潍坊城市广场营销策划报告115P

1、mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 潍坊名嘉城市广场营销策划报告潍坊名嘉城市广场营销策划报告 山东名嘉集团有限公司营销策划中心 2010年11月20日 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 前言前言 l本文通过对潍坊市场严密、科学、认真的市场调查、分析的基础上，制定出本文通过对潍坊市场严密、科学、认真的市场调查、分析的基础上，制定出 项目最佳的方案定位和技术设计，追求经济效益、社会效益、环境效益的最大项目最佳的方案定位和技术设计，追求经济效益、社会效益、环境效益的最大 化。化。 l项目定位项目定位shopping

2、 mall,shopping mall,打造成山东半岛新的中心地标、巨型城市群第一商打造成山东半岛新的中心地标、巨型城市群第一商 业名片，增强城市经济发展的综合竞争力；业名片，增强城市经济发展的综合竞争力； l通过宏观分析、房地产市场研究结论，对项目定位和效益评估，共四大部分通过宏观分析、房地产市场研究结论，对项目定位和效益评估，共四大部分 阐述；阐述； mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 3 第 一 篇 ： 宏 观 市 场 状 况第 一 篇 ： 宏 观 市 场 状 况 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 4

3、潍坊潍坊概概述述 0101 经济环境经济环境 0202 城市发展规划城市发展规划 0303 城区情况城区情况 0404 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 5 1.11.1潍坊概述潍坊概述 地理位置地理位置 山东半岛位于环渤海经济圈内，蓝色经济带内是中国经济新增长极山东半岛位于环渤海经济圈内，蓝色经济带内是中国经济新增长极 潍坊潍坊- -半岛的半岛的 中心中心 环渤海经济占据中国国土的环渤海经济占据中国国土的12%12%和人口的和人口的 20%20%。 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 6 1.11.1潍坊概

4、述潍坊概述 地理位置地理位置 潍坊市位于山东半岛潍坊市位于山东半岛 西部，地跨北纬西部，地跨北纬 35353232至至37372626， 东经东经1181181010至至 1201200101。 南：依泰沂山脉南：依泰沂山脉 北：濒渤海莱州湾北：濒渤海莱州湾 东：与青岛、烟台两东：与青岛、烟台两 市相接市相接 西：与东营、淄博两西：与东营、淄博两 市为邻市为邻 济南都市济南都市 经济圈经济圈 半岛蓝色经半岛蓝色经 济圈济圈 潍坊扼山东内陆腹地通往山东半岛地区的咽喉潍坊扼山东内陆腹地通往山东半岛地区的咽喉 气候特征气候特征 冬冷夏热，四季分明，年平均气温冬冷夏热，四季分明，年平均气温12.312

5、.3。适合旅游业的发展。适合旅游业的发展 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 7 1.11.1潍坊概述潍坊概述 道路交通道路交通 公路：交通体系发达，在济南公路：交通体系发达，在济南青岛交流的中心轴线上青岛交流的中心轴线上 距离青岛约130公里，车程约1小时20分钟， 距离济南183公里，车程约2小时20分钟，距离北京410公里 距离淄博约100公里，车程约50分钟， 距离烟台约216公里，车程约2小时30分钟 距离东营约90公里，车程约1小时 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 8 1.11.1潍坊概述潍坊概

6、述 道路交通道路交通 铁路：铁路： 胶济铁路途径潍坊，连接潍坊到沿海和内陆的路上重要交通运输胶济铁路途径潍坊，连接潍坊到沿海和内陆的路上重要交通运输 济青动车组，使得济南到青岛只需济青动车组，使得济南到青岛只需2小时，且在潍坊是半岛地区中心站小时，且在潍坊是半岛地区中心站 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 9 1.11.1潍坊概述潍坊概述 道路交通道路交通 航空：航空： 项目距离潍坊飞机场直线距离约项目距离潍坊飞机场直线距离约10公里公里 潍坊直航城市有上海、北京、广州、海潍坊直航城市有上海、北京、广州、海 口，是全国四大航空邮件处理中心之一。口，是

7、全国四大航空邮件处理中心之一。 直线距离直线距离 约约1515公里公里 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 10 1.11.1潍坊概述潍坊概述 风土人情风土人情 国际风筝会国际风筝会：每年4月初在潍坊市举行国 际风筝会，潍坊是世界风筝之都。潍坊是 中国唯一一个国际性联合组织总部（国际 风联）所在地的地级市. 国际风筝联合会 将国际风筝联合会的总部设在潍坊。 扑灰年画扑灰年画 民间艺术民间艺术“三绝三绝”:扑灰年画、剪纸和聂家庄泥塑 全国著名的民间木版年画产地，杨家埠木版年画杨家埠木版年画创于明代，与天津 杨柳青、苏州桃花坞并称中国三大木版年画画市 ma

