清韵百园整体营销提案二次汇报

1、诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 1905年，南非的普列米尔矿山出土了一颗3106克拉 、拳头 一般大小的粗钻石 ，是迄今为止全世界所发现的最大的一 颗天然钻石，取名库利南。 南非粗钻石筛分钻石过程 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 库利南被送往阿姆斯特丹，荷兰最著名的钻石切割师约阿 斯查尔手上。约并没有直

2、接动手，而是花了很长时间来研究库 利南，并按它的大小和形状造了玻璃模型，还为此设计了一套 专用工具。 经过对玻璃模型的数次试验，最终得出最佳的打磨方案。 钻石在质量检测之前接受化学处理 专家对钻石进行仔细检测 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 库利南被成功切割后，由三个熟练的工匠，每天工作14小时， 琢磨了8个月。一共磨成了9粒大钻石和96粒小钻石。这105粒钻石 总重量106365克拉，为库利南原重量的 34.25。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 1907年12月9日，为祝贺英王爱德华三世的生日， 库利南被赠送给

3、 英国皇室了。由“库利南”琢磨成的9粒大钻石，分别被安装在英国皇 冠和权杖上。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 我们认为，在沈阳地产界，清韵百园就是皇冠上的明珠。 我们的工作，就是要精心打磨，让她的光彩更加眩目多彩。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 我们的使命： 雕琢：如何做到项目价值最大化项目亮点打造 准确：如何将开发风险降到最低项目准确定位 精细：如何将推广效率做最到高高效营销执行 泉水浴泉水浴清泉泡茶清泉泡茶泉水景观泉水景观 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 诚信为本诚信

4、为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 来自南加州的小镇别墅兰乔圣菲来自南加州的小镇别墅兰乔圣菲 西式别墅代表西式别墅代表 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 其实，其实， “三重围合三重围合”与现代人的开放心态很不协调。与现代人的开放心态很不协调。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 告别别墅复制时代，告别别墅复制时代， 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 项目整体建筑色彩感觉沉稳、大 气、宁静

5、，与北京的传统灰、国与北京的传统灰、国 际流行的高级灰不谋而合，际流行的高级灰不谋而合，既具 中国内涵，又具时尚感。告别别 墅复制时代。 建筑色彩沉稳、大气，既具中国内涵，又具时尚感。建筑色彩沉稳、大气，既具中国内涵，又具时尚感。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 项目包装更加清新，更具现代感。项目包装更加清新，更具现代感。 是现代人更易接受的方向。是现代人更易接受的方向。 是中式元素与现代别墅相结合的代表是中式元素与现代别墅相结合的代表 就是：灰包裹与时尚感的完美结合就是：灰包裹与时尚感的完美结合 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专

6、业服务专业服务 对于清韵百园项目，我们希望创造更新的营销思路对于清韵百园项目，我们希望创造更新的营销思路 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 生态元素生态元素 时尚生活元素时尚生活元素 中式元素中式元素 清韵百园项目定位：混合概念别墅清韵百园项目定位：混合概念别墅 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 对于清韵百园，中式只是贯穿于项目发展的一个符号对于清韵百园，中式只是贯穿于项目发展的一个符号 终点应该是华丽的有墅生活终点应该是华丽的有墅生活 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 项目规划方

7、面的问题项目规划方面的问题 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 项目规划方面的问题：项目规划方面的问题： 1）整体规划过于分散，而单体过于紧凑。）整体规划过于分散，而单体过于紧凑。 2）主入口与住宅距离太近，私密性差。）主入口与住宅距离太近，私密性差。 3）商业距离社区较远。）商业距离社区较远。 4）会所位置孤立，使用不便。）会所位置孤立，使用不便。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 针对规划问题建议：针对规划问题建议： 1）建议各区域用高大绿化带联接。）建议各区域用高大绿化带联接。 2）建议主入口移至商业区入口处。）建

8、议主入口移至商业区入口处。 3）建议住区内增加少量便民商业。）建议住区内增加少量便民商业。 4）会所周边多规划一些）会所周边多规划一些高尔夫挥杆场、网球场等高尚高尔夫挥杆场、网球场等高尚户外运动设施户外运动设施 与住区相连。与住区相连。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 次入口北移次入口北移 主入口主入口 主入口主入口 次入口次入口 住区商业住区商业 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 清韵百园清韵百园 二次提案报告 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 本次汇报内容本次汇报内容 市场影

9、响分析市场影响分析 城市经济对房地产业的影响城市经济对房地产业的影响 沈阳房地产市场发展影响沈阳房地产市场发展影响 沈阳别墅市场状况沈阳别墅市场状况 项目资源分析项目资源分析项目定位项目定位项目营销策略项目营销策略 项目所在区域状况项目所在区域状况 位置分析位置分析 项目项目swotswot分析分析 项目定位项目定位 项目发展主题项目发展主题 阶段主题阶段主题 项目营销策略项目营销策略 营销阶段划分营销阶段划分 项目推广策略项目推广策略 项目定价策略项目定价策略 项目推货回款计划项目推货回款计划 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 城市经济发展对房地产业的影

