《写字楼项目可行性报告 》

1、第一部分第一部分摘要与结论摘要与结论 广州市房地产开发投资额呈逐年增加的趋势而且外来投资的比例不断上升写字楼市场于年下半年复苏反弹需求增长迅 速而新供应尤其是甲级写字楼供应增长缓慢造成供不应求的局面。东山区广州甲级写字楼新供应持续减少，相对于日渐膨胀的 市场需求，供不应求状态相当明显的。 根据现金流量计算之结果，可知本项目公司所得税前息后净现值 NPV(net present value)方案一为人民币 7.47 亿元，方案二为 1.27 亿元 。此为折现率(discount rate) 7%时之计算结果。税前息后内部回报率方案一为 14.36%，方案二为 16.35%，均高于广州的平均水平。

2、 第二部分第二部分宏观经济形势分析宏观经济形势分析 第一节第一节 广州市经济发展现状与趋势广州市经济发展现状与趋势 经济高速发展经济高速发展, , 位居全国前列位居全国前列 2002 年，广州市经济保持了快速健康发展的良好势头，实现国内生产总值 3001.69 亿元，总量仅次于北京，比上年增长 13.2%。高于 北京(10.2%)、天津(12.5%)和上海(10.9%)等城市，也高于全国(8%)和全省(10.8%)的水平。至去年为止广州市已连续 7 年保持 13%左右 的增长速度在全国十大城市中，广州经济增速居于前列。广州已成为国内 GDP 总量超 3000 亿元的三大城市之一，其余两个城市分

3、 别是上海(5408.76 亿元)和北京(3130 亿元)。 2002 年广州市全年人均 GDP 达到 4.19 万元，按当年国家平均汇率计算，突破 5000 美元，在我国大城市中位居前列。人均国内生产总 值达 4,586 美元，高于北京和上海。如果以国际上公认的基本实现社会现代化标准（人均 GDP 达到 5,000 至 1 万美元）来参考，广州 的现代化进程已经达到世界中等发达国家的水平。 表表 2-12-1 广州当前经济发展分析（广州当前经济发展分析（20022002 年）年） 项目项目数据数据年增长率年增长率 面积7434.4 平方公里 人口994.3 万 国内生产总值3001.69 亿

4、元+13.2 人均国内生产总值 约 5,050 美元+9.05 工业总产值3,173.6 亿元+15.9 社会消费品零售总额1,370.7 亿元+9.8 固定资产投资1001.5 亿元+2.4 人均可支配收入15,117 元+7.5 金融机构存款余额7,498.4 亿元+16.9 （资料来源:广州市统计局） 表表 2-22-2 北京北京上海上海广州广州深圳国内生产总值（深圳国内生产总值（GDPGDP）对比（单位：亿人民币）对比（单位：亿人民币） 年份年份19951995199619961997199719981998199919992000200020012001200220022003F20

5、03F2004F2004F2005F2005F 北京1394.91615.71810.12011.3 2174.5 2478.8 2817.631303501.3 3921.5 4403.9 上海2462.62782.73349.93688.240354551.249515408.8 5801.6 6277.3 6829.7 广州1252.71444.91646.21841.6 2056.7 2375.9268530023392.1 3819.5 4308.4 深圳795.795011301289.3 1436.5 1665.2 1908.2 2239.4 2438.8 2763.1 3136

6、.2 (资料来源：各市统计局 E ：估计数字 F ：预计数字 ) 上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上 GDP上 上上 上上 上 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 199519961997199819992000200120022003F 2004F 2005F 表表 2-32-3 北京北京上海上海广州广州深圳国内生产总值（深圳国内生产总值（GDPGDP）增长对比表（）增长对比表（% %） 年份年份19951995199619961997199719981998199919

7、992000200020012001200220022003F2003F2004F2004F2005F2005F 北京 28.6815.8312.0611.1210111110.211.651212.3 上海 14.11312.710.110.210.810.210.910.110.310.6 广州 16.1513.113.513.1313.1813.612.813.212.312.612.8 深圳 2316.41614.514.214.213.215.013.113.313.5 上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上 GD

8、P上 上上 上上 上上 上上 上 0 5 10 15 20 25 30 35 19951996199719981999200020012002200320042005 上上上上上上上上 （资料来源：各市统计局 E ：估计数字 F ：预计数字） 表表 2-42-4 北京北京上海上海广州广州深圳工业总产值对比表（亿人民币）深圳工业总产值对比表（亿人民币） 年份年份 199519951996199619971997199819981999199920002000200120012002E2002E2003F2003F2004F2004F2005F2005F 北京1580 1853 1964 1918

9、 1905 2774 3132 3083 3961 4214 4621 上海4548 5126 5650 5764 6213 6968 7657 7740 9721 10481 12321 广州1723 2069 2375 2513 2779 3100 3391 3713 4160 4884 5445 深圳526 1063 1391 1848 2078 2576 2880 3570 3610 4043 4532 上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上上 上 0 2000 4000 6000

10、 8000 10000 12000 14000 19951996199719981999200020012002E2003F2004F2005F 上海廣州北京深圳 （资料来源：各市统计局 E ：估计数字 F ：预计数字） 对外贸易发展迅速对外贸易发展迅速 2001 年广州的外贸进出口总额达 230.37 亿美元其中出口 116.24 总额达亿美元，进口总额达 114.13 美元。实际利用外资达到 33.27 亿美元，增长 6.8。投资环境日趋完善，对外商的吸引力不断加强。中国加入世贸后，外商投资广州的比例将逐年递增。 第二第二三产业稳步增长三产业稳步增长成为经济发展的主动力成为经济发展的主动力

