潍坊中央生活城开盘前营销策划执行方案 45P

1、2010年3月 控控 城城 计计 中央生活城中央生活城开盘前营销策划执行方案开盘前营销策划执行方案 、推广、推广 思路思路 、推广执、推广执 行细案行细案 、项目卖点、项目卖点 价值梳理价值梳理 、预期、预期 目标目标 市场分析市场分析 纵观2010年下半年，对于众成地产而言是不寻常的一年，在这 异军突起的潍坊房地市场，来自东营的众成地产如何在这个市 场推广自己的品牌，抢占市场份额对于众成地产来说2010年下 半年是极其关键的半年，也是最令人期待的半年。通过详实的 市场调查和数据分析，众成人喊出了令人振奋的目标。 前前 言言 2010 2010年年销售合同额销售合同额2 2个亿个亿 回收资金回

2、收资金1 1个亿个亿 使命：使命：打响品牌打响品牌完成预定指标完成预定指标为后期做铺垫为后期做铺垫 问题：问题：如何实现？如何实现？ 策略：策略：势能热销势能热销 引爆关注引爆关注 轰动市场轰动市场 项目位置 总建面（万 方） 主力户 型 现均价配套主要卖点销售状况 帝景苑 胜利街、文化路东 南角 3598-1623650同本案一线虞河景观、地段 全案1000多户，目前销售 80%。 东方明珠 胜利街与文化路交 叉口 101483950同本案地段 全案600余户，2008年底开 盘，售出近80%， 丹桂里 东风东街与新华路 交叉口 21160-2003800新华路商圈 首个中式高层社区，花园式

3、酒店 服务，戴德梁行物业顾问 一期500多户售磬入住，二 期1000多户60-70%， 三期规划中 佳利秀水 东风东街与鸢鸟路 交叉口 7.880-1653800新华路商圈虞河、地段 开盘一年，共5栋楼400余 套，剩余不到100套 ，约75% 唐宁府 樱前街与北海路交 叉口 2384-1383678商业配套较好 新行政中心、第一太平戴维斯物 业、智能化管理 全案销售70%。 玫瑰园 新华路与福寿街楼 口西北角 13.870-1704100新华路商圈巴里岛风情社区，高档建筑材料 全案1200户，2年已售60% ，计划今年底结案 赋海世家 福寿街与金马路交 叉口 30120-2033900商业略

4、差高档社区，景观园林+有氧社区 一期400多户售磬入住，二 期800多户50%，销售 一年半，计划今年结 案 水岸华庭白浪河东侧1685-2004000 白浪河、人民 公园 潍柴集团、香港英皇管家、白浪 河一线景观 全案1000多户，目前销售 90%，剩余不足100套 ，2009年9月开盘 周边重点项目对比周边重点项目对比 strengthsstrengths优势分析优势分析 本项目位于胜利东街与文化路交汇处，地 段繁华，交通便利； 社区园林设计国际名家打造，居住舒适度 较高 本项目地处城市中央，房地产开发活跃地 带，区域投资效应明显，升值潜力大； 周边教育医疗生活配套设施完善； weakne

5、ssesweaknesses劣势分析劣势分析 本项目产品形式选择余地较小； 本项目是开发商对外扩张的第一个大 型项目，有些地方需要探索。 潍坊市民对开发商的品牌认知还不够， 未达成一定的品牌影响力。 opportunitiesopportunities机会分析机会分析 潍坊经济发展强劲，房地产市场需求旺盛； 国际品牌入驻，带动项目生活品质。 在周边项目中，本项目属于大盘。 threatsthreats威胁分析威胁分析 消费者渐趋理性，持币待购心理加强； 项目所处区域竞争比较激烈； 项目swot分析 项目对比分析小结：项目对比分析小结： 通过以上周边重点项目的对比分析，可看出周边项目的销售均价在

6、 3600-4100左右，并且此时价格已处于项目销售尾声阶段。再结合 本项目自身的优劣势和市场下半年的走势，建议在开盘热销阶段 （即2010年下半年）我们采用低开高走，持续增值的策略。先以一个 主流客户较能接受的价格抢占市场，吸引大家的关注度为开盘热销期间 造势，促进案场的销售。建议开盘前期2个月的市场均价为3850元/。 目标难点目标难点 保质保质 保价保价 保速保速 现状：启动区有大量的多层、小高层户型。目现状：启动区有大量的多层、小高层户型。目 前潍坊成熟片区（奎文区）内高档小区内多层、前潍坊成熟片区（奎文区）内高档小区内多层、 小高层实际成交价格大多在小高层实际成交价格大多在3600-