8、ll mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 11 1.11.1潍坊概述潍坊概述 行政区划行政区划 区域区域面积（平方公里）面积（平方公里）人口（万人）人口（万人） 人口密度人口密度 （人（人/ /平方平方 公里）公里） 潍城区潍城区289.5289.540.640.61402 1402 坊子区坊子区906.6906.652.073452.0734574 574 奎文区奎文区182.88182.8853532898 2898 寒亭区寒亭区1200120042.342.3353 353 临朐县临朐县1834183485.485.4466 466 昌乐县昌乐县11011

9、10161.861.8561 561 青州市青州市1569156990.690.6577 577 诸城市诸城市2168.62168.6106.07106.07489 489 寿光市寿光市20722072102.1102.1493 493 安丘市安丘市1713171392.192.1538 538 高密市高密市1524.341524.3484.784.7556 556 昌邑市昌邑市1578.11578.157.749657.7496366 366 潍坊中心区下辖潍城区、坊子区、奎文区三区，面积约潍坊中心区下辖潍城区、坊子区、奎文区三区，面积约13791379公里，约公里，约145145万人万人

10、中心城区中心城区 20082008年潍坊中心市区建城区面积，年潍坊中心市区建城区面积，128128平方公里，主城区人口平方公里，主城区人口108108万人万人 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 12 1.11.1潍坊概述潍坊概述 人口情况人口情况 城市城市 人口人口 激增激增 自然自然 增长增长 率下率下 降趋降趋 势势 潍坊城市化速度加快，外来人口急速涌入，房地产市场发展加速潍坊城市化速度加快，外来人口急速涌入，房地产市场发展加速 n20082008年，潍坊全市常住人口年，潍坊全市常住人口889.5889.5万人，户籍人口万人，户籍人口826.58

11、26.5万人，外来人口约万人，外来人口约2727万人万人 n潍坊人口自然增长率呈逐年下降趋势，潍坊人口自然增长率呈逐年下降趋势， n机械人口的大量、快速增加，带动房地产刚性需求机械人口的大量、快速增加，带动房地产刚性需求 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 前期 中后期 13 1.11.1潍坊概述潍坊概述 人口情况人口情况 20082008年潍坊城市化率达到年潍坊城市化率达到49.23%49.23%，接近，接近50%50%，房地产市场即将进入高速发展时期，房地产市场即将进入高速发展时期 潍坊潍坊49.23%49.23% 城市化理论：城市化理论：一个国家

12、或地区的城市化水平达到一个国家或地区的城市化水平达到5050（中后期）左右时，城市化进程将呈（中后期）左右时，城市化进程将呈 现现2020年左右的高速发展阶段，该阶段房地产高速发展，当城市化水平达到年左右的高速发展阶段，该阶段房地产高速发展，当城市化水平达到7070以后，城市以后，城市 化进程将进入平稳发展期。化进程将进入平稳发展期。 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 14 1.11.1潍坊概述潍坊概述 综述综述 n潍坊是全国明星城市，全国文化搭台经济唱戏的倡导者，国企改革的先锋。潍坊是全国明星城市，全国文化搭台经济唱戏的倡导者，国企改革的先锋。 n

13、潍坊潍坊工业经济发展迅速工业经济发展迅速, ,现已形成机械装备、海洋化工、纺织服装、造纸包装、食品加工、电子信息等优现已形成机械装备、海洋化工、纺织服装、造纸包装、食品加工、电子信息等优 势产业势产业, ,有有4545种主导产品生产规模居全省同行业第一种主导产品生产规模居全省同行业第一,32,32种产品居全国同行业前列；潍坊有山东省最多的省级种产品居全国同行业前列；潍坊有山东省最多的省级 信息产业园；国家级潍坊高新区是中国最具创新活力、最具和谐魅力的信息产业园；国家级潍坊高新区是中国最具创新活力、最具和谐魅力的5 5个高新区之一个高新区之一 n潍坊是山东第一机动车城市，第一汽车城市，第一私家车

14、城市潍坊是山东第一机动车城市，第一汽车城市，第一私家车城市 n潍坊是世界风筝之都，每年潍坊是世界风筝之都，每年4 4月月，举办，举办国际风筝会国际风筝会、蔬菜博览会、鲁台（潍坊）经贸洽谈会、蔬菜博览会、鲁台（潍坊）经贸洽谈会 n潍坊潍坊是一个历史悠久的城市，是一个历史悠久的城市，有有60006000年年的的历史历史文化；文化；潍坊自古以来人文荟萃潍坊自古以来人文荟萃, ,英杰辈出。英杰辈出。“三皇五帝三皇五帝”中中 的舜、齐国政治家晏婴、东汉经学大师郑玄、北魏农学家贾思勰等都出自潍坊的舜、齐国政治家晏婴、东汉经学大师郑玄、北魏农学家贾思勰等都出自潍坊 n潍坊名胜古迹、人文景观众多潍坊名胜古迹、

