博弈论在经济适用房定价中的应用

1、博弈论在经济适用房定价中的应用第9卷第4期水利与建筑工程学报Vol1.9 No.4 20 1 1年8月Aug. ,2011 Joumal of Water Resources and Architectural Enidneering 博弈论在经济适用房定价中的应用张兰兰(杨凌职业技术学院，陕西杨凌7121)摘要:从博弈论和信息经济学的角度，分别讨论了经济适用房各个博弈方之间的博弈，建立了经济适用房价格博弈模型。通过实例分析详细论述了开盘楼价的确定过程，并验证了运用该模型定价所具有的科学性和可操作性，对政府定价决策具有很强的实用价值。研究成果为制订经济适用房发展政策及完善其定价机制、促进经济适

2、用房持续健康发展提供了新的借鉴和依据。关键词:经济适用房;价格歧视理论;博弈论;实例分析中图分类号:TU723.31 文献标识码:A文章编号:1672一1144(2011 ) 04-0146-D4 Application of Game Theo月Tin Price Decision of Economical House ZHANG La且-lan( Yangl喀Vooiorwl& Technical College, Yangl尊，S阳田lXi7121， China) Abstract: All出efocuses of the economical house husiness脏d

3、iscussedhere, and the price model is huilt hy using出egame theory and information economics. The determination process of the opening price is also discussed in detail hy em?pirical analyses, and the scientific and operahility of the price model is validated, which would he useful for the decision of

4、 government polices.咀leresearch results could provide some new references for regulating the police of the economical house and its pricing mechanism. Keywords:配ooomi1house; price d.iscriminatioo theory; game由eo町;empirical analysis 提出了较为科学的定价模型，并应用于实例。o 51言1 博弈论在经济适用房中的可行性分经济适用房是政府运用市场机制解决中低收入析阶层住房问

5、题的一种重要手段，兼有调节收人分配和调控住宅市场的作用IJ。目前，我国的经济适用博弈论是研究决策主体的行为发生直接作用时房还处在发展的初级阶段，虽然取得了一些成绩，比候的决策以及这种决策的均衡，研究存在相互影响如解决低收入家庭的住房问题，降低房价等等。但的外部经济条件下的个人选择问题。决策主体清楚是它存在的问题还是显而易见的，比如在政策的执地了解自己的目标和利益所在，在博弈中总是采取行中，开发定价中，销售对象的核定上等等。而开发最佳的策略使得其效用或收益最大化9O定价是所有问题的核心，也是重中之重。目前国内经济适用房是政府提供一定优惠政策的商品外关于经济适用房的研究主要集中在要不要停建经房，其

6、商品属性的存在使得经济适用房市场的发展济适用房、经济适用房政策的漏洞等等，经济适用房必须遵循市场经济的价值规律，而经济适用房的定的定价问题的研究较少2-8J。一个科学合理的定价价采用成本法，虽然政府对开发经济适用房的开发商的利润作了限制，但对市场的供求关系的变动缺模型必定会对经济适用房价格的确定起着至关重要少弹性。从历史上看，市场上多数情况下产品的价的作用。本文首先通过对经济适用房价格的研究指格是买方和卖方共同相互作用的，经济适用房市场出现行定价中存在的问题，接着以成本法为基础，运也应该是博弈的竞技场，其价格形成的过程应该是用博弈论的知识，对经济适用房定价方法进行优化，收稿日期:2011-05

7、-18修稿日期:2011-05-27 作者简介:张兰兰(1984一)，女(汉族)，河南商丘人，硕士，助教，研究方向为工程造价。第4期张兰兰:博弈论在经济适用房定价中的应用147 个交易双方博弈的过程O3 经济适用房的定价模型对于房地产市场来说其最大的特征是信息不对称，处在卖方的房地产开发商掌握着房地产产品的根据上述分析，本文给出了以博弈论为基础的大量实质性信息，包括地理位置、地形、交通情况、户经济适用房的定价模型，综合考虑了影响楼盘价格型等在内的公共信息;也有包括产品的成本、质量、的三个主要的行为主体，利用了成本法和博弈论的知盈利能力、增值潜力等在内的隐蔽信息。同时，政府识来确定各个相关参数，

8、实现了定性与定量相结合0和消费者对开发商的实际成本知之甚少，消费者所3.1 开发商期望价格P1的确定掌握的信息不足，从而造成了被动消费。因此交易首先通过需求调研及与消费者的博弈确定Pd1，主体在信息不对称的情况下，如何作出维护自己利再根据对竞争对手的调研及与竞争者的博弈确定益的选择成了万众瞩目的焦点。从这个角度上来说P，I然后按式(1)计算出拟建楼盘的可售价格的最将博弈论引人到经济适用房市场，为经济适用房定高估价Pcl:价，具有很大的必要性与可行性。Pcl = j(Pd1,P,I) =1Pd1 +2P，1 (1) 式中:l、2分别为Pd1、P，I所对应的权重系数，可以2 经济适用房市场博弈中的

