孝义星际铭门房产营销策划

1、l城市规划蓝图城市规划蓝图 l房产市场研究房产市场研究 l主要竞争楼盘主要竞争楼盘 l项目形象项目形象 l客户描述客户描述 l价格策略价格策略 l地理位置地理位置 l生活配套生活配套 l周边环境周边环境 l属性界定属性界定 l营销策略营销策略 l推广手段推广手段 l平面表现平面表现 l城市规划蓝图城市规划蓝图 l房产市场研究房产市场研究 l主要竞争楼盘主要竞争楼盘 孝义市概况孝义市概况 孝义市，是镶嵌在三晋大地上的一颗璀孝义市，是镶嵌在三晋大地上的一颗璀 璨的明珠。背倚吕梁山脉，衔吕梁之雄璨的明珠。背倚吕梁山脉，衔吕梁之雄 峰；面俯晋中盆地，吞汾河之浩水。是峰；面俯晋中盆地，吞汾河之浩水。是

2、古老文明和现代繁华的聚汇之地。古老文明和现代繁华的聚汇之地。 孝义市位于吕梁山脉中段东麓，晋中盆 地西南隅。地理坐标为东经11121- 11156，北纬3656-3718。 北与汾阳市毗邻，西北与中阳县相依， 西与交口县接壤，南与灵石县相连，东 南与介休市隔汾河相望。境域东西直线 最长处46千米，南北直线最宽处26.55 千米。总面积948平方千米。总人口44 万人. 规划总思路规划总思路 l城市性质：“太原经 济圈新型重化工产业 基地，晋中南部区域 性中心城市，以特色 民间文化为底蕴的园 林城市” l建设用地发展方向： 主要向南，次要向北， 适当向西，抑制向东 区域职能区域职能 总体用地布局

3、：“两轴、五区、三心” 两轴 南北主轴迎宾路、东西绿轴孝河生态公园 五区 主城区：规划建设区的核心，以行政商业等综合服务和居住为主要功能； 城南新区：以文化教育、体育、居住、商业为主要功能； 城北新区：以崇文大街为中心，以行政、居住、商业为主要功能； 古城区：以历史文化保护区和公园绿化为主要功能； 经济开发区：主导产业以机焦、煤化工、煤电、建材为主。 三心 城北新区：综合服务中心以行政、文化、商业服务为主要功能； 主城区：综合服务中心以商业娱乐为主要功能，为全城区的商业中心，以大 型集中商业零售服务为特色； 城南新区：综合服务中心以文化、体育、教育、商业为主要功能。 城区路网结构城区路网结构

4、“七横（崇文大街、振兴街、府前街、新安街、胜溪街、城南大道、梧桐街） 八纵（孝汾大道、永盛路、大众路、迎宾路、永安路、中和路、新六路、司梧 线)一环(城区外围的公路)”。 城市绿地规划目标城市绿地规划目标 2020年建成区绿地面积为606.1公顷，城市绿地率、绿化覆盖率和人均公 共绿地面积分别达到35%、45%和12.0平方米。绿地系统布局结构为“一河、 一库、三环、四园”。一河：沿孝河生态林带，保护孝河生态环境和水体。原 则上保持现有河道的自然形态，河道两侧绿地建设突出生态公园的理念；一库： 张家庄水库及孝河周围生态绿地；三环：古城区绿化环（护城河绿化带）；主 城区绿化环（迎宾路、振兴街、孝

5、汾大道、景观北街）；由内侧50米、外侧 200米绿带构成的中心城区绿廊（北外环、善宋线、新孝午路、新汾介路）； 四园：四个大型综合公园，分别为郑兴公园、崇义园、城北新区公园、胜溪湖 森林公园。另外，还有两个张庄水库西南的绿楔和区级公园分布在各组团间， 和其他公共绿地一并结合道路绿带形成经纬交织的居住环境绿化体系。 住房建设发展目标住房建设发展目标 近期2010年，在新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平 方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，应达到开发建设总面积的70% 以上。实现市区城镇居民人均住房建筑面积35平方米；最低收入家庭人均廉租住 房保障面积标准不低于15平方米

6、。远期2020年，人均住房建筑面积达到40平方 米，住房成套率达到100%，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、 设备齐全”，让市民享受到“宜居型的社区生活”。 保障性住房用地布局保障性住房用地布局 古城区居住组团的经济适用房和廉租房用地规划在古城风貌协调区的外围， 古城北部的北关、一家庄、及古城西面的西关一带；主城区居住组团的经济适用 房和廉租房用地主要在留义村、贾家庄等村庄改造用地范围及部分污染企业搬迁 用地统一规划解决；城北新区居住组团经济适用房和廉租房用地规划在在居义、 瑶圃等村庄附近，同城中村改造改统一规划解决；城南新区居住组团的经济适用 房和廉租房用地规划主要分三片布置。第

7、一片为在建的迎宾路东，城南大道北侧 的汾西矿塌陷搬迁小区，第二片为迎宾路以西的封家峪、樊家庄、赵家庄改造地 块，第三片在孝午路北，旧汾介公路两侧的梧桐镇搬迁地块。 主要竞争楼盘主要竞争楼盘 项目名称 起价 （元/m2） 总占 面积 总建 面积 户型区间绿化率建筑类型 建筑 套数 销售率建设地点开发商 申利花苑251012000 5300 0 84.97- 152.15 40%2栋10层、2栋33层48046% 新民街中段（宝宏 大酒店西侧） 孝义市申利房地产开 发有限责任公司 振兴小区 3340 7 1栋高层2层底商西侧毗邻星际公馆 惠丰苑（精 装） 2680 4990 0 138.04， 2