7、41003600-4100元元/ /平方平方 米。米。 现状：目前奎文区周边各项目竞争比较激烈，现状：目前奎文区周边各项目竞争比较激烈， 本项目需要远远高于目前市场上销售速度，方本项目需要远远高于目前市场上销售速度，方 能占有一席之地。能占有一席之地。 现状：众成地产及项目在潍坊的品牌知名度及现状：众成地产及项目在潍坊的品牌知名度及 美誉度尚未形成，众成地产需依赖中央生活城美誉度尚未形成，众成地产需依赖中央生活城 进行提升。项目营销需与区域营销相结合进行提升。项目营销需与区域营销相结合 销售额销售额2 2个亿，回收资金个亿，回收资金1 1个亿个亿 20102010年底完成预定目标年底完成预定目

8、标 奠定众成地产品牌奠定众成地产品牌 为辐射全国打下基础为辐射全国打下基础 vs 结论结论 通过对周边项目调研得来的数据和市场分析，并结合本项目 的优劣势，可看出完成“20102010年销售合同额年销售合同额2 2个亿，回收资金个亿，回收资金 1 1个亿个亿”，的预定目标还是具有一定的难度，但是如果我们能 有计划性的分解目标，通过正确的营销策略，结合有效的市 场宣传推广，分阶段的完成每个阶段的任务，我相信我们是 可以完成预期的销售目标的。 周期周期月份月份销售套数销售套数 销售面积销售面积 （平米）（平米） 销售合同额销售合同额 （万元）（万元） 销售均价销售均价 （元（元/ /平米）平米）

9、回款金额回款金额 （万元）（万元） 开盘期9月237259741000038503600 稳销期10月11912987500038502400 稳销期11月697500300040002000 整合期12月465000200040002000 合计合计47147151461514612000020000392539251000010000 2010年销售目标分解 【品牌品牌】 and and【客客 户户】 两个凡是：两个凡是： 凡是能充分体现项目价值，实现客户价值的都要坚持凡是能充分体现项目价值，实现客户价值的都要坚持 凡是众成品牌，大盘品质的概念都要反复强化凡是众成品牌，大盘品质的概念都要反

10、复强化 一个力争：一个力争： 力争在众成力争在众成中央生活城项目营销中，创造品牌的最大价值，塑造领先的、高端的品牌中央生活城项目营销中，创造品牌的最大价值，塑造领先的、高端的品牌 形象。最终促进量价双赢。形象。最终促进量价双赢。 完成目标的两个大方向完成目标的两个大方向 项目卖点价值梳理项目卖点价值梳理 项目卖点价值梳理：七大亮点。项目卖点价值梳理：七大亮点。 地段地段：学院文脉，城市核心（学院文脉，城市核心（4242万平米人文品智大盘，城中央学府根万平米人文品智大盘，城中央学府根 ；交通便利）；交通便利） 规划：规划：新兴社区，棋盘布局新兴社区，棋盘布局 （中国建筑设计研究院主创，新城市主义

11、邻里社区（中国建筑设计研究院主创，新城市主义邻里社区 ） 景观：国际品牌，精心打造（易道中国（景观：国际品牌，精心打造（易道中国（edawedaw）执笔，再现）执笔，再现“城市桃花源城市桃花源” ” ） 建筑：双建筑：双a a品质，舒适生活（潍坊为数不多的双品质，舒适生活（潍坊为数不多的双a a级住宅级住宅 ） 户型：设计科学，户型：设计科学，亮点颇多亮点颇多（78-12078-120平米潍坊主流人居，优质活性空间平米潍坊主流人居，优质活性空间 ） 配套：强强联合，便捷生活配套：强强联合，便捷生活 （世界（世界500500强领衔，城市生活便利圈；教育资源丰富强领衔，城市生活便利圈；教育资源丰富