9、各博弈方通过专家评分法确定。经济适用房价格的形成是各方博弈分析过程的然后按照(2)确定P1结果。比如，土地的出让可以看作是政府和开发商P1 =Pcl +，IP，I +d1Pd1 =叩cl+，12.= ,liP, 1i + i= l,m 的博弈;开发商首先通过与其他同行的博弈竞争，然dl 2.= ljPd1j (2) 后还要参考与消费者的博弈分析结果，最终确定出房价。因此，在经济适用房定价中准确把握博弈的式中:、d1、，1分别为Pcl、Pd1，P，1所对应的权重系规则、博弈参与者的目的、决策及行为方式显得至关数;P，li为开发商对第i个竞争性楼盘的估计值;Pd1j重要。开发商对拟售楼盘的第j个消

10、费者可支付价格的估本文主要考虑了开发商、政府和消费者这三个计值;?sli为P，li所对应的权重，可以利用;存在产品主要的博弈方，分析如下:差异的价格博弈模型;的启示，由专家评分的方法2.1 开发商与竞争者的博弈通过差异性比较确定;?lj为Pd1j为所对应的权重，经济适用住房价格实行政府指导价，但是由于主要根据可支付能力的可信度来确定;m为竞争楼各种各样的原因，导致真正操纵价格的主动权还在盘的个数;n为目标客户群代表个数。开发商。在价格方面，开发商之间的博弈相当复杂，3.2 开发商期望价格P2的确定从早期的项目策划、到项目建成后的销售推广、售后P2 = j(P1,Pd2) (3) 服务等等，随处

11、可见博弈问题的存在。开发商需要其中Pd2的估值过程和Pd1的相同，可以参看Pd1综合考虑商品特性和商品定价这两种策略参与市场估值过程。竞争，而不是把价格作为唯一的竞争于段。开发商3.3 开发商的成交价格P3之间的博弈过程，主要体现在土地开发权的竞争。P3 = j(P2,Pd3) (4) 2.2 政府与开发商的博弈其中Pd3的估值过程和Pd1的相间，可以参看Pd1政府与开发商的博弈内容主要集中在成本和政估值过程。策方面，为了指标的量化和研究问题的方便本文只当双方进入实质性的谈判博弈时，双方会采用是从成本方面进行了考虑。主要体现在开发商在通各种方法来争取各自的利益，进行博弈。每经过一个过投标竞拍获

12、取土地使用权的时候与政府及其他参回合的谈判，至少有s方会作出让步。博弈双方都会与人的相互作用。考虑对方的报价是否在自己的心理范围内，如果双2.3 开发商与消费者的博弈方能够达成共识的话，则会成交，本轮博弈过程结经济适用房在建成之后开发商考虑的是如何将束。否则将会进行下一轮的谈判博弈，直至成交或有其快速变现，实现资金的回收。由于开发商和消费一方退出9J。者出发的角度不同，开发商希望价格越高越好，而消4 实例分析费者则希望价格越低越好。接下来首先分析这两者的定价模型。项目A坐落于北稍门兴中路，附近是公交线路148 水利与建筑工程学报第9卷的集聚点，教育、医疗、金融、娱乐、休闲、餐饮、购物市场、价值

13、的重要程度;在确定政府对拟建可售楼盘2等配套齐全。该项目占地面积:4.89 hm，建筑面的估计值Pcl时，根据专家打分法，1、2二个参数2积:15 x 1(f m。分两期开发，一期2栋多层、3栋高的选择如下:1= 0.6、的=0.40 层，建筑结构:高层框架剪力墙、多层砖混。面积有4.2 通过竞争博弈分析确定的楼盘价格Psl2 240 m-120 m，户型方正、南北通透、户户朝阳。地本项目位于坐落于北稍门兴中路。以此为中下停车库和地面部分停车位。小区集中供暖，天然心，选取了几个较为典型的项目，并对他们的均价做气管道人户，磁卡表计量。预计几个月后开盘售房。了详细的调查，详见文献。4.1 定价流程

14、及参数选择本次调查所针对的参考区域均在以上个案范围4.1.1 定价流程之内，并且该样本的数量占同区域经济适用房的比该项目将引人博弈分析的成果确定楼盘的价例超过了2/3，因此可以基本用以上个案分析所得格，综合考虑政府、市场、消费者的价值认可三方面的相关特征来代表同区域经济适用房住宅市场的实因素，同时动态利用上一环节的定价结果来确定下际情况。一个环节楼盘的价格。综上可以得出:从27年年初至今共推出了约本项目开发商期望的价格Pl的确定流程如下:351. 75万d的经济适用房，其中以28-30 2(1)确定Psl，开发商通过竞争博弈分析，对拟元1m最为集中，约占总供应量的71%，24-26 22建楼盘