15、人文景观众多, ,潍坊风筝、杨家埠木版年画等中外驰名潍坊风筝、杨家埠木版年画等中外驰名, ,拥有十笏园、范公亭、山旺化石、拥有十笏园、范公亭、山旺化石、 恐龙化石、沂山国家森林公园、青云山、青云湖等旅游景点，是中国优秀旅游城市恐龙化石、沂山国家森林公园、青云山、青云湖等旅游景点，是中国优秀旅游城市 n潍坊有全世界最大的鸭嘴龙新属种化石，埋藏种属繁多，门类齐全潍坊有全世界最大的鸭嘴龙新属种化石，埋藏种属繁多，门类齐全 n潍坊是全国最大的蓝宝石产区，是中国最大的珠宝生产地和贸易地潍坊是全国最大的蓝宝石产区，是中国最大的珠宝生产地和贸易地. .总储量亿克拉总储量亿克拉 n潍坊地下卤水静储量潍坊地下卤

16、水静储量5858亿立方米亿立方米, ,居全国首位居全国首位 n潍坊潍坊是环渤海地区是环渤海地区最最具发展潜力的地区和城市具发展潜力的地区和城市，是全世界发展最快的是全世界发展最快的1010个城市之一个城市之一 n潍坊肉蛋奶产量全省第一，畜产品国内销售量和禽肉出口量全省第一潍坊肉蛋奶产量全省第一，畜产品国内销售量和禽肉出口量全省第一 n潍坊交通便利，铁路、高速、港口、航空发达潍坊交通便利，铁路、高速、港口、航空发达 n潍坊地多人广，全区潍坊地多人广，全区1585915859平方公里，面积人口密度平方公里，面积人口密度544544人人/ /平方公里平方公里 mall mall 的的 世世 界，世界

17、，世 界界 的的 mall mall 15 第一篇：宏观分析第一篇：宏观分析 潍坊概潍坊概述述 0101 经济环境经济环境 0202 城市发展规划城市发展规划 0303 城区情况城区情况 0404 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 16 1.21.2经济环境经济环境 gdpgdp情况情况 l受宏观大背景的影响，潍坊受宏观大背景的影响，潍坊gdpgdp略有放缓趋略有放缓趋 势；势； l潍坊潍坊gdpgdp在山东全省位居第在山东全省位居第4 4，增长速度第，增长速度第8 8 潍坊具备良好的经济基础，有很好的发展潜力潍坊具备良好的经济基础，有很好的发展潜力

18、 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 17 1.21.2经济环境经济环境 人均人均gdpgdp情况情况 潍坊潍坊20072007年人均年人均gdpgdp突破突破30003000美元美元， 20082008年潍坊人均年潍坊人均gdpgdp为为 2810628106元，折合元，折合41124112美元，消费由温饱向享受消费升级，追美元，消费由温饱向享受消费升级，追 求消费求消费享受、娱乐、多元化享受、娱乐、多元化，房地产进入高速发展阶段，房地产进入高速发展阶段 人均人均gdpgdp突突 破破30003000美元美元 国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均

19、国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均gdpgdp水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 18 1.21.2经济环境经济环境 产业结构情况产业结构情况 n到2008年第三产业达到755.1亿元，根据潍坊“十一五”规划，到2010年第三产业将突破1000亿元， 占 gdp比重的35。 n随着城市化进程的不断推进，居民生活水平不断提高，对于第三产业的需求也在不断加大，同时第三产业 对国民经济的推动作用也将逐年加大。 工业为主导，第三产业拉动经济增长明显工业为主导，第三产业拉动经

20、济增长明显 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 19 1.21.2经济环境经济环境 固定资产投资情况固定资产投资情况 潍潍 坊坊 固定资产投资增势强劲。固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济固定资产投资增势强劲。固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济 的持续增长的持续增长 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 20 1.21.2经济环境经济环境 社会消费品零售额社会消费品零售额 年份2003年2004年2005年2006年2007年2008年 全年社会消费品零售总额（亿元）344.6405.2493.3573.6

21、674.3830.3 全年社会消费品零售增长率14.81615.60%16.30%17.60%23.10%23.10% 城市社会消费品零售总额（亿元）193.9231.9289.1336.7393.9482.5 城市社会消费品零售总额增长率18.617.30%15.30%16.50%17.50%23.50%23.50% n潍坊社会消费品零售总额增潍坊社会消费品零售总额增 长势头迅猛。长势头迅猛。 n同周边地区相比，潍坊社会同周边地区相比，潍坊社会 消费品零售总额位居前列消费品零售总额位居前列 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 21 1.21.2经济环

22、境经济环境 人均可支配收入和消费性支出人均可支配收入和消费性支出 年份200320042005200620072008 城镇居民人均可支配收入（元）8317929710317.8118461371615691 城镇居民人均可支配收入增长率10.30%11.8%11.00%14.80%15.80%14.40% 城镇居民人均消费性支出（元）61236821.87662.68816.31080011575 城镇居民人均消费性支出增长率8.60%11.40%12.30%15.10%22.50%7.20% 高收入增长：高收入增长：20082008年人均可支配收入年人均可支配收入1569115691元，增

