城市商业网点规划理论框架的构建

1、城市商业网点规划理论框架的构建（作者:_单位: _邮码: _） 摘 要：当前我国城市商业网点规划编制工作全面展开，新一轮规划实践对规划理论研究提出了新的要求。驾驭城市商业网点发展趋势，构建城市商业网点规划的理论框架，对于今后各地区编制城市商业网点规划有着十分重要的现实意义。关键词：商业网点；商业网点规划；商业网点规划理论 1 城市商业网点的发展趋势 我国城市商业网点的发展逐渐呈现出一些新的趋势和特点：合理化布局，逐渐形成以传统的繁华区或商业界为中心向外辐射，即同心圆向外扩张的模式；组织化创新，多种业态形式的商业设施，大力开展连锁化经营，物流业加速整合；人本化服务，坚持先进市场设计理念与本土消费

2、习惯相结合，立足实际，充分体现“以人为本”的精神，利民便民，充分体现为人服务的功能；法制化建设，形成良好的投资环境,推动商贸流通体系的发展；信息化助动，网络化运行，规模化发展，借助现代网络技术对传统商业加以改造，大幅度提高商业服务质量和效率；生态意识，注意维护和改善生态环境，有利于社会经济的可持续发展；区域协调意识，既要注意到城市内商业网点的空间布局，也要考虑市外尤其是周边地区商业网点的空间布局，从实际出发，从全局着眼，统筹规划；适度超前意识，在把握城市经济和消费发展趋势的同时，借鉴国内外商贸业发达地区的成功经验，放眼世界，在网点分布、业态设置、购物环境等方面适度超前，留有发展空间。为了适应这

3、一趋势，就要求城市的商业网点布局必须要有新的思路，确立新的理念，构建新的模式，真正制定出适合各城市发展的商业网点规划。 2 城市商业网点规划的理论基础 2.1 区位理论 区位理论是关于企业或产业的地理位置及区域分布和变化的理论。主要有： （1）工业区位理论。 关于工业企业空间位置选择规律的理论。工业企业的空间分布受众多因素影响，这些因素在特定场所的组合构成区位引力场，工业企业依据一定原则选定其最佳区位，从而实现其经济目标（最低成本、最大利润或其它既定目标）。工业区位论即研究这些区位因素对工业企业布局的影响过程，及工业区位选择的各种原则。它是由德国韦伯于1909年提出，其核心为区位因子决定生产场

4、所。他从运输成本、劳动力成本和聚集因素等方面说明了工业区位移动的规律。 （2）市场竞争区位理论。 市场竞争区位由瑞典经济学家帕兰德于1935年提出。他从市场的角度来研究区位形成与变化，认为人口的分布变化和新技术、新产品的引进都可以打破原有的市场平衡，改变市场和产业的分布状况。 （3）贸易边界理论。 贸易边界理论由费特于1924年提出。他认为，任何工业或商业企业的竞争力都取决于销售量，取决于消费者的数量和市场区域的大小。两个企业的贸易边界由双方的价格，成本之比所决定，价格或成本相同，贸易边界在两个企业的中央；价格或成本不同，市场边界偏向价格或成本高的一方。 （4）中心地理论。 中心地理论由德国地

5、理学家沃尔特克里斯泰勒于1933年提出。他将向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点称为中心点，而消费者到中心点购买商品的成本随离中心点的距离增加而增加。当距离大到一定的限度，消费者就会转向其他距离较近的中心点购买，这个最大距离就是市场边界。在单个企业的情况下，生产区域是圆形的，而在有许多企业的情况下，市场变成相邻的六角形。他还将中心点分为不同的级别，级别由企业维持生存必需的最低收入门槛所决定。门槛越低，需要的最低光顾人口越少，市场的区域也就越小，中心点的级别也就越低。一定区域的中心点的多少与中心点的级别有关，级别越高，中心点的数量越少，级别越低，中心点的数量就越多。 （5）市场区位理论。 市

6、场区位理论由廖什1939年提出。他认为市场完全是经济力量内部作用的结果，市场区域取决于企业经济力量的扩大和收缩。由于产品价格随距离的增加而增加，而消费者的购买数量随价格的增加而减少，直至为0。廖什的市场区位理论其实质上是对克里斯泰勒的中心位置理论的补充，但它在研究土地利用问题上，加入一个重要的经济因素，即利润，以便更密切地结合经济发展形势，使得土地的利用更趋合理和高效。 2.2 商圈理论 商圈，是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是指零售店铺或商业街吸引顾客的空间范围，或者来店顾客的地域范围。克里斯泰勒的中心位置理论和

7、廖什的市场区位理论都论证出了六边形的市场区域，都认为一个商业企业的服务空间范围是有一定限度的，由于这个限度的存在，使得在该商业企业周边存在一个以其为中心的区域，该区域在零售学中，就称之为商圈。商圈的规划与定位不仅仅是商业布局的问题，它还直接关系到城市多样化的产业结构，正确分析现有商圈的发展态势、合理预见未来商圈范围的变化，对商业网点布局规划工作有着十分重要的作用。 2.3 集聚效益理论 俗话说:店多成市。通过商店集聚、人流客流集聚和各种经济活动的集聚，能够产生集聚经济效益。当地理上的紧密接近，能为企业产生外在利益时，就出现了集聚经济效益。在商业网点规划方面，集聚经济效益具体表现为:商店或服务设

