阳光100地产行销培训手册(77)页

1、房地产综合开发前期工作（一）开发地块的取得一、房地产综合开发的方式和特点1、 房地产综合开发的基本方式(1) 新区开发一般是指在新城区或卫星城镇的房地产综合开发。从“生地”（即为经“七通一平”的土地）开始，严格按照城市总体规划和开发区功能特点进行开发建设。(2) 旧区改造旧区改造一般是指在旧城区的房地产综合开发，在这里要注意调整用地结构，改善城市基础设施，更新旧建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市经济、文化的繁荣，改善城市环境，提高人民群众的居住条件。(3) 旧区改造与新区开发相结合这是既进行旧区改造，又在新区进行建设的房地产综合开发，这样做，新旧联动，统盘筹划，能合理配置，取长补短

2、，优劣互补。2、 房地产综合开发的特点(1) 建设周期长一个房地产综合开发项目从立项审批、规划许可、吸劳拆迁、七通一平、勘察设计、组织施工到竣工验收，交付使用短则几年，甚至长达近十年。(2) 工程项目多一个综合开发小区内，既有住宅群、办公楼，又有商业、金融、娱乐、文教、卫生等建筑，以及各种基础设施、配套项目，规模较小的有几十个工程项目，中等的有上百项，大型的则项目更多。(3) 投资大由于综合开发规模大，建筑物多，因而要耗费大量的人力、物力、财力。建成一个规模较小的居住小区，也至少要投资几千万元人民币；建设一个综合型的开发区，则要投资几亿人民币。(4) 牵涉面广房地产综合开发要涉及到征地、动迁、

3、规划、勘察、设计、施工、道路、供电、供水、排污、电讯、商业、文教、卫生、环卫、公安、银行等方方面面，各个部门，如某一环节处理不当，就会影响整个开发工程的正常进行。(5) 经营风险大房地产综合开发投资大、周期长，在建设过程中，一般采用向银行申请贷款的方式筹措资金，因而在开发过程中要承受沉重的利息负担。在销售过程中，又会受到国际国内的政治环境（包括政局、政策、法令）、经济环境（国家与地区的经济发展趋向、经济繁荣程度等）、消费环境（人门的消费心理、消费结构、购买力等）、市政环境（市政基础设施条件、城市生态条件等）的影响。因此，房地产综合开发有很大的投资风险。3、 房地产综合开发的要求(1) 从事房地

4、产综合开发的企业必须具备国家规定的资质(2) 对所开发的项目必须进行可行性分析(3) 必须通过土地批租或转让的方式取得国有土地使用权，领到国有土地使用证（集体所有制的土地必须先依法征用，转为国有土地后，再办理土地使用权出让手续）(4) 要做到全面规划、合理布局、综合开发、配套建设(5) 要科学地组织好开发建设的全过程(6) 抓好施工管理，注重工程质量(7) 加强综合开发的经营管理二、 房地产综合开发项目的立项1、 计划立项程序2、 项目建议书的提出项目建议书由建设单位向本行政区域的计划主管部门申报。在上海市，投资总额在三千万元人民币以上的项目，向市计划委员会申报；投资总额在三千万元以下的项目，

5、可向各区、县主管计划管理部门申报。3、 进行项目可行性研究4、 申请投资许可证5、 申请建设用地规划许可证6、 立项流程立项流程图见下页建设单位提出项目建议书计划主管部门批复可行性研究报告计划主管部门批复申办投资许可证申请办理建设用地手续申请建设用地规划许可证规划主管部门批复委托建筑工程设计三、 行政划拨土地使用权1、 行政划拨土地使用权的有关政策规定行政划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。但土地使用者应依照（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的规定交纳土地使用税。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。但市、县人民政府根据城

6、市建设和发展的需要及城市规划的要求，可以无偿收回，并可按中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物和其他附着物，政府根据实际情况给予适当补偿。划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位，由市、县人民政府土地管理部门没收其非法收入，并根据情节处以罚款。四、 土地使用权有偿出让和转让土地使用权的出让也称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。我国的土地使用权出让和转让不同于世界上多数国家的土地买卖性质。土地

7、买卖是土地所有权的权属转移，一旦买卖成交，卖方就切断了与土地有关的一切联系。而土地有偿使用虽然也通过一定的行政或经济手段发生土地使用权的转移，但土地所有权的权属不变。出让方和受让方仍然存在着与土地有关的法律上与经济上的关系。1、 土地使用权出让的部分条件和原则(1) 国有土地才能出让土地使用权(2) 土地使用权出让应当签定书面出让合同(3) 土地使用权出让的最高年限为：a、 居住用地70年b、 工业用地50年c、 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年d、 商业、旅游、娱乐用地40年e、 综合或者其他用地50年土地使用权因出让合同规定的使用年限届满或出让方提前收回及土地失灭等原因而终止。(4)