23、长元，增长14.4%14.4%， 低消费增长：低消费增长：20082008年人均消费性支出年人均消费性支出1157511575元，增长仅元，增长仅7.2%7.2% 消费释放空间大消费释放空间大 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 22 1.21.2经济环境经济环境 经济综述经济综述 发展阶段指标前工业 化阶段 标准 工业化阶段标准后工化阶 段标准 20082008年数据年数据对照标准 初级阶段中级阶段高级阶段 人均gdp（美元）（经济 发展水平） 745 - 1490 1490 2980 2980- 5960 5960- 117000 11700以上4

24、1124112（美元）（美元）中级阶段 三次产业结构（一产a； 二产i；三产s） aia20%， 且ai a s as a10%， is 11.311.3：58.458.4：30.330.3中级阶段 城市化率%（空间结构）30%以下30%-50%50%-60%60%-75%75%以上49.23%49.23%中级阶段 综合上述各项经济指标，潍坊进入工业化中级阶段综合上述各项经济指标，潍坊进入工业化中级阶段 潍坊具备兴建大型购物中心的经济基础和条件潍坊具备兴建大型购物中心的经济基础和条件 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 23 潍坊概潍坊概述述 0101

25、 经济环境经济环境 0202 城市发展规划城市发展规划 0303 城区情况城区情况 0404 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 24 1.31.3城市发展规划城市发展规划 城市定位及性质城市定位及性质 n城市定位：城市定位： 潍坊为山东省“一体两翼”发展战略中的重要城市， 现代制造业基地， 文化教育产业基地； 具有国际影响的世界风筝文化传播交流中心， 半岛地区重要的商贸物流中心，联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。 准确的城市定位准确的城市定位助推潍坊经济腾飞助推潍坊经济腾飞 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall

26、 25 1.31.3城市发展规划城市发展规划 发展方向发展方向 中心城区发展方向为中心城区发展方向为“东扩西延，南控北展东扩西延，南控北展”。 中心城区中心城区 东扩东扩 项项 目目 南控南控 西延西延 北展北展 综合城市发展规划，项目的建设符合城市总体规划的发展要求。综合城市发展规划，项目的建设符合城市总体规划的发展要求。 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 26 潍坊概潍坊概述述 0101 经济环境经济环境 0202 城市发展规划城市发展规划 0303 城区情况城区情况 0404 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall

27、mall 27 1 . 41 . 4 城 区 情 况城 区 情 况 项项 目目 直线距离约直线距离约1212公里公里 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 28 1 . 41 . 4 城 区 情 况城 区 情 况 项项 目目 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 29 第二篇：房地产市场研究结论第二篇：房地产市场研究结论 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 30 宏观房地产市场情况宏观房地产市场情况 近几年来，潍坊市房地产投资呈波动高位增长态势，且增长幅度波动很大： 200

28、3年，高速发展的阶段；2004年，发展平稳增长； 2005年，集体井喷；2006年，理性回归，趋于平稳增长； 2007年，再次投资增长高峰；2008年，大幅度震荡，进入调整期。 经过近几年的振荡增长，经过近几年的振荡增长，20092009年进入新一轮高峰期，近期将进入调整期。年进入新一轮高峰期，近期将进入调整期。 潍坊市房地产投资总额及增长率比较潍坊市房地产投资总额及增长率比较 项目/年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年 房地产开发投资(亿元)20.437.1437998.4156.6196.4 房地开发投资增长率-81.7%15.9%83.7%24.6%

29、59.1%25.4% 住宅投资额（亿元）13.92633.549.8564.1118.3150.1 同比增长33.7%86.4%29.1%49.2%28.1%84.4%27% mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 区域房地产市场正处于成长阶段，具备发展潜力区域房地产市场正处于成长阶段，具备发展潜力 城市房地产市场生命周期模型城市房地产市场生命周期模型 n城市的房地产市场信息生命周期一般 会经历：出现、成长、成熟、衰退。 n潍坊目前正处于城市化进程中，向大 城市的成熟阶段发展。 n考虑到房地产市场发展与城市化进程 的滞后性，其房地产市场相应的处于成长 期。

30、 潍坊房地产市场潍坊房地产市场 发展阶段发展阶段 宏观房地产市场情况宏观房地产市场情况 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 4 n1.白浪河中百、泰华商圈：潍 坊市级商务中心。 n2.新华路佳乐家、沃尔玛、利 群商圈：区级商业中心。 n3.凤凰大街物流园、潍州路金 宝汽车商圈：以汽车、物流为重 点规划方向。 n4.潍县中路宜家园、华都、怡 和第一城、红星美凯龙商圈：以 大型的家居建材市场为主。 n5.西二环商圈：鲁东物流园、 豪德、名嘉；大物流概念，未来 将有多个商业项目。 1 东外环东外环 2 新华路商新华路商 圈圈 3 凤凰街区凤凰街区 白浪河商圈

