物业管理方案

1、物业管理方案根据圣煜颐山居小区得特点，现拟出物业管理 方案。我们真诚希望在 实施此方案得过程中,使业主（住户）能充分享受到物业管理所带来得方 便、温馨与周到得服务，使圣煜颐山居小区物业持续升值，为业主（住户）营造一个安全、整洁、优美、方便得阳光社区 , 提升生活品质 , 实现 业主、开发商、 物业公司与谐、多赢得经营目标。物业服务公司简介 :（一）公司概况：我公司有幸能成为圣煜-颐山居小区得物业服务管理机构,依据法律授 权及有关部门得规定对小区所建得房屋公共设施、居住秩序等事务行使服 务管理权。我们将依据前期 物业服务委托合同及国家有关法律法规所 赋予得权利 , 负责小区所有公共地方、建筑结构

2、、绿化及其它公共设施设 备得保养、维修与维护。我公司就是一个自负盈亏、自主经营、具有独立法人资格得专业物业服务公司; 具有三级 物业资质; 有一整套健全得规章制度与先进得管理手段; 拥有一支“敬业、勤奋、严谨、务实”得高素质、专业化得服务管理队伍与丰富得管理经验。 公司机构设置为五部一室 ： 工程部、秩序维护部、保洁绿化部、家政服务、客服中心与办公室；已拥有三个物业管理处,管理物业面积近20万rf ;由于服务质量好、管理水平高 ,受到业主 （住户）得广泛好评 , 从而使公司逐步走向了信息化、标准化品牌化得道路。二）服务原则、 服务理念、 工作作风、 管理模式及发展目标2 服务原则 ：服务第一、

3、业主至上 服务理念： 用心用力用真情、做实做精做到位, 在日常工作实践中不断 战胜自我、超越自我 , 力求管理一流、服务一流、员工素质一流、社 会效 益一流。工作作风:热情、周到、耐心、细致。 管理模式 :运用三个手段、建设三大品质工程、实现三项要求。三个手段:专业化人才;规范化管理 ;精细化服务三个品质:人才品质;管理品质;服务品质。 三项要求:工作无差错 ;管理无死角;服务无挑剔 发展目标:内强素质 ,外塑品牌。（三）企业感言 : 诚信服务就是基础 , 感动服务就是追求 ; 用心追求感动 ,用情营造温馨 ; 服务就是产品 , 职工就是根本 , 文化就是灵魂 ; 高品质为企事业 代言 , 品

4、牌得核心就是品质 ; 精湛得业务 , 优质得服务 , 合理得价格 , 真诚得合作 ;珍惜每一次机遇 ,做好每一个项目 ,满意每一位业主 ; 也许不会令您最满意 , 我们定做得最用心 ; 打造精品物业 ,诚信铸就双赢 ; 责任为重 , 诚信为本 , 科学管 理, 稳健经营 ; 接一座物业 , 创一片天地 , 树一个品牌 ; 金杯银杯 , 不如业主们 得口碑。、圣煜颐山居小区概况（一）颐山居一一世外桃源 圣煜颐山居小区位于五指山市迎宾大道旁边依山而建 , 错落有致 背后得原生山景同小区紧密相连 , 形成了独特得私家后山公 园。小区进口处 迎面所见得就是利用地势高差设置得人工瀑布、喷泉与中庭叠 水景

5、观,凸显了 水景园林主题 ,让小区充满灵动之气 ; 与后山得小区私家公园遥 相呼应,连为 一体。登山步道,风雨长廊,可谓曲径通幽。 拾阶而上,林间小径中 ,云飘雾绕 ,鸟语花香,堪比人间仙境。只要您 深深地呼吸一下 ,便醉意浓浓 ;站在 山顶得 凉亭里便如同来到了醉翁亭。 俯瞰小区 , 颐山居真真翡翠丛生 ; 七栋建筑 物由高往低依次林立 , 恰似 镶嵌在绿色中得颗颗宝石浑然天成、熠熠生辉。小区门前得迎宾大道 ,车水马龙,如游龙入画。 极目远眺,远山如黛;峰峦叠翠中 ,云蒸霞蔚。滚滚得南圣河水似一条 玉带缠绕在郁郁葱葱之中竟就是那样与与、 与谐美妙。好一幅至美画卷！ 好一 个世外桃源！ 美哉颐