8、 土地使用者按土地使用权出让合同取得的土地使用权，在合同规定的年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经营活动，其合法权益受中华人民共和国法律保护。土地使用权可以继承。2、 土地使用权出让的方式和程序(1) 土地使用权出让可采取下列方式：a、 协议b、 招标c、 拍卖对从事商业、旅游、娱乐、金融、房地产开发等项目的用地，一般通过招标、拍卖的方式进行。3、 土地使用权出让金土地使用权出让金是指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额4、 土地使用权的转让土地使用权的转让是指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权再转移的行为。(1) 土地使用权转让的方式转让的方式包括赠于、出售、交换

9、。(2) 土地使用权转让的条件a、 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。b、 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书2) 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。c、 下列情况土地使用权不得转让1) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；2) 依法收回土地使用权的；3) 共有房地产，未

10、经其他共有人书面同意的；4) 权属有争议的5) 未依法登记领取权属证书的；6) 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。d、 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。5、 补地价所谓补地价，其实质是政府对行政划拨土地使用权的转让实施有偿转让的管理行为。中华人民共和国城市房地产管理法规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按国务院规定，报偶批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让金。”在房地产抵押时，“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的 价款中交

11、纳相当于应交纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。在房屋租赁时，“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上交国家。”第三节房地产综合开发的前期工作（二） 勘察设计与配套建设一、 建设用地规划许可证的申领1、 申请部门各项建设需要选址、拨地（含乡镇企业、事业单位需要使用土地）的，须按规定向市规划局或区、县规划管理部门申请建设用地规划许可证件，需要使用搬迁单位原有土地和房屋的项目及临时用地的项目，同样须按规定申请建设用地规化许可证件。2、 申请手续属一般建筑工程，建设单位应按下列程序向规划部门办理：a、 申请选地和核定

12、规划设计要求b、 送审建筑设计方案c、 申请建设用地规划许可证件二、 建设工程项目报建报建部门：市或区（县）招标办三、 房地产开发项目的勘察设计四、 市政、公用设施配套建设的征询、报批和实施五、 建筑工程执照的申领六、 管线工程执照的申领第四节 房地产综合开发的前期工作（三）房屋拆迁与三通一平一、房屋拆迁概述1、 房屋拆迁的概念房屋拆迁是开发建设单位因建设项目用地需要，而对在建设项目用地范围内属他人所有或使用的房地产权益，依照有关法律、法规和规章所实施的依法转移房地产权益的行为，是房地产转移过程中的一种特殊的转移方式。2、 房屋拆迁的种类(1) 市政拆迁和非市政拆迁(2) 征地拆迁和非征地拆迁

13、3、 房屋拆迁的基本原则(1) 服从国家建设需要的原则(2) 公平、等价、有偿的原则(3) 诚实信用、取信于民的原则(4) 谁拆迁谁安置补偿的原则(5) 符合城市规划、有利城市旧区改造的原则4、 房屋拆迁的当事人房屋拆迁的当事人一般由两方构成，即拆迁人与被拆迁人。因为这两方直接与房地产权益的转移有关。(1) 拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或个人。拆迁许可证是房屋拆迁行政主管部门依法颁发的法定证件。建设单位或个人只有取得改证才能成为拆迁人，否则就不能成为拆迁人。(2) 被拆迁人是指被拆迁除房屋及其附属物的所有人和被拆迁房屋及其附属物的使用人。房屋所有人包括房屋代管人、国家授权的国有房屋的

14、管理人，房屋使用人包括对被拆迁房屋及其附属物有合法使用权的公民或法人。5、 房屋拆迁的主管机关根据我国法律的规定，全国的城市房屋拆迁工作由国务院的房地产行政主管部门管理，地方的城市房屋拆迁工作由县级以上（包括县级）地方人民政府的房地产行政主管部门或者人民政府授权的部门管理。房屋拆迁行政主管部门的职能主要有三个方面，即：审批职能、监督检查职能、调解裁决职能。二、 房屋拆迁的程序与操作要点1、 暂停办理房屋、户口、工商等三类事宜的手续暂停办理三类事宜的内容是：(1) 通知有关部门暂停办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠于、分户、出租、调配等手续；(2) 通知公安部门暂停办理居民常住户口的迁入和分户

15、手续；(3) 通知工商行政管理部门暂停核发营业执照。暂停办理三类事宜手续的期限一般为12个月。2、 申请核发房屋拆迁许可证3、 确定房屋拆迁的实施形式实施形式一般有统一拆迁、委托拆迁和自行拆迁等三种。4、 房屋拆迁的具体实施开发建设单位（即拆迁人）在落实了安置补偿房源，取得了房屋拆迁许可证，确定了房屋拆迁的实施形式后，即可进入房屋拆迁的具体实施操作阶段。这一阶段工作由动员、签约、搬迁、拆除等四部分工作组成。三、 施工前的三通一平建设基地原址上的地上建筑物、构筑物（如水塔、烟囱等）折请以及高压线、管线等搬迁后，按设计布置的标高进行场地平整，接通施工用电、施工用水、铺设施工便道称为三通一平 。三通

