太仓莱茵城市广场招商经营提案48页

1、 科学合理的业态布局划分使经营商家的经营利润得以充分的体现， 科学合理的业态布局划分使经营商家的经营利润得以充分的体现， 使家居广场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消使家居广场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消 费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。 莱茵城市广场业态划分，要体现开业后本项目业态商品组合的丰富多样莱茵城市广场业态划分，要体现开业后本项目业态商品组合的丰富多样 ，必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与，必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与 整体商铺的协调性与互动性。

2、科学合理的业态功能划分方式，可以提升整体商铺的协调性与互动性。科学合理的业态功能划分方式，可以提升 商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，利于提高广场的品牌。商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，利于提高广场的品牌。 兼顾销售与经营的关系，在保证经营的基础上，最大化销售利益。兼顾销售与经营的关系，在保证经营的基础上，最大化销售利益。 拟四大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以高端品牌规模，高端卖场形态主题、餐饮、拟四大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以高端品牌规模，高端卖场形态主题、餐饮、 娱乐、文化等多样化的生活设施等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域型综合消娱乐、文化等多

3、样化的生活设施等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域型综合消 费需求费需求形成高度集中、专业的、层次分明的城市广场，强调主题式消费理念。形成高度集中、专业的、层次分明的城市广场，强调主题式消费理念。 的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现购物到商务到休闲娱乐到餐的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现购物到商务到休闲娱乐到餐 饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下四类饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下四类零售设施满足购物零售设施满足购物 需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足就餐

4、需求；办公商务设施满足商务需求。需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足就餐需求；办公商务设施满足商务需求。 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，核心主力店同质化无差异更是不能想象同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，核心主力店同质化无差异更是不能想象 的。的。 异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其 消费兴趣。专业市场因为经营品项不同，让顾客逛购疲劳的选购与让顾客休息放松的消费兴趣。专业市场因为经营品项不同，让顾客逛购疲劳的选购与让顾客休息放松的 餐饮店互补等等。餐饮店互补等

5、等。 莱茵城市广场清晰勾勒出太仓商业发展的脉络；一个新的HOPSCA正在诞生，太仓及 周边地区的人今后不再有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的莱茵城市广场，将满 足太仓大区域人民消费的多元需求！ 太仓经济开发区主要承担了新城区建设和新经济区发展的两大功能，是太仓城市建设的主战场之 一，也是太仓经济增长的主要引擎之一，贡献了整个城市46%的财税收入。 苏州兰德莱茵城市广场发展有限公司顺应城市发展潮流，引进国际先进HOPSCA城市综合体规划理 念，打造太仓城市HOPSCA，莱茵城市广场位于太仓经济开发区德资工业园内核心位置，占地130亩， 总建筑面积约15万平米。由4大片区组成：南区：12层太仓

6、外资招商服务中心（建筑面积3.7万平方 米）中区：占地50亩的莱茵景观广场，拥有11栋商务别墅，具备文化演绎、艺术展览、商务聚会等 功能；北区：24层莱茵世贸中心大楼，建筑面积为9万平方米。其内部约3万平米的裙楼内规划有购 物中心、特色餐饮、大型休闲娱乐中心、健身会所、美容美发及社区便利超市等商业服务项目。另 外，还拥有近300间套房的五星级商务酒店莱茵国际大酒店及5A级智能写字楼和五星级酒店式服 务公寓；西区：占地40多亩的景观体育公园，拥有网球中心、篮球场、高尔夫练习场和江苏唯一的 汽车影院等运动休闲场所。 新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度， 受商圈

7、辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需 求和消费升级，莱茵城市广场交通便捷、配套成熟、人气旺盛，已经成为最受瞩目的新 城市中心，也成为HOPSCA模式落地生根的不二地段。莱茵城市广场所处之地是生长 HOPSCA的绝佳区域从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。 推进太仓市场提升及高附加价值化所必备之商业地产战略定位推进太仓市场提升及高附加价值化所必备之商业地产战略定位 本项目定位有利于实现政府关于启动新区的功本项目定位有利于实现政府关于启动新区的功 能定位和规划目标，利益追求是一致。能定位和规划目标，利益追求是一致。 项目运营取得良好的经济效益，