12、 ） 品牌：以众成之诚，筑中央之城（以中央之城，礼赞鸢都文明品牌：以众成之诚，筑中央之城（以中央之城，礼赞鸢都文明 ） 地段优势地段优势 对于城市的新项目，市场对地段价值的认识程度会极大地影响对项目 价值的认可与购买。我们要从五个方面对周边的市政、基建、资源占 有等进行总括描述； 1、学院文脉：潍坊学院原址，收藏城市文脉 2、核心区位：奎文中央，三分钟抵达区政府，十分钟抵达火车站 3、教育地产：周边学校资源丰富，广文中学、胜利东小学 4、医疗：潍坊市人民医院、潍坊市第二人民医院 5、商业：新华路佳乐家、潍坊商业银行、工商银行 规划优势规划优势 一个项目好的规划，可以区别于市场的同类产品，带动楼

13、盘的销售。 本项目的规划优势可以归纳为以下四个 点： 1、团队：中国建筑设计研究院（cag） 2、新城市主义规划理念：让城中心恢复活力 3、城市邻里居住观 4、棋盘式布局，与古代城市规划不谋而合 景观优势景观优势 优美的社区景观是业主舒适生活不可或缺的重要一部分，因此深度挖掘 本项目的景观特色，对客户购买本项目住房能起到一个很大的诱因。 1、极致团队：易道中国（edaw）打造 2、极致细节：奢侈铺装，每平米造价达500元、旱溪处理 3、极致理念：“城市桃花源”：三重空间，城市生活空间、城市森林 空间、城市住宅空间 4、学院意象：历史廊架公园 5、四季园林：旱溪处理，合理树种，无时不绿 建筑优势

14、建筑优势 鉴于目前潍坊市场产品同质化现象严重，因此只有突出本项目的建筑特 点，才能从其他的项目脱颖而出，引起顾客的关注，树立本企业的品牌。 1、标准：建设部双a级住宅 2、品质：高建安成本（需提供具体支撑） 交房标准（三小间装修） 售楼处专设材料工法展示，体现企业品质追求 3、地标：经典三段式立面、高级灰为主 户型优势户型优势 针对潍坊市场，贴心为主流人群打造经典户型，通过前期市场对比，可 以挖掘我们项目户型的几大优点，后期将持续对本项目户型优点进行深 度的挖掘。 1、主流：78-120平米，主卧均南向 2、科学：中国建筑设计研究院（cag）与众成地产联手改良，百余次修 改，1个半卫生间创新

15、3、体贴：本地化改良储物式玄关、储藏间、270度观景窗 4、亮点：客厅大气方正，使用率高，餐厅设计亮点较多。 配套优势配套优势 完善的生活配套服务，国际品牌的入驻，为业主将来的生活和购物提供便捷， 对顾客来说具有致命的吸引力。对于此点本项目的优势有以下几点： 1、世界500强韩国乐天玛特连锁超市强势入驻 2、一站式城市综合体：居住、商业、商业满足全方位需求 3、体验式购物：庭院式商业街设计 品牌优势品牌优势 通过前期的奠基活动和报广推广，潍坊市民对众成公司已有初步的了解，建议 后期通过在售楼中心内部摆放部分企业曾经所获荣誉证书和奖杯，以及用展架 和易拉宝等文字性资料对公司发展历程进行描述，以达

16、到进一步加深企业在顾 客心目中的品牌形象。 1、众成地产：山东省领先的开发商之一 2、众成理念：品质与孜孜不倦的改良 3、众成文化：关注城市文化、热心于公益活动 4、众成会：城市文化的参与者、众成会员的朋友、各类服务让生活更添精彩 推广思路推广思路 丰满众成地产形象 突出地产领域成就 品牌推广项目推广 知名度 实力雄厚、规范、专业 美誉度 实力雄厚、规范、专业、与当 地开发商有较大不同、有责任感 忠诚度 亲和、专业值得信赖、时尚、 高档的、生活的、值得期待的 项目形象 潍坊是潜力的城市、本项目 是潍坊市中心的大盘项目，是 潍坊便捷生活首选地。 项目实质 真正高档的住宅物业、领先 的开发理念、专

17、业的开发能力， 无微不至的客户服务 优化项目特征 提升项目形象 积累客户积累客户 双管齐下双管齐下 客户价值最大化客户价值最大化 客户基数最大化客户基数最大化 品牌推广执行品牌推广执行 导入期：建立品牌认知导入期：建立品牌认知 推广期：地段价值学院文脉深挖掘推广期：地段价值学院文脉深挖掘 深入期：规划和景观亮点的热炒深入期：规划和景观亮点的热炒 众成使命众成使命 以诚筑房以诚筑房 0909年年1111月月-10-10年年2 2月月3 3月月44月月5 5月月66月月7 7 9 9月月 推广核心目的：一切为了品牌价值，一切为了项目销售推广核心目的：一切为了品牌价值，一切为了项目销售 开盘前期：建

