红莲湖高尔夫度假村项目策划报告书

1、红莲湖高尔夫度假村项目策划报告书第一部分 项目分析一、项目概况 本项目位于武汉光谷东南，鄂州庙岭镇境内，波光粼粼的红莲湖畔，距离鄂州市区27公里，距离武汉市区20公里。项目占地600亩拟开发300栋别墅式建筑。 实际上本案属于宝安集团红莲湖国际高尔夫俱乐部的一部分，红莲湖国际高尔夫俱乐部的是一家具有国际标准18洞球场，与之配套的四星级会所也将建成使用，目前前9洞已经建设完毕投入使用。项目周边环境优美、空气清新，加之高尔夫球会的配套设施，构成了建设休闲别墅的良好基础。 二、周边环境分析红莲湖旅游度假区位于湖北省鄂州市华容区境内，具有上连三峡、下接浦东、中托武汉的区位优势，与武汉东湖高新技术开发区

2、、中国光谷、葛店经济开发区毗邻，风光秀美，资源丰富，交通便捷，京珠高速，沪蓉高速，武汉外环在此交汇，是湖北长江经济带“金三角”的中心，具有极其广阔的发展空间。 度假区1994年经湖北省人民政府批准成为首家省级旅游度假区，是一个以5.5平方公里的红莲湖为中心，规划占地面积24平方公里，控制面积53平方公里，集旅游度假、居家休闲、文体科教、商业贸易为一体的大型综合性项目。按照规划将设立特色旅游、体育休闲、农家田园、会议度假等四个旅游区；庙岭庄园、高尔夫别墅、罗家畈社区、红莲池家园等四个居住区。 目前，度假区24平方公里整体规划即将完成；红莲湖乡村高尔夫球场前九洞现已建成挥杆；高尔夫俱乐部配套设施项

3、目设计、施工工作已相继展开。2003年进入了度假区的大规模开发建设热潮，建成后的红莲湖旅游度假区将成为华中地区最大的旅游度假区。三、交通动线1、武黄高速湖北武黄高速公路经营有限公司所辖的武黄高速公路，全长70.3公里，跨武汉、鄂州、黄石三个行政区，于1991年元月通车试运行，后被省委省政府授予“省级文明路”。在我省高速公路建设史上，她有着三个第一：我省第一条建成、设施配套的高速公路；我省第一条自筹资金、自行设计，并全部采用国产设备材料建设的高速公路；我省第一条实行经营权转让的高速公路。2、红莲大道本项目通过红莲大道与武黄高速连接，是未来项目业主的“回家之路”。是进出本项目的主要道路，沿线景色优

4、美，是小区主出入口必经之地，也是业主购物、出行的必经之路。四、项目swot综合分析s：优势分析1、位于红莲湖地区，发展潜力巨大。与市区房价相比，相对较低，有一定的投资潜力；2、远离城市，气候、环境宜人，项目紧临红莲湖区，地块上具有原生态树林，常年释放清新空气，非常适合人群居住；3、项目配套旅游、休闲设施丰厚，是未来休闲圣地；4、项目为纯别墅居住区，规模适中，客户源单纯，不存在各类人群杂居现象，符合目标客群的购房心理；5、别墅风格多样化，可为客户量身定做自己喜好的风格，真正作到自己的家自己做主；6、户型面积适中，总价100万元左右，根据我们的调查，在别墅市场，220平方米左右的别墅最具归属感，高

5、档别墅的稀缺刺激了一部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流，这一点，我们从市场反映上可以明显看出，如宜家汤臣；7、本项目规划设计良好，楼栋布局错落有致，内部交通合理。户型设计短进深，避免了市场上现有别墅的采光通风差的问题。8、本项目为纯别墅项目，国土资源部121号令使市场内别墅类项目用地越来越少，向本项目这样优质的不会再生成，如此稀缺的不可复制的资源，为项目带来巨大升值潜力；9、本案作为红莲湖国际高尔夫俱乐部的一部分，是华中地区规模最大、配套最齐全、服务最完善的高尔夫别墅，具有刺激城市新贵们强烈购买欲的不可复制的尊贵感；10、本项目采用五星级会所装修标准，提供五星级酒店式

6、管理服务；w：劣势分析1、距离市中心较远，给人偏远的第一印象； 2、地块周边配套设施严重不足，商业、教育、医疗、娱乐等生活基本没有，生活及出行不方便，发展尚须时日。而对于有车一族而言，整个区域交通出口较少并且过于狭窄，交通瓶颈有待解决；o：机会点1、地块周边别墅类楼盘较少，特别是高尔夫高档别墅在武昌为市场空白点，一但本项目以全新的独特的面貌出现，将会吸引众多潜在购房者的注意力； 2、发展前景、投资前景良好，区域内众多的旅游景点的开发，必能带动项目所在区域的形象及知名的提升；3、项目地块周边自然环境宜人，空气清新，自然宁静；4、别墅物业的目标客户对公共交通的依赖较小，因此可以弱化区域内交通不便这

