某房地产项目可行性研究报告31

1、某房地产项目可行性研究一、项目总论（一）项目背景项目用地：汀棠公园以东地块项目开发背景：芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地 块的国有建设用地使用权拍卖出让公告， 该地块无论位置还是配套来 说都是区域的掌上明珠”（二）承担可行性研究的单位*投资顾问有限公司（三）研究工作依据根据芜湖海创置业责任有限公司委托，依照委托书和上述文件以 及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1全国投资环境2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增 长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705 亿元，增长13.

2、3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投 资的比重为69.1%.全国房地产开发投资增速2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿兀）2129110.4其中：住宅1470513.3办公楼1193-0.1商业营业用房2743-6.5房屋施工面积（万平方米）6465561.5其中：住宅4415401.9办公楼308490.3商业营业用房86559-3.3房屋新开工面积（万平方米）346159.7其中：住宅2553112.2办公楼1105-2.3商业营业用房3441-10.7房屋竣工面积（万平方米）20709-10.1其中：住宅14198-14办公楼

3、941-0.2商业营业用房2676-7.2土地购置面积（万平方米）38020.5土地成交价款（亿兀）163420.3商品房销售面积（万平方米）300883.6其中：住宅261142.5办公楼754-2.8商业营业用房20219.6商品房销售额（亿元）2559710.4其中：住宅2160911.4办公楼1103-8.2商业营业用房22077.9商品房待售面积（万平方米）57329-16.7其中：住宅29167-25.4办公楼3637-4商业营业用房14639-8.6房地产开发企业到位资金（亿元）367703.1其中：国内贷款69570.9利用外资16-78.4自筹资金114495.1定金及预收款

4、1113011.2个人按揭贷款5160-6.82018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况地区投资额（亿元）冋比增长（%）房地产住宅房地产住宅全国总计212911470510.413.3东部地区12277847011.814.1中部地区444332001519西部地区412227252.96.9东北地区4493101.3-32018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况商品房销售面积商品房销售额地区绝对数冋比增长绝对数冋比增长（万平方米）(%)（亿元）(%)全国总计300883.62559710.4东部地区12491-7.314126-0.9中部地区826414.653192

5、8.2西部地区837612543029东北地区9578.572326.62018年1-3月份，东部地区房地产开发投资 12277亿元，同比增 长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿 元，增长15.0%,增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元， 增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长 1.3%， 1-2月份为下降15.3%。2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积 646556万平方米， 同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积 441540 万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米

6、，增长9.7%， 增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积 25531万平方米，增 长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米，下降10.1%，降幅收窄2 个百分点。其中，住宅竣工面积14198万平方米，下降14.0%。2018年1-3月份，房地产开发企业土地购置面积 3802万平方米， 同比增长0.5%, 1-2月份为下降1.2%; 土地成交价款1634亿元，增 长20.3%，增速提高20.3个百分点。2017-2018年全国房地产开发企业土地购置面积增速18163 15.8房地产幵发企业土地购置盍料堵速（）二、商品房销售和待售情况2018年1-3月份，商品房销售面积30088万平方米

7、，同比增长 3.6%，增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长 2.5%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长 9.6%. 商品房销售额25597亿元，增长10.4%，增速回落4.9个百分点。其 中，住宅销售额增长11.4%，办公楼销售额下降8.2%，商业营业用房 销售额增长7.9%。2017-2018年全国商品房销售面积及销售额增速2018年1-3月份，东部地区商品房销售面积12491万平方米，同 比下降7.3%,降幅比1-2月份扩大1.8个百分点；销售额14126亿元， 下降0.9%，1-2月份为增长6.7%。中部地区商品房销售面积8264万 平方米，增长

8、14.6%，增速提高3.9个百分点；销售额5319亿元，增 长28.2%，增速提高3.1个百分点。西部地区商品房销售面积 8376 万平方米，增长12.0%，增速回落1个百分点；销售额5430亿元， 增长29.0%，增速回落1.2个百分点。东北地区商品房销售面积 957 万平方米，增长8.5%，增速回落6.7个百分点；销售额723亿元，增 长26.6%，增速回落8.6个百分点。2018年3月末，商品房待售面积57329万平方米，比2月末减少 1138万平方米。其中，住宅待售面积减少 954万平方米，办公楼待 售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积减少 203万平方米。三、房地产开发企业到

9、位资金情况2018年1-3月份，房地产开发企业到位资金 36770亿元，同比增 长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。其中，国内贷款6957 亿元，增长0.9%;利用外资16亿元，下降78.4%;自筹资金11449 亿元，增长5.1%;定金及预收款11130亿元，增长11.2%;个人按揭 贷款5160亿元，下降6.8%。2017-2018年全国房地产开发企业本年到位资金增速四、房地产开发景气指数2018年3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.50,比2月份回落0.16点1011009100 32017-2018年国房景气指数走势图101 8101 7101 61

