统建房可行性研究报告

1、jj 区灾后重建集中拆迁安置统规统建小区工程 可行性研究报告可行性研究报告 （评审后修改第二版） xxxxx 咨询有限公司 二一年八月 主主 要要 编编 制制 人人 员员 项目负责人： 技术负责人： 经济负责人： 参编人员： 目目 录录 第一章第一章 项目概要项目概要.1 1.1 项目概况 .1 1.2 编制依据 .3 1.3 研究结果 .4 第二章第二章 项目提出的背景及项目建设的必要性项目提出的背景及项目建设的必要性.6 2.1 项目提出的背景 .6 2.2 项目建设的必要性 .6 第三章第三章 承办单位的基本情况承办单位的基本情况.8 第四章第四章 建设条件分析建设条件分析.10 4.1

2、 项目区位城市行政区划与地理位置 .10 4.2 项目区位优势与发展机遇 .11 4.3 项目区位生活配套设施状况 .11 4.4 工程地质及水文地质条件 .13 4.5 建设场址条件分析 .14 4.6 建设条件分析结论 .15 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案.16 5.1 项目建设原则 .16 5.2 项目建设规模及合理性 .16 5.3 总平面规划 .18 5.4 建筑方案 .22 5.5 结构方案 .24 5.6 给排水 .26 5.7 通风、空调方案 .27 5.8 电气方案 .27 5.9 通信、信息方案 .28 第六章第六章 项目实施进度项目实施进度.30 6.1 项目建

3、设期 .30 6.2 实施进度计划 .30 第七章第七章 投资概算与资金筹措投资概算与资金筹措.31 7.1 投资估算 .31 7.2 资金筹措 .33 7.3 贷款偿还计划.33 第八章第八章 还款能力分析还款能力分析.34 8.1 贷款偿还计划.34 8.2 还款能力分析.34 第九章第九章 环境保护、职业安全卫生、消防环境保护、职业安全卫生、消防.36 9.1 环境保护 .36 9.2 职业安全卫生 .37 9.3 消防 .38 第十章第十章 节约能源节约能源.39 10.1 项目概况 .39 10.2 编制依据 .39 10.3 节能设计的指导思想 .39 10.4 节能设计的基本原则

4、 .40 10.5 能源品种选用和项目能耗 .40 10.6 节能措施综述 .42 第十一章第十一章 建设工程招标方案建设工程招标方案.47 11.1 招标范围 .47 11.2 招标方式 .47 11.3 招标形式 .47 第十二章第十二章 效益评价效益评价.49 第十三章第十三章 项目风险评价项目风险评价.52 13.1 项目主要风险识别 .52 13.2 风险程度分析 .52 13.3 地方政策风险对策 .52 13.4 工程建设组织管理风险对策 .52 13.5 工程建设的资源风险对策 .53 13.6 自然风险对策 .53 第十四章第十四章 报告结论报告结论.54 14.1 项目总体

5、描述 .54 14.2 重建集中拆迁安置统规统建小区工程工程方案的存在的问题 .55 14.3 项目主要结论意见 .55 14.4 项目下一步工作的意见和建议 .55 14.5 项目实施中的协调问题和意见 .56 附表：附表： 1. 建筑工程综合估算表 2. 总投资估算表 3. 项目总投资使用计划与资金筹措表 4. 项目销售收入估算表 5. 借款还本付息计算表 6. 项目投资现金流量表 附件：附件： 1. 组织机构代码证 2. 项目选址意见书 3. 建设项目环境影响评价报告 4. jj 区统建房建设方案 5. 中国（mm）jkc 管理关于 jj 区灾后重建集中拆迁安置统规统 建小区项目立项的批

6、复 附图：附图： 1. 项目用地区位图 2. 总平面布置图 3. 单体建筑平面、立面图 注：注：该项目环评报告正在办理，另行补充。 第一章第一章 项目概要项目概要 1.1 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称：jj 区灾后重建集中拆迁安置统规统建小区工程 1.1.2 内容提要 “5.12”地震对 mm 市 jjjs 开发区内的农户自建房造成了不同程 度的损害，当地居民对农房重建有极大的热情，更希望通过统一化、 集约化建设，由过去的单家独户居住改变为现代化、智能化、配套完 善的居住小区，感受城乡统筹协调发展的成果。为有利于城市发展， 有效节约和利用土地资源，本项目拟在 mm 市 jjjs 开发

7、区 c 汛镇进 行统规统建小区工程的建设，建设内容如下（建设区域共分 6 个地块） ： 建设区域总用地 251736.14 平方米（共分 6 个地块） ，建筑面积 319441.10m2及室外附属设施。 （1）一号地块 净用地面积: 16235.39 平方米 公建建筑面积： 4255 平方米 住宅建筑面积： 25384 平方米 住宅户数： 392 户 （2）二号地块 净用地面积: 7159.23 平方米 公建建筑面积： 3138 平方米 住宅建筑面积： 13264 平方米 住宅户数： 160 户 （3）三号地块 净用地面积: 39491.05 平方米 公建建筑面积： 7895 平方米 住宅建筑

8、面积： 68993.3 平方米 住宅户数： 857 户 （4）四号地块 净用地面积: 37482.77 平方米 公建建筑面积： 7909 平方米 住宅建筑面积： 53995 平方米 住宅户数： 592 户 （5）五号地块 净用地面积: 38801.77 平方米 公建建筑面积： 8171 平方米 住宅建筑面积： 55737.1 平方米 住宅户数： 617 户 （6）六号地块 净用地面积: 39193.34 平方米 公建建筑面积： 7676 平方米 住宅建筑面积： 63023.7 平方米 住宅户数： 748 户 项目总投资：59000 万元。 资金来源： 根据 jj 区统建房建设方案，资金筹措有以

