昆明城市房地产研究

1、一、市场篇一、市场篇 1 1、昆明城市概况、昆明城市概况 2 2、宏观经济、宏观经济分析分析 一、市场篇一、市场篇 1 1、昆明城市概况、昆明城市概况 2 2、宏观经济、宏观经济分析分析 昆明地处云贵高原中部，昆明地处云贵高原中部，云南省省会城市云南省省会城市。辖主城四区两县市，南部。辖主城四区两县市，南部 三县及北部五县，三县及北部五县，全市总人口全市总人口726万，常住人口为万，常住人口为643万人万人，主城人，主城人 口口324万人。万人。 滇池造就的北纬滇池造就的北纬25度上的度上的“春城春城”奇迹，年接待游客近奇迹，年接待游客近3000万人次，旅万人次，旅 游景点众多，是云南旅游的重

2、要集散地，游景点众多，是云南旅游的重要集散地，旅游业是城市发展的重要支旅游业是城市发展的重要支 柱产业之一柱产业之一； 昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国- 东盟自由贸易区建设中的东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用桥头堡作用，带来城市及城市商业发展的强大机，带来城市及城市商业发展的强大机 遇。遇。 昆明城市的昆明城市的空间拓展方向以东南、东北两个方向为主，远景向滇空间拓展方向以东南、东北两个方向为主，远景向滇 池流域外拓展空间池流域外拓展空间。昆明南北向发展主轴，北翼以昆曲高速公路为主，。昆明南北向发展主轴

3、，北翼以昆曲高速公路为主， 南翼由昆玉高速公路、昆洛公路、南昆铁路、泛亚铁路等组成，是昆明城南翼由昆玉高速公路、昆洛公路、南昆铁路、泛亚铁路等组成，是昆明城 市空间拓展的主要发展轴。市空间拓展的主要发展轴。 PART 1 昆明城市概况/城市概述 昆明地处中国西昆明地处中国西 南，云南省会，南，云南省会， 是国内知名旅游是国内知名旅游 休闲城市，同时休闲城市，同时 是规划中未来的是规划中未来的 泛亚中心城市，泛亚中心城市， 担当维系东南亚担当维系东南亚 、南亚自由贸易、南亚自由贸易 的重要桥梁作用的重要桥梁作用 20112011年底，年底，“四环四环”全程闭合成环，将昆明的安宁、富民全程闭合成环

4、，将昆明的安宁、富民 、嵩明、宜良、晋宁都划入卫星城。、嵩明、宜良、晋宁都划入卫星城。 待待“十七射十七射”全部建成后，将由过去提出的全部建成后，将由过去提出的“两环线加五两环线加五 射线射线”，到如今的，到如今的“四环十七射四环十七射”，昆明交通的巨网无限延伸，昆明交通的巨网无限延伸 ，加剧环路的圈层效应。，加剧环路的圈层效应。 昆明昆明 1 1 2 2 3 3 4 4 昆明作为省会城市在云南省铁路交通中占位举足轻重昆明作为省会城市在云南省铁路交通中占位举足轻重 云南规划云南规划“十二五十二五”及中长期铁路形成及中长期铁路形成“八入境八入境”、 “四出境四出境”路网骨干。并以此，建成路网骨干

5、。并以此，建成昆明昆明、曲靖、红河、大、曲靖、红河、大 理理4 4个区域枢纽。个区域枢纽。 昆明昆明 外联周边外联周边，处于全省，处于全省 铁路骨干道路路网阵铁路骨干道路路网阵 眼；眼； 内拓中心内拓中心， “四环四环 十七射十七射”将昆明郊区将昆明郊区 县、新城纳入大昆明县、新城纳入大昆明 城市中，主城迈向滇城市中，主城迈向滇 池时代。池时代。 PART 1 昆明城市概况/交通网络 PART 1 昆明城市概况/交通网络 从目前轻轨的规划情况来看，通过城市轻轨能够完全实从目前轻轨的规划情况来看，通过城市轻轨能够完全实 现南北方向和东西方向的交通，特别在南北方向的交通方面现南北方向和东西方向的交