6、山居！ 美哉五指山！ 如 果没来到五指山 , 您永远想像不出它得美丽！ 美丽得五指山令人震憾！ 美丽得颐 山居使人向往。（二）小区概况 圣煜颐山居总占地面积64亩,规划建造七栋高层、小高层电梯住宅,总建筑面积近10万rf,总户数1465户,容积率为2、34,建筑密 度 19、 02 %、 （ 尽量不说 ） 花重金打造得一流得绿化环境就是其它小区所无法 比拟得; 合理得楼宇布局 与私家后山公园得有机结合 ;各种建筑小品、风雨长廊得点缀;加之丰富得负氧 离子含量,22 、 4 度得全年平均气温 , 热带季风气候 , 使 小区成为天然氧吧 , 避 4 寒避暑得胜地 , 理想养生得热土。 小区各项配套

7、设施齐 全, 有线电视、电话、宽带等一步到位。除此之外 , 小区还设置 :1、安全防范系统 , 包括 : 小区周界红外线报警子系统 ; 闭路电视监 控子系统 ; 电子巡更子系统 ; 家庭安全防范子系统 （ 卧室装有应急按钮 ）2 、物业管理自动化系统 , 包括 : 小区停车场管理子系统 ; 智能化水 电表收费子系统 ; 背景音乐与紧急广播子系统 ; 楼宇设备监控子系统 ; 电子信息公告广告子系统。 上述系统加之 24 小时全天候秩序维护、人 工巡逻、智防人防相结合得管理 手段, 定能打造出五指山市安全示范标准小区。3、其她配套设施还有 : 在山顶公园以凉亭为中心设曲艺交流中心 开 设室外门球场

8、 ,建立门球基地 : 建设一个300 rf得泳池； 设立业主餐厅、 业主阅览室、棋牌娱乐室 ; 建立小区业主健康服务中心 ,配套健身器材 ; 设立小区业主书画室、舞蹈室、影音中心 设立小区无障碍通道。小区生活条件十分优越 , 距离五指山市区五分钟得车程 ,形成了五分钟生 活等生圈, 使之周边得酒店、超市、银行、通讯、农贸市场、医院、学校、幼儿园活设施与之完善结合，可谓之“与繁华中心无距离”。另外小区门口3000 rf丰盛商业街得设立 ,使业主（住户）得生活非常方便。 总之,如此健全得配套设施 ,如此优越得地理位置，如此完美得生活条件，就必然决定了圣煜颐山居小区得高档次、高规格;结合专业得优秀物

9、业公司 体贴周到得完美服务，圣煜颐山居 小区定能建设成为文明、 与谐、安全、舒 适得山居典范 , 成为五指山市独领风骚、 独树一帜得示范住宅小区。 随着三亚至五指山得高速公路、高速铁路与五指山飞机场得建设，几十分5钟得车程，真正使五指山成为三亚得后花园。届时，圣煜颐山居必将更加增 值保值！必将被越来越多得人所赏识!物业公司期望达到得管理总目标及总体服务标准 根据建设部制定得全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则 得要求, 我司将采用高档次、 高 质量服务与管理标准 , 使本小区半年内成为“健康住宅 示范小区” ; 一年后成为“市示范住宅小区”；三年后力争成为“省示范住宅 小区”。根据圣煜颐山