7、一劣势；t：威胁及困难点1、本项目的定位及前期入市至为关键，项目定位没有创新及差异化，将导致项目营销的困难；2、郊区楼盘由于市政及生活配套的不足，加上价格与市区楼盘的拉近，销售压力越来越大，市民置业向市区回潮；3、汤逊湖板块内开发项目众多，加上未来预期推盘量，供应量巨大，如今年耀江丽景湾、顺驰泊林、高尔夫城市花园都会有一定量的别墅推出，市场竞争压力可想而知；同时其它板块的同质化竞争楼盘，如盘龙城区域内的别墅项目，也会带来一定的威胁；4、在宏观层面对面上，去年由于开发商自身的炒作，加上一部分的客户的投资投机行为，人为的造成需求量放大，使得大部分市民跟风置业，需求透支；今年，受国家宏观政策的影响，

8、一系列土地政策、银根紧缩、加息，包括武汉地方政策的出台，由于开发成本的提高，房地产市场价格会进一步提升，而市民收入增幅远低于房价的增幅，需求量将会萎缩，这将会影响到本项目销售预期。5、项目规模大，不能速战速决，快速销售回笼，加大了项目开发风险；结论：根据项目目前的状况来看，该地块具有一定的开发旅游地产的潜力，但目前该地块周边旅游产业尚未成型，因此尚不具备以旅游产业带动地产发展的条件。因此根据地块目前的状况，我将项目定位为“精英型乡村高尔夫别墅”与“产业别墅”，突出乡村别墅与投资型别墅的特点，以此作为突破口带动别墅销售。第二部分 项目定位进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件

9、。从近两年热销的楼盘来看，无一不是以准确的市场定位最终取胜市场获得买家的认同。所谓房地产市场定位，就是将产品置于某个特定的细分市场中，针对目标客源，设计规划出符合消费者需求的产品。房地产市场定位包括：品质定位、物业形态和功能定位、客源定位、房型和面积定位、价格定位。而项目定位的三大依据是：市场、环境和成本。本报告正是以此为出发点，在前面调研及项目分析的基础上，以此为依据，对本项目做出理性的品质定位、目标客户定位和价格定位。（鉴于本项目的前期规划、经济可行性分析、物业形态、户型和面积已经确定，在此不再做定位分析）一、产品品质概念定位1. 精英型乡村高尔夫别墅走中档别墅价位，高档别墅的品质路线，以

10、高尔夫球会凸显产品品质2. 旅游地产休闲高尔夫别墅推广5+2模式，以旅游概念带动地产发展3. 投资型产业别墅拉动企业购买潜力，吸引投资型客户理由：1、本项目体量开发较大（300套），可采用分期开发的模式，利用不同的分期组团来分别推广不同的产品定位。2、武汉购买高价位别墅的消费群体力度小。根据我们的调查，在别墅市场，220平方米左右的别墅最具归属感，经济型别墅的成熟刺激了一部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流，这一点，我们从市场反映上可以明显看出，如：宜家汤臣。3、除了针对金字塔尖的消费群，别墅也可以有中档概念。所谓精英就是中国新一代的经济弄潮儿，他们大多受过良好教育，有

11、高品质的需求和超前的消费意识，他们将是高尚住宅最有潜力的群体；4、武汉是个贫富差距很大的城市，有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个层面的人不是买不起房子，而是买不到好房子；5、本案对面是红莲湖生态旅游度假区，紧邻红莲湖，生态环境良好，高尔夫球场配套更是足以支撑高价位的别墅，然而价位低便有增值的空间吸引投资客群；6、本项目的区位位置距离武汉中心城区距离在30公里左右，刚好达到别墅项目有效的辐射区域，而项目的小环境背景则是一个绝对乡村环境，切合乡村别墅的所有要素；7、武汉是西部大开发的桥头堡，中国光谷是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新

12、；二、案名建议名字要新颖，但不能怪异；要优美但不能做作；要充满诗情画意但不能人云亦云，要蕴含深远的意境，让人沉迷叹息(1)果岭32c0案名诠释：将高尔夫球场的配套通过果岭这一独特的名词带入本案，32c0更是将阳光带入高尔夫运动，是最怡人的高尔夫时间，凸显现代精英生活风范。 (2) 高尔夫商务园 案名诠释：办公（旅游）别墅是一个优越而人性化的办公环境，本案名体现出了以下几个要素：1、生态化、园林式；2、全新的、高档次的商务模式；3、具有第一性的。三、目标客户群定位1. 精英型乡村高尔夫别墅+旅游地产休闲高尔夫别墅客群定位楼盘价格是划分消费群体的最主要的一个标准之一，拥有一定的经济实力是消费者选择

13、购买别墅的一个先决条件。此外，消费者选择一般住宅还是选择别墅则主要取决于他是否拥有别墅消费群的共性心理以及对产品设计的认同。我们对这一总体的消费群体构成分析以下几点：分析一、客户年龄构成与家庭人口个人购房的客户年龄基本在3050岁之间，家庭人员结构在35人之间居多。分析二：客户职业背景构成城市“金领阶层”，如薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子等，二次置业时多会选择良好人文环境的经济型别墅。体育影视明星、优秀科研工作者、文学家等名人名家，因个人贡献、知识的价值，而一举致富，为避免“名人效应”的诸多不便，会选择一处幽静而单纯的别墅居住区。“海归派人士”。即从欧美留学归国的创业者。随着国家政策的调