16、一平工作是施工队伍进场施工的必备条件，需由建设单位负责落实。第五节 房地产开发项目的建设一、 工程项目的施工招投标二、 工程项目的建设监理三、 工程项目的成本控制对项目成本影响因素：1、 土地开发谈判2、 项目功能要求3、 勘察设计质量4、 设计质量和周期5、 施工企业资质6、 技术措施方案7、 预决算审核8、 资金运用9、 索赔10、 配套工程工期四、 工程的概算、预算和决算项目投资是前期成本、施工成本、配套成本、销售成本、管理费用、财务费用等各种支出的总和。五、 工程项目的进度控制1、 影响工程进度因素的分析：(1) 人为的干扰，这是项目建设过程中最主要的影响因素(2) 设计变更，这是进入

17、施工阶段湖经常发生并打扰进度计划的因素(3) 材料、设备等供应物资供应脱节(4) 资金不到位(5) 施工组织不当(6) 发生不可预见事件2、 编制项目建设总周期网络计划3、 进度的事先控制4、 进度的事中控制5、 进度的事后控制六、 工程项目的质量控制1、 事先预防控制2、 事中检查监督控制3、 事后认证，补救控制七、 工程项目的竣工验收2.4建筑常识一、房屋建筑分类1、 按用途分类(1) 居住建筑（公寓、宿舍、别墅）(2) 公共建筑（剧院、医院、车站）2、 按承重结构分类(1) 砖木结构旧式住房(2) 混合结构（包括部分钢筋混凝土）旧式住房(3) 钢筋混凝土结构目前通常采用(4) 钢结构现代

18、建筑、超高层大跨度采用（帝国大厦、金茂大厦）3、 按承重方式分类(1) 墙承重(2) 框架结构（梁柱承重）(3) 半框架结构（部分墙承重）(4) 空间结构（桁架、网状结构等，主要用于体育馆、飞机装配车间等建筑）4、 按建筑层数与高层分类表1：建筑物按层数与高度分类居住建筑公共建筑非高层低层13层多层46层中高层79层低于24m高层高于10层高于24m超高层高于100m高于100m5、 按耐火等级分类(1) 一级（最好）(2) 二级(3) 三级(4) 四级（最差）表2：建筑的耐火等级一级二级三级四级承重墙和楼梯间的墙不燃烧体3.00不燃烧体2.50不燃烧体2.50难燃烧体0.50支承多层的柱不燃

19、烧体3.00不燃烧体2.50不燃烧体2.50难燃烧体0.50支承单层的柱不燃烧体2.50不燃烧体2.00不燃烧体2.00燃烧体梁不燃烧体2.00不燃烧体1.50不燃烧体1.50难燃烧体0.50楼板不燃烧体1.50不燃烧体1.00不燃烧体0.50难燃烧体0.25吊顶（包括吊顶搁栅）不燃烧体0.25不燃烧体0.25不燃烧体0.15燃烧体屋顶的承重构件不燃烧体1.50不燃烧体0.50燃烧体燃烧体疏散楼梯不燃烧体1.50不燃烧体1.00不燃烧体1.00燃烧体框架填充墙不燃烧体1.00不燃烧体0.50不燃烧体0.50难燃烧体0.25隔墙不燃烧体1.00不燃烧体0.50不燃烧体0.50难燃烧体0.25防火

20、墙不燃烧体4.00不燃烧体4.00不燃烧体4.00不燃烧体4.00注：不燃烧体砖石材料、混凝土、毛石混凝土、加气混凝土、钢筋混凝土、砖柱、钢筋混凝土柱或有保护层的金属柱、钢筋混首土板等。难燃烧体木吊顶搁栅下吊钢丝网抹灰、板条抹灰、木吊顶搁栅下吊石棉水泥板、石膏板、石棉板、钢丝钢抹灰、板条抹灰、苇箔抹灰、水泥石棉板。燃烧体无保护层的木梁、木吊顶搁栅下呆板条、苇箔、纸板、纤维板、胶合板等可燃物。6、 按耐久等级分类(1) 一级（大于100年）(2) 二级（50100年）(3) 三级（2550年）(4) 四级（小于15年）二、房屋建筑构造(一) 建筑结构1、 基本构件类型(1) 钢结构建筑钢材，详见