6、通，特别在南北方向的交通方面 的改进是比较大的，目前的改进是比较大的，目前1小时的范围内可以由昆小时的范围内可以由昆 明市老城区最北端的北市区到达呈贡大学城明市老城区最北端的北市区到达呈贡大学城 。 昆明轨道交通规划远景线网是由昆明轨道交通规划远景线网是由“三主两辅三主两辅”6条线条线 组成的放射式线网。线网中主城骨干线组成的放射式线网。线网中主城骨干线2条，主城与呈贡骨条，主城与呈贡骨 干线干线1条，辅助填充线条，辅助填充线2条，机场线条，机场线1条，总长条，总长162.6km，核，核 心区内线网密度达到心区内线网密度达到1.22km/km2，中心区内线网密度达到，中心区内线网密度达到 0.

7、67km/km2，全线网共设置换乘站，全线网共设置换乘站13座。座。 昆明轨道线网结构功能层次明确、衔接大的客流集散点昆明轨道线网结构功能层次明确、衔接大的客流集散点 、外围灵活、可实施（控规），与机场线、外围灵活、可实施（控规），与机场线、BRT、铁路衔接、铁路衔接 灵活。灵活。 轨道交通带给城市的不仅仅是出行的便捷，轨道交通带给城市的不仅仅是出行的便捷， 更是生活方式的变迁，带动城市时尚度的提更是生活方式的变迁，带动城市时尚度的提 升和为沿线项目带来更广泛人流升和为沿线项目带来更广泛人流 昆明市区骨架交通线路网发达，东南西北昆明市区骨架交通线路网发达，东南西北 各有高速出入口，交通通达性好

8、。各有高速出入口，交通通达性好。 广福路广福路绕城高速将内接主城，外连郊县绕城高速将内接主城，外连郊县 （呈贡新城、晋宁新城、海口新城以及安宁市）（呈贡新城、晋宁新城、海口新城以及安宁市） ，将偏远郊区、新城串联拉入大昆明概念。，将偏远郊区、新城串联拉入大昆明概念。 机场高速公路将主城区与呈贡新城完美嫁机场高速公路将主城区与呈贡新城完美嫁 接。接。 广昆高速也将缩短了三线城镇宜良地区纳广昆高速也将缩短了三线城镇宜良地区纳 入城市核心区。入城市核心区。 广福路广福路 昆玉高速昆玉高速 绕城高速绕城高速 机场高速机场高速 绕城高速绕城高速 高海公路高海公路 昆楚高速昆楚高速 呈贡新城呈贡新城 主城

9、区主城区 晋宁新城晋宁新城 海口新城海口新城 空港经济区空港经济区 广昆高速广昆高速 宜良宜良 PART 1 昆明城市概况/交通网络 PART 1 昆明城市概况/城市规划 云南省、昆明市提出了建设现代新昆明的伟大构想，昆明将围绕云南省、昆明市提出了建设现代新昆明的伟大构想，昆明将围绕 滇池实施滇池实施“一湖四片一湖四片”（一湖（一湖滇池、四片滇池、四片安宁、富安宁、富 宁、宜良、崇明）宁、宜良、崇明）、“一湖四环一湖四环”工程。把昆明建设成为工程。把昆明建设成为集湖光集湖光 山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一 体的森林式、环保型

10、、园林化、可持续发展的高原湖滨特体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特 色生态城市色生态城市。 规划以昆明中心城区为核心，以楚雄规划以昆明中心城区为核心，以楚雄-昆明昆明-红河、曲靖红河、曲靖-昆明昆明-玉溪玉溪 、禄劝、禄劝-富民富民-安宁安宁-晋宁、东川晋宁、东川-寻甸寻甸-嵩明嵩明-宜良、寻甸宜良、寻甸-禄劝为发展轴禄劝为发展轴 的的“一核五轴一核五轴”，形成形成“中心城区、二级城市、三级城镇中心城区、二级城市、三级城镇(市市)、 重点镇、一般镇重点镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。五级配置的市域城镇等级结构。到到2020年年 ，昆明市域城市化水平将达，昆明市域城市化水

