除电力、热力外其他市政管线均已敷设。电力：需从林萃西里开闭站引入；热力：考虑小区自建锅炉房。红线外市政成本从咨询方案6158万元减少至1860万，优化4298万中水电信燃气污水雨水上水电力1.8 规划条件399m10米宽代征绿地130m150m372m用地性质:居住及居住公共服务设施总用地面积:59824.515平方米建设用地面积:55523.862万平方米代征道路：300.822平方米代征绿地：3999.831平方米总建筑规模.23万平方米其中:2万平方米定向安置房建筑控制高度:60米净地容积率:2.68建筑套密度:25

7、0车位比:90平方米以上,1:1;90平方米以下1:0.5交评要求:项目北侧应开辟1条7米道路,项目内部南北通道路面不小于7米,两条道路采用双向交通组织机动车出入口应设置在南侧九厂南路和北侧7米宽道路上林萃路设置人行出入口,预留应急机动车通行条件应结合人行出入口、公交站点在林萃路开辟公交港湾1.9 红线内外 不利因素噪音地铁站p项目北侧未来地铁出入口有噪音干扰p东界界为林萃路，双向四车道，道路红线45m，有噪音干扰噪音p南界为九厂南路，双向两车道，道路红线约30m。受日照遮挡，进深约55米区域无法建设住宅p用地内需由竞得人实施考古勘探，并承担挖掘保护费用现状住宅，高度60M不可建住宅55m1.

8、10 定向安置房 特殊要求用地方式：定向安置房按照经济适用房政策管理，划拨方式供地社区管理：定向安置房与其他商品房合并一个小区管理，共享小区公共配套设施，定向安置房物业管理费按照经济适用房标准收取（0.55元/ ,不含电梯费)户型要求：90户型120套，110户型74套， 140户型6套位置选择：定向安置房位置应安排在该宗地南侧，与所建小区相对独立交付要求：签订出让合同后18个月内，完成建设工作并交付朝阳区政府建设标准：不得建塔楼，南北通透，保证每户有一个阳面朝向的卧室，每户厨房应建阳台楼房单元安装带有对讲系统的防盗门，每户安装封闭式防盗门，电话、有线电视、宽带网入户，用电、给水、中水、燃气、

9、供暖设施齐备、分户计量保证房屋其他使用功能，达到入住条件，楼房的内外装修标准应经有关部门审核同意1.11 周边可比地价分析（1）07年以来 ，与项目相临的中关村 片区、亚奥片区优质 地段项目成交楼面地 价全部超过在11000元/ 中铁翰庭唐宁ONE本项目奥体中心安外大屯大屯小营北四环73号南沙滩1.11 周边可比地价分析（2）参考地块容积率成交时间成交总价(万)土地 单 价 ( 万/亩)楼面 单 价 ( 元/)大屯小营2 .52 006-11-1 52 48008426227北四环73号2 .62 006-12-3 01 780007145631安外大屯224 号2 .92 007-11-2

10、78 3500213713767龙湖唐宁ONE3.82007-12-19242411573中铁翰庭2.22008-1-3064000216314750南沙滩1.62008-20 0( 扣 除 配建1 万 平 方 米廉租房)本项目2 .682 009-6-261 590001909124941.12 周边存量土地安外大屯项目（已成交）：6万安立路西侧（潜在供应）：8万奥南（潜在供应）：68万（公建为主）本项目奥体中心安立路西侧安外大屯周边存量土地及未来潜在供应稀少，并且相对集中，板块内土地资源极为稀缺！奥运南区1.13 土地适合进行高端住宅开发土地区位等级适合高 端住宅