21、建材部分(2) 钢筋混凝土a、 现浇钢筋混凝土（越来越多采用）b、 预制装配式混凝土构件（逐渐少用）(3) 钢和钢筋混凝土(4) 混合结构屋顶、楼面用钢筋混凝土，墙、柱用砖或别的建筑材料a、 混合一等：屋顶、楼面、部分梁柱采用钢筋混凝土b、 混合二等：采用钢筋混凝土小梁薄板作为楼面材料(5) 砖木结构墙、柱用砖，楼层、屋架用木材a、 一等：指房屋两侧的山墙和前沿墙厚度均为一砖以上b、 二等：指房屋两侧山墙厚度为一砖以上，前沿横墙厚度为半砖或板壁、假墙或其它单墙c、 三等：指房屋两侧山墙为木屋架承重，用半砖墙或其它假墙填充，或以砖墙、木层架、竹杵条、瓦屋面组成的结构(6) 其它结构竹结构、木结构

22、、竹木结构2、 建筑结构的承重形式(1) 叠砌式墙承重，主要用于六层以下居住建筑及中小型工业建筑(2) 框架式梁、柱承重，主要用于办公楼、旅馆等平面空间较大建筑(3) 框剪式（框架剪力墙式）某些部位采用钢筋混凝土剪力墙，主要用于高层住宅注：剪力作用于同一点，大小相等，方向相反的一对力（不同于平衡力）(4) 剪力墙剪力墙承重，主要用于高层建筑(5) 筒体式主要用于大跨度、大空间、超高层a、 筒体结构（单个筒体）b、 筒中结构（两个筒体）c、 束筒结构（多个筒体）(二) 房屋建筑构件基础、墙（柱）、楼地面、楼梯、屋顶、门窗1、 地基与基础(1) 地基a、 天然地基b、 人工地基a、 压实法b、 换

23、土法c、 桩基桩：预制桩、灌注桩灌注桩是在施工现场的桩位上先成孔，然后在孔内灌注混凝土（也可加钢筋）而成，包括钻孔灌注桩、沉管灌注桩、爆扩桩等d、 化学加固法(2) 基础a、 条形基础（承重墙下基础）b、 独立基础（柱下基础）c、 井格式基础（将柱下基础连接起来）d、 梁板式筏形基础（满堂式的板式基础）平板式梁板式e、 箱形基础（由底板、顶板及若干纵横墙组成，中空部分可用作地下室） 基础作为建筑的重要组成部分，造价、工期都约占整个工程的三分之一2、 墙体(1) 按所处位置分内墙、外墙(2) 按方向位置分纵墙、横墙(3) 按受力情况分承重墙、非承重墙非承重墙包括隔墙、填充墙、幕墙(4) 按施工方

24、式分叠砌式墙、版筑式墙、装配式墙(5) 墙体细部构造门窗过梁当墙体上开设门、窗孔洞时，为了支承洞孔上部砌体所传来的各种荷载，并将这些荷载传给窗间墙，常在门、窗孔洞上设置横梁，该梁称过梁，常见的砖拱、钢筋砖过梁和混凝土过梁等。窗台当室外雨水沿窗扇下淌时，为避免雨水积聚窗下并侵入墙身且沿窗下槛向室内渗透，常于窗下靠室外一侧设置泻水构件窗台，窗台分悬挑窗台和不悬挑窗台。勤脚勤脚是墙身接近室外地面的部分，一般情况下，其高度为室内地坪与室外地面的高差部分。它起着保护墙身和增加建筑物立面美观的作用，通常有砌勒脚和抹灰勒脚。明沟明沟又称明沟，位于外墙四周，将通过雨水管流下的屋面雨水等有组织地导向地下排水集井

25、，而流入下水道，起到保护墙基的作用。散水为保护墙基不受雨水的侵蚀，常在外墙四周将地面做成向外倾斜的坡面，以便将屋面雨水排至远处，这一坡面称散水。壁柱当墙体的窗间墙上出现集中荷载，而墙厚又不足以承受其荷载时；或当墙体的长度和高度超过一定限度并影响稳定性，常在墙身局部适当位置增设凸出墙面的壁柱以提高墙体刚度。门垛凡在墙上设门洞开在两墙转角处或丁字墙交接处时，为了便于门框的安装和保证墙体的稳定，须在门靠墙的转角部分或丁字交接的一边设置门垛。圈梁圈梁又称腰箍，是沿外墙四周及部分内隔墙设置的，连续闭合的梁。3、 楼层(1) 现浇楼板a、 板式楼板：楼板上的荷载直接靠楼板传给墙体b、 梁板式楼板：楼板上的