31、白浪河商圈 通亭街片通亭街片 区区 商圈情况商圈情况 商业市场商业市场 差异化定位差异化定位shopping mall,shopping mall,竞竞 争突围争突围 5 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 商业市场商业市场 现有的潍坊商业，以现有的潍坊商业，以 百货行业为主导，百货行业为主导， 商业品质急需提升，商业品质急需提升， 业态不够丰富，业态不够丰富， 竞争同质化现象严重竞争同质化现象严重 打造打造shopping mallshopping mall购物中心购物中心世界顶级商业形式，提升潍坊商业品质世界顶级商业形式，提升潍坊商业品质 mall

32、 mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 主要商业类型主要商业类型 商业市场商业市场 潍坊西部尚没有大型潍坊西部尚没有大型shopping mallshopping mall 主要商业类型市场表现代表 大型百货商零售网点数量多，比重大中百、潍坊百货、利群、振华、 大型综合超市潍坊大型零售网点的主力军 沃尔玛、乐购、福乐多、中百、大润 发 大型专业店布局灵活 红星美凯龙、潍坊小商品城、温州购 物商城 购物中心 中部世纪泰华、阳光100、东部红星 美凯龙、亿丰时代广场 除世纪泰华外其他尚未开业，且潍坊 西部无无 市场机会较大 商业街市场较为活跃 四平路餐饮街、文化路餐饮

33、街、五道 庙商业街、盛和步行街 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 35 写 字 楼 市 场写 字 楼 市 场 序号项目名称物业类型开业时 间 建筑面积（平米） 1银河恒基大厦写字楼200222,000 2投资大厦写字楼200517,000 3中胜大厦商住楼200631,200 4圣荣国际商务大厦写字楼200625,000 5泰华大厦写字楼200735,000 6中土大厦写字楼200735,000 7华润国际商务大厦写字楼/商住楼200727,100 8东方威尼斯商住楼200758,000 9天马国际商务大厦写字楼200834,000 10东盛广场写字

34、楼200830,000 11泰华领域商住楼200890,000 12金融街1期商住楼200970,000 现有供应414,300 13金融街2期写字楼201080,000 14辰隆理想国际写字楼201018,000 15圣凯广场1期写字楼201030,000 16凯旋广场2期写字楼201040,000 17润扬新城写字楼201020,000 18冠宇大厦商住楼201028,500 19潍坊五洲明珠写字楼n/a19,000 20圣荣商务中心写字楼n/an/a 21世贸中心写字楼n/an/a 未来供应235,500+ l潍坊写字楼市场蓬勃发展阶段，未潍坊写字楼市场蓬勃发展阶段，未 来供应保持稳定增

35、长。来供应保持稳定增长。 l从分布看，在城区核心地带、主干从分布看，在城区核心地带、主干 道两侧，写字楼具有较大发展空间。道两侧，写字楼具有较大发展空间。 从分布看，现有写字楼项目主要分布在市中 心范围，东风街、胜利街两侧，未来项目也 主要分布在这两条街两侧。 从供应看，目前潍坊写字楼市场处于蓬勃发 展阶段，现有供应量超过400,000平米，但其 中商住楼占66%。且为最期的新增供应，未来 总体供应量稳定，产品类型由商住向纯写字 楼转化。 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 市场供应市场供应 市场需求市场需求未来发展未来发展 潍坊写字楼市场存量适中，新

36、 增供应平稳，市场处于良性环 境中。 产品硬件标准较低，呈写字楼 与商住楼并存的局面。 服务管理水平较差，国际化水 平不够。 产业发展对写字楼发展拉动明 显，产业聚集区未来供应可能 较大。 城市第三产业高速增长，将拉 动楼宇经济的发展。 经过未来多年的发展，开发区 产业不断的升级，将有可能拉 动写字楼的需求。 写字楼将迎来一个快速发展阶 段。 产品标准提高，与一二线城市 接轨。 服务水平不断提高。 写字楼的投资收益将得到有限 的提升。 写 字 楼 市 场写 字 楼 市 场 写字楼市场小结写字楼市场小结 金融街金融街东盛广场东盛广场天马国际商务大厦天马国际商务大厦 l城区入驻大量高新技术企业，具

37、有写字楼城区入驻大量高新技术企业，具有写字楼 需求空间需求空间 l项目本身入驻商家，存在写字楼需求空间项目本身入驻商家，存在写字楼需求空间 写字楼市场需求空间上升写字楼市场需求空间上升 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 白白 浪浪 河河 胜利街胜利街 东风街东风街 健康街健康街 新新 华华 路路 潍潍 州州 路路 北北 海海 路路 泰华商圈 胜利西街商圈 新华路 商圈 火车站 商圈 3500-4500 3000-3500 2500-3000 2500-3000 2000-3000 2000-3000 3500- 4500 2000-2500 3000

38、-3500 2500-3500 u潍坊城区住宅展产品价格分布趋势明显，总体上价格区间在20004500元之间，以沿白浪河的几大商圈和东风 街、胜利街、健康街三大主干道为核心，朝郊区辐射； 潍城区的平均价格达35004500元，尤其以沿东风街、健康街、区政府所在区的楼盘价格最为突出； u城市西南片和项目所在的住宅项目目前分布较少； 居住市场居住市场 价格分布价格分布 项目周边缺乏居住配套设施，整体市场价格以中心城区向四周递减项目周边缺乏居住配套设施，整体市场价格以中心城区向四周递减 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 居住市场居住市场 市场价格水平市场价

