【商业地产-DOC】西安房地产业发展现状及对策研究-2008年-论文

1、 第一章 绪 论 本科毕业设计论文题目：西安房地产业发展现状及对策研究院、 系： 经济管理学院 学科专业： 国际经济与贸易学 生： 邵 明 言 学 号： 040509107 指导教师： 唐 建 强 2008年6月西安房地产业发展现状及对策研究摘 要房地产业是中国国民经济的主导产业，是经济发展的基础性、先导性产业，是国民经济中充满活力的支柱产业之一。其健康发展与否，直接关系到保持国民经济平稳较快增长的大局，关系到满足广大群众基本住房需求的根本利益，关系到实现全面建设小康社会的根本目标。房地产业同时又是济发展到一定阶段的产物。属于第三产业范畴。包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有

2、偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程。房地产业是拉动经济增长的支柱产业，房地产业链条长，可以带动家具、家电、建设材料产业，促进经济的作用是其他产业无可比拟的。发展房地产业可以拉动内需、扩大消费，加速实现城镇化，央行将继续支持房地产业的发展。“十五”中后期，西安市房地产业得到了快速发展，但也存在一些不容忽视的问题。本文从西安市房地产业的投资环境、房地产供求结构、房地产业与相关产业发展关联度等方面进行了综合评价，分析了西安市房地产市场发展现状及对西安经济的影响，引用层次分析法分析了西安市房地产业存在的问题

3、，明确了西安市房地产业的发展现状及存在的问题。利用灰色系统gm(1，1)模型对未来几年西安市房地产市场需求趋势进行了预测，并从短期和中长期两个方面对西安市房地产市场发展总体趋势做了进一步预测。通过现状分析和预测明确了制约西安市房地产发展的宏观约束条件，并找出西安房地产发展的潜力与不足，提出了解决问题的思路及建议，为政府有关部门制定促进西安房地产业健康有序发展政策及房地产发展规划提供决策依据。关键词：西安；房地产业；发展现状； 对策分析 xian real estate industry exportation development present situation and counterm

4、easure researchabstractthe real estate industry is china national economy leading industry, is the economic development foundational, the precursive industry, is in the national economy one of vital pillar industries. its healthy development or not, the direct relation maintains the national economy

5、 steady quick growth the general situation, relates meets the general populations basic housing need the fundamental interests, relates achieves the comprehensive construction affluent societys basic goal. the real estate industry simultaneously is also jinan develops certain stage product. belongs

6、to the tertiary industry category. including the land development, the house construction, the service and the management, the land employment right paid sells, the transfer, house property rights business, rents, the real estate mortgage loan, as well as forms from this real estate market. the real

7、 estate industry involves the real estate production, the circulation, the expense, the management entire process. the real estate industry is the fuel economic growth pillar industry, the real estate industry chain link is long, may drive the furniture, the electrical appliances, the construction m

8、aterial industry, the promotion economy function is other industries is incomparable. the development real estate industry may draw the domestic demand, the expansion to expend, accelerates to realize the urbanization, central bank will continue to support the real estate industry development. “15”

9、the mid and late part, the xian real estate industry obtained the fast development, but also has some not allow to neglect problems. this article from the xian real estates industry investment environment, the real estate supply and demand structure, the real estate industry with aspects and so on r

10、elated industrial development interrelatedness has carried on the quality synthetic evaluation, has analyzed the xian real estate market development present situation and to the xian economy influence, the quotation analytic hierarchy process has analyzed the xian real estate industry existence ques

11、tion, has been clear about the xian real estate industry development present situation and the existence question. will use the gray system gm(1,1) model to carry on the forecast to the future several year xian real estate market demand tendency, and did from the short-term and the medium and long-t

12、erm two aspects to the xian real estate market development overall tendency had further forecast. were clear through the present situation analysis and the forecast have restricted the xian real estate development the macroscopic constraints, and discovered the xian real estate development the poten

13、tial and the insufficiency, proposed solved the question mentality and the suggestion, formulated for the government department concerned promotes the xian real estate industry healthy order development policy and the real estate development project provides the policy-making basis.key words: xian r