26、荷载先由板传给梁，再由梁传给墙或柱c、 无梁楼板：将板直接支承在柱子和墙上，且不设梁(2) 预制装配式钢筋混凝土楼板a、 实心平板b、 槽形板c、 空心板随着施工工艺和对结构要求的不断提高，越来越多地采用现浇楼板。4、 楼梯(1) 楼梯组成a、 楼梯梯段b、 楼梯平台(2) 楼梯形式a、 直跑式b、 折角式c、 并列式d、 剪刀式e、 圆弧式f、 螺旋式(3) 按施式方式分类a、 现浇式b、 装配式5、 屋顶(1) 平屋顶(2) 坡屋顶a、 双坡屋顶b、 四坡屋顶6、 门窗(1) 门（按开启方式分）a、 平开门：水平开启的门b、 弹簧门：同平开门，但用弹簧铰链或弹簧传动c、 推拉门：在上下轮道

27、上左右滑行d、 折叠门：多扇折叠，可拼合折叠推移到侧边e、 转门：二或四扇连成风车形，在两个固定门套内旋转的门(2) 窗（按开启方式分）a、 固定窗：不能开启的窗b、 平开窗：可水平开启的窗c、 横式旋窗：垂直开启的窗d、 立式转窗：立向转动的窗e、 推拉窗：在上下轨道上滑行三、房屋设备房屋设备是房屋建筑内部附属设备，是房屋建筑实体的一部分。房屋设备有许多系统设施组成，具体分述如下：(一) 室内给排水系统房屋室内给水系统由装有水表的房屋引入管、水平干管、立管、支管、卫生用具的配水龙头或用水设备组成。室内排水系统大致由七部分组成：(1) 卫生器具、排放生产废水的设备、雨水斗及地漏；(2) 器具排

28、水管如存水弯、p字弯等；(3) 横管；(4) 立管；(5) 排出管；(6) 通气管；(7) 清扫设备。(二) 采暖系统采暖亦称供暖。向室内供给热量的设施叫做采暖系统。根据热媒的形式，可把采暖系统分为热水、蒸汽及热风采暖三类，热媒分别为水、蒸汽及空气。采暖系统主要由热源、输热管道及散热设备组成。(三) 建筑电气系统现代建筑物中，为满足生活和工作用电而安装的与建筑物本体结合在一起的各类电气设备，主要有下述五部分组成：1、 变电和配电系统。由变电、配电的设备和装置组成。2、 动力设备系统。如水泵、锅炉、空气调节设备、送风和排风机、电梯、试验装置等。这些设备与从电线路、控制电器、保护继电器等组成动力设

29、备系统。3、 照明系统。由电光源、灯具和照明线路组成。4、 防雷和接地装置。建筑防雷装置及建筑物内用电设备的统一接地装置。5、 弱电系统。主要用于传输信号。如电话系统、有线广播系统、消防监测系统、闭路电视系统、共用电视天线系统，对建筑物中各种设备进行统一管理和控制的计算机管理系统等。(四) 空气调节系统调节室内空气的温度、湿度、流通速度和洁净度，以满足居住者生活需要以及满足生产和科学实验需要的全套设施，称为空气调节系统。完整的空气调节系统要有热源和冷源。该系统由空气处理设备、空气输送设备、空气分布装置、冷源和热源、自动控制装置组成。(五) 室内消防系统安装在室内、用以扑灭发生在建筑内初起的火灾

30、的设施。室内消防系统主要有室内消火栓系统、自动喷水消防系统、水雾灭火系统、泡沫灭火系统、二氧化碳灭火系统、囱代烷灭火系统、干粉灭火系统等。四、建筑材料基础知识(一) 建筑材料基本分类按建筑材料化学成分可为三大类：1、 无机质材料(1) 金属材料：黑色金属（钢铁等）和有色金属（铜、铝、锌等）(2) 非金属材料：如天然石料、胶凝材料（水泥、石灰、石膏等）、混凝土等。2、 有机质材料(1) 植物质材料：如木材、竹材等(2) 高分子材料：如沥青、塑料、橡胶等3、 复合材料：如钢筋混凝土、塑料混凝土玻璃钢等(二) 建筑材料基本性质1、 建筑材料的物理性质(1) 材料的比重比重是指材料在绝对密实状态下单位

31、体积的重量(2) 材料的容重容重是指材料在自然状态下单位体积的重量建筑材料的比重和容重性质与建筑工程中的材料用量计算，构件自重和配料计算，确定材料堆放空间等有密切联系。(3) 材料的密实度密实度是指材料体积内固体物质所充实的程度(4) 材料的孔隙率孔隙率是指材料体积内孔隙体积所占的百分比材料的孔隙率大小以及孔隙构造与材料的容重、强度、吸水性、抗渗性、抗冻性、导热性等有密切关系。2、 建筑材料的力学性质(1) 材料的强度材料强度是指材料抵抗外力破坏的能力。材料强度有抗压强度、抗拉强度、抗剪强度、抗弯强度等几种。材料强度的大小主要取决于材料本身的成分、结构和构造。(2) 材料的弹性和塑性材料弹性是