11、平将达73%。 中心区新增中心区新增190190平方公里平方公里 核心昆明核心昆明= =主城主城+ +呈贡新区呈贡新区+ +空港经济区空港经济区, , 以东西、南北两轴带动周边二线城市、三线城镇发展以东西、南北两轴带动周边二线城市、三线城镇发展 空港经济区空港经济区 东西向发展主轴东西向发展主轴 南北向发展主轴南北向发展主轴 宜良宜良 安宁安宁 海口新城海口新城 晋宁新城晋宁新城 主主 城城 嵩明嵩明 昆明城市总体规划（昆明城市总体规划（2008-20102008-2010） PART 1 昆明城市概况/城市规划“一湖四片”+航空港规则 未来昆明将围绕滇池构建未来昆明将围绕滇池构建 “ “一湖

12、四片一湖四片” ” （东西南北城）（东西南北城）+ + 一航空港，建设一航空港，建设现代新昆明市区现代新昆明市区。总规划用地面积。总规划用地面积490490平方平方 公里，总规划人口公里，总规划人口450450万人。其中东城呈贡新城为大昆明市万人。其中东城呈贡新城为大昆明市 区启动区。区启动区。 东城东城即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的 生物产业基地，现代城市物流业中心。生物产业基地，现代城市物流业中心。 规划人口规划人口9595万人，用地万人，用地100100平方公里。平方公里。 南城南城即晋城即晋城晋宁新城

13、，形成新型旅游度假城。规划人口晋宁新城，形成新型旅游度假城。规划人口7575万人，用万人，用 地地8080平方公里。平方公里。 西城西城即昆阳即昆阳海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、 旅游服务为主要产业的工业城。旅游服务为主要产业的工业城。 规划人口规划人口6060万人，用地万人，用地6060平方公里。平方公里。 北城北城即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山4 4个区为依托，形成金融个区为依托，形成金融 商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区。商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区。 规划

14、人口规划人口220220万人，用地万人，用地220220平方公里。平方公里。 空港经济区空港经济区 航空港占地航空港占地3030平方公里，旅客吞吐量达到平方公里，旅客吞吐量达到35003500万人次万人次/ /年，奠定全国第四、西年，奠定全国第四、西 部第一的国家大型门户枢纽机场地位。部第一的国家大型门户枢纽机场地位。 东城东城 南城南城 西城西城 主城主城 空港空港 经济区经济区 PART 1 昆明城市概况/城市占位 u 昆明新国际机场是继北京、广州、上海之后，昆明新国际机场是继北京、广州、上海之后，全国第四全国第四 个个“国家门户国家门户”级的枢纽机场级的枢纽机场。 u 昆明新机场战略定位

15、为：中国面向东南亚、南亚和连接欧昆明新机场战略定位为：中国面向东南亚、南亚和连接欧 亚的国家门户枢纽机场，对亚的国家门户枢纽机场，对国家西向战略、建设中国国家西向战略、建设中国 东盟自由贸易区和孟、中、印、缅区域经济合东盟自由贸易区和孟、中、印、缅区域经济合 作作等具有重要意义等具有重要意义 昆明昆明 通向南亚及东南亚通向南亚及东南亚 地区的重要关口，地区的重要关口， 重要的旅游商贸城重要的旅游商贸城 市，以及西南部中市，以及西南部中 心城市心城市 滇池滇池滇池滇池滇池滇池 滇池滇池 滇池滇池 PART 1 昆明城市概况/城市占位城市化进程 由昆明城市演变历程可见，由昆明城市演变历程可见，20

16、032003年开始，昆明的城市发展进入黄金时期，年开始，昆明的城市发展进入黄金时期，20062006年至年至20102010年，昆明年，昆明 城市功能板块已覆盖滇池板块，所以可以预见，约城市功能板块已覆盖滇池板块，所以可以预见，约20152015年伴随着昆明城市扩张，未来城市核心也年伴随着昆明城市扩张，未来城市核心也 不断扩张发展。不断扩张发展。 PART 1 昆明城市概况/城市占位泛亚国际区域 背景：背景： 20102010年，中央作出了继续深入实施西部大开发战略的重大决策，并提年，中央作出了继续深入实施西部大开发战略的重大决策，并提 出了把云南建设成为我国面向西南开放的桥头堡的战略举措，这

