策划阶段规划设计分析成果标准

1、策划阶段设计前期分析成果标准目录1项目基础资本阶段工作重点收集并研判项目基础资料完成规划设计可行性分析完成初步技术经济指标的分析 完成项目设计总体控制性计划 完成项目可行性研报告一规划设计部分料 21.1宗地自然条件21. 2宗地社会条件41. 3竞争楼盘62. 规划设计的可行性分析 103. 规划设计草案 123. 1规划设计的初步概念 123.2规划设计草案124-项目踰总体控制计划165. 范例17部分：项目基础资料1.亲地自然条件宗地自然条件表一表CD001填写日期:责任人：地区总建筑师:200X年XX月XX日土地名称/项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗地位置宗地城市位置图表达宗

2、地在城市范围内的位 置，可在城市地图基础上制作已制作宗地区域位置图表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作已制作宗地现状宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺 寸、标高已收集宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置已制作宗地地形图宗地为复杂地形时，表达现状地形、标髙（等高线）、现状地貌已收集宗地可保留物、绿化植被与水面分布图宗地可保留物、植被与水面的定位已制作说明:1. 本表梏的责任人为地区总逹筑师，地区投资贷展部和工程管理部应主动配合完成本顶作业；2. 本表梏所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前 期阶段进行概念设计、实施方秦阶段进行规划方秦设计

3、的基础资料。如无法收集提供，需书面解釋原 因并提出补救方法；3 .顶目/产品策划分析阶段，若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，则应在设计前 期阶段落实并确认此二国纸。宗地自然条件表二表 CD002填写日期：200X责任人：地区总建筑师年XX月XX日土地名称/项目名称城市气温常年绝对温度最高C最低C平均C城市风象主导风向风向频率玫瑰图（另附图）已收集空气质量宗地空气质量状况空气质量良好 空气质量较差,需进行检测水文（所有标髙均指黄海髙程）宗地内有无地表水池塘水渠宗地周边有无地表水江 河 湖 海 水渠周边地表水常年水位M周边地表水最髙控制水位M地下水位标髙宗地内水质状况水质良好水质

4、较差，需进行检测噪音宗地噪音状况周边无噪音源周边有噪音源，需进行检测宗地有无特殊地下物冲沟、暗河有无古墓有无化石有无地下军用设施有无管线有无地下油罐房其它大型地下建筑物有无其他需探明地下物有无说明:1. 本表梏的贲任人为地区总逹筑师，地区投资戈展部和工程管理部应主动配台完成本顶作业；2. 依据宗地社会条件表一（表CD003）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判 断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况迸行检测；决定进行检测后应附各项检测很告。对于尚未达到 饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。如无法收集提供，需书面解釋原因并提出补救方法；3. 当

5、存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。2. 宗地社会条件宗地社会条件表一表CD003责任人：地区总建筑师填写日期：200X年XX月XX日土地名称/项目名称图纸名称内容要求完成情况区域现状图表达宗地所处区域（道路、周围建 筑物等）的现状特征已收集区域总体规划图表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划已收集区域交通分析图表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线已制作周边交通分析图表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间、道路断面等已制作周边道路断面图表达宗地块周边各分项尺寸已制作周边公共设施图表达宗地周边存在对项目设计存在 影响的公共建筑名称、类型、面积

6、、 基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因 素的设施：广场、公园、城市雕塑, 高压线、变电所、烟囱、垃圾场、 排污沟、其它构成噪音和污染的设 施已制作市政管线图表达给水、雨水、污水、弱电、煤 气、暖通、宽带等接口位置、管径、 埋深、标髙等已收集说明：1.本表洛的埴写责任人为地区总逹筑师，地区投资较展部和工程管理部应主动配合完成本项作 业；2 本表梏所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在策划阶段设计分析作业开始前完成收 集、制作工作，并作为设计前期阶段进行槪念设计、实施方案阶段进行规划方秦设计的基础资 料。宗地社会条件表二表 CD004填写日期：200X责任人：地区总建筑师

7、年XX月XX日土地名称/项目名称具体内容当地政 策法规 要求日照间距系数消防间距无特殊要求人防要求无特殊要求地方规划设计法规有无规划设计要点总用地面积ha有无总建筑面积m2有无容积率有无建筑密度有无绿地率有无车位总数有无限高要求层或有无退让红线要求地块每侧退让红线的要求有无建筑形象的特别要求配真的名称与面积要求其他规划要点要求有 无有 无说明：1）本表格的填写责任人为地区总建筑师；2）应着重了解，当地规划设计除了需要遵照国家条理外是否有制定地方 性的规划设计条例；3）当地政府是否对所在地块有控制性规划要点？相近地块的规划控制条 件是什么？有 无3. 竞争楼盘信息表CD005填写日期：20(a)