32、指材料在外力作用下产生变形，当除去外力后仍能恢复原来形状的性能。材料塑性则与弹性相反，即去除外力作用后不能恢复原来形状而仍保持变形后形状的性能。(3) 材料的脆性与韧性材料的脆性是指材料在外力作用下无明显的塑性变形即遭破坏的性能。玻璃、瓷砖混凝土等材料均属于脆性材料。材料的韧性是指材料在外力作用下能承受较大的变形也不致于破坏的性能。如木材、建筑钢材等。(4) 材料硬度与耐磨性硬度是指材料表面抵抗其他较硬物体压入的能力。耐磨性是指材料抵抗磨损的能力。在房屋建筑过程中，用于地面、楼梯踏步人行通道等处的材料，必须考虑硬度和耐磨性。3、 建筑材料与水有关的性质(1) 亲水性与憎水性亲水性是指材料与水接

33、触时易被水润湿的性能。憎水性是指材料不易被水润湿的性能。憎水性强的材料常被用作防水和防潮。如沥青、油漆等。(2) 吸水性与吸湿性吸水性是指材料吸收水分的性质。吸湿性是指材料在潮湿的空气中吸取水分的性能。(3) 耐水性和抗渗性耐水性是指材料在饱和作用下不破坏，强度也不显著降低的性质。抗渗性是指材料在压力作用下，抵抗水的渗透性能。各种防水材料和受到压力水作用时所采用的材料，都要求具有一定的抗渗性。(4) 抗冻性抗冻性是指材料在水饱和状态下，经过多次冻融循环，强度不显著降低的性能。4、 建筑材料的热工性能(1) 导热性导热性是指材料本身传导热量的性质。导热性差的材料，其保温隔热性就好。如木材等。(2

34、) 热容量热容量是指材料在受热时吸收热量，冷却时放出热量的性能。采用热容量较大的材料，对于保持室内温度的稳定具有很大意义。5、 建筑材料的耐久性建筑材料耐久性是指建筑材料在物理的、化学的、生物的等各种因不比作用下，经久耐用不易变质和破坏，也不失去原有性能的性质。(三) 建筑结构工程常材料1、 砖砖可分为普通粘土砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌砖等。砖在房屋建筑中主要起承重、围护和分隔等作用。这就要求砖具有一定的抗压强度，并根据不同的作用还应具有保温隔热、隔音、抗渗防水以及自重轻等性能。标准砖规格为53115240mm，平时所谓“砖墙”即指宽度为240mm的砖墙。2、 建筑砂浆建筑砂浆是由胶凝材料、细

35、骨料和水等材料组合而成。根据不同的使用要求，建筑砂浆又可分为砌筑砂浆和粉饰砂浆。砌筑砂浆主要用于墙体砌筑，要求具有一定的强度和粘结性；粉饰砂浆主要用于墙体抹面和装饰等，其强度要求不高，但要求有较强的粘结性。3、 混凝土混凝土是由胶凝材料、骨料、砂和水经合理混合后硬化而成的人造石材，具有抗压强度高、抗渗性强、耐久性好等特点。如果混凝土中配以钢筋，其抗压和抗拉强度会大大地提高，被广泛用于现代房屋建筑工程中。混凝土的强度大小通常是以混凝土标号（50600号不等）来表示的。硅酸教盐水泥按gb可分为275、325、425、525、625、725六个标号，标号越高强度越高，通常工程采用425。4、 木材木

36、材具有质轻高强（相对自重而言）、导热性低、绝缘性好、纹理美丽等优点。但缺点是易燃、易遭腐蚀虫蛀、受潮易变形等。在木结构或砖木结构建筑中，木材主要用作于承重材料；在砖混结构和钢筋混凝土结构中，木材主要用作于装饰材料。5、 建筑钢材钢材具有强度高、可塑性强等特点，被广泛用于现代建筑工程中。钢材的不足之处是容易锈蚀和耐火性差。建筑用钢材主要为钢板、型钢、钢筋及钢管等。钢板，厚度为460毫米的称为厚钢板，厚度小于4毫米的称为薄钢板，厚钢板可用于钢结构。型钢，包括不同规格的等肢角钢、不等肢角钢、工字钢、宽缘工字钢、丁字钢和槽钢等。钢筋，种类很多，依断面形式有圆钢筋、方钢筋、变型钢筋；依加工方法有热轧钢筋

37、、冷轧钢筋、冷拔钢筋。变型钢筋则以热轧螺纹钢筋应用较广。钢丝，由圆钢抽引而得，直径5毫米以下的高强度钢丝，强度极限达150250公斤/mm2，用于预应力结构。钢管，有焊接钢管与无缝钢管，除作管道外，尚可作钢结构的构件。(四) 建筑装饰工程常用材料1、 饰面石材主要有大理石和花岗石两大类。大理石主要用于室内、花岗石主要用于室外。用大理石和花岗石作内外饰面装饰效果好、耐久，但造价较高，因而多用于公共建筑和装饰等级要求较高的工程。用于饰面石材，其质量指标除了石材的内在质量、抗压强度、耐久性、抗冻性、耐磨性等外，还常以颜色花纹和表面光泽等作为选材要求。2、 建筑装修陶瓷制品 主要有内外墙贴面砖、地砖、