17、将给出了把云南建设成为我国面向西南开放的桥头堡的战略举措，这将给 云南的边疆内陆经济转型带来千载难逢的历史机遇。云南的边疆内陆经济转型带来千载难逢的历史机遇。 条件：条件： 昆明作为区域中心城市的地位日益凸显。近年来，昆明以桥头堡建设昆明作为区域中心城市的地位日益凸显。近年来，昆明以桥头堡建设 为契机，围绕着对外对内开放、转变经济发展方式、大力发展开放型为契机，围绕着对外对内开放、转变经济发展方式、大力发展开放型 经济作出了巨大的努力，取得了显著的成绩，区域中心城市的雏型正经济作出了巨大的努力，取得了显著的成绩，区域中心城市的雏型正 在显现。在显现。 u 外贸地位重要。外贸地位重要。“十一五十

18、一五”以来，昆明对外贸易每年上一个台阶，连续突破以来，昆明对外贸易每年上一个台阶，连续突破40亿、亿、60亿、亿、70亿和亿和100亿美元关口，进亿美元关口，进 出口总额占全省的出口总额占全省的75.6%，也就是说，没有昆明的贸易，云南省是不可想象的。，也就是说，没有昆明的贸易，云南省是不可想象的。 u 外资进入明显。外资进入明显。“十一五十一五”期间，昆明利用外资是期间，昆明利用外资是“十五十五”期间的期间的10倍，累计实际利用外资倍，累计实际利用外资28.5亿美元，说明昆明对亿美元，说明昆明对 外资的吸引力大为增强。外资来源地进一步扩大，已超过外资的吸引力大为增强。外资来源地进一步扩大，已

19、超过50个国家和地区，世界个国家和地区，世界500强在昆明投资也不断增加。强在昆明投资也不断增加。 u 对外投资加快。对外投资加快。昆明在东盟、美国、荷兰、德国、新加坡、香港都有投资，项目涉及工程承包、百货零售、橡胶、农昆明在东盟、美国、荷兰、德国、新加坡、香港都有投资，项目涉及工程承包、百货零售、橡胶、农 作物种植和加工、矿产资源开发等。作物种植和加工、矿产资源开发等。“十一五十一五”期间昆明的对外投资是期间昆明的对外投资是“十五十五”期间的期间的50多倍，总金额达多倍，总金额达6.8亿多美元，这亿多美元，这 表明昆明的国际发展意识开始增强，开展国际合作已成为昆明发展的新亮点。表明昆明的国际

20、发展意识开始增强，开展国际合作已成为昆明发展的新亮点。 u 内需增长快速。内需增长快速。昆明昆明2010年的社会消费品零售总额达年的社会消费品零售总额达1060亿元，增长了亿元，增长了20.3%，高于全国，高于全国18%的平均水平，的平均水平，“十一五十一五 ”期间平均年均增幅到期间平均年均增幅到19%，说明昆明有好的商业氛围和市场环境。，说明昆明有好的商业氛围和市场环境。融入泛亚区域合作，打融入泛亚区域合作，打 造区域性中心城市造区域性中心城市 泛亚区域重要组成单位泛亚区域重要组成单位 ，城市地位不断凸显，城市地位不断凸显 PART 1 昆明城市概况/城市占位泛亚国际区域 PART 1 昆明

21、城市概况/城市功能片区 北市区北市区 中心区中心区 东市区东市区 西市西市 区区 南市区南市区 北市区北市区发展引导区发展引导区 昆明北部城市教育、文化、昆明北部城市教育、文化、 商务的副中心和城市向北的商务的副中心和城市向北的 对外交通枢纽，烟草、光机对外交通枢纽，烟草、光机 电产业以及中高级住宅区集电产业以及中高级住宅区集 中的区域中的区域 西市区西市区-发展优化区发展优化区 形成以传统工业结构优化、形成以传统工业结构优化、 高新技术产业、旅游度假、高新技术产业、旅游度假、 生活居住功能为主综合功能生活居住功能为主综合功能 地区地区 东市区东市区发展促进区发展促进区 形成城市东部的铁路、公