8、竞争楼盘列表竞争楼盘列表责任人：市场营销部负责人年XX月XX日编壬楼盘名称发展商所处地段价位/平习1234其他说明确认栏市场营销部经办人：年 月 日市场营销部髙级 理：年 月日产品技术部总经理 年月日1- “竞争楼盘”，是指区域内、或其他区域内与本项目地理位宣、市场定位.产品类型等方面存在 相似性，可能与本顶目产生竞争的楼盘。2.价権需按产品类型列出最髙价、最低价以及均价。3本列表中的竞争楼盘漕单，须由地区产品技术部与市场营销部门共同确认。b）竞争楼盘设计标准信息表CD006填写日期:竞争楼盘设计信息表责任人：市场营销部负责人200X年XX月XX日楼盘名称位置规划总用地面积M2总建筑面积M2容

9、积率”化率：总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面积已建成：M2M2住宅产品类型独立别墅 口联排别墅 口平层公寓 口花园洋房小髙层高层其他住宅结构形式会所回积M2会所个数会所内容商业面积M2 租售商业形态：幼儿园班小学班景观周边自然景观有无景观设计面积M2包含项目游泳池室外M2室内M2水景/喷泉个儿童游戏场组硬地活动场网球个个场羽毛球场个其它说明:1. 针对顶目竞争楼盘，需完成表洛內全部內容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选 择完成。2. 本表梏的责任人为地区市场营销部负责人，产品技术部可提供必要的拽术支援。竞争楼盘设计信息表二表CD007填写日期:责任人：市场营销部负责人200X年XX月

10、XX日楼盘名位置: 称该;楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术设计资源设计内容设计单位名称（主创设计人员）规划建 筑方案施工图景 观方案施工图室内装修部品标准室外墙面一墙面二窗白铝 彩铝 塑钢其它ZZUV电梯品牌电梯厅装修标准其它住宅 室 内毛坯房口水电到位标准装修提供不提供装修套餐项目品牌或材料入户门/内门地板洁具厨柜吊顶其它说明：1针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考 察和调研，可酌情选择完成。竞争楼盘设计信息表三表CD008楼盘名位置责任人：市场营销部负责人 填写日期：200X年XX月XX 口称户型编号户型种类面积(M2)实用率(%)比例主要特点123456主力户型

11、编号为：户型特色评述：(应附图表达)说明:1. 实用率：国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内逹筑面积/羊套商品房销售面积（套内逹 筑面积+按规定应分摊的公共逹筑面积）。2. 羊套內逹筑面积：包括套内的使用面积、墙体面积尺阳台面积。3. 羊套內使用面积：住宅房间实际能使用的面积，不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。第二部分：规划设计的可行性分析1. 依据各个调查表格在策划阶段进行设计基础资料的收集，可结合顼目的具体状况增加 需收集的信息条目。在完成基础资料收集后，结合产品策划1（）大问题以及产 品基础方案，根据这些资料对项目的自然、市政、市场等条件做出基本的研判以作 为项目策

12、划、设计的基本依据；2. 依据宗地自然条件表一（表CD001）的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。 如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分 析现状资源的保护与利用措施等；3. 依据宗地自然条件表二（表CD002）的内容，对于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古 墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影 响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的成本估算要在投资与收 益分析中体现）；4. 依据宗地社会条件表一（表CD003）的内容，分析区域总体规划、道路交通状况、周 边公共设施状况、市政配真状况等对规划设计的影响。如

13、：区域总体规划对小区分期 开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、 教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面 积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配真状况对技术设计的影响等;5. 产品技术部门和市场营销部门应共同组织人员对竞争楼盘做彻底的调査，调查內容不 只局限于通常的总架、单价调査，而应结合竞争楼盘的规划设计细节和综合品质调査 进行资料收集，并全面分析（表CD005-CD008）;6. 依据宗地社会条件表二（表CD003）的内容，当地政府各类间距、日照要求，并结台 集团对项目的主要指标要求（总建筑面积、产品类型

