第十章-物业租赁

1、2021/2/211 第十章 物业租赁管理 2021/2/212 第一节 物业租赁概述 一、物业租赁的定义一、物业租赁的定义 物业所有权人作为出租人将其物业出租给承租 人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。 (变相形式: 以房屋联营、入股经营、合作经 营) 2021/2/213 二、租赁的经济实质、特点二、租赁的经济实质、特点 物业租赁的经济实质就是其使用价值的零星 出卖。 物业租赁的特点: 1、只是使用权的阶段性转移,而不转移所有 权。 2、其流通过程与消费过程同时进行。 3、出租人、承租人平等的等价交换。 获得价值 补偿 获得物业使用 权 2021/2/214 三房屋租赁的法律特征 （一

2、） 房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分收 益权的转移 ,一旦租赁期满,承租人有义务将房 屋归还出租人。 （二） 房屋租赁的标的物是特定物而不是种类物, 一般不能替代。 （三） 房屋租赁是一种经济要式契约关系租赁合 同必须采取书面形式,且必须登记备案。 2021/2/215 （四）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止 （五） 对租赁关系的主体有相应的法律要求 租赁双方必须具有民事行为能力; 出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托 人或法定代管人; 承租人符合法律限制承租的要求（公租私、 外租内等）。 2021/2/216 （六）对租赁客体的法律要求 不能用于出租的房屋: 1. 未依法取得房屋所有权

3、证的; 2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封 或者以其他形式限制房地产权利的; 3. 共有房屋未取得共有人同意的; 4. 房屋已设定抵押,未经抵押权人同意的; 2021/2/217 5. 权属有争议的; 6. 属于违法建筑的; 7. 不符合安全标准的; 8. 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规 定的; 9. 有其它有关法律和行政法规禁止出租情形的。 2021/2/218 第二节第二节 租赁契约管理租赁契约管理 租赁契约租赁契约也称租赁合同,是出租人与承租人就 房屋租赁事宜,明确双方的权利、义务和责任的 协议,也即以房屋为租赁标的物的契约。 2021/2/219 一、 房屋租约的法律特

4、征 1房屋租约是双务有偿合同 双务合同:双方均享有权力和负有义务的合同,双 方权利义务对等,核心是双方应同时履行义务。 有偿合同:当事人享有合同规定的权利而必须偿 付代价的合同。 2021/2/2110 2房屋租约是诺成性和要式合同 诺成性合同:当事人意思表示一致即告生效成立的合同（涉 及违约责任）。对应的是实践性合同(交付标的物时才成 立),强调二者区别,主要是用于确定合同成立的时间。 要式合同:要求有特定形式和履行一定手续的合同, 分为法 定要式合同和约定要式合同。 3房屋租约是继续性合同 双方义务与合同续存期有关。 2021/2/2111 二 租约的类型 1 毛租约 承租户支付固定的租金

5、,而业主支付所有有关物业 的费用,包括房地产税,保险费和维修费等。 2 纯租约 承租户除了支付租金以外,还要承担其他费用。 单纯租约:租金、水电费、房产税、其他税收。 双纯租约:租金、水电费、房产税、其他税收、保险费。 三纯租约:租金、水电费、房产税、其他税收、保险费、维修费。 2021/2/2112 3 百分比租约 要求承租户在支付一定额度的基础租金的基础上, 加上承租户总收入超过事先确定的最低销售额部分的 一个百分比。 2021/2/2113 三、有效租约的基本条款 1.当事人姓名或名称及住所; 2. 标的物（房屋的座落、面积、装修及设施情 况）; 3. 租赁用途; 4. 租赁期限; 5.

6、 租金及支付方式; 6. 房屋修缮责任; 7. 转租的规定（转租必须经原出租人同意）; 2021/2/2114 8.变更或解除合同的条件; 城市房屋租赁管理办法规定,以下情形可以变更 或解除合同:（1） 符合法律规定或合同约定可以变更 或解除合同条款的;（2） 因不可抗力致使租赁合同不 能继续履行的;3）协商一致的。 9.违约责任; 10. 合同生效条件; 11.当事人约定的其他条款。 如:税收与保险费的分担、改建的规定、保证金 等 2021/2/2115 四、租赁合同的建立与终止 1、租赁契约建立、租赁契约建立 （1）租赁双方洽商谈判,达成租赁意向后签订租赁合同; （2）按统一规定填写契约,