18、筑和户型卖点的释放开盘前期：建筑和户型卖点的释放 市场预热期 客户储备期 第一次vip卡发售 第二次vip发售 开盘热销期 4月7月8月 9月 1月 客户储备期间 售楼中心开放4月 5月1日发售（配 合劳动节有优惠） 9月11日开盘 1月20日 进入市场 项目推广执行总体指导思路：项目推广执行总体指导思路：确保稳扎稳打确保稳扎稳打 厚积薄发厚积薄发 vip卡达到预计购买量 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 工程工程 配套配套 社区商业配套 销售销售 市场预热期 vip卡发售期开盘

19、热销期 市场市场 市场回暖年末销售淡季2010年年初淡季 奠基后续报道售楼处开放 物业方案出台 内内 部部 外外 部部 样板房示范区投入使用 蓄客期 5月 7月10日视市场情 况（或改为活动） vip卡发售建议： 鉴于目前开盘时间预定为9月左右，中间的蓄水期过长，缺乏持续的爆 点，使咱们项目的客户忠诚度得不到保证，因此建议在相应的时间点如 （5月1日和7月10日进行两次vip发售）。这样能使项目持续受到市场的 关注，使项目的推广保证一定的热度。其中第二次的vip卡发售活动， 主要视第一次的发售情况而定，如果第一次的发售量已经达到我方预定 的数量范围内，则第二次采取一些较吸引眼球的活动来获得客户

20、的持续 关注。 推广执行细案推广执行细案 阶段诉求阶段诉求销售任务销售任务传播任务传播任务 目标来目标来 访访 分配理由分配理由 初识生活城初识生活城 （0909月月-02-02月）月） 前期部分销售人员的招聘 人员培训和市场调研 项目基础视觉形象建立，宣告 项目开工，突出实力开发商， 突出品牌联合及国际化团队。 200组 主要为临时售楼处改造、现 场包装、销售道具准备、奠 基典礼活动、以及相应的一 些广告投放。 了解生活城了解生活城 （0303月月-05-05月）月） 继续客户积累 深入了解客户对项目价值判断 因素 售楼处的开放 开始树立高端项目形象与调性 ，强调核心地段和学院文脉的 位置，

21、为项目正式的形象推广 预热。 400组 以活动为主要推广动作，配 合部分dm杂志，及大量软 宣，建立项目网站，为下阶 段大规模推广进行预热。 爱上生活城爱上生活城 （0606月月-08-08月）月） 完成为9月销售预备的客户积累 制定1期销售价格 vip卡的发售 确立项目核心地段的位置， 明确项目整体规划和景观的亮 点 600组 该阶段为主要项目推广期， 加大平面、户外的投放量， 制作项目短片、持续开展圈 层客户积累的活动，为9月 销售做准备。 拥有生活城拥有生活城 （0909月月- - ） 进入开盘热销期 完成销售合同4000万，回收资 金1000万 开盘活动，激发目标客群的购 买欲望。 8

22、00组 减少平面、户外的投放量， 加强软宣的报道及短信群发 。 整体传播阶段划分 阶段2：了解生活城（01年3月-5月） 传播思考： - 阶段概况：该阶段处于项目开工后与春节后的空档期，由于据9月项目正式销售时间过长， 不宜作过早散布具体项目信息，以树立项目高贵的品质形象为主。 - 传播目的：建立一定知名度，锁定客户阶层，为下一阶段预热。 -推广主题：地段位置和学院文脉教育配套的强调和延展。 - 推广思路： 通过投放部分dm杂志、户外、配合大量软宣在目标客群中建立一定知名度； 通过圈层活动和公关事件继续积累客户； 开始开展众诚会员活动，维护已有客户，并充分运用众成会传播价值； 业内层面通过广告

23、、软宣（“走进东营，走进众成” 活动）维持关注，让市民了解企业。 - 推广分配：传播形式上以公关活动、软宣炒作为主，同时配合户外的针对性投放建立项目 印象，为下阶段推广预热。 3月4月5月 营销节点 广告 软文 公关 终端 文本 线上渠道 dm杂志 业内：城市核心地段+ 学院文脉 + 众诚会 (会内杂志） 潍坊国际风筝节 户型、立面确定 售楼处对外开放单位销售面积确定 临时售楼处包装及形象物料 地毯生活 活动物料+宣传 项目网站建设 & 维护 关于乐天马特和生活城众成历年产品鉴赏手册-1 针对客群：建立一定知名度，为下一阶段预热 大量软宣，维持关注度。 借助媒体圈层资源，维护老客户、吸纳新客户