11、 在经济总量快速增长的同时，广州的经济运行质量不断提高。地方财政收入有较大增长，2001 年，广州地方一般预算财政收入为 246.19 亿元，比 上年增长 23.1%。工业企业经济效益稳步提高，2001 年全市规模以上工业经济效益综合指数比上年提高 11%，利润增长 24.9%。产业格局不断调 整，第三产业比重继续上升。一、二、三产业占 GDP 的比重已调整为 3.57：42.33：54.1。三次产业对全市经济增长的贡献率为 0.6%、43.5%和 55.9%。广州经济能够持续快速增长，主要源于第二产业特别是工业的稳步增长和第三产业的高速发展。 居民生活水平不断提高居民生活水平不断提高 200

12、1 年底广州市的总人口达到 994 万。广州城市居民年人均可支配收入达到 15,117 元，同比年增长率为 7.5，扣除价格因素后实际增长 12。零售市场活跃2001 年广州市的消费品零售总额超过 1000 亿元人民币位居全国前列。大多数大型跨国和国内的零售商都视广州为进军 国内零售业的桥头堡锐意进军广州市场带动商业物业市场持续上升。 表表 2-52-5 北京北京上海上海广州广州深圳社会消费品零售额对比表（亿人民币）深圳社会消费品零售额对比表（亿人民币） 年份年份 1995 199519961996199719971998199819991999200020002001200120022002

13、2003F2003F2004F2004F2005F2005F 北京827923.71051.5 1195.2 1313.3 1443.31593.51744.8 1936.82140.32375.7 上海N/AN/AN/AN/A1590.3 1722.31861.32035.221732357.72553.4 广州550644.3802.6904.61000.911211255.51370.7 1576.317671984.4 深圳 300.5342.27 324.68 423.05 512.1538.2609.3689.6779.4883.1997.8 京滬穗深社會消費品零售額對比圖（億人民

14、幣） 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 19951996199719981999200020012002E2003F2004F2005F 上海北京廣州深圳 （资料来源：各市统计局 E ：估计数字 F ：预计数字 N/A ：资料不全） 国际性的区域金融中心的地位正在形成国际性的区域金融中心的地位正在形成 广州金融市场的发育已有一定的基础，资金、证券、外汇、保险、期货市场等都有了长足的发展；目前广州的金融同业拆借中心、金 融资产、票据自动清算系统、城乡居民储蓄存款余额、金融机构等在全省以至全国都处于领先地位，已初步构建了以中央银行为领导、 国家专业银行为主体、商业银行、

15、非银行金融机构和外资银行在内的多种金融机构分工合作的金融组织体系；金融资产规模居全国大 城市前列。为数总多的外资金融机构都对广州未来的区域金融中心的地位充满信心纷纷在广州设立分公司或代表机构形成了高级 写字楼需求的主要来源之一。 交通状况日趋完善交通状况日趋完善 总投资 62.88 亿元的内环路工程 1999 年底建成，广州市市区地面交通状况得到极大改善。广州地铁一号线已全线通车。南北走向的地 铁二号线工程正在进行，线路全长 23.265 公里，预计于 2004 年落成通车。将进一步提升广州市区的交通效率。地铁三号线也于近期 动工三号线则全长 35.86 公里预计对番禺的城市化进程将起到巨大的

16、促进作用，标志着广州将更有资格跨入国际大都市行列。 房地产市场已经复苏并稳步发展房地产市场已经复苏并稳步发展 经历了亚洲金融风暴后广州房地产市场已经复苏。在广州市的近万家外资企业中，注册投资房地产的外企有 789 家,，注册资本总额 达 76.74 亿美元,，外资占该市房地产投入的三分之一。2001 年八个月，外资企业对广州房地产完成投资 51.5 亿美元，比去年同期增长 60%，到位资金 67.24 亿元人民币(约 8.1 亿美元)，增长近 40%。 外资的不断涌入，使广州房地产重新升温。特别是今年以来，广州城 市环境大改造，番禺和花都撤市建区，地铁三号线规划初步定案等，为广州房地产开发提供

17、了契机。 广州市未来八年的经济发展预测广州市未来八年的经济发展预测 目前广州总体城市规划目标是:到 2005 年，广州基本实现现代化，建成国际大都市。到 2010 年，全面建成现代化国际大都市。届时 广州的国内生产总值达到 6,850 亿元，年均递增 12%；人均国内生产总值达到 1 8 万元，年均递增 10%。社会消费品零售总额超过 3900 亿元，出口总值达到 320 亿美元，15 年年均分别递增 14% 和 12%。城镇居民人均年生活费收入达到 54,000 元。全市综合实力雄 厚，经济和社会发展达到或接近中等发达国家和地区平均水平；产业结构实现现代化，第三产业高度发达，三次产业协调发展

18、；基础 设施完善、高效；科技教育发达，能够支持经济、社会发展；市民生活进入初步富裕阶段。 小结小结 广州经济稳定发展，外来投资逐步回升，市场对写字楼宇的需求随之增长，尤其是中国加入 WTO 后来自金融、保险、证券、信息 科技电信零售等行业的需求将更趋殷切。由于目前广州市甲级写字楼市场正处于供不应求的状态而这种状态预计将在短期内仍 持续因此，对于本项目的开发是一次难得的机遇。 随着广州市市区地面交通状况改善内外环连接道路快速交通干线和地铁二三号线的落成将进一步提升东山区的作为广州市中央商务 区的地位而本项目位于东山区的核心位置物业升值潜力将进一步提高。 由于经济的高速发展和新科技的广泛应用目前广