14、组合能），并分析对建筑排布的 影响；7. 当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时， 进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率 分析表（表CD010）,当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综 合经济技术指标表（表CD009）与产品分析表（表表CD009）（不同指标数据选择对应 的经济效益分析在CS01A中体现）；三种不同方案的比较应结合策划阶段的3个产 品基础方案进行；8. 当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配真公建面积时，按照楼 层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最

15、基本的建筑排 列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表（表CD009）与产品分析表（表CD009）（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效 益分析，要在项目进度总体计划、CS01A中体现）；三种不同方案的比较应结合 策划阶段的3个产品基础方案进行；9. 本部分具体实施操作人可参照策划及概念性方案阶段设计指引说明的第7条执行。第三部分：规划设计分析1 规划设计分析的主要要点a）技术经济指标：结合设计分析是否能达到集团对项目开发的基本具体量化指标要 求；b）规划条件分析：分析小区如何和周边结合的可行性，包括道路交通、周边市政管 网对本项目的支持度等；分析容积率、密

16、度等规划条件对项目指标的限制；c）规划设计概念：如何体现沿海住区规划设计导则的精神；表现项目预期的风格和 设计主题。d）技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。e）社区可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、 对产品差异性的考虑。2.规划设计分析草案图纸a）规划设计分析总平面图i. 退让红线要求；ii. 不同功能物业的分布位置分析；iii. 间距分析；iv. 组团规模分析；b）市政条件分析图i.道路交通1-道路；2. 停车；ii. 水、电、暖、通讯等c）坡地、山地等复杂地形应做全面的地形分析d）样板区选址及构成内容分析e）综合经济技术指标综合经济技术指标表

17、表 CD009责任人：地区产品技术部负责人填写日期：200X年XX月XX日TfH 口坯右帀im Eii亜占Tfn Him4ll a 田亦壬口玄早仕nr ffi+ihA.fO各44咼07仕立占注辂面壬口仕立出亡:跖白Zk-+B5夂；口谕吕面壬口XO內 类型*建筑面积占住; 面积匸事总建:例（%）拟结构形式备注低层住宅（13层）多层住宅（46层）住小髙层住宅（7宅11. 5层)中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m)超髙层住宅（100m）内容建筑面积（M2）用地面积（M2）扌tntfgfxll/仝S It卓祐尖外II用li由祐八田甘仙汽 车 停 车内A 停车位数占总停车面积比例(%)-k

18、lrT 4+ihnT力口六曰M面囊二P宁内占住宅总建筑面积比例(%)工 4r R3Zu 坦，仕fc哥n 壮修+曰Z44-人0：也主士此说明：1. 本表梏责任人为地区产品拽术部负责人。2. 根据沿海顶目开发经脸，79层住宅与911.5层住宅开发成本差异不大，因此上表将79层住宅并入小高层 类进行统计。3. 设计部完成上表后提交地区成本管浬部门迸行按资分析阶段的成本测算，再向集团产品设计部以及工程管浬部备序 号B指 类兀疔地面积二和Ha)z(容积率z(x面积比户数工和户z(户数比方 案W住立墅-3一 r层联厂 低宀霁首8E3积容率总多层住 宅（46 层）U雀高睪（7115层）数户总春咼曇（12 层

19、）住19 (om) 高宅层loo商积 真面方案二W/ : JI; - 层联厂 低宀芽首S3积容率总多层住 宅（46 层）U11（7 ii. 5层）数 户 总11（12 18层）层/ 咼e责任人：地区产品技术部负款率分析表年XX月XX H表CD010填写日期：200X3. 产品分析a）规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技 术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究，以及规划设计草案中各类 产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本部门，形成顼 目财务分析和营销策略的基础；b）规划结构对产品策划要求的户型指标的影响因素；规划中单体的体块的面宽、进

20、 深是否和户型要求的面积、采光、通风要求相匹配；C） “有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素；需针对具体情况, 分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建 筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包括噪声、不良建筑朝向、不良景观等;d）关于各因素的可参考定义：i. 应根据各个地区的气候及日照条件制定；ii. 良好建筑朝向：“南偏东15至南偏西15范围内”的朝向；iii. 不良建筑朝向：“西偏南45至西偏北45范围内”的朝向；景观朝向：住 宅朝向地块内、外的景观资源。第四部分：项目设计总体控制计划1. 本控制性计划由各个相关部门填写后由地区产品技术协调汇总，这些部门包括：地区 产品技术部、地区市场营销部、地区工程管理部、集团产品设计部、集团行销管理部、 集团健康住宅