15、的可售价格的估计值;元1m和26-28元1m以上仅占到了6%和2(2)确定Pdl，开发商对拟建可售楼盘的消费者4%，3)()元1m以上的占到了199毛，从整个市场上2可支付价格的估计值;看，3栅元1m以上的房子越来越多，这也是一种(3)确定Pcl，通过博弈分析和Psl、Pdl的值确定发展趋势，从而提高了整个市场的价格结构。从本政府对拟建可售楼盘的估计值;项目所在的地段看，整个市场单价还是相对合适，单2(4)确定Pl，即开发商期望楼盘价格(楼盘的均价都在3000元1m左右。价)4.3 确定的楼盘价格Pls4.1.2 参数选择4.3.1 差异法确定竞争个案的各指标的评分值开发商期望的楼盘价格Pl根

16、据式(5)来计算为了研究和计算的方便，对经济适用房价格的影响因素进行了分析，并建立了价格指标体系，本文Pl =Pcl +slPsl +dlPdl (5) 选择了7个竞争方案，并对各个指标分别作出了评其中在考虑开发商期望的经济适用房的价格价，如表1所示，本项目A的加权分值为219。Pl时，=0.5，sl = 0.4，dl = 0.1，分别代表政府、表l竞争个案差异评分表竞争个案东方名苑福安花园长安易居玄武花园世纪锦绣本项目评价指数权重评分权重评分权重评分权重评分权重评分权重评分权重5994936573却3万5句3幻 3435761324312d句7077A82q1 20&m937-5wg

17、4JA8;12气JqELB1 dqAe 123212tu um31dq&斗丛dT品牌因素20 句，;匀，;，且A呵，乐。户、】冉、丛丁可基础设施4S 匀，ugJA;VAU交通状况UF3A;T&AATAUT4S 7环境配套45 MMH9。、，句，317-句，缸;1dq规划设计24 刀吟，tiF丛丁;-AH物业管理28 <6AAT扣丛缸du结构形式12 钊阳UA咽到I219 合计值;，b分别为回归系数，可以通过下面的式子确定:4.3.2 通过线性回归确定Psl将所有竞争个案最终的加权得分值X及其均ib 二二:Z叼m山i-均n马= y -bx 价Y列入表2中。设开发商对可售价格

18、的估计值和i-三Jd- 2 楼盘评分之间存在以下的函数关系:Y =+ bX 可得:其中，Y为开发商对可售价格的估计值;X为其评分第4期张兰兰:博弈论在经济适用房定价中的应用149 表3同区域价格可接受度表;计算的可支付价格n 7，三X7= 195482，三z的=3304937 x = 1375/7 = 196.429,y = 19987/7 = 2855.286, 单价22242刷笃3棚32到合计带入上述，b的表达式可以得出:b=8.3247，比重0.05 0.14 0.28 0.30 0.12 O.0.04 加权9110 336 728 840 3 224 136 2734 = 1219.7

19、974 因此，由差异性分析得出开发商对可售价格的由于问卷调查对象存在一定的理想性，实际供估计值为:Psl=+ bX = 1219.7974 + 8.3247 x 219 应的价格水平要高于问卷调查得出的价格水平，根2= 3042.8996 = 3043元1m2据经验，取平均3元1m的差价，所以Pdl应为表2竞争个案分值、均价表2Pdl = 2734 + 3= 3034元1m竞争个案分值X均价iYix1 X;Yi Y7 (2)由访谈对象计算得出的可支付价格东方名苑181 2987 32761 54悦的8922169 计算过程和结果见下表40百花园161 3)() 25921 483)() 9X以

20、)()表4由访谈对象确定的可支付价格福安花园l 2650 257 424)() 725 长安易居121 2520 14641 304920 63504 访谈合计2 3 4 5 6 7 对象玄武花园192 2950 5S4仅泊5664 87025 世纪锦绣144 3030 2736 436320 918 可支付2仪)()273)() 2叹)()253231 价格Pdlj合计1375 19987 195482 3304937 573%9 可信度?dlj0.08 0.11 0.22 0.25 0.09 0.12 0.13 4.4 通过需求博弈分析确定的楼盘价格Pdl208 2叨6 725 225 3

21、84 403 2902 Pdl 该项目A所处该区域的房地产消费属于迁人(3) Pdl价格的确定型，笔者在相关区域收集了1余份问卷调研。通过根据上述分析得出的可支付价格，可以将开发需求分析及典型样本的博弈，最终确定了消费者可商对拟建可售楼盘的消费者可支付价格的估计值支付价格的估计值PdlO2Pdl定在(3034+ 2902)/2 = 2968元1m，是比较合理该地区经过多年的开发，配套设施齐全，地理位置优越。调查发现目前在该区域可以接收的单价范的。2围是26-28元1m0考虑到调查对象存在一定政府对拟建可售楼盘的估计值Pcl的偶然性，因此根据经验判断，实际供应价格比调研Pc1 = j(Pdl P