10、居小区得实际情况 , 设立总体服务标准如下 :（ 一）建立 24 小时值班制度 , 设立服务电话 , 接受业主 （住户）报修、求 助、 建议、问询、质疑、投诉等各类信息得收集与反馈 , 及时处理并有回访记 录。（ 二）定期向业主 （住户）发放物业管理服务工作征求意见单 , 对合理建议 及 时整改。满意率达 95%以上。（三）建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%返修率不高于1%。（ 四）每半年公开一次 物业管理服务费用收支情况。（ 五）物业档案、业主档案、设备设施档案齐全。（ 六） 常规性公共服务1 、房屋管理及维修养护 : （1） 栋号、楼层、房号等标志明显 , 设立引路方向 平面图。

11、（2） 物业外观完好整洁、外墙无脱落、无乱贴、乱涂、乱画现象。 （3） 空调安装统一。2.共用设备管理 :保证设备与机房环境整洁 ,设备良好 ,定期保养无事故 隐 患。 (1) 供电系统:保证正常供电 ,需停电作业时提前 1 天通知用户 ,备用应 急 发电机随时起用。 (2) 弱电系统 : 保证系统正常工作 , 发现故障及时排除。 (3)消防系统 :24 小时值班;设备设施齐全、完好无损,可随时起用 ; 组织开展消防法 规及消防知识得宣传教育 ,明确各区域防火责任人 ; 消防 疏散通道畅通 ;保证无火灾安全隐患。 (4) 给排水系统 : 每半年清洗水池 1 次, 保证水质符合国家标准 ;水池、

12、水泵周围清洁卫生 ,无二次污染 ;需停水作业时提前 1 天通知;消防泵每 月 1 次操作,每年进行 1 次全面检查 ;排水系统通畅 ,汛期道路无积水 , 车场、配 电房无积水、 浸泡发生 ;遇有事故 , 维修人员在 20 分钟内到达现 场抢修, 并无长 时间停水现象 ;有应急处理 方案。3 、共用设施管理 : 共用配套设施完好、 道路、楼道等公共照明完好 , 道路 通畅 ,路面平坦。4 、秩序维护及车辆管理 : (1) 专业秩序维护队伍 ,24 小时值班及巡逻 , 护卫员 文明执勤 ,言语 规范,能正确处理突发事件。 (2) 出入车辆有序 ,无堵塞交通现象 ,不影响行人通行。 (3) 车辆出入

13、管理严格 ,有登记。 (4) 停车场停放整齐 ,场地整洁。 (5) 危及人身安全处设有明显标志与防范措施。 (6) 联系群众 , 搞好群防群 治。 (7) 在公安派出所指导下搞好治安管理。5 、环境卫生管理 : 做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。 7 (1) 环卫 设施完备。 (2) 实行标准化清扫保洁。 (3) 垃圾日产日清 , 定期进行卫生消毒灭 杀。 (4) 共用部位保持清洁 ,无乱贴、乱画现象 , 大堂、楼梯、扶栏、天台、 屋 面等保持洁净 , 共用场地无纸屑、 烟头等废弃物。 (5) 做好环卫宣传工作 , 提高清 洁 卫生意识。6.绿化管理 : (1) 绿地无改变使用用途与破

14、坏、践踏、占用现象。 (2) 花草树木 修剪整齐美观、无病虫害、无折损。 (3) 绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 (4)绿化完好率达到 95%以上。四、公司采取得管理方式对物业进行严格管理 ,为业主提供优质服务”就是本公司得根本理念 , 规范化 管理,贴心服务,注重铸造品牌 物业公司得信誉与形象。( 一)标准化管理 物业管理涉及面广 , 一般业主 (住户)对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解 , 业主对服务质量与收费关系得误解就是当前 物业公懈、司与业主关系僵化得一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松 随意就是 物业管理水平低下、 业主怨声载道得根本原因。 本司从项目前 期管