14、整和投资环境的改善，大批留学人员回国创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，回国人员不断增加，而成为主要购买群体之一。投资人士（来历复杂，其中包含部分灰色收入以洗钱为目的人士）。别墅抗风险能力较强，增值潜力大，特别是位于旅游区的别墅项目，更被一些外来或当地投资客看好，低买高卖或用以出租。分析三：客户特征描述他们属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入；他们含蓄内敛，深藏不露，不事张扬，不要“露富”；生活阅历丰富，见多识广，视野开阔，具有国际化观念，对文化认同与敬慕，钟情于纯自然背景和高品质建筑，追求“珍品化”生活；在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲

15、健康的生活方式；比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局。分析四：客户行为习惯分析比较喜欢诸如财经、家居、高尔夫等专业类杂志新闻；工作比较繁忙，出差机会多，往返于市内、机场、大城市之间；日常交际，高级应酬比较多，经常出入高档消费场所，如星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等；周末喜欢从事一些度假式休闲活动或参加国际化的高档文化活动，名车展、模特show、高雅文艺演出是他们喜爱观看的活动；不喜欢太被注目，一般场合不爱露面。2. 投资型产业别墅客群定位基于办公（旅游）别墅产品的高端性与稀缺性，决定了其目标客户群范围较小。目标客户为综合实力雄厚的企业。此类企业的领导人着眼于建立良好的企业文化和企业环境，有

16、强烈的创新意识，对企业形象有较高要求。目标客户按所有制机构和规模分为四类： 大中型民营企业； 国际500强企业； 中型外资企业； 具有投资型眼光的个人； 外地企业住武汉代表办事处。四、价格定位分析中国地产市场已进入买方市场，市场的竞争已越来越激烈，市场的不确定因素也更加复杂。在复杂的市场环境中，发展商如何制定消费者可接受的、对自己最有利的价格，这始终是一个关系楼盘命运的问题。一般常用的楼盘定价方法有：成本定价法；竞争定价法；声望定价法；差异定价法；时间定价法；可比楼盘量化定价法。以尽可能地减少不确定性和风险性为出发点，我司在本案中以可比楼盘量化定价法对项目的住宅价格进行定量描述。1、所在片区范

17、围界定决定楼盘价值的高低主要是两个方面，地段和价格。抛开价格，先确定地段，地段范围不能太大也不能太小，太大会降低楼盘的可比性，太小又不能准确反映本项目所在片区的楼盘走势。考虑到本项目纯别墅项目，因此选取汤逊湖片区3个楼盘，盘龙城2个同质楼盘作为可比量化楼盘。（见附表1）2、定级因素权重确定权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都有被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。我们针对项目情况，挑选出19个因素，共分五个等级，分值为1、2、3、4、5分。每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、物业

18、管理0.3、建筑质量0.3、层高0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付款方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1、停车位数量0.1。3、楼盘因素定级公式p=wifi=w1f1+w2f2+w3f3+wnfn式中，p总分（诸因素在片区内楼盘优劣的综合反映）；n楼盘定级因素的总数；wi权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）；fi分值（某定级因素对片区内所表现出的优劣度）。注：下述数据均根据近日最新调查资料所得。可比楼盘综合因素量化统计表一万科城市花园银河湾宜家汤臣本案位置0.531.5423.51.75

19、31.5价格0.552.531.5423.51.75配套0.44.51.841.641.63.51.4物业管理0.351.541.241.251.5建筑质量0.351.541.23.51.0541.2层高0.351.530.951.551.5交通0.330.930.93.51.7520.6城市规划0.330.930.930.941.2楼盘规模0.351.541.241.251.5朝向0.351.551.551.551.5外观0.150.540.440.450.5室内装饰0.25140.840.840.8环保0.230.630.630.63.50.7发展商信誉0.150.540.430.340.

20、4付款方式0.240.840.840.840.8户型设计0.150.540.43.50.354.50.45销售情况0.150.540.440.440.4广告0.140.440.440.450.5停车位数量0.140.440.440.450.5评分20.317.518.918.7可比楼盘综合因素量化统计表二梅南山居恒达盘龙湾山水龙城位置0.53.51.7531.542价格0.54231.53.51.75配套0.441.631.23.51.4物业管理0.341.241.23.51.05建筑质量0.33.51.0541.241.2层高0.341.251.551.5交通0.33.51.7520.620

21、.6城市规划0.330.941.241.2楼盘规模0.33.51.0551.551.5朝向0.351.551.551.5外观0.130.34.50.4550.5室内装饰0.240.830.63.50.7环保0.230.630.63.50.7发展商信誉0.130.350.540.4付款方式0.240.840.840.8户型设计0.13.50.3540.44.50.45销售情况0.140.440.440.4广告0.140.440.450.5停车位数量0.140.440.450.5评分18.3517.4518.654、价格定位共选取6个有可比意义的楼盘按量化方法，将每个项目的各种因素的得分乘以各自的

