台北林口杜拜花园城堡项目城市规划设计结案报告_115页

1、 杜杜 拜拜 花花 園園 城城 堡堡 結結 案案 報報 告告 杜拜花園城堡基本資料 建照號碼：台北縣政府建造執照95林 建字第873號 基地位置：台北縣林口鄉菁埔段東湖小段32號、三塊厝小段10-2號。 基地面積：5570坪 使用區分：第二類住宅 建 蔽 率：25% 容 積 率：150% 公 設 比：28% 建築構造：RC 規劃戶數：387戶 規劃坪數：四房5159坪、三房4247坪、二房2728坪 樓 高：1F 4米2、2F以上3米4 投資興建：根億建設股份有限公司 建築設計：廖錦盈建築師事務所 景觀設計：鉅觀景觀工程顧問 結構設計：永峻結構工程顧問公司 物業管理：中菱物業 銀行信託：合眾建

2、經 林口推案數量多 遠雄 忠孝路忠孝路 仁愛路仁愛路 四維路四維路 中山路中山路 信義路信義路 文化一路文化一路文化三路文化三路文化北路文化北路文化二路文化二路 佳林路佳林路 佳林國中 扶輪公園 杜拜杜拜 活力 城2 中山 大世紀 中山高 森聯首席 榮耀之星 大未來 未來之丘U未來 鉑晶 四季悅 新潤 藏峰 珍隱 活力 城1 一品 馥麗 文化 三星 竹城 琦玉 I-Park 林口個案位置圖 遠雄 忠孝路忠孝路 仁愛路仁愛路 四維路四維路 中山路中山路 信義路信義路 文化一路文化一路 文化三路文化三路 文化北路文化北路 文化二路文化二路 佳林路佳林路 佳林國中 扶輪公園 杜拜杜拜 活力 城2 中

3、山 大世紀 中山高 森聯首席 榮耀之星 大未來 未來之丘U未來 鉑晶 四季悅 新潤 藏峰 珍隱 活力 城1 一品 馥麗 文化 三星 竹城 琦玉 I-Park 亞昕1 亞昕2 展悅 台塑 司法園區 A9 A8 機場捷運機場捷運 林口預推個案位置圖 SWOT- S(優勢) 本案位於林口傳統市中心 生活機能佳 產品規劃佳 SWOT- S(產品規劃優勢) 1 .地段:市中心(林口唯一麥當勞正對面) 2 .基地:基地大(5500P四面臨路) 3 .使用分區:使用分區佳(住二別墅用地) 4 .低密度開發:低密度開發(實際建蔽率25%) 5 .中庭花園綠地:中庭花園綠地大(近3500P) 6 .大樓設計:獨

4、棟式大樓 (7棟分散式設計) 7 .當層戶數:四戶(四併式戶戶三面採光) 8 .當層客層:分區式設計(4/3/2房各自獨立成棟) 9 .棟距:棟距遠(40120M) 10 .視野:視野佳(周遭大部分為34樓建物) 11 .樓高:樓高3.4M(區域個案大多為3M) 12 .梯廳:梯廳自然通風採光(省能又安全) SWOT- S(優勢) 13 .門廳:六進式門廳設計(尊榮又安全) 14 .玄關:獨立真玄關設計(非屏風式玄關) 15 .觀景窗:室室低台度大面觀景窗設計 16 .樑柱:樑柱外露設計(室內好用無虛坪) 17 .走道:室內無走道式設計(室內寬廣無虛坪) 18 .格局變更:室內平面中心無柱(格

5、局易彈性變更) 19 .雨遮:遮陽防雨與外觀設計統一(美觀實用) 20 .中庭景觀設計:與建物整體式設計(建築式設計手法) 21 .地下室進出:雙出入口設計(安全又隱私) 22 .車道:人車分道設計(人/汽/機車三流分道) 23 .公設:20項皇室設施(休閒健身) 2R3R 4R3R 3R 4R 4R 中中 山山 路路 佳林路佳林路 中中 正正 路路 A棟棟 B棟棟C棟棟D棟棟 E棟棟 F棟棟G 棟棟 26M 29M 20M 20M 33M9M 20M 13M 55M 40M 120M 15M 15M 20M 12M 16M 20M 40M 標準層平面圖 建築外觀示意 全區鳥瞰示意 中庭水景花

