中国房地产基金投资价值与风险防范

1、整理课件1 中国房地产基金中国房地产基金 投资价值与风险防范投资价值与风险防范 * * * *银行私人银行部银行私人银行部 * * * * * * Friday, April 30, 2021Friday, April 30, 2021 2 主要内容主要内容 一、中国房地产基金的投资价值一、中国房地产基金的投资价值 为什么投资房地产？为什么投资房地产？ 为什么投资房地产开发环节？为什么投资房地产开发环节？ 为什么要通过房地产基金进行投资？什么人适合此类投资？为什么要通过房地产基金进行投资？什么人适合此类投资？ 二、房地产基金投资中防范的主要风险二、房地产基金投资中防范的主要风险 系统性风险：关

2、注行业繁荣的四大支柱系统性风险：关注行业繁荣的四大支柱 非系统性风险：关注区域选择的主要标准非系统性风险：关注区域选择的主要标准 基金管理人风险基金管理人风险 资产配置风险资产配置风险 3 城市化：支持未来城市化：支持未来10年年 目前中国的城市化率目前中国的城市化率为为45%45%左右，如果以每年左右，如果以每年1%2%1%2%的平均速度上升，意味着中国城镇人口每年都以的平均速度上升，意味着中国城镇人口每年都以15001500万万- - 20002000万在上升，到达发达国家万在上升，到达发达国家70%70%以上的城市化率水平至少还需以上的城市化率水平至少还需20-3020-30年。年。 根

3、据上海财经大学高等研究院的报告，根据上海财经大学高等研究院的报告，如果算上实际上已经转移到城市的农民工，如果算上实际上已经转移到城市的农民工，20082008年城市化率可能已达年城市化率可能已达 到到55%55%（官方数据为（官方数据为44.9%44.9%），如果按照每年），如果按照每年1%2%1%2%的增长速度，中国要达到的增长速度，中国要达到70%70%的发达国家城市化率水平或的发达国家城市化率水平或 许再有许再有1010多年就够了。多年就够了。 4 人口红利：支持未来人口红利：支持未来6年年 人口红利较高、抚养率较低，可以为经济发展创造了有利的人口条件，促成经济高储蓄、高投资和高增长人口

4、红利较高、抚养率较低，可以为经济发展创造了有利的人口条件，促成经济高储蓄、高投资和高增长 的局面；的局面； 根据统计局对人口年龄结构演算，我国人口红利情况至根据统计局对人口年龄结构演算，我国人口红利情况至20152015年将持续改善。年将持续改善。 5 房地产产业链房地产产业链 政府政府开发商开发商购房者购房者租客租客 个人参与 途径较少 个人可以 自由参与 6 相对整体上市公司：回报更佳相对整体上市公司：回报更佳 以上市公司业绩来看，以上市公司业绩来看，1995-20081995-2008年年1414年间，整体上市公司的毛利润率维持在年间，整体上市公司的毛利润率维持在21%-26.5%21%

5、-26.5%的水平，的水平， 20082008年由于全球金融危机的影响，整体毛利润率显著下降至年由于全球金融危机的影响，整体毛利润率显著下降至18.2%18.2%； 而同样在过去的而同样在过去的1414年间，房地产上市企业的毛利润率稳定在年间，房地产上市企业的毛利润率稳定在25.9%-37.5%25.9%-37.5%的高水平。的高水平。 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 上市公司平均毛利润率房地产类公司平均毛利润率 7 相对投资房地产

6、二级市场：稳定性更佳相对投资房地产二级市场：稳定性更佳 从从19991999年至年至20082008年间，房地产上市公司毛利润率平均为年间，房地产上市公司毛利润率平均为29.63%29.63%； 以房地产价格上涨较为可观的上海为代表，从以房地产价格上涨较为可观的上海为代表，从19991999年至年至20082008年间，采用中房上海综合指数计算的每年间，采用中房上海综合指数计算的每 年平均房价增长为年平均房价增长为11.27%11.27%，需采用，需采用2-32-3倍杠杆才能与房地产上市公司毛利润率相接近，而其间承担倍杠杆才能与房地产上市公司毛利润率相接近，而其间承担 的波动风险则远远大于房地

