成本管理并不只是根据图纸计算工程量

1、搭建全流程大成本概念，由成本部牵头，全部门、全体管理人员参与的成本管控模式，由理想到现实的控制成本管理不只是根据图纸计算工程量，按照定额套个价，也不仅仅是审核工程结算，核减一些工程费用，而是房地产开发公司开发一个项目对其投资成本所进行的一系列事前 控制、事中控制、事后控制的过程。说到底就是如何把项目由设计构思变成现实，在工程质量优异的前提下，不断的优化成本， 前期发展部：做好拿地项目的预评价和事先测算，在市场调研前期定位、市场售价、的基 础上商定项目的利润指标，进行倒算规划限额数的制定（具体按照历史数据和已经完成的 项目成本的比例数进行反算）进一步完善可行性研究的独立性、客观性、公正性，引进市

2、场机制和竞争机制并逐渐与国际市场接轨，转变不重视前期投资控制的观念，使投资达到效益的最大化。在可行性研究过程中重视、加强在报告中需要的国家、地区及行业等的长远规划；国家的产业政策；可行性研究报告的内容应该包括：项目概况、项目建设的必要性、 市场预测、项目建设选择及建设条件论证、项目规划方案、建设规模和建设内容、项目外部配套建设、环境保护、劳 动保护与卫生防疫、消防、节能、节水、总投资及资金来源、经济、社会效益、项目建设周 期及工程进度安排、结论等。但实践中存在篇章缺少或内容不全等现象。做好市场调研及项目风险预测分析。市场调研是可行性研究的基础，进行项目市场调研时， 要扎实做好项目前期对市场和资

3、源、环境等因素的基础性调研工作，摸清市场有效需求规模和潜在需求规模，为项目拟建规模的投资决策提供可靠的依据。另外，要运用市场调查和预测的科学方法，实现市场调查从定性分析到定量说明的转变，改变重技术轻市场的现象。必须高度重视市场研究及其成果的 表达，就是除了要能定性说明拟建项目在资源、物质技术条件和需求方面的存在形式外，还需满足市场预测对调查在时间跨度上的定量要求。项目进行可行性评的一个关键要素是对建设项目未来现金流量进行预测，因此，在进行可行性研究财务评价时，必须对各种可能的风险因素对财务评价指标的影响进行分析，找出敏感性因素，揭示项目的市场风险和主要因素的风险等级程度，并有针对性的提出防范和

4、降低风险的对策措施，这是进行项目可行性研究必须的深度要求。、做好规划设计阶段的方案经济性比较和施工图阶段的限额设计第一，优化设计方案 请规划院在审查设计单位的设计时，要同时进行设计方案的经济指标对比优化，利用各种 指标进行分析比较，建立设计方案经济指标数据库，参考标杆单位，摸索经验数据。例如 万科的。7指标一、事前控制最有效的措施是限额设计和价值工程设计，减少无效成本的发生，设计阶段装饰材料安品牌、材料设计，建立品牌材料库限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，

5、严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计，控制概算不超 过投资估算，主要是对工程和设备、材质的控制。在初步设计限额中，各专业设计人 员要增强工程造价意识，严格按照限额设计所分解的投资额和控制工程量以及保证使 用功能的条件下进行设计，力求将工程造价和工程量控制在限额内。设计方案的优化。同一建设项目，同一单项单位工程，在满足功能的前提下，做多个方 案，通过技术比较、经济分析和效益评价，选用技术先进适用、经济合理的设计方案，即设 计方案的优化过程。 建立设计“图、量、价模块”，这也是快速报价、快速谈判，快速确 认，快速组合施工，快速结算付款

6、的一种方式，请规划设计部和成本部共同讨论可行性。职能岗位成本管理职能设计研发h设计费管理2、产品定位3.产品建造标准4s设计任务书5设计优化产品成本控制成本管理h目标成本测算和分摊.动态成本跟踪控制2s开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3.材料设备采购及认价 4.工程招标.合同、造 价管理5.资金计划汇总工程管理h在成本控制下进度.质量管理2.施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销h市场定位2.体验区选址及标准3、销售费用 （包括样板房景观体验区）管控计划财务h项目成本财务指标的管控2.分雜成本的管控3总休资金计划的管控即根据各专业进行投资分解，对工程量指标进行控制， 从而既能满足功

7、能和工艺要求，又经济合理。南昌万达星城三期一区工程中采用了限额设计，仅钢筋一项同比一期一区降低工程成本约700万元只有在设计环节多参与研讨，多方面听取不同的意见和建议，并经过多次的交流和碰撞， 才能把问题想深、想透，才能找出一些容易忽视但足以致命的问题，才能在服从于经营的前提下，真正把好工程成本管理的第一关，并为总体工程成本控制打好基础。外墙保温系统，做实验，采用外墙保温涂料替换膨胀和板式保温材料，既节约造价又节省工 期。确保设计节能计算的要求。了解规范的基础上，制订出在满足规范前提下，尽量减少道路面积，以种植为主线营造小区 氛围的策略，估计减少 20%的道路面积，从方案角度即节约了成本。合理