39、格水平 n潍坊的商品房均价明显低于青岛、济南等开发较早较快的城市，居住产品的价格受 居民收入水平、城市发展速度以及居住产品本身的档次等条件的限制，价格至今稳定 在3500元/平方米以下水平。 n从潍坊中心城区新商品房销售均价2006年到2008年的增长来看，增长幅度总体较平 稳， 3050 3100 3160 2950 3000 3050 3100 3150 3200 2006年2007年2008年 潍坊居住市场价格上涨空间大，市场稳健潍坊居住市场价格上涨空间大，市场稳健 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall n除去位于高新区的五星级酒店金茂大酒店外，其

40、他6家优质酒店均分布在潍坊市相对繁华的主要干道 东风西街及东风东街两侧及风筝博物馆和辐射整个山东省的大型娱乐场所富华游乐场周边区域； 4 五星级五星级 四星级四星级 东风东街东风东街 东风西街东风西街 泛海大酒店泛海大酒店 4星级， 149间 鸢飞大酒店鸢飞大酒店 4星级， 368间 3 潍坊大酒店潍坊大酒店 4星级， 268间 7 5 1 金茂大酒店金茂大酒店 5星级，223 间 风筝博物风筝博物 馆馆 商业商业 核心区核心区 富华大酒店富华大酒店 5星级，233 间 富华游乐富华游乐 场场 东方大酒店东方大酒店 4星级，184 间 国际金融大酒国际金融大酒 店店 4星级，221 间 6 2

41、 酒店市场酒店市场 市场分布市场分布 项目周边缺乏酒店配套设施以支持高新区的发展和招商引资项目周边缺乏酒店配套设施以支持高新区的发展和招商引资 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 40 酒店市场酒店市场 入住率入住率 根据调查得出：根据调查得出： l旺季入住率均在旺季入住率均在80%80%以上；以上； l五星级富华大酒店，年均入住率五星级富华大酒店，年均入住率65%65%以上；以上； l四星级酒店中鸢飞大酒店年入住率四星级酒店中鸢飞大酒店年入住率70%70%左右；左右； l风筝节、鲁台会等历年的大型会议活动，持续带动高风筝节、鲁台会等历年的大型会议活动

42、，持续带动高 星级酒店的会议客源需求。星级酒店的会议客源需求。 潍坊酒店保持高入住率潍坊酒店保持高入住率 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 41 消费者调研结论消费者调研结论 发放问卷方式对消费者调研发放问卷方式对消费者调研 消费者期待潍坊消费者期待潍坊 大型一站式购物大型一站式购物 中心（中心（shopping shopping mallmall）的落成）的落成 潍坊本潍坊本 地地300300 份份 潍坊下潍坊下 辖区域辖区域 200200份份 淄博等淄博等 地地300300 份份 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall

43、 mall 42 shopping mallshopping mall成功案例借鉴成功案例借鉴 加拿大西埃德蒙顿购物中心加拿大西埃德蒙顿购物中心(west edmonton mall) (west edmonton mall) l营业面积：营业面积：350,000350,000 l建成年份：建成年份：19811981年年 l建成年份市区人口：建成年份市区人口：5252万人万人 l大都会人口：大都会人口：101101万人万人 l交通条件：紧邻高速路出入口交通条件：紧邻高速路出入口 l落成时发展阶段：工业化中期落成时发展阶段：工业化中期 l开业后创造的效益：开业后创造的效益： l客流量：客流量：2

44、8202820万人次万人次/ /年年 1212亿美元亿美元/ /年经济效益。年经济效益。 每年创造约每年创造约23,50023,500个就业个就业 每年创造约每年创造约3.393.39亿美元税收。亿美元税收。 原本默默无闻的埃德蒙顿市原本默默无闻的埃德蒙顿市, , 因该因该 购物中心而闻名全球。购物中心而闻名全球。 20082008年潍坊主城区人口年潍坊主城区人口108108万人，常住人口为万人，常住人口为889.5889.5万人，户籍人口万人，户籍人口826.5826.5万人万人 项目临近高速公路潍坊西出入口项目临近高速公路潍坊西出入口 潍坊经济进入工业化中期发展阶段潍坊经济进入工业化中期发

45、展阶段 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 43 市 场 研 究 总 体 陈 述市 场 研 究 总 体 陈 述 通过上述全面市场研究分析：通过上述全面市场研究分析： l潍坊迎来大型购物中心潍坊迎来大型购物中心shopping mallshopping mall的最佳发展时机的最佳发展时机 l作为大型购物中心作为大型购物中心shopping mallshopping mall的配套住宅、公寓、写字楼、的配套住宅、公寓、写字楼、 酒店酒店, ,也均有良好的市场表现也均有良好的市场表现 抓住市场空白，在潍坊开发运作大型抓住市场空白，在潍坊开发运作大型 sho