22、权重再求和，得出每个项目的得分。其得分情况如表示：原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（x）楼价（y）x*xy*yx*y1万科城市花园20.33500412.0912250000710502银河湾17.5330030.6.2510890000577503宜家汤臣18.94860375.2123619600918544梅南山居18.353200336.722510240000587205恒达盘龙湾17.452980304.50258880400520016山水龙城18.653680347.82251354240068632合计11134879422400400007（注：

23、表中楼价为均价（元/平方米），且尽可能选取各个项目中别墅的均价）据表中所给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故将所要建立的回归议程设置为：y=a+bx只要求解出式中的待定参数a与b，该回归方程即可唯一确定。根据计算栏数据，得：a=3675.03b=-4.77其中y为楼盘均价，x为楼盘得分。据上述分析，本项目的得分为18.7，则其住宅的均价为：y=3675.03-4.77*18.7=3585.83元/平方米以上的价值分析只是定出项目的均价。而房地产项目的价格则包括起售单价、最低单价、最高价格、主力单价、主力总价、最低总价、车位总价、总价配比等多种名目，且在具体的操

24、作中，要想高效地运用价格策略，则必须随市场行情、销售状态进行动态定价，在策略上，又视具体情况有“低开高走”、“高开低走”等方式，且其楼层差、朝向差等均有行业规律，后继将提供详尽的方案。五、关于新材料、新技术的应用 对于别墅这种高档次、高价值、高享受的特大件特殊商品，为提高其附加值，相关新材料、新技术的应用十分必要。根据对武汉市场的了解和对国家相关政策与规定的研究，建议本项目在规划设计中，按照国家康居示范工程的要求，重视塑造绿色的生态环境，积极保护和合理运用基地的地形、地貌与地物，使原生的基地资源与人居环境和谐共生。同时，大力推进利用清洁能源，减少在能源使用过程中对环境的污染。因此，在设计过程中

25、应尽量考虑以下新材料、新技术的应用：1.采用绿植净化环保型雨水收集再利用技术，运行成本低廉，回收效率高的雨水回收系统，将雨水通过采集，绿植、过滤、净化，储存于社区湖面，用来进行社区内绿化灌溉。2.水的循环利用和中水处理系统：设置污水生化处理站和雨水回收系统，将小区生活污水收集并送经处理厂进行深度处理，回收的雨水和处理后的中水用于小区的绿化浇水、洗车、道路洒水及人工湖补给等，既节省宝贵的水资源，又大大改善小区水环境。 3.太阳能的使用:充分考虑到武汉的区域性气候条件，不仅利用太阳能热水器，将白天的太阳能转换成热能，向小区提供太阳能热水；还利用太阳能光电设备，将太阳能转换成电能输出，为公建照明、庭

26、院灯、绿化灯等提供相关节能照明。 4.可考虑在垃圾处理上采用风行北美的食物垃圾处理器，免费赠送给业主！该系统能够直接处理食物垃圾，避免室内外环境污染，降低物业管理费用。其操作简单，应用方便，也表现出了本项目真心为业主作想的服务态度和作为高新技术住宅的所应当具备的环境保护功能。北美的食物垃圾处理器的操作方法如下： (1)打开水龙头，水流适中。(2)打开电源开关，启动电机运转。(3)倒入食物垃圾，处理完垃圾需延长数秒钟，再关电源和水。 5.小区垃圾处理采用集装箱式分类垃圾周转箱，小区垃圾处理站呈集装箱式结构，所有垃圾直接由垃圾清运车载走，避免二次转运污染。该垃圾处理系统可设于小区西北角，可用于存放

27、住户少量的非食物性垃圾。并且垃圾分类存放，方便回收再利用。 6.新型恒温房技术：可借鉴北京锦绣大地项目的经验，采用节能优化设计。经节能优化设计后，建筑本身的冷热负荷降低为传统建筑的1/5； 达到北欧发达国家外维护技术水平，在一系列建筑保温节能参数的对比上，锦绣大地公寓的外墙总传热系数降低为0.3w/m2k，外窗传热系数降低为2.0w/m2k，屋面传热系数降低为0.2w/m2k，地下部分传热系数降低为0.2w/m2k。这一切建筑成果的取得，都在于科学的设计、施工和积累欧洲近20年建筑科技的实践经验的结果。7.其他防渗漏技术、绿色环保材料等新材料、新技术六、智能化系统思考： 建议从三个方面来考虑：

28、信息网络系统、安全防范系统、物业管理系统。1.信息网络系统：由internet宽带网接入（每户要求10m带宽）。设置小区局域网络系统及网络信息服务，程控电话，有线电视和vod点播。2.安全防范系统：（1）门禁系统 （2）周边防范系统 （3）电子巡更系统 （4）可视对讲及家庭安防系统3.物业管理系统：（1）停车场管理系统 （2）耗能自动接收系统 （3）一卡通系统 （4）背景音乐，小区照明自动控制，火灾自动报警，设备管理系统 （5）综合物业管理系统 （6）物业服务：提供许多个性化的服务、24小时物业服务七、物业管理的前期介入：物业管理的前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些对物业设计、管理的专