10、01 5101 41012101.2101 1101 74Y-国房具弓指数（）五、新建商品住宅销售价格变动情况从环比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有 10个，上涨的 城市有55个,持平的城市有5个。最高涨幅为2.1%,最低为下降0.4% 从同比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有 10个，上涨的城市 有60个。最高涨幅为12.3%，最低为下降2.3%。3. 芜湖市投资宏观背景一、开发投资、建设情况全市完成房地产开发投资408.27亿元，同比增长13.9%。市区完 成房地产开发投资298.49亿元，同比增长9.0%全市房屋施工面积2884.59万平方米，同比增长0.9%;房屋新开工 面积68

11、8.94万平方米，同比增长71.6%;房屋竣工面积434.61万平方 米，同比增长7.8%。市区房屋施工面积1873.12万平方米，同比下降 8.9%;房屋新开工面积395.89万平方米，同比增长82.8%;房屋竣工面 积206.14万平方米，同比下降39.1%。二、商品房销售情况全市商品房销售面积740.08万平方米，同比增长13.41%;销售金额为 429.73亿元，同比增长16.30%。市区商品房销售面积524.1万平方米， 同比增长17.47%;销售金额为321.18亿元，同比增长15.80%。二、项目用地分析及评价1. 该地块位置解鸠江区汀棠公园以东地块东至弋江中路绿化带，西至规划支

12、路，南至赤铸山路，北至规划水系，土地面积 11.2567万方，地块 规划为纯居住用地，容积率小于等于1.8。地块起始价6.75亿元（楼 面地价3331元/平），出让面积112567川，该地目前较为平整，是 一块净地，南边是行道绿化带，东边正在进行弋江路景观提升工程。但地块周边有高架桥通过路站方特欢乐世界I JQ 704号宗地区位示怠1J西路花园路Fdj路站华曹城4008181365460974008181365K 9435焦鶴鵲鸠江区政府*g新妇幼保健院钱桥路准矿东方遁面4008181365127316/Oi TiSfJ/i二 84008181365 转 98811704号宗地4FUf8s2.

13、地块周边楼帀分析芜湖火车站周边的住宅项目出售和出租价格数据（以下数据仅供参考）楼盘名称当前售价 （元刖在售户型二手房价格（元/平）出租价格毛坯1 （元/3/100 平）东方蓝海92008S-124-信达蓝湖郡935090-12593681200华强城顺暑湾畔10Q5082-115102001000宏金金色水岸950055-7583001200赭山春秋60-140-巨龙城市花园-7300-B5001000-2000香樟花园-9000-100001480-2500伟星呈地雅哥-9000-120001000-2200伟星城-9000-10000900-2000伟星幸福里-9000-110001000

14、18001704号宗地地处鸠江区核心位置，周边的小区主要有：淮矿东方蓝 海、巨龙城市花园、信达蓝湖郡、宏金金色水岸、华强城颐景湾畔藏 湖、赭山春秋、香樟花园、伟星圣地亚哥、伟星城、伟星幸福里等。 周边商业主要有银湖中路商圈（欧尚超市至绿影新村一带）、星隆国 际城、红星美凯龙、长江市场园、伟星星悦广场、万达广场等。3.地块周边配套设施分析1交通配套：地块汇聚多条主干道利好，九华中路下穿、赤铸山路立交和连接 芜合高速的弋江路，临近规划中的轨道交通2号线中的神山公园站和 芜湖火车站可以说该地块扼守城中腹地，起到了连接芜湖东西、 南北的重要作用。2、生活配套：该地西侧是醇熟的镜湖主城，东侧是耀眼的政务

15、新区，占尽配套 优势：鸠江区政府、芜湖火车站、方特欢乐世界一期、银湖路商圈、 伟星星立方、伟星星悦广场、星隆国际城、汀棠公园、保兴埠公园、 赭山公园等众多商业、娱乐、休闲配套环伺。3、教育配套：地块周边有镜湖小学汀棠校区、育红小学分校、芜湖市第二十九 中学、安师大附外城东分校等优质教育资源。4、医疗配套：地块附近规划有芜湖新妇幼保健院、项目5公里辐射圈内还有卫 生部三级甲等医院弋矶山医院、广济医院、第一人民医院、第二人民 医院、市中医院。4. 评价该地块无论位置还是配套来说都是区域的掌上明珠”三、规划限制条件虽然长期以来规划限制是制约房地产开发不可忽略的因素，根据政府各类规划方案和针对本项目所

16、处的位置， 我们在规划局进行了了 解，其基本的控规要求如下：A、建筑密度小于等于20%;B、项目的总体绿化本应在 30%以上；C、项目的容积率小于1.8；D、建筑楼层低于40m。4项目SWO分析1. 优势分析：1该区域周边生活配套设施完善；2. 交通便捷，通达度高；3区域内教育机构众多，利于子女上学，可以说是非常好的学区。2. 劣势分析：1附近有火车站高铁站，且有高架桥通过，噪音较大；2项目周围的形象不佳，需要进一步改善；3周边楼盘众多，房地产市场竞争力大。3. 机会分析：该项目地块位于汀裳公园以东， 区位优势明显；周边基础设施完 善，且已形成了完善的生活设施体系； 该项目用地靠近汀裳公园环境