11、开发地块描述项目土地属性城市角色配套设施交通条件环境景观条件历史角色城市发展趋势产业构成文脉属性教育配套商业生活配套文体娱乐配套医疗配套公共交通私家车轨道交通交通噪音距离景观距离空气质量红线外不利因数城区北部，上风上水，邻近奥林匹克公园奥运核 心区，热点区域研究院 所、大学院校、文化、体育、会展中科院 、大学院校聚集、奥运文化用地周 边1公里半径内：北师大附小、为明实验幼儿园向东2 公里即达亚北商业核心区，有北辰、飘亮等大型购物中心，餐饮、娱乐设施聚集。地块周边有生活所需的超市及餐饮，未来，北辰世纪中心商业兴起之中项目靠 近奥体公园，奥运会后场馆可投入日常使用，运动设施完备。周边健身娱乐设施丰

12、 富。项目3 公里内三级甲等医院解放军306医院林萃路 上501路至北四环内牡丹园项目紧 靠北五环路，西距八达岭高速1200米，周边道路网密集，私家车交通便利未来8 号线二期可提供便捷的轨道交通条件离主干 道林萃路较近，有一定噪声噪音影响项目东 侧为的国家森林公园，周边景观环境资源丰富。临近森 林公园，空气质量优越项目南 侧京师园小区有遮挡，需考虑退线，东侧及北侧道路有一定噪声影响主 要内容一项目概况二市场分析与机 会选择三产品解决方案四项目运营五土地获取方式 及风险六总结与建议2.1 宏观市场情况nn06-08年以来北京市上市 和成交面积均呈现逐年下降的趋势按照09年1-5月份上市和 成交情

13、况来看，预计09年上市量将低于08年； 但由于08年成交量萎缩严重，超出正常年份的下降幅度，预计09年250020001500100050001937177806年1353800历年上市成交情况上市面积（万平米） 销售面积（万平米）1693127065437807年 08年 09年1-5月06年以来分季度批售情况n成交总量将超过08年，全年预计达到1200-1400万平米06年以来，批售 比于08年3季度达到历史峰值，之后迅速回落，09年以 来批售比持10.810.9上市面积（万平米）0.7 0.70.921.1销售面积（万平米）1.80.91.50.6批售比0.5续维持在1.0以下06Q1

14、06Q2 06Q3 06Q4 07Q1 07Q2 07Q3 07Q4 08Q1 08Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2说明：09年2季度数据截至5月底2.2 亚奥区域市场 （1）n本项目为典型的G2土地属性，所处亚奥片区供给稀缺，市场容量约60万平米北五环本 项目奥林匹克森林公园鸟巢8865片区历年成交情况上市面积（万平米）766348销售面积（万平米）41北四 环9.517北三环06年07年08年09年1-5月p本项目位于北五环 内奥林匹克核心区，紧 邻奥林匹克森林公 园，道路交通条件 较好，典型的 G2类土地，但不适于首置类产 品p 目前片区内供给稀 缺，供给量逐年减少， 导致成

15、交量逐年萎 缩,2.2 亚奥区域市场 （2）n亚奥片区内成交均价波动起伏不大，呈稳健上涨趋势n 片区内成交价格基本保持稳定，07年以来成交均价整体保持上涨态势n 08年以来首置产品成交比例依然最高，但主要来自国奥村和远洋万和城两个项目，多数项目仍主要是改善类产品为主20%7%首置首改08年以来份产品线成交比例（金额）10%39%普通再改高端再改高端24%2 5002 0001 5001 00050001234567890片区历年上市成交情况上市套数 销售套数 销售均价( 元/平)1 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1212345250 00200 00150 00100 00500

16、 0007000070000700000000701007110000008000080000000001008110000000000902.2 亚奥区域市场 （3）n各产品线存销比均较低，首改、再改产品线库存压力最小片区内分产品线存销情况首置首改再改高端合计库存套数1182 28 2 90 0 21 9 2583库存面积(平 米)9.4 3.4 17.5 9.3 39.707-08年月均 去化套数1179610112326存销 比（月）1 0.1 2.9 8.9 1 8.2 7.9 2.3 中关村区域市 场（1）n邻近的中关村区域将成为本项目的重要市场，本项目紧邻中关村区域，而该区域07年