29、业经验融入到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的要求，使难点提前得到妥善解决。还可以全面了解物业，并为以后管理做好准备。物业管理的行为的实质就是为住户提供服务，然而服务的好与差，是否令业主满意，那就看物业管理公司的管理水平和服务质量有多高。而物业管理的水平和质量是否高，关键是物业管理公司对各项目内容非常熟悉，诸如土建结构，管线走向，设施建设，设备安装等物业情况要了如指掌。因此，必须在物业的前期工作阶段就介入管理，这样才能对今后养护维修的重点有所了解，并做好日后养护维修的重点记录。为了提高我们楼盘的质量，打造我们良好的楼盘品牌，我们建议物业管理在项目开发的前期就介入

30、，结合我们前期对高尔夫球场及会所的管理经验，利用我们四星级会所的优势，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视，那将会极大地促进我们物业的销售。可引入以下物业管理概念：1.精英俱乐部：理由：精英们需要的是新的出路和发展，他们要有更多的社交氛围和机会，能为生活和工作提供更多帮助和关怀。操作方式： 1、桑拿、健身、ktv娱乐服务 2、餐厅、酒吧 3、保健、医疗服务 4、提供小型商务会议场所及服务 5、传真、复印、打字服务 6、礼仪服务、礼品速递服务 7、待管房屋、代理房屋租赁服务 8、组织区内企业、业主联谊活动等2.英国式物管（贴身管家）：理由：一个楼盘品质的好坏最终取决于物管，物管并非是

31、单纯的机械化的管理，而是从人性上体贴客户，根据客户所需专业设计；操作方式： 1、为每个客户量身定做物管方式； 2、建立每个客户的档案（包括喜好、血型、生日、性格等）； 3、为每个会员定做运动计划（包括适合的运动项目，运动量等）； 4、对于第二居所的客户，根据需要准备各自的事物（如晚宴等）；5、享受家庭医生；6、临时照看孩童及老人病人护理等。第三部分 项目推广思想系统一、项目核心概念：根据我们前面分析,项目可按照分期推广的策略,其中一期我们主推“精英型乡村高尔夫别墅”，待二期再推出“产业别墅”概念，将不同的概念溶汇进不同的分期和组团中分别加以表现。（一）“精英型乡村高尔夫别墅”概念1、什么是乡村

32、高尔夫别墅 乡村高尔夫别墅是21世纪中国新的空间形式。它重新理解在全球信息经济中居住新的功能和意义，呼唤人性理应回归自然，建筑理应肩负起人与自然沟通的责任。成为信息产业的精英阶级居住地。坚持低密度、原生态、高品质的原则，注重与自然的融合，保证别墅的均好性和舒适性；借鉴思想，简洁的尽端式道路系统规划便捷、识别性强的交通系统； 简洁、朴实、愉悦的建筑立面及形体构筑新时代的建筑群体；阳光、树林、溪流等自然题材为元素，营造原生、自由、舒适的高品质生活环境；多重私家花园，中庭景观内庭院，与自然完美结合，营造诗化空间场所，高尔夫休闲与生活共存创造乡村高尔夫别墅的高端品质。 2、让别墅成为城市外的第二居所

33、乡村高尔夫别墅定位为一种休闲型别墅，引导消费者把别墅的功能从实用居住型过渡到休闲度假型，提倡的是一种5+2别墅生活的方式。而现在，中国正进行着第二次的居住革命，先富起来的人需要另外一套住宅，换一种生活方式居住。乡村高尔夫别墅能够达到乡村生活与自然之间完全的融合，乡村高尔夫别墅能给人心灵的安慰，给人在紧张的生活之余有另外一个可选择的空间。别墅作为住宅的高端产品，一向给人以远离尘嚣、价格昂贵、彰显豪华的感觉，是为少数人打造的居所，也是大多数人的梦想。可喜的是，人们所盼望的“旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家”的梦想，却变得越来越近了。随着社会经济的发展，人的居所也变得越来越人性化，当人们厌倦都市生活的

34、时候，郊区别墅便应运而生。别墅的主流消费受众平时工作、生活在市区，到了双休或度假便到别墅放松、休养，这种假日时享受“有天有地有花园”的生活让他们感到满意。远离城市的喧嚣，全身心的放松自我，已经渐渐成为一部分现代别墅买家所追求的最惬意的生活方式。让别墅成为第二居所，事实上已经成为一部分现代人的生活方式。这种方式既不属于都市也不属于乡村，恰是一种互有参与的边缘模式，而乡村高尔夫别墅正是适应这种新的市场变化而产生的。3、乡村高尔夫别墅的产品形态（1）适度位置与高度交通美式乡村别墅不同于其它任何乡村别墅的重要元素即是其离城区不远，而且拥有相当好的交通条件。从物质方面来看，这是美国城市化进程达到一定均好