14、eal estate; real estate industry; development present situation; faced with subject matter; countermeasure analysis目 录中文摘要1英文摘要1 绪 论11.1房地产相关概念11.2研究的背景和意义1 1.2.1研究的背景11.2.2研究的意义11.3国内外研究情况21.4本文主要研究内容22 西安房地产业发展现状42.1西安房地产业发展现状总体情况分析42.2西安房地产业的需求分析72.2.1西安市人口现状分析82.2.2 gdp与人均可支配收入8 2.2.3西安市房地产市场需求特

15、点分析9 2.3西安房地产业的供给分析92.3.1房地产投资开发102.3.2房地产竣工与施工面积10 2.3.3房地产空置面积112.4西安房地产业的市场分析122.4.1西安市房地产业的销售额分析122.4.2西安市房地产业的销售额面积分析13 2.4.3西安市房地产业的销售额价格指数分析15 2.4.4西安市房地产市场均加分析153 西安房地产业存在的问题及原因分析173.1住宅供应结构失衡173.2二手房市场亟待激活173.3西房地产市场秩序有待规范183.4写字楼供大于求18 3.5户型设计水平低184西安房地产业的发展对策建议204.1合理产品供应结构204.2增加住房有效供给20

16、4.3金融部门在信贷上给予支持204.4加快二、三级市场开放的步伐214.5加强经济适用房销售管理214.6顺应政府倡导节约型社会的潮流215结论22致谢24参考文献25致 谢1 绪论1.1房地产相关概念房地产：是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和 附带的各种权益。房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。这些特性包 括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，又是国民经济中充满活力的支柱产业之一。其健康发展与否，直接关系到保持国民经济平稳较快增长的大局，关系到满足广大群众基本住房需求的根本利益，关系

17、到实现全面建设小康社会的根本目标。房地产业是商品经济发展到一定阶段的产物。属于第三产业范畴。包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程。房地产业是拉动经济增长的支柱产业，房地产业链条长，可以带动家具、家电、建设材料产业，促进经济的作用是其他产业无可比拟的。发展房地产业可以拉动内需、扩大消费，加速实现城镇化，央行将继续支持房地产业的发展。1.2研究的背景和意义1.2.1研究的背景房地产业是中国国民经济的主导产业，是经济发展的基础性、先导性产业，是国民经济中

18、充满活力的支柱产业之一。其健康发展与否，直接关系到保持国民经济平稳较快增长的大局，关系到满足广大群众基本住房需求的根本利益，关系到实现全面建设小康社会的根本目标。房地产业同时又是济发展到一定阶段的产物。属于第三产业范畴。包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程。房地产业是拉动经济增长的支柱产业，房地产业链条长，可以带动家具、家电、建设材料产业，促进经济的作用是其他产业无可比拟的。发展房地产业可以拉动内需、扩大消费，加速实现城镇化，央行将继续支持房地产业

19、的发展。1.2.2研究意义西安市房地产市场已经初步形成，就房地产管理部门来说，与自身的过去相25比，有了很大进步，但与经济发展和时代前进的要求相比，我们的步子还不够大，培育和发展房地产市场的任务还很艰巨。对政府来说，在住房分配体制改革目标明确之后，应更加重视住房管理体制改革，重视培育和完善房地产市场体系。我们有信心在市委、市政府的正确决策下，抓住有利时机，进一步规范房地产市场，促进房地产健康发展，加快住房建设，以此带动城市建设提高水平、上档次，不断增强西安经济优势。为了更好地测度西安房价的走势，以及房地产业发展对西安经济增长的作用，解析西安房价与相关因素的关系，了解城镇居民对房价的承受能力，我

20、们根据西安房地产历史统计数据和市场发展现状，运用定性与定量相结合的方法作些相关分析，旨在为政府部门及社会各界了解西安房价，关注房地产市场运行中存在的问题，促进西安房地产市场的协调、健康发展起到重要的作用。1.3国内外研究现状2008-01-30建设部政策研究室主任陈准对宏观调控政策对地产业的影响做了精辟的分析。他认为，影响房地产业发展的政策有三类，即公共政策、产业政策和宏观调控政策。宏观调控政策仅是其中之一，不要高估它对地产业尤其是西部二线城市的影响。宏观调控政策是短期政策，是国家面对不断变化的国内外客观环境而采取的临时性干预政策。西安市在年前有过一次城市建设的高峰，未来年将迎来又一次城市建设

