物业停车场管理制度

1、物业停车场管理制度物业停车场管理制度一、小区停车场的权属公安部、建设部停车场建设和管理管理暂行规定 第三条规定停车场是指供各种机动车和非机动车停 放的露天或室内场所”。就目前各住宅小区的情况看， 对小区内停车场的权属纠纷尤为普遍。从各国立法和 学说看，停车场的权属也是区分所有权中最有争议的 问题。但从我国小区停车场的实际看，物业管理公司 所管理的停车场权属主要有以下两类：一是小区地下 或地上专用停车场，开发商开发建设时已规划为停车 场，并未分摊入小区业主的公摊面积，对于此部分停 车场其所有权归开发商；二是小区的地上停车场及临 时用于停车的过道，其占用土地已分摊到小区业主的 公摊面积，此部分停车

2、场属于全体业主共同所有。二、物业公司对停车场管理的性质物业管理条例第2条规定 物业管理，是指业主通 过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物 业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫 生和秩序的活动”。从该规定可知，停车场作为小区的 配套设施应属于物业公司所进行的物业管理范围。但 该管理仅属于物业管理公司基于小区公共利益的需要，对小区配套设施所进行维修、清扫等维护、养护 管理，并不涉及业主私人车辆的管理。如该管理中包 含对车辆本身的管理或保管，则对小区内没有车辆的 业主来说是不公平的。从而也可以确定，车辆在小区 停车场停放，并不是属于

3、物业公司的正常物业管理服 务范围，而属于双方当事人一种特约服务，停泊车辆 的车主需另行向物业公司交纳停车费用。三、小区停车场内停泊车辆是场地使用关系，还是保 管关系大量纠纷显示，车辆在小区停车场中如发生丢失、损 毁等情况，物业公司与车主争执的焦点主要集中在物 业公司是否对停放的车辆承担保管责任。一种观点认为，车辆停放在小区停车场内，且车主也 向物业管理公司交纳了停车费用，车主与物业管理公 司之间已形成保管关系，如车辆出现丢失、损毁等情 况，物业公司应当承担赔偿责任。另一种观点认为，车辆停放一般只收取几元钱的停车 费，视为保管关系有失公平，在双方没有特别约定的 情况下，应视为一种场地使用关系，而

4、不能认定为保 管关系，对于提供场地使用的物业公司来说，不应对 车辆的丢失、损毁承担责任。笔者认为，要正确认定二者之间的法律关系，应从保管合同的法律特征及双方当事人的真实意思表示及具 体行为来综合考虑。合同法第365条规定 保管合同是保管人保管寄存 人交付的保管物，并返还该物的合同”，根据保管合同 的概念及实践合同的法律特征，保管合同的成立不仅 需要双方当事人的意思表示一致，而且最关键的是还 须有车主将车辆交付保管方并由保管方实际控制的行 为。实践中要认定究竟是 场地使用”，还是 停放保 管”，应主要从以下几个方面确定： 1、物业公司与车主是否在物业服务合同或其他相关合 同中，对车辆的停放、领取

5、及保管等作出明确的约定, 这是确定双方法律关系最直接的依据。比如深圳市政 府1996年9月24日颁布的深圳经济特区住宅区物 业管理条例明确规定 物业公司应与车主明确车辆保 管关系或车位有偿使用关系，并按规定收取相应的保 管费或车位使用费”。走，那么在停车场所停放的车辆的实2、如物业公司与车主之间未对车辆停放是否为保管关 系进行约定或约定不明的情况下，应根据停车行为的 具体特征，即车辆是否由物业公司实际控制的行为来 确定。如果车主将车停泊在停车场，自已拿前钥匙并 可以随时将车开 际控制权就没有交付给物业公司，双方之间就没有形成委托占有的寄托关系，自然不具备保管的法律特征, 因而也就不能认定为是一

6、种车辆保管关系。疋，如果有的小区在停车场在管理过程中，由停车场管 理-员凭证放行，车主只有凭证方可将车从停车场提 或者由车主在车辆停放时将车辆钥匙及行车证明 交付物业公司，物业公司已通过这种具体的行为控制 了车辆，表明物业公司与车主之间在事实上对保管达 成了合意，应可以认定为是一种车辆保管关系。 因此，要正确判断和区分这两种不同的法律关系除了 看双方当事人是否有真实意思表示之外，关键在于车 主将车辆是否交付给物业公司实际控制。若交付给物 业公司控制，则保管关系就成立，否则就只能认定为 是一种车位租用关系。这两种泾渭分明的法律关系不 仅在英国、美国等英美法系国家有着明确的法律规范 和区别，就连德

7、国、法国、加拿大等大陆法系国家也 以成文法的形式区分的一清二楚。至于有的车主提出以物业公司收取停车费用来认定保 管关系的问题，笔者认为，从法理上讲，停车收费并 不能证明物业公司与车主之间法律关系的性质，无论 是保管合同还是场地使用合同，都可能交付收费依据, 但停车收费依据仅能证明停车行为是有偿行为，还是 无偿行为，而对停车行为的法律性质无关，因而也就不能以单凭停车收费依据来认定是否为保管关系。四、车辆在小区停车场丢失、损毁后的赔偿责任认定 当车辆在小区内发生丢失或毁损时，物业公司是否应 承担赔偿责任，笔者认为应主要从以下几个方面认定：（一）根据双方当事人的意思表示来确定赔偿责任 意思自治是我国