8、减少地下室的埋深，减少地下室面积，经济布置车位，根据地形合理布置架空层和道路， 小区排水，多层地下室比较梁板顶板和无梁楼盖的综合经济效果，进行建筑装饰材料和功能比对，由推广营销部进行装饰使用功能售价减法流程比对。、招投标及合同管理是成本管理过程中不可缺少的环节完善集团集中采购、完善战略供应商库,招标文件中对主要材料直接指定品牌投标单位自主竞价，提前确定装饰材料、设备的品牌、 型号、提供同类型2类，由总包单位提前完成甲指甲控材料的认价、订货工作，确保材料进 场周期和结算进度。合同包干总价加设计变更规划院和区域工程管理部：推行施工前期封闭审图制度（2-3 天）和优化节约奖励制度（500，1000，

9、3000, 10000元）、设计图纸不交圈罚款制度（500、2000、5000，10000元）总经理和工程总监带领各专业设计师、现场工程师和造价师在招标前一同对图纸进行研讨，各抒己见，在既不影响景观效果， 又要将该项目成本控制在目标成本范围内的情况下，找寻研讨各种可行的更合理经济的优化方案，经过好几个轮回，使得该项目成本从最初的260余万元降为166万元，其中仅桥面的木栈道改为仿木纹水泥压花地坪一项，不但解决了该桥面需行驶车辆木栈道强度不高易损坏的问题，又使成本降低了14万元。合同条款融入到招标文件。累了三、成本动态台帐与成本预警意识贯穿整个工程实施阶段在满足项目目标成本的前提下，按工程成本控

10、制实施细则 细化后确定出各分项工程的目标合同价、目标设计变更费用、目标现场签证费用。通过限额设计、招投标将合同价控制在 目标合同价范围内；目标设计变更费用的责任部门是规划设计部，因设计质量引起的设计变更费用不应超过目标设计变更费用，规划设计部与设计院签订施工图委托设计时将此控制值写入合同条款中；目标现场签证费用的责任部门是工程部，现场签证费用不应超过目标现场签证费用，工程部与监理单位签订工程监理合同时将此控制值写入合同条款中。技术措施。对设计变更进行技术经济比较，严格控制设计变更；继续寻找通过设计挖潜节约投资的可能性；审核承包商编制的施工组织设计，对主要施工方案进行技术经济分析。成本控制部对设

11、计变更和现场签证进行一单一算”，及时掌握已发生的设计变更及现合同措施。做好工程施工记录，保存各种文件，特别是注有实际施工变更情况的图纸，注意积累素材，为正确处理可能发生的索赔提供依据。在合同修改和补充时，着重考虑它对投资控制的影响。严格审核工程施工图预算。根据施工图设计的进度计划和现场施工的实际进度，及时核定施工图预算。对于预算超出相应概算的施工图设计部分，要加以详细分析， 找出原因，并及时与项目负责人沟通、调整或修正控制目标，对工程造价实施动态控制。择优确定专业分包单位，防止少数垄断性行业任意抬价。深入现场，收集和掌握施工有关资料。在施工过程，经常深入施工现场，对照图纸察看施工情况，了解、收

12、集工程的有关资 料，及时掌握现场施工动态 ；协助业主及时审核因工程变更、现场签证等发生的费用，相应 调整控制目标，并为最终的工程总结算提供依据和做好必要的准备工作。使得人人有成本意识、人人参场签证费用。通过将目标成本落实到具体部门、具体责任人,与成本控制，形成系统的成本管理体系。在这段过程中，成本控制部最重要的职责就是及时 将已发生的工程合同价款、已发生的工程设计变更、现场签证费及时汇总到成本动态台帐中， 随时对各成本细项进行核算和分析，若有成本细项超支的苗头出现，立即提出预警，并找出原因，与各相关部门共同商讨解决的办法，采取对应的措施尽量将该细项成本控制在目标成本范围内。对已超支的成本细项，

13、通过成本差异分析，找出超支的原因，在后期的项目中对 症下药避免类似情况发生。四、工程结算审核是事后控制的最后阶段工程结算是一个艰苦、 漫长、繁琐的过程，施工过程中的一点一滴都体现在工程竣工结算资 料中，对以前历史的回顾，回顾的清楚，结算就快，反之就慢。需要造价师用专业的眼光、 丰富的经验、敬业的精神进行综合的评判，对工程施工图纸了然于胸，掌握施工合同条款内 涵，设计变更签证条理清晰，竭尽所能排除施工单位一切钻空子”行为，争取在成本管理的最后关头，把好成本控制关。审核前首先应审查相关竣工结算资料，从施工图纸、施工合同到工程全过程的动态资料都要一一核对，力求资料完整齐全，这样才能确保审核工作的正常