15、理、 入住、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消 防、安全、保 洁、绿化以及便民服务等方面 , 均实施全面得、标准化质量 管理, 使本司物业管 理行为向规范化得国际惯例靠拢 ; 在内部管理上自律 , 制度上创新 , 以达到管理 严格有序、服务质量高得管理目标 ,使业主满意 , 8 公司信誉度得到提高。二)沟通服务至上 组织、沟通、协调能力就是物管企业得一项不可或缺得重 要素质,具 备这项素质 ,工作中得各种矛盾往往可以大事化小、小事化无 ;反之,则 误会重重 , 隔阂加深。目前大多数 物业 公司受投诉主要在于沟通不畅所致。 为 此,我司专门设置业主联络处 (客服中心), 通过礼貌

16、走访、接待业主投 诉、较好 解决提出得问题 (合理要求 ) 、答复业主疑问、设置业主意见箱、 公示栏、宣传 栏等方式 ,发展与业主得良好关系。同时 , 鉴于物业管理就是 一项具体、繁琐得 业务, 公司要求管理人员亲力亲为 ,实行首问负责制 , 实行走动式管理 ,亲临服务一线。凡就是业主对入住交房时提出得涉及与开 发商有关得问题 , 我们将利用耐 心、亲切得服务优势与业主进行沟通 , 对 其疏导与抚慰 , 有效化解部分业主得怨 气、误解或投诉 ,并按物业管理得 规范要求登记下来 , 书面呈报开发商。绝对禁 止加剧业主与开发商、开发 商与物业公司、 物业公司与业主之间错综复杂矛盾 得做法与行为。三

17、）缔造亲善得社区文化1）设立学习宣传园地 , 开展健康向上得活动。（2） 制定居民精神文明建设公约。3）搞好丰富多彩得文体活动。4）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。5）业主满意率 95%以上。 创造一个与谐、文明、舒适、优美得生活环境就是 我司与业主得共同愿 望。因此 , 我司提倡文明、礼貌、亲善得社区文化 , 与业主 共建共荣、友 好相处、相互信任 , 主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民 委员会 以及政府部门得友好协作关系。 不论员工在工作期间或在工作区域之外 ,不论业主得难处就是否关系到本人 , 公司每位员工都要热心助人、温善相待 , 主 动构架良好得人际关系。五、圣煜颐

18、山居小区所配置得人力、物业资源一）人员设置根据所确定得管理档次及实地考察，按物业管理面积近10万rf计算，我司圣煜颐山居管理处拟设置工作人员 56人。职位 人数 负责内容 管理处主任 1 人 ,负责总工作安排、业主沟通 ;管理处副主任 1 人;客服中心 3 人, 其中一人主要负责家政 ;办公室 1 人, 后勤食堂 4 人;工程人员 5 人 , 负责设备、设施维修、保养 会计 1 人;收银员 2 人, 负责出纳、收费工作 ;保洁绿化人员 18 人 , 负责保洁绿化 （ 其中外环 3 人, 绿化 3 人）;护卫人员 20 人, 负责岗亭、车辆出入、巡逻、监控等工作。（ 二） 综合效益简要分析1 、

19、颐山居物业管理服务收费标准 通过来对五指山市各个居住小区、公寓收费 情况得走访、调查、摸底 基本弄清了各小区 物业 公司得收费标准。比较其小区 规模、档次、配套设 施得完善程度与 物业公司得服务水平 , 我们认为颐山居小区 得收费标准应 当定位在中偏上或上偏下得档次 ;跟有得小区比 ,我们得容积率、建筑密10度有差距，跟她们2元/ rf 月得收费标准比要低一些，如山水绿世 界、园 等;跟有得小区比 ,我们占全面得优势 ,可以说不就是一个档次 ,所以我们得收费标准要高一些 , 如鲁泉家园 （公寓性质 , 不就是封闭小区 ）、翡翠花（虽 然规 模较大, 但没泳池、简单得绿化条件 ） 。需要特别提出