8、是保证业主项目运营取得良好的经济效益，是保证业主 投资回报的根本保障，投资回报的根本保障， 目前太仓没有这种业态目前太仓没有这种业态, ,市场优势明显市场优势明显. . 定位的正确与否，关系到项目运营的成败，进定位的正确与否，关系到项目运营的成败，进 而关系到开发商和运营商的社会形象，一荣俱而关系到开发商和运营商的社会形象，一荣俱 荣，一损俱损。荣，一损俱损。 整个项目是运营商、供整个项目是运营商、供 应商及各种合作商户共应商及各种合作商户共 同的舞台，招徕顾客，同的舞台，招徕顾客， 吸引客流，把生意做活、吸引客流，把生意做活、 做好、做大，是各方共做好、做大，是各方共 同的利益追求，但在合同

9、的利益追求，但在合 作过程上也存在着利益作过程上也存在着利益 此消彼长的关系。此消彼长的关系。 主力客群是主力客群是25254040岁年龄段、消费能力较强、消费观岁年龄段、消费能力较强、消费观 念较新的消费群体。念较新的消费群体。 中高收入水平的家庭消费，各类公务消费、商务消费中高收入水平的家庭消费，各类公务消费、商务消费 和团体消费，以及一小时都市圈的中高收入人群和团体消费，以及一小时都市圈的中高收入人群 品牌的体验品牌的体验广场在展示以简洁的文字和插图向顾客介绍品牌故事，让顾客感受品牌的魅力。广场在展示以简洁的文字和插图向顾客介绍品牌故事，让顾客感受品牌的魅力。 实惠的体验实惠的体验通过特

10、色化的经营，使顾客真正感觉产品价格的实惠，物超所值。通过特色化的经营，使顾客真正感觉产品价格的实惠，物超所值。 文化的体验文化的体验本项目将倡导和传播新的消费文化，包括大众名牌文化，让大众畅享品牌生活；本本项目将倡导和传播新的消费文化，包括大众名牌文化，让大众畅享品牌生活；本 项目要成为休闲购物乐园；全家乐文化，一家人在这里各有所求、各取所需、各得其乐。项目要成为休闲购物乐园；全家乐文化，一家人在这里各有所求、各取所需、各得其乐。 愉悦的体验愉悦的体验简洁舒适的购物环境，琳琅满目的各种商品，配套完善的商务及五星级酒店、餐饮简洁舒适的购物环境，琳琅满目的各种商品，配套完善的商务及五星级酒店、餐饮

11、 休闲娱乐设施，吸引消费者及行业经贸人士前来感受专业时尚，愉悦身心、享受乐趣。休闲娱乐设施，吸引消费者及行业经贸人士前来感受专业时尚，愉悦身心、享受乐趣。 一流的服务一流的服务联盟资讯联盟资讯 、 以国际和国内知名品牌为主以国际和国内知名品牌为主 预备引进之商家产业业态预备引进之商家产业业态（初期假设初期假设） 为了推进太仓市的市场构造之合理化为了推进太仓市的市场构造之合理化、锁定国内外品牌及附加值高连锁之产业业态为预备招商锁定国内外品牌及附加值高连锁之产业业态为预备招商 引进对象。引进对象。 休闲、办公、餐饮、娱乐休闲、办公、餐饮、娱乐等多样化的办公、生活设施实行出售和租赁两种方式对外经营；