6、園示意 中庭水景庭園示意 中庭水瀑庭園示意 社區迎賓門廳示意 SWOT- W(劣勢) 建商信譽疑慮(優泉小鎮事件) 建材設備普通 離捷運站位置較遠 區域小環境視野景觀較重劃區雜亂 售價高於區域行情 SWOT- O(機會) 新北市概念股 機場捷運線工程進度過半 桃園航空城正式啟動 區域未來高房價(25萬以上)提供價格支撐 市中心價格屢創新高提供房價增值概念 新莊副都心熱銷之相對未來增值效益 比價遷移的效應(經濟新移民潮) SWOT- T(威脅) 林口為低價住宅區之傳統印象 區域個案眾多 區域個案價格低廉 離台北市區較遠 目前交通較不便利 林口地形氣候的疑慮 社社 區區 規規 劃劃 2R3R 4R

7、3R 3R 4R 4R 中中 山山 路路 佳林路佳林路 中中 正正 路路 A棟棟 B棟棟C棟棟D棟棟 E棟棟 F棟棟G 棟棟 26M 29M 20M 20M 33M9M 20M 13M 55M 40M 120M 15M 15M 20M 12M 16M 20M 40M 標準層平面圖 樣品屋設計樣品屋設計 平平 面面 圖圖 4R (51P59P) 3R (42P47P) 2R (28P) VIP (二工施作二工施作) 數數 據據 分分 析析 大安信義 5.39% 中山區 3.73% 北市其他 9.54% 林口 22.62% 新莊 6.22% 板橋 2.07% 樹林 0.41% 北縣其他 5.39%

8、 桃園南崁 0.63% 桃園市 3.32% 成交以林口區域客為主，而北市來人也佔將近40%。 中正區 1.66%士林區 3.32% 松山區 4.56% 內湖區 5.39% 泰山五股 2.9% 新店 2.7% 三重 4.15% 蘆洲 2.07% 中永和 4.98% 桃園龜山 6.22% 其他縣市 2.9% 來來 人人 分分 析析 比比 例例 圖圖 大安信義 5.71% 中山區 2.86% 松山區 8.57% 內湖區 11.43% 北市其他 17.14% 林口 11.43% 泰山五股 20% 新店 5.71% 中永和 2.86% 北縣其他 5.71% 桃園龜山 2.86% 桃園市 5.71% 成交

9、來人以北市為主，其次是個案附近區域如林口、 泰山，而離林口不遠的桃園也有一定的成交比例。 已已 購購 來來 人人 比比 例例 圖圖 廣廣 告告 媒媒 體體 分分 析析 比比 例例 圖圖 來人來人 已購已購 NP 12.66% 路過 49.38% POP 24.48% 雜誌 0.41% 來客以路過為主，而成交以已購再加購或介紹為主。 搖旗舉牌 1.66% 介紹 6.3% 網路 4.15% 派報 7.88% 夾報 3.32% 宣傳車 9.13% NP 8.57% 路過 14.29% 介紹 40% 網路 22.86% 宣傳車 2.86% POP 11.43% 職職 業業 分分 析析 比比 例例 圖圖

10、 來人來人 已購已購 自營商 59.09% 金融業 13.64% 上班族 22.73% 軍公教 4.55% 自營商 23.24% 電子業 18% 金融業 3.32% 製造業 2.07% 服務業 7.05% 自由業 1.24% 上班族 27.6% 家管 9.96% 醫師 0.41% 軍公教 12.66% 其他 4.56% 來人以上班族為最多，但成交以自營商為主。 年年 齡齡 分分 析析 比比 例例 圖圖 來人來人 已購已購 30歲以下 27.27% 3140歲 31.07% 4150歲 31.49% 50歲以上 31.65% 30歲以下 3.6% 來人均為30歲以上，成交則以50歲以上為主。 4