7、不得擅自涂改变更。如有特 定协议内容,在合同的附记栏内填清。 （3）双方签字盖章即生效,各执一份,未尽事宜另订协 议。 租赁合同签订后须到当地房地产管理部门办理登记 备案。如双方同意,还可办理公正。 2021/2/2116 有关登记备案的规定有关登记备案的规定: 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,到 市县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。 申请备案需交下列文件申请备案需交下列文件: 书面租赁合同;房屋所有权证书（共有人同意的书 面证明等）;当事人合法证件;城市人民政府规定的其他 文件。 主管部门审查合格后,颁发房屋租赁证。 2021/2/2117 2、租赁契约的变更与终止、租赁

8、契约的变更与终止 变更类型: （1）人变、权变 （2）房变 （3）用途变 （4）付租金额或方式变 （5）期限变 2021/2/2118 终止条件终止条件: （1）租赁期满; （2）租赁房屋灭失或成危房; （3）承租人搬迁或一方严重违约、或其他有违 有关规定的情况严重违约: 出租人 提前收回房 屋,不能及时维修房等承租人 将房屋擅自转租 的。 2021/2/2119 其他有违有关规定的情况其他有违有关规定的情况 : 将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换 使用的; 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的; 拖欠租金六个月以上的; 公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的; 利用承租房屋进行违法活动

9、的; 故意损坏承租房屋的。 2021/2/2120 五、租赁纠纷的调解和仲裁五、租赁纠纷的调解和仲裁 一般程序一般程序 （1）协商 （2）调解（查明事实,分清责任） （3）仲裁或诉讼 2021/2/2121 六、租赁双方的权利和义务六、租赁双方的权利和义务 （一）出租人的权利和义务（一）出租人的权利和义务 1、权利、权利 （1）按期收租的权利 另外、可加收滞纳金,合理 加租。 （2）监督合理使用房屋的权利 改建装修、转租的 否决权,合法使用的监督权及必要的进入权等。 （3）依法收回租屋权。 （4）宣讲房屋政策权,制止违规权。 2021/2/2122 2、义务 （1）保障承租人合法用屋的义务;

10、（2）保证房屋安全完备可用的义务; （3）按协议担负修缮投资费用的义务; （4）倾听意见,接受监督,改进工作的义务。 2021/2/2123 （二）承租人的权利和义务（二）承租人的权利和义务 1、权利、权利 （1）依约用屋的权利; （2）安全用屋的权利; （3）优先续租、购买权; （4）物业管理状况的监督、建议权; （5）在出租人同意的情况下,有转租获利的权利。 2021/2/2124 2、义务、义务 （1）按期交租; （2）按约用屋; （3）妥善用屋的义务; （4）遵法守规 2021/2/2125 补充补充:物业的租金物业的租金 物业租赁的价格,分期出卖物业使用价值的货币 表现。 （一）物业

11、租金的构成（一）物业租金的构成 1. 商品租金（也称理论租金） 包括实现正常消耗的完全补偿和一定的利 润, 即按商品价格一般原理形成的租金。 2021/2/2126 商品租金一般由八项因素构成商品租金一般由八项因素构成 （1） 折旧费 按住宅使用年限计算的逐年回收的住宅 投资,又称“价值补偿费”。 （2） 维修费 属于生产过程在流通过程继续所发生的 费用。 （3） 管理费 必要的管理和服务所需费用。 （4）税金 （5）利息 （6）保险费 （7）利润 （8）地租（向国家交纳的土地使用费） 2021/2/2127 2、 成本租金成本租金 是房屋租赁交换时要维持简单再生产所确 定的最低租金标准,是房

12、屋租赁经营盈利亏损的 临界点。包括:折旧、维修、管理、利息、地租 五项费用。 3、福利租金、福利租金 依靠国家政策性补贴后缴纳的租金,通常 只包含维修、管理费。 物业公司经营的物 业,均以商品形式存在,应按商品租金计算租值。 2021/2/2128 （二）房屋租金的核定（二）房屋租金的核定 房屋内在质量、结构、装修标准、设备不同,收 取租金即不能取平均,也不能分的太细。 解解 决办法决办法: 先制定统一基价,再根据房屋的质量、结构、装 修等不同进行分类,作为定价调剂因素,即先定 租金基数,后定租金标准。 2021/2/2129 1. 租金基数（价值为基础）的核定租金基数（价值为基础）的核定 （

13、1）等级计算法: 按房屋建筑和相应的装修设备划分等级计算的办 法。一般是根据国家标准与地区特点制定实际等级。 具体执行时,依一栋房屋为分级单位,再按不同楼层、朝 向等差异加调剂得不同房间的具体标准。（天津等地 采用此法） 2021/2/2130 （2）项目基分计算法）项目基分计算法 主要按住宅建筑结构的有关项目,如结构、墙体、屋顶、 楼地面、门窗等分别订出基础分值,对各房屋分项评分, 加以汇总,按国家房屋完损等级评定标准与地方标 准结合打分（上海等地采用此法） 该法以每间房为单位,仅考虑结构方面差异,未反映其他 方面差异,不够完全。 2021/2/2133 （三）非居住用房的租赁价格（三）非居