12、 某些高回报的项目，在资金许可的条件下可实行自营； 中区及北区商铺中区及北区商铺采取的标准化设计，内设产权商铺，对外进行销售。中区风情街是由11 栋独立产权商务别墅构成，； 大型连锁品牌主力店大型连锁品牌主力店：原则上以租赁为主，采用卖场式经营方式，； 专业品牌专业品牌：专业制造商经销商家及其它服务品牌；采取出售和租赁两种方式对外经营； 莱茵城市广场是产权式购物休闲广场，由中区风情街和北区精品城南区、西区四块组成。莱茵城市广场是产权式购物休闲广场，由中区风情街和北区精品城南区、西区四块组成。 设有停车位和丰富的商业配套，融休闲、娱乐、餐饮于一体的标杆型设有停车位和丰富的商业配套，融休闲、娱乐、

13、餐饮于一体的标杆型HOPSCAHOPSCA； 依据定位主题，我们进行相应的产品布局和功能分区，布局遵循不同业态的配比原则：以餐饮休闲娱乐依据定位主题，我们进行相应的产品布局和功能分区，布局遵循不同业态的配比原则：以餐饮休闲娱乐 文化设施为主，其面积规划占整个面积的文化设施为主，其面积规划占整个面积的50%50%左右；以零售交易设施为配比业态，占整个面积的左右；以零售交易设施为配比业态，占整个面积的40%40%左左 右；以配套商业为附属业态，占整个面积的右；以配套商业为附属业态，占整个面积的10%10%左右。左右。 零售交易设施 核心主力店：天虹等大型连锁品牌等备选； 辅助主力店：书店、音像店等

14、各类专业店； 配套辅助店：不同地区特色商品店； 休闲娱乐设施 核心主力店：本地知名品牌酒楼、麦当劳、肯德基等美式快餐品牌等各式风味餐厅 中餐饮广场、咖啡西餐等、酒吧、美食休闲广场等； 辅助主力店：儿童乐园等； 配套辅助店：艺术摄影、DIY（自助类项目）等；快餐类、风味小吃类等； 配套设施 配套服务设施：写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等 水平人流设计，遵循由动到静、由商品吸引到品牌吸引、由随意消费到目标消费 的原则，如中岛属于闹区，人流量比较大，因此主要安排大众、随意性消费商品 ，以商品吸引促进销售。边厅处于静区，人流量相对小，主要安排一些品牌个高 档次商品，以品牌和目标消费促进销售

15、 主通道设计2.8米，形成O型的水平环行人流，保证购物距离最短，商品展示 区域最大。辅助通道设计1.9米，呈S型分布于中岛区域，保证人流畅通。 人流设计遵循购物和人流设计遵循购物和 行走习惯进行设计行走习惯进行设计 垂直人流设计，遵循人气对流和疲劳指数进行规划，人气对流指项目顶层和底 层规划商品吸引力业态，如一层的辅助主力店至二楼三楼的专业市场商户层， 引导人流上下运动，形成对流。中间层规划品牌吸引力业态，如精品核心主力 店，通过品牌吸引客户消费。根据人体疲劳指数，三层以上部分规划为休闲消 费项目，满足消费人群在购物疲后休憩和就餐。 详细的水平 人流设计见 楼层平面布 局图，垂直 人流设计见

16、楼层业态定 （附件） B1234B1234楼楼主题功能主题功能经营项目经营项目 1-4F1-4F 区莱茵时 尚百货连 锁品牌店、 莱茵健身 及SPA会 所 咖啡、西 餐 高档时尚品牌百货和超市； 倡导绿色环保和时尚健身运动的健 身及保健美容连锁机构，凭借先进 的管理理念、丰富的行业经验、完 善的管理体系和管理团队，提供最 有价值的健康生活服务； 1-4F1-4F 1-4F1-4F 1-4F1-4F 北区莱茵时尚百货由北区莱茵时尚百货由4 4层连廊式商业铺构成层连廊式商业铺构成: :（四层结构）（四层结构） 中区精品风情街由中区精品风情街由1111栋独立型步行街式精品物业构成栋独立型步行街式精品