19、州的写字楼正逐渐由单纯的商业办公功能，而逐步向多功能智能型的方向发展，而 且用家对写字楼硬件的要求越来越高。硬设备周全而具国际水平以客户需求为主要诉求的写字楼物业将在市场上处于主导地位。而 目前广州此类甲级写字楼供应寥寥无几有利于本项目的顺利推广。 广州服务业和信息科技行业蓬勃发展令更多的外资企业大良涌现因应此市场需求，预计甲级写字楼将有广阔的市场而目前该类 物业的供应有限本项目如抓紧机会切入必将获得成功。 第二节、东山区经济发展现状与趋势分析第二节、东山区经济发展现状与趋势分析 东山区东山区 20012001 年主要经济和社会发展指标年主要经济和社会发展指标 项目项目20022002 年年

20、（亿元）（亿元） 比上年增减百分点（比上年增减百分点（% %） 東山區東山區 国内生产总值313.589.7% 工业总产值31.1910% 社会消费品零售总额183.39.6% 外贸出口总值6.16(美元)23.66% 实际利用外资7.62(美元)69.38% 一般预算收入7.2412.45% 一般预算支出12.45-0.31% （资料来源：东山区统计局） 地理位置地理位置 东山区是广州市辖 10 个行政区之一，与越秀、荔湾同为老城区，面积 15.83 平方公里，2002 年末，全区常住人口 62.73 万人，年末户 数 17.93 万户。人口自然增长率 2.33。现区域东起广州大道与天河区相

21、接；西至北京路南段、文德路北段西侧的府学西街、德政北 路、东濠涌（法政路口环市中路的一段）与越秀区相邻；南临珠江主航道与海珠区隔江相望；北傍旧广九铁路与天河区相依。东山区 内划分有东湖、白云、梅花村、农林、黄花岗、华乐、建设、大东、珠光、大塘等十条行政街，139 个社区居委会。经过多年发展， 东山区凭借发达的金融商贸业、较为完善的城市基础设施、优美的居住环境、浓厚的文体气息、领先的基础教育、良好的社会风气成 为广州市一个颇具吸引力和竞争力的中心城区。 经济概况经济概况 东山区国民经济实现持续健康快速发展，综合经济实力不断增强。2002 年实现国内生产总值 313.58 亿元， 比上年增长 9.

22、7。其中， 第三产业增加值 287.58 亿元，比上年增长 11.73；第二产业增加值 26 亿元，比上年下降 7.89。二、三产业增加值构成由上年的 14.36%:85.64%调整为 8.29：91.71, 第二产业持续下降，第三产业仍居主导地位。财政收入保持快速增长。全年全区一般财政预算 收入（含专款收入）72377 万元，比上年增长 12.45, 一般财政预算支出（含专款支出）万元，比上年下降 0.31。东山区经济发展 具有以下特点： 1 1第三产业占经济主导地位第三产业占经济主导地位 2002 年，东山区第三产业增加值预计达到 289.6 亿元，占国内生产总值的 93.22，成为全区产

23、业的龙头。第三产业的迅速发展，使 东山区的财政收入继续保持两数的增长， “九五”期间区财政的收入年均增长速度超过 27，2001 年财政收入在广州市市属八区中名 列第三位，区可支配财力近 10 亿元。目前，东山区来源于第三产业的地方税收总额已超过 80 亿元，占全市总量近 1/3，占全省的 1/8，为增强广州市综合经济实力发挥了积极的作用。 2 2广州市的商贸集散地广州市的商贸集散地 通过大力发展第三产业，东山区作为广州市中心城区的商贸集散地功能得到进一步增强。目前，全区社会消费品零售总额已占广州 市总量的七分之一，其中区内超亿元百货零售业 5 家，占广州市总量的六分之一，全年营业额超过 30

24、 亿元。区内商品交易市场日益 繁荣，现有商品交易市场 70 家，其中综合市场 32 家，专业市场 38 家，年成交额超过 25 亿元，年增长率保持在两位数字。 以环市东、海印、英雄广场以及农林下路龟岗地区作为龙头支柱作用的四大商业板块，促进全区传统商业逐步形成专业分区、功 能突出的发展特色，并初步形成多层次的商业体系。全年实现社会消费品零售总额 183.3 亿元，比上年增长 9.6%。商品购销规模进一 步扩大。全年批发零售贸易业商品销售总额 625.83 亿元，比上年增长 10.4%。连锁、超级市场等新型业态企业的发展进一步促进规模 以上商业企业蓬勃发展，2002 年末全区共有规模以上批发零售

25、贸易企业 240 家，实现商品购进总额 473.44 亿元、商品销售总额 520.33 亿元，完成利润 6.23 亿元，上缴各项税金 7.88 亿元；2002 年全区规模以上餐饮业企业 97 家，实现营业收入 22.37 亿元。 环市东路周边配套设施环市东路周边配套设施 环市东商贸区位于广州市繁华的环市东路地段，由友谊商店、白云宾馆、花园酒店、假日酒店、世贸中心、国际大厦、电子大厦、远 洋宾馆、东山广场等多家高中档宾馆、写字楼以及新大新、麦当劳等数十家中外著名商家组成，是广州市著名的高级商务、高档购物 区之一。上规模、上档次的饮食业，包括有新荔枝湾电子大厦分店、花城酒家、利苑酒家等企业有 12