35、性决定的，从精神价值来看，美国乡村别墅的居住者并不乡村农民，也不是一些别墅所说的城市农民，而根本就是城市白领中的上层，多为各大企业高级职业经理人。所以，在武汉引进美式乡村别墅，第一原则就是适度位置与高度交通的有机结合。果岭32c0位于武黄高速路出口，离鄂州市区和武汉繁华市区都仅有二十多公里，半小时即可到达市区。属于离城市最近的另类乡村高尔夫别墅，外加其地块地处武汉光谷附近，发展潜力更不可小视。在交通方面，因其拥有北六环和京昌高速路，所以，其交通条件也算优越，为理想的乡村别墅用地。（2）适度规划与绝对自然美式乡村高尔夫别墅真正灵魂并不是单体建筑风格，而是整体社区的规划。而且优秀的规划不可破坏土地

36、及环境的原生态，要尽可能保有自然本色。果岭32c0所在环境，不仅有大面积绿化高尔夫球场，而且有成片的绿树和天然湖泊，因为周边没有真正的自然村，所以天成一派美式乡村环境。4、乡村高尔夫别墅的生活形态乡村高尔夫别墅是一种更有品质、更有弹性的生活形态，是对空间的最大塑造和感受。 空间无尽性：每层的每个空间都通达，没有死角，不用回转也能到达任意一处，延展至尽头峰回路转，另有一翻风景绚烂眼前。 空间的连续性：每个功能空间的划分严整有序，各功能空间通过轴向通路引导，令空间张弛有度，既有整体感，又保持私密性。空间的弹性：独立灰空间，既可做为雪茄房，还可用做放映厅，多种选择，多种生活，保持客群个人生活的原则性

37、。空间的思考性：大面宽，挑空起居厅，超宽休闲平台，超大露台，浪费不是目的，享受才是缘由，对空间的享用始自对空间的思考。天高地阔，胸纳四海，推窗远眺，美景尽收眼底，回转室内，空间同样高阔，给人更多的思考空间。如果生命是奋斗和享受，乡村高尔夫别墅恰好容纳了这四种生活状态，因为更努力，所以更享受，让生命在无限的空间中延展。总之，乡村高尔夫别墅是一种更接近生活本质、心态更加平和、更具包容心的建筑，是一种通过空间的弹性与塑造提升品质的生活形态。5、乡村高尔夫别墅的气质乡村高尔夫别墅之于房产，如贵族之于人类阶层。贵族是一个聚拢又分散的群落，他们拥有刻板的原则与某些范围内无人企及的随和度。乡村高尔夫别墅是贵

38、族生活的一部分，是一种高高在上的时尚，与贵族的大度、气质、精神、品位暗合。【果岭32c0】诞生在在红莲湖畔，清清的流水边，汇聚天地、日月之精华。适当的距离产生一种美感，果岭32c0正好座落在乡村与城市的适度距离之内，纯别墅社区宁静与喧闹相得益彰果岭32c0乡村高尔夫别墅的一切都在恰当的尺度之内。【果岭32c0】虽经千锤百炼，却宛若天成。这里静谧的阳光温柔地抚慰着大地，温润的空气中散发着泥土的清新，树枝在微风中摇曳，潺潺的流水上落英缤纷；在这里可以聆听大自然的风声、雨声、水声、鸟声，感受寒暑易节与晴雨之容；望着白色的小球，高高飞起，远远落在果岭上，一阵清风捎过，在此不禁又想起了儿时的邻家女孩躺在

39、树林的吊床上与小狗嬉戏，与清风鸣蝉为伴蛰居此处静静地感受时间轻轻地流动。【果岭32c0】运用人工的手法充分演绎自然主义的美学，在含蓄与内敛之中散发出高雅的气质。这里的建筑生长在泥土中，融入自然中，人工的痕迹与自然的肌理恰到好处“苔痕上阶绿，草色入帘青”。果岭32c0宛如大地的艺术品，但却找不到一种风格与之吻合，我们谓之“自然”，这里没有奢华与尊贵，只有永恒的单纯与高雅。【果岭32c0】将“纯粹”还给奔波在城市中精英人士，居住在果岭32c0的人们已经没有了城市生活圈中的身份符号，绿色、阳光、氧气和徒步，当一切回归自然的清新与恬淡，居住在这里的人们只是为了享受轻松与惬意，体验“结庐在人境，而无车马

40、喧”的恬静生活。而这一切正是乡村高尔夫别墅的全部生活意义所在，是果岭32c0作为乡村高尔夫别墅的最好诠释和支撑点，同时做到了市场的差异化，成为市场中独特亮点。（二）“产业别墅”概念1、武汉产业别墅背景武汉是西部大开发的桥头堡，中国光谷是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。市场需求：产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。2、产业别墅市场概况国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“officepark”或“villapark”等。国内高档

41、办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。武汉市场及湖北地区尚无办公用别墅产品面市。北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。案例表现：森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有townhouse风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1楼地上地下各1500m2，层高5.5米；2、3写字楼独立分为六个单元，2楼每单元约800m2，使用率为88%；3楼每单元约600m2