20、得就是 ,我们得收 费标准带 有全包性质 , 即在今后得服务管理过程中 , 不再向业主收取任何 费用（泳池收费 除外）, 避免多收费、乱收费得现象发生 , 透明度高 , 操作 简便,尤其适合“连续三 个月不在小区居住 ,按 70%收取物业费”政策得执 行。而有得小区听起来服务管 理费不高,仅为11、2元/ rf 月，但各种公 摊费用单算,而恰恰这公摊费用,容 易导致乱收费、多收费 ; 有得公摊费 用如果折合成每平方米 元得服务管理费得 标准 , 往往就是惊人得、隐蔽得 , 故尔就是不科学得 , 不足取得。根据以上分析 , 颐山居小区管理服务收费标准拟定如下 : 服务管理费 :i :纯生活用房：

21、前期服务管理费为1、70元/ rf 月,其中管理费为1、30元/ rf 月,日常维修养护费0、40元/ rf 月。i :营业性用房：服务管理费为2、60元/ rf 月,其中管理费为2、00元/ rf 月, 日常维修养护费0、60元月 上述服务管理费除包含国家规定得九大项费 用外还包括电梯使用、维修 费与垃圾外运费等特种服务费及由此产生得公摊费 用。 水电费 : 纯生活用水、电费在供水供电公司现行水电费基础上上调0、 20 元 即: 水费 每吨 2 元, 电费每度 0、 8 元ii :营业性用水费用：即：水费每吨3、5元，电费每度1、2元11上述水电费含小区水电公摊及损耗等。 露天车场小汽车固定

22、车位；120元/辆月,不过夜3元/辆次,过夜5元/ 辆次。上述临时停放车辆不超过十分钟不得收费 ; 车辆停车费只就是场地使用 费、卫生 管理费等服务费用 , 而非车辆保管费。 （ 以上标准以最后物价局批复文件为准 ） 2、综合分析结合颐山居小区得规模、 档次以级较全得配套设施、 较高 得物业 服 务质量定位 , 按照上述几项费用得收费标准基本上能够在确保物 业公司微利并 能正常运转得前提下 , 满足对小区内房屋及配套设施设备与 相关场地进行维修、 养护 , 管理, 维护环境卫生与秩序得各种费用支出 , 从 而确保小区安全整洁、优 雅与谐、生活便利以及 物业 得增值保值等目标得 全面实现。3、如

23、果有人对我们服务标准有异议 , 认为收费标准过高 , 我们应耐心 地对其做 如下解释 : 同五指山最好得几个住宅小区比较 , 颐山居得地理位置、 档次规模、 配套设 施设备、智能化程度、 物业 服务管理等方面水平较高 , 与之不相上 下（如山水绿 世界、与园 ）, 而相对来说我们得服务管理费不算高。 有得小区物业费在11、20元/ rf-月之间，但她们得配套设施设备 不全、 绿化条件较差、 档次不高 , 且尚有各种公摊单算 , 表面上瞧起来比 我们低 , 实际上 单就各种公摊按每rf 元得计算公式折合起来，其收费标 准甚至要超过我们，况 且档次上跟我们有差别。有得只就是公寓性质 , 不能同我们

24、封密得小区做比较 , 物业 费得政府 指导 价就有较大差距。她们得 物业费也在11、20元/ rf-月之间,且公摊12单算,所以跟我们不能比较。 有得小区、公寓，虽然物业服务管理费较低，但管理水平、服务质 量都存在 缺陷,物业投入成本不高 ;而我们颐山居小区得 物业公司,口碑 好、有品牌, 服务 至微、管理到位。根据“服务质量与收费相对应”得原 则, 我们得收费标准自然 要比她们高 , 没有可比性。 五指山市外来人员不多 , 招工较困难 , 因此员工工资较三亚要高一 些, 物业 服务管理成本较高。六、物业服务管理得前期准备与具体操作 公司贯彻“以人为本、业主至上”得服务理念 , 从项目前期管理