26、 家，占全区同类餐饮业总量的 1/3 强，年营业额占全区同类企业总量的一半以上。 东山区的星级酒店数共有 30 家，其中五星级 2 家，四星级 5 家，与越秀区并列各区第一位。近年来，星级酒店为促进东山区旅游事 业发展，吸引总部企业、外国领事馆落户我区起到了重要的作用。东山区的星级酒店分布主要分布在环市东路商务区，详细资料如下 ： 星级星级酒店名称酒店名称地址地址开业时间开业时间 五花园酒店环市东路 368 号1985 五广东国际大酒店环市东路 339 号1992 五亚洲国际大酒店环市东路 号2001 四远洋宾馆环市东路 412 号1986 四文化假日酒店环市东华侨新村光明路 28 号1988

27、 三白云宾馆环市东路 367 号1979 三云山大酒店先烈中路云鹤北街 8 号 三嘉应宾馆环市东路 418 号 三浙江大厦富春宾馆先烈中路 85 号 小结小结 第三节第三节 广州房地产市场发展宏观分析广州房地产市场发展宏观分析 一、一、20022002 年广州房地产发展总结年广州房地产发展总结 2002 年广州商品房总成交量同比增长接近两成，显示广州市的房地产业仍处于平稳增长的良好势头。其中原八区的一手商品房成交 面积 577.65 万平方米，同比增长 8.07；成交金额 321.19 亿元，同比增长 7.31。番禺区无论是多层住宅、高层住宅还是写字楼、 商铺的成交面积也都出现了大幅增长的好势

28、头。 2002 年广州 10 区商品房的预售面积为 787.7 万平方米，比前年同期增长 18.5，成交面积为 880.16 万平方米，比前年同期增长 17.2，成交均价则比前年微跌 3.6。 在多层住宅方面，全市 10 区的可预售面积同比减少了 23，但成交面积仍然增长了 5.7，总成交面积达到 282.6 万平方米。其中， 成交面积增长幅度最大的是花都，增幅达 60.9，番禺区位列第二，增幅为 23.4。高层住宅方面，无论是预售面积、成交面积还是 成交金额都有明显上升的势头，同比分别增长了 55.6、22.6和 18.8，但成交均价则微跌 3.1。 2002 年写字楼和商铺的交易也都有明显

29、增长的势头。其中，写字楼的成交面积达到平方米，同比增长了 34.1，增幅排在前三位的 区域分别是番禺、荔湾和海珠。商铺成交面积为平方米，同比增长了 27.2，增幅排在前三位的区域分别是芳村、花都和番禺。至于 成交均价，写字楼表现向好，呈现微升的局面，增幅为 2；但商铺则明显下降，跌幅达 13.2。 二、二、20032003 年上半年房地产发展概况年上半年房地产发展概况 今年 14 月全市房屋交易 436.8 万平方米，交易金额 171.3 亿元，同比增长 1.9、4.48，其中商品房交易 282.2 万平方米，金额 127.5 亿元，同比增长 4.3、2.29。表明一季度广州市房地产市场未受非

30、典型性肺炎影响，继续保持平稳的发展态势。 非典型性肺炎对广州市房地产业尤其是外销住宅市场的影响较大，对内销住宅和写字楼的影响则不明显，但长期会有多大影响仍需要 看非典对广州经济的影响程度。 三、广州写字楼市场发展概况三、广州写字楼市场发展概况 在经济稳定增长和中国加入世界贸易中心的推动下，近年来中国各主要城市甲级办公楼物业的需求量屡创高水平。虽然受全球经济衰 退和伊拉克战争影响，退对中国物业市场的影响，预料将会较区内其它国家小。 作为华南区最重要政治经济都市的广州的房地产市场仍录得净吸纳量及租金的增长。尽管租金不断上扬，写字楼市场的基本需求持续 殷切，需求来自国际金融机构保险公司、电讯公司信息

31、科技公司及广告公司。 广州甲级写字楼的空置面积较小造成新增需求因可选择的空间不多而转向选择乙级写字楼，平均写字楼资本值大致稳定，显示投资回 报率维持于优厚的水平，相信将可吸引国际投资者的兴趣。预计甲级写字楼的吸纳量在今年继续保持上升的势头。 广州房地产市场在八十年代末九十年代初期开始启动，此后经历了一个完整的发展周期。 广州市市早期（1980 1990）甲级办公楼物业发展甚少，主要以四、五星级酒店为代表，但仅作出租使用。92 年开始部分可作售卖 的甲级办公楼物业推出，主要为写字楼和高级住宅，约 20 万平方米，受当时经济高速发展的影响，甲级物业呈严重供不应求的状况， 租售价格在短期内急剧上升，

32、价格远远高于成本，使早期的投资者获取了丰厚的利润，同时也刺激了此类物业的发展。 从九一至九五年，随着经济的起飞大量写字楼及商业物业落成，以致供过于求，房地产物业的售价及租金都大幅回落。九十年代中 期受亚洲金融风暴影响经济发展形势逆转房地产市场更是雪上加霜。因此受到政府的干预和调控，收紧银根并大力控制新增 房地产项目的开发，物业的售价和租金的跌幅收窄，但仍持续下滑的趋势。在物业市场萧条的期间，全市办工楼空置率高达四成半 有多个大型项目都处于停工和半停工状态。 经过四年调整后，写字楼租金在一九九九年年底见底回升，随着科技热潮出现并受到中国落实加入世界贸易组织的利好影响，以写 字楼为首的物业租金在九

