房地产项目开发方案

1、房地产项目开发方案项目名称： 审核人: 编制人: 批准人: 发布日期： 编制单位：XXX商业广场开发方案项目1概况1.1项目名称XXX房地产有限公司通过xx市政府挂牌出让方式竟得该地块土地使 用权，按XX市政府的总体规划要求，统一进行商业开发，建设为XX市一 流的商业中心，本开发项目定名为“ XXX- XXX商业广场”。1.2项目位置XXX商业广场位于XXX市区核心位置，在鼓楼西街北侧。包含原县政 府、人大、武装部、影剧院、公安局、法院和 XXXXXXT场，是XXX市交 通、电信、政治、金融、文化、商业的中心区域。一期为1#3#楼，建筑面积30500 m2，二期为4# 7#楼，建筑面积3370

2、0 ，总投资近2亿元。1.3项目占地面积XXX商业广场按照XXX市国土资源局批准的宗地图，占地面积 33亩。1.4地形地貌和周边环境(1) 本项目是原政府几大核心机构所在地，地势平坦。(2) 本项目东临鼓楼东街、西临商业北街、南临鼓楼西街、直通中山街，北临全国著名的历史人文景观高庙保安寺（3）城市给排水、采暖、供电、有线电视、通讯管网距离本项目均在 百米以内，联接方便。2. 本方案编制依据2.1国有土地使用证中华人民共和国国有土地使用证“卫国用（2004）字第04号”2.2建设用地规划许可证2.3项目立项及经济技术指标（1）XXX市计划与经济发展委员会立项批文“卫计经发 200417号”（2）

3、经济技术指标：总占地面积 2.2公顷，总建筑面积：6.42万 川共七栋建筑。一期三栋，建筑面积：30500 m2.二期四栋建筑面积33700 m2o3. 本项目建设规划3.1建设规模楼号建筑性质层数建筑面积（m）建筑造价（万元）1商业楼+410108811.502商业楼-1+5190001583.93商业楼+55900491.84商业楼+56800568.25商业楼-1+56900630.46酒店-1 + 12136001133.747商业楼+31900160.73.2建筑标准(1) 结构承重体系均采用砼框架，围护隔墙均采用加气砼砌体。大型商 业建筑均安装中央空调。(2) 外装修风格符合XXX

4、人文历史气氛围和相邻建筑和谐、统一，具有 现代感。请银川市知名装饰设计公司进行高规格设计。供水、供电、采暖 均分户计量，磁卡表计量，达到自动计量和收费的目的给商户带来极大的 方便。5#、6#楼设有地下一层，平时可作地下商业、娱乐等营业场所，战时可作为人防设施。4. 本项目经济效益评价4.1开发建设成本估算表(1) 土地出让金：1409元/ m2(2) 采暖增容费40元/ m(3) 招投标费0.8元/ m2(4) 工程质量监督费2.0元/ m2(5) 市政占道费0.2元/ m2(6) 卫生费0.3元/ m(7) 征地管理费18元/ m(8) 基础设施配套费156元/ m2(9) 设计费18元/

5、m2(10 )地质勘探承载力试验费3元/ m2(11 )劳保基金27元/ m(12) 建设工程交易服务费4元/ m(13) 三通一平前期工程费(14) 工程监理费(15 )房屋初始登记费(16) 开发管理费及广告费(17) 建筑工程造价(18) 外装修费用(19) 设备安装费(20 )建筑垃圾处置费(21 )施工图纸审查费(22)环保评估费(23 )财务费用(24)税金31.550.2106以上合计2997元/ m18元 / m215元 / m21元 / m240元/ m2838.04元/ m120元/ m2124.46元/ m21.5元 / m2元/ m2元/ m2元/ m2元/ m24.2

6、销售收入估算表(1) 商业房 50600 m2X 3436 元/ m2 =17386.16 万元(2) 洒店 13600 mx 1849 元/ m2 =2514.64 万元以上合计：19900.8万元4.3经济效益估算表(1) 总收入19900.8万元(2) 总支出18983.94万元经济效益：盈利约916.86万元4.4经济评价(1)建设周期：XXXXX商业广场开发项目自2003年10月开始前期准备, 至2007年12月全部投入使用，建设周期为 50个月。(2) 资金来源：企业自筹(3) 投资收益率：91686+ 18983.94=4.83%4.5结论开发建设XXX市 XXX商业广场项目，投

7、资收益率与类似项目同行业收益 率比较基本持平，按照本方案实施开发建设，经济上是可行的。6本项目实施规划6.1阶段划分和时间安排(1) 规划方案确定阶段(开发科负责)2003年11月2004年3月对拟建设项目规划方案报批，项目的总体风 格，建设标准，各单体的平面布局，建筑设计，资源利用，资金筹备方案等 进行全面而详尽的安排，并拿出各单体内的功能分区和平面图，经公司确认 后进行施工图纸设计。办理工程立项，报建等审批手续，同时积极组织进行 拆迁安置，地质勘探等工程。(2) 建设准备阶段(开发科、工程科负责)2004年4月2004年6月，1#3#娄施工图设计审查，工程招投标， 三通一平等工作。(3)

8、建设实施阶段(工程科负责施工管理、销售科负责售房、租赁)2004年7月2005年8月，1#楼开工主体完工，开盘；2005年3月2005年11月，2#楼开工主体完工，开盘；2005年4月2006年1月，1#、2#楼装修，安装设备，招商；2005年10月2006年2月，3#7#完成拆迁；2006年3月2007年12月30日，3#、4#、5#、6#、7#楼陆续开工，竣 工，开盘销售、招商。(4) 竣工验收阶段(公司主管经理负责组织、各部门协调配合)2005年12月，1#楼竣工验收；2006年1月，2#楼竣工验收；2007年1月12月，3#7#楼陆续竣工，配套设施、外装修全完。6.2项目目标(1) 建设周期目标：2003年10月2007年12月，建设周期50个月。(2) 安