别墅定价打分策略

1、别墅定价打分策略 一、 均价制定 1市场导向均价的制定方法： 分别通过区域市场和类似产品选择竞品项目，通过市场比较法推导出比较均价; 2、市场比准均价制定 竞品的选择及比较： 在竞品的选择上，通过区域市场比较法和类似品质项目比较法来进行比准修正。 A、区域市场比较法 B类似产品比较法 3、核心均价导出 常州别墅市场板块特征明显，区域市场价格特征应重点考虑，类似项目予以小权重考虑，依据两种比较法 进行价格综合运算，得出本项目的核心均价。 二、价格表打分说明 （一）联排产品 1系数设置以及构成分析 根据别墅项目影响价格的因素与研究，以及结合本案的情况，确定本项目的平面系数由以下系数及其权重 构成（

2、别墅不设置垂直系数）： 户型（50% 景观 (25% 栋间距 （9% 噪音 (10%) 面宽 （8% 联排数 （9% 户型结构 露台阳台 赠送面积 等（ 10% 户型位置 （10% 户型面 积（10% 花园面积 /入户方 式（13%） 打分原则： 单独考虑打分因素，完全不考虑其他因素。 打分注意事项： 同一打分因子里，以最好的为10分（按10分满分计算）来作为比照，逐级打分。 计算公式： 评分=刀打分X权重 调差极值=最大价格差/分差极值 平面差=（各单位评分-评分极小值）X调差极值 最终平面差=平面差+特殊调差 目标单价=最终平面差+预设最低单价 2、打分体系制定说明 联排数系数： 四联10

3、分，六联6分，八联2分 露台阳台赠送面积系数： 系数=赠送面积X（ 10/最大赠送面积） 户型位置系数： 四联：10，6，5，8 六联：10, 6, 5.5，5, 4.5, 8 八联：10, 6, 5.8, 5.5, 5.2， 5, 4.8,8 户型面积系数： 330平米： 10 分 369-400平米：8分 400-420平米：6分 500平米以上：3分 花园面积、入户方式系数： 花园面积和入户方式各占比70%与 30% 花园面积系数=花园面积X（ 7/最大花园面积） 入户方式：北入户南花园为满分3分，南入户北花园为1.5分 景观系数： (1) 南向中央水景，且处于双水交汇处单兀 10分 (

4、2) 北向中央水景，且处于双水交汇处单元 9分 (3) 南向中央水景8分，北向7分 (4) 局部水景6分， (5) 考虑总图位置，以中央景观为评分参照物, 边缘地带，视野较差、视觉效果不佳的均为 1 分 、，第 二排水景为1.5分，可看到水景的为 2分。 栋间距系数： 50米及以上：10分 30-50 米： 9.5 分 25-30 米： 8.5 分 20-25 米： 7.5 分 19-20 米： 6.5 分 18-19 米： 6 分 17-18 米： 5.5 分 16-17 米： 5 分 15-16 米： 4.5 分 14-15 米： 4分 13-14 米： 3.5 分 12-13 米： 3分

5、 11-12 米： 2.5 分 南侧东支河，得分 0分 噪音系数: 满分以10分计， -10分，即0分 临近主干道-8分，即2分 临近弹性道路-7分，即3分 即临近主干道，又临近弹性道路, 临近主入口同时临主干道，-10分，即0分 临近次入口同时临主干道，-9分，即1分 临近次入口同时临弹性道路，-8分，2分 临近小区主步行道路，-3分，即7分 双临小区主步行道路，-4分，即6分 小区内部道路交叉-5分，即5分 即临弹性道路，又临小区主步行道路，最高分 6分 即临主干道，又临小区主步行道路，最高分 5分 临近社区体育场，-13分，即-3分。 无道路临近为10分 面宽： 面宽系数=面宽/最大面宽

6、 联排特殊调价解释： 1、临小区变户型减价 600元/平米 2、临垃圾收集点户型减价 300元/平米（待确定垃圾收集点的具体位置再做调差，目前暂不考虑） 3、东侧临水户型加价 200元/平米 4、 地块南侧临东支河户型因受到对岸高层产品的影响，减价1000元/平米（额外） 5、直冲道路，风水，减价 300元/平米 6、临地下车库出入口，减价 200元/平米 （二）双拼产品 1、系数设置以及构成分析 根据双拼产品影响价格的因素与研究，以及结合本案的情况，确定本项目双拼的平面系数由以下系数及其 权重构成 景观 户型面 栋间距 户型位置 阳台露台赠送 花园面积/入户 面宽 噪音 (30%) 积 (1

7、0% (10% 面积 方式（11% (8% (10% (10% (11% 景观系数: （1）南向中央水景，且处于双水交汇处单元10分 （2） 北向中央水景，且处于双水交汇处单元9分 （3）南向中央水景8分，北向7分（包括外围河道） （4）局部水景6分 （5）非临水户型3分 考虑总图位置，以中央景观为评分参照物，偏离中央景观区-1分。 户型面积系数： 532平米：10分 629、631平米：7分 731平米：3分 栋间距系数： 50米及以上 :10分 30-40 米： 9 分 18-20 米： 7分 16-18 米： 6 分 14-16 米： 5 分 12-14 米： 4分 南侧东支河, 得分

8、0分 户型位置系数： 东边户：10分 西边户：7分 露台阳台赠送面积系数： 系数=赠送面积X（ 10/最大赠送面积） 花园面积、入户方式系数： 花园面积和入户方式各占比70%与 30% 花园面积系数=花园面积X（ 7/最大花园面积） 入户方式：北入户南花园为满分3分，南入户北花园为1.5分 噪音系数： 满分以10分计， 临近主入口，同时为三岔路口，-7分，即3分 临近次入口 -5分，即5分 临近社区内主步行道路-3分，即7分 小区内部主步行道路交叉-4分，即6分 临近弹性道路-7分，即3分 临近次入口同时临主干道，-9分，即1分 临近次入口同时弹性道路，-8分，即2分 双临小区主步行道路，-4分，即6分 小区内部道路交叉-5分，即5分 既临弹性道路，又临小区主步行道路，最高分 6分 无道路临近为10分 面宽： 面宽系数=面宽/最大面宽 双拼特殊调价解释： 1、临小区变户型减价 600元/平米 2、临垃圾收集点户型减价 300元/平米（待确定垃圾收集点的具体位置再做调差，目前暂不考虑） 3、 临主干道小区入口户型减价300元/平米 4、 临弹性道路小区入口户型减价200元/平米 5、东侧临水户型加价 500元/平米 6、 地块南侧临东支河户型因受到对岸高层产品的影响，减价800元/平米 7、