9、下两个渠道： 1. 安置户还房折价和按平方米 1100 元购买 20 平方米生活保障房 每人需支付 34000 元，则出售统建房共可获取 20886 万元。 2.节余土地出让后可获得净收益约 45600 万元。 3.项目建设期：从 2009 年 12 月到 2011 年 11 月，共 24 个月。 1.1.3 项目承办单位 承办单位：mmgg 开发建设投资有限责任公司 法人代表：郭旭东 通讯地址：cc 省 mm 市 jj 区绵州大道北段 13 号 邮政编码：621000 1.1.4 可行性研究报告编制单位 cc 勤德建设工程造价咨询有限公司 1.2 编制依据编制依据 本可行性研究报告编制依据国

10、家和地方的经济和社会发展规划， 国家有关法律、法规、政策，国家有关机构发布的工程建设方面的标 准、规范、定额，业主提供的有关依据资料。包括： 1.2.1 中华人民共和国城乡规划法 ； 1.2.2 mmjkc 发展纲要 ； 1.2.3 国务院关于建设 mmjkc 有关问题的批复 （国函200176 号） ； 1.2.4 mmjkc2005-2010 发展规划 ； 1.2.5 mm 市国民经济和社会发展十一五计划纲要 ； 1.2.6 mm 市城市总体规划（2007-2020）纲要 ； 1.2.7 建筑设计防火规范 （gbj16-87） ； 1.2.8 城市居住区规划设计规范 （gb50180-93

11、） ； 1.2.9 汽车库、修车库、停车场设计防火规荡 （gb50067-97） ； 1.2.10城市道路和建筑物无障碍设计规范 （jg50-2001） ； 1.2.11夏热冬冷地区居住建节能设计标准 （jgji34-2001） ； 1.2.12民用建筑设计通则 （jgj37-87）2005 版； 1.2.13建设工程设计文件编制深度规定 （dbj08-64-97） ； 1.2.14商店建筑设计规范 （jgj48-88） ； 1.2.15 现行其他有关现行规范、规章、制度。 1.3 研究结果研究结果 本项目主要数据和经济指标详见表 1-1。 表 1-1 主要数据和经济指标一览表 序号名 称单位

12、数据备 注 1建设内容 1.1新建建筑面积m2319441.1 1.2室外附属设施道路、绿化、广场等 2建设投资万元59000 3本项目新增人员人17000 4主要动力用量 4.1用电设备装设容量kw22148.2 4.2新增变压器装设容量kva125012 台 4.3新增自来水用量t/d3400不含消防用水 第二章第二章 项目提出的背景及项目建设的必要性项目提出的背景及项目建设的必要性 2.1 项目提出的背景项目提出的背景 2008 年 5 月 12 日在 cc 省汶 x 县发生的特大地震，是新中国成 立以来破坏性最大、救灾难度最大的一次地震灾害。这起历史罕见的 地震灾害所造成的巨大破坏，举

13、国震惊，举世关注。灾情主要包含以 下五方面：一是人员伤亡惨重；二是房屋大面积倒塌；三是基础设施 严重损毁；四是次生灾害多发；五是正常生产生活秩序受到严重影响。 汶 x 地震使 mm 市的人民生命财产遭受重大损失，也对 mm 市 经技术开发区内的农户自建房造成了不同程度的损害，当地居民对农 房重建有极大的热情，更希望通过统一化、集约化建设，由过去的单 家独户居住改变为现代化、智能化、配套完善的居住小区，感受城乡 统筹协调发展的成果。 依据 mm 市灾后重建工作的总体进度，考虑在农房重建中进行集 中建设，统一规划布局，集约化使用土地，按照现代化住宅小区的标 准，对 mm 市 jjjs 开发区内的农

14、房进行统筹建设。 mm 市 jjjs 开发区统规统建房建设项目位于 mm 市涪城区 c 汛 镇文武村，gg 大道以北、文武西路以西，规划用地总面积 197525.76 平方米。共划分为 6 个地块，建成后项目总建筑面积 302657.83 平方 米。 统建房有利于推进新农村建设和城乡统筹发展，有利于推动宜居 mm 建设和可持续发展，也有利于改善群众的工作、生活环境，真正 维护好群众的切身利益。 统规统建工作是一项系统工程，政策性强，涉及面宽，关系群众 切身利益，应充分发挥好政策的引导作用，多管齐下，多措并举，统 筹推进。做好安置点规划、基础设施规划和产业规划的编制，突出规 划的前瞻性、科学性和

15、针对性，进一步完善功能配套，满足群众需求。 从节约、集约用地角度出发，充分利用重建土地政策，为统规统建提 供用地保障。 同时，从改善民生的角度考量，应着重提高公共服务水平， 环 境评价等方面的困难和问题。要在充分尊重群众意愿基础上，耐心细 致做好群众工作，引导群众主动支持和配合教育园区建设工作。 本项目属于 jj 区统建房项目之一，项目实施完工之后将能 够妥善地安置拆迁户。对于构建和谐，维护社会稳定，建设社会主义 新农村及推动经济发展有着极为重要的意义。 2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 （1 1）项目实施符合城市相关规划，是完善城市功能的需要）项目实施符合城市相关规划，是完善城市功能

16、的需要 本项目符合mm 市城市总体规划（2007-2020）及jj小 枧片区控制详细规划。本项目的实施是完善城市功能，推进城市规 划落实的需要。 （2 2）体现国家对灾区人民的关心，恢复与促进地方经济社会发展）体现国家对灾区人民的关心，恢复与促进地方经济社会发展 灾后重建基础设施建设项目是体现党、国家、全国人民对灾区人 民的关心，鼓舞、激励灾区人民重新开启新生活，塑造社会、人文关 怀的需要。从灾后救援到恢复重建，党和国家心系灾区，有力部署， 陆续出台相关政策，全力救助和组织重建；全国各地区、政府、各界 人士奋力支援。 农房统一重建不仅是实现灾区人民群众生活尽快恢复正常的手段， 而且是从根本上提