21、的高峰，西安地产市场仍具有发展潜力。2008-1-22建行陕西省分行副行长刘红旗表示：“陕西房价在周边城市房地产价格比较当中依然处于中低水平，具有竞争力。当前市场观望气氛有增加的势头，我们认为这是暂时性的；陕西房地产业随着市场经济的快速发展和城市化进程的加快，依旧呈现出广阔的市场前景。陕西城市化进程这几年是历史上最快的时期；但放到更大范围来看，与东部、中部一些省份的差距依然很大；陕西房地产发展的步伐和结构需要调整，但对发展的总体方向不容改变”。一家房地产开发企业总裁认为，西安房价在全国省会城市中始终处于低谷，近年来一直是稳中有升的理性市场，炒房现象很少，没有泡沫。1.4本文研究的主要内容（1）

22、西安房地产业发展的现状.（2）西安房地产业存在的问题及原因分析. （3）西安房地产业发展的对策建议. 2 西安房地产业发展现状2.1西安市房地产市场总体情况分西安总体房地产市场发展情况良好,两大开发区发展对市场的支持强劲,城市重心南移,北城发展势头讯猛.总体市场重点发展区域集中在城南和城北.住宅市场在快速发展的基础上开始进入大盘时代,商业地产市场需求量大,发展前景看好.城西与城东市场也在快速发展.市场供应量与消化量比例合理. 年西安市房地产市场在年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活

23、跃，空置量持续减少。这一方面是因为2001年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年，也是实施西部大开发战略和十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持；2005年来伴随着国家金融政策的调控，开发商资金构成情况也处于进一步调整过程。从资金来源上看：2005年房地产开发资金来源结构中开发商自有资金及预售资金比例进一步扩大。自有资金占总投资的40.78%，较年该比例增加了4.36%

24、，实际投资额较上年增长18.98%；借贷资金较上年该比例下降了6.43%。 随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，

25、消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。 未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的一些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速。2.2西安市房地产投资环境分析2.2.1西安房地产市场经济环境分析1.西安在全国经济网络中的经济地位 西安市是中国区域经济发展网络模式三纵三横主体骨架中的二级经济增长级,陇海兰新经济带上最大的经济增长点,关中经济区的中心.因此西安作为新亚欧大陆桥中国段上规模最大,综合实力最强的城市具有承东启西,连接南北的战略地位,是中国政府实施西部大开发战略的桥头堡和西部地区最具发展带动作用的城市之一.2.西安经济发展现状自江泽民

26、总书记在古城西安发出了西部大开发的总动员令至今,作为桥头堡的古城西安无论是在城市建设,经济结构的调整,投资环境的优化等方面都取得了长足的进步,为进一步吸引投资,发展经济奠定了基础.资料1:西安市截至2003年6月底引进外资情况:（1）已批准外商投资企业1918家,投资的国家和地区有55个.（2）上半年引进了60个外商投资项目,实际引进外资1.18亿美元,比去年同期增长21%.（3）批准外资项目中合同外资额在1000万美元以上的大项目有17个,占新批项目总数的28%.（4）高新技术开发区和经济技术开发区仍是外商投资的热点区域,今年上半年,这两个开发区共新批投资项目30个,合同外资额3.16亿美元

27、,分别占全市新批项目的50%和62%.结论:西部大开发战略格局,西北部核心的地理位置,使得西安逐渐成为投资的热点城市.加大城市建设力度,营造良好的投资环境将成为西安市政府下一步工作的重点.资料2:西安市截止到2003年6月未各类经济指标:（1） 全市gdp比去年同期增长12.2%;（2） 全市工业综合经济效益指数95.84点,比一季度提高6.09个百分点,比去年同期提高9.73个百分点;（3）上半年全市完成地方财政收入28.72亿元,同比增长15.8%;（4）全市地方财政支出26.99亿元,同比增长32.9%; (5)金融机构存款余额1966亿元,比年初增加186亿元;金融机构贷款余额1440

28、亿元,比年初增加116亿元,同比多增10亿元; (6)城镇居民人均可支配收入比上年同期增长14.4%;人均消费支出增长14.3%;农村居民人均现金比上年同期增长5.77%.结论:2003年上半年,全市经济增长速度呈现出稳步上升趋势,财政收入较快增长,贷款力度加大,居民收入稳定增加,良好经济形式为房地产的发展提供了稳定的基础.2.2.2西安市房地产业的基础设施分析.基础设施建设是吸引外商的重要物质基础。是外商投资的硬环境。目前，现代化的大规模生产经营活动对于能源、交通，通讯等基础条件的要求越来越高。因此，我市应一方面加强对基础设施建设的投人力度，另一方面按照市场经济的要求，广开资金来源渠道。通过