33、九年开始见底回升。到目前为止，全市甲级写字楼的平均空置率降至不足百分之十，而部分超甲级写字楼项 目例如最具代表性的中信广场大都会广场电子大厦金利来大厦好世界广场等项目都已经接近全部租出，2002 年的租金升 幅达到 1015。 2002 年广州写字楼的交易也都有明显增长的势头。其中，写字楼的成交面积达到平方米，同比增长了 34.1；成交均价，写字楼表现 向好，呈现微升的局面，增幅为 2。 广州市广州市 19931993 年至年至 20012001 年房地产开发投资额（单位：亿元人民币）年房地产开发投资额（单位：亿元人民币） 年份199619961997199719981998199919992

34、000200020012001 投资额229.16237.42269.36295.9356387 （资料来源：广州市统计局） 广州市商品房空置量统计（单位：万平方米）广州市商品房空置量统计（单位：万平方米） 年份199619961997199719981998199919992000200020012001 总计160.8191267485.6582.3621 其中住宅99.7116142.6283.6357.9365.8 （资料来源广州市国土房管局） 19981998 - - 20002000 年广州市写字楼租赁市场发展情况统计表年广州市写字楼租赁市场发展情况统计表: : 年份年份宗数宗数

35、增长增长% %租赁面积租赁面积( (平方米平方米) )增长增长% % 19981998527- -118,578- - 1999199971936.43171,59744.75 20002000 上半年86720.58218,99127.62 20002000 下半年101817.42250,66914.47 三年合计31313131 759,835759,835 （资料来源广州市国土房管局） 小结小结 广州市房地产开发投资额呈逐年增加的趋势而且外来投资的比例不断上升 住宅市场总体供过与求需求呈稳定增长的趋势但住宅楼盘开发量大竞争激烈。 写字楼市场于年下半年复苏反弹需求增长迅速而新供应尤其是甲

36、级写字楼供应增长缓慢造成供不应求的局 面。 第三部分、广州市甲级写字楼市场分析第三部分、广州市甲级写字楼市场分析 第一节第一节 广州甲级写字楼市存量分析广州甲级写字楼市存量分析 一、甲级优质写字楼定义一、甲级优质写字楼定义 甲级写字楼的定义：总建筑面积 20,000 平方米或以上，可供外销、装修高档外立面形象现代感强有现代化高档次装修，大堂宽敞， 单层面积为 1,200 平方米以上配有中央空调系统，电梯服务充足，地理位置优越，具备完善的物业管理服务之商业大厦，或四、五 星级酒店、宾馆附设之商业楼宇。 二、广州高级商务中心区的地理分布二、广州高级商务中心区的地理分布 东山区东山区- -环市东路环

37、市东路 环市东路区域是广州市最重要的商务中心区区内高级酒店、甲级写字楼和优质住宅楼宇林立，极具商业及商务气氛。是广州市最佳 的旅游、甲级商贸及居住中心，并且此种优势仍将持续下去。目前此区域已经落成的甲级写字楼包括世界贸易中心大厦、好世界广 场广东国际大厦亚洲国际大酒店宜安大厦电子大厦东山广场等。此区域可考虑为本项目的主要潜在竞争区域。用户以专业 服务业、制造业和 IT 业为主，且四成以上是外资公司。而以花园酒店假日酒店、国际大酒店及亚洲国际大酒店为代表的酒店式写字 楼，同样吸引了大量公司和多国驻广州领事馆常驻其中，如英国领事馆，澳大利亚领事馆等，提升了该区在广州高档物业中的行业地 位。 天河区

38、天河区- -天河北路段天河北路段 得益于广州城市的东移与新经济尤其是网络通信科技等业的兴起，目前天河北商贸环境配套正不断完善，其将与珠江新城商贸区 联合形成一个巨大的商贸经济区。具代表性的甲级写字楼物业有：中信广场，大都会广场、市长大厦、国贸中心、高盛大厦、金利来 大厦、以及时代广场财富广场等，共同缔结了天河北“新兴经济区”在广州高档物业中的重要地位。 越秀区越秀区- -东风路段东风路段 东风路是广州市区内三条东西走向的主干道路之一，经过市政府长年的改造,现在路面宽阔，交通畅顺，是广州市的“样板路“。由 于目前有数间商业银行和信托公司(如:中国银行农业银行建设银行深圳发展银行国际信托投资公司等

39、)办公所在地都位于东风 路西段和中段市政府也曾经把东风路规划成金融区。目前东风路已经落成的甲级写字楼包括国际金融大厦、国际银行中心建设 银行大厦等。但是由于各物业沿路分布过于分散，缺乏凝聚力，因此要形成商务中心区尚需时日。此路段可考虑为本项目的一般潜在 竞争区域。 越秀区越秀区- -人民中路、中山六路段人民中路、中山六路段 该区域跨荔湾区和越秀区该区域属于广州市的老城区，人口密度甚大，交通拥挤，但零售业发展成熟为广州市传统的商业中心之 一。该路段需然有大规模的旧城改建规划，但进展相当缓慢。地铁一号线的开通对该区域的发展具有极大的推动作用但是该区域受 环境及传统习惯所限，除发展商业物业外，在旧城