17、以来仅3个项目在售，供给绝对稀缺，需求旺盛n 本项目距清华科技园约6公里，直线距离约4.5公里，自驾 车可在15分钟之内抵达中关村核 心区域n 07年 以来中关村地区仅 万城华府、唐宁ONE和中铁翰庭在售 ，目前万城华府已经售罄，目 前仅唐宁ONE和中铁翰庭在售n 中关村地区的客户需求被挤压到上地、西北旺、亚运村 、五棵松等片区北五环清华科技园6公里唐宁ONE翰庭北四环本项目2.4 典型竞争产品 （1）n周边区域高端再改项目主要 以国奥村、万和城和 唐宁ONE为主，多数项目为普通再改产品竞品区域项目国奥村主力户型200三居、240四居总价700万美伦堡160三居290万亚奥区域融域148三居2

18、70万中关村区域万和城亚运新新家园唐宁ONE中铁翰庭210/260四居联排（400）180三居、360四居90两居、130三居520万/650万1500万540万/1000万230万/350万2.4 典型竞争产品 （2）龙湖唐宁one中铁翰庭国奥村2.4 典型竞争产品 （3）n国奥村n 国奥村定位高端再改，主力户型为205平米三居和240平米四居，南北通透，精装修，项目规模较大，配套较好，剩余约6万库存n 07年国奥村月均成交95套，成交均价19000左右；08年成交均价超过27000，月均成交降至23套，09年成交均价30000元/平米，月均成交套数降至15套，总价600-700万1.714

19、91.61.665651211.8901.9712082.01552.02.2732.4942.72.5 2.556463425项目销售情况销售面积（万平米）2.310 82.7173.0成交价格2.6 2.6556 62.8113.442.752.933.252.8103.0282.930070170207030040705070706070707087090700101172170108008028030804005088060070808080809800180118021010920900903904090502.4 典型竞争产品 （4）n唐宁ONEn 唐宁ONE目前在售产品主要为18

20、0平米精装三居，后续产品供应较为充足，剩余库存10.2万n 1号楼东西向均价24000左右，南北向均价28000左右；3号楼均价35000左右，总价6401 #2 #3 #5 #6 #7 #8 #9 #万左右180平米三居10 #17727231672487222923开盘 以来销售情况销售面积（万平米）10868成交价格265403013640764212313352500812090109020903090409052.5 市场分析小结nnnn本项目土地属性为G2，适宜于再改类产品线本项目所处的亚奥板块以及邻近的中关村板块，近年来土地供给稀缺，可售资源较少，未来的市场前景看好因区位、资源等

21、不同以及开发商操作水平差异，片区内项目价格差异较大，项目的可操作空间较大国奥村（剩余库存6万）、万和城(剩余库存约10万)等项目后续资源不多，高端再改市场存在进入空间2.6 产品建议nnnnn由于本项目所处区位优越，且周边片区供给稀缺，需求较为旺盛，建议项目定位于高端再改产品线：主力客户为亚奥和中关村地区高端再改客户主力产品为200平米三居和250平米四居，精装修，建议售价30000左右配套商业面积有限，建议定向招商小型的特色餐饮和高档社区便利店，保证业态稳定车位售价15万左右，略低于周边项目售价（17万左右），保证销售速度项目自身外部市场绝对稀缺的 奥运景观资源G2类土地 属性高端再改类 产

22、品较强的溢价 能力高端再改类产 品库存较小具备进入 空间高端再改产品2.7 竞争力评价n本项目与周边高端再改项目 相比外部景观资源具 有显著的竞争优势， 内外部的景观资源和产品将成 为本项目的主要发力 点周边高端再 改项目竞争要素 比较项目主力 户型交通便 捷性比较周边配套比较外部景观比较内部 园林比 较产品比较综合评分国奥村2 00三居/240四 居3343417唐宁ONE1 80三居/360四 居3534318万和城210/260四居3422314世茂奥临1 80三居/250四 居2253315本项目2 00三居/240四 居3354419说明：对每个项目的竞争要素进行打分，满分为5分主

