2008广州房地产市场年终回顾与2009年预测

1、2008年广州房地产市场年终回顾与2009年年度预测中国指数研究院中国房地产指数体系搜房网宏观经济环境分析根据广州市前三季度的数据1月至9月的GDP为 5921.66,同比增长12.1%,增长率按年持续倒退，但是与上半年相比，它已经加速了，第三产业仍然是经济增长的主要动力。一月至九月国民平均可支配收入为19229元.同比增加123%,增长率也逐月加快。1 十月 累讣，城镇居民消费价格总水平同比增长66%,继续保持平稳下降态势。根据9月和10 月的数据，广州与上半年相比，第三季度的经济发展加快。但是由于国际金融危机和全 球经济增长的加速和其他因素，十月份进出口量增加有慢一点。从社会零售产品总量来

2、看,1月至10月社会零售产品累讣增幅仍达到20%。可以看出，国内市场需求仍然旺盛，全年广州经济总体保持稳定增长。商品房市场1 商品房间交易情况111个月，广州十区商品房间新批次是841.07百万平方米，同比增长12.52%;广州十区商品房交易量为630.11百万平方米，同比下降3823%。一月至十一月的商品房供销比为133,苴中住宅供销比达到148。上半年，商品房交易量持续低迷。6月彩第一究破60万平方米。虽然78每月交易量 仍然60万平方米以上，但九月再次下跌。10月份交易量下降至358300平方米，尽管十一 月上升到超过50万平方米，但是从一月到十一月交易量所有下。和2008年商业住房的新

3、数量继续上升。其中与下半年大量新磁盘上市后，新住宅数量 继续上升，七月和九月新批超过900000平方米。从1J1逐月与上半年相比.供需差距有所 缩小，但供过于求的状况没有改变。O商品住宅批准上市面积a商品住宅销售面积2商品房价格走势从Ml个广州商品房交易看价格趋势.一季度均价下跌，四月价钱再花一万.五每月 房地产价格开始下降。在下半年，随着大量郊区房源进入rfj场，以及房地产折扣，从6月到8月，房地产价格持续下跌。9月平均价格下降8244元/平方米，比去年下降7上一级.到 10月和11月，随着中心城市新物业的交易量增加，楼价再度反惮至9000以上。一般来说,楼价在下降趋势，但仍保持较高水平。根

4、拯最新发布的数据，当前广州房价与工资的比值为10.2。尽管该数据低于北京和上海，但仍大大高于正常水平。Z Z Z Z ZZ Z Z / Z ZZ3中国房地产指数走势2008年上半年，广州住宅播数在1667年至1673年之间波动。住宅指数在1月和2月下跌 3月和4月上升，5月以后再次下降。进入下半年，住宅指数继续下降，并且下降幅度在8月之后继续扩大0 11月，广州住宅指数跌至1571,跌至去年7月的水平0从过去23个月的住宅指数趋势来看，住宅指数增加了 2007年1385年1月至2008年1571年H月向上点186点，增长13M3%。4 经济适用房2008年，广州大力推进保障性住房建设完美和新住

5、房保障制度实施后，11月首次公开推销2145套经济适用房，和目前在建经济适用房项目总建筑而积近870, 000平方米。根据国土资源局的il划，2009-2012年，根据经济适用住房的最低建设量，广州将在三年内至少 建成363万平方米的经济适用住房，资金总额将至少达到140亿元人民币，平均每年47亿 元人民币。房地产开发经营1 供求关系111月，广州完成面积商业房屋638.78百万平方米，同比增长485%。从竣工面积趋势来看.竣工而枳在17每月增长保持在40%以上，但到了 8个月后，快速累积增长倒退到大约10%。直到九月累计增加小于10%,十月份的增长不到3%, 11月份的累讣增长约为5%,这表

6、明下半年大量供应现有房屋基本上下降。从销售区域来看，前者11月销售 而积持续下降，下半年同比下降减少了，但至11月累讣掉下来达到26.60%。】商品房销售面积 商品房销售面积同比増长率商品房竣工面积 商品房竣工面积同比増长率刃 & W 旳匆1 1 来津E2土地开发与购买发生中111个月，丄地购直面积185.52百万平方米，同比下降26.32%;上地开发区182.76百万平方米，同比下降13.76%。回顾今年的丄地市场柏卖情况作为12月160,随着花都和 番yu地块的顺利交接，今年的上地柏卖已告一段落。在该市十个地区出售的住宅用地1个9宗，规划建筑而枳约290.16 -万平方米。3。商品房间空置