17、物业构成: :（层结构）（层结构） 栋栋莱茵风情莱茵风情 街主题功街主题功 能能 经营项目经营项目 招招 商商 品品 牌牌 备备 选选 1-111-11 个人护理零售专店 糕点、雪糕、水果捞 咖啡饮品 国际名品服饰 世界名表、眼镜、珠宝首饰 1F 国际精品国际精品 高端首饰高端首饰 精品生活超市 品牌女鞋 女士手袋 化妆品、精品 品牌女装、内衣 2F 精品超市精品超市 时尚女性馆时尚女性馆 品牌男装品牌运动鞋服 潮流休闲服饰 品牌男鞋 户外运动用品男士皮具 3F 绅士馆绅士馆 运动集中营运动集中营 美食休闲广场娱乐休闲、美容SPA大型室内健身中心 4F 4F 健康、美食、休闲生活健康、美食、休

18、闲生活 西面的西面的1-41-4栋商务别墅招商目标：啤酒吧、高端品牌餐饮；栋商务别墅招商目标：啤酒吧、高端品牌餐饮； 广场东面的广场东面的5-105-10栋商务别墅招商目标：俱乐部或会所。栋商务别墅招商目标：俱乐部或会所。 第第1111栋别墅为目前太仓最大的行政会议、宴会中心，单层面积栋别墅为目前太仓最大的行政会议、宴会中心，单层面积11001100多平多平 米，建成后将成为太仓最大的商务会议中心、宴会厅、婚庆大堂。米，建成后将成为太仓最大的商务会议中心、宴会厅、婚庆大堂。 江都经济开发区南通崇川经济开发区如东经济开发区南通经济技术开发区 閔行経済技術開発区 长三角的开发区的长三角的开发区的

19、分布状况分布状况 江苏省江苏省 浙江省浙江省 安徽省安徽省 镇江经济开发区丁卯片区 镇江经济开发区大港片区 常熟经济开发区 宁波保税区 宁波经济技术开发区 镇海经济开发区 乍浦开发区 杭州国家高新技术产业开发区 嘉兴经济开发区 嘉善经济开发区 漕河涇新興技術開発区 外高桥保税区 上海市上海市 昆山经济技术开发区 金橋輸出加工区 奉浦工业区 辛庄工业区 松江工業区 上海化学工业区 上海国际汽车城规划 宝山城市工業園区 嘉定工业区 金山嘴工业区 南京高新技术产业开发区 南京江宁经济技术开发区 无锡新区 朔州工业区 张江高科技工业区 “五化五化”原则作为招商工作的指导方法开展方向，始终围绕、贯穿本原

20、则作为招商工作的指导方法开展方向，始终围绕、贯穿本案的案的 经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、特色街区化、长三角品牌化、时经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、特色街区化、长三角品牌化、时 尚潮流化、效益最大化的招商原则，符合了本案的经营理念、战略发展规划和尚潮流化、效益最大化的招商原则，符合了本案的经营理念、战略发展规划和 定位要求定位要求! ! 公司放权制定招商租金炒作方案，使参公司放权制定招商租金炒作方案，使参 与招商的各方面人员都能从中获益！与招商的各方面人员都能从中获益！ 半年内，主力店零售商、品牌美食 为招商重点，而且高层的工作重点应 该集中精力在经营较好的生产企业、 使他

21、们能尽早的入住本案，并在每年 每季每周举办和区域组织活动，为提 升本案的人气和商家的营业额提供基 础； 利用二到三年的时间，通过 品牌、特色名品、特色休闲娱 乐互为带动，逐步调整淘汰部 分商家，引入更好更多的商家， 达到均衡比例，从而形成较有 特色的综合广场； 通过三到五年时间，逐步 调整、不断提高入住品牌和商 家的档次，雄踞太仓面向长三 角，影响全国，从而形成长三 角较有特色的商业广场的定位 要求； 经营公司的发展规划及工作 思路：更高层次上重建和重 塑经营公司的形象和管理团 队，建立精致高效的企业组 织，为本案将来打下基础； 推广和招商：制定招商文件、 物业管理，建立一整套完善 的招商业务