23、要内容一项目概况二市场分析与机 会选择三产品解决方案四项目运营五土地获取方式 及风险六总结与建议3.1 用地分析（1）噪音地铁站n北界为五环绿化带，据五环辅路最近点90m，有噪音干扰n东界界为林萃路，双向 四车道，道路红线45m，有噪音干扰噪音n南界为九厂南路，双向 两车道，道路红线约30m。受日 照遮挡，进深约55米区域 无法建设住宅n西界为水源九厂，环境较好现状住宅，高度60M不可建住宅55m3.1 用地分析（2）n本项目位于北京罕见的自然绿化带中，同时南侧与城市界面相接3.1 用地分析（3）n项目东、北 、西三个方向均有较好的景观3.1 用地分析（4）3.1 用地分析（5）-地段景观资源

24、价值示意图：项目地段价值最高为东面，面向奥林匹克森林公园，其次为北面及西面3.1 用地分析（6）n从奥林匹克森林公园瞭望台向西透视项目位置3.1 用地分析（7）n从奥林匹克森林公园景观区内向西透视项目位置3.2 产品解决方案 （1）n总平面:n 二梯 二户n 点式 观景大 宅3.2 产品解决方案 （2）n鸟瞰图3.2 产品解决方案 （3）n景观视线分析大户型观景视线小户型观景视线3.2 产品解决方案 （4）n建筑性质分类商品 房安置 房商业 及配套3.2 产品解决方案 （5）n产品分布分析250 平 方米四居室280套200 平 方米三居室280 套3.2 产品解决方案 （6）n景观区域分析景

25、 观主轴线主 要景观庭院3.2 产品解决方案 （7）n交通流线分析地下停车场小区车行路主要道路3.2 产品解决方案 （8）n半地下停车场 面积估算：n -可停车900辆n -分三个主要出入口n -分12个消防 分区半地下停车范围停车场入口及主 流线3.2 产品解决方案 （9）n产品景观资源分布14 0套21 2套1 04套104套景观资源最优 (270度大景观）景观资源次优（ 面向大景观）景观资源中等（ 内部景观轴）景观资源一般3.2 产品解决方案 （10）n户型200三居250 四居主 要内容一项目概况二市场分析与机 会选择三产品解决方案四项目运营五土地获取方式 及风险六总结与建议4.1 项

26、目开发计划 规划设计节点结束时 间2009-7-20结束时间n开发计划： 取得规划用地使用许 可证实施方案桩基施工图 施工报建图 取得建筑工程规划许 可证 全套施工图完成 节能节点 景观施工图完成 总包单位确定获得施工许可证基础施工（不含打桩） 主体施工 销售展示区实施时间 主体结构达到预售条件 取得预售许可证 销售展示区开放时间销售开盘时间外脚手架拆除时间 室外配套、园建竣工备案时间 预验收交付时间2009-8-302009-10-152 009-11-302009-11-202009-12-302010-1-52010-1-52011-1-1 52010-2-282010-4-252010

27、-4-302010-9-302010-5-152010-3-12010-5-102010-6-152010-6-2020 11-5-152012-9-1520 11-9-302011-10-152012-3-20-2010-9-302010-10-152010-10-302010-11-302010-12-152010-12-152012-4-152011-1-302011-4-152011-5-302011-10-30-2011-3-12011-8-30-2011 -9-12012-6-302012-11-152012-11-202012-12-152012-12-30nn分两期开 发，商品

28、房每期开 发63130平方米其中：一 期，回购房、50%商品房、配套商业 ；二期，50%商品房4.2 项目销售计划n销售计划（ 商品房）n 起价27500元/ n 月均涨幅250元/ n 均价30745元/ n 销售周期：2010年6月2012年 11月（2.5年）年 份开发 计划（ ）销售 面积（ ）销 售额（ 万）201063130347229780420116313047979201243560合计销售 单价（元/）281673054233024307454.3 项目成本（1）n成本对标优化/关键部品 部件确保项目高端再 改品质序 号二三四五六七八成 本项目开发前期准 备费主体建筑工 程