17、高人民的生活质量，促进城乡统筹协调发展的重要 途径。恢复重建项目带来的不仅仅是生产、生活、消费的新场所，还 是安全、舒适、社会更具可持续发展性，同时在对保障灾区人民重返 家园、改善生活质量、安居乐业上有极其重要的作用。 （3 3）节约土地资源，完善区内基础设施，促进）节约土地资源，完善区内基础设施，促进 jjjj 区城乡统筹协区城乡统筹协 调发展调发展 统建房工程不仅能避免农房分散自建造成的土地资源浪费，而且 统建房工程的配套设施能够完善 mm 市 jj 区内的基础设施，带动沿线 村舍、城镇与 mm 市区的联系，从基础设施上消除城乡之间的隔阂， 促进 jj 区城乡统筹协调发展。 （4 4）支撑

18、）支撑 jjjj 区灾后重建工作，推动区灾后重建工作，推动 jjjj 区快速发展区快速发展 开发建设统建房工程，不仅能够完善 jj 区内的城市基础设施， 融入城市服务功能，改善和提高当地人民群众生活质量，而且支撑起 jj 区的灾后重建工作，促进 jj 区国民经济发展和社会全面发展。该 项目的建设，将形成 mm 城南片区的南花园，这是适应 mm 城市发展的 要求，有利于吸引投资，加快区域内土地利用和开发，推动城市化进 程的加快。 （5 5）应对经济危机，促进经济发展）应对经济危机，促进经济发展 经济危机爆发以来，国家提出了拉动内需的战略，灾后重建是保 障国民经济持续稳定发展的支持系统之一。农村与

19、城市的差距，在很 大程度上体现为土地利用集约化程度低，基础设施不完善，城市生活 配套设施欠缺，从而吸引投资的能力较差。通过实施本项目后，使其 成为 jj 区对外开放、招商引资新的窗口，促进地区的投资情况，加 强与外界的交流合作；吸引更多的资金、人才及先进的技术进入 jj 区，为地区的发展注入更多的活力，促进整个 jj 区的产业升级，推 动 jj 区社会经济加速发展。 （6 6）增加灾区人民的就业机会与收入）增加灾区人民的就业机会与收入 统建房工程的建设涉及到很多相关单位，而施工等单位的进入， 也能为当地人民提供更多的就业机会，从而增加收入。 （7 7）改善当地城乡综合环境，促进环境保护）改善当

20、地城乡综合环境，促进环境保护 统建房工程的建设是一项庞大的系统工程，需要各组成部分相互 协调配合，确保工程稳定坚固，外观顺适优美。 首先，统一兴建的统建房工程，完全按照现代化、智能化的城市 社区进行建设，体现我国社会主义新农村的面貌。 其次，完善的生活配套设施，有利于消除城乡之间在基础设施方 面的差异化，实现城乡统筹协调发展。 第三，完善的给排水工程可以防止过去分散农房造成的生活污染 物直接排放。 第四，小区绿化作为国土绿化的重要组成部分，不仅可以有效地 改善居住环境，还可以起到美化社区，优化环境的作用。 综上所述，该项目的建设是十分必要的。 第三章第三章 承办单位的基本情况承办单位的基本情况

21、 mmgg 开发建设投资有限责任公司成立于 2001 年 11 月 28 日， 注册资本金 1.5 亿元，为国有独资公司，是 mm 市政府批准设立的在 jj 区范围内进行投资建设的法人公司。独家承担 jjjs 开发区土地、资 产等综合开发。经营范围为对进入辖区的工业科技项目或科技企业的 投资，对辖区土地、资产等资源进行综合开发投资。 截至目前，公司资产总额为 103857 万元，利润总额为 1846 万元， 公司按公司法设立了董事会，董事会对 jj 区管委会负责，是 mmgg 开发建设投资有限责任公司的最高决策机构，决定公司的年 度经营计划、投资方案、利润分配及内部管理机构设置等。公司现有 职

22、工 46 人，其中大专以上学历 34 人，占总人数的 74%，中高级管理 人员 15 人，其它职称的技术人员 6 人。公司董事会由 xxxxx10 人 组成，xx 担任董事长，xx 担任副董事长、总经理，xxx 担任监事 会主席。 公司成立以来，致力于 jjjs 开发区建设，坚持以国家经济政策为 指导，按照市场配置原则，大力进行资本营运和投资经营。先后投资 5000 多万元建成了 gg 电子信息工业园 a 区标准厂房 53000 平方米， 投资 3000 多万元建成了 30000 平方米 b 区标准厂房；c 区 10 万平方 米标准厂房正在做前期的准备工作。公司成立以来，共出让土地 2369.