29、发行债券、股票、吸引外商投资等形式广泛筹集资金。同时要加强现有基础设施的更新改造和维护管理。在今后几年的建设中要按照国际标准，加强电网、通信、计算机网络、邮电、自来水、污水处理等项目的建设和西安与中部、东、西、南、北地区连接的公路、铁路、民航交通立体网的建设；做好外商用地“七通一平”工作；将基础设施建设与山川秀美工程和环保工程紧密结合起来，把西安建成一个具有发达能源、水源供应系统、发达海、陆、空交通运输系统和发达的电信网络及风景怕人的现代化大都市。 基础设施状况包括两个方面的内容：一是工业基础设施的结构和状况；二是城市生活和服务设施的结构状况。基础设施的好坏是吸引外商投资的基本条件。与沿海开放

30、城市相比，因为我市是“吃饭财政”，对工业基础设施及城市基础设施投资力度不够，市属工业企业经过关停并转，所剩好的企业不多，这些企业设备落后，厂房陈日，对外商缺乏吸引力。在城市公用设施改造方面，近年来虽有较大发展，但仍不能满足外商投资需要，外商投诉水、电、气等问题时有发生。我市的交通运输、道路建设等方面的条件与在改革开放初就高投入、大发展的沿海城市相比所形成的差距不是一年、两年能赶上的。在当今信息产业飞速发展的年代，我市信息高速公路发展起步晚且投入不足，发展速度相对滞后，而网络信息业的发达程度被越来越多的外国投资者重视，我市应依靠自身的科技优势，加大投入，赶上国际先进水平。2.2.3西安市房地产业

31、的土地供给分析2006年国地资源部仍旧会整顿土地市场，从严从紧控制建设用地总量。2006年陕西省和西安市的土地政策的核心思想是严格保护耕地，陕西省在2005年计划使用的建设用地指示为3万亩，预计陕西省2006年的建设用地指标不会有大的突破，西安市的建设用地需要仍然紧张。2.2.4西安市城市规划07年西安市全年共安排重点建设项目280个。其中，在建项目180个，总投资1652亿元，07年计划投资260亿元，包括城市快速轨道交通二号线工程、城市公园广场建设项目、城市线网落地整治建设工程等；“前期项目”100个，总投资1355亿元，包括渭北产业聚集区项目、城市交通综合改善工程项目、泾渭湿地自然保护区

32、项目、西安国家生物产业基地项目等。致 谢根据2007年西安市建设规划方面，西安市在“四区两基地”建设方面主要规划如下：伴随着城市建设改造的进程逐步推进，西安的城市综合环境配套将进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间 。2.2.5西安市政府政策1.政府的办事效率和作风对城市建设和发展的影响 城市的发展速度和水平在内在因素很大程度上取决于政府领导班子管理水平和作风,这关系到普通市民对于政府的信赖程度以及投资者对城市未来发展的信心曲江面临的最大问题就是高速高质的招商. 西安市近几年的发展情况充分表明了政府对于西安城市建设和改造的决心以及为提升城市竞争力所做的努力.同时通过这几

33、年的建设,积累了一定经验,对今后城市的发展极为有利. 2.政策法规 在西部大开发战略实施过程中,国家将继续重点扶持房地产业,采用优惠政策,优化市场环境,进一步激活西部的房地产市场. 西安市政府根据国家相关的政策及文件精神,加强了对房地产市场秩序的治理,整顿和引导,表现为: (1)加大国土资源和房屋管理立法力度;(2)加强土地储备管理(3)物业管理立法;(4)加大住房公积金管理透明度;(5)购房契税减半激活楼市;(6)加强规划管理. 07年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。从07上半年中央到各地方的具体政策出台情况来看，政策调控的主要方向更多的是对前期出台的

34、一系列政策的进一步细化和落实，并未有新政出台，因此07上半年的西安房地产市场更多的是从上年市场的观望状态向平稳运行方向过渡。综合来看，07上半年西安市经济运行良好，城市规划建设快速推进，房地产调控主要是对前期政策的细化与落实，这均为上半年西安房地产市场提供了良好的运行环境。2.3西安市房地产的需求分析2.3.1西安市人口现状分析西安下辖新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安九个区，蓝田、周至、户县、高陵四个县。2006年末西安市人口统计情况如下：（资料来源：西安市统计局）西安市人口密度：813人/平方公里 西安全市总面积10108平方公里，其中市区3582平方公里。 对比其它二线