22、流程、招商管理 文件、工作绩效评估体系； 策划并制定本案的经营策略，提 供更多的增值服务，同时建立完 善的客户服务管理体系，稳定进 场的企业和商家，帮助他们提高 经济效益； 对经营管理公司的业务、服务和 管理进行细分、整合和重组，组 建各类相关商业中心机构，对各 种业务进行统筹和管理，为各种 商业类型的经营奠定基础。 提高经营管理公司的经营 战略，重视公司的组织架 构和人才团队； 对公司的业务进行重组， 进行有条件的管理输出、 业务输出和技术输出。 通过各级政府和协会，把较为成功且有影响力的通过各级政府和协会，把较为成功且有影响力的 品牌企业、品牌服务商和个体工商户聚集起来，进行品牌企业、品牌

23、服务商和个体工商户聚集起来，进行 探讨，达成一致意见，使他们入驻本案使其入驻本案探讨，达成一致意见，使他们入驻本案使其入驻本案 通过我们团队的努力，针对本项目的主力客户群特通过我们团队的努力，针对本项目的主力客户群特 点，将整合我司客户资源：拟在香港、广州、深圳、北点，将整合我司客户资源：拟在香港、广州、深圳、北 京、上海等地进行短期驻地招商。在十几年的经营中，京、上海等地进行短期驻地招商。在十几年的经营中， 我们积累了一定数量的投资者和国内外的知名品牌，此我们积累了一定数量的投资者和国内外的知名品牌，此 部分资源的有效利用可有效缩短项目的招商周期；部分资源的有效利用可有效缩短项目的招商周期；

24、 项目招商工作衔接范围 招商前期准备工作： 1、与人事行政部做好招商团队的组建、专业培训工作，项目操作执行各项规章制度、招商计划、 业务分工等； 2、招商前期的物料等准备工作；与工程部对商业物业配套的规划要求（如：消防设施、环保设 施等）； 3、招商手册、包括项目简介及分区功能图，及时对项目现场形象包装的策划工作； 招商阶段工作： 1、经常保持与公司各职能部门的沟通，对公司监控的各项计划指标，应定期与不定期地向公司 负责人及董事长汇报项目的执行情况； 2、与商户进行及时的沟通工作，及时把相关信息发布给商户； 3、商户进场工作；对已签定合同商户与其它相关负责人审查商户资料准备、资质审核；跟进商

25、户进场办理装修效果图、施工图、电路图，资料齐全分别由物业部、财务部、工程部审核；进 场装修由物业部管理；装修完工由物业部组织各相关部门验收工作； 开业后根据商户经营状况进行铺位调整等工作； 招商流程及审核招商流程及审核 以以“牌牌”聚人聚人让品牌说话。让品牌说话。 以以“折折”服人服人让商品价格发威。让商品价格发威。 以以“景景”引人引人让主题景观出彩。让主题景观出彩。 以以“玩玩”留人留人在休闲中体验愉悦。在休闲中体验愉悦。 以以“诚诚”感人感人让好的口碑传扬，诚信经营、诚心服务。让好的口碑传扬，诚信经营、诚心服务。 设立设立“交易网交易网” 筹建华南招商处筹建华南招商处 发展全国及区域市场

26、的总代理总经销业务发展全国及区域市场的总代理总经销业务 保持与相关国家及地区商会的密切联系保持与相关国家及地区商会的密切联系 开展外贸批发业务开展外贸批发业务 前沿品牌前沿品牌+ +大众品牌的双势互利策大众品牌的双势互利策 联营带动的渐退经营模式联营带动的渐退经营模式 拍卖会拍卖会+ +换货会的双会策略换货会的双会策略 VIPVIP会员服务会员服务 折扣联盟（或会员增值服务）折扣联盟（或会员增值服务） 编印编印中外名品装饰材料折扣消费中外名品装饰材料折扣消费杂志杂志 文化营销：创造亮点、议论点文化营销：创造亮点、议论点 借助公交线路扬名聚客借助公交线路扬名聚客 顾客免费巴士顾客免费巴士 休闲太