24、。 向劳模致敬 为省级劳模发放优惠 卡 业内网站 针对业内：维持关注，制造期待感。 客群：潍坊标杆 + 众成老总访谈 （报纸 + 网络） 户外 阶段2：了解生活城 线下渠道 众成会会员杂志 东营一日游 活动线活动线 part1part1 主题：“走进东营，走进众成”（媒体记者、意向客户、众成会会员）. 时间：4月初（让媒体和客户及部分会员对众成有更深一步的了解，扩大企业知名度。） 活动内容： n参观众成企业以及其所获证书和奖杯 n参观众成企业在东营的代表性项目 n黄河入口参观 活动线活动线 part3part3 物料配合 “走进东营，走进众成” 准备一批有关我方企业发 展历程，所获荣誉和所做

25、项目的介绍资料及纪念品。 邀请媒体对活动 进行跟踪采访, 通过平面和网络报道让市民更加 了解众成实力，增强其购买信心。 阶段3：爱上生活城（6月-8月） 传播思考： - 阶段概况：项目进入集中推广期，为9月销售做客户积累，诉求强强联合，共筑标杆。 - 传播目的：充分积累客户，准备销售。 -推广主题：挖掘规划和景观的亮点，国际品牌强强联合。 - 推广思路： 目标客户积累：针对报纸媒体进行投放，尤其是dm杂志，（争取一些封面的位置）广泛打开项目 知名度，同时在市中心繁华路段进行道旗和户外投放，并对东营城市进行第一次异地推介会。 同时也对追风杂志这样的发行量小但极具高端性的杂志进行少量投放，将杂志放

26、于售楼处作 为包装物料，突出项目的高端性。与潍坊房地产、追风杂志联手商业中心一同合办圈层 活动，维护老客户，吸纳新客户。 业内：通过组织业内活动维护与业内的关系，引导正面舆论，为销售作准备。 - 推广分配：传播形式以杂志、户外为针对大众推广的主要渠道，业内以公关手段为主，配合软文炒作 及针对性项目推介活动。扩大项目的知名度，为销售作准备。 6月7月 营销节点 软文：品质生活 + 城市新标杆 +东营城市推介活动 围挡（售楼处） 众成会员活动回顾手册-2 8月 dm杂志（封面） 户外（高新区，火车站，商业繁华路段、 学校、机关政府单位） 东营城市定向推介会 报纸（潍坊日报。） 广告 软文 公关 终

27、端 文本 阶段3：爱上生活城 众成会员 vip定制活动 （高端资源合作） 集中在临销售前2个月发布，充分积累客户，准备销售 针对性媒体投放， 打开项目知名度。 充分积累客户 项目视频短片 线上渠道线下渠道 围挡（项目周边） 选择高端人群集中的商业街，学校机关，政府单 位，大型购物中心。 潍坊房地产/追风杂志 投放后将杂志作为售楼处包 装物料，体现项目高端性 制造项目期待感。 低碳生活，从点滴做起 （邀请潍坊主流媒体和意向客户会员参加） 该阶段缺乏实景信息，维护业内媒体的关 系，引导正面舆论，为下阶段销售准备。 活动线活动线 part2part2 主题： “低碳生活,点滴做起”.（媒体记者、市民

28、、众成会会员） 时间:6月初（天气开始变热，通过活动让市民认识到节约用电，树立企业社会形象） 活动内容： n二氧化碳给地球带来的危机 n“低碳生活”措施 n“低碳生活”小常识问答(群众参与,有小礼品发放) 活动线活动线 part2part2物料配合 “低碳生活,点滴做起” 定制一批含有我方项目信 息和”低碳生活”理念的 环保购物袋进行免费发放. 邀请媒体对活动 进行采访,通过 平面和网络报道提升企业公众形 象,塑造品牌美誉,同时还能加深 民众对企业的认知. 阶段4：拥有生活城（9月 ） 传播思考： - 阶段概况：项目进入开盘热销阶段。 - 传播目的：激发购买欲望。 -推广主题：建筑优势和产品的