22、路对外形成城市东部的铁路、公路对外 交通的枢纽，以现代工业、主题交通的枢纽，以现代工业、主题 公园及住宅建设为主，是绿色生公园及住宅建设为主，是绿色生 态屏障态屏障 南市区南市区发展限制区发展限制区 形成以体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功形成以体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功 能集中的地区能集中的地区 二环路内二环路内 形成商务办公、金融贸易、城市风光、旅游购物、休闲娱乐等功能集中形成商务办公、金融贸易、城市风光、旅游购物、休闲娱乐等功能集中 区域区域 PART 1 昆明城市概况/板块住宅及商 业 西市区：昆明的传统工业区，西市区：昆明的传统工业

23、区， 发展较为落后，但随着房地产发展较为落后，但随着房地产 规划式开发的进程，西市区的规划式开发的进程，西市区的 两个板块西山区板块和高新板两个板块西山区板块和高新板 块都有大量新项目浮出块都有大量新项目浮出 北市区北市区 中心区中心区 东市区东市区 西市西市 区区 南市区南市区 中心区：昆明的城市商业核心区域，商业价值最高的区域。随着中心区：昆明的城市商业核心区域，商业价值最高的区域。随着 中心区内的房地产的开发，加速的带动中心区商业的发展，中心中心区内的房地产的开发，加速的带动中心区商业的发展，中心 区将始终引领昆明商业的发展区将始终引领昆明商业的发展 北市区：随着住宅社区的大规模开发，以

24、及便利的交通条件，成为了北市区成北市区：随着住宅社区的大规模开发，以及便利的交通条件，成为了北市区成 为区域商业核心的先决条件，而北市区的商业形态，也由最初的社区商业，开为区域商业核心的先决条件，而北市区的商业形态，也由最初的社区商业，开 始向临街商业，独立商业进行发展，商业业态也开始丰富，依托大体量住宅形始向临街商业，独立商业进行发展，商业业态也开始丰富，依托大体量住宅形 成的特色商业的北市区正在发生了质的变化，而未来轻轨的开通，也将促进北成的特色商业的北市区正在发生了质的变化，而未来轻轨的开通，也将促进北 市区商业向更高层面发展，形成城市副中心。市区商业向更高层面发展，形成城市副中心。 南

25、市区：区域成熟较早，地块较大，包括滇南市区：区域成熟较早，地块较大，包括滇 池板块，官南板块及东南板块，目前各个板池板块，官南板块及东南板块，目前各个板 块都有多个商业项目在进行运作块都有多个商业项目在进行运作 东市区：房地产发展在昆明处东市区：房地产发展在昆明处 于初级阶段，区域内房地产开于初级阶段，区域内房地产开 发项目较少，住宅开发不成规发项目较少，住宅开发不成规 模，这也导致了区域内普通的模，这也导致了区域内普通的 商业类型无法存活。从未来城商业类型无法存活。从未来城 市规划来看，专业市场以及物市规划来看，专业市场以及物 流中心将向三环外迁移，这样流中心将向三环外迁移，这样 可以缓解东

26、市区交通压力，同可以缓解东市区交通压力，同 时改善区域内环境，逐步东市时改善区域内环境，逐步东市 区商业价值。区商业价值。 城市经济和房地产的快速发展加快推动昆明城市经济和房地产的快速发展加快推动昆明 商业由单中心向多中心转变，并形成多个组商业由单中心向多中心转变，并形成多个组 团式的区域商业中心，商业区域化发展初步团式的区域商业中心，商业区域化发展初步 成型。成型。 PART 1 昆明城市概况/城市定位 u 减轻老城区的负荷量减轻老城区的负荷量, ,缓解老城区的压力。昆明缓解老城区的压力。昆明 正在以多中心单核心的规划路线向周边发展，通过在正在以多中心单核心的规划路线向周边发展，通过在 多个