38、陶瓷锦砖、陶瓷饰品及室内卫生陶瓷等。以产品种类分，陶瓷分陶器和瓷器两大类。陶器通常有一定的吸水率，断面粗糙无光，不透明，敲之声音粗哑。如外墙贴面砖等。瓷器有一定的半透明性，基本上不吸水，通常施以釉层，如：釉面砖瓦、陶瓷锦砖（又名马赛克）等。3、 建筑玻璃 建筑玻璃按功能可分为平板玻璃、压花玻璃、吸热玻璃、热反射玻璃、夹丝玻璃、曲面玻璃等。玻璃制品由过去单纯作为采光和装饰功能，逐步向控制光线、调节热量、节约能源、控制噪音、降低建筑自重、改善建筑环境、提高建筑艺术等功能发展。4、 墙面装饰板材 墙面装饰板材主要有各类木材、人造板、塑料、石膏、玻璃钢装饰板和金属装饰板等。其主要功能为保护墙体，美化空

39、间环境等。5、 贴墙材料贴墙材料主要有壁纸、贴墙布、丝绸、呢绒等。从花角角度，有套色印花并压纹的，有仿锦缎、仿木材、仿石材、仿清水砖等，并有明显册凹感。基层材料有纸基的、布基的、塑料、玻璃纤维基层等。其功能除了有良好的装饰功能外，还有吸声、隔热、防火、防霉等功能。6、 铺地材料铺地材料按材质分，有木质地板、塑产地板、化纤地毯、毛地毯等。要求具有耐磨、防水、防滑、易于清扫等特点。7、 建筑涂料建筑涂料是一种饰面装饰材料，可分为有机、无机和复合型。按所用部位不同可分为内墙、外墙、顶棚、地面、门窗等涂料。按功能不同可分为防潮、防霉、防水、防火、耐热以及防电波干扰等功能的建筑涂料。五、建筑识图1、 建

40、筑平面图例：范围p1a1型标准单元平面图2、 建筑立面图例：范围p16a1型单元南立面图3、 建筑剖面图例：aa剖面图、11剖面图4、 总平面图例：东方花园总平面图（包括：建筑物、构筑物、绿化、道路等）2.5房地产法律房地产法律、法规摘要一、 中华人民共和国城市房地产管理法1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1995年1月1日施行。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为（房产开发）。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁（房产交易）。第六条 国务院建设

41、行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。第七条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第二十二条 土地使用权划拨，是指县以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。第二十四条 房地产开发必须严格执行城市规划按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用

42、途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(1) 有自己的名称和组织机构；(2) 有固定的经营场所；(3) 有符合国务院规定的注册资金；(4) 有足够的专业技术人员；(5) 法律、行政法规规定的其他条件。第三十三条 国家实行房地产价格评估制度第三十四条 国家实

43、行房地产成交价格申报制度第三十八条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1) 按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书；(2) 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。第四十五条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。第四十六条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。第五十二条 房屋租赁，是指房屋所有

44、权人作为出租人将其房屋出租给人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第五十八条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。第五十九条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第七十一条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。二、 中华人民共和国土地管理法及实施条例（1999年1月1日起施行）三、 上海市土地使用权出让办法（1996年10月30日上海市人民政府发布，1997年1月1日起施行）四、 城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日发布并施行）第五条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规

45、定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：(1) 有100万元以上的注册资本；(2) 有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。第十三条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。五、 上海市房地产转让办法（1997年4月30日上海市人民政府第42号令发布，1997年6月1日起施行）房地产转让，是指房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。第六条 房地产转让主要包括下列方式：(1) 买卖；(2) 交换；(3) 赠与；(4) 以房地产抵债；(5) 以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，

46、房地产权属随之转移；(6) 因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；(7) 法律、法规、规章许可的其他方式第七条 转让当事人应当是依法登记取得房地产权证书的房地产权利人。第八条 不得转让的房地产：(1) 未依法登记取得房地产权证书的；(2) 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(3) 权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；(4) 司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(5) 依法收回土地使用权的；(6) 法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。第十条 以出让方式取得成片国有土地使用权，应当符合下列条件：(1) 按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出

47、让金；(2) 土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；(3) 需转让地块已经形成工业用地或者其他建设用地条件；(4) 规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；(5) 出让合同约定的其他条件。 以划拨方式取得成片国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需转让的，应当符合前款第(2)项、第(3)项、第(4)项所列的条件，并报市人民政府批准。第十三条 集体所有土地上房屋转让的条件。(1) 房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书。(2) 居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡（镇）范围内具备房屋建设申请条件的个人；非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡（