17、 优美，天然湿地；是吸引客户的一大优点。该项目由政府支持，为后期的开发建设提供了很大的便捷。该项目用地位于镜湖区，属于芜湖市市中心位置，人流量大，市 场资源丰富。4威胁分析:区域内楼盘众多，且价格相差并不明显，竞争激烈；且有的楼旁 知名度相对较高，这对海创置业公司在该地区的入住形成了一系列的 压力。该项目用地位于汀裳公园附近，开发建设期间的污染比价严重且 周边住户较多，噪音污染相对较大。（三）项目用地环境评价依据镜湖区政府对于汀裳公园地块的未来规划， 镜湖区对汀棠公 园D地块项目规划方案组织初审，汀棠公园 D、西至九华山路、南 至赤铸山路、北至钱桥路，土地面积约 188.8亩，土地用途为居住、

18、 商业。方案初审会上，孙跃文区长要求，该地块环境优美，规划方案 设计中要充分体现特色，做到高起点规划设计，打造高品质居住社区。四、市场定位及方案评价（一）项目可能的开发方案：根据镜湖区房地产现有的市场状况和本区域的控规要求， 结合本 项目的实际用地特性和状况，项目不开发为商业项目；我们提出如下 可能的开发方案：方案一：以居住为住的多层住宅小区开发为以居住为主的中档多层住宅小区。项目开发形式为 6跃7 层砖混结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区， 在建筑立面和 内部环境上进规划设计，营造出特色小区。户型以错层和平层为主。方案一的具体设想：1、项目的规划布局项目的规划布局遵循传统民居街、巷、院

19、的围合式格局；2、项目的建筑设计建筑立面强调突出芜湖市民居文化的底蕴与意境； 建筑材质选用 环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观， 使风格与造型趋于和谐 统一，淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点， 使之成为既符合地域文 化内涵又具有时代特色的理想家园， 从而创造出新的川西民居的建筑 风格；另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大 限度上降低建筑对环境的污染和破坏。3、项目的户型设计充分考虑现代人的居家理念， 采用砖混结构的设计， 层数为 6跃7 层，每个楼层两户人家，复式层高 3.9 米，其他3米。充分考虑居室 的通风、采光、干湿与动静分区；面积从百余平米到近三百平米，以 平层、

20、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家 庭的居家要求。在户内，客厅和卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生 态环境的共享，开间 5.1米的宽阔客厅与空中露台相连；通过向上和 向下两道 1.3 米高的楼梯，活跃室内空间。4、项目的环境设计小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分体 现人与自然的和谐交融，突出浓厚的川西民居特色。设计空中花园， 使住户身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣。5、项目的配套另建一层地下室， 用于小区公共配套设施和停放车辆， 小区无机 动车行驶；篮球场、游泳池等其他健身设施配套；会所；安全、消防 系统等；6、物业服务除常规服务外， 可导入

21、人性化物管家政的服务项目， 在避免干扰 业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼 儿托管服务，家用器具维修服务等7、项目的客户定位二次置业的中等收入者以及外来人口方案二：以居住为主的高层电梯公寓开发为居住为主的 12 层的单元式框架结构中档电梯公寓。 可考 虑在中心地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊； 大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。方案二的具体设想：1、项目的规划布局项目的规划布局采用矩形围合式格局， 中间为中庭休闲广场和其他配套；2、项目的建筑设计建筑外观采用线流畅、 色彩明快的现代建筑风格， 用石材及高档 面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生

22、活品质。建筑层数为 12 层的单元式框架结构的中档电梯公寓，每层两户；3、项目的户型设计在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，主力户型为120m2-200m2的三室两厅和四室三厅的错层、平层为主；每户设置外 飘式窗台延景入室；在户型空间上 ，采用通透式大空间，运用移动式 隔墙来自由分隔，达到空间与人的完全互动；充分考虑居室的通风、 采光、干湿与动静分区；4、项目的环境规划在小区内规划设计一个主要由绿色草坪、 广场喷泉、景观游泳池、 流动水渠、园艺小品、体育设施、儿童游戏乐园银杏、榕树、茶花等 名贵树组合而成的休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。在小区的四周设计一个流动水渠让潺潺溪流

23、围绕小区四周， 使居 家环境更富 “小桥流水人家 ”的生动意境。在绿色环境铺排之间，设置健康通道，满足业主晨练和与家人散步的需要。5、项目的配套建一层地下室， 用于物管配套和停放车辆， 修建健身馆、棋牌馆、 乒乓球馆、桌球馆、多功能厅、家政服务中心等多项康体设施的全面 配套； 安全系统：每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲 系统， 24小时保安巡逻；供电系统：每户设有配电箱以及10A (40A)或15A(60A)新型电表， 设计用电负荷标准层为6000W,跃层为8000W,六回路供电方式； 电讯、电视：每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三 个；网络系统：每户均设in