8、04.4 1栋高层29层 府前东街新地税大 厦后 吕梁中天房地产开发 有限公司 云栋盛和 佳苑 280020001 5000 0 87,107,12 6 多层、高层70% 府前街吉泰世纪城 对面 孝义市云栋房地产开 发有限公司 祥和新苑290046669 7700 0 88-13041% 5栋12层，高层300 户 30045% 府前街吉泰世纪城 东侧 孝义民泰房地产开发 有限公司 大峰胜溪 湖畔 3200 12000 6 2800 00 116-180 正在建设6栋17层 一梯两户21单元 714 迎宾南路西侧（胜 溪湖公园南侧） 山西大峰房地产开发 有限公司 城市公馆 3100/4 400

9、 11000 0 1500 00 43%3层，3栋11层 孝义市迎宾大道与 安居街交汇处 太原市宇兴泰房地产 开发有限公司 君悦银座265099-14740%4栋30层，7栋12层100050% 迎宾路与崇文大街 交汇处西 山西孝义东盛昌旺房 地产开发有限公司 城市之光 2700/3 200 4000 0 100 40%楼 顶绿化 2栋+五星级酒店396 振兴街与大众路交 汇处 利民房地产开发有限 公司 新世纪名邸32002栋高层 府前东街北，青年 路西50米 利民房地产开发有限 公司 项目位置：孝义 市迎宾大道与安 居街交汇处 开发商：太原市 宇兴泰房地产开 发有限公司 占地面积：165亩

10、总建面：150000 平米 绿化率：43% 容积率：1.36 结构：砖混|框架 施工进度：现房 公摊比例：15%左 右 层数：3栋11层 总户数：300户 城市公馆城市公馆 产品产品形象形象 渠道渠道 价格价格 附加值附加值 客户客户 n整体居住环境 n投资价值 n小高层起价3100元/m2 n叠拼别墅6000元/m2 n独栋别墅10000元/m2 n户外/DM/短信 n楼书 n样板间展示 n 中高端客群 n 地缘客群 n售楼部包装高档、风格独特 n产品定位中高端 n广告诉求：园林风格、尊贵 n户型 143-223平米 n叠拼别墅、独栋别墅、小高层 项目位置：迎宾 南路西侧（胜溪 湖公园南侧）

11、 开发商：山西大 峰房地产开发有 限公司 占地面积：180亩 总建面：280000 平米 绿化率：40% 容积率：2.3 结构：框架剪力 墙 施工进度：封顶 公摊比例：20%左 右 层数：6栋17层 总户数：700户 大峰大峰胜溪湖畔胜溪湖畔 产品产品形象形象 渠道渠道 价格价格 附加值附加值 客户客户 n湖景 n投资价值 n起价3200元/m2 n户外/DM/短信 n样板间展示 n 高端客群 n 地缘客群 n售楼部包装高档 n产品定位普通 n广告诉求：湖景、生态 n 点板结合 n户型 116180平米 项目位置：新民 街中段（宝宏大 酒店西侧） 占地面积：18亩 总建面：53000平 米 绿

12、化率：40% 容积率：4.4 结构：框架 施工进度：不详 公摊比例：20%左 右 层数：2栋10层1 栋33层 总户数：480户 申利花苑申利花苑 产品产品形象形象 渠道渠道 价格价格 附加值附加值 客户客户 n无明显附加值 n起价2510元/m2 n户外/DM/短信 n 中端客群 n 地缘客群 n形象普通n户型 84-152平米 现状与趋势现状与趋势 商品房呈起步阶段，与集资房并存商品房将成为市场主流产品 普通住宅户型需求三房为主大三房、多卫、多功能户型 高端物业仅局限于别墅项目、高层 豪宅需求有待挖掘 新一轮造城运动即将以本案 展开 目前片区旧房较多，土地开发不确 定性大 将以本案为地标高

13、端人群聚 集地 商品房市场均价为3150元/平米左右呈现住宅多样化的局面满足 不同人群的居住需求 l地理位置地理位置 l生活配套生活配套 l周边环境周边环境 l属性界定属性界定 北侧出口即为振兴街 南侧直线距离府前大街300米 东侧距离永安路200米 西侧距离迎宾路300米 距离城市繁华闹市500米 距离规划城北新区一街之隔 本案本案 地段地段 配套配套 教育：孝义一中、孝义六中、崇文街小学 银行：工行、中行、建行 餐饮、酒店：晟龙宴会厅、大赛北、宝宏大酒店、嘉隆大酒店、东兴酒店 娱乐：星际会馆 政府部门：孝义环卫局、市交警大队、孝义邮政局 区域界定区域界定 项目处于中心城区东北方向，距离闹市

14、区域不足500米 受行政中心、商业中心城北新区的辐射 距离南侧主干道府前街300米；周边中小学、酒店林立 周边环境周边环境 本案北侧为振兴 街；南侧为屠宰 场家属楼、新民 街；东侧为在建 项目和居民楼； 西侧为居民楼。 其中东侧的在建 项目有3层为底 商，为本案带来 些许利好。周边 为住宅，居住环 境较理想。 振兴街 新民街 主要经济技术指标主要经济技术指标 总用地面积6792.31平米 总建筑面积35584.46平米 地上总建筑面积30566.40平米 地下总建筑面积5018.06平米 地下车库建筑面 积 2504.54平米 建筑占地面积1288.80平米 总套数90套 地下停车位53 地上

15、停车位43 建筑密度19.0% 容积率4.50 绿化率45.78% 属性界定属性界定 属性 界定 地理位置 项目位于主城区，北邻振兴街、东至永安路、西至迎宾路交通方便，距市中 心繁华地段府前街仅一路之隔，闹中取静。 片区发展 本案处于主城区，振兴街有绿化带建设将为本案环境带来一定的利好，城北 新区定位于未来的市政、商业中心，将直接辐射本案，未来价值不言而喻。 项目规模 项目体量较小、绿化率高、容积率较大等自身因素对于项目定位限制较多， 考虑项目目前定位需从配套、风格、材质，物业及管理等方面拔高本案。 资源状况 周边居住环境较为成熟，但均为普通住宅，对于本案的高端定位产生一定的 抗性。 配套资源