27、远郊片区做大体量商业的方式，来满足和完善各多个远郊片区做大体量商业的方式，来满足和完善各 个片区的生活需求和配套功能；个片区的生活需求和配套功能； u 从卫星城建设的角度来看，它的发展正是依托其从卫星城建设的角度来看，它的发展正是依托其 区位和交通优势在逐渐，通过自身的特色产业带动周区位和交通优势在逐渐，通过自身的特色产业带动周 边产业的崛起和周边片区的发展；边产业的崛起和周边片区的发展； u 由昆明、玉溪、曲靖组成大的城市圈，扩大城市由昆明、玉溪、曲靖组成大的城市圈，扩大城市 发展范围。城市郊区的发展就满足了三个需求：城市发展范围。城市郊区的发展就满足了三个需求：城市 产业转移的需求、高房价

28、下置业的需求和资源性开发产业转移的需求、高房价下置业的需求和资源性开发 建设的需求。建设的需求。 未来城市发展：多中心、未来城市发展：多中心、 国际化、大都市国际化、大都市 一、市场篇一、市场篇 1 1、昆明城市概况、昆明城市概况 2 2、宏观经济分析、宏观经济分析 3 3、房地产市场分析、房地产市场分析 从从20052005年至今昆明市生产总值历史对比可以年至今昆明市生产总值历史对比可以 看出，年均增长比例都保持在看出，年均增长比例都保持在12%12%以上，超过全以上，超过全 国平均水平。国平均水平。 20102010年昆明实现地区生产总值年昆明实现地区生产总值2120.372120.37亿

29、元亿元 ，比上年增长，比上年增长14.0%14.0%。 20102010年地区生产总值中第一、二、三产业分别年地区生产总值中第一、二、三产业分别 实现增加值实现增加值120.30120.30亿元、亿元、960.86960.86亿元和亿元和1039.211039.21亿亿 元，分别比上年增长元，分别比上年增长4.8%4.8%、16.7%16.7%和和12.6%12.6%，三次产，三次产 业结构为业结构为5.7:45.3:49.05.7:45.3:49.0。 2001-20102001-2010年昆明三次产业增长情况年昆明三次产业增长情况 PART 2 昆明宏观经济层面|gdp及产业 固定资产投资

30、方面，全市固定资产投资方面，全市20102010年年社社 会固定资产投资完成会固定资产投资完成2160.882160.88亿元，比亿元，比 上年增长上年增长35.0%35.0%。 其中房地产开发投资完成其中房地产开发投资完成440.68440.68亿亿 元，增长元，增长19.3%19.3%，建筑业增加值，建筑业增加值251.24251.24 亿元，增长亿元，增长26.9%26.9%。 从从20042004年开发投资达到高位后，年开发投资达到高位后， 20092009年开发投资增长率达到年开发投资增长率达到42.5%42.5%， 20102010年房地产投资增幅开始回落到历年年房地产投资增幅开始

31、回落到历年 平均水平，增幅达到平均水平，增幅达到19.3%19.3%。 PART 2 昆明宏观经济层面|固投及房投 20102010年昆明市城镇居民人均收入达到年昆明市城镇居民人均收入达到18875.6518875.65元，比上年增长元，比上年增长9.8%9.8%。消费支出为。消费支出为13243.513243.5元，增长元，增长 16.2%16.2%。 从从20082008年后居民收入与消费增长率曲线上可以看出，收入增长率呈逐年下滑趋势，而消费增长率年后居民收入与消费增长率曲线上可以看出，收入增长率呈逐年下滑趋势，而消费增长率 逐年上升，这表明居民投资等消费意识开始有所增强。逐年上升，这表明

32、居民投资等消费意识开始有所增强。 PART 2昆明宏观经济层面|居民人均收入及消费 一、市场篇一、市场篇 1 1、昆明城市概况、昆明城市概况 2 2、宏观经济分析、宏观经济分析 3 3、房地产市场分析、房地产市场分析 三环的三环的“圈层圈层 ”效应效应 城市的环路城市的环路犹如一个圈子，形成很明显犹如一个圈子，形成很明显 的分界，产生强烈的的分界，产生强烈的“圈内圈内”和和“圈外圈外” 的感觉。的感觉。 “ “一环内一环内”和和“三环外三环外”，天，天 壤之别。壤之别。 昆明楼市一环板块的价值已经体现，主昆明楼市一环板块的价值已经体现，主 要为旧城改造、城中村改造。二环板块的要为旧城改造、城中