24、ternet宽带网络系统接口 ； 消防报警系统：每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋 顶专用消防水箱， 每个消火栓配有按钮接入消防中心， 实现防火安全 性，可靠性； 三表远程抄送系统。6、物业服务除常规物业服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在 避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服 务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。7、项目的客户定位二次置业的中、高收入者（二）投资估算1项目土地成本测算本项目的土地价格按*万元/亩测算。土地成本二土地价格X 土地面积 二* X *= * （万元）项目测算开发技术参数方案一：总占地面积*亩建筑面积*m 2;绿化率少%容

25、积率1.8建筑高度三*m建筑层数6跃7方案二：总占地面积*亩建筑面积*m 2;绿化率尹%容积率2.* 建筑高度三*m建筑层数 * 层2.项目建安成本估算方案 1：项目以 5跃 6的多层的框架结构，以此为基础估算建安成本=*元/M2 （见附表5-1）方案 2：项目主体为 12 层的框架结构，以此为基础估算建安成本=*元/M2 （见附表5-2）3. 项目分项投资估算项目总投资估算方案1:单位综合成本为：*元/M2项目总投资为： * （万元）（见附表 5-1）方案2:单位综合成本为：*元/M2 项目总投资为： * （万元）（见附表 5-2）4. 项目销售收入估算方案1:总建筑面积*m 2单价*元/m

26、2 项目销售收入 = #* # = #万方案2:总建筑面积*m 2单价*元/m2项目销售收入 =83200*2500=20800 万5. 项目利润与利润率估算方案 1：项目利润 =*-*=2404 万项目税利润率 =项目利润/项目投资总额 *%*/1*100%=*%方案 2：项目利润=* *一*项目利润率 =项目利润/项目投资总额 *100%6、项目税后利润与利润率分析项目税后利润若项目税收费用根据项目销售收入的 *.7%计算，则方案 1： 税收费用 =项目销售收入 *5.7%=7*.14 万项目利润=项目销售收入 -项目总投资 -税收费用 =16*.86 万方案 2： 税收费用 =项目销售收

27、入 *5.7%=11*.6 万 项目税后利润 =项目销售收入 -项目总投资 -税收费用 =2473.4 万项目税后利润率分析方案 1： 项目税后利润率 =项目税后利润 /项目投资总额 *100%方案2:项目税后利润率二项目税后利润/项目投资总额*100%五、方案评估及选取（一）、项目可能的开发方案比较:项目优点缺点方案一a. 人居环境较为优越；b. 总体投入相对较少；C、开发周期较短；a. 区域内同类物业较多，竞争激烈；b. 不能达到土地开发利润最大化的要 求；C、区域楼盘价位较咼，竞争力弱。d、在户型分隔和布局上有一定的限制；e、对项目本身的形象起不到提升作用；f、获得的利润小g、不能很好的

28、营造环境方案五a. 区域内消费人群对电梯公寓的需 求较大；b. 中等收入者对区域的中、咼楼盘 的认可度大；C.能够提升项目自身的形象；d. 容易很好进行户型布局和特色环 境的设计；e. 可获得更多的利润；a. 在环境设计和营造上有较大难度；b. 区域内同类物业较多，竞争激烈； C.需花大量精力对项目进行包装和宣传；d.开发周期长，资金投入较大财务测算比较:税前利润率税后利润率厂万案一匚万案一分析：1、从绝对利润看，方案二比方案一多*万元（方案一为*万元，方案二为*万元）。2、从利润率看，方案一和方案二相当（方案一为* %，方案二为 * %）。（二）方案选取及建议经过对以上2种方案的综合对比，结

29、合风险较小、利润较大的原 则，我们建议本项目采用第二种开发方案。采用这种开发方案具有以下优势:A、小高层电梯公寓在城西市场比较成熟，消费者认可度高，进入市 场容易。B、小高层电梯公寓的售价高，总体利润价值大。C、开发形式为小高层，土地利用率高。D、容易营造特色的环境和建筑布局，能获得更多的利润，显示更高的档次。E、整个项目的投入资金量少，金融融资的可能性加大，难度减少。就财务指标而言，方案二的绝对利润相对较高，具有较高的经济 效益；而利润率方案二与方案一相当。针对以上的优势，此方案具有较强的操作性和操作空间。 就收益 而言，收益相对较大，开发难度较小；属于可操作性较强的开发方案。（三）项目定位