16、 周边生活配套较为完善、地处教育学区，且府前街多家酒店处于项目辐射范 围，整体居住环境较为理想。 SWOT分析分析 S1:地处城市中心，交通便利； S2:与府前街仅一路之隔，配套成熟； S3:45.78%高绿化率，建筑风格标新立异； S4:独单元、板点式高层，百米之上，楼视野广阔、 东西南北四面采光，明厨明卫； S5:豪华精装，超大面积，为项目打造高端奠定了 良好基础。 W1:项目体量小，占地面积有限，容积率较高， 居住舒适度相应降低，自身因素对本案高端定位 存在较大抗性； W2:地块周边项目定位较低，对本案高端定位会 造成一定干扰。 O1:高层豪宅在孝义属于空白市场； O2:城市化进程加快、

17、固定资产投资增加为房地 产市场带来利好； O3:项目高端定位，未来势必成为财富阶层聚集 地及身份象征。 T1:由于孝义消费者对高层豪宅的认知度不够，会 对本案后期推广带来一定难度； T2:竞品项目的独栋、连排别墅对本案会造成客户 分流； T3:当前房产调控政策的密集出台，会给本案造成 不利影响 l价值体系价值体系 l项目形象项目形象 l客户描述客户描述 l价格策略价格策略 营销诊断营销诊断 我我 去去 哪？哪？我我 是是 谁？谁？出路在哪？出路在哪？ 开发目标开发目标 项目界定项目界定 分析操作难点分析操作难点 提出解决方法提出解决方法 恒达世行对本案开发目标的理解恒达世行对本案开发目标的理解

18、 我我 去去 哪？哪？ 打造孝义最瞩目的地产明星打造孝义最瞩目的地产明星 在现有资源的基础上拔高项目形象 1.在当前基础上分析本案操作难点，并寻求合理的解决方法； 2.从细节着手，追求精益求精； 3.专业的形象包装，完美的广告表现，精准的公关活动打造消费者的归属感。 实现合理的利润率 1.与项目前期投入和产品品质一致； 2.被消费市场认可； 3.跳出普通物业的竞争圈； 4.在满足上述3点的基础上实现合理的利润空间。 打造项目和企业品牌 1.打造超出消费者对于产品品质预期的效果； 2.为消费者预留合理的利益回报； 3.实现项目和开发商良好的品牌形象和美誉度。 本案的开发现状本案的开发现状 我是谁

19、？我是谁？ 我们的产品是我们的产品是280280平米和平米和360360平米的超大户型平米的超大户型, ,意向定位豪宅，却意向定位豪宅，却 面临周围没有景观资源，且占地面积小、容积率高等诸多抗性。面临周围没有景观资源，且占地面积小、容积率高等诸多抗性。 产品意向开发，给项目后期的操作带来了诸多难点！产品意向开发，给项目后期的操作带来了诸多难点！ 难点1:周边没有景观资源 难点3:体量小,不具备高端社区的居住氛围 难点2:高容积率,舒适度相应降低 难点5:占地面积小,势必影响内部景观和配套发挥空间 难点4:项目的安全私密程度还达不到豪宅标准 地块自身资源的匹配度及本项目自身档次的定位限定地块自身

20、资源的匹配度及本项目自身档次的定位限定 因子分析顶端豪宅高端产品中档偏高产品中档产品中低档产品小户型公寓 对外部景观资源要求稀缺资源较好的资源无弱势资源一般无无 对公共配套的依赖弱较弱一般较强强强 环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强强 对公共交通的依赖弱较弱较弱较强强强 对场地规模的要求较大规模规模较大规模较大一般基本无要求基本无要求 容积率、绿化率要求低层低密度 低容积高绿 化 较低容积 较高绿化 一般基本无要求高容积率 景观配套体系要求出类拔萃出类拨萃较高一般基本配套较低 对成本价格的适应性强强较强控制成本较低成本一般 对销售价格的限制市场制高点较高价格稍高价格一般一般偏低一般 地块匹配情

21、况地块匹配情况 公共部分支持，公共部分支持， 但景观和场地但景观和场地 不支持、不支持、 公共部分支公共部分支 持，景观不持，景观不 支持支持 定位支持定位支持 除价格外，除价格外， 基本支持基本支持 基本不支持基本不支持 除高容积率除高容积率 外，均不支外，均不支 持持 以上分析表明，本项目地块自身因素对楼盘的开发档有明显限定，适宜中端、中端偏高楼盘定位；以上分析表明，本项目地块自身因素对楼盘的开发档有明显限定，适宜中端、中端偏高楼盘定位； 结论：结论： 严格意义上讲，目前本案还不符合高端定位。严格意义上讲，目前本案还不符合高端定位。 针对性提出解决办法针对性提出解决办法 出路在哪里？出路在

22、哪里？ 即使里面做不到完美，外面也要做到精即使里面做不到完美，外面也要做到精 美，起码直观感觉不错！不光要在产品美，起码直观感觉不错！不光要在产品 上做文章，还要在项目的营销、推广、上做文章，还要在项目的营销、推广、 包装上多下功夫！包装上多下功夫！ 先天不足，后天弥补！先天不足，后天弥补！ 搭建高端豪宅的价值体系，为高端定位搭建高端豪宅的价值体系，为高端定位 增加砝码，一对一解决目前定位豪宅的增加砝码，一对一解决目前定位豪宅的 难点！难点！ 城市地段城市地段城市地标城市地标 城市文化城市文化城市稀缺城市稀缺 项目硬件项目硬件项目软件项目软件 会所商务会所商务项目空间项目空间 项目建立项目建立