23、85 亩，收购了南湖体育公园，拥有土地及水面 540 多亩，公司 还入股市政园林公司，占 25%的股份，公司利用国家开发银行贷款 40000 万元人民币进行 b、d 片区基础设施建设。公司还与市农业银 行、市工商银行、市商业银行等多家金融机构建立了良好的信贷关系， 成功融资 97000 万元，并获得省农业银行授予 aa 企业信用等级，工 商银行授予 aa企业信用等级。在所获得的融资中，对 jj 区总投资 97246 万元。为了规范管理，公司正准备通过 iso9001 质量认证。 公司所属 gg 电子信息工业园已有 30 余家企业入驻，总投资超 过 5 亿元，年工业产值达 810 亿元，实现税利

24、 6000 万元，出口创 汇 1500 万美元。企业共分以下几类：电子信息产业 xxxxx） 、新材 料产业（xxxx） 、汽车零部件和机械制造产业（xxxx） 、医疗仪器 产业（xxxx）等。 面对新形势、新任务、新机遇、新挑战，公司将以新思维、新举 措、新动力、新突破为基本理念，紧紧围绕区党工委、管委会中心工 作，牢固树立科学发展观，努力推进公司跨越式发展。 第四章第四章 建设条件分析建设条件分析 4.1 项目区位城市行政区划与地理位置项目区位城市行政区划与地理位置 4.1.1 行政区划 mm 市位于 cc 地西北部，涪江中上游地带。东邻 xxx 和 xxx；南接 xx 县；西南接 xx

25、市，西北与 xx 和 xx 接壤。全市幅 员面积 20249km2，人口 530 万。xxxxx6 县，xxx2 区及江油县级 市（6 县 2 区 1 市） ，距 cc 省省会 dd90km。 mm 市 jjjs 开发区是 2000 年 8 月成立的国家级开发区，是国务 院批准建设的 mmxx 的重要组成部分，mm 市新型工业集中区和特 色产业园区，位于 mm 城南，距市区约 2 公里，幅员面积约 38.86 平 方公里（含水域面积 5.06 平方公里） 。下辖 xx 和 xx 道，涉及 10 个 村、6 个社区（居委会） ，人口约 5.6 万（城镇居民约 3.6 万） 。 4.1.2 自然地

26、理 mm 市地处涪江中上游地带。地理坐标为 :东经103045105043, 北纬 3004233003。mm 市境地貌受地质构造制约，地势西北高、东 南低。西北部为山地，山脉有 xx 山脉、xx 山脉和 xx 山脉，包括 最高峰海拔 5500 米的 xx；东南部为平坝、丘陵，位于东南端海拔 307.3 米的郪江河谷短沟口，是境内最低点。境内幅员面积构成比为 山区占 61.0%，丘陵占 20.4%，平原占 18.6%。 4.2 项目区位优势与项目区位优势与发展机遇发展机遇 4.2.1 区位优势 mm 市是 cc 省经济发展战略中“xx”经济走廊上重要的一环， cm 高速公路开通后，拉近了 mm

27、 与 dd 的距离，公路里程约 100 公 里，促进了两城市间的交流与互补，进而加快了 mm 的经济与社会事 业的全面发展。连接重庆的绵遂高速公路年内动工，公路里程仅 280 公里，使 mm 的交通地位进一步提升。 4.2.2 区内经济基础好，发展潜力大 mm 自 1985 年撤地建市以来，坚持实施“军转民”科技兴市战略， 深化改革，扩大开放，经济建设、科技、社会事业持续快速健康发展， 国内生产总值 gdp 以年均 10.8%的速度增长。 4.3 项目区位生活配套设施状况项目区位生活配套设施状况 4.3.1 自然资源 mm 自然资源丰富，涪江水系流贯市境。水能蕴藏量超过 300 万 千瓦，天然

28、气储量 10 万亿立方米。 4.3.2 基础设施 开发区日供水能力 1. 8 万立方米，日供气量 70 万立方米，有装 机容量 5.1 万千瓦电站一座、110kv 变电站两个，220kv 变电站一个， 日处理 20 万立方米污水处理厂一个，燃气、通讯、网络、道路等设 施完善。正在建设的日处理 50 万立方米污水处理厂、加气站、加油 站、消防站将进一步提升园区的产业承载能力。 4.3.3 交通状况 mmjjjs 开发区位于 dd、xxxx 构成的大三角区域之内，道路 运输是主要的运输方式，是 xx 经济圈的重要一极。开发区距离 dd100 公里，xxxxx 城际铁路客运专线和第二条 cm 高速公

29、路正在 加快建设，建成后行车时间将大幅缩短。开发区距离 xx300 公里， 正在建设的 xx 高速公路建成后只需.5 小时即可到达。正在建设的 mm 至 xx 高速公路通车后，开发区至西部各大城市之间物流成本将 大大降低。开发区距 mm 火车客站 5 公里，离火车货站 6 公里，位于 开发区内的机场开通有至北京、上海、广州、西安等国内 10 多个主 要城市的航线。依据 jjjs 开发区十一五规划，根据紧靠 xx 高等级公 路、cm 高速公路、xx 铁路的特点，区 5 年内拟投资 6 亿元改建、 新建中心干道和城市主干道；mmxx 机场到 2005 年达到旅客吞吐量 50 万人次，货邮吞吐量达

30、4000 吨，开通航线 20 条，航班起降达 6000 架次。五年内可基本形成一个集高等级公路、城市路网、航运输 相交错的立体交通网络。 4.3.4 经济状况 经过 8 年多的发展建设，jjjs 开发区已形成了以 xx 为龙头的电 子信息和以 xxxx 等为代表的 xx 两大主导产业，以 xxxx 为代表 的机械制造，以 xxx 为代表的食品饮料等其他产业。2008 年，实现 地区生产总值 22.7 亿元、规模以上工业总产值 56.4 亿元、规模以上 工业增加值 17.16 亿元、财政收入 1.04 亿元、企业总数 212 户、规模 以上企业 74 户、亿元企业 9 户。 下一步，将按照“两年

31、打基础、三年翻两番、五年大跨越、2020 年产值达千亿”的目标，重点发展电子信息、精细化工、环保与新材 料三个主导产业，深入实施“园区倍增计划” 、 “产业倍增计划”和 “一基两化”战略（强化基础设施建设，强力推进新型工业化和新型 城镇化） ，建成资源节约型、环境友好型的电子信息、化工环保、军 转民三个特色产业园区。至 2012 年，力争实现“三年翻两番” 。实现 工业总产值 300 亿元，年均增长 62%，工业增加值达到 80 亿元；实 现财政收入 11 亿元，年均增长 35%。至 2015 年，实现工业总产值 500 亿元，年均增长 39%，工业增加值达到 150 亿元；实现财政收入 16