46、pping mallshopping mall是一项商业革命是一项商业革命 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 44 第三篇：项目卖点提炼第三篇：项目卖点提炼 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 45 卖点提炼 1、城市地标；城市地标； “新半岛城市群中心的未来新半岛城市群中心的未来” 2、商业建筑体量为世界前列； mall mall文化文化 中国中国no1no1 3、最全业态的商业服务综合体商业服务综合体；大成之城大成之城 3、名嘉集团的实力和背景；魅力聚焦魅力聚焦 尊耀名嘉尊耀名嘉 4、名嘉百货超前的商业规

47、划设计和经营理念； 世界精彩世界精彩 名嘉汇聚名嘉汇聚 5、投资经营两相宜，零风险入主潍坊名嘉； 一个定位、两个核心、四个概念、五个中心、六大支撑、一个定位、两个核心、四个概念、五个中心、六大支撑、 九大优势九大优势 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 46 卖点提炼 6、极具投资价值的优惠政策；财富大本营财富大本营 欢乐名嘉行欢乐名嘉行 7、小面积产权，低总价旺铺； 今日寸金买土，明日寸土寸金！今日寸金买土，明日寸土寸金！ 和世界知名品牌一起发财致富；铂金商业，聚天下财富 万商汇聚之地万商汇聚之地 您来您来 就是商业泰斗就是商业泰斗 9、 世界风情和

48、自营部分市场完美融合；娱乐之都娱乐之都 美食之城美食之城 10、打造最具魅力的区域旅游室内大型购物娱乐中心； 文化之城、商品之城、科技之城、生态之城、时尚之城、博览之文化之城、商品之城、科技之城、生态之城、时尚之城、博览之 城、旅游之城城、旅游之城 世界精彩世界精彩 名嘉汇聚名嘉汇聚 七星成就大城！七星成就大城！ mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 47 名嘉品牌实力 统一商业经营 配套完善 全业态 超前规划设计 理念 超大体量 名嘉mall mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 48 本项目定位方向思路 根据以

49、上卖点分析提炼，定位思路方 向为：寻找区域空白点，借助超前规划、 全业态、配套设施拔高产品定位，打造当 地没有的超大体量、世界形象的、全业态 的、超豪华的、室内游乐主题的集休闲购 物、特色餐饮、时尚娱乐、周末度假、主 题文化等为一体的世界级综合大型休闲购 物娱乐中心。 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 49 商业形象推广语 1、“名嘉领誉半岛第一商业名嘉领誉半岛第一商业” 打造中国的“迪拜购物中心（dubai mall）” 2、停留一刻名嘉停留一刻名嘉 瞬间得到世界瞬间得到世界 吃、喝、玩、乐多位一体，全业态，一站式买到所需，世界风采，名 嘉俱现；全

50、方位一站式环球购物新体验，世界顶级规模餐饮、美食、 娱乐、购物基地 3、潮流风暴最新前沿潮流风暴最新前沿 领誉商场恢弘气度领誉商场恢弘气度 名嘉购物，一网打尽时尚名牌； 4、潍坊名嘉潍坊名嘉mall mall 世界最大的世界最大的mallmall 名嘉集团倾力打造世界顶级一站式娱乐购物中心，世界 的品牌，品 牌的名嘉广场 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 50 潍坊名嘉广场业态描述 主要业态有：大型百货、大卖场、国际风情特色餐饮、咖啡西餐厅、 特色小吃广场、儿童文化娱乐城、会所健身、星级电影院、剧院、电 玩城、网吧、大型室内游乐场、洗浴、ktv包房、

51、婚纱摄影城、商务 酒店等。 一层：百货、超市、电器、室内娱乐场、流行前线、箱包皮具、流行饰 品、家电、数码手机、家具生活馆、装饰材料等 二层：百货、超市、洗浴中心、餐厅、剧院、商铺、流行前线、旅游工 艺品、土特产、家电、数码城、家具生活馆、装饰材料等。 三层：百货、电玩、洗浴中心、餐厅、儿童城、商铺、服饰、内衣、鞋 业、文化用品、古玩、美食城、家具生活馆、装饰材料等。 四层：百货、影视 、美食广场、家具广场、洗浴中心、餐厅、商铺、运 动服饰、户外用品、运动器械、购物中心、参茸批发、眼镜城、美容 护理、spa健身等。 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall

52、51 第 四 篇 ： 项 目 定 位第 四 篇 ： 项 目 定 位 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 52 项目定位项目定位 项目位置项目位置 项目位于潍坊潍城区西部城郊，处在鲁东物流园内，该区域是一个新兴起的商业发展区域。 对内、对外道路交通便捷，生活配套设施、金融配套设施初步形成， 随着潍坊西部的长足发展，急需大型零售商业、商务配套服务设施，提升软环境。 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 53 项目定位项目定位 基本数据基本数据 物业性质规模（万）比例 商业 写字楼 酒店 住宅 家具市场 仓储 合计 根