33、村改造。二环板块的 价值正在朝着以前一环的价值靠拢。价值正在朝着以前一环的价值靠拢。 而三环板块的重要价值之一在于，内接而三环板块的重要价值之一在于，内接 昆明主城，外接安宁、嵩明、富民等郊县昆明主城，外接安宁、嵩明、富民等郊县 ，形成圈层效应。，形成圈层效应。 区位房价（20072007年年“451”451”格局格局）房价（20102010年年“67915”“67915”格局格局） 三环外区 域 逼近6000元 /平方米 二环至三 环区域 （二环外） 奔“四，3000元-4000元/平方 米 7000-10000元/平方米 一环至二 环区域 4000元-5000元/平方米9000-13000

34、元/平方米 一环内6500元-10000元/平方米15000-20000元/平方米 昆明房价曾经的昆明房价曾经的“451“451“格局就是依据一环和二环所格局就是依据一环和二环所 分的三个区间形成的。分的三个区间形成的。 昆明三环的建成，再次定位昆明房价格局，成为价昆明三环的建成，再次定位昆明房价格局，成为价 格标杆，重塑格标杆，重塑20102010年年“67915”“67915”格局，仅仅用了三年格局，仅仅用了三年 。 PART 3昆明楼市中的三环 “圈层效应”效应 5 5呈贡新城板块：呈贡新城板块： 别墅别墅13000-1400013000-14000元元/ /平米平米 住宅住宅5000-

35、60005000-6000元元/ /平米平米 2 2南片区（官渡区）南片区（官渡区） 别墅别墅14000-200014000-2000元元/ /平米平米 住宅住宅7000-100007000-10000元元/ /平米平米 1 1西片区（西山区）西片区（西山区） 别墅别墅18000-250018000-2500元元/ /平米平米 住宅住宅9000-120009000-12000元元/ /平米平米 6 6安宁板块安宁板块 别墅别墅14000-200014000-2000元元/ /平米平米 住宅住宅7000-100007000-10000元元/ /平米平米 6 2 5 4 1 3 3 3北片区（五华

36、区）北片区（五华区） 别墅别墅12000-1800012000-18000元元/ /平米平米 住宅住宅8000-120008000-12000元元/ /平米平米 4 4 4东片区（盘龙区）东片区（盘龙区） 别墅别墅20000-2300020000-23000元元/ /平米平米 住宅住宅10000-1800010000-18000元元/ /平米平米 7 其中晋宁新城也有少量楼盘其中晋宁新城也有少量楼盘 昆明新建楼盘主要集中在二环内，主昆明新建楼盘主要集中在二环内，主 要按方向分为四大板块，价格基本遵循要按方向分为四大板块，价格基本遵循 昆明环路圈层效应理论，但同时也形成昆明环路圈层效应理论，但同

37、时也形成 了环滇池高档住宅区。了环滇池高档住宅区。 由于三环以及骨干高速公路的的修成由于三环以及骨干高速公路的的修成 通车，使得楼盘开发逐渐向外围扩散，通车，使得楼盘开发逐渐向外围扩散， 辐射到辐射到3 3大新城以及安宁。大新城以及安宁。 PART 3昆明楼市板块分布解读 20102010年年1 1月月-12-12月昆明主市区每月土地成交面积连续性变化图月昆明主市区每月土地成交面积连续性变化图 20102010年年1 1月月-2010-2010年年1212月，除月，除20102010年年5 5月没有土月没有土 地成交外，其余月份均有土地成交，其中本月成地成交外，其余月份均有土地成交，其中本月成