10、响城市经济发展对房地产业的影响 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 沈阳城市地位 沈阳是东北综合性中心城市，对东三省经济辐射力强。沈阳是东北综合性中心城市，对东三省经济辐射力强。 沈阳是东北三省的经济、政治、文化、教育、 商业中心，东三省联系全国的重要交通枢纽， 对整个东北地区的经济辐射力和消费吸引力 强。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 沈阳城市发展目标 沈阳今后五年要努力实现“三大目标” ： 一是实现老工业基地全面振兴； 二是加快建设东北地区中心城市； 三是力争经济总量进入全国副省级城市“第一集团”。 这“三大目标

11、”，是沈阳未来五年发展的宏伟蓝图。“三大目标”的实现， 必将使沈阳发生新的历史性变化， 在各个方面产生积极的影响。 城市发展，将使沈阳城市发展，将使沈阳在未来五年在未来五年发生历史性变化。发生历史性变化。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 城市经济发展对房地产的影响 1 2006年沈阳与其他副省级城市的年沈阳与其他副省级城市的gdp对比对比 2006年沈阳市的经济实力在全国15个副 省级城市中排名第10，但gdp在06年增 长率排名第二，经济发展势头猛。 经济保持较快增长，增幅较大，利于房地产开发。经济保持较快增长，增幅较大，利于房地产开发。 资料来源：2

12、006年全国15个副省级城市统计公报 城市gdp（亿元）gdp排名增长率（）增长率排名 厦门厦门1162 1516.71 沈阳2483 1016.52 大连大连2570 916.52 青岛青岛3207 415.74 济南济南2185 1115.75 南京南京2774 615.16 长春长春1741 13157 深圳深圳5684 2157 武汉武汉2590 814.89 广州广州6068 114.710 杭州杭州3441 314.311 成都成都2750 713.812 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 城市经济发展对房地产的影响 2 2006年沈阳与其他副

13、省级城市固定资产投资对比年沈阳与其他副省级城市固定资产投资对比 城市固定资产投 资额（亿元） 固投排名固投/gdp排名 西安1066.61173.56%1 沈阳1790.3272.12%2 成都1899.6169.08%3 南京1613.6458.17%4 大连1469.5657.19%5 厦门662.11556.96%6 长春950.41354.58%7 宁波1501.9552.43%8 武汉1325.3851.17%9 济南1016.81246.53%10 杭州1460.5742.45%11 哈尔滨809.91438.67%12 资料来源：2006年全国15个副省级城市统计公报 固定资产高

14、位高速增长，城市投资活跃固定资产高位高速增长，城市投资活跃 。 0106年期间，沈阳的固定资产投资保持 高位高速增长，其总量及占gdp比例较高， 在十五个副省级城市中排名前列，可见城 市投资活跃，城市建设投资增长速度快， 有力地拉动房地产业的发展。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 城市经济发展对房地产的影响 3 城市建设投资不断增长，在 “十五”期间平均增长速度高达 35%以上，城市建设力度不断增 大，其中道路与配套设施建设增 速较快，城市规划对地产开发的 促进作用不言而喻。 资料来源：沈阳市统计公报20012005 20012005年沈阳市城市建设投资

15、变化图（亿元）年沈阳市城市建设投资变化图（亿元） 城市建设力度不断加大，促进房地产业的发展。城市建设力度不断加大，促进房地产业的发展。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 城市经济发展对房地产的影响 4 在国家振兴东北工业基地的政 策支持下，近几年沈阳市产业结 构不断优化，形成了汽车及零部 件、装备制造、电子信息、化工 医药和农产品加工等支柱产业。 二三产业共同推动着城市经济 的发展。 图图5 20012005年沈阳市产业结构变化图年沈阳市产业结构变化图 资料来源：沈阳市统计公报20012005年 产业结构不断优化，二、三产业共同驱动城市经济高速发展。产业结

16、构不断优化，二、三产业共同驱动城市经济高速发展。 产业发展同时带动配套需求。产业发展同时带动配套需求。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 城市经济发展对房地产的影响 5 沈阳居民人均可支配收入与其他副省级城市 相比较落后，且不及全国平均水平11759元，但 其保持加速增长态势，其增长速度位居副省级 城市的前列，城市居民消费能力在迅速提升。 20012006年沈阳市人均可支配收入变化图（元）年沈阳市人均可支配收入变化图（元） 城市城市居民人均可 支配收入（元） 排名增长率（）排名 青岛15328818.61 南京17538616.92 沈阳116511215

17、.43 杭州19027414.64 武汉123601113.95 西安109051513.36 宁波196733137 济南153407137 厦门18513512.99 长春113571312.810 成都127891012.611 资料来源：沈阳市统计公报20012006年 2006年沈阳与其他副省级城市人均可支配收入对比年沈阳与其他副省级城市人均可支配收入对比 居民消费能力迅速提升，储蓄能力较强，居住性支出逐年增加。居民消费能力迅速提升，储蓄能力较强，居住性支出逐年增加。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 城市经济发展对房地产的影响 结论 1、沈阳经