25、、入 住、二次装保洁、绿化以及修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、 便民服务 , 均实施全面得、 标准化质量管理逐步建立完善 得秩序维护系统、 设备 设施维护系统、环境保洁系统、绿化维护系统、共 用设施管理系统、社区文化 活动组织系统。（一）前期准备 公司派出专业人员对圣煜-颐山居小区进行深入研究，了解项目 规划 物业特点以及周边得区域 物业分布情况、安全状况 , 结合本 方案拟定特 定 物业项目得管理 方案;进驻前二个月开始筹建 物业管理队伍 , 进行人员选 拔、培训 , 针对项目特点制定各项管理规定及工作流程 , 拟定业主手册、 管理规 约及前期 物业管理协议 ; 进驻前

26、一星期必须安排好管理用房、 员工 宿舍及管理处 相关办公设备 ;物业接管必须进行验收评估 ,妥善进行钥匙、 图纸资料得交接。1、内部机构得设置与拟定人员编制 2、物业管理人员得选聘一培训 13 开展管理工作前 3 个月。培训内容为 : 专业 管理概念 , 紧急应变得处置 , 业主及住户投诉得处理 , 特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。3、规章制度制定、根据政府有关部门得法律、法令、文件与示范文体 , 编写管理规主手册并在入住时发放。、制定严谨、科学得管理文件（ 各项守则、管理规定、各级员工岗位职责及工作程序）并在入住前完成。（ 二） 物业管理得启动1、物业 得接管验收 、产权资料（项目批准文件

27、、用地批准文件、建筑执照 ）、技术资料（竣工图、设备得检验合格证书等）2、入住管理入住通知热忱接待业、房屋验收、交接执行公司严谨、科学得“入住管理系统“。发放 书、业主手册,明确入住验收手续、 收费标准 ,签署管理规约 , 礼貌、 主, 主动解释有关疑问 ;清扫进出道路、 协助业主搬迁 以及交通指挥等 ; 做好业主 搬迁阶段得安全工作 , 合理协调护卫人员值班、 巡逻 , 适当增加秩序维护力量。 、建立业主档案与产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关 资料,建 立业主档案 , 界定每个产权人拥有产权得范围与比例 ,建立产权 备案制度 ,为今后顺利管理打好基础。3、二次装修施工全过程监控由

28、于圣煜颐山居小区属精装修房屋，因此，原则上不允许业主进行 二次装修 , 如确属合理要求 , 则必须经过我司得咨询与审批。我 司将依照 14 物业 管理条例 、建设部第 46 号令建筑装饰装修管理规定 以及管理 规约、业主手册、入住文件中得装修管理规定进行二次装修管理工作。 作业现场管理时 ,我司将采取必要得安全防护与消防措施 , 保障作业 人员与相 邻业主（住户）得安全, 控制现场得各种粉类、废气 ;固体废物 以及噪声、振动对 环境得污染与危害 , 减轻或避免对相邻业主 （住户） 得 日常生活造成影响。 安全防范管理。二次装修施工人员须按规定办理出入证，接受我司得 管理,留 宿施工人员由业主或

29、代理人书面担保 , 防范治安事件发生。 按装修管理得具体要求进行日常管理。七、日常 物业 服务管理及具体标准 我司将严格按照中国 物业管理协会制定得普通住宅小区 物业管理服 务等级标准得具体要求开展日常 物业 服务管理工 作。一）、安全护卫及秩序维护系统1 、总体安全环境管理、在小区四周、车辆进出口、小区出入口、电梯轿厢内设置闭路监控系统, 建立 24 小时不间断监控资料 ; 结合公安 110 报警系统 , 对突发安 全事件及时解 决, 依法办事。、培训专业护卫员队伍，护卫员统一着装，佩戴明显标志，文明值勤，言语规 范,认真负责 , 对小区进行 24 小时值班及巡逻 ,制定详尽巡逻路 线及频次