7、产上市公司。的波动风险则远远大于房地产上市公司。 8 相对投资房地产股票：更适合稳健投资者相对投资房地产股票：更适合稳健投资者 通过投资房地产股票有可能获得比房地产上市公司毛利润率更可观的收益，但股价的大幅波动导致通过投资房地产股票有可能获得比房地产上市公司毛利润率更可观的收益，但股价的大幅波动导致 该结果存在较大不确定性。该结果存在较大不确定性。 以申万房地产指数为例，从以申万房地产指数为例，从20002000年至年至20052005年间，其平均年化回报率在年间，其平均年化回报率在-2.75%-2.75%，显著低于房地产上市，显著低于房地产上市 公司毛利润率平均公司毛利润率平均27.18%2

8、7.18%的水平；而伴随的水平；而伴随0606、0707年的大涨，从年的大涨，从20002000年至年至20082008年间股价平均年化回报年间股价平均年化回报 率升至率升至35.36%35.36%，高于房地产上市公司毛利润率平均，高于房地产上市公司毛利润率平均30.05%30.05%的水平。的水平。 9 开发商地区间利润率存在较大差别开发商地区间利润率存在较大差别 10 同一地区不同项目利润率同样存在较大差别同一地区不同项目利润率同样存在较大差别 11 与不同投资方式对比与不同投资方式对比 投资房地产基金投资房地产基金个人投资房地产个人投资房地产投资房地产股票投资房地产股票 利润来源利润来源

9、土地增值及开发环节利润房产增值 开发利润带来的公司股 价上升 投资方式投资方式股权投资、夹层融资持有物业股权投资 管理成本管理成本专业团队代为管理，成本较低 由个人管理，中间牵涉到较多繁 琐而无增值的事务，成本较高 不涉及对房地产实体的 管理 退出机制退出机制 预售所得的现金流阶段性分红或 由开发商在清算前回购项目股权 出售持有物业，但费时较长，手 续繁琐 二级市场卖出 风险管理风险管理 对不同地域、不同类型的项目进 行组合管理 集中于单个项目配置于上市公司股票 投资决策程序投资决策程序专业团队负责，经过尽职调查个人对市场的判断个人对市场的判断 交易架构交易架构 通过优先回报机制缩短投资周期，

10、 降低风险敞口；以抵/质押及担 保等权利设置转移风险、降低损 失 一手、二手市场直接买卖股票二级市场交易 波动风险波动风险较低较高高 流动性流动性低较低高 12 投资房地产基金需要防范的主要风险投资房地产基金需要防范的主要风险 2、投资区域、投资区域/项项 目选择不当导致目选择不当导致 的非系统性风险的非系统性风险 1、行业、行业 经营环经营环 境变化境变化 导致的导致的 系统性系统性 风险风险 4、资产配置不合、资产配置不合 理造成的流动性或理造成的流动性或 风险偏移风险风险偏移风险 3、基金、基金 管理人管理人 本身的本身的 道德风道德风 险险 13 1、系统性风险：关注行业繁荣的四大支柱

11、、系统性风险：关注行业繁荣的四大支柱 19981998年房改以来，制度框架造就了房地产开发行业长达年房改以来，制度框架造就了房地产开发行业长达1010年的繁荣，优秀的企业和出年的繁荣，优秀的企业和出 色的团队固然是其中重要因素，但整个行业面临的向上趋势，离不开四大因素支撑：色的团队固然是其中重要因素，但整个行业面临的向上趋势，离不开四大因素支撑： 14 2008年：破坏行业的盈利模式年：破坏行业的盈利模式 破坏第一根支柱破坏第一根支柱地价上涨，支付要求提地价上涨，支付要求提 高高 2007 年 9 月， 国家出台 39 号文， 要求土地出让 金全部付清方可领取国土证，影响房地产开发 企业资金灵

12、活性； 2008 年初，出台关于促进集约节约用地的通 知 ， 对土地出让后不按期开工作出更严厉的规 定。 破坏第二根支柱破坏第二根支柱高利率、二套房贷政策高利率、二套房贷政策 和预售政策和预售政策 2007 年 9 月， 国家出台第二套房贷政策的规定， 对二套房购买者施以严厉的惩罚性利率和高首 付，极大地限制了改善性和投资性需求。 此后，部分城市出台预售监管制度，使得企业 已经获得的销售款运用受到严格制约。 破坏第三根支柱破坏第三根支柱高利率和开发性贷款收高利率和开发性贷款收 紧紧 央行在 07、08 年多次提高贷款利率，并对商业 银行房地产开发贷款投向进行约束，令房地产 开发贷款余额出现显著