40、改造计划完成前难以成为商务中心区。因此此路段可考虑为本项目的非潜在竞争 区域。目前该区域现正投入使用的甲级写字楼包括美国银行中心捷泰广场和中旅商业城等甲级写字楼。 广州市现有主要甲级写字楼项目一览广州市现有主要甲级写字楼项目一览 项目名称项目名称位置位置建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）与本项目对比与本项目对比 广州国际电子大厦广州国际电子大厦东山区30,000主要竞争对手 好世界广场好世界广场东山区56,000主要竞争对手 东山广场东山广场东山区89,989主要竞争对手 广州世界贸易中心大厦广州世界贸易中心大厦东山区180,000主要竞争对手 广东亚洲国际大酒店广东亚洲国际大酒店东山区11

41、2,510竞争对手 宜安广场宜安广场东山区60,000次要竞争对手 中信广场中信广场天河区232,000竞争对手 大都会广场大都会广场天河区74,321竞争对手 金利来集团中心金利来集团中心天河区53,000竞争对手 高盛大厦高盛大厦天河区41,500次要竞争对手 健力宝大厦健力宝大厦越秀区73,500次要竞争对手 中旅商业城中旅商业城越秀区126,000次要竞争对手 捷泰广场捷泰广场越秀区 39,018次要竞争对手 达宝广场达宝广场越秀区30,657次要竞争对手 广州市在建主要甲级写字楼项目一览广州市在建主要甲级写字楼项目一览 项目名称项目名称位置位置建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）与本

42、项目对比与本项目对比 广东电信广场广东电信广场东山区39,916(对外招商部分) 主要竞争对手 中诚广场中诚广场天河区1003,000 (写字楼)主要竞争对手 中泰国际广场中泰国际广场天河区87,618(写字楼)竞争对手 广州市待建主要甲级写字楼项目一览广州市待建主要甲级写字楼项目一览 项目名称项目名称位置位置建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）与本项目对比与本项目对比 广州报业文化广场广州报业文化广场天河区280,000 主要竞争对手 天河城广场天河城广场天河区97,000主要竞争对手 维多利广场维多利广场天河区75,000竞争对手 广州市现有主要甲级写字楼项目广州市现有主要甲级写字楼项目

43、项目名称项目名称 中信广场中信广场 (CITIC(CITIC PLAZA)PLAZA) 大厦外观大厦外观 位置位置 广州市天河区天河北路 233 号 总建筑面积总建筑面积232,000 功能分布功能分布 写字楼 121,410 公寓 77140 商场 33,450 楼层楼层80 天花高度天花高度2.6 米 目前开发阶段目前开发阶段现楼 落成时间落成时间1997.06 开发商开发商 熊谷蚬壳发展(广州)有限公司 开发商背景开发商背景 熊谷蚬壳发展(广州)有限公司由香港建设(控股)有限公司 蚬壳电器工业(集团)有限公司,中国保利集团,信兴中国投资有限公司, 四家国际知名公司组成,实力雄厚,信誉卓著

44、. 市场定位市场定位甲级写字楼及公寓 市场推广策略市场推广策略 目标客户锁定大型跨国公司和具有实力的本地公司，提供办公、购物、 商务公寓一体化的综合服务 项目优势项目优势 为现在广州最高的建筑物，具有地标的形象， 地处天河中心区, 地理位置优越 交通便利，邻近天河火车站和地铁站， 租户组合以外资大型公司为主 项目劣势项目劣势 实用率不高 65 物业管理质素低 没有升高地台（Raised Floor） 大厦业权分散 项目名称项目名称大都会广场大都会广场 大厦外观大厦外观 位置位置 广州市天河区天河北路 183 号 总建筑面积总建筑面积74,321 功能分布功能分布 写字楼 70,821 购物商场

45、 3,500 楼层楼层48 天花高度天花高度2.4 米 目前开发阶段目前开发阶段现楼 落成时间落成时间1996 开发商开发商广州卓越城市房产有限公司 开发商背景开发商背景发展商为港资背景 市场定位市场定位甲级写字楼 市场推广策略市场推广策略租赁目标客户锁定大型跨国公司和具有实力的本地公司 项目优势项目优势 地处天河商务中心区地理位置优越, 交通便利接近天河火车站 周边商业气氛浓厚商业配套齐全 租户组合佳以外资大型公司为主 项目劣势项目劣势 实用率低（68%） 物业管理质素不太理想 客梯数量不够（6 台） 商场不完善，缺乏聚焦点 大厦业权分散 项目名称项目名称金利来集团中心金利来集团中心 大厦外

46、观大厦外观 位置位置 广州市天河区体育东路 138 号 总建筑面积总建筑面积53,000 功能分布功能分布 写字楼 37,000 购物商场 16,000 楼层楼层31 天花高度天花高度2.5 米 目前开发阶段目前开发阶段现楼 落成时间落成时间1996.09 开发商开发商广州金利来城市房产有限公司 开发商背景开发商背景 广州金利来集团中心为中港合作项目。港方为金利来地产发展有限公 司及香港上市公司金利来集团附属公司金利来(广东)有限公司。中 方则为广州享负盛名的开发公司广州市城市建设开发总公司 总投资总投资约五亿港元 市场定位市场定位甲级写字楼 市场推广策略市场推广策略提供办公、悠闲娱乐康体一体