27、仓一日游休闲太仓一日游 吸引一小时都市圈的客人吸引一小时都市圈的客人 经营管理公司经营管理公司 营销推广营销推广 物业管理物业管理 租务招商租务招商 后勤服务后勤服务 公共关系公共关系 物流公司物流公司 经营管理经营管理 旅业旅业 协会组织协会组织 财务、行政人事财务、行政人事 策划部策划部 广告公司广告公司 信息信息 物流物流 长期招商长期招商 商铺租赁商铺租赁 1 1、本架构暂按以商业管理公司为主导的模型设计。、本架构暂按以商业管理公司为主导的模型设计。 2 2、招商项目统归业务部。、招商项目统归业务部。 3 3、公司级的财务总监、招商总监、营运总监等视经营要求而定。、公司级的财务总监、招

28、商总监、营运总监等视经营要求而定。 4 4、筹备期间，招商主管每人配一个助理，待营运筹备开始后，部分助理逐渐转入营、筹备期间，招商主管每人配一个助理，待营运筹备开始后，部分助理逐渐转入营 运主管岗位。运主管岗位。 5 5、以上架构中，相关业务部、营运部、财务部（核算部分）的人员会随经营自营业、以上架构中，相关业务部、营运部、财务部（核算部分）的人员会随经营自营业 务量而有所调整。务量而有所调整。 总经办主要负责对外关系（政府、媒体）、人力资源、行政事务、后勤保障及内部的统筹协调; 业务一部主要负责国内外名品及顶级品牌的招商组织、引进、淘汰；产权销售、联营、租赁等经 营方式的选择，促销活动洽谈；

29、并代管华南办事处; 业务二部主要负责风情街商家的招商主营业务以外其他的零售、餐饮、休闲娱乐项目的招商、引 进、产权销售；经营方式的选择；促销活动洽谈; 财务部主要负责资金运用、费用控制、租金管理费用核算、单据流转、阶段审核、经营分析等; 营运部主要负责整个营业现场的综合管理、销售组织，顾客及业主服务中心、会员管理、团购销 售、顾客投诉处理等工作。全权管理收货员、营业员、厂商促销队伍; 企划部主要负责销售活动策划组织、卖场促销、自有媒体经营（广告等）、DM的设计制作、卖场 气氛的营造、CI形象的维护、平面功能规划等工作; 物业管理部主要负责整个广场的设备维护、安全保卫、清洁卫生、防火防盗防灾等工

30、作; 信息系统部主要负责公司网站的建设维护、信息系统的运作，所有信息的输入、电脑数据的分析 整理等工作; 质管部主要负责审核合作商户和厂家的资质及商品质检的相关证书，负责商品质量监督，市场价 格调查，商品的控制。; 降低自身运作成本利用有形资产创造股东价值、关注消费市场的需求，不断提高消费者满意度、降低自身运作成本利用有形资产创造股东价值、关注消费市场的需求，不断提高消费者满意度、 利用无形的品牌资产创造企业价值；利用无形的品牌资产创造企业价值； 降低招商成本降低招商成本降低营运成本降低营运成本 不断降低成本，吸引更多客户，为股东创造更多价值不断降低成本，吸引更多客户，为股东创造更多价值 利用