11、150歲 31.62% 50歲以上 40.91% 需需 求求 坪坪 數數 分分 析析 比比 例例 圖圖 來人來人 已購已購 30坪以下 23.65% 4150坪 39.83% 5160坪 27.8% 60坪以上 5.81% 來人與已購坪數需求皆以4150坪為主。 1F店面 0.83% 透天店面 2.07% 30坪以下 25.71% 4150坪 48.57% 5160坪 22.86% 1F店面 2.86% 用用 途途 分分 析析 比比 例例 圖圖 來人來人 已購已購 首購 20.5% 換屋 44.77% 置產 25.52% 來客以換屋為主，成交也以換屋族群為最多， 本案成交無首購族群。 換屋 5

12、9.09% 置產 36.36% 買給家人 9.21% 買給家人 4.55% 地下室開挖地下室開挖5/20總統就職總統就職9/15金融風暴金融風暴 456789101112 80109109123123 136136140140142142145145147147 2914134232 1235674893 正式公開正式公開 53 2725 收溢價款收溢價款 優泉小鎮事件優泉小鎮事件客戶開工疑慮客戶開工疑慮 外力干擾外力干擾 客服客服請領溢價款請領溢價款 付款方式試算表 訂訂 金金 簽簽 約約 金金 開開 工工 款款 6 6 樓樓 底底 版版 完完 成成 結結 構構 體體 完完 成成 交交 屋屋

13、 款款 銀銀 行行 貸貸 款款 1 1% %6 6% %6 6% %3 3% %3 3% %1 1% %8 80 0% % 6-14F54. 78P127070353512916115021. 081%85%1 17 7. . 0 0 2-5F56. 06P126868343412904113220. 282%85%1 16 6. . 5 5 6-14F46. 72P10606030301078698621. 181%85%1 17 7. . 0 0 2-5F47. 21P10595930301077997720. 780%85%1 16 6. . 5 5 6-14F46. 85P105858

14、29291076796120. 580%85%1 16 6. . 5 5 2-5F46. 85P10565628281074092819. 881%85%1 16 6. . 0 0 6-11F28. 21P636361818646558520. 775%85%1 15 5. . 5 5 2-5F27. 13P632321616641151919. 181%85%1 15 5. . 5 5 E EF F G G 總總 價價 ( ( 表表 ) ) 棟棟 別別 A AB BC C D D 4 4房房 3 3房房 2 2房房 底底 價價 房房 數數 守守 價價 折折 數數 表表 價價 可可 打打 折折

15、 數數 單單 價價 ( ( 表表 ) ) 戶戶 別別 坪坪 數數 全區銷控表 遠雄 忠孝路忠孝路 仁愛路仁愛路 四維路四維路 中山路中山路 信義路信義路 文化一路文化一路文化三路文化三路文化北路文化北路文化二路文化二路 佳林路佳林路 佳林國中 扶輪公園 A字牌+搖旗手 宣傳車 POP 路燈旗 A A A A C C C C 杜拜杜拜 P F F F F F FA C P F 活力 城2 中山 大世紀 中山高 森聯首席 榮耀之星 大未來 未來之丘U未來 C 鉑晶 四季悅 新潤 藏峰 珍隱 活力 城1 一品 馥麗 文化 三星 竹城 琦玉 I-Park A PP F 區域引導媒體路線配置圖 海海 報

16、報 設設 計計 NP稿面稿面 第第 一一 系系 列列 第第 二系二系 列列 第第 三三 系系 列列 感感 謝謝 根億建設股份有限公司及新根億建設股份有限公司及新 聯聯 陽實業機構陽實業機構新聯信廣新聯信廣 告股份有限公司全體同仁告股份有限公司全體同仁 台灣的戰略位置 桃園航空城(與大陸及世界接軌)及貨物轉運中心的重要性 三峽三峽 林口林口 台北台北 林口地段優勢(台北桃園必經之黃金走廊) 桃園桃園 往國際 往大陸往大陸 林口林口 三峽三峽 板橋板橋 桃園桃園 土城土城 新莊新莊 三重三重 樹林樹林 泰山泰山 五股五股 蘆洲蘆洲 中和中和 新店新店 台北台北 林口地段優勢及未來利基(比價效應)