29、费（不含精装修）主体安装工 程费社区管网工 程费园林环境费配套设施费开发间接费 （不含资本化利息）开发成本（ 不含地价、资本化利水源九厂住宅1169.74 2,360.50 966.03 389.94 184.23 226.02 353.85 公园五号目标成本1,110.97 2,959.66 1,092.73 386.59 194.87 761.97 921.43 价差(941.23)(599.16)(126.71)3.35 (10.64)(535.95)(567.58)假日二期目标成本135.78 1,632.31 406.75 306.79 153.77 394.07 275.32 价差

30、33.96 728.19 559.27 83.15 30.46 (168.05)78.53 息和精装修 ）精装修成本合计4,650.30 2,500.00 7,150.30 7,428.22 2,600.00 10,028.22 -2,777.92 3,304.80 1,400.00 4,704.80 1,345.51 结构形式结构及初装修层数层高电梯厅装饰（公园五号标准）精装修小区燃气锅炉房集中供应24室内给排水小时热水4.3 项目成本（2）单元门门窗工程 入户门窗外墙装饰屋面装饰公共部位大堂（公园五号标准）楼梯间栏杆室内装修室内供暖 小区燃气锅炉集中供暖室内燃气室内通风空调电梯弱电系统 对

31、讲系统室外智能化 标准配置高层公寓1618层3.1m9000元高档入户门（紫台铝合金门窗（镀膜）13层干挂石材；3层以地面石材、墙面石材、吊顶乳胶漆（公园五号大三地面、墙面石材；吊顶/涂料铁艺栏杆公园五号大三居标准；燃气报警（公园五号标准）有加湿日立高档电梯（加高空间和开启门宽度）剪力墙铜质单元门三居标准）上仿石涂料地砖砖保护层居 标准）地面瓷砖铝合金百叶2500元/m224小时热水PERT地板辐射采暖大金VRV分户中央空调恒温功能高档彩色可视对讲回购房18层2.8m地面普通瓷砖；墙面、顶地面瓷砖；墙面、顶棚涂料铁艺栏杆无，预留插座和简易空调剪力墙普通钢制门950元入户门（红狮标准）塑钢窗（红

32、狮标准）全部普通平涂地砖砖保护层棚涂料水泥压光简易空调架无无24小时热水PERT地板辐射采暖无架（红狮标准）日立低端电梯语音对讲紫台、假日类标准商业1层4.9m石材幕墙、玻璃幕墙、铝铁艺栏杆框架无铝合金门幕墙板幕墙地砖砖保护层无无水泥压光铝合金百叶无24小时热水散热器采暖无无无无园林环境600元/m2（景观面积）标准接近龙湖唐宁ONE高档园林，高于紫台、紫苑标准；以种植为主；经济指标总金额（万元）销售收入开发成本资金峰值-(10年5月)项目总投资净利润49302内部收益率18.86%销售净利率12.05%经济 指标101112合计销售面 积()347227997856560销售金 额(万)97

33、804结算面 积()结算金 额(万)单位净利润(元/)32662878结算净 利润(万)-2567-40725594149302结算口径 销售净利率(%)13.2%12.05%4.4 项目主要经济 指标测算（1）n全项目口径资金缺口，考虑资本化利息上浮50%，竞买出价15.9亿元，项目满足销售净利率12%项目主要经济指标项目开发各年销售及结算利润体现n资本化利息总额21221万元,单方可售：1668元/ 4.4 项目主要经济 指标测算（2）n地价敏感性分析（全项目口 径资金缺口，考虑资 本化利息上浮50%）总地价（万元）土地单价（万元/亩）180118491897190919211969201