18、济实力一般，但近几年进入、沈阳经济实力一般，但近几年进入高速增长轨道高速增长轨道。 2、沈阳已成为东北及、沈阳已成为东北及全国经济发展的热点全国经济发展的热点。 3、居民购买力较强，、居民购买力较强，投资意识逐年增强投资意识逐年增强。 4、预示未来房地产市场、预示未来房地产市场发展空间依然很大发展空间依然很大。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 沈阳市房地产市场发展沈阳市房地产市场发展 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 房地产市场总体情况 2006年，全年房地产完成投资额突破了500亿元，新建商品房销售面积突破 了10

19、00万平方米，全市商品房销预售面积与合同金额同比分别增长15.26%和 11.3%；其中商品住宅销预售面积与合同金额同比分别增长14.34%和18.5%。 房地产市场供求基本平衡，销售结构基本合理，房价运行基本稳定，房地产市 场继续保持平稳、较快的发展态势；成为全国最好的房地产市场之一。 供求平衡，结构合理，房价稳定，全国最好的房地产市场之一供求平衡，结构合理，房价稳定，全国最好的房地产市场之一 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 沈阳房地产市场发展状况 城市改造的历史机遇造就了沈阳房地产 新一轮的高速发展，商品房供应量从 2003年开始井喷，2005年到达

20、顶峰。房 地产一般78年为一个发展周期，可以 预测沈阳房地产市场未来5年仍将进入持 续发展期，竞争将越来越激烈。 沈阳房地产市场未来沈阳房地产市场未来5 5年将进入持续发展期。年将进入持续发展期。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 沈阳房地产市场发展状况 2006年，沈阳市住宅施工面积3456万，竣工面积1185.3万，销售面积1243.8万 平米。分别比上年有大幅增长，持续保持增长势头。 商品房销售均价为3420元/平方米，比去年同期微幅上涨2.6个百分点。其中商品住宅 成交均价为3222元/平方米，比去年同期上涨3.6个百分点。 供应量持续增加，价格涨

21、幅放缓，市场平稳发展。供应量持续增加，价格涨幅放缓，市场平稳发展。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 沈阳房地产市场发展状况 二环内土地供应逐年减少，城市向外扩张，住宅郊区化趋势明显。二环内土地供应逐年减少，城市向外扩张，住宅郊区化趋势明显。 由于今年以来一环以内房地产用地量明显下降，和平区、沈河区成交的土地基 本上是商业地产用地，商品住宅开发用地主要在二、三环之间，其中全市东西两端 的于洪区、大东区和东陵区商品住宅开发量较大。 2006年住宅用地的供应和成交的数据统计 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 沈阳房地产市场

22、发展结论 1、房价平稳上涨，居民投资意识逐年增强。、房价平稳上涨，居民投资意识逐年增强。 2、城市向外扩张，郊区项目逐渐被认可。、城市向外扩张，郊区项目逐渐被认可。 3、供需两旺，没有泡沫。、供需两旺，没有泡沫。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 沈阳别墅市场状况沈阳别墅市场状况 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 2006年沈阳别墅市场状况年沈阳别墅市场状况 2006年，沈阳别墅市场年，沈阳别墅市场总供应量约为总供应量约为16001800套套左右，同比左右，同比增长增长60%， 在售项目约为在售项目约为2025个左右，

23、主要分布在个左右，主要分布在机场别墅区和棋盘山别墅区机场别墅区和棋盘山别墅区，这两个区，这两个区 域占总供应量的域占总供应量的70%左右。新增的别墅项目主要左右。新增的别墅项目主要以联排别墅为主以联排别墅为主，约占，约占85%左右。左右。 2006年沈阳别墅市场销售一改往年销售平淡的状态，出现双雄逐鹿，主要集年沈阳别墅市场销售一改往年销售平淡的状态，出现双雄逐鹿，主要集 中在奥林匹克花园和九如溪谷，销售量超过了总销售量的中在奥林匹克花园和九如溪谷，销售量超过了总销售量的80%，约为约为300套套左右，左右， 并且这两个项目又都以经济型为主。并且这两个项目又都以经济型为主。 诚信为本诚信为本 服

24、务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 别墅项目主要分布在：北部别墅区、棋盘山别墅区、机场别墅区附近，现阶段 市中心供应较少。 北部别 墅区 中央别 墅区 机场别 墅区 棋盘山 别墅区 沈阳别墅沈阳别墅板块分布板块分布 沈阳别墅市场状况沈阳别墅市场状况 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 沈阳别墅市场状况沈阳别墅市场状况 沈阳别墅市场形成的几大区域盘量，东部别墅成为热点区域沈阳别墅市场形成的几大区域盘量，东部别墅成为热点区域 版块版块 中央别墅区中央别墅区东部别墅区东部别墅区 机场及绿岛森林公园机场及绿岛森林公园 沿线别墅区沿线别墅区 北部别墅区