30、 ;对危及人身安全处设有明显标志与防范措施并及时消除安全隐 患。推销人员 、在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止散发广告传单或无关人员流窜; 建立呼叫系统 , 遇有突发事态 , 可 15以立即调配全公司人力与物力集中支援; 制定应急准备与应急措施 , 如防台 风、防地震方案等。2 、对住户 （ 出租户） 得管理住户得特点就是人员流动性大, 社会背景、身份也极为复杂 , 因此 , 对住 户得管理成为当今 物业管理中较难处理得问题。我司将从提倡亲与社区文 化入手, 对住 户进行分类拜访与重点关注 ; 配合派出所、 居委会对小区内 住户得调查、 确保楼 宇内业主 （住户）得生活

31、安全与与谐。3、车辆交通及道路管理小区停车场有专人巡逻疏导 , 管理有序 , 排列整齐 , 机动车辆出入有 登记; 非机 动车车辆按规定位置停放 ;确保道路通畅 , 路面平整;井盖无 缺损、无丢失 , 路面 井盖不影响车辆与行人通行及日常生活。4 、科学管理 记录全面得事件日志 , 针对险情多发地段加强巡逻及监控 , 消灭安全 隐患。二）、房屋管理与维护系统1 、房屋管理与维修养护主出入口设楼宇、 幢、单元（门）、户标号标志明显 ;定期检查外墙 , 发现破损及 时修补 , 确保房屋外观完好、 整洁, 外墙面砖、 涂料等装饰材 料无脱落、 无污迹 ;空调位置统一 , 冷凝水集中收集 ;设立业主信

32、息栏 , 开展与业主交流 , 及时通报相关事项。2 、用设备管理 我司设备保养与维修 , 一就是以预防为主 , 坚持日常保养与计划维修并 重, 使设 备始终处于良好状态。 二就是对房屋设备做到 “三好”,“四会” 与 16 “五定”, 三好就是指用好、 修好与管理好重要得房屋设备 ,“四会” 就是指物 业维修人员就是对房屋主对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定” 要设备得清洁、润滑、检修要做定量、定人、定点、定时与定 质。三就是实行 专业人员修理与使用操作人员修复相结合。 以专业修理为主 , 应让设备得使用操 作人员参加日常得维护保养与部分得小型维修。四就是完 善设备管理与定

33、期维 修制度 , 制订科学得保养规程 , 完善设备资料与维修 登记卡片管理 , 合理制定定 期维修计划。 、给排水设备管理 管理目标：细心保养,确保给排水设备、阀门、管道工作正 常, 无跑冒 滴漏, 方便业主 （住户）生活。: 供水设备 （包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等） 。对生活 水泵、给水管网定期检修及防腐保养 , 确保供水设备运行正常、 设施完好、 无渗 漏、无污染;水泵、 水池、水箱有严格管理措施 ,无污染 隐患;生活用水得水质符 合卫生标准 ;对二次供水蓄水池、 屋顶水箱 每半年清洗、 消毒一次,无二次污染 ,保存二次供水卫生许可证、水质化 验单; 需停水作业时应提

34、前一天通知业主 （住户）。ii:排水管理。经常巡视排水管道等设施，确保排水、排污管道通畅，无堵塞、外溢现象 ; 汛期时道路、车库、设备房无积水、浸泡现象发生 ; 每年一次清理化粪池、污水井 ; 遇有事故 , 维修人员应在规定时间内进行 抢修, 无大面积跑水、 泛水、长时间停水现象。 、供电设备管理 供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷 开关、户 内型漏电保护自动开关、避雷针等 ）。建立 24 小时运行与维修值班制 度, 17 及时排除故障 ; 每天检查供电线路 ,确保道路、 楼道等公共照明正常供电 ;建立配电室巡查制度 ;需停电作业时应提前一天通知业主 （住户）; 发生地 震、