30、本项目定位为：通过对上面方案的比较，按照利润较大，风险较 小的原则，我们将此项目定位为纯居住型的中档小高层电梯公寓。开发形式为12层、单元式框架结构建筑，具有较好的内部环境和 鲜明的建筑特色的生态居住小区，在区域内打造一个高档次的生 态居住小区。六、项目开发进度安排及资金筹措（一）开发周期按以上方案本项目从立项、拆迁到竣工交验、产权办理共需时间 为18个月。（二）开发各阶段的周期安排工作项目时间（月）备注立项初规设计报规项目施工图设计报建项目土建施工项目室内安装项目外装项目室外安装及环境竣工交验项目产权办理合计（三）资金筹措整个项目开发的资金主要来源于三个方面:其中：开发商自有资金*万元；项目

31、土地银行抵押贷款*万元;销售期销售回款*万元；（四）投资使用计划（见附表6）七、销售及经营收入预测（一）电梯公寓销售收入估算电梯公寓按2500元/m2计算:项目销售收入二（二）项目销售回款计划（见附表7）（三）财务内部收益率财务内部收益率。根据现金流量表（见附表 8）计算可得出本方 案的财务内部收益率为9.24 %在现金流量表中基准收益率取 6.7%， 按月计算。八、风险分析与回避的手段（一）开发风险评测1灵敏度的测算对项目投资利润率影响较大的是投资额， 售价及开发成本，在此 对三个影响投资利润率的因素作敏感性分析。（见附表9）由附表四可见，售价变化对利润率影响最大，其他两个因素变化 对利润率

32、影响较小。故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销 售利润作为目标至关重要。从表中可以看出，本方案具有一定的抗风 险能力，但由于绝对利润并不高，故仍具有一定的市场风险。2项目盈亏平衡点分析本项目盈亏平衡点二总固定成本/1-（单位变动成本/单位销售价格）=*71-（ 300/2500）=* （万元）由此计算可见本项目销售回款达到*万元，约是总回款*万元的*%时，项目达到盈亏平衡，项目总体有一定的风险。（二）项目市场风险及回避1项目市场风险市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、 市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、 原料市场、中介服务市场、同类物业的

33、竞争市场等市场环境变化带来 的风险。在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下， 本项目的市场风 险主要体现在：A、其它项目竞争；B、开发周期过长和成本控制不 严使开发成本增加，使利润降低。本项目重点考虑如何严格控制开发 周期和开发成本。2. 项目市场风险的控制A.工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常 的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影 响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工， 并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。B.投资决策上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用， 因此要在 项目的前期阶段的市场调查，和更多的市场信

34、息的基础上做出的决 策。各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测，及 时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，从而降低投资风险，减少 不必的损失。（三）项目其它风险其它风险包括：政策风险、自然风险、经营风险和信用风险等。主要包括以下风险1、项目现在用地为厂房，在拆迁可能遇到困难户和其他不可 预见的拆迁困难，会加长项目的开发周期。2、控规条件的改变，会影响项目前期的定位和开发。3、项目自身的环境营造不到位，会影响到项目的包装和销售4、不可预见的其他风险。在现在*这样的房地产市场上，上述风险对本项目不会造成 太大影响。九、可行性研究结论及建议（一）项目评价1. 经济效益评价通过财务评价可

35、以看到本项目具有一定的经济性。2. 社会效益评价本项目为三环路立交桥区域的市政配套建设、道路、绿化的改造, 提供了优越建设的条件，大大改善了周边居民的生活环境，更重 要的是为*市三环路发展做出了较大的贡献，整个方案具有良好 的社会效益。3. 环境效益评价本项目注重建筑里面和环境规划设计， 合理进行绿化和安排交通 体系，创造出一个环境优美和高品质的楼盘。 本项目具有良好的环境 效益。（二）可行性研究结论综上所述，根据市场分析与财务分析，本项目开发为纯居住性的 高档居住小区是可行的，能够为开发商创造较好的经济效益、社会效 益、环境效益，具有较强的抗风险能力。（三）项目运作建议根据本项目定位，我们建

36、议项目应重点在建筑立面和小区内部环境规划上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考虑建筑的立 面、顶面造型及外墙饰材来塑造建筑主题的特色， 为每户增添空中花 园，提升建筑的档次感。在内部环境上应结加强小区内植物景观的特 色化及空间分布的实用化，以此提升项目的品质，创造特色。在后期经营管理上，应引入优秀的物业经营管理公司，采用科学、 专业、高效的经营管理和销售、招商，对本项目的成功运作起关键的 推动作用。* 投资顾问有限公司二 0 一八年六月六日应急预案现场处置方案一）、触电事故现场处置方案第一节 事故特征1.1 危险程度分析 a 人直接与带电体接触的触电事故：按照人体触及带电体的方式和电流通过人