23、8大价值体系大价值体系 处于城市核心区域主城区振兴街上， 临近城市名片大道迎宾路，与商业旺 地府前街仅一路之隔，行政、教育、 商业、生活发达，拥有孝义城市齐全的 商业和公共配套资源，地理位置得天独 厚。 地段是决定一个物业根本价值的前地段是决定一个物业根本价值的前 提！提！ 四大价值体系之四大价值体系之1 1：城市中心地段价值城市中心地段价值 主城区本案本案 教育区 城北新区 四大价值体系之四大价值体系之2 2：城市地标形象价值城市地标形象价值 项目建筑风格独特，在城市核心区建筑 形象中标新立异，以领先的设计理念、 先进的智能化系统、高端科技的时代气 息、挺拔于振兴大街。建筑高度和外形 形成的

24、气势恢弘的外观共同构造成为孝 义21世纪的新地标，王者之风跃然而出！ 项目城市地标价值突显！项目城市地标价值突显！ 四大价值体系之四大价值体系之3 3：城市生活配套价值城市生活配套价值 项目区域地处城市核心，酒店、会所、 商场、医院、学校应有尽有，交通便利， 生活设施齐全。 城市生活配套优越，吃、住、行、娱、城市生活配套优越，吃、住、行、娱、 购、医、教只要三分钟。购、医、教只要三分钟。 四大价值体系之四大价值体系之4 4：城市稀缺价值城市稀缺价值 稀缺2：产品稀缺 我们的产品孝义唯一，超大户 型豪华装修复合资源之上， 公共配套和空间赋予产品新理 念和价值观。 稀缺1：土地资源稀缺 城市发展形

25、成城市核心，城市 核心缔造城市有限土地空间， 区域拥有孝义财富阶层及社会 媒体的关注聚焦 “寸土寸金”。 城市发展必然形成城市空间划分，稀缺空间必然出现，且必然要求符合稀城市发展必然形成城市空间划分，稀缺空间必然出现，且必然要求符合稀 缺空间的稀缺产品打造，迎合市场需求。缺空间的稀缺产品打造，迎合市场需求。 四大价值体系之四大价值体系之1 1 殿堂级硬件价值殿堂级硬件价值 拥有豪华入户大堂，豪华装 修，中央空调、24小时热水、 网络、高级材质、智能监控 系统、德国蒂森电梯（甄选） 等等，产品硬件打造按照殿 堂级的标准进行。 四大价值体系之四大价值体系之2 2 五星级软件价值五星级软件价值 特聘

26、著名的香港戴德梁行物业 管理顾问有限公司担当管理顾 问，为业主提供英式贴身管家 服务，享受五星级礼遇。 产品的品质产品的品质 是一个项目价值的基础是一个项目价值的基础! ! 软环境加强促使产品价值软环境加强促使产品价值 的达到外延和提升！的达到外延和提升！ 四大价值体系之四大价值体系之3 3 顶级会所商务价值顶级会所商务价值 坐落孝义城市核心，自身拥 有小型会所，开发商旗下的 顶级会所星际会馆与本 案在同一条街上，对项目形 成强劲的商务休闲功能支撑。 四大价值体系之四大价值体系之4 4 270270景观价值景观价值 百米之上，独单元板点式楼 270采光，站在城市高处俯 瞰一切，独享城市的高空资

27、 源，孝义美景尽收眼底。 核心区，商务功能核心区，商务功能 将会增值项目！将会增值项目！ 空间扩大，赋予项空间扩大，赋予项 目新的价值观。目新的价值观。 人文高度决定了项目价值的领先性人文高度决定了项目价值的领先性 建筑高度决定了项目价值的坚挺性建筑高度决定了项目价值的坚挺性 财富高度决定了项目价值的标签性财富高度决定了项目价值的标签性 城市的核心地带，作为目前孝义的一块城市的核心地带，作为目前孝义的一块“豪居璞玉豪居璞玉”，将以怎样的格调来为孝，将以怎样的格调来为孝 义唯一的精装豪宅作出最好的雕琢？义唯一的精装豪宅作出最好的雕琢？ 这是孝义城市景观，以项目为标志的核心区凝聚孝义的这是孝义城市

28、景观，以项目为标志的核心区凝聚孝义的“人文矩阵人文矩阵”，正在国，正在国 际化进程和生活品质化进程的双重臂力中崛起。际化进程和生活品质化进程的双重臂力中崛起。 城市地段城市地段城市地标城市地标 城市配套城市配套 城市稀缺城市稀缺 项目硬件项目硬件项目软件项目软件 会所商务会所商务项目空间项目空间 需要寻求一个核心点，找到一个核心差异性？ 可以衔接8大价值点，成为多重价值的载体 我们需要寻找他们的共性、中性、个性特点 个性将会成为项目差异化价值，成为项目定位突破点 共性： 城市地段、城市配套 可以成为重要卖点，但项目周边项目同样可以拥有。可以成为重要卖点，但项目周边项目同样可以拥有。 中性： 内

29、部景观、社区配套 可以成为项目特色，但其他项目同样可以复制而拥有。可以成为项目特色，但其他项目同样可以复制而拥有。 个性： 280平米以上高层住宅+豪华精装 迎宾路 振兴街 280280平米精装豪宅，社区内设小型会所，西面是星际平米精装豪宅，社区内设小型会所，西面是星际 会馆，东面是星际公馆，一东一西，遥相呼应。此类会馆，东面是星际公馆，一东一西，遥相呼应。此类 产品目前孝义市场唯一。产品目前孝义市场唯一。 通过分析，精装豪宅是项目目前差异性价值点，我们需要进一步挖掘产品通过分析，精装豪宅是项目目前差异性价值点，我们需要进一步挖掘产品 的特点：的特点： 我们的产品是：我们的产品是： 所以我们的