25、北部别墅区 项项 目目 河畔花园、新世界翠堤豪河畔花园、新世界翠堤豪 园、东方威尼斯、亚泰国园、东方威尼斯、亚泰国 际花园和假日伊丽雅特湾际花园和假日伊丽雅特湾 等等 奥林匹克花园、阳光假日奥林匹克花园、阳光假日 山庄、翔凤山水国际、兰山庄、翔凤山水国际、兰 乔圣菲、桑堤亚纳山庄、乔圣菲、桑堤亚纳山庄、 九如溪谷、维也纳森林别九如溪谷、维也纳森林别 墅、山地艺墅、辉山别墅墅、山地艺墅、辉山别墅 等等 信盟花园、锦绣山庄、美信盟花园、锦绣山庄、美 地庄园、花溪山庄、皇嘉地庄园、花溪山庄、皇嘉 美墅、佳地园、玫瑰园、美墅、佳地园、玫瑰园、 香格蔚蓝等香格蔚蓝等 靓马庄园、加洲阳光花园、靓马庄园、加

26、洲阳光花园、 巴黎香榭、佳苑庄园、博巴黎香榭、佳苑庄园、博 士花园等士花园等 特点特点 临近市内，有浑南大开发临近市内，有浑南大开发 带动，配套相对完善。带动，配套相对完善。 依托辉山、棋盘山、浑河，依托辉山、棋盘山、浑河， 自然景观最佳，是真正的自然景观最佳，是真正的 别墅佳选之地，但距市区别墅佳选之地，但距市区 较远。较远。 自然景观优美，绿色植被自然景观优美，绿色植被 丰富，但远离市区，生活丰富，但远离市区，生活 配套设施不足。配套设施不足。 自然景观欠缺，但低开发自然景观欠缺，但低开发 成本为项目带来一定的优成本为项目带来一定的优 势。同时临近沈阳十大居势。同时临近沈阳十大居 住区大韩

27、屯地区，人气住区大韩屯地区，人气 会不断上升。会不断上升。 盘盘 量量 10.98%40.61%33.90%10.33% 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 沈阳别墅市场状况沈阳别墅市场状况 沈阳别墅市场沈阳别墅市场 / 盘量盘量 / 大盘少，小盘多。大盘少，小盘多。 规模大小不等。由于地理自然环境和政府先后发展的倾向的原因，导致规模大小不等。由于地理自然环境和政府先后发展的倾向的原因，导致 四大别墅区的盘量有很大的不同。除了奥林匹克花园、香格蔚蓝、信盟花园、四大别墅区的盘量有很大的不同。除了奥林匹克花园、香格蔚蓝、信盟花园、 玫瑰园、锦绣山庄、假日伊丽雅特

28、湾等项目规模较大之外，其余盘量都相对玫瑰园、锦绣山庄、假日伊丽雅特湾等项目规模较大之外，其余盘量都相对 较小，容积率多分布于较小，容积率多分布于0.10.6之间，纯独栋项目容积率相对要小。之间，纯独栋项目容积率相对要小。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 沈阳别墅市场状况沈阳别墅市场状况 沈阳别墅市场沈阳别墅市场 / 园区规划园区规划 / 缺少水资源，主要为绿色缺少水资源，主要为绿色 植被为主。植被为主。 由于沈阳的地理位置所至，水系不如南方地区丰富，因地园区方面纯以由于沈阳的地理位置所至，水系不如南方地区丰富，因地园区方面纯以 水景做为卖点的几乎没有，多

29、数是突出绿色植被丰盈与多样性。水景做为卖点的几乎没有，多数是突出绿色植被丰盈与多样性。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 沈阳别墅市场沈阳别墅市场 / 建筑风格建筑风格 / 欧美式主流，向细节风格演变。欧美式主流，向细节风格演变。 沈阳别墅市场状况沈阳别墅市场状况 当前沈阳别墅市场上欧美风格依独领风骚，其中可细分为英式（如皇嘉美墅）、当前沈阳别墅市场上欧美风格依独领风骚，其中可细分为英式（如皇嘉美墅）、 法式（如巴黎香榭），美式（如山地艺墅），欧式新古典主义（如东方威尼斯）等风格。法式（如巴黎香榭），美式（如山地艺墅），欧式新古典主义（如东方威尼斯）等风格

30、。 从目前北京、上海等大城市别墅市场的发展，以及沈阳新项目如兰乔圣菲的出现，从目前北京、上海等大城市别墅市场的发展，以及沈阳新项目如兰乔圣菲的出现， 沈阳别墅市场建筑风格的趋向不再是象初期那样以欧式、美式等其他建筑风格的一种概沈阳别墅市场建筑风格的趋向不再是象初期那样以欧式、美式等其他建筑风格的一种概 括性、概念性的风格形式，而是取意于欧美国家的某一城镇、某一细节的建筑风格方向括性、概念性的风格形式，而是取意于欧美国家的某一城镇、某一细节的建筑风格方向 发展。发展。 同时，随着沈阳市文化氛围的提高，中式建筑风格形式也会占有一定市场比例。同时，随着沈阳市文化氛围的提高，中式建筑风格形式也会占有一