14、进行。审核时要做好调查研究，深入工地现场，准确计算工程量，合理套用各分项单价，根 据合同规定选择费用标准，逐条逐项进行计算、汇总，特别是现场签证费用，应审核其合理 性和有效性，不能见有签证就给予计量，杜绝和防范不实际的开支，确实降低工程成本实现经济效益。认真审核工程预结算，剔除其中多算工程量、高套定额、高取费用、不切合实际的签证、不 合理的技术措施等增加的费用；应根据所掌握的材料价格信息，着重审查是否抬高材料价格 例如：现场签证了机械台班进出场费用， 通过向现场工程师了解工地现场情况， 结合合同条 款中总价包干，合同价款中包含了施工过程中发生的大型机械进出场费用 ”的明确规定，认 定该签证单不

15、予计算。工程结算审核完成后，是结算成果的总结、分析阶段，将结算成果与目标成本进行对比，找 到差异、分析原因、扬长避短、总结经验教训，变被动”为 主动”，为下一个项目改进功能、 降低成本打下坚实的基石。五、管理房地产公司有三个延伸部门，其中成本控制部的延伸部门就是咨询单位，对于咨询单位的 管理就是外部管理。更多的精力来进行各种方案研讨的准备工作，同时加强对咨询公司所 出成果的复核 成本部不定期的邀请承担我司咨询工作的项目技术负责人共同对我司外委项目及相类似项目各类指标进行探讨、 交流，充分让其意识到品牌房地产公司的需求，让其意识到品深层次的咨询需求在南昌也是有市场的，逐步提高这些咨询公司的服务标

16、准与工作积极性。成本控制是整个公司的事情， 而绝非是成本部一个部门的事情，成本控制需要各业务部门乃至公司全体成员的参与，因此对内作好服务与监督是内部管理。万达集团制度规范， 要求严 格，每人对制度理解参差不齐，因此效率（要求快速）与管理（要求流程和结果）这一矛盾经常呈现。为此成本部再三强调服务的质量与服务的态度，并对付款的审核、合同的会签、设计变更的审批及结算作出了明文的 时效规定，并按紧急程度进行不同的划分，对确实在规定时间内完成不了的，及时汇报，一事一议 通过上述措施，公司的办事效率得到一定的提高。当梅花的幽香随冬天的到来而传出，那么半空中漂泊的雪花，也会依 偎这香气，随之飘舞。当万物凋零

17、，充斥于世界的凄凉席卷而来时，在一 个角落里梅花却悄然盛放了，它似乎在告诉世人，它只是缺少一个盛放的 机会。春意回卷大地，生命再次降临与世界的每一角落，清凉的春雨中，流 淌着无限的诗意，昨夜的桃花，已经在枝头上幵出粉红的花蕊了吧，四角 的花瓣，透出淡淡的清香，让人流连忘返，因为这样，所以没有人会去在 意路边的小草，也在春天中娇嫩欲滴。这个世界上，并不是说你准备好了, 你就能得到，就像小草一样，无论它怎么改变，都不会得到注意，但就不 努力了吗？不，努力是在为自己被发现做准备， 并不是说就一定会被发现, 所以无论你是普通还是不普通，都一定要努力，因为问心无愧的芬芳，总 有一天，你会发现其实自己也是

18、美丽的。朝着夕阳看去，大片的火烧云朝着夕阳落尽，幻化成无垠的星空，在 天空中闪耀，世界上从来不缺乏美丽，如果你不比别人努力，那么机会也 不可能会降临到你的头上，一次又一次的，向着自己期盼的方向奔去，心 底的泪水和汗水就让它隐盖在自己的步伐下，随着秋天的风，飘到记忆的尽头，在那里生根，发芽，总有一天，当你回头遥望时，你会发现，汗水 凝聚的光芒是如此闪耀来到东北的一个月零两天当中，只有两天是阴天多云，其他的日子， 天空都是碧蓝的，阳光都是灿烂的，一个同事说，他喜欢东北的天气，每 天都是晴天，不像南方，经常都细雨蒙蒙，路上总是湿润的。北方的路上，几乎不会有水，有的都是一块一块结成冰块的冰，日常 的温度，几乎不足以融化冰块，所以即便每天都是大太阳，但是地上的冰 块依旧非常坚挺。恰如他说的，在北方的晴天当中，心情会变得舒畅许多，大抵下雨的 时候，人的心情，都是柔软的吧，而柔软，总是容易多愁善感，我也会多 愁，也会善感，也会在下雨的时候，一个人躲在屋子里发呆，写日记，把 自己的人生，一遍又一遍的清理，我觉得，在南方雨天发呆的时候，我把 自己清理得很好。来到北方之后，我学会了在灿烂之中清理，在欢笑当中清理，可能是 因为，我幵始体验到这种人群的生活，所以对于自己喜欢的东西，越来越 清楚，好多东西，已经