17、北林口北林口 (台北縣台北縣) 南龜山南龜山 (桃園縣桃園縣) 大林口生活圈 A9 A8 A7 機場捷運線機場捷運線 中山高速公路中山高速公路 長庚生活圈 華亞科技園區 高爾夫球生活圈 往桃園國際機場 往台北(內科) 往桃園 台北捷運路網規劃圖 大台北捷運網路 林口 機場聯外捷運系統建設計劃路線示意圖 機場捷運線 林口重劃區 中正藝術商區 林口空拍圖 林口都市計畫圖(超低容積率超低建蔽率) 中心商業區中心商業區 建蔽建蔽: :70%70% 容積容積: :500%500% 第二種住宅區第二種住宅區 建蔽率建蔽率: :50%50% 容積率容積率: :150%150% 第五種住宅區第五種住宅區 建蔽

18、建蔽: :60%60% 容積容積: :300%300% 第一種住宅區第一種住宅區 建蔽率建蔽率: :40%40% 容積率容積率: :120%120% 林口都市計畫圖 林口學區分佈圖 麗林麗林 國小國小 學校學校 預定地預定地 學校學校 預定地預定地 學校學校 預定預定 地地 學校學校 預定預定 地地 學校學校 預定預定 地地 學校學校 預定預定 地地 學校學校 預定預定 地地 林口學校多 林口前五大公園綠地分佈圖 林口運動公園林口運動公園 2000020000坪坪 扶輪公園扶輪公園 70007000坪坪 林口棒球林口棒球 場場70007000坪坪 婦幼婦幼 公園公園 竹林山觀音寺公園竹林山觀音

19、寺公園 4000040000坪坪 1 2 3 4 林口公園綠地多廣 林口之美 公園、綠地 林口高爾夫球場 美麗華高爾夫球場美麗華高爾夫球場 林口高爾夫球場 幸福高爾夫球場 林口長庚高爾夫球場 東方高爾夫球場 林口地區高爾夫球場分佈圖林口地區高爾夫球場分佈圖 八里國際高爾夫球場永漢高爾夫球場 東華高爾夫球場 美麗華高爾夫球場 大林口地區高爾夫球場多 林口推案數量多 林口地區 十大名宅預售行情分析 案名 建蔽/容 積 率 基地位置基地面積坪數(坪)價格(萬/坪)公設比樓層G/B 遠雄大未來70/500文化二路4253坪721202025萬30%19/3 城市之洲70/500 忠孝路 文化路口 16

20、76坪55105 2325萬32%13/2 福樺謙璽60/300 文化三路 忠孝三路 940坪701302125萬29%15/3 亞昕奇瓦頌70/500 文化二路 忠孝路口 791坪851052025萬30%19/3 玖都銀河60/300仁愛路二段654坪60106 1821萬30%13/3 聿品高峰會60/300 文化三路 仁愛二路口 445坪5674 1820萬28%15/3 光御所60/300 文化三路 八德路口 490坪75125 1821萬28%14/2 展悅中央公 園 70/500 文化三路 忠孝路口 360坪1152025萬32%18/4 97上半年林口指標個案行情 林口地區 十

21、大名宅預售行情分析 案名案名地址地址樓層樓層 坪數坪數 表價表價 成交價成交價折率折率 璽悅 文林六街58號7/14613.5萬11.0萬81% 尚品文化一路二段198號7.6/137-4715.5萬12.5萬81% 德馨居仁愛路288號11/234-4715.0萬12.0萬80% 亞昕101文化二路一段283號14/218-3019.0萬15.0萬79% 川弘雅築文化二路二段180號9/150-10014.0萬11.0萬79% 文化麗園忠孝路21號12/252-7016.0萬12.5萬78% 森聯首席文化三路、忠孝路11/335-5118.0萬14.0萬78% 悅桂公園路187號5/1531

22、9.0萬14.5萬76% 鉑晶文化三路二段211巷12/326-5116.0萬12.0萬75% 文化三星文化三路一段555巷88號12/241-4815.5萬11.5萬74% 蒙馬特花園中山路555號(323)13/327-6016.0萬11.5萬72% 信義國堡文化二路二段111號14,15/348-8317.5萬12.5萬71% 新潤藏峰民權路98號13/338-5517.5萬12.5萬71% 紐約上城文化三路二段115巷147號(324)10/244-6015.5萬10.8萬70% 林口大樓目前行情 林口地區 十大名宅預售行情分析 案名案名地址地址樓層樓層 坪數坪數 表價表價 成交價成交