31、定市场比例。 风格形式风格形式英式英式澳式澳式法式法式美式美式中式中式欧式欧式 占总体比列占总体比列5.56%2.78%5.56%30.56%5.56%50.00% 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 沈阳别墅市场状况沈阳别墅市场状况 沈阳别墅市场沈阳别墅市场 / 产品形式产品形式 / 联排、双拼为主，独栋为辅。联排、双拼为主，独栋为辅。 别墅，在传统概念里指的是独栋形式。别墅，在传统概念里指的是独栋形式。 随着国外随着国外“townhouse”等新元素的引入以及别墅市场发展的需要，双拼、等新元素的引入以及别墅市场发展的需要，双拼、 联排、叠拼等新的别墅衍生

32、产品形式应运而生。联排、叠拼等新的别墅衍生产品形式应运而生。 目前，沈阳市的别墅产品中约目前，沈阳市的别墅产品中约27.78%为传统独栋别墅，为传统独栋别墅，72.22%为联排、双为联排、双 拼、叠拼等形式。拼、叠拼等形式。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 沈阳别墅市场状况沈阳别墅市场状况 沈阳别墅市场沈阳别墅市场 / 档次价位档次价位 / 3000至至15000多元，呈扬势。多元，呈扬势。 沈阳的别墅项目因区位、环境、档次差别较大，价格分布从沈阳的别墅项目因区位、环境、档次差别较大，价格分布从300015000多多 元不等，其中中间价位的项目占的比重要

33、大些，价格总体正在呈现上扬趋势。元不等，其中中间价位的项目占的比重要大些，价格总体正在呈现上扬趋势。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 沈阳别墅市场状况总结沈阳别墅市场状况总结 结论一：高端市场需求没能得到有效的激活。结论一：高端市场需求没能得到有效的激活。 结论二：结论二： 结论三：结论三： 结论四：结论四： 结论五：结论五： 结论六：结论六： 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 位于沈阳东部，交通顺达，沿线风景秀丽。位于沈阳东部，交通顺达，沿线风

34、景秀丽。 项目所属区域为沈阳市东陵区与沈阳北新区交界处。借助于东陵公园、棋盘山风景项目所属区域为沈阳市东陵区与沈阳北新区交界处。借助于东陵公园、棋盘山风景 区、世博园的开发，世园会的招开，区域交通非常顺达，沿线风景如画、景色怡人。区、世博园的开发，世园会的招开，区域交通非常顺达，沿线风景如画、景色怡人。 项目所在区域情况项目所在区域情况 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 项目所在区域情况项目所在区域情况 自然景观优美，旅游资源丰富，生态环境最佳。自然景观优美，旅游资源丰富，生态环境最佳。 东陵公园、东湖、鸟岛、世博园、辉东陵公园、东湖、鸟岛、世博园、辉 山

35、风景区、沈阳森林野生动物园、棋盘山山风景区、沈阳森林野生动物园、棋盘山 风景区、蒲河、怪坡、国家森林公园等都风景区、蒲河、怪坡、国家森林公园等都 在同一区域内。在同一区域内。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 与中国第个四新区，沈阳最强热点区域沈阳北新区与中国第个四新区，沈阳最强热点区域沈阳北新区 相邻。相邻。 2006年年11月月26日，沈北新区正式挂牌日，沈北新区正式挂牌 成立，标志着又一个国家级新区从此诞生。成立，标志着又一个国家级新区从此诞生。 是继上海浦东新区、天津滨海新区、郑州是继上海浦东新区、天津滨海新区、郑州 郑东新区这后经国务院批准的全国

36、第四个郑东新区这后经国务院批准的全国第四个 新区，得到省委、省政府的大力支持。新区，得到省委、省政府的大力支持。 未来五，沈北新区将以未来五，沈北新区将以“建设全国最建设全国最 大最好的农产品深加工产业基地；建设东大最好的农产品深加工产业基地；建设东 北亚科技创新与成果转化基地，建设东北北亚科技创新与成果转化基地，建设东北 地区最具魅力的生态宜居城市地区最具魅力的生态宜居城市”作为发展作为发展 目标。目标。 项目所在区域情况项目所在区域情况 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 沈阳最新的别墅项目热点区域，知名别墅项目聚集。沈阳最新的别墅项目热点区域，知名别墅

37、项目聚集。 2006年新增别墅项目大量集中在该区年新增别墅项目大量集中在该区 域内，将沈东部别墅板版的价值进一步肯域内，将沈东部别墅板版的价值进一步肯 定，优势地位逐渐形成，更是吸引的市场定，优势地位逐渐形成，更是吸引的市场 注意力。注意力。 奥林匹克花园、兰乔圣菲、九如溪浴、奥林匹克花园、兰乔圣菲、九如溪浴、 桑堤亚纳、维也纳森林别墅、阳光假日山桑堤亚纳、维也纳森林别墅、阳光假日山 庄等等。庄等等。 项目所在区域情况项目所在区域情况 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 地铁地铁2号线深入区域，未来将加速该区域的城市化进程，号线深入区域，未来将加速该区域的城