29、细节延展。 - 推广思路： 该阶段加大时效性广告的投放，比如dm杂志，日报，短信群发，形成热销。 并视销售形势考虑是否需要补充外地推介活动，以拉动销售。 对业内：开盘活动吸引关注，配合对销售势态的炒作使之形成热点。 - 推广分配：保持一定投放量，但较上一阶段作一定缩减。强化软宣报道与销售道具的 配合，制作视频短片。 营销节点 软文：突出品质生活 + 开盘热销 + 定向推介活动 （网络+报纸+业内杂志） 开盘活动 中央生活城产品鉴赏手册-3众成会员内部杂志 9月 开盘 围挡 广告 软文 公关 终端 文本 阶段4：拥有生活城 dm杂志 户外可相对减弱 报纸 东营城市 第二次定向推介活动 视具体销售

30、情况判断是否需要开展 总体投放较前一阶段略减少。侧重实效性更强的报纸广告与部 分户外。 开盘活动包装 线上渠道线下渠道 相识20年校友会 圈层活动，吸引客户到访 短信，电视字幕加强投放 主题：“我们相识20年”校友会（媒体记者、潍坊学院毕业生） 时间：8月初（刚好是暑假时节，同时为开盘活动做预热。） 活动内容： n潍坊校园老照片展 n校园景观再设计成果展 n“我们相识20年”校友会 活动执行层面活动执行层面 活动线活动线 part1part1 我的母校 潍坊学脉发展史录 结集出版 我的母校 结合网络征集的老照片和老故事，对潍坊学 脉进行梳理，从学脉的演变看潍坊的发展， 提出“昨天你是我的同桌，

31、今天你是我的近 邻。”促使老同学在学院原址购买住房。 “我们相识20年”校友会 物料配合 活动线活动线 part1part1 1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 交通指示牌 & 项目周边道旗 & 围挡&站牌&商场外立面 高新区1块、市中心1块、项目地块位置1块、火车站1块、高速公路出口1块 户外户外 媒体媒体 杂志杂志山东时尚杂志、项目专刊、dm杂志形象稿以封面为主+赠送的内页专题（免费） 网络网络 搜房网【专题】【 论坛】 为主 其他网络新闻软稿为辅（争取免费） 短信短信 全年发送销售信息、活动信息、关爱信息、节日祝福、生日祝

32、福等 电台电台重要销售信息释放使用交通台 车体车体以途经项目为主的选择性投放 报纸报纸齐鲁晚报、潍坊晚报、晨鸿信息报活动节点释放、销售节点释放 项目传播媒体选择项目传播媒体选择 利用性价比高的媒体利用性价比高的媒体 达到多频次集中爆破达到多频次集中爆破 制造市场回声制造市场回声 户外广告牌：高新区1块、市中心1块、项目地块位置1块、火车站1块、高速公路出口1块 可考虑在东营适当位置1块 户外媒体示意户外媒体示意 客户共享客户共享 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 d d级展示级展

33、示 c c级展示级展示 b b级展示级展示 a a级展示级展示 产品推介产品推介 众诚会员内部资料展示 市内展场 奎文市中心公交站牌牌 东营定期巡展 长效渠道长效渠道 短效渠道短效渠道 中央生活城 售楼处（是项目销售的最主要的渠道） 学校（潍坊 学院等） 银行汽车店 潍坊大企业 各大俱乐部 项目售楼处及周边 银行 高端商业高端会所健身中心儿童少年教育机构 项目渠道策略项目渠道策略 契机： 客户生日 & 节日 & 天气变化 & 利好消息出现 推广手段： 短信 & 生日纪念卡 & 新年圣诞卡d d类客户类客户 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8

34、8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 a a类客户类客户 b b类客户类客户 c c类客户类客户 d d类客户类客户 a a类客户类客户 b b类客户类客户 c c类客户类客户 a类客户：活跃的成交业主，“团长”，介绍很多新客户过来买房的业主；以及一线业主； b类客户：成交业主；以及关注一线的客户； c类客户：老客户，但尚未成交（比较犹豫）； d类客户：除上述客户外的会员 推广手段：资料邮寄 & 活动邀约 推广手段： 生日礼物 & 节日礼物 & 联盟商家积分换购 契机：季度主题活动或其他大规模活动；物料出品后两周内 契机：生日 & 节日 & 客户活动 契机：生日 & 重大节日 & 年底 & 重大活动 注：每一等级客户均享受 之下等级客户享有的一切 推广手段：生日会 & 旅游 &