30、产品实质是 星级地段：城市核心地段，吃、住、行、娱、购、医、教三分钟搞定星级地段：城市核心地段，吃、住、行、娱、购、医、教三分钟搞定 星级地标：城市地标建筑，设计标新立异，一百年都不会过时。星级地标：城市地标建筑，设计标新立异，一百年都不会过时。 星级配套：中央空调星级配套：中央空调+24小时热水小时热水+私人会所私人会所 星级精装：星级精装：国际一线设计师国际一线设计师+全球精细化采购全球精细化采购 星级空间：星级空间：280平米超大面积平米超大面积+280度环绕景观。度环绕景观。 星级服务：百年品牌戴德梁行，一对一星级服务：百年品牌戴德梁行，一对一24小时英式管家服务。小时英式管家服务。

31、星级环境：中央水系景观星级环境：中央水系景观+全地下车库全地下车库+高科技智能安防系统高科技智能安防系统 恒达世行认为，本项目物业应定位为恒达世行认为，本项目物业应定位为： 项目原名为项目原名为“星际公馆星际公馆”，而孝义打，而孝义打“公馆公馆”牌子的项目已经出现，容易牌子的项目已经出现，容易 让客户相互比较。而本项目经过价值体系提炼，产品已跳出公馆的范畴，它是让客户相互比较。而本项目经过价值体系提炼，产品已跳出公馆的范畴，它是 在公馆之上，它在孝义市场独一无二，对于财富阶层是一个资本和身份可以炫在公馆之上，它在孝义市场独一无二，对于财富阶层是一个资本和身份可以炫 耀、彰显城市资源占有力的耀、

32、彰显城市资源占有力的“城市门牌城市门牌”，项目需要一个新的名字：，项目需要一个新的名字： PACEMAKER 恒达世行 首先从案名上直接跳出了首先从案名上直接跳出了“中低端中低端”的圈子，符合本案的定位，同时也符的圈子，符合本案的定位，同时也符 合合“山西富人山西富人”的口味，的口味，“銘銘”字既有名的意思，也有金的内涵，可谓是名利字既有名的意思，也有金的内涵，可谓是名利 双收，双收，“星际星际”和和“銘门銘门”两者连起来有富贵、奢华，王者之风的含义。两者连起来有富贵、奢华，王者之风的含义。“星星 际銘门际銘门”好听、好记，念起来朗朗上口。好听、好记，念起来朗朗上口。 首选案名 PACEMAK

33、ER 恒达世行 备选案名 其他案名 恒达世行认为，本项目推广口号为恒达世行认为，本项目推广口号为： 1 它是一张社交名片它是一张社交名片 它告诉别人，它告诉别人， 你和谁在一起你和谁在一起 它是一把标尺它是一把标尺 衡量你在人群中的位置，你过着怎样的一种生活衡量你在人群中的位置，你过着怎样的一种生活 它是一种价值观它是一种价值观 使绝大多数目标群自我认同和相互认同使绝大多数目标群自我认同和相互认同 它是一种精神符号它是一种精神符号 能获得社会的广泛认同能获得社会的广泛认同 它是城市理念的一个提炼，是时代精神的一个概括它是城市理念的一个提炼，是时代精神的一个概括 2 3 4 5 目标顾客眼中的高

34、端住宅：目标顾客眼中的高端住宅： 忘掉忘掉80%80%的大众，抓紧的大众，抓紧20%20%的高端财富人群！的高端财富人群！ 强调，山西强调，山西2/82/8定律定律 看不见看不见 的顶层的顶层 自我实现自我实现 升级换代升级换代 基本需求基本需求 家庭年收入无法衡量，顶级阶层 家庭年收入在80万以上，精英阶层 家庭年收入至少50万元，高薪阶层 本项目三类重点客户 我们的客户将会面对是：我们的客户将会面对是： 30-4530-45岁城市高端收入阶层，企业主、煤矿主、政界要员、企事业单位高管。岁城市高端收入阶层，企业主、煤矿主、政界要员、企事业单位高管。 拥有财富，但需要拥有与其他人不一样的稀缺物

35、业来满足自己；拥有财富，但需要拥有与其他人不一样的稀缺物业来满足自己； 拥有家庭，但需要一个舒适、奢华的居住条件回报家人；拥有家庭，但需要一个舒适、奢华的居住条件回报家人； 拥有事业，但需要通过拥有事业，但需要通过“平台卡片平台卡片”被社会认知；被社会认知； 拥有品位，但需要拥有新的格调来提升自己；拥有品位，但需要拥有新的格调来提升自己； l营销策略营销策略 l推广手段推广手段 l平面表现平面表现 如奢侈品一般做营销推广 产品策略产品策略 首先要为高端定位增加砝码首先要为高端定位增加砝码 砝码砝码1 1： 外部无景观、靠内部景观营造外部无景观、靠内部景观营造 地上车库间太多会浪费环境空间，把开

36、 放空间的机会让给景观是我们设计的原则， 因此将停车位全部规划为地下车库，局部留 访客车位，地上完整的空间我们全部利用来 规划景观。通过地下车库实现了人车分流， 地上留出一个完全步行的开放空间环境，没 有机动车的打搅，给景观设计创造了更大的 机会，可以做一些非常有利于社区交流和活 动的场地。比如地下车库上方就是我们宽阔 的阳光平原，是交流的最好空间，另外可以 考虑在车库上方增加园林景观、雕塑之类。 园林景观建议园林景观建议 园林风格建议园林风格建议 根据项目的规划布局来看，以社区中部的道路和中心水景、基本为对称东西、南 北分布，决定了园林规划也呈现出对称的格局。这种布局吻合了本案建筑外形的 特