32、 亿元，年均增长 15%；科技进步贡献率达 58%。至 2020 年，实现 工业总产值 1000 亿元目标，年均增长 27%，工业增加值达到 300 亿 元。 4.4 工程地质及水文地质条件工程地质及水文地质条件 4.4.1 工程地质条件 项目实施区域地貌为 xx 二级阶地，地势较平坦开阔，沿河岸阶 地为第四系全新统冲洪积层，粘土、粉土、粉沙土，砂卵石层，基岩 地层以侏罗系紫红色泥岩为主，间有长石石英砂岩。其中泥岩易风化， 砂岩抗风化能力较强，地层承载力高，工程地质条件较好。 4.4.2 地质构造及不良地质 拟建工程地区地质构造处 xxmm 帚状构造带，西北侧紧邻前 xx 山褶断带，东南云风场

33、向斜以南，出现成群的新月型平缓褶皱， 呈半环状排列，靠近 mm 附近褶皱大部分收敛，地层趋于平缓，地层 倾角 3-4 度，近于水平，倾向北西，区内未发现断层构造。自中更新 世起，区内地壳的运动方式以间歇性整体升降为特征。由于是整体运 动，区内未发现明显断裂构造，自有记录以来，区内未发现大规模的 地震灾害，表明区内地壳相对稳定，地质构造条件较单一，新构造运 动不明显，未见滑坡、崩塌等不良工程地质现象，区域相对稳定，适 宜建筑。据中国地震烈度区划图 （2008 版） ，本区地震基本烈度为 vii 度。 4.4.3 水文地质条件 区域内水资源丰富，不仅与涪江相邻，而且地下水源充沛，沿涪 江岸有冲积而

34、成的河滩，砂石资源极为丰富。本区域水文地质条件简 单，对路基和路坡的稳定有利。 场地地下水主要赋存于地基下部砂卵石层中，为松散岩类孔隙潜 水，主要接受大气降水和地下侧向径流补给，以地下径流排泄或从井 中人工排泄。水位变化受季节控制， 据区域水文地质资料，地下水位年变幅 1.5-2.5 米，结合场地附近 管井抽水试验资料，卵石含水层透水性、富水性良好，单井出水量一 般大于 500 立方米/天。 据资料，地下水无色、无味、透明，ph 值 7.1，为 hco3-ca 型 水。地下水按环境分类属 ii 类，水质较好，对混凝土无腐蚀性。 4.5 建设场址条件分析建设场址条件分析 4.5.1 建设用址 本

35、项目位于 mm 市 jjjs 开发区内的 c 汛镇，南可到三台，北可到 mm，区位、交通条件优越。 四面均有城市规划道路规划道路,交通便捷，场地内仅有少量的 待拆低层房屋，为拆迁带来方便。场地四周没有污染项目，适合于修 建居住小区。 4.5.2 地形、地貌 本地块总用地面积为 251736.14 平方米，净用地面积为 178363.55 平方米，场地较为平整，附近没滑坡，泥石流等不利因素。 4.5.3 水文地质条件 通过勘察资料分析表明，该拟建场地无不良地质现象，地壳处于 稳定状态，场地地貌简单，场地地下水对混凝土结构无腐蚀性，适应 本项目工程建设。 根据原中国地震烈度区划图 ，项目所在地不会

36、受到山体滑坡 及泥石流等次生灾害的影响。 4.5.4 气象情况 本项目建设区域属于亚热带温润季风气候区，气候温和，四季分 明，雨量充沛，无异常极端高温及低温，最大风速 16.3m/s，年平均 湿度 79%，不属于雷区。 4.6 建设条件分析结论建设条件分析结论 综上所述，建设用地区域地理条件及自然条件好、交通便利、水、 电气及通信设施配套完善，周边无污染企业，环境优美。建设用地内 无不良地质现象，地壳处于稳定状态，场地地势平坦开阔，地貌简单， 处于建筑抗震有利地段，场地地下水对混凝土结构无腐蚀性，适宜本 项目的建设。 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 5.1 项目建设原则项目建设原则 5

37、.1.1 符合城市总体规划，满足 mm 市 jjjs 开发区总体发展需要； 5.1.2 因地制宜，合理用地，提高土地利用率，满足土地利用总体规 划要求； 5.1.3 满足雨、污水排放，给水、电力、天然气、通讯等的需要并方 便与区外市政管网的联接； 5.1.4 满足投资者和市民生产经营、生活、休闲的需要。 5.2 项目建设项目建设规模规模及合理性及合理性 5.2.1 项目建设规模 “5.12”地震对 mm 市 jjjs 开发区内的农户自建房造成了不同程 度的损害，当地居民对农房重建有极大的热情，更希望通过统一化、 集约化建设，由过去的单家独户居住改变为现代化、智能化、配套完 善的居住小区，感受城

38、乡统筹协调发展的成果。为有利于城市发展， 有效节约和利用土地资源，本项目拟在 mm 市 jjjs 开发区 c 汛镇进 行统规统建小区工程的建设，建设内容如下（建设区域共分 6 个地块） ： （1）一号地块 净用地面积: 16235.39 平方米 公建建筑面积： 4255 平方米 住宅建筑面积： 25384 平方米 住宅户数： 392 户 （2）二号地块 净用地面积: 7159.23 平方米 公建建筑面积： 3138 平方米 住宅建筑面积： 13264 平方米 住宅户数： 160 户 （3）三号地块 净用地面积: 39491.05 平方米 公建建筑面积： 7895 平方米 住宅建筑面积： 689

