个人理财规划之买房规划案例

1、新婚夫妇的购房计划戴先生，30岁，月收入8000元；妻，28岁，月收入6000元。两人年终奖金都可多领 一个月。基本支出：生活费5000元，孝养金1000元，交际开支1500元，年度旅游支出3000元，每 月固定偿还小额信用贷款500元，基金定期定额投资1500元，保险费支出200元。目前资产：股票型基金20000元，定期存款10000 （利率4%，活期存款5000元。问题：1、现阶段是选择租屋或购屋划算？2、如果3年后自行购屋，不知可行否？又该怎样进行准备？一、财务状况及分析首先来看该家庭的资产负债情况：资产负债表资产负债项目金额占总资产项目金额占总资产现金，活期存款5,00014%信用卡/

2、信贷应付款6,00017%走朋存款10,00029%负债总额6,00017%共同基金20,00057%净资产资产总额35,000100%净资产总额29,00083%目前负债比率只有17%基本财务状况尚称稳健良好，但整体资产属性偏保守，而负债项目中全是消费性贷款，贷款利率远远高过于存款利率，未来应优先考虑以手边存款清偿此项负债。其次，简要分析一下该家庭的现金流量:现金流量表类别项目金额百分比说明收入先生年收入78000%夫收入贡献度太太年收入52000%妻收入贝献度工作收入130,000%工作收入依赖度理财及其它收入400%替代收入来源年度总收入130,400100%支出生活消费支出94,000

3、%消费率偿债支出6,000 %财务负担率保障型保费支出/2,400%年度总支出102,400%支出比率结余总结余（可储蓄额）28,000%储蓄率还本投资额18,000%固疋储畜计划自由储蓄额10,000%自由储蓄率消费（生活）支出细项金额占总消费支出食2,000%衣（送洗，一般添购）1,000%住（房租，水电气，电话）1,000%行（交通费，油钱）1,000%交际费1,500%奉养长辈1,000%消费（生活）支出小计7,500%从收支结构来看，年度净结余为正数，支出比率可储蓄率属偏低范围。收入全来自于工作收入，理财收入不多，要注意到收入中断可能造成的冲击。支出方面，财务负担率并不高（低于20%

4、，但消费率高达有过度消费之虞，且外食与交际费用合计高达生活支出的略嫌偏高，应考虑节流。二、购屋或租屋评估1租屋的净现金流现值= -48,000 /()- 48,000* /( A2)- 480,00* (A2)/(A3)- 48,000* ( A3)/(A4)-48,000* ( A4)/( A5)= -46,602 47,959 49,356 50,794 52,273=-246,984 元。2、购房的净现金流现值购屋自备20万元，贷款利率/% 20年房贷，每年本利摊还额二贷款金额60万/标准年金现值系数（n=20，i=） =46,元。5年房贷支出总现金流量现值每年本利摊还额房贷支出年金现值

5、倍数（n=5, i=3 ） =-211,242元。 假设5年后售屋：当时房价=80万復利终值系数XXX （ n=5, i=8 ） =1,175,462元。当时房贷本金余额=每年本利摊还额46房贷支出年金现值倍数（n=15, r= ） =495,369丿元。当时售屋净所得=1,175,462495,369=679,993元。售屋所得现值（n=5, i=3 ） =586,567元。购屋净现金流现值=（自备款-200,000 ） + （5年房贷支出总现金流量现值-211,242 ） + （售屋所得 现值 586,567 ）=175,325 元。3、结论因为（购屋净现金流175,325 ）（租屋净现金

6、流现值-246,984 ） =422309元0目前购屋合算4、贷款额度概算理想房子三年后价格=800,000*复利终值系数（n=3, i=8 ） =1,007,768元。房价检5%=届时需自备金额251,942元。房价*75%=届时需贷款金额755,826元。5、购房能力评估A. 自备款额度评估在其它条件不变的情况下，目前可能用作自备款来源有两部份：1 ）依资产负债表现有净资产可投入二金融资产消费负债=29,000元。2）依现金流量表，未来每年可再投入二年度总结余（可储蓄额）28,000+已清偿消费负债6,000=34,000元（前项已经扣除）。三年后总储蓄额度=29,000*复利终值系数（n

7、=3，i=10）+34,000* 年金终值系数（n=3 H=10） 112540=38,599+112,540=151,139 元V自备款金额 251,942 元。自备款准备尚不足，差额=100,803元。B. 每年偿债能力评估28,000+6,000=34,000已清偿消费负债6,000元后，每年度总结余（可还房贷金额） 每年摊还金额58,105元。每年偿债能力尚不足，差额=24,105元。结论：前述购屋计划无法以目前收支结构达成。C. 如何调整收支自备款不足部分，每年需要多储蓄额度 丿元。=100,803/年金终值系数（n=3，i=10） =30,454房贷偿还部分，每年差额=24,105

8、元。故，未来三年，每年比现况需多储蓄金额购屋之后，每年比现况需多储蓄金额=30,454，=每月多储蓄2538元即可。=24,105= 每月多储蓄2009元即可。建议减少交际费支出及不必要的娱乐支出，或寻找薪资更高的工作机会。6、投资组合调整现有资产与未来的储蓄，将股票基金的比重提高至少到七成左右。（以下的组合仅供参考，并非唯一答案，报酬并非保证，波动风险仍需纳入考虑）项目金额目前占金 融资产组 合比重预估报酬率加权预估报酬率”建议调整后百分比调整后加权预估报酬率活期存款5,00014%定朋存款10,00029%4%债券基金00%6%股票基金20,00057%12%调整前投调整后投资组合报%资组合报%酬预估酬预估7. 风险控制投资市