38、市化进程， 缩短城郊距离。缩短城郊距离。 地铁地铁2号线延深至本区域内的植物园，号线延深至本区域内的植物园， 线路开通后将会快推进区域的城市化向外线路开通后将会快推进区域的城市化向外 扩展，同时带动沿线房价快速拉高。扩展，同时带动沿线房价快速拉高。 项目所在区域情况项目所在区域情况 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 项目所在区域情况总结项目所在区域情况总结 1. 交通顺达，沿线绿值丰盈；交通顺达，沿线绿值丰盈； 2. 景观、生态环境优势明确，别墅区域身份正宗；景观、生态环境优势明确，别墅区域身份正宗； 3. 与发展强势区域相邻，可借助相关资源；与发展强势区

39、域相邻，可借助相关资源； 4. 行业板块聚集，可借助集群效应；行业板块聚集，可借助集群效应； 5. 城郊距离缩短指日可待，距市区遥远是暂时的心理距离更强。城郊距离缩短指日可待，距市区遥远是暂时的心理距离更强。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 位于棋盘山风景区门前，可以说是路到尽头远。位于棋盘山风景区门前，可以说是路到尽头远。 1.从市区走东陵路到棋盘山风景区一路顺达，沿线绿意丰盈顺、美。从市区走东陵路到棋盘山风景区一路顺达，沿线绿意丰盈顺、美。 2.棋盘山风景区、世园会、森林野生动物园等自然生态景观环围万树豪森。棋盘山风景区、世园会、森林野生动物园等自然

40、生态景观环围万树豪森。 3.紧临棋盘山风景区门前，可以说是路到尽头隐、幽、远。紧临棋盘山风景区门前，可以说是路到尽头隐、幽、远。 项目位置分析项目位置分析 客户反应客户反应 1. 低端客户做为第一居所距离很关键对距离敏感度高，存在拒绝。低端客户做为第一居所距离很关键对距离敏感度高，存在拒绝。 2. 高端客户做为第二、三居所环境很关键对距离敏感度低，可接受。高端客户做为第二、三居所环境很关键对距离敏感度低，可接受。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 有氧生态聚集，独有泉水资源。有氧生态聚集，独有泉水资源。 项目环境资源分析项目环境资源分析 诚信为本诚信为本

41、服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 项目产品分析项目产品分析 中式建筑在时代潮流中进化。中式建筑在时代潮流中进化。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 清韵百园项目清韵百园项目swotswot分析分析 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 优势：优势： 1. 位于纯正别墅板块区域内，有利于高端形象的位于纯正别墅板块区域内，有利于高端形象的 身份认同；身份认同； 2. 自然景观资源充沛，在同区域别墅项目中具有自然景观资源充沛，在同区域别墅项目中具有 生态优势；生态优势； 3. 交通顺达，沿途绿色丰盈，业主到达

42、项目的过交通顺达，沿途绿色丰盈，业主到达项目的过 程轻松、愉快；程轻松、愉快； 4. 棋盘山、世博园、野生森林动物园有利于项目棋盘山、世博园、野生森林动物园有利于项目 位置传播；位置传播； 5. 项目地块高差相对丰富，有利高端产品的细节项目地块高差相对丰富，有利高端产品的细节 景观打造；景观打造； 6. 项目物业类型配比合理，有利人气形成和资金项目物业类型配比合理，有利人气形成和资金 回笼；回笼； 7. 项目东部有泉水，是项目最大的差异性特质；项目东部有泉水，是项目最大的差异性特质； 劣势：劣势： 1. 项目远离城市，限定目标客户群体集中在别墅项目远离城市，限定目标客户群体集中在别墅 产品的高

43、端客层；产品的高端客层； 2. 项目规模有限，单位平米的利润扩展压力大；项目规模有限，单位平米的利润扩展压力大； 3. 中式风格尚未得以市场的普遍认可，产品设计中式风格尚未得以市场的普遍认可，产品设计 与包装需要深入研究；与包装需要深入研究； 4. 项目入口规划距到别墅产品区近，缺少别墅项项目入口规划距到别墅产品区近，缺少别墅项 目特有的深宅大院的私密感。目特有的深宅大院的私密感。 机会：机会： 1. 差异化的高端产品及形象的打造；差异化的高端产品及形象的打造； 2. 中式混合别墅概念提法新颖；中式混合别墅概念提法新颖； 3. 整合项目优势属性与项目远离城市的关系；整合项目优势属性与项目远离城

44、市的关系； 4. 把握阶段性高端产品供应不多的市场机会；把握阶段性高端产品供应不多的市场机会； 威胁：威胁： 1. 同板块内别墅产品众多，市场份额争夺激烈；同板块内别墅产品众多，市场份额争夺激烈； 2. 项目属性项目属性“远远”是否能够得到优化处理，发挥是否能够得到优化处理，发挥 正向作用；正向作用； 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 1. 项目所在区域存在别墅板块优势，周边具备自然生态资源优势，适合定位于项目所在区域存在别墅板块优势，周边具备自然生态资源优势，适合定位于 高端别墅；高端别墅； 2. 项目位置远离市区，能够与该项目属性对应的客群指向别墅消费