22、sl) =lPdl +2Psl 22价格高出3元1m是合理的。= 0.6 x 2968 + 0.4 x 3043 = 2998元1m选取了十几个比较有代表性的样本进行了探人楼盘均价Pl的综合确定:的访谈，并对访谈的结果进行了精心挑选，从中选取2Pl =Pcl +slPsl +dlPdl = 3013元1m了可信度较高的7个样本，对他们的可支付价格进J行了分析研究。5结论在确定Pdl的时候，通过问卷调查和典型采访，本文研究的主要目的是将博弈论引人到经济适仔细落实每一个样本提供的数据，充分保证其有效用房的定价程序中，为经济适用房的定价提供一定性。最后根据下式来进行计算:的参考依据，使得经济适用房成

23、为真正意义上的;经Pdl = 卢d山lj济;、;适用;房。针对经济适用房价格偏高这种现象，本文提出了将博弈论引人到经济适用房的定价对由典型访谈对象所提供的可接受价格的可信中，建立了价格博弈模型，这种模型一是综合考虑了度做出了评价，对于权重，是通过问卷样本提供的某影响楼盘价格的各个行为主体，二是实现了定性与一区间的可接受价格的数量占总体数量的比重来确定量相结合。用价格博弈模型控制经济适用房的价定。由于问卷样本容量比较大，所以该统计结果可信格能够起到较好的效果。度很高，认为其最终反映出的价格有效。(1)由;同区域价格可接受度表;计算得出的可支付价格计算过程和结果见表3。(下转第163页)第4期余锦

24、地，等:框架锚杆在山区边坡加固中的应用163 现场进行3根锚杆拉拔试验。锚杆采用直径284结论nnn，型号HRB4，长度为13m的全长粘结型锚杆，锚团体直径130nnn，采用与设计注浆参数相同的二持续的降雨使得塔基位下边坡发生大面积溜坡次注浆工艺。试验过程中拉拔位移采用位移传感器事故，严重影响线路的运营安全。针对山区地形、工测得;竖向加载反力系统由反力支座和反力梁提供;程地质、水文地质等条件，提出采用框架锚杆加固、水平加载系统采用于拉葫芦，并通过滑轮组和钢丝绳框架内挂网喷浆或植被防护、三维网植草、加强截排组合施加，由拉力传感器显示荷载值。试验采用慢速水等一系列综合措施进行边坡的加固处理，并经现

25、维持荷载法进行试验，慢速荷载维持法的加卸载方法场岩土锚杆的拉拔试验验证后，认为该方案能够满及试验的加载终止条件见规程CECS22:细5。足工程要求，能够有效地防止边坡表层土体的进一3.2试验结果与分析步冲刷和预防发生边坡失稳，确保塔基位的安全运锚杆拉拔试验可能发生两种破坏模式:锚杆行。整体拔出破坏;锚筋拉断破坏。现场试验结果显参考文献:示，试验中锚固体与周围岩壁粘结结构未发生整体I Il Xr，fli人，陈祖煌，王恭先，等.边坡与滑坡工程治理M. 拔出破坏，主要发生锚筋拉断破坏。图4为某一组仁京:人民交通出版社，2即7.3根锚杆的试验拉拔荷载位移曲线，从图中可知，单2 曾宪斌，麦荣强，林思波.

26、锚索格构梁在岩质滑坡治理根锚杆的极限拉拔力约2kN，取安全系数为2，设中的应用J.探矿工程，2棚，36(4):72-75. 计可取锚杆的拉拔力为1kN，满足数值计算要求3 刘妮娜，刘聪，李寻昌，等.滑坡治理中格构式锚杆框锚杆的设计拉拔力达到90.4kN的要求，可以认为架结构设计1.地球科学与环境学报，2侧，26(4): 46-48. 试验采用的锚杆设计参数适合本工程的加固要求。4 张文祥.锚杆(索)与框架梁组合构件在边坡支护中的荷和kN。应用J.广东土木与建筑，23，(5): 13-14. 50 100 150 200 250 300 5 段小强，李俊鹏，侯怀亮.厦蓉高速公路某滑坡病害分2 I -一4 析及处治措施研究J.水利与建筑工程学报，2011，9(1) : 144-147,151. -+-MG1 _MG2 飞6 唐辉明，许英姿，程新生.滑坡治理工程中钢筋棍凝土ii -岳.-MG312 格构梁设计理论研究J.岩土力学，2侧，25(11) : 1683-14 - I