35、城市，人口密度稍显稀疏，但中心城区（二环内）人口密度很大。主要有新城区、碑林区、莲湖区人口密度较大。2.3.2 gdp与人均可支配收入表1：西安市gdp与人均可支配收入表1：西安市人均可支配收入变化图从上表可以看出近年来西安市国内生产总值呈现快速增长的趋势，西安市经济发展迅速。另外从上表还可以看出自2000年之后，西安市人均可支配收入也在快速稳步增长，人民生活水平在逐年提高。伴随着西安市人口的增长、家庭收入的增加以及人们消费结构、家庭结构的变化，面对西安市经济发展的大好形势，房地产需求也在不断地增长。大量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住房。随后的城镇化进程加快和西安经济多年积累

36、成果带来的住房升级换代需求将房地产市场推向纵深发展。因此自1999年来，西安的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长。而且这两趋势依然会保持非常强劲的增长速度，为房地产市场的持续发展奠定坚实的基础。2.3.3西安房地产业需求特点分析近七年（20002006年）伴随着开发投资的快速增长，商品房销售市场在宏观经济向好的带动下也呈现火热局面，市场交投活跃，销售面积和销售额大幅增长。2000年至2003年，商品房销售面积从150.75万平米增长至329.16万平米，每年平均增长34.6%，其中2003年商品房销售面积较上年增长44.5%，2004年较2003年增长48.39%，2005年以来在国家宏观调

37、控政策的影响下，全国部分城市商品房销售均有回落表现，而西安商品房市场销售量2005年较2004年仍增长了9.9%，2006年同比增长26.88%。可见，近七年西安商品房市场呈现出强劲的增长势头，年平均增长速度为28.57%，市场需求潜力巨大。其中普通住宅销售面积从2000年的124.63万平米增长到2006年的605.03万平米，年平均增长速度达到30.12%，略高于商品房总体增长幅度。从需求市场来看，近几年来西安市总人口逐年增长，由1995年的648万人增加到2005年的700余万人，专家预测，到2020年西安总人口将达到1200万，年均自然增长率3.70，而人均住房面积除了1997年略有所

38、下降外，整体上呈现逐年增加的趋势，1995年人均居住面积为9.2平方米，2005年上升到13.9平方米，虽然仅上升了4.7平方米，但带来的却是2300多万平方米的绝对增量。从国家宏观调控的角度来看：国家在未来数年内为了刺激经济的持续稳定增长，很可能将推行扩大内需的财政及货币政策，西部大开发政策的逐渐深入，对西部地区固定资产总投资额的逐年加大，必然带动西安经济整体环境的持续改进，从而推进西安房地产市场持续增长。2.4西安房地产业的供给分析自2000年开始，西安商品房市场供应量逐年稳步递增，商品房投资从23.75亿元增长到2006年的106.94亿元，年平均增长速度达到28.50%，商品房竣工面积

39、从111.8万平米增长到2006年的684.37万平米，年平均增长速度更是达到35.25%，即使2005年以来国家出台了一系列调控房地产市场的宏观政策，西安房地产市场受到一定的影响，但是2005年与2006年商品房投资环比增长分别为6.24%和26.98%，增长速度仅在2005年有较大回落。总体来看，西安普通住宅竣工面积增长速度也很强劲，但是其所占总体商品房的比例在2000年至2003年却表现为下降走势，从2000年占商品房比例为77.92%下降到2003年的74.99%，主要原因是，在此期间西安写字楼、别墅、商铺类物业市场开发及销售较为活跃，由此挤压普通住宅所占比例有所减小，而2003年以后

40、开发区域向郊区化发展以及开发量的大幅上升，到2006年在商品房中的比重迅速上扬至88.84%。普通住宅竣工面积从2000年的87.11万平米上升到2006年的601.11万平米，年平均增长速度达到37.98%，高于商品房总体增长速度。241、 房地产开发投资额由于市场供不应求，开发商对未来市场前景预期良好，不断加大商品房开发，20002003年西安市房地产开发投资额逐年增高，至2003年达到57.26%的新高。之后受第五轮宏观调控的影响，2004年增幅回落至30.91%，2005年37.84%，2006年26.9%，开始向正常区间回归。242房地产竣工与施工面积表3竣工面积与施工面积单位：平方