47、化的多元化服务配备现代化商务中心 项目优势项目优势 地处天河中心区, 邻近地铁站 距地铁站出入口 150 米 实用率较高（72%） 项目劣势项目劣势 交楼标准不高，全毛坯房 租户组合以本地公司为主 物业管理未达理想 项目名称项目名称广州国际电子大厦广州国际电子大厦 大厦外观大厦外观 位置位置 广州市东山区环市东路 403 号 总建筑面积总建筑面积30,000 功能分布功能分布 写字楼 21,000 购物商场 9,000 楼层楼层31 天花高度天花高度2.45 米 目前开发阶段目前开发阶段现楼 落成时间落成时间1997 开发商开发商国国营对外贸易公司中国电子出口华南公司 新加坡美罗集团 开发商背

48、景开发商背景 中国国营对外贸易公司中国电子出口华南公司,是中国国内举足轻重 的外贸机构,规模庞大新加坡美罗集团在新加坡及邻近地区成功进行 多项物业发展,往积骄人,享誉全球 市场定位市场定位甲级写字楼 市场推广策略市场推广策略只租不卖目标客户锁定大型跨国公司和具有实力的本地公司 项目优势项目优势 位于环市中路商业区交通方便 区内商业配套完备 租户组合优，外资公司比例较大 建筑水平及质料高 项目劣势项目劣势 实用率低（约 65%） 设计不够方正 缺乏停车位 项目名称项目名称好世界广场好世界广场 大厦外观大厦外观 位置位置广州市东山区环市东路 总建筑面积总建筑面积56,000 功能分布功能分布 写字

49、楼 40,000 购物商场 16,000 楼层楼层36 天花高度天花高度2.45 米 目前开发阶段目前开发阶段现楼 落成时间落成时间1996 开发商开发商广州珠江实业总公司 开发商背景开发商背景 公司成立于 1985 年，为本地最具规模的开发商之一开发项目包括 各种商品住宅、高级公寓、酒店、综合写字楼。 市场定位市场定位甲级写字楼 市场推广策略市场推广策略目标客户锁定大型跨国公司和具有实力的本地公司 项目优势项目优势 位于环市中路商业区地理位置优越 地处市中心交通便利 区内商厦酒店林立商业配套完备 项目劣势项目劣势 客梯不够（3 台） 走廊不能打通，限制租户为小型公司为主 大厦业权分散 项目名

50、称项目名称东山广场东山广场 大厦外观大厦外观 位置位置 广州市东山区先烈中路 45 号 总建筑面积总建筑面积89,989 平方米 功能分布功能分布 写字楼 73,989 平方米 购物商场 16,000 平方米 楼层楼层31 天花高度天花高度2.5 米 目前开发阶段目前开发阶段现楼 落成时间落成时间1996 开发商开发商中国海外发展有限公司 开发商背景开发商背景中国海外集团是一间立足香港，拥有雄厚资金与实力，专业从事房地 产投资开发的上市公司。在香港、北京、上海、深圳、成都和广西投 资多个项目，均开创了当地房地产界的非凡业绩。曾参与建设的项目 包括：香港御龙居、爵士花园、上海海华花园、广州东山广

51、场、锦城 花园、中海锦苑等。 市场定位市场定位甲级写字楼 项目优势项目优势 地理位置优越位于环市中路商业区 区内商业配套完备 实用率高（72%） 租户组合佳多数为国际知名公司 冷气计算系统先进 项目劣势项目劣势 广场被杂散商场摆设破坏气氛 交通略为不便 项目名称项目名称健力宝大厦健力宝大厦 大厦外观大厦外观 位置位置 广州市越秀区东风中路 410-412 号 总建筑面积总建筑面积73,500 功能分布功能分布 写字楼 66,000 购物商场 7,500 楼层楼层39 天花高度天花高度2.4 米 目前开发阶段目前开发阶段现楼 落成时间落成时间1999 开发商开发商广州东和房地产有限公司 开发商背

52、景开发商背景广州东和房地产有限公司是健力宝集团属下公司。 市场定位市场定位甲级写字楼 项目优势项目优势 建筑质料上乘 楼层高度高（2.6 米） 业主提供的配套较优质 项目劣势项目劣势 实用率低（60%） 半圆形设计不便于使用 地理位置较差 项目名称项目名称捷泰广场捷泰广场 大厦外观大厦外观 位置位置 广州市越秀区中山六路 218-222 号 总建筑面积总建筑面积39,018 功能分布功能分布 写字楼 28,518 购物商场 10,500 楼层楼层17 天花高度天花高度2.4 米 目前开发阶段目前开发阶段现楼 落成时间落成时间1997 开发商开发商广州东和房地产有限公司 开发商背景开发商背景广州

53、捷泰集团，香港启泰集团分支 市场定位市场定位甲级写字楼 市场推广市场推广只租不售 项目优势项目优势 广州西门口地铁站上盖优质物业交通便利快捷 建筑用料上乘 电梯数量充裕 项目劣势项目劣势 项目所处地域为广州市旧城区办公楼不集中 项目名称项目名称达宝广场达宝广场 大厦外观大厦外观 位置位置 广州市越秀区流花路 109 号之 9 总建筑面积总建筑面积30,657 功能分布功能分布 写字楼 26,055 购物商场 4,620 楼层楼层15 天花高度天花高度2.2 米 目前开发阶段目前开发阶段现楼 落成时间落成时间1994 开发商开发商 达宝集团(香港)发展有限公司 开发商背景开发商背景发展商具有港资