39、93.3 平方米 住宅户数： 857 户 （4）四号地块 净用地面积: 37482.77 平方米 公建建筑面积： 7909 平方米 住宅建筑面积： 53995 平方米 住宅户数： 592 户 （5）五号地块 净用地面积: 38801.77 平方米 公建建筑面积： 8171 平方米 住宅建筑面积： 55737.1 平方米 住宅户数： 617 户 （6）六号地块 净用地面积: 39193.34 平方米 公建建筑面积： 7676 平方米 住宅建筑面积： 63023.7 平方米 住宅户数： 748 户 5.2.2 项目建设规模的合理性 根据mm 市人民政府关于印发的通知 （绵府发2009 34 号）第

40、五章第二十九条规定 （摘录）： 统规统建安置。即由征地拆迁安置实施单位按照“统一规划、统 一设计、统一建设”的方式修建安置住房，在“统一分配、统一管理、 统一办理国有土地使用证和房屋所有权证 ”的原则下，按一 下办法提供给住房安置户所有： （二）统建房安置的，每人可按成本价另行购买不超过 20 平方 米（独生子女可再多购买不超过 10 平方米，均可与 30 平方米合并进 行套、户型设计）住房。超面积部分按市场价购买。 本项目拟安置人员共约 17000 人，按成本价购买，每人 20 平方 米计算，需建设 340000 平方米，本项目建筑面积共 319441.10 平方米， 在规定范围内，是合理的

41、。 5.3 总平面规划总平面规划 5.3.1 总平面规划立意 1、本规划以人中心，以整体社会效益、经济效益与环境效益三 者，统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造都市中自然 优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖居之所。 2、规划在满足功能要求的基础上充分考虑建筑与周围环境的关 系，以组织景观系统。充分利用地形与自然环境，精心整合，拓展丰 富舒展、错落有致的空间环境。通过建筑空间的组织，步行环境的创 造，自然资源的保留，绿化空间的设计、水体的整合，营造舒适、优 美、自然的空间景观，营造绿意盎然、步移景异、曲水流殇的新时代 生态型景观效果。 3、突出新时代、新风尚的特点，空间环境与建筑单位设计

42、充分 体现21世纪城市住宅的高起点、高标准、高水平的要求。建筑造型新 颖、华美，具有鲜明的时代特征和个性.规划上立足于新世纪、新生活、 新观念、创造居住，生活为一体的城市社区，使各功能组团、协调共 生、持续发创造居住，生活为一体的城市社区，使各功能组团、协调 共生、持续发展，最终成为城市的景观建筑居住小区，成为城市生活 的客厅，城市呼吸的肺叶。 4、规划强调建筑组合的集约性，便于资源共享；各功能区内部 设置自成体系，同时保证各功能区之间风格、功能上相互协调，大量 开放性空间创造出舒适、清静、和谐、优美、丰富有文化气息和时代 感的环境。 5、根据确力的规划设计立意的出发点，方案设计在区内的住宅

43、布局中结合基地的特点，作为规划构思的结果，形成为一景观主轴， 力争让每户都有良好的视觉朝向和景观朝向。 5.3.2 功能划分 住宅布局：可识别性与认同感住宅布同强调空间塑造，强调 单体的自由式布局，整个小区分为多层商住区，多层住宅区和配套服 务区，整个小区共分为6个地块，各个地块各自成为相对独立的一个 组团，同时又通过道路和景观将各个组团相互有机的联系起来，从而 构成一个有机的整体,整个小区的建筑都尽量南北向，有利于节能和良 好的日照。沿街设置底商住宅，内部相互围合的直线和折线构图满足 了需求配套，又满足了日照要求，同时还产生了不同空间的不同变化。 由于人居需求安静,优美的环境，因此将其设置为

44、半围合的形式，这样 有利于营造优美安静的内部空间环境, 并在室外适当设置生态停车位， 这样既满足人居需求,又满足停车需求。除社区配套设为3层外，整个 小区均为6层建筑，屋面采用高低错落的方式使最整个小区显得错落 有序，丰富了城市天际轮廓线，同时小区在适中位置设置了全民健身 场地，更满足了居民的文化生活。商业与住宅部分出入口的完全划分 既满足了消防要求，又满足了功能需求，各功能空间既相互独立又相 互联系。 小区旁有着优美的山景，该区域北邻空地，东是山坡，环境相对 安静，西邻金牛大道，是几方的景观轴线的延伸，东侧景色宜人，有 良好的自然环境,基地大部分用地已平整，便于规划建设。 5.3.3 土地利

45、用规划 小区基地共分六个组团，各组团均相互独立，又相互联系，各组 团均设有各自的对出入口。同时各空间均根据实际车流量将人行出入 口和车行出入口分开设置，这样既满足交通需求，又做到了人车分流 和交通安全。 1. 现状 本区规划范围内现状场地较平整，在规划范围内分布地震后的一 些受毁待拆房屋, 在规划区西面有是已建好的通往中江的主要干道， 人、车流较大,其它几方面均有规划道路和镇主要交通要道相连。与城 市有非常好的交通联系。 2. 平面布固规划 整个小区内部根据总体规划的功能分区，结合地形，设置两条弧 型交通道路，通过各组团出入口有机联系起来,同时和城市规划道路直 接相连，道路系统简洁流畅。园内主