37、体的途径，此类事故可分为单相触电和两相触电。单相触电是指人体在地面或其他接地导体上，人体某一部分触及一相带电体而发生的事故。两相触电是指 人体两处同时触及两带电体而发生的事故，其危险性较大。此类事故约占全部触电事故的40%以上；b 与绝缘损坏电气设备接触的触电事故：正常情况下，电气设备的金属外壳是不带电的，当绝缘损坏而漏电时，触及到这些外壳，就会发生触电事故，触电情况和接触带电体一样。此类事故占全部触电事故的50% 以上；c 跨步电压触电事故：当带电体接地有电流流入地下时，电流在接地点周围产生电压降，人在接地点周围两脚之间出现电压降，即造成跨步电压触电。1.2 事故类型 人体因电流通过所受的伤

38、害可分电伤和电击两种 , 其对人体的伤害如下： 电伤：电伤是因为触电而使人体的外表局部受伤，有灼伤和电烙印等。这种触电往往因电火花或电弧的发生而造成，会引起刺痛的感觉。 电击：电击是指触电伤亡事故。当人体与有电导体接触时，有电流通过人体，电流产生的热将人体表皮烧伤，发生水泡，这样皮肤电阻骤然减低，电流加大；在大电流通过人体时，神经细胞受伤，产生局部麻痹，使触电人不能自我脱 离险境，被电“吸住”；电流对人体的伤害进一步加重，至使有一部分电流通过心脏，引起心脏或呼吸器官发生麻痹，造成死亡事故。1.3 事故发生的区域 变压器区域、配电室、车间等生产装置区域。1.4 事故可能发生的季节 触电事故有明显

39、的季节性：一般每年以二、三季度事故较多，六至九月集中。因为夏秋两季天气潮湿、多雨，降低了电气设备的绝缘性能；人体多汗皮肤电阻降低，容易导电；天气炎热，电扇用电或临时线路增多，且操作人员不穿戴 工作服和绝缘工具。1.5 事故前可能出现的征兆 绝缘层破损、老化，超负荷运行；设备存在安全隐患，出现漏电现象；电气设备金属外壳接地不良或不接地；未按规定进行必要的保养和检查；员工未按安全操作规程操作。第二节 应急组织与职责2.1 火灾事故现场应急处置小组 组 长：车间主任 副 组 长 : 班组长 通讯保障组：综合办、事故发现人员 抢险救护组：车间保全人员 灭火警戒组：各班组长2.2 应急职责2.2.1 组

40、长：（1 ）组织本处置方案的制订、修善，并定期组织演练；（2 ）负责本处置方案应急资金投入的落实；（3 ）发生事故后，组织指挥本单位的应急救援工作，并负责向公司领导报告；（4 ）事故结束后，组织事故原因的调查、分析，处置方案适用性的评审。2.2.2 副组长（1 ）协助组长，具体组织本处置方案的编制、修善工作；（2 ）根据施工需求，制定处置方案的资金投入计划；（3 ）发生事故后，协助总指挥负责应急救援的具体指挥工作；（4 ）协助事故后的恢复工作；（5 ）参与事故原因的调查和分析，处置方案适用性的评审；（6 ）组长不在，由副组长代理行使职责。2.2.3 通讯保障组主要职责（1）掌握所有重要部门的电

41、话号码以及重要应急机构、部门、人员的电话号码；（2）保证通讯联络的畅通；（3）负责配合常务副总指挥的各项工作协调；及时下达各种指令，落实指令的执行情况，并汇报常务副总指挥；（4）保证应急抢险车辆的调配。2.2.4 抢险救援组主要职责（1）迅速组织抢险、抢修队员奔赴现场，佩戴好个人防护用品，按照指挥部的命令，抢救、转移受伤人员，切断事故源，迅速抢修并控制事故进一步扩大；（2）负责对伤员的临时处置，待病情稳定后，做进一步处理；2.2.5 灭火警戒组主要职责（1）查明火情和职工伤亡情况，抢救事故现场职工、组织灭火；（2）灭火救援组组长如果不在现场，由保卫组组长代行职责；（3）配合专业消防队伍做好灭火

42、救援工作；（4 ）建立警戒区，根据确定的安全疏散路线，疏散公众（包括公司内人员和公司外周边人员），引导消防人员或医护人员进入事故现场，迅速将警戒区内与事故应急处理无关的人员撤离。第三节 应急处置3.1 应急处置程序：3.1.1 最早发现者就立即向主管部门领导或车间主任报告，在确保自身安全情况下并采取办法控制事态。3.1.2 主管部门领导或车间主任接到报警后，应迅速通知有关车间，要求查明装置和原因，下达应急救援预案处置的指令，同时发出警报通知上级应急指挥部，同时和车间指挥部成员迅速赶往事故现场，必要时向消防队报警救援。3.1.3 应急指挥部人员应迅速到达事故现场，根据事故状态及危害程度，做出相应