38、 交土地面积创历史新高，共成交各类土地交土地面积创历史新高，共成交各类土地4043.14043.1 亩，土地成交量呈现出前低后高。亩，土地成交量呈现出前低后高。 20102010年昆明主城区各区域中，北市区成交年昆明主城区各区域中，北市区成交 土地最多，其次是呈贡新城，土地最多，其次是呈贡新城， 20102010年呈贡新城土地集中放量，一方面是年呈贡新城土地集中放量，一方面是 由于城市向东南方向发展，另一方面主城区除由于城市向东南方向发展，另一方面主城区除 城中村改造土地外，可以供应的土地逐年减少城中村改造土地外，可以供应的土地逐年减少 ，开发商普遍看好呈贡新城的投资潜力。，开发商普遍看好呈贡

39、新城的投资潜力。 东市区东市区20102010年市中心区域成交土地为历年年市中心区域成交土地为历年 最高，主要是因为最高，主要是因为2008-20102008-2010年大量城中村改年大量城中村改 造释放出的土地。造释放出的土地。 20102010年昆明主城区房地产用地各区域成交面积对比年昆明主城区房地产用地各区域成交面积对比图图 PART 3昆明房地产市场|土地成交市场 区域成交最高价（万元/亩）成交最低价（万元/亩）均价（万元/亩） 市中心区域28002800550550760 760 东市区450180305 南市区669119302 西市区11831183220220552 552 北

40、市区683122270 呈贡新城74530370 区域最高楼面地价（元/）最低楼面地价（元/）均价（元/） 市中心区域70009752692 东市区375022503328 南市区38456812109 西市区99879752952 北市区54029151762 呈贡新城37492061683 最高单价排行：市中心区域西市区呈贡新城北市区南市区东市区最高单价排行：市中心区域西市区呈贡新城北市区南市区东市区 最高楼面地价排行：西市区市中心区北市区南市区东市区呈贡新城最高楼面地价排行：西市区市中心区北市区南市区东市区呈贡新城 20102010年昆明主城区各区域房地产用地成交价格表年昆明主城区各区域

41、房地产用地成交价格表 PART 3昆明房地产市场|土地成交地价 2009年2010年价格增长率 住宅用地平均成交单价（万元/亩）25942965.64% 住宅用地平均成交楼面地价（元/）11672336100.17% 商业用地平均成交单价（万元/亩）31551362.86% 商业用地平均成交楼面地价（元/）12992696107.54% 20102010年昆明主城区住宅地价达到年昆明主城区住宅地价达到429429万万 元元/ /亩，比亩，比20092009年增长了年增长了65.64%65.64%；楼面地；楼面地 价达到了价达到了23362336元元/ /，比，比20092009年翻了一番。年翻

42、了一番。 商业地价达到商业地价达到513513万元万元/ /亩，比亩，比20092009年增长年增长 了了62.86%62.86%，楼面地价达到，楼面地价达到26962696元元/ /，比，比 20092009年翻了一番。年翻了一番。 2009-20102009-2010年昆明主城区住宅地价及商业地价对比分析表年昆明主城区住宅地价及商业地价对比分析表 20102010年受国家实施年受国家实施“桥头堡桥头堡”战略的战略的 影响，昆明出台了影响，昆明出台了“54321”54321”政策，一政策，一 批重大基础设施的建成并投入使用，昆批重大基础设施的建成并投入使用，昆 明投资洼地效应不断显现，昆明主

43、城区明投资洼地效应不断显现，昆明主城区 土地价值得到释放。土地价值得到释放。 PART 3昆明房地产市场|土地（住宅、商业）成交地价 20102010年昆明主城区商品房成交金额年昆明主城区商品房成交金额383.58383.58亿元，成交面积亿元，成交面积586.8586.8万，成交万，成交7.397.39万套，单套平万套，单套平 均面积均面积79.4279.42。 20102010年昆明主城区商品房每月成交量及成交价格连续性变化年昆明主城区商品房每月成交量及成交价格连续性变化 图图 PART 3昆明房地产市场|土地（住宅、商业）成交地价 科目科目20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年 楼盘个数（个）152144866441 总供应量（套）8003795442577118046755013 销售量(套)4485049776304484828043702 销售率56.04%52.15%52.76%59.99%79.44% 价格（元/）33044547524555337121 价格涨幅9.