37、点，建议本项目园林风格定位于异域园林风情异域园林风情，体现浪漫、时尚、温馨、大气 的异域风情景观特色并符合现代精英们所提倡的假日生活感性需求。 建议本项目园林风格定位于异域风情建议本项目园林风格定位于异域风情 水景的运用水景的运用 水景是中高端项目的重要元素，缺少水景，社区的档次和品味会大打折扣，建议 本案适当增加水景；结合社区的规模不大，难以做大面积水景，大面积水景后期 的维护成本较高，建议在景观节点做一些小型水景，如叠水、喷泉、小型水系、 儿童戏水池等，提升园林的整体档次（基于山西气候原因，所采取的水景整体面 积控制在最低范围内，并建议采用枯水景模式有水时是水景，到了冬天没有 水时是浅层的

38、硬石景观） 建议小区中心设水系景观建议小区中心设水系景观 砝码砝码2 2： 营造安全私密的空间营造安全私密的空间 社区智能化配套建议社区智能化配套建议 1 1、智能化评估标准、智能化评估标准 对于智能居住小区，除在建筑设计、材料使用上达到一应标准外，在智能化功能 方面满足以下的技术条件： 智能居住小区评估条件智能居住小区评估条件智能化方面的技术条件智能化方面的技术条件 住宅建筑物的质量，即其建筑规划功能和机构情况住户具备家庭布线（Home Bus） 内部交通和外界交通网连接便捷性 有网管中心，通过此中心，物业部门可以对小区内的居 民各户进行网上服务，建立小区局域网（Intranet）构 架 内

39、部和周边环境情况，包括内外绿化布局和人文环 境的情况 居民可方便地实现与外界的通讯（通过不同的地域宽带 接入和广域网机互联网Internet连接） 内能提供居民完善物业服务的情况对小区设施（安保、设备、消防等）能进行有效的控制 产品定位建议产品定位建议 3 3、本项目智能化建议、本项目智能化建议 1 1、停车管理、停车管理 2 2、数字视频监控系统、数字视频监控系统 3 3、彩屏可视对讲系统、彩屏可视对讲系统 4 4、出入口及周界报警系统、出入口及周界报警系统 5 5、电子巡更系统、电子巡更系统 6 6、家庭安防报警系统、家庭安防报警系统 7 7、家庭智能集中控制器、家庭智能集中控制器（甄选项

40、目）（甄选项目） 8 8、小区通迅、小区通迅 9 9、紧急广播与背景音乐、紧急广播与背景音乐 1010、入户电子钥匙、入户电子钥匙（甄选项目）（甄选项目） 社区智能化配套建议社区智能化配套建议 产品定位建议产品定位建议 物业管理是项目素质的一种直观体现，直接影响到物业项目的价值。 建议邀请国内著名的物业管理公司担任顾问或者直接参与管理，提供管家式服务，尤其 是在项目的前期以物业顾问的身份尽早介入，提前进行相应的建议，使项目的整体建设 方案、机电设施配备等均能满足顶级项目的要求，更能在项目前期营销推广上闪亮市场。 建议公司：第一太平戴维斯、 戴德梁行、万科物业、君豪物业（我司合作伙伴）君豪物业（

41、我司合作伙伴） 引进知名物业管理公司引进知名物业管理公司增强客户的购买信心增强客户的购买信心 服服 务务 创创 造造 价价 值值 服务管理建议服务管理建议 户内钥匙管理：户内钥匙管理： 住户可将门户钥匙寄存在前强或保安部，在紧急情况下可提供便利， 在住户书面委托函确认下，也可带客看房，户内清洁，户内维修，实 现酒店前台功能。 入户清洁：入户清洁： 指定专职服务员或小时工进行清洁之后安排领班或主管进行检查并记 录，完全按酒店的标准操作。 送餐服务：送餐服务： 将菜单和酒水单置于房间内，住户在需要时可随时拨打送餐电话，服 务员会迅速的将所点的菜品或酒水送至房间。 衣物送洗：衣物送洗： 提供服务员上

42、门收衣，洗好后再上门送衣，也可到洗衣店洗衣。 总机服务：总机服务： 电话总机24小时接听电话，并提供叫早、约会提醒、留言等服务。 保险箱服务：保险箱服务： 在前台设置保险箱，住户可将贵重物品存放在保险箱内，突出酒店式 管理特色。 医疗服务：医疗服务： 前台配备紧急医疗箱，以借客户急用，同时，引入医疗服务站提供家 庭护理工作。 商务中心：商务中心： 为住户提供打字、复印、传真、翻译、订票等服务。 提供一对一英式管家服务提供一对一英式管家服务提升项目的服务附加值提升项目的服务附加值 服务管理建议服务管理建议 全部为地下停车场，保证地上行人的安全全部为地下停车场，保证地上行人的安全 地下停车场建议地

43、下停车场建议 以现代欧式简约精美的环艺与现代时尚建筑相匹配 地面无车辆停放小区，体现文明现代化高层次社区 车库入口造型也是园林的一部分； 造型拼接、色彩跳跃、虚实间的对比，令回家成为美丽的旅程； 车库入口建议车库入口建议 砝码砝码3 3： 户式中央空调户式中央空调 太阳能太阳能2424小时热水小时热水 一、私家户式中央空调一、私家户式中央空调 本案户型大，房间多，采用普通空调会造成外挂机较多，既影响室内装修风格， 又影响建筑外立面风格；因此采用户式中央空调提升产品品质的同时，也能提升 项目形象。建议甲方纳入交房标准. 选用户式中央空调装修效果好，档次高户式中央空调外挂机少，可提升楼盘形象 户式