31、无形的品牌资产创造企业价值利用无形的品牌资产创造企业价值 对消费者需求的深刻理解 建立详细的消费者数据库 完善现有服务并不断创新 满足消费者功能需求，及心理需求 建立消费者导向的流程、组织及KPI 不断提高员工满意度和员工热情 建立顺畅的消费者沟通渠道 采用ECR、CRM、定制化等先进的客户管理技术 消费者 热情 消费者 满意 消费者 忠诚 $ 企业价值 项目分析 项目核心竞争力 (卖点）分析 竞争者比较分析 （问题及机会） 一、一、 市场调研市场调研 区域状况调研： 区域商业状况调研 竞争者状况调研 市民消费偏好调研 （媒介偏好/消费习惯/消费承受力等） 区域经济状况评估 消费者品牌认同调研

32、 目标购买者调研 消费群体细分，消费动机 项目问题及机会调研 购买能力调研 品牌供应商调研 品牌类别细分 品牌资料库建立 项目问题及机会调研 租金承受能力调研 二、项目定位二、项目定位 项目定位 项目品质功能定位 品牌形象定位 卖场区域分割 目标客户 购买者及承租者 业态组合及规划 建议 三三. .基本基本VIVI（品牌视觉形象设计）（品牌视觉形象设计） 包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等 应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/形象等 四四. .招商策略招商策略 招商体系建立 公开活动及新闻配合 媒介策略 商业谈判或推介会 五五. .销售策

33、略销售策略 价格体系建立 公开活动及新闻配合 媒介策略 商业谈判或推介会 招商工作组织：招商人员组织、目招商工作组织：招商人员组织、目 标客户确定、招商广告方案及推广、标客户确定、招商广告方案及推广、 招商手册制定、招商策略培训、合同招商手册制定、招商策略培训、合同 文本制定，以及招商进度的跟进落实。文本制定，以及招商进度的跟进落实。 确定招商方案：项目整体招商策略、确定招商方案：项目整体招商策略、 家居广场招商条件标准、商铺租金标家居广场招商条件标准、商铺租金标 准、各项费用收取标准（押金收取标准、各项费用收取标准（押金收取标 准、管理费标准、水电费标准、免租准、管理费标准、水电费标准、免租

34、 期、合同期等）。期、合同期等）。 招商方案组织、实施。招商方案组织、实施。 招商工作组品牌形象完善招商工作组品牌形象完善 促销策略促销策略: :以季节节日为主要脉络设计全年的以季节节日为主要脉络设计全年的 特色活动；特色活动； 开业策略开业策略: :开业活动、开幕酒会仪式、引导期开业活动、开幕酒会仪式、引导期 传播、新闻发布会等；传播、新闻发布会等； 公开策略公开策略: :借助新闻力量，旨在短时间提升市借助新闻力量，旨在短时间提升市 场关注度，直接提升形象，间接促进销售；场关注度，直接提升形象，间接促进销售； 气氛策略气氛策略: :广场店内外气氛的标准规范设计，广场店内外气氛的标准规范设计，

35、 包括常规气氛包括常规气氛/ /季节节日气氛季节节日气氛/ /促销等活动气氛；促销等活动气氛； 服务策略服务策略: :服务概念设计，服务规范建立，服服务概念设计，服务规范建立，服 务质量控制体系设计等；务质量控制体系设计等； 管理策略管理策略: :导入导入ISOISO质量认证；质量认证； 媒介策略媒介策略: :全年媒介配合策略全年媒介配合策略DMDM等特殊媒介的等特殊媒介的 运用配合；运用配合； 至此为止，在上述设想中针对本项目进行的阐述，对于项目定位起到支持以及参至此为止，在上述设想中针对本项目进行的阐述，对于项目定位起到支持以及参 考作用。随着本案各项工作的逐步开展，我们将在后期工作中主要