54、背景 市场定位市场定位甲级写字楼 市场推广策略市场推广策略项目只租不卖以优良的租户组合提升大厦的形象和吸引力目前 大厦超过 90的租户为跨国企业 项目优势项目优势 大厦面对流花湖公园 邻近火车站,中国大酒店,交易会场商业配套完善 优质物业管理水平 实用率高（80%） 租户组合佳多为知名外资公司 项目劣势项目劣势 交通略嫌不便 电梯不够 层高太低 项目名称项目名称宜安广场宜安广场 大厦外观大厦外观 位置位置 广州市东山区建设六马路 38 号 总建筑面积总建筑面积60,000 平方米 功能分布功能分布 写字楼 51,750 平方米 购物商场 8,250 平方米 楼层楼层28 天花高度天花高度2.3

55、 米 目前开发阶段目前开发阶段现楼 落成时间落成时间1994 开发商开发商广州华星发展有限公司 开发商背景开发商背景 广州华星发展有限公司,由广州市建筑总公司与新加坡泛亚投资有限 公司组成 市场定位市场定位甲级写字楼 市场推广策略市场推广策略以售为主 项目优势项目优势 位于环市中路商业区，地理位置优越 交通方便 区内商业配套完备 项目劣势项目劣势 业权太分散 物业管理水平低 中庭设计不受欢迎 项目名称项目名称广州世界贸易中心大厦广州世界贸易中心大厦 大厦外观大厦外观 位置位置 广州市东山区环市东路 371-375 号 总建筑面积总建筑面积180,000 平方米 功能分布功能分布 写字楼 160

56、,00 平方米 购物商场 20,000 平方米 楼层楼层 南塔 30 层，北塔 34 层 天花高度天花高度2.45 米 目前开发阶段目前开发阶段现楼 落成时间落成时间1992 开发商开发商广州珠江实业总公司 开发商背景开发商背景 广州珠江实业总公司,成立于 1985 年，公司在房地产业中异军突起， 业绩优良。 先后开发了广州淘金北小区、站前路小区、昌岗中路小 区、华乐建筑组团、松柏岗小区、番禺市的南浦小区。建有各种商品 住宅、高级公寓、酒店、综合写字楼。 市场定位市场定位甲级写字楼 项目优势项目优势 位于环市中路商业区，地理位置优越 交通方便 区内商业配套完备 项目劣势项目劣势 实用率低 60

57、 间隔不合理 业权分散 层高太低 项目名称项目名称广东亚洲国际大酒店广东亚洲国际大酒店 大厦外观大厦外观 位置位置 广州市东山区环市东路 326 号之一 总建筑面积总建筑面积112,510 平方米 功能分布功能分布 写字楼 22,992 平方米 购物商场 4,500 平方米 豪华客房 422 套 楼层楼层45 天花高度天花高度2.3 米 目前开发阶段目前开发阶段现楼 落成时间落成时间2001 开发商开发商广东省华海集团公司 开发商背景开发商背景广东省公安厅 总投资总投资二十亿人民币 市场定位市场定位甲级写字楼 市场推广策略市场推广策略以租为主 项目优势项目优势 邻近环市中商业区 质料设计合理

58、项目劣势项目劣势 实用率不高 管理质素太差 大堂入口与酒店入口没有分隔 层高太低 项目名称项目名称中旅商业城中旅商业城 大厦外观大厦外观 位置位置 广州市越秀区越秀区中山五路 219 号 总建筑面积总建筑面积126,000 平方米 功能分布功能分布 写字楼 37,000 平方米 购物商场 56,000 平方米 楼层楼层25 天花高度天花高度2.5 米 目前开发阶段目前开发阶段现楼 落成时间落成时间2000 开发商开发商广州捷中宝房地产开发有限公司 开发商背景开发商背景 广州捷中宝房地产开发有限公司是香港中旅集团属下公司,集团规 模庞大,目前共有二十多家公司,不但在地产建筑享负盛名,在旅游, 酒

59、店,运输,贸易,实业投资,科技开发等业务亦实力非凡 总投资总投资 约 9 亿 元人民币 市场定位市场定位甲级写字楼商场以售为主，写字楼以租为主 项目优势项目优势 广州公园前地铁站上大型盖优质物业 平面方正实用，每层面积开阔 项目劣势项目劣势 项目所处地域为广州市旧城区，商业发展并未成熟 电梯不够 设计不合理有中庭 物业管理质素甚差 主要在建甲级写字楼项目主要在建甲级写字楼项目 大厦名称大厦名称中诚广场中诚广场 大厦外观大厦外观 发展商背景：发展商背景： 广州鹏城房地产有限公司，由广州市城市建设开发总公司（城建总） 及香港中诚集团合作经营。 大厦规划：大厦规划： 中诚广场楼高层，分、两塔楼，拥有

60、层地下停车场，按照 计划，层用做商场，层以上为多用途楼层，办公楼天花高度 2.5 米。 占地面积占地面积14,193 平方米 总建筑面积总建筑面积232,773.4 平方米 楼盘位置：楼盘位置： 位于天河北路与体育西路交汇处，是广州天河北路最佳位置之一 交通状况：交通状况： 并在两个地铁站之间，交通网络发展完善 内部设施：内部设施： 8 部大型电动扶手电梯连接四层商场。地下大堂高十八米. 服务式写字楼：服务式写字楼： 共有单位 380 套，面积达三万五千余平方米 服务式写字楼配置：服务式写字楼配置：完善办公设备文仪器材，家具，专人提供服务。 商场：商场： 四层裙楼 停车位：停车位： 三层地库停