44、中央空调户式中央空调PK普通家用空调：普通家用空调： 1.空气调节效果好； 2.装修效果好，档次高； 3.合理分配冷量，达到最佳温控效果； 4.一次性投资低，使用寿命长； 5.高效率，低能耗，制冷速度快； 6.质量稳定，使用寿命长； 7.只要一台室外机，建筑物外观整齐； 8.适合大面积户型。 二太阳能集中供热水系统二太阳能集中供热水系统 住宅太阳能集中热水供给系统不同于传统的单户式太阳热水器，它是将住宅 楼的一个单元或整栋楼的热水供应设计成一个整体系统，单户用水由系统的恒 温水乡集中供应。考虑本案体量较小不适合做锅炉供热水系统，另外本项目也 不具备打井做温泉的条件，建议使用太阳能集中供热。同时

45、该定位有利于项目 炒作“低碳住宅，绿色住宅”的概念，有利于形象和产品的提升，建议甲方纳 入交房标准。 太阳能草坪灯太阳能草坪灯 风能风能 + + 太阳能庭院灯太阳能庭院灯 太阳能地砖灯太阳能地砖灯 砝码砝码4 4： 推出富有冲击力的样板间推出富有冲击力的样板间 目的：样板间可以让置业者感知、感受，让其处于一个三维空间内幻想未来的居 住规划，体验强烈的视觉冲击，不仅提升项目形象还可以拉动销售。 数量：280平米和360平米户型各设一间 设计风格：参照唐宁ONE 精装修细项建议精装案例参考 精装修案例参考唐宁one 广告诉求：北京之上，一城一墅一世界 装修主题：西技中魂 特点分析：将西方的生活方式

46、与中国的生活习惯相融洽，所以在户型空间中留 出了西厨和家庭活动厅，这样，业主可以在这里充分的享受到家庭生活的乐趣； 而且也尊重中国的文化传统，因此，所有户型的主卧空间均朝南，并在每个卧 室留出了一定的阅览空间，可以在卧室中阅读和处理公务。 西技中魂 自然沉思 涵养与尺度 自我与家庭 简约与丰盛 社交与独处 精装修细项建议：提出全球化采购概念精装修细项建议：提出全球化采购概念,打上星际銘门专用打上星际銘门专用(甄选）甄选） 部位材质说明部位材质说明 天花、墙身轻铜龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆厨房墙地面采用进口大理石，德国博得报 （Poggenpohl）厨具德国Gaggenau嘉格 纳电器设备

47、地面高级实木复合地板或进口大理石地坪照明开关德国ABB公司EIB系统 窗户断桥铝门窗，比利时格拉威厄泊尔 （Glaverbel）中空玻璃；意大利阿鲁克 （ALUK）门窗五金。采用Slilent Giss电动窗 帘轨道 浴室挪威耐克森（Nexans）地坪加热系统，墙地 面采用进口大理石，金属吊顶，卫生洁具采 用德国Villero&Boch洁具及Dornbracht龙头， 意大利TEUCO超音波按摩浴缸，德国汉斯格 雅（Hansgrohe）淋浴组 阳台墙面采用进口石灰岩，地面采用进口岗岩， 玻璃金属杠杆 对讲系统来邦(lonbon)紧急对讲系统 门扇、窗榄实木窗套和实木花饰门电力供应法国海格（Ha

48、ger）住户配电箱 分户门德国Nobelesse手工雕花铜门排水日本积水（Sekisui）DVLP钢塑复合排水管 室内楼梯金属杠杆，实木扶手，进口大理石踏步热水供应英国CONSOL太阳能热水器 空调日本大金（DAKIN）VRV户式中央空调电视及电 话 有线电视，卫星电视；电话：中国电信，每 户预留5-8对电话进线 备注： 上述均为建议，需以设计师为准 砝码砝码5 5： 星际会馆星际会馆+ +星际豪庭捆绑策略星际豪庭捆绑策略 2、为星际会馆会员推出购房特惠价 1、星际豪庭售楼部设在星际会馆 3、星际豪庭业主可享受星际会馆会员同等待遇 4、星际会馆和星际豪庭互动活动 我们的物业将会衍生我们的物业将

49、会衍生3大新价值体系：大新价值体系： 价格策略价格策略 从价格上直接跳出市场从价格上直接跳出市场 孝义主要竞争楼盘孝义主要竞争楼盘 项目区 域 序号项目名称 起价（元 /m2） 总占地面 积 总建筑面 积 户型区间绿化率 建筑总 套数 建设地点开发商 中心 城区 东部 1申利花苑2510120005300084.97-152.1540%480新民街中段（宝宏大酒店西侧） 2宝宏国际铂宫 吉泰世纪城对面 3振兴小区33407 西侧毗邻星际公馆 4惠丰苑（精装）268049900138.04，204.4 府前东街新地税大厦后 吕梁中天房地产开发有限 公司 5云栋盛和佳苑28002000150000

50、87,107,126 府前街吉泰世纪城对面 孝义市云栋房地产开发有 限公司 6祥和新苑2900466697700088-13041%300府前街吉泰世纪城东侧 孝义民泰房地产开发有限 公司 中心 城西 7云栋鸿禧园92,114,194 孝义四中旁 8三皇欣都 城南 新区 9大峰胜溪湖畔3200120006280000116-180714 迎宾南路西侧（胜溪湖公园南 侧） 山西大峰房地产开发有限 公司 10城市公馆 3100/440 0 110000150000 43% 孝义市迎宾大道与安居街交汇 处 太原市宇兴泰房地产开发 有限公司 11 桥北新农村离柳 社区 12胜溪华庭 城北 新区 13君