46、要道路红线宽 4 米，负责主要机 动车辆交通以及同外部交通的衔接。 3. 人行系统平面布同规划 规划区主要人行系统平面布局以规划区各组团的景观为核心布置, 各组团步行系统主要以规划区内景观为基础展开。 4. 竖向规划 道路纵坡坡度均小于 3%，满足国家有关消防疏散的规定。竖向 设计坚持少挖少填的原则，尽量利用原有地形地貌，减少土石方量， 节约造价。 5. 静态交通 按车流的疏密程度和行进状态，停车场采用地面生态停车方式解 决。 5.3.4 绿化景观 系统性与生态性结台生态整体布局与组团规划,本规划以步行绿化 轴线及水景绿化为设计重点，结台步行系统规划，有机联系“三心”“主 次轴”、 “城市视觉

47、走廊”及各组团绿地，一体，增强户外空间连续牲。 并且，将中心绿地，组使各个组团绿化连为团绿地、宅间绿地与沿街 规划广场绿地相结合，使之成为统一绿化系统。 小区景观系统由中心绿化带、生态水景、和延伸的绿化系系统构 成。绿化有中心绿化、组团绿化和宅间绿化系统满足小区活动需求。 绿化相互交错，渗透到到各个组团使各组团间绿化形成有机联系。各 组团绿方地便居民生活就近使用。中心景观空间是以硬质铺地、结合 水景与绿化而设置。道路的自然曲折与柔性景观相互结合,营造绿意盎 然、步移景异、曲水流殇的新时代生态型景观效果。社区内的游憩设 施带、健身广场等活动场形成一个完整的社区文化、商业、服务设施 与社会景观、休

48、闲相结合高档居住区。 绿化环境设计在强调各组团空间个性化塑造同时。更注意整体意 境，将区户外环境作为一整体书谱成一首美丽的诗篇。 此外，还可以在其它部分布置垂直绿化： 1. 部分山墙两侧下面部分，加以墙面绿化。 2. 部分屋面采用屋顶绿化。 在选择墙面绿化的品种时，以绿化收效快，利用年限长，养护管 理简便，适应牲抗逆力强为基本原则。 5.3.5 总平面规划指标 总用地面积： 251736.14平方米 净用地面积： 178363.55平方米 总建筑面积： 319441.1方米 容积率： 1.79 建筑密度： 30.5% 绿地率： 35% 项目总平面图详见附图。 5.4 建筑方案建筑方案 灾后建设

49、项目，在建筑设计中要严格按照建筑抗震设计规范 、 建筑设计防火规范 、 民用建筑设计通则 、 公共建筑节能设计标 准 、 住宅建筑设计规范等相关规范进行设计，并应该贯彻节约资 源的基本国策，兼顾“实用” 、 “经济” 、 “美观”的原则， “以人为本” ， 一切从居民的角度出发，使其在功能上更适合居民使用。 1. 公建设计 在基地沿街部分设置公共配套设施，满足小区内的办公、物业管 理、治安管理，商业配套服务等功能要求。此部分公建为一层建筑沿 街布置，呈现呼应整体规划结构下的相对围合，立面通过精心设计， 可起到美化街景的作用。小区会所及幼儿园结合实际需求设置，均为 三层建筑，建筑高度12.6米，

50、建筑耐火等级二级，屋面防水等级二级， 其疏散出口、疏散距离、防火分区均按建筑设计防火规范的要求 进行设计，对疏散楼梯周边及梯段进行加强处理。 2. 建筑设计 在户型设计上，做到采光通风良好，动静分开，干湿分离，套型 方正，合理设置储藏设施，满足多种储藏功能的要求；最大限度地争 取良好的景观朝向。 遵循以下设计原则：保证房间尺寸的合理，使其符合人体工效学； 严格从功能流线上划分空间，保证交通路线的流畅，不交叉；减少户 与户之间的视线干扰，使每户具有相应的私密性；每个房间均有良好 自然采光、通风；突出客厅与主卧室的地位，采用大厅、大主卧的密 性；每个房间均有良好自然采光、通风；突出客厅与主卧室的地

51、位， 采用大厅、大主卧的设计，并给予最好的景观和朝向；控制厨卫面积， 使其空间的利用充分体现出高效与实用；提高面积的使用率，减少公 共交通面积的浪花费；考虑平面布局的灵活性。给客户今后的装修留 有余地。 为了迎合不同层次的品味、需求和购买力，居住单元分为许多不 同种类（详见附图） ，调户型设计的均好性和舒适性。顶层设计通过 屋顶错落的手法的综合运用，改善居住顶层的保温隔热性能，丰富了 建筑物的立面，同时也促进了顶楼的销售。 本项目住宅建筑均为6层，建筑高度不超过24米，建筑耐火等级 二级，屋面防水等级二级，其疏散出口、疏散距离、防火分区均按 建筑设计防火规范的要求进行设计，对疏散楼梯周边及梯段

52、进行 加强处理。 3. 建筑风格 整个小区采用现代民居风格，展现朝气蓬勃，健康向上的风情， 创造一个优美得居住环境。建筑整体线条流畅虚实对比强烈，建筑主 色清爽活泼但不张扬，创造一种真富有视觉感染力的形象，使整个住 宅区成为城市的一个亮点. 与平面统一，与环境和谐，与生活相适应 是处理建筑立面造型的出发点。强调建筑的韵律及次序，厚重而尊贵， 突出建筑的自由与变换。在建筑形式上，采用对称外观布局的前提下， 立面变化丰富，层次错落有次.而在外部细节的处理上精致细腻，色调 明快。 5.5 结构方案结构方案 5.5.1 设计依据 1、根据建筑抗震设计规范 （gb50011-2001）局部修订，jj 区