45、群中的高端项目位置远离市区，能够与该项目属性对应的客群指向别墅消费群中的高端 客层；客层； 3. 中式混合别墅可以做为橇动市场的项目风格定位，巧妙利用市场概念空白；中式混合别墅可以做为橇动市场的项目风格定位，巧妙利用市场概念空白； 4. 项目东部的泉水，可以做为与周边竞品的核心差异性特质；项目东部的泉水，可以做为与周边竞品的核心差异性特质； 5. 应该有效利用沈阳市别墅市场阶段性高端产品不足的市场时机；应该有效利用沈阳市别墅市场阶段性高端产品不足的市场时机； 清韵百园项目清韵百园项目swotswot分析结论分析结论 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 项目项

46、目swot分析直指清韵百园核心优势合集分析直指清韵百园核心优势合集 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 有泉生活与中式、有氧生态、时尚的串联，打造极致别墅生活。有泉生活与中式、有氧生态、时尚的串联，打造极致别墅生活。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 选用高端定位策略选用高端定位策略 针对高端消费群体特点，发挥项目的自然景观资源优势，很好的摆的脱针对高端消费群体特点，发挥项目的自然景观资源优势，很好的摆的脱“距离距离”问题，甚至将距问题，甚至将距 离转离转 化成高端产品特有的一种需要和标准之一。同时，通过高端定位可以为联

47、排别墅、花园洋房拓展价值化成高端产品特有的一种需要和标准之一。同时，通过高端定位可以为联排别墅、花园洋房拓展价值 空空 间。间。 项目定位项目定位 项目定位：沈东区，中式新风尚有泉别墅项目定位：沈东区，中式新风尚有泉别墅 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 项目形象定位诠释：项目形象定位诠释： 高端的项目档次定位，自然需要高端的形象策略来实施。高端的项目档次定位，自然需要高端的形象策略来实施。 项目形象策略项目形象策略 清韵百园中式别墅时尚有泉生活清韵百园中式别墅时尚有泉生活 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 清韵百园项

48、目包装定位方向：清韵百园项目包装定位方向： 中式元素包裹的时尚有泉生活中式元素包裹的时尚有泉生活 关键词：中式、有泉、生态、时尚、享乐关键词：中式、有泉、生态、时尚、享乐 “清韵百园清韵百园”本身也具有时尚感。本身也具有时尚感。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 三年完成整盘销售，打造高端产品，取得丰厚利润。三年完成整盘销售，打造高端产品，取得丰厚利润。 项目整体销售目标项目整体销售目标 第一阶段（项目一期）第一阶段（项目一期） 推货：目前一期产品推货：目前一期产品 第三阶段（项目三期

49、）第三阶段（项目三期） 推货：北区剩余产品推货：北区剩余产品 第二阶段（项目二期）第二阶段（项目二期） 推货：南区产品商业街推货：南区产品商业街 第一利润台阶第一利润台阶 第二利润台阶第二利润台阶 第三利润台阶第三利润台阶 07年年9月至月至08年年3月月 08年年4月至月至09年年3月月 09年年4月至月至10年年3月月 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 三段式完成整盘销售，取得项目成功。三段式完成整盘销售，取得项目成功。 第一阶段目标第一阶段目标 树立起沈阳东部高树立起沈阳东部高 端名盘形象和价值端名盘形象和价值 认同。认同。 项目营销策略阶段性目标项

50、目营销策略阶段性目标 第三阶段目标第三阶段目标 获取资源升值和品牌获取资源升值和品牌 形象附加值，取得最形象附加值，取得最 佳边界利润。佳边界利润。 第二阶段目标第二阶段目标 提升原有形象，拓提升原有形象，拓 展利润空间，加速展利润空间，加速 产品销售。产品销售。 三段式目标，实现价值传递和提升。三段式目标，实现价值传递和提升。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 选择低开或平开高走策略选择低开或平开高走策略 考虑原因如下：考虑原因如下： 1.项目整体的最佳利润取得才是真正目标，不可争一时得失，稳健才是上策；项目整体的最佳利润取得才是真正目标，不可争一时得失

51、，稳健才是上策； 2.整体别墅市场热度并未达到很高热的效果；整体别墅市场热度并未达到很高热的效果； 3.一方面沈东别墅板块名盘众多，定位、推广、销售效果好坏不一，造成市场认知方向不明一方面沈东别墅板块名盘众多，定位、推广、销售效果好坏不一，造成市场认知方向不明 确。确。 4.推盘初期乃至项目一期的首要目标是形成项目对市场的推盘初期乃至项目一期的首要目标是形成项目对市场的“吸力吸力”，以便于顺势拉抬售价。，以便于顺势拉抬售价。 项目价格策略项目价格策略 （最终价格策略根据市场情况酌情确定或调整）（最终价格策略根据市场情况酌情确定或调整） 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业

52、服务专业服务 项目目标客户选择策略项目目标客户选择策略 本项目别墅产品目标客户群特征本项目别墅产品目标客户群特征 有钱人中的有钱人有钱人中的有钱人 注重社会名誉和生活私密性注重社会名誉和生活私密性 远离人群，对居住环境要求极高远离人群，对居住环境要求极高 喜欢有中国元素的现代风格建筑喜欢有中国元素的现代风格建筑 购买力因素购买力因素 区位因素区位因素 项目气质因素项目气质因素 热衷自然、有氧运动、群体交流热衷自然、有氧运动、群体交流 具有良好的社会地位，有钱。具有良好的社会地位，有钱。 生活方式经常出入沈阳，社会交往上层。生活方式经常出入沈阳，社会交往上层。 较高的文化素养。较高的文化素养。