43、的应急决定进行救援，如事故扩大无法控制，应立即向上级指挥中心汇报，上级指挥中心上报公安、安监等领导机关报告事故情况，并请求支援。3.1.4 其他相关班组到达事故现场后，会同发生事故的部门积极展开救援。在查明部位和范围后看能否控制，车间按生产调度命令进行停车或紧急停车。3.1.5 当事故得到控制。立即成立专门工作小组调查事故发生原因和研究制定防范措施。研究制定抢修方案，并立即组织抢修，尽早恢复生产。3.2 应急处置措施3.2.1 首先做好现场保卫工作，保护好现场并采取积极措施保护伤员生命，减轻伤情，减少痛苦，并根据伤情需要，迅速联系医疗部门救治。3.2.2 发现有人触电，应立即断开有关电源，使触

44、电者在脱离电源后在没有搬移、不急于处理外伤情况下，立即进行心肺复苏急救，并根据伤情迅速联系公司就近医院救治，发现触电者呼吸、心跳停止时，应立即在现场就地抢救，用心 肺复苏法支持呼吸循环，对脑、心重要脏器供氧。3.2.3 如果触电者处于高位，为防止解脱电源后自高处坠落应采取预防措施。3.2.4 触电者触及低压带电设备，救护人员应设法迅速切断电源，救护人员也可站在绝缘垫上或木板上进行救护。3.2.5 高处触电紧急救护：5 秒继续救护人员应在确定触电者已与电源隔离，且救护人员本身所涉及环境安全距离危险电源时，方能接触伤员进行抢救，并应注意防止发生高处坠落的可能。如伤员停止呼吸，立即口对口吹气 2 次

45、，再测试颈动脉，如有脉搏则每 吹一次，如颈动脉无搏动时，可用空心拳头叩击心前区域数次，促使心脏复跳。高处发生触电，为使救援更为有效，应及时设法将伤员送至地面，在完成上述措施后，应立即用绳索迅速将伤员送至地面，或采取可能的迅速并有效的措施送至平台上，触电伤员送至地面后，应立即继续按心脏复苏法坚持抢救，按心 脏复苏法支持生命的三项基本措施：通畅气道，口对口人工呼吸法，胸外按压。如发现伤员口中有异物，可将其身体及头部同事侧转，迅速用一个手指或两手指交叉从口角插入，取出异物。在保持伤员气道通畅的同时，救护人员用放在伤员额上的手的手指捏住伤员鼻翼，救护人员深呼气后，与伤员口对口紧合，在不漏气情况下，先连

46、续大口吹气两次，每次 1-1.5 秒。如两次吹气后测试颈动脉仍无搏动，可判断心跳已经 停止，要立即同时进行胸外按压。触电伤员如牙关紧闭，可口对鼻人工呼吸，口对鼻人工呼吸时，要将伤员嘴紧闭，防止漏气。3.3 报告事项报警电话：。内部应急救援成员及联系方式详见附件 1.外部联系单位通讯录详见附件2。第四节 注意事项4.1 触电者未脱离电源前，救护人员不准直接用手触及伤员。脱离电源要把触电者接触的那部分带电设备的开关、刀闸或其他断路设备断开；或设法将触电者与带电设备脱离。在脱离电源中，救护人员要注意保护自己。4.2 触电者触及高压带电设备，救护人员应迅速切断电源，或用适合

47、该电压等级的绝缘工具解脱触电者，救护人员在抢救过程中注意保持自身与周围带电部分必要的安全距离。4.3 触电者触及低压带电设备，救护人员应设法迅速切断电源，如拉开电源开关、刀闸，拔除电源插头等；或使用绝缘工具、干燥木棒、木板、绝缘绳子等不导电的材料解脱触电者；也可抓住触电者干燥而不粘身的衣服，将其拖开， 切记要避免碰到金属物体和触电者的裸漏身体，也可用绝缘手套或将手用干燥衣物包起绝缘后解脱触电者；救护人员也可站在绝缘垫上火干木板上进行救护。4.4 应急救援结束注意事项：救援结束后，注意保护现场，配合有关部门调查处理，做好善后工作，尽快恢复生产。4.5 特别警示：根据事故现场情况适时调整部署。二）

48、、 机械伤害事故现场处置方案第一节 事故特征1.1 事故类型 机械伤害事故是指机械运动作用于人体的一种伤害。 机械伤害类型包括夹挤、碾压、剪切、切割、缠绕或卷入或刺伤、摩擦或磨损、飞出物打击、高压流体喷射、碰撞或跌落等。1.2 危险程度分析 根据生产安全事故综合应急救援预案第二章生产经营单位的危险性分析第二节危险源与风险分析可知我单位在生产过程中使用较多的转动设备，如清棉机、粗纱机、条卷机、细纱机、并条机、精梳机、电机、风机、泵等，这些设备如 果运转部位（联轴节、皮带轮）裸露、人员有可能触及的部位，未设防护装置，有可能发生机械伤害事故，另外，检修不及时，存有缺陷的运转设备的零部件飞出，有可能发