53、 灾后重建集中拆迁安置统规统建小区工程相关抗震设计参数详见下表： 动参数 地 区设防烈度 设计基本加速度 设计地震分组 特征周期 mm 市涪城区 c 汛镇70.10g第二组0.40s 2、根据建筑抗震设防分类标准 （gb50223-2008） ，本工程建筑 抗震设防类别为重点设防类（简称乙类） 。本项目应按 8 度区进行抗 震设计及构造，设计基本加速度为 0.2g。 3、根据建筑结构可靠度设计统一标准 （gb50068-2001） ，本工 程建筑的建筑结构安全等级为二级。 4、根据建筑地基基础设计规范(gb50007-2002)，根据地基复 杂程度、建筑物规模以及由于地基问题可能造成建筑物破坏

54、或影响正 常使用的程度确定地基基础设计等级。 5、结构设计使用年限为 50 年。 6、基本风压 w0=0.3kn/ m2（按 50 年重现期基本风压取值） 。 7、基本雪压 s0=0.0 kn/ m2（按 50 年重现期基本雪压取值） 。 8、采用的设计规范、规程标准主要有： 建筑结构制图标准 gb/t501052001 建筑结构可靠度设计统一标准 gb500682001 建筑结构荷载规范（2006 年版） gb500092001 建筑地基基础设计规范 gb500072002 混凝土结构设计规范 gb500102002 建筑抗震设计规范（2008 年版） gb500112001 建筑抗震设防分

55、类标准 gb50223-2008 5.5.2 新建建筑结构设计 1、主体结构选型 本项目建筑拟采用砖混结构。 2、基础选型 根据地基情况确定基础形式。 3、主要结构材料 砼强度等级：c25c30； 钢筋：hpb235 级热轧钢筋、hrb335 级热轧钢筋、hrb400 级热 轧钢筋、crb550 冷轧带肋钢筋； 填充墙：页岩空心砖或其它轻质隔墙，容重10.0kn/m3。 本项目一层商业用房用 c30 砼，二层至六层采用 c20c25 砼。 使用在一楼砼梁。 本项目二楼以上采用 hrb335 级和 hpb235 级热轧钢筋，砼板采 用 crb550 冷轧带肋钢筋。 5.6 给排水给排水 5.6.

56、1 生活给水 项目用水为城镇自来水，由 c 汛镇给水管网供给。项目用地东面 有自来水管网及接口，直接从自来水管网接入数根 dn250 的自来水 管即可保证项目消防及生活的用水需求。 项目实施后，新增人数共计约 17000 人，200l/人天计算，共计 3400 t/天。 5.6.2 消防给水 本项目各栋建筑按规范需设置室内外消火栓系统，并在每层设置 灭火器。 室内消火栓用水量 15l/s，室外消火栓用水量 20l/s。消防水源采 用城市自来水，可满足火灾延续时间 2h 的用水量。 5.6.3 排水 项目生活废水分为一般洗涤废水和生活污水。一般洗涤废水直接 排入园区污水管网，粪便污水进入生活污水

57、净化沼气池处理后排入园 区污水管网；污水由园区污水管汇总后排入市政污水管网。室外采用 雨、污水分流制。 5.7 通风、空调方案通风、空调方案 本项目为居民住宅楼建设，由居民自行安装空调和通风设备。 5.8 电气方案电气方案 5.8.1 供电 本项目用电功率为 22148.2kw，为保证今后扩容，本项目拟购置 1250kva 变压器 12 台。 5.8.2 配电 电力配电系统为三相四线制系统，接地型式为 tn-c-s 系统。配 电干线由变电站低压配电室引来。配电方式采用树干式、放射式混合 配电方式。 配电设备、控制保护设备的选择：采用小型配电箱对插座进行配 电。各配电设备均设有断路器对线路进行过

58、载及短路保护，对于插座 线路和电开水器线路采取漏电保护措施。 5.8.3 照明 照明电源由终端变电站引出，经照明配电箱接至照明灯具。 本项目主要为居住建筑，照明标准值如下： 表 5-1 居住建筑照明标准值 房间或场所 参考平面 及其高度 照度标准值 （lx） ra 一般活动100 起居室 书写、阅读 0.75m 水平面 300 80 一般活动75 卧室 床头、阅读 0.75m 水平面 150 80 餐厅0.75m 餐桌面15080 一般活动0.75 水平面100 厨房 操作台台面150 80 卫生间0.75 水平面10080 5.8.4 应急照明 a. 在疏散走廊、主要出入口等场所设置应急照明

59、及疏散照明。 b. 所有应急照明灯具均自带蓄电池作为备用电源，持续供电时间 不小于 30 分钟。 5.8.5 雷电保护 按三级防雷设置防雷保护。 5.9 通信、信息方案通信、信息方案 5.9.1 电话 园区内将建设完善的通信管网系统，在各户及公建均设置电话信 号接入口，由每栋建筑的周边接口接入。 5.9.2 网络接口 园区内将建设完善的信息系统，本项目在各户及公建设置宽带网 接口，由建筑的周边接口接入。 5.9.3 电视 小区内将建设完善的电视信号管网系统，在小区合适位置设置前 端电视主箱，从西边干道接入 sywv-75-9 型电视电缆，经前端电视 主箱分流至各楼栋。 5.9.4 电视监控 在

60、小区各主要出入口设置电视监控，以时时监控小区进出情况， 确保小区住户的人身财产安全。 第六章第六章 项目实施进度项目实施进度 6.1 项目建设期项目建设期 项目建设期从 2009 年 12 月至 2011 年 11 月，共 24 个月。 6.2 实施进度计划实施进度计划 项目主要包括可研报告的编制及审批、初步设计、施工图设计、 工程施工、工程竣工验收。 项目实施进度计划详见表 6-1。 表 6-1 实施进度计划表 24 个月 序 号 日期 内容24681012141618202224 1可行性研究编报 2初步设计 3施工图设计与招标 4基础施工 5主体施工 6装修施工 7竣工验收 第七章第七章