53、喜爱现代富人运动。喜爱现代富人运动。 主力客群年龄主力客群年龄3565岁。岁。 喜欢自然生态和生活的私密喜欢自然生态和生活的私密 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 别墅主力客群为（别墅主力客群为（60%60%）：）： 1 1、沈阳市大、中型私企老板；外贸、物流、沈阳市大、中型私企老板；外贸、物流、itit、房地产等企业中、高层管理者。、房地产等企业中、高层管理者。 2 2、外企中、高层管理者；韩国人、日本人。、外企中、高层管理者；韩国人、日本人。 别墅辅助客群为（别墅辅助客群为（40%40%）：）： 1 1、东三省及国内私企老板；离退休政府官员。、东三省及

54、国内私企老板；离退休政府官员。 2 2、社会名流、明星。、社会名流、明星。 洋房主力客群为（洋房主力客群为（80%80%）：）： 1 1、以项目为中心十公里半径内的企业中、高层管理者；、以项目为中心十公里半径内的企业中、高层管理者； 洋房辅助客群为（洋房辅助客群为（20%20%） 1 1、来至东三省的旅游投资者、来至东三省的旅游投资者 本项目客群定位：本项目客群定位： 项目目标客户选择策略项目目标客户选择策略 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 渗透入市，持续进入旺销状态渗透入市，持续进入旺销状态 项目一期销售策略项目一期销售策略 以高端产品带动低端产品，洋

55、房只做加推（暗推）处理。以高端产品带动低端产品，洋房只做加推（暗推）处理。 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 一期销售周期为，一期销售周期为，20072007年年1010月月20082008年年4 4月月 1.11.1期：期：2007.9.2410.282007.9.2410.28，推出货量的，推出货量的42%42%； 1.21.2期：期：2007.12.212.302007.12.212.30，推出货量的，推出货量的28%28%； 1.31.3期：期：2008.2.253.22008.2.253.2，推出货量的，推出货量的30%30%； 实际实际6 6个

56、月销售周期个月销售周期 项目一期销售策略项目一期销售策略 项目一期分四期推货：项目一期分四期推货：1.11.1期；期；1.21.2期期;1.3;1.3期。期。 开盘时间暂定为：开盘时间暂定为：20072007年年1010月月2828日日 2007.72007.82007.92007.102007.112007.122008.12008.22008.32008.4 筹备期筹备期导入期导入期强销期强销期持销期持销期消化期消化期 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 根据根据开发商要求及市场情况开发商要求及市场情况一期项目整体均价定为一期项目整体均价定为503450

57、34元元/ /平方米平方米 其中，其中， 洋房均价：洋房均价：35803580元元/ /平方米平方米 联排均价：联排均价：49804980元元/ /平方米平方米 双拼均价：双拼均价：68806880元元/ /平方米平方米 独栋均价：独栋均价：86808680元元/ /平方米平方米 一期销售均价建议：一期销售均价建议： 项目一期销售策略项目一期销售策略 项目项目产品类型产品类型价格价格 桑堤亚纳桑堤亚纳 联排联排61007100 双拼双拼80008500 唯美十方唯美十方独栋独栋均价均价9600 兰乔圣菲兰乔圣菲独栋独栋1000015000 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划

58、专业服务专业服务 一期总体销售目标一期总体销售目标7857万元万元 项目一期销售策略项目一期销售策略 销售周期为：销售周期为：2007年年10月月2008年年4月，即半年。月，即半年。 一期计划取得销售目标一期计划取得销售目标 产品产品货量货量套数套数平均套面积平均套面积均价均价单套货值单套货值货值货值 洋房洋房4571.924571.92404035803580426331.54426331.5416367473.616367473.6 联排联排8378.88378.8464649804980955113.1304955113.13044172642441726424 双拼双拼1441.81

59、441.86 6688068801728114172811499195849919584 独栋独栋1217.281217.284 4868086802872658.12872658.110565990.410565990.4 合计合计15609.815609.896965033.98335033.9833818536.1667818536.16677857947278579472 诚信为本诚信为本 服务领先服务领先 全程策划全程策划 专业服务专业服务 项目一期销售策略项目一期销售策略 1.1期推货排量计划期推货排量计划 1.1期推货排量计划期推货排量计划 销售周期为：销售周期为：2007年年9

60、月月24日日10月月28日。日。 1.11.1期排货期排货 产品产品货量货量套数套数平均套面积平均套面积均价均价单套货值单套货值货值货值 洋房洋房2285.962285.962020114.298114.29835803580409186.84409186.848183736.88183736.8 联排联排3470.43470.41818192.8192.8498049809601449601441728259217282592 双拼双拼462.2462.22 2231.1231.1688068801589968158996831799363179936 独栋独栋297.83297.831 1