8、合同法的一项基本原则，合同法第 4条明确规定 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。20XX年9月1日开 始实行的物业管理条例第20条也规定，物业管 理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的 服务，服务收费由双方约定”。因此，在处理物业公司 与车主之间纠纷时，应首先考虑当事人之间的约定， 倘若双方在物业服务合同或其他相关合同中，已明确 约定物业公司对业主的车辆等财产承担保管责任的， 则应当确定为保管关系，物业公司未尽保管职责，其 应该承担赔偿责任。如双方已明确约定为场地使用关 系，物业公司不对业主的车辆等财产承担保管责任的， 则物业公司不负保管职责，只能根据物业

9、公司在物业 管理服务中是否有过错来确定物业公司是否应承担赔 偿责任。（二）根据当事人之间的行为特征确定赔偿责任 对已经发生的小区停车场车辆丢失纠纷，在当事人之间未对车辆停放为保管关系作出明确约定的情况下， 应从物业公司在车辆停放期间是否实际控制车辆来认 定物业公司应承担的责任。如前文所述，如物业公司 与车主之间存在物业公司出具了提车单证或凭卡放 行”、交付钥匙”、交付行车证明”等行为的，可以认 定物业公司通过控制车辆钥匙、控制行车证明、控制 相关凭证等行为，实际控制了车辆，双方之间已形成 了事实上的保管关系，物业公司应对车辆的丢失、毁 损按保管的法律关系承担责任。（三）根据物业公司在物业管理中

10、是否有过错承担赔 偿责任。业主的这种要求能否得到支持呢?在双方未明确约定保管关系，且从当事人行为中也无 法确定保管关系的情况下，当物业管理公司与车主发 生纠纷时，车主往往以物业服务费中包含保安费用， 物业公司未尽保安或安全防范职责为由，要求物业公 司承担责任。笔者认为，依据我国目前物业管理的相关法规和物业 管理的收费标准及物业管理手段来看，物业公司对整 个小区的安全保卫责任是整个小区的公共设施设备的 宏观安全保卫工作，并不涉及业主的个人特定财产的 微观安全保卫之责。毕竟物业公司是以服务为主收取 微薄费用的，如把小区内的私人财产及人身安全一并囊括进物业公司的义务范畴，对物业公司来说也是不 公平不

11、对价的。而且物业管理条例第47条规定 物 业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在米取应急措 施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助 做好救助工作”。特别是上海市高级人民法院在关于审 理物业管理纠纷案件若干问题的解答中指出物业管业主或使用人因人身或财理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为 维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全， 而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业管理 企业不承担确保物业管理区域内业主、 使用人的人身、 财产遭受不法侵害的义务。”。由此可见，物业公司所承担的安全防范产受到第三者不法侵害而起诉物业管理企业的，

12、经审 理，如果物业管理企业已尽到保安注意义务，可不承 担损害赔偿责任。业主或使用人与物业管理企业另有 约定的除外 工作仅是协助有关部门进行，物业公司的保安服务并 非法定义务，而是一种约定义务，当发生车辆丢失等 事故时，只要物业公司履行了物业合同中所约定的正 常安全防范义务，没有重大的过错行为，物业公司便 可对车辆和财物的损失免责。物业管理条例第36条规定物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理 企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、 财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责 任”根据该约定并结合物业公司在实际管理过程中的 安全防范职责，要确定物业公司是否有过

13、错，法律上 没有明确规定，但实际中可以参考以下标准：（1）物业公司是否按物业服务合同约定配备了保安人员及相 关的保安措施；（2）对于承诺24小时远红外监控的小，是否保障了监控系统的正常有效运作 （3）当发现犯罪行为时，小区保安人员是否不管不问，是否采取 了合理的措施；（4）外来人员凭证出入的小区，盗贼 出入小区时门卫是否查验证件；（5）小区业主对小区 安全提出改进或要求，但物业公司未予以理会；（6）当小区已发生治安事件，物业公司是否加派安全防范 人员等。五、物业公司的违约行为与他人侵权行为竞合时的责 任承担无论物业公司与车主之间就车辆停放是一种场地使用 关系，还是保管关系，抑或是物业公司违反物

14、业服务 合同的约定未尽安全防范义务，物业公司所承担的责 任均是依据合同关系所产生的违约责任，但在小区车 辆丢失时，物业公司的违约行为并不是造成车辆丢失的唯一原因，而是同时介入了犯罪分子或他人的侵权 责任。那么此种情况下，如何认定物业公司承担的责 任呢？笔者认为，对于物业公司是否承担责任的认定，应根 据前文所述的双方之间是否存在保管关系确定，在无 法确定保管关系的情况下，应通过物业公司是否按物 业服务合同约定履行了保安义务来认定。在通过因果 关系分析物业公司存在违约行为时，对于物业公司应 承担的责任大小，笔者认为因盗窃具有私密性，不应 要求物业公司承担全部责任，而应根据物业公司的违 约行为在造成

15、损害后果的所有原因中所占的比例来确 疋。对于车主能否既要求物业公司承担责任，又要求侵犯 人承担责任的问题，笔者认为，从法理上讲，物业公 司的违约行为与第三人的侵权行为构成了不真正连带 债务。不真正连带债务系指数个债务人基于不同的发 生原因，而偶然产生同一内容的给付，在不真正连带 债务中，债权人可以同时或先后请求债务人中的任何 一人或数人履行债务，但其请求债权得到实现后，其 无权再起诉其他债务人。因此，作为车主来说，其既 可以要求侵权人承担责任，也可以要求物业公司承担 违约责任。但如车主起诉侵权人后由于侵权人无力偿还，致使债权未能得到实现的，其同样可以要求物业 公司承担相应的违约责任。注：查看本

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