42、，使用率为96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/m2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。3、产品分析产品类型：办公别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品，其建筑形态是别墅，而实用功能是商务办公。产品差异化分析：产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点，同时又须具备比传统写字楼更高档次的商务配套。传统写字楼的缺点：a长时间等电梯，公共交通不好，影响工作效率；b、办公室不自然通风，自然采光差，造成资源浪费，不利于身体健康；c、有效层高低，造成空间狭小拥挤的感觉；d、员工没有休息间或休息间条件差；e、停车位秩序差；d、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观

43、；f、工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀，直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。办公别墅的优点：a、优秀的园区生态氛围；b、建筑风格独具个性；c、有良好的自然通风和光照，有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间；d、更完善的商务办公硬件配套和软件配套；e、更舒适高档的休闲会谈场所；f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态，能更大程度的激发人的创新精神和创造欲望。4、产品特性：1、建筑形态：独体别墅、联体别墅（2-3层）、低密度公寓。2、建筑环境：高绿化、园林式、生态化。3、建筑风格：风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。4、建筑使用率：建筑

44、使用率很高。5、使用面积单价：同等销售单价下，使用面积单价低。6、内部空间：宽敞、立体感强，灵活、自由、随意。7、自然通风采光优良。8、办公环境：幽雅、舒适、文明、个性突显。9、商务配套：更先进的商务设施、高雅的商务氛围。10、停车位：每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。11、入驻感受：尊贵的、自由的、人性的、有创造欲。二、项目强势卖点推广系统项目推广形象广告语：高尔夫 清清水 美墅家曾几何时，人们为身边的凡尘琐事所困扰，在得失取舍之间无法自拔，心灵始终向往纯洁、自然、轻灵，最原味的，最平和的，这都是人们对生活模式的需求和心灵深处最深的憧憬，向往着郊外的自然宁静的生活，结合高尔夫运动的生活

45、享受，这正是果岭32c0乡村高尔夫别墅，带来全新的生活方式。强势卖点之一：住在城里 住在别墅里乡村高尔夫别墅，现代城市精英阶层的双赢生活如果你迷恋城市中心的繁华，又不想失去郊区的宁静；如果你贪图城市中心的交通便利，又希望同时拥有郊区的景观；如果你希望别墅不仅仅是一个居所，也是一项投资；如果你希望享受高尔夫的尊贵生活那么乡村高尔夫别墅就是最好的选择。强势卖点之二：可以触摸的地段，无法复制的稀有优质生活最大的特点就是无法被泛化，乡村高尔夫别墅真得只能被少数人拥有。果岭32c0乡村高尔夫别墅区地处红莲湖生态保护区，距离城中心仅45分钟车程，坚持社区低密度，确保城市生态居住品质绝不降格以求。40万平方

46、米的土地面积、高尔夫的尊贵、四星极的服务，这仅300户独享，贵乎稀有。社区尊贵主义，人，不能再少了。强势卖点之三：城市绿核独立气候区域专享大气层一个稳定的生态圈，必然形成自己的“独立气候”，其作用对生态圈中的各种生物乃至生态圈外的影响都是不容觑视的。果岭32c0乡村高尔夫别墅，原生自然生态、红莲湖生态保护旅游区，再造人居生态平衡，让住宅有了区域专享大气层，社区内外两重天。强势卖点之四：精英人物，需要城市幻想远离事业纷扰，却时刻惦记生意，每天如是在城市想找舒服，恐怕先要找平衡。有山有水那是乡村，让人欣赏可以，让人长久的在哪里生活不可想象，人离不开城市，人依赖城市！果岭32c0乡村高尔夫别墅，离城

47、市不远，离自然很近！强势卖点之六：纯别墅社区，拒绝非同质化人群，拒绝混居建筑造人，人造建筑。富人有富人的圈子，穷人有穷人的生活。不同阶层的人有不同的生活方式。果岭32c0乡村高尔夫别墅，纯别墅社区，生活于此的人们有着共同的语言，共同的生活习性，是这一阶层人士的共同的理想家园。强势卖点之七：国际球场、五星级会所、尊贵社区，让居住的人骄傲恢复人骄傲的愿望。国际性的球场，五星级的豪华会所，尊贵的别墅社区，居住在此的人会情不自禁的感到骄傲果岭32c0乡村高尔夫别墅，在这里一切皆体现尊贵。强势卖点之八：绿色、阳光、氧气和徒步，现代人时尚的投资选择果岭32c0乡村高尔夫别墅，高雅的运动，幽雅的环境，健康的

48、生活，无与伦比的优雅气质，深深的诱惑着城市的精英一族，而目前较低的价格，更是眼光独到者不会错失的最佳的投资方式，时尚的投资选择。 强势卖点之九： 建筑体现的城市的个性，房屋展现主人的修养，我的别墅真我的个性 果岭32c0乡村高尔夫别墅，采用定制开发模式，总规图上将土地分割并分别按别墅编号，每一幢别墅的占地面积、建筑面积、花园面积等参数确定好。客户可在图上圈定自己中意的别墅地块后，先交纳一部分土地定金，即可根据自己的喜好和需求设计自己的别墅方案，一切按照自己的个性打造一座代表自己个性的私家府邸。产业别墅卖点：wto新中部.动力地产(产业别墅)全面入世开创新人文国际商务标准产业别墅/高尔夫企业商务