14、住用房的租赁价格 非居住用房:经营用房、生产用房、办公用房等。 非居住用房租赁价格的确定: 与居住用房相似,以折旧、维修、管理、三项费用作为 主要计价因素,应尽可能按商品性租赁价格定价。其受 市场供求关系影响更大。 2021/2/2134 第三节第三节 租赁营销管理租赁营销管理 一、营销原则一、营销原则 市场营销的两个基本原则是: “熟悉你的产 品”“新业务的最好来源是你目前的顾客”为贯彻原 则,物业管理者要做好以下工作: 2021/2/2135 （一）出租空间的检查 检查的目的检查的目的: 第一确保每一待出租的空间均处于良好的服务状态。 第二使物业管理者全面、深入地熟悉自己所管的物业。 第三

15、使外界房地产经纪人熟悉待出租空间的特征和布局。 2021/2/2136 （二）重视现有租户的推荐介绍 花费最少、成功可能性最大的出租物业的方法是: 来自对物业经理所提供服务感到满意的现承 租户的推荐。 2021/2/2137 二、营销活动二、营销活动 一个完整的市场营销活动可以分成三类:广告竞争; 形象宣传;个人销售活动。 （一）广告竞争 （二）形象宣传 在这方面,物业管理者可以从三个方面来开展工作: 1、保持与社会界、新闻界以及社会公众之间的良好 关系。 2021/2/2138 2、准备新闻稿供发表 管理者可以自己的名义写一份有趣的、有事实 根据的“小文章”: 分析一个完成的交易案例、一个

16、建设性的建议、一个大楼的历史和特点方面的介绍、 一个培训方面的成就等等。（是当前公众关心的社会 热点或所愿意了解的信息,彰显物业的特殊价值） 3、利用电视作宣传 2021/2/2139 （三）个人销售活动 包括两包括两个方面: 一是与独立的房地产经纪人（公司） 的合作 二是物业管理者直接与有意向的客户打交道。 1、与代理商、经纪人合作 2、直接销售 说服对物业有一定兴趣的客户,使其确信此物业是 本地区任何其他物业中对此客户是最合适的。要点:创 造兴趣和欲望、处理异议、谈判及达成协议。 2021/2/2140 三、谈判和签约三、谈判和签约 事关:签约成败、租约风险大小。 该阶段可以分成四步: 引

17、导客户、鉴别客户、谈判条款、签约 。 （一）引导客户（一）引导客户 一般客户至少需作两方面的判断和决策: （1）所看的房子在此价位上是否合适。 （2）是否当即拍板。 2021/2/2141 2021/2/2142 从二个方面进行: 1、填写租赁申请表 2、资料评估 围绕三个方面进行: （1）身份认定。 对租户的身份证等有关证明作内容上的核实 确认客户的相容和相宜性 确认与当地法律 无抵触。 2021/2/2143 （2）租赁历史 （3）财务状况 资信核查可通过以下几方面进行:通过专业的资信 调查公司提供租户的资信报告;通过行业组织、商会等。 2021/2/2144 （三）谈判或协商 1、谈判的

18、技巧和注意要点、谈判的技巧和注意要点 （1）物业管理者应控制谈判全过程 （2）在签约以前业主与客户一般不接触 好处: 首先,可以充分利用代理人（物理管理者、经纪人）的 经验、知识和技艺; 其次,可以避免租赁双方之间极易发生的直接冲突; 再次,让业主和物业管理者有充分的应变时间来分析客 户的要求; 最后,代理人有避免让步的推脱或回旋的余地。 2021/2/2145 （3）让价幅度不宜太大 让价幅度过大反而会使客户降低对你的信任感度,造成 谈判中讨价还价的不良持续。 （4）要有充分的自信心 （5）喜怒不形于色 （6）让客户感到你也是站在客户立场上为客户 利益考虑的。 2021/2/2146 2、让步、让步 从整体利益出发,放弃一些对业主来说 价值不高的条款。 控制因素为:业主的财务和战略目标; 本地市场的竞争情况; 客户搬迁的紧迫性。 2021/2/2147 3、谈判所涉及的一些主要条款、谈判所涉及的一些主要条款 （1）租金 应兼顾:出租空间的价值和以低租金出租时整个租期的 费用。 有两个方法可采用: 一是临时免费租金,是平衡租户的需要和目前市场条件的 是最主要让步手段。 二是所有降