8、施的集聚；人群和客流的集聚能够产生市场规模效应；集聚能够促进商店的专业化分工提高经营效率；集聚能够提供更为广泛的辅助设施和公共服务设施；集聚能够促进有才能企业家的集聚等；产生吸引和辐射效应等。同时，集聚形态和地理位置的不同组合，形成了特定的城市商业布局形态。 2.4 级差地租理论 20世纪60年代，加纳应用级差地租理论，他认为，具有高门槛的商业职能，具有较高的支付地租能力，因而能够居于城市中高地价的地位。加纳模式的要点为:按城市土地级差地租的能级，商业布局分为城市中心区、社区和街区等若干等级；在城市中心区域，具有最高门槛的商业活动，占据了地价最高的土地，并按照门槛递减的顺序，在其周围依次环绕其

9、它商业职能活动；任何商业中心的核心区，总是被那些能够显示该商业中心最高级别的职能部门所占据，其它商业职能则按照门槛大小的系列排列；随着商业中心级别的提高，低级职能部门占据的位置，将越来越被排斥到商业中心的边缘，即地价较低的地方。级差地租理论是通过市场土地和商业房屋的供需关系，即土地价格或房租价格的信号，推进商业布局的合理化调整。 2.5 提升生活价值与和谐理论 随着社会经济发展，现代商业规划应包括社会功能、城市文化、城市建筑风格和城市历史等方面的内在和谐。我们发现，消费者满意度，不再满足于消费物品，而是逐渐转向对提升生活价值的体验。这就要求商业规划能够体现多方面的和谐，如多元化需求与服务功能的

10、和谐；城市商业网络与等级体系的和谐；消费者偏好与企业特色经营的和谐；个性化建筑与地区文化的和谐等，从而为人们提供优质的综合消费服务。 3 城市商业网点规划的主要内容 3.1 商业空间网络整体框架建设 商业空间网络整体框架即一个城市的总体结构和布局，可以划分为宏观、中观和微观三个层次，各个层次具有不同的内容。对于一个城市而言，大的方向性的问题要注重宏观分析，需要摸清现实的需要和未来的发展契机，同时立求完成下级层次规划的目标。商业网点的中观规划是是指在宏观规划结果的指导下，通过分析人口、企业、交通、环境和竞争等因素的分布情况及综合影响，同时结合城市重点产业、轨道交通等方面的规划资料，来探讨商业规划

11、与城市体系的发展紧密性。商业网点的微观规划着眼于商业流通体系的消费者，从城市文化，居民消费水平和习惯出发，以满足消费者利益为目标进行布局设计，是商业布局最大限度地满足消费者的需求。 3.2 商业行业结构优化体系建设 商业网点布局规划在尊重商业市场规律的基础上，基于政府对商业网点的建设管理要求，并结合全球与区域商业发展的整体趋势，提供科学性与弹性相结合、近期相适性与接轨国际贸易规则相结合的规划指引。在规划过程中强调与城市发展、经济发展、旅游业发展、交通发展、居民生活水平、传承历史文脉相协调，并吸纳现代商业理念中有关大商贸、大流通、大市场以及网络商业、景观商业、生态商业、休闲商业的理念，根据城市分

12、区规划，通过国内外有关资料整理出人口规模与商业网点配置对应关系表，结合交通设施的发展和商业积聚效应，分商业功能区、分级进行规模、空间布局和业态结构规划。 3.3 政府规制政策措施体系建设 （1）法律规制，以法律法规为管控工具。 在立法模式方面，应采取全国性立法与地方立法相结合的模式。在具体的立法内容方面，应该明确立法旨意；加强公众参与性，可以实行听证制度和会审程序；在宏观规划方面,各地规划和商务部门等建立联动机制，负责编制本地商业网点的发展规划。我国政府对商业行为的宏观管理，还应该注意利用法律法规，对商业网点的布局、设置、开业进行严格的审查，在业态、营业面积等方面进行适当的限制和引导，使政府对

13、商业的发展有所依据。 （2）转变政府职能，充分体现政府调控商业的主导地位。 商业网点布局很大程度是一个政府行为。政府职能由直接干预调配转变为合理的宏观调控，其主要职能是：纠正市场失灵，规范市场秩序；挖掘商业文化特色，投资建设商业公共设施；增加信息服务和政策指导，方便市场主体决策；减少对市场机制的干扰，避免过度引导等；更重要的是要在布建商业网点时，用政策、法规等手段引导商业的选址、定位等活动，避免商业行为的短视性。 3.4 城市商业网点选址的地理信息(GIS)系统建设 商业网点的空间选址直接影响到商业网点的运作成本和客户群，目前商业规划的工作涉及的信息量大，技术性很强，传统的调查方法、信息处理技术已远不能满足现实管理的需要。而且，商业规划要宏观、中观和微观分析相结合，不同尺度的视角需要多维数据的整合分析。社会经济、人文历史、交通规划、人口布局等大部分数据和空间数据相关，GIS是处理和分析空间数据的最优工具，具有强大的空间分析功能，可以将多维数据综合叠加分析，来支持科学的决策。基于此，有必要将地理信息系统技术引入到商业规划之中，并结合城市发展的规划及经济发展的特点，优化配置、合理布局、科学地制定出网点建设规划。 参考文献 1中华人民共和国商务部，商务部关于