49、生零部件动能击伤事件，另外，在检修时，动力设备未严格执行 拉闸、断电、挂牌制度，误启动，有可能发生机械事故，操作人员在操作运转设备时，未严格执行防护用品的穿戴或个人穿戴不符合要求，也有可能发生如绞、碾、挤等伤害。1.3 事故发生的区域 前纺车间、后方车间运转设备的场所。1.4 事故可能发生的季节 机械伤害事故一年四季均有可能发生。1.5 事故前可能出现的征兆 检查检修机械忽视安全措施；缺乏安全防护装置；自制或任意改造机械设备；在机械运行进行清理、维护等工作；违规进入机械运行危险作业区域；不具资格的人员上岗操作机械或其他人员乱动机械。第二节 应急组织与职责2.1 火灾事故现场应急处置小组 组 长

50、：车间主任 副 组 长 : 班组长 通讯保障组：综合办、事故发现人员 抢险救护组：车间保全人员 灭火警戒组：各班组长2.2 应急职责2.2.1 组长：（1 ）组织本处置方案的制订、修善，并定期组织演练；（2 ）负责本处置方案应急资金投入的落实；（3 ）发生事故后，组织指挥本单位的应急救援工作，并负责向公司领导报告；（4 ）事故结束后，组织事故原因的调查、分析，处置方案适用性的评审。2.2.2 副组长（1 ）协助组长，具体组织本处置方案的编制、修善工作；（2 ）根据施工需求，制定处置方案的资金投入计划；（3 ）发生事故后，协助总指挥负责应急救援的具体指挥工作；（4 ）协助事故后的恢复工作；（5

51、）参与事故原因的调查和分析，处置方案适用性的评审；（6 ）组长不在，由副组长代理行使职责。3.2.3 通讯保障组主要职责（1）掌握所有重要部门的电话号码以及重要应急机构、部门、人员的电话号码；（2）保证通讯联络的畅通；（3）负责配合常务副总指挥的各项工作协调；及时下达各种指令，落实指令的执行情况，并汇报常务副总指挥；（4）保证应急抢险车辆的调配。3.2.4 抢险救援组主要职责 （1）迅速组织抢险、抢修队员奔赴现场，佩戴好个人防护用品，按照指挥部的命令，抢救、转移受伤人员，切断事故源，迅速抢修并控制事故进一步扩大； （2）负责对伤员的临时处置，待病情稳定后，做进一步处理。3.2.5 机械维修组职

52、责（ 1 ）沉着冷静地处理机械伤害事故，采取相应措施进行补救；（ 2 ）迅速切断事故源，分析机械设备发生事故的原因，为事故最终定论提供依据及时恢复设备的正常工作状态；（ 3 ）及时将事故原因通知通讯联络组。第三节 应急处置3.1 应急处置程序a 最早发现者就立即向上级有关领导报告，在确保自身安全情况下并采取办法控制事态。b 车间主任接到报警后，应迅速通知有关车间，要求查明装置和原因，下达应急救援预案处置的指令，同时发出警报通知上级应急指挥部，同时和车间指挥部成员迅速赶往事故现场，必要时向消防队报警救援。c 应急指挥部人员应迅速到达事故现场，根据事故状态及危害程度，做出相应的应急决定进行救援，如

53、事故扩大无法控制，应立即向上级指挥中心汇报，上级指挥中心上报公安、劳动、环保、卫生等领导机关报告事故情况，并请求支 援。d 其他相关班组到达事故现场后，会同发生事故的部门积极展开救援。在查明部位和范围后看能否控制，车间按生产调度命令进行停车或紧急停车。e 当事故得到控制。立即成立专门工作小组调查事故发生原因和研究制定防范措施。研究制定抢修方案，并立即组织抢修，尽早恢复生产3.2 应急处置措施（1 ）发生机械伤害事故后，现场人员要迅速对受伤者进行检查。（2 ）急救检查应先看神志、呼吸，接着摸脉搏、听心跳，在检查瞳孔，有条件者测血压，检查局部有无创伤、出血、骨折、畸形变化，根据伤者情况，有针对性采取人工呼吸、心脏挤压、止血、包扎、固定等临时应急措施。（3 ）在发生伤害事故后，要迅速拨打120 急救电话，拨打急救电话时要在电话中向医生讲清伤员的确切地点，联系方式，简要说明伤员的受伤情况，并询问清楚在救护车来之前，应该做什么，派人到路口迎接救护车。（4 ）优先处理颅脑伤。胸伤、肝脾破裂等危机生命的内脏伤，然后处理肢体出血、骨折等。（5 ）检查伤者呼吸道是否被舌头、分泌物或其他异物堵塞。（6 ）如果呼吸停止，立即实施人工呼吸，如果脉搏不存在，心脏停止跳动，立即进行心脏复苏。（7 ）让患者平卧并保持安静，如有呕吐，同时无颈部骨折等，应将头侧向一边以防噎塞。（8 ）救护人员既要