23、價折率折率 紐約上城文化三路二段115巷147號(324)10/244-6015.5萬10.8萬70% 未來家南勢街228號9/230-4018.0萬12.5萬69% 耶魯凱雁南勢六街18號7/14814.5萬10.0萬69% 施華洛奇文化二路88巷14/353-8717.5萬12.0萬69% 童話世紀中山路520號(316)15/422-4415.5萬10.5萬68% 春城麗緻文化二路二段88巷9號(319)11/230-5917.1萬11.5萬67% 竹城埼玉文化三路、忠孝路11/335-5118.0萬12.0萬67% 玖都銀河NO.5仁愛路二段313號13/360-8122.0萬14.5

24、萬66% 大未來文化二路、四維路口19/378-12726.0萬17.0萬65% 珍隱民權路76號11/211/246,5518.5萬12.0萬65% 亞昕奇瓦頌文化二路、忠孝路19/385-10624.0萬15.0萬63% 力璞天馳公園路、八德路15/374,10522.0萬13.5萬61% 活力城中山路562號(321)15/423-5016.5萬10.0萬61% 光之御所月光區民族路14/273-10520.5萬12.0萬59% 福樺謙璽文化三路、忠孝三路口14,15/370-8026.0萬15.0萬58% 真藏館文化三路、仁愛二路口15/37823.5萬12.5萬53% 林口大樓目前行

25、情 案名案名地址地址樓層樓層 坪數坪數 表價表價 成交價成交價 均價均價 折折 率率 國家大苑仁愛路一段30號3.5/170-8917141482% 文化園邸文化北路542巷13弄4.5/080-8116.713.513.581% 京華御墅南勢四街30號4.581514.581% 塞維亞東明二街77號3.5/1100-12319.5151615.579% 年豐四季二期仁愛路二段62巷5號4/168-7716.5131379% 瑞士花園NO.9文化三路一段625號9/241-431612.512.578% 悅園南勢四街218號4.5/187-100 18 13.514.

26、 5 1478% 仁愛逸靚文林六街62巷16號4/182-9217.513.513.577% 赫世堡.巴洛 克A區 南勢6街7,4.5/148-931812.81413.575% 和風御石東明一街76號3.5/1120-1261813.513.575% 皇家馬德里民享路4.5/1100-12421151615.574% 林口別墅目前行情 案名案名地址地址樓層樓層 坪數坪數 表表 價價 成交價成交價 均價均價 折折 率率 白郎峰(養生 別墅) 中山路650號4.5/055-7619131413.571% 蒂堡二期仁愛路(林口高中旁)3.5/0110-1152416181771% 雙橡園NO.8麗

27、園二街65號對面3.5/180-10522151615.570% 美墅記麗園二街3.5/1101-109 22. 5 151615.569% 玖都金店面民享路159號(326)4.5/190-1012314161565% 薇閣精品別墅仁愛路3.5/1100562% 王者薔薇文化北路一段526巷25號4.5/089-116 23. 5 141514.562% 臻藏南勢二街150號4.5/1109-111 23. 5 141514.562% 森釀麗園二街3/1103-1472514161560% 亞昕米蘭小鎮 NO.3 仁愛路、興林路3.5/196-128 24. 5 13.51514.559% 林口別墅目前行情 3 1 7 4 5 6 2 8 司法園區 機場捷運站 A9 林口各區行情 歐香別墅社區歐香別墅社區 1.中正藝術街生活商區中正藝術街生活商區 鄉村別墅社區鄉村別墅社區 和楓別墅社區和楓別墅社區 1.中正藝術街生活商圈 竹林山觀 音寺 中山路中山路 文化一路文化一路 2.公園路生活圈公園路生活圈 (大樓區大樓區1315萬萬) 2.麗園生活圈麗園生活圈 (別墅區別墅區1518萬萬) 中山高