53、据项目地块现有情况和最初提供的基本数据，现方案初步可规划的根据项目地块现有情况和最初提供的基本数据，现方案初步可规划的 技术指标情况如下：技术指标情况如下： 项目占地面积：平方米，净用地面积平方米，绿地率。项目占地面积：平方米，净用地面积平方米，绿地率。 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 54 项目定位项目定位 整体定位整体定位 通过上述科学、严谨、认真的市场调研、结合项目的具体情况，对项目的商业定位情况如下：通过上述科学、严谨、认真的市场调研、结合项目的具体情况，对项目的商业定位情况如下： 包含：包含： 大型综合购物中心大型综合购物中心shoppi

54、ng mallshopping mall 酒店酒店hotelhotel 住宅住宅househouse 写字楼写字楼officeoffice 停车场停车场parkingparking 商贸博览商贸博览conventionconvention 国际公寓国际公寓apartmentapartment “做半岛第一商业做半岛第一商业” mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 55 项目定位项目定位 商业部分定位商业部分定位 商业部分定位为：商业部分定位为： 世界顶级的一站式休闲娱乐购物中心世界顶级的一站式休闲娱乐购物中心 shopping mallshopping

55、mall 全业态全业态/ /全天候全天候/ /一站式一站式/ /连锁配送连锁配送 商业服务综合体商业服务综合体 主题延伸：主题延伸： 打造世界知名购物中心，满足全天候全家娱乐、社交聚会、休闲时光、创意前打造世界知名购物中心，满足全天候全家娱乐、社交聚会、休闲时光、创意前 沿、品味文化需求，在这里不仅仅是购物，更是心灵社交地沿、品味文化需求，在这里不仅仅是购物，更是心灵社交地 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 56 项目定位项目定位 功能定位功能定位 购物购物娱乐娱乐 服务服务 餐饮餐饮 旅游旅游 度假度假 商务商务 购物购物+ +娱乐带动作用娱乐带动

56、作用 + + 展览展览 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 57 项目定位项目定位 shopping mall shopping mall 商业氛围商业氛围 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 58 项目定位项目定位 shopping mall shopping mall 商业氛围商业氛围 n项目以现有世界顶级项目以现有世界顶级mallmall为为 基准，基准， n项目打造成引领世界项目打造成引领世界mallmall潮潮 流的顶级商业航母流的顶级商业航母 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的

57、 mall mall 59 项目定位项目定位 主要业态主要业态 名嘉百货名嘉百货 时尚、潮流、现代时尚、潮流、现代 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 60 项目定位项目定位 主要业态主要业态 生活超市生活超市 品类齐全、便捷、质优品类齐全、便捷、质优 物美物美 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 61 项目定位项目定位 主要业态主要业态 购物类：购物类：国际品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠宝、中西药店、保健品、日用陶瓷、国际品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠宝、中西药店、保健品、日用陶瓷、

58、工艺品、化妆品、服装、鞋帽、各种特产、大型生活超市、大型时尚百货商场、家电数码卖场、工艺品、化妆品、服装、鞋帽、各种特产、大型生活超市、大型时尚百货商场、家电数码卖场、 化妆品化妆品 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 62 项目定位项目定位 主要业态主要业态 购物类：购物类：国际品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠宝、中西药店、保健品、日用陶瓷、国际品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠宝、中西药店、保健品、日用陶瓷、 工艺品、化妆品、服装、鞋帽、家用电器、各种特产、大型生活超市、大型时尚百货商场、家电数码卖场、工艺品、化妆品、服装、鞋帽、

59、家用电器、各种特产、大型生活超市、大型时尚百货商场、家电数码卖场、 精品运动服饰精品运动服饰 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 63 项目定位项目定位 主要业态主要业态 购物中心购物中心 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 64 项目定位项目定位 主要业态主要业态 娱乐休闲康体中心娱乐休闲康体中心 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 mall mall 65 项目定位项目定位 主要业态主要业态 大型室内娱乐中心大型室内娱乐中心 mall mall 的的 世世 界，世界，世 界界 的的 m

60、all mall 66 项目定位项目定位 主要业态主要业态 娱乐类包括高档溜冰场、电玩城、电影城、演剧场、大型室内娱乐心、健身康乐、棋牌室、保健足疗、洗浴、娱乐类包括高档溜冰场、电玩城、电影城、演剧场、大型室内娱乐心、健身康乐、棋牌室、保健足疗、洗浴、 健身按摩、潮流健身按摩、潮流ktvktv、网吧、室内游乐园、儿童游乐场、新型电玩城、旱冰场、室内花卉绿植盆景园、奇石、网吧、室内游乐园、儿童游乐场、新型电玩城、旱冰场、室内花卉绿植盆景园、奇石 字画、观赏小鸟，海洋鱼类观景区和销售区、珍稀、趣味动物展区；字画、观赏小鸟，海洋鱼类观景区和销售区、珍稀、趣味动物展区； 室室 内内 娱娱 乐乐 高高