41、米表3：西安市房地产竣工面积与施工面积对比图房屋竣工面积和施工面积可以进一步反映西安市房地产市场房屋的供应情况，并且这一指标与国家宏观政策和金融政策有密切关系。从上图可以看出西安市历年的房屋竣工面积都比较稳定，增长比较缓慢，但是施工面积却在逐年增长。这一方面反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了西安市房地产市场存在一定的问题，即尽管施工面积在逐年增长但是竣工面积却迟迟没有显著增长，这与房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置等原因有关。今后政府部门须做好房地产存量市场和增量市场之间的协调发展和规划，促进西安市房地产业的良性发展。243房地产空置面积表4：西安市历年各

42、类物业空置面积单位：平方米表4：各物业空置面积对比图目前我国房地产的空置面积呈上升趋势，截至2005年底，陕西省商品房屋空置面积为173.52万平方米，比2004年增长47.6%。而2004年陕西省商品房屋的空置面积为117.6万平方米，比2003年减少了30.2%。从上图可以看出西安市房地产也是如此。西安市从1999年空置面积为623796平方米到2005年已经增长到638528平方米。尽管曾经有过下降的趋势，但是空置面积仍然较大。西安市一些大型房地产公司存在空置面积较大的问题。对于目前西安市的房地产空置问题，一方面需要政府引导房价，另一方面还是需要通过市场手段来解决。2.5西安市房地产市场

43、分析2.5.1西安方的产业的销售额分析表5：西安市商品房销售额单位：万元表5：西安市各物业销售额对比图西安市作为西部地区区域经济中心，在房地产行业自然成为该区域的领军城市，因此也成了开发商们在西北区域投资的首选之地。从上图可以看出西安市商品房销售额呈现良好的发展趋势。尤其从2004年伴随着销售面积的大幅度增大，销售额也有相应回报。其中住宅产业仍然是销售额的主要来源。在产品方面，随着绿地、和黄、中海外、珠江投资、富力等巨头陆续进入西安市场，上海大华、福建融侨、上海复地、深圳金地、首创置业、顺驰中国等国内知名公司也把目光瞄准了西安市场。大量一线城市房地产商的进入，使得西安的房地产市场开始了群雄逐鹿

44、的战国时代。这使得西安的产品类型和总体开发水平提高，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。另外，大量开发商的进入，会使得西安的建设用地需要紧张，土地的稀缺将部分导致房价的走高。2.5.2西安市房地产业销售额面积分析表6：商品房销售面积及分物业状况单位：平方米表6：各物业销售面积对比图图9：销售面积及住宅所占比例对比图上表中反映了西安市商品房的销售情况。从图中可以看出西安市在1999年销售面积达到2969705平方米之后，在2000年到2003年销售面积比较较低但相对比较稳定，到2004年销售面积突增，之后稳步上升。说明西安市房地产市场逐渐活

45、跃，居民对房地产的需求在逐渐增加。此外，西安市房地产业住宅业销售比例占有绝对的优势，且呈现波浪式发展趋势。随着人们消费水平的提高，对于住宅的户型和用途越来越细化，因此，开发商在投资房地产之前应做好前期市场需求分析，研究消费者的需求潜力和对于不同户型等的偏好，这样才能保证在竞争中取胜，也避免造成过大的空置率。据西安市统计局投资处统计资料分析，2005年，西安市房地产开发销售总体平稳运行，全年房屋销售面积达到497.34万平方米，较2004年增长62.8，与2004年同口径(含预售房屋)相比，增长3.2。与此同时，写字楼和商业营业用房新开工面积为22.23万平方米和17万平方米，分别下降了27.5

46、和72.3，反映出了西安市写字楼和商业营业用房的总需求在明显减弱，此类项目开发的风险也在增大。统计结果显示，在商品房住宅销售中，现房销售所占比重为39.7%，期房销售所占比重为60.3%，这一方面反映了消费者对未来销售市场看涨的心理，另一方面也反映了期房仍是西安楼市供应主流的客观事实；而从销售结构来看，现房住宅的销售比重占到现房总销售量的95.9%。期房住宅的销售也比重达到期房销售总量的95.7%，显而易见，消费者对期房销售市场的看好也就是对未来住宅市场走势的看好。2.5.3西安市房地产业销售价格指数分析表7；西安市历年房地产销售价格指数表11：西安市房地产及商品房销售价格指数对比图“十五”期