35、火 灾、水灾等情况应及时切断电源 ; 备用应急发电机随时起用。: 配电房管理。由机电技术人员管理与值班 , 无关人员禁止入内 ; 建立配电运 行记录, 每班巡查 1 次, 每月细查 1 次, 半年大检修 1 次, 查出问题及时处理 ,并做好记录 ;室内照明、通风保持良好 ;操作开始得 标志要明显 ,停电拉闸要挂标志牌, 检修停电更应挂牌 ; 操作及检验时必 须按规定使用电工绝缘工具、 绝缘鞋、 绝缘手套等。ii :供电设备得正常维护与保养。观察各种仪表电压就是否正常及使用电流得变 化情况,高峰用电时得电流数值 , 三相电流就是否平衡对照值班记 录检查分析有关差异;核对各个支路得实际负荷就是否与

36、装设得保护元件整定值相符合 ;配电箱固定就是否牢固 , 箱内器件完好无损 , 各闸具得接头有 无松动 , 操作就是否灵 活,刀刃及接点有无烧伤 , 导线绝缘就是否老化、 变脆、 熔断器有无焦痕 ; 导线绝 缘就是否良好 , 各类绝缘导线得绝缘就是否老化 , 各 接头处无烧焦、变脆、绝缘 包布有无失效 ,接头之间有无腐蚀现象 ; 金属 管连接得地线就是否良好 , 有无虚 脱或腐蚀,各种管路固定就是否牢固。 管子 接头有无脱扣拔节现象 , 管路有无塌 腰变形;各用电器具就是否牢固 ; 各种 地板得接地电阻就是否符合规定。 、弱电设备管理 每天对弱电设备系统进行维修保养，确保故障能及时排除。 、消防

37、管理 消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随 时起用; 制订突发事件应急 方案; 消防管理员应接受严格正规得培训。18 建 立日常防火检查制度 , 每周一次检查消防系统设施设备 , 每月全部 检查一次 , 及 时发现并消除火灾安全隐患 , 确保消防设施齐全、 完好、标 识完整, 可随时起用 ;在明显处设立消防疏散示意图。 照明设施、 引路标 志完好, 紧急疏散通道畅通无阻;全体管理人员应掌握消防设施设备得使用方法并能及时处理各种问题 ; 组织 开展消防法规及消防知识得宣传教育 , 明确各区域防火责任人 ; 建立义务消防队 ,制定突发火灾应急 方案;每年 举行一次消防演习

38、 , 增强应急技能、提高业主（住户） 得消防意识。三）、环境保洁系统环境卫生管理得目得就是净化环境 , 给业主 （ 住户） 提供一个清洁宜人 得工作、 生活环境。我司对清洁卫生工作将严格执行“五定”管理 , 即定 人、定地点、定 时间、定任务、定质量。管理标准 :垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备 ;标准化保洁 （专职人员 及清洁卫生责 任制）; 垃圾日产日清 , 定期进行卫生消毒灭杀 ; 共用设施无 蚁害; 楼宇内道路等 共用场地无纸屑、 烟头等废物 ;房屋共用部位保持清 洁, 无乱贴、乱画现象;楼梯 扶栏、公共玻璃窗户等保持洁净。1、日常保洁范围 工作 内容 频次 标准 备注楼道: 、收垃圾，洗垃圾桶2次/天 无遗留物、臭味 、扫地板及楼梯1次/天无杂物,无积水 、冲洗楼梯1次/周无杂物,无积水 、擦电梯2次/天无灰尘，无手印 、擦公共防盗门1次/周无灰尘19 、擦楼梯扶手1次/周无灰尘 、擦公共天花板1次/周 无灰尘、蜘蛛丝 、擦消火栓1次/月 无灰尘 、擦窗户2次/月无灰尘 道路: 、路面循环清扫无杂物 、路边绿地2次/天无杂物 、路灯柱