13、同比下降。 破坏第四根支柱破坏第四根支柱资本市场几乎丧失融资资本市场几乎丧失融资 功能功能 2007 年 10 月以后， 股指掉头向下， 新股发行暂 停，配售审批速度放慢，资本市场为房地产企 业融资的功能受到严重影响。 15 2009年：修复行业的盈利模式年：修复行业的盈利模式 16 2、非系统性风险：关注区域增长潜力的差异性、非系统性风险：关注区域增长潜力的差异性 “地段、地段还是地段。地段、地段还是地段。”这是纵横房地产这是纵横房地产4040年之久的李嘉诚经典的投资理念年之久的李嘉诚经典的投资理念, ,一直以来也一直以来也 被房地产业界奉为金科玉律。甄别不同城市、不同区域房地产增长潜力的差

14、异性，需要关注被房地产业界奉为金科玉律。甄别不同城市、不同区域房地产增长潜力的差异性，需要关注 一系列要素与指标：一系列要素与指标： 17 主要判断指标主要判断指标 表象表象价格量能的差异价格量能的差异 绝对价格绝对价格 相对价格相对价格 量能量能 禀赋禀赋土地和人口的差异土地和人口的差异 人口结构人口结构 土地供给土地供给 经济因素的差异经济因素的差异 单位土地单位土地GDP及人均收入及人均收入 产业结构产业结构 开发投资开发投资 银行贷款银行贷款 房地产投资和基建在房地产投资和基建在GDP GDP 中比重中比重 财政收入财政收入 政府举措政府举措 城市未来发展规划的差异城市未来发展规划的差

15、异 城市发展定位城市发展定位 产业定位产业定位 城市布局城市布局 区域经济一体化区域经济一体化 住房供给及土地出让计划的差异住房供给及土地出让计划的差异 18 3、管理人风险：从推荐人角度如何防范？、管理人风险：从推荐人角度如何防范？ 对系统性风险的规避和非系统性风险的防范最终都落实在基金管理人的专业性上，对系统性风险的规避和非系统性风险的防范最终都落实在基金管理人的专业性上， 基金管理人必须做到对产业风险点熟知，并有能力作出合理决策。基金管理人必须做到对产业风险点熟知，并有能力作出合理决策。 招行作为基金推荐人，须做到：招行作为基金推荐人，须做到： 1、对基金管理人进行考察和挑选，重点包括以

16、下方面的能力和素质：、对基金管理人进行考察和挑选，重点包括以下方面的能力和素质： 团队的过往投资业绩、投资方法和投资风格；团队的过往投资业绩、投资方法和投资风格； 团队的管理架构、激励机制及风险控制制度；团队的管理架构、激励机制及风险控制制度； 团队人员的基本素质、相关经验；团队人员的基本素质、相关经验； 团队的资源网络及整合能力等。团队的资源网络及整合能力等。 2、通过设计合理的产品结构，实现投资人与基金管理人利益的一致化。、通过设计合理的产品结构，实现投资人与基金管理人利益的一致化。 3、充分且适当地披露产品信息及蕴含风险。、充分且适当地披露产品信息及蕴含风险。 4、对基金管理的情况进行跟

17、踪，监督基金管理人按时披露信息。、对基金管理的情况进行跟踪，监督基金管理人按时披露信息。 19 4、资产配置风险：投资顾问及客户经理职责、资产配置风险：投资顾问及客户经理职责 按照房地产投资基金目前设计架构，属于资金锁定期长（一般按照房地产投资基金目前设计架构，属于资金锁定期长（一般3年以上）、流动性低（中年以上）、流动性低（中 途不开放申购赎回，但回收资金可提前分配）、风险与回报适中偏高（我行途不开放申购赎回，但回收资金可提前分配）、风险与回报适中偏高（我行R4-R5风险评风险评 级）、资金门槛较高的投资品种，适合客户也应具有相应特性：级）、资金门槛较高的投资品种，适合客户也应具有相应特性： 对流动性要求低，资金可长期不动用；对流动性要求低，资金可长期不动用； 有相适应的风险承受能力及风险承受意愿；有相适应的风险承受能力及风险承受意愿； 资金