47、间房屋销售价格稳中有升，价格指数平均为102.7，2001-2005年分别为101.9、101.1、101.4、104.9和104.4。其中2004年价格指数最高，2000年最低。尽管西安市房地产和商品房价格指数相对比较稳定，但是就2004年四季度西安市房屋销售价格指数来看仅为104.9，低于全国35个大中城市平均水平5.9个百分点，位于第23位。可见西安市价格指数有待提高。2.5.4西安房地产业市场均价分析图12：西安市2006年2月各城区物业均价图以西安市2006年2月份各城区分物业均价数据看西安市房地产价格情况。从该月各城区分物业均价图中看出：普通住宅类物业均价城内区最高，西高新位居第二

48、，其次是城南区，城西比城东略胜一筹，城北最低；商服用房均价城内区依然是当之无愧的老大，城南不改其第二的位置，西高新为第三，城西区排行第四，其次是城东，城北为末位；写字楼仍以城内为最，其次是差别不大的高新和城南，再次是城西和城东，城北依然是最末；别墅类物业该期仅城南有成交。从2006年2月的统计数据对比显示，西安市目前城内在住宅、商服用房和写字楼上均居于首位，城内土地紧缺状况日益严重。其次是西高新住宅、写字楼均价也相对较高，成为房地产开发商投资重点区域。整体来看西安市房价与其他同类城市相比，房价比较稳定且价格相对较低，而西安市快速发展的经济和人们日益增长的收入水平必然带动房价的上涨，因此，西安房

49、地产市场也吸引了大量开发房地产的投资。3 西安房地产业存在的问题及原因分析3.1住宅供应结构失衡据观察，近年来，西安市新建商品房市场普遍出现户型偏大、价格走高的现象，个别房地产开发商热衷于开发高档房屋，面积越建越大，标准越来越高，价格越来越贵，能满足中低收入阶层住房需求的中低价位、中小套型、普通商品房、经济适用房的供应量偏少，而目前供应的一些经济适用房由于结构比例不合理等方面原因，价格也相对比较高。这个问题多年来一直没有得到有效解决。2004年，在西安市住宅的销售量中，90平米以下的中小户型，仅占西安住宅总建筑面积的14.26%，2005年这个比例为15.51%，2006年有所上升，为20.1

50、2%。但是在2006年出台的九部委十五条明确规定，新建住宅项目90平米以下户型所占面积要达到70%以上，而目前所占比例与70%相差悬殊。西安市住宅供求结构只所以不对称，有三个原因。一是开发商延续了房改初期的住宅开发特点，由于刚刚房改，很多高收入阶层的住房与他们的收入很不对称，所以他们是房改后第一波购买商品房的市民，由于收入较高，他们往往偏爱购买大户型，所以这个时期开发的项目都是大户型占绝对比重。二是购房者的消费理念不成熟，他们购买房子时，往往喜欢贪大求全，而不知道自己其实用不了那么多的面积，因为当前人们已经不喜欢三代同堂，大多数父母希望和子女分开居住，这样的话，对于一个普通家庭来说，也就两三个

51、人，90平米的住宅完全能满足人们的居住需求。不过随着房价的逐渐升高，人们的住宅消费理念已经开始慢慢地发生变化。三是开发大户型成本较低，开发商在宣传中极力推崇大户型，在购房者消费理念尚不成熟的情况下，很容易被开发商的宣传潜移默化。3.2二手房市场亟待激活据有关调查数据显示，西安市可以上市的存量二手房在7000万平方米左右，但实际上交易量却很小。官方数据显示，2005年西安二手房交易量仅为80万平方米左右。05年上半年的二手房虽然价格上升，但交易量再度下降，05年全年很有可能跌破去年全年水平。一些专家分析认为：最主要的原因是高校、政府、国有企业的单位房产，房改房的房产证不能及时送到老百姓手上。目前