48、镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。(3) 居住房屋转让的申请，已经房屋所在地乡（镇）人民政府批准。第十四条 房地产买卖时的优先购买权共有房地产买卖时，在同等条件下，房地产共有人享有优先购买权。已经出租的房地产买卖时，在同等条件下，房地产承租人享有优先购买权。第十六条 房地产转让合同包括房地产的买卖合同、交换合同、抵债合同和赠与合同。第十八条 房地产转让当事人应当在转让合同或者与转让有关的法律文件生效后，向房地产交易管理机构提出过户申请，并提并下列文件：(1) 房地产权证书；(2) 转让当事人的身份证明；(3) 转让合同或者与转让有关的法律文件；(4) 其他有关的文件。第十九条 过户审核和

49、变更登记在15日内完成。第二十二条 房地产转让合同签订后，未依法解除合同关系的，房地产转让人不得就同一房地产与第三人签订转让合同。第二十三条 房地产转让人转让房地产时，应当如实向受让人告知房地产的抵押关系、租赁关系、相邻关系等相关情况。第二十七条 按照国家和本市有关规定可以单独转让的新建房屋的地下停车库等附属建筑物、构筑物，需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合同中约定单独转让的，视作一并转让。第二十八条 新建安居房、平价房买卖的价格应当由市物价部门和市住宅建设管理部门核定。第二十九条 转让人应当自房地产权利转移之日起，对房屋承担保修责任。承担保修责任的期限，由转让当事人在转让合同中约

50、定，但不得少于两年。第三十条 违约责任(1) 因房地产转让人的过错，未在约定时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。(2) 因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。六、 上海市公有住房差价交换试行办法（1999年1月19日上海市人民政府发布，1999年3月1日起试行）七、 城市房屋租赁管理办法（1995年6月1日起执行）第六条 有下列情形之一房屋不得出租：(1) 未依法取得房屋所有权证的；(2) 司法机

51、关和行政机关报依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3) 共有房屋未取得共有人同意的；(4) 权属有争议的；(5) 属于违法建筑的；(6) 不符合安全标准的；(7) 已抵押，未经抵押人同意的；(8) 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；(9) 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。第九条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：(1) 当事人姓名或者名称及住所；(2) 房屋的坐落、面积、装修及设施状况；(3) 租赁用途；(4) 租赁期限；(5) 租金及交付方式；(6) 房屋修缮责任；(7) 转租的约定；(8) 变更和解除合同的条件；(9) 违约责任

52、；(10) 当事人约定的其他条款。第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：(1) 符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；(2) 因不抗力致使租赁合同不能继续履行的；(3) 当事人协商一致的。因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。第十九条 出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。第二十四条

53、承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿：(1) 将承租的房屋擅自转租的；(2) 将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；(3) 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；(4) 拖欠租金累计6个月以上的；(5) 公用住宅用房无正当理由闲6个月以上的；(6) 利用承租房屋进行违法活动的；(7) 故意破坏承租房屋的；(8) 法律、法规规定其他可以收回的。第二十六条 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。第二十八条 房屋转租，应当订立转租合同，办理登记备案手续。第二十九条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。第三十一条 转

54、租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。八、 上海市实施城市房屋租赁管理办法的意见（1996年6月，上海市房屋土地管理局1996年10月1日起施行）第三条 出租的房屋须具备如下条件：(1) 已依法取得房屋所有权证和国有土地使用证或房地产权证；(2) 司法机关或行政机关未依法限制房地产权利；(3) 产权清楚，无权属争议；(4) 非违章建筑；(5) 符合使用安全标准；(6) 未抵押或已抵押但经抵押权人同意；(7) 符合外事、安全、公安、环保、卫生等部门的有关规定；(8) 法律、法规未禁止出租。出租人应提交的证件：(1) 出租房屋的房地产权证或房屋所有权证和土地

55、使用权证；(2) 出租人身份证明；(3) 共有房屋的共有人同意出租的证明或委托书；(4) 委托代理出租时房屋所有人委托代理出租的证明。承租人需提交的证件：(1) 境内个人的居民身份证或户籍证明；(2) 境内单位（包括“三资”企业）的工商注册登记证明；(3) 境外人士的护照或回乡证明；(4) 境外单位的经公证或认证的合法资格证明（法律、法规另有规定的除外）。第六条 当事人应在签订租赁合同后15天内，按下列规定持租赁合同和有关证件到房地产管理部门办理房屋租赁登记手续：(1) 除浦东新区外，凡当事人双方或一方是境外单位或个人的房屋租赁（以下称涉外房屋租赁），由市房地产管理部门负责受理；(2) 除涉外房屋租赁外的其他