36、围绕市场定位、考作用。随着本案各项工作的逐步开展，我们将在后期工作中主要围绕市场定位、 产品定位以及营销、招商推广思路展开。力求利用系统、专业的分析与研究，充分产品定位以及营销、招商推广思路展开。力求利用系统、专业的分析与研究，充分 挖掘本项目潜质以迎合区域市场，通过对市场的把握以及预判对项目进行科学客观挖掘本项目潜质以迎合区域市场，通过对市场的把握以及预判对项目进行科学客观 的定位。并通过概念设计、产品规划与设计、招商推广、宣传包装等全方位的打造，的定位。并通过概念设计、产品规划与设计、招商推广、宣传包装等全方位的打造， 使本案具备较强的市场竞争力，最终实现项目开发利润最大化。相信通过贵方的

37、开使本案具备较强的市场竞争力，最终实现项目开发利润最大化。相信通过贵方的开 发实力以及我们丰厚的招商经验，强强联手，必将使本项目成为苏州家居装饰材料发实力以及我们丰厚的招商经验，强强联手，必将使本项目成为苏州家居装饰材料 行业核心位置。广场现正处于前期准备阶段，抓住机遇，把握节奏，注重细节是加行业核心位置。广场现正处于前期准备阶段，抓住机遇，把握节奏，注重细节是加 速实现项目启动的关键，我们仍需形成共识确定合作关系，从长远利益考虑，鉴于速实现项目启动的关键，我们仍需形成共识确定合作关系，从长远利益考虑，鉴于 项目自身的特质，希望我们能够共同努力，通力合作，把项目各方面的优势最大化，项目自身的特

38、质，希望我们能够共同努力，通力合作，把项目各方面的优势最大化， 使本项目能够更有利的面对竞争，共创双赢使本项目能够更有利的面对竞争，共创双赢! ! 科学合理的业态布局划分使经营商家的经营利润得以充分的体现， 科学合理的业态布局划分使经营商家的经营利润得以充分的体现， 使家居广场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消使家居广场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消 费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。 莱茵城市广场业态划分，要体现开业后本项目业态商品组合的丰富多样莱茵城市广场业态划分，要体现开业后本项目业态商品组合的丰富多样 ，必须

39、考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与，必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与 整体商铺的协调性与互动性。科学合理的业态功能划分方式，可以提升整体商铺的协调性与互动性。科学合理的业态功能划分方式，可以提升 商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，利于提高广场的品牌。商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，利于提高广场的品牌。 兼顾销售与经营的关系，在保证经营的基础上，最大化销售利益。兼顾销售与经营的关系，在保证经营的基础上，最大化销售利益。 拟四大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以高端品牌规模，高端卖场形态主题、餐饮、拟四大主力业态，集聚区域主要商业

40、形态，强调以高端品牌规模，高端卖场形态主题、餐饮、 娱乐、文化等多样化的生活设施等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域型综合消娱乐、文化等多样化的生活设施等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域型综合消 费需求费需求形成高度集中、专业的、层次分明的城市广场，强调主题式消费理念。形成高度集中、专业的、层次分明的城市广场，强调主题式消费理念。 的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现购物到商务到休闲娱乐到餐的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现购物到商务到休闲娱乐到餐 饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下四类饮的消费

41、过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下四类零售设施满足购物零售设施满足购物 需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足就餐需求；办公商务设施满足商务需求。需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足就餐需求；办公商务设施满足商务需求。 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，核心主力店同质化无差异更是不能想象同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，核心主力店同质化无差异更是不能想象 的。的。 异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其 消费兴趣。专业市场因为经营品项不同，让顾客逛购疲劳的选购与让顾客休息放松的消费兴趣。专业市场因为经营品项不同，让顾客逛购疲劳的选购与让顾客休息放松的 餐饮店互补等等。餐饮店互补等等。 本项目定位有利于实现政府关于启动新区的功本项目定位有利于实现政府关于启动新区的功 能定位和规划目标，利益追求是一致。能定位和规划目标，利益追求是一致。 项目运营取得良好的经济效益，是保证业主项目运营取得良好的经济效益，是保证业主 投资回报的根本保障，投资回报的根本保障， 目前太仓没有这种业态目前太仓没