52、的情况是，西安市的房改房一般都是单位和职工各执部分产权，职工不具有全产权，集资建房虽然是全产权，可是权属证明大多数都掌握在单位，没有发放到个人手中，而直管公房的产权基本都没有买断，使得这些房源无法进入二手房市场进行流通，造成二手房市场房源不足。只有二手房市场搞好了，才能真正做到“让不动产流动起来”，使得更多暂时无法购置新房的普通市民圆了自己的“安居梦”，进一步推动一级市场有效发展。因此，作为商品房市场的有益补充，二手房市场有待进一步发展壮大、开放搞活。 3.3西房地产市场秩序有待规范当前，房地产市场秩序混乱的状况在西安市不同程度的存在，影响了房地产市场的健康发展。有的开发商大做虚假广告把自己的

53、楼盘吹得天花乱坠，欺骗广大消费者；有的开发商发布虚假销售进度，哄抬房价；商品房面积“缺斤短两”；中介市场混乱；物业管理服务质量差等问题也时有发生，严重损害了购房者权益，在社会上造成了不良影响。3.4写字楼供大于求近两年，西安的写字楼开发量一直在下降，2006年西安商品房中用于写字楼项目的投资额为61378万元，与2005年相比下降22.21%，2005年的投资额又较2004年下降了38.1；。2006年西安写字楼竣工面积26.47万平方米，与上年相比下跌11.73%，2006年写字楼销售面积为22.95万平方米，较2005年下降16.87%。2006年末西安写字楼空置面积累计为25.72万平方

54、米，较2005年空置面积增长25.28%。据预测，未来两年，西安市写字楼的市场供应量将达到50万平方米左右，空置面积也将进一步加大。西安市写字楼市场供过于求，主要是三个因素造成的：一是有效需求不足。这是主要原因，西安每年新增的工商企业十分有限，对写字楼的需求也就非常有限。二是写字楼价格高，西安许多企业因为经济实力有限，面对高价格只能“望楼兴叹”。据了解，目前中小企业是构成写字楼消费的主体，他们非常关注办公成本的高低，而写字楼的高价格往往令这些企业难以承受。因此，很多中小企业或新成立的公司就将视线盯在了商住楼上，甚至是一些租金更低的住宅楼上。三是西安的国有企业比重较大，办公场所基本上是自主修建，

55、另外，他们还利用自身的地段优势，将闲置的办公场所、招待所、临街门面房等改造后出租，由于成本较低，租赁价格也相对灵活，颇受中小企业的青睐，对写字楼市场也造成了一定的冲击。3.5户型设计水平低 由于西安房地产业的发展主要是在房改以后，发展时间相对短，所以在户型设计方面水平还很低。虽然西安目前开发的住宅项目户型较大，但是功能却一点不比中小户型多，大户型完全是中小户型的“等比例”放大，这实际上是一种极大的浪费。在户型设计这方面，香港、日本等地的做法值得我们好好学习。在香港和日本，90平方米左右的三室户型比比皆是，并且同样能做到有厅有卧，动、静分开，私密性很强，且又能通风顺畅。对于西安来说，这种户型足以

56、满足大多数家庭的需求，而目前西安的三室的户型面积则多在120平米以上。所以如何做好中小户型的设计，西安仍有很大潜力。4 西安房地产业发展的对策建议4.1.合理产品供应结构，坚持住房商品化方向，加快出台住房补贴的有关政策合理产品供应结构，坚持住房商品化方向，加快出台住房补贴的有关政策。西安要尽快出台有关住房补贴的政策，把刺激消费的工作落到实处。住房商品化是我国住房制度改革的根本方向和目标，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，才能实现住房商品化和需求市场化，使各种住房需求（除最低收入者由政府提供廉租房）都只能通过市场实现，这是启动住房消费的前提。4.2增加住房有效供给，建立市场供应体系和经营机制

57、增加住房有效供给，建立市场供应体系和经营机制。住宅发展要走产业化、规模化、新型化的道路，增加科技含量，提高住宅品质，创立住宅品牌，要经得起消费者的比较和挑剔，这是房地产市场正常发展的基础。4.3加快实施货币分配住房的步伐加快实施货币分配住房的步伐。货币分配住房在西安虽已实施，但进展缓慢，个人现已成为商品房购买消费的主体，而个人购房增长的主要原因之一是从去年开始停止了住房实物分配，所以加快实施货币分配住房的步伐，尤其是加大经济适用房的建设及相应的供应政策，使大多数中低收入居民真正成为消费市场的主体，才能从根本上保证房地产市场的稳定发展。4.4. 金融部门在信贷上给予支持金融部门在信贷上给予支持。进一步发展住房贷款和住房保险，完善公积金购房贷款和贴息