34、7204120892106214921612324可售楼面地 价（元/）11786121011241512494125721288713201133581367213783140651414415212项目净 利润（万 元）54655522804989949302485894555942518409943794736881341283336221489项目净利润率13.36%12.78%12.19%12.05%11.87%11.33%10.39%10.02%9.27%9.01%8.34%8.15%5.25%项目内 部收益 率21.17%20.12%19.11%18.86%18.59%17.48

35、%16.39%15.86%14.82%14.74%13.56%13.32%9.76%中粮净利润（51%）278742666225448251442478023235216842090719353188091740517014109594.4 项目主要经济 指标测算（3）n售价敏感性分析（固定12%销售 净利率，变动售价、地价 ，考虑资本化利息上浮）售价变动幅度-2000-1000+1000+2000+ 3000+4 000销售均价（ 元/）28745297453074531745327453 374534 745投 标地价（万元）1 7480018 2500190 000可售楼面地价 （元/）

36、11291119041249413122137351 434014 930IR R18.96%18.87%18.86%18.72%1 8.64%18 ,58%18. 56%销售净利率12.00%12.00%12.05%12.01%1 2.00%12 .00%12. 02%4.4 项目主要经济 指标测算（4）n成本敏感性分析（固定12%销售 净利率，固定销售均价 30745元/ ，变动开发成本、地价，考虑资 本化利息上浮50%）开发成本变动幅度-400-200+200+ 400扣除地价、资本化 利息、精装的开发成本35573757395741574 357投标地价（万元）1 5900015 59

37、00152 600可售楼面地价（元 /）1302812769124941 225011 991IRR18.65%18.73%1 8.86%18 .88%18. 95%销售净利率12.00%12.01%1 2.05%12 .01%12. 00%4.4 项目主要经济 指标测算（5）n不考虑资本化利息上浮50%，中 粮万科自有资金不考虑收 取利息，考虑 开发贷款，竞买出价17.61亿元，项目满足销售净 利率12%项目主要经济指标项目开发各年销售及结算利润体现经济指标销售收入开发成本资金峰值项目总投资净利润内部收益率销售净利率总金额-(10年 5月)4910313.72%12.00%经 济指标销 售面

38、积()销 售金额(万)结 算面积()结 算金额(万)单位净利润(元 /)结算 净利润(万)结算 口径销售净利率(%)103472297804-25671179978-4072125656032545574213.6%合计28674910312.00%n资本化利息总额4512万元单方可 售:355元/ 4.4 项目主要经济 指标测算（6）n地价敏感性分析（不考虑资 本化利息上浮50%，中 粮万科自有资金不考虑计取利息，考虑开发贷款）总地价（ 万元）土地单价（万元/亩）1969201720412089211421612209225722812329可售楼面地价（元 /）12887132011335

39、813672138381414414458147731493015244项目净利润（万元）55710536795266450465491034657343975413413999437267项目净利润率13.61%13.12%12.87%12.33%12.00%11.38%10.75%10.10%9.77%9.11%项目内 部收益率16.67%15.70%15.23%14.26%13.72%12.72%11.73%10.76%10.29%9.36%中粮净 利润（万 元）284122737626858257372504223752224272108320396190064.4 项目主要经济 指标

40、测算（7）n售价敏感性分析（固定 12%销售净利率，变 动售价、地价，按照实 际合作,不考虑资本化利息上浮）售 价变动幅度-2000- 1000+10 00+20 00+300 0+4000销售均价（元/）28745297453074531745327453374534745投标 地价（万元）1590 0016750 02 0100020 9300可售楼面地 价（元/）12494131621383714497151651579416446IRR13.9 5%13.84 %13.72%13.65%13.57%1 3.61%13 .58%销售净利率12.01512.01%12.00%12.02%12.00%12.03%12.01%4.4 项目主要经济 指标测算（8）n成本敏感性分析（固定12%销售 净利率，固定销售均价 30745元/ ，变动开发成本、地价，按照实 际