49、园，动力型地产的天骄“高尔夫企业商务园”诞生宣言办公（旅游）别墅是动力型地产，是鄂州建设的核心推进剂，办公（旅游）别墅是对传统办公模式的一场革命，开创全新生态办公理念，领先传统办公形式的生态场所。中国地产的新大陆“高尔夫企业商务园” 全新高尔夫贵族运动，为商务人士所喜好，更高档次的休闲会所，前所未有的工作享受，激发创造力的办公空间。“高尔夫企业商务园”新中部财富总部“高尔夫企业商务园”是企业投资的新热点永不谢幕的新财富特区第四部分 项目推广策略建议一、项目形象的建立1、项目视觉识别系统核心部分为使本项目的概念具体化、专业化、建议建立产品形象，给予消费者深刻、明确的印象。内容：a、项目标志：确立

50、本案的logo；b、标识系统：确定标准字、标准色、标志基础组合及象征图形、证件类（如：员工工作卡、临时出入证、会员卡、胸徽等）、文具类（标准信签、信封、专用桌椅、物业管理薄等）、纪念物、礼品、工服类；c、导示系统：户外大型广告牌、交通指示牌、刀旗、彩旗、围档、广告宣传单、售楼书、门楣标牌、楼号牌等。2、延展及运用部分1）营销接待中心包装设计：营销接待中心是客户直接了解项目的场所，客户对其包装设计的直观感受如何将直接影响其对项目的认识和评估，因此，营销接待中心的包装设计尤为重要。a、构想：整个营销接待中心根据工程部及装修设计的平面布置安排，建议在规划会所处先期建立起来，总体要求宽敞、明亮、典雅气

51、派、个性突出。b、主要内容： 形象墙其是营销接待中心的形象标志，主要突出项目的名称、标志。形象墙前面是接待台及资料台，是销售人员主要接待客户和派送资料的场所。 展板及场地布置展板编排为展销会的重要部分。它可以系统地介绍本项目的基本情况及销售情况，其最重要的内容之一是了解项目优点，并设计统一的艺术形式加以布置，使个性形象突出，内容丰富、简明，缩短买家了解项目的时间，甚至可以使其作出迅速的购买决定。 透视图及项目模型（即：沙盘）模型与透视图能增加买家对本项目的立体纵观认识，令买家置身其中，领略各楼层的朝向和景物，清楚明了选购单位所在位置，给人真实的感觉，令买家倍增信心。2）工地环境包装设计将整个工

52、地现场，根据建筑施工的进程和环境特色进行包装。包装强调项目的特色，对项目有一个整体良好的视觉形象。具体内容：一部分内容为工地围墙包装、工地立柱广告牌制作、工地公共标牌制作、挂旗制作、路灯安装等。另一部分内容为绿化和其它配套工程完善，优先搞好工地围墙沿线、样板房参观路线以及绿化工程施工。要求严格按照vi设计内容制作完成，绿化工程由工程部按工程进度按时完成。3）公司及物业管理系统包装设计除本项目的vi系统确定的常规内容外，物业管理系统包装设计还包括办公功能导视系统设计及物业管理公共设施指示系统设计。如：各办公室的导视标牌、小区示意图、垃圾桶、停车场指示牌、消防信道、环保告示牌、业主会所指示牌、告示

53、栏等。二、媒介投放组合策略在不同时段结合销售周期使用以下媒体推广方式：报纸、广告路牌、dm单张、网络、电视及广播。1、报纸广告：报纸广告的效果是不容置疑的，针对建立新的产品形象时间段，有必要进行大规模的宣传；提高项目知名度，以高品质入市。主要选择武汉对消费者最有影响力的媒介长江日报和武汉地区目标消费者接触最多的媒介楚天都市报。建议前期在开盘日前一个月开始进行密集型打击（建议开盘前一个月每周一期半版楚天都市报，每周一期半版长江日报，开盘期覆盖武汉主要报纸媒体）。后期因为媒体推广费相对较高，可考虑以报眼形式在特定时段（如节日、活动期间）连续投放。并针对互动推广的需要，可在其它报纸进行规模宣传。2、户外广告牌：广告牌效果较好，视觉的冲击力很强，对楼盘的宣传起到固定持久的效果；广告牌前阶段以楼盘形象为主，在后阶段将以释放楼盘活动信息、卖点以及其它如入伙等利好信息为主。3、dm（夹报广告）：可考虑作为本项目主要的宣传手段之一，成本低、针对性强、传播途径简单方便、贴近消费人群的生活，同时可给市场造成一定的视觉冲击力，容易被市场接受。建议开盘期采用，针对目标区域全面覆盖。4、电视广告：电视广告是