51、悦银座265099-14740%1000 迎宾路与崇文大街交汇处西 山西孝义东盛昌旺房地产 开发有限公司 14帝豪花园97-133 迎宾路孝义中学后 中心城 区中部 15城市之光 2700/320 0 40000100 40%楼顶绿 化 396振兴街与大众路交汇处利民房地产开发有限公司 16新世纪名邸3200 府前东街北，青年路西50米利民房地产开发有限公司 1 1、东城热点：、东城热点：孝义市城区过去几年西城楼盘间竞争激烈，市场关注度高。 2 2、区域开发量：、区域开发量：大盘开发集中在主城区、南、北城，尤以南城大盘开发量领 先，大峰胜溪湖畔28万平米，城市公馆15万平方米，君悦银座15万平

52、方米， 以主城东数量最多，有6家，说明市场未来热点将集中在主城东和南城。 3、销售均价：销售均价：孝义市调查主要楼盘起价均在3100-3200元之间，楼盘之间价 格差距不是很大，高层豪宅市场相对空白。 4、主城东区发展：、主城东区发展：楼盘多定位在中端，未来主城东区市场定位必然在中高端， 将主城东铸造成高端成功人士规模生活圈。 5、竞争激烈：、竞争激烈：竞争激烈，产品同质化严重。 价格策略价格策略 普通住宅供应量巨大； 差异化不明显；竞争力 较弱；市场趋于饱和 高端市场目前仅存在于 别墅项目；高层豪宅属 于市场相对空白点 找寻差异，创造唯一，开辟新战场 让产品第一个进入客户的脑海 形象形象 产

53、品产品 价格价格 客户客户 区位区位 思考如何跳脱竞争？ 形象形象 产品产品 价格价格 客户客户 区位区位 从价格上直接跳出市场 令市场上没有竞品 精装成本价 本案主要价格构成 市场基础价 形象拔高价 定位豪宅，价格就要与市场拉大距离 均价3000元-3200/平米 800-1000元/平米 700-900元/平米 根据与区域内同类产品价格的市场分析比较，结合本案自身特点与产根据与区域内同类产品价格的市场分析比较，结合本案自身特点与产 品定位，此外通过不确定性分析验证，综合考虑到降低市场风险、最大品定位，此外通过不确定性分析验证，综合考虑到降低市场风险、最大 实现利润最大化，建议本案产品的销售

54、价格为实现利润最大化，建议本案产品的销售价格为 高层住宅市场均价高层住宅市场均价+ +精装修成本价精装修成本价+ +形象拔高价形象拔高价= =4500-51004500-5100元元/ /平米平米 初步定价初步定价 结果就是让所有人都知道结果就是让所有人都知道“它它”很贵，很贵， 只有少数人才能拥有，这样购买者才有面子，只有少数人才能拥有，这样购买者才有面子， 彰显与众不同的身份标签。彰显与众不同的身份标签。 推广策略推广策略 三位一体整合推广三位一体整合推广 体验营销体验营销 顾客顾客 营销营销 活动活动 营销营销 现场打击重中之重现场打击重中之重 全程客户感官管理全程客户感官管理 给客户洗

55、脑要靠全程视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉的感官管理给客户洗脑要靠全程视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉的感官管理 我们营销的一切都从这里开始我们营销的一切都从这里开始 营销策略营销策略 体验营销2 营销策略营销策略 金辉集团关系营销金辉集团关系营销 金辉集团为山西知名企业，在孝义、山西都有良好而庞大的业缘关系网络； 同时拥有一定的品牌影响力。 因此，需合理利用各种关系资源，发展实力单位的团购行动。 政府政府 部门部门 大型企事业单位大型企事业单位 客群客群 扩充扩充 煤炭能源煤炭能源 企业企业 客户营销1 此手段直击目标，有很强的针对性强和实效性。在双方必须确认成交的前提条件 下，具体操作建议如下：

56、直接给予介绍方房价折扣（点数待定） 赠送双方或介绍方物业费减免待遇（年限待定） 赠送双方或介绍方高档俱乐部会员卡（星际会所） “客带客客带客” 营销策略营销策略 客户营销2 ”孝义豪宅时代到来”论坛 借助权威性论坛，让项目高调入市 目的：借助权威性的豪宅标准发布，引发争议，让项目高调入市，积累市场热度。目的：借助权威性的豪宅标准发布，引发争议，让项目高调入市，积累市场热度。 参与者：政府领导、房地产、环境、建筑设计专家参与者：政府领导、房地产、环境、建筑设计专家 议题内容：什么是真正意义上的豪宅？议题内容：什么是真正意义上的豪宅？ 主流大众媒体广告预热通告，网络、纸煤全程跟踪报道，主流大众媒体

57、广告预热通告，网络、纸煤全程跟踪报道， 电视媒体制作相关专题节目或新闻报道。电视媒体制作相关专题节目或新闻报道。 营销策略营销策略 活动营销1 营销策略营销策略 目的：借助其他品牌号召力，提升项目整体品质目的：借助其他品牌号召力，提升项目整体品质 参与者：项目意向客户、其他窄众渠道客户参与者：项目意向客户、其他窄众渠道客户 议题内容：议题内容： 与奔驰车、宝马车联合举办试乘试驾活动与奔驰车、宝马车联合举办试乘试驾活动 与高尔夫俱乐部联合举办高层体验活动与高尔夫俱乐部联合举办高层体验活动 与顶级健身俱乐部、美容院举办各种体验活动与顶级健身俱乐部、美容院举办各种体验活动 电媒、电媒、DMDM，网路、短信全程跟踪报道，电视媒体制作相关专题节目或新闻报道，网