7、面积Ml月的空置而枳商品房是3342310.000平方米，环比减少1048%。虽然空宜的商业房屋仍处于下降趋势，降幅继续超过30%。但是输入9 一个月后，累计减少达到20%。至1个1个毎月累计下降只要10%,可见随着商品房销售继续下降，第三季空缺率逐渐显示上升趋势。四、二手房市场状况111个广州十区商业房屋交易量为616.07百万平方米.同比下降36.30%。在前11个月，十区二手房交易量为413.03万平方米，同比下降近40%。从十月开始交易该份额表明, 二手交易的份额略大于一手交易：英中，二手商品住房交易的注册而积占住房交易总注册而 积的52.7%,第二名二手房占全部住宅交易总注册面积的4

8、7.0%。从一月至十一月在二手房交易方而，上半年交易量继续下降0 月至八月二手房仅殳 易41241组，同比下降3432%, 9月至11月的毎月交易量也平均下降了 30(X)多套，但受到减税，降息和抵押贷款放松等多个好消息的刺激十一月中介公司交易数量增加了，十区 二手房交易量环比增长22.79% 但总的来说，全年二手房交易仍显示出减量和降价的趋势。五、当地房地产公司的经营状况随着2008年房地产市场的进一步萎缩，开发商的运作也受到了考验。2008年，包括 恒大，富力和其他大型发展历程商业资本一旦是一度指有关运行条件的隐虑。苴中，恒大在 年初上市。消费41亿元竞标元村情节，情节也变成自2008年以

9、来的“上地之王。后来由于 停牌，狄王最终被放弃了。作为广州的另一家领先公司富力地产，第三季度也是谣育出现 金融危机。而在11 Moon是中国广场繁荣中国的持有人因为响应债务危机，被迫以低价出售中国广场.随着去年市场持续蓬勃发展，开发考积极占领上地，在在高峰期接过很多“高 价”，今年促使许多公司资本链出现张力，款“土地大王也被抛弃J在今年下半年的上地 拍卖中很难看到这些大型开发商。柑比大型开发公司，一些小开发商在市场低迷时期枳极收购上地。去年由于大部分丄地 是由大开发商射击，中小企业几乎没有机会获得土地。但是今年市场情境逆转，今年拍卖的 大部分上地它是由中小企业出售的，显示中小型房地产企业逆该市

10、努力寻找发展机会。总结一下：自2007年年底房地产价格达到峰值以来，2008年今年第一季度，广州房 地产市场低迷。6毎月商品住宅交付容易测量首次超过60万平方米，市场预测是复苏的 迹象，但接下来的七月，八月和九月商业住宅建筑交易量尽管仍然维持500.000-600.000 平方米，但总体呈下降趋势。10每月商品房交易量再来一次大幅下降11月份，交易量恢复 到50万平方米以上，但与去年同期相比继续下降.进入下半年后，买方市场一宜占主导地 位。自八月以来，许多大型开发商发起降价运动。9月之后，大量新物业陆续推出其中 郊区物业占相当大的比例。但交易量的停滞和房地产价格的持续下跌使市场上的许多买家得

11、以继续等着瞧态度，从而新磁盘的推出和降价的避风港tQ总够让十月黄金周交易有所改善。随着10月22日新政出台，11月交易量已经接了。但亳无疑问，从全年的情况来看，房地 产市场的供给仍大大领先于需求，供求差距仍然很大。较大的。虽然10在中心城市的高房 价的支持下，每月房地产价格反弹，但与去年相比房地产价格仍在下降趋势房地产市场依 然存在“量价下跌的情况。2009年年外表从从宏观调控政策的角度来看，受金融危机和全球经济增长放缓的影响，2009年的经济 政策将由审慎的财政政策和紧缩的货币政策转变为正财政政策和适度宽松的货币政策。进入20089月中央银行将人民币一年期基准贷款利率降低了 0.27%,这是

12、自2004年10月以来的 首次降息。+月再降息三遍。十一月国务院中央发布的十项措施，其中第4条提议促进房 地产市场平稳健康发展，正确引导和规范房地产趋势。12月17日国务院宜布了一系列支持 房地产市场的措施，包括支持房地产开发企业合理融资需求的措施。这些政策的陆续出台, 对房地产业产生了积极影响。但是由于房地产市场仍由买家主导，和短期需求方也继续保持 观望态度，因此预计2009年开发企业可能将迎来一轮“洗牌，房地产业务运营周围环境不 乐观。从土地供应的角度来看，由于2008年年上地市场拍卖仍然很冷，因此每年商品住宅用 地总供给井且成立于年初2.5平方米千米降至1.8平方公里。预计2009年商品

13、住宅用地总 供应将继续下调“政府将继续增加廉租房，经济适用房和其他经济适用房的投资，收购, 开发和建设。2009年，广州将建设15,000至24,000套经济适用房，建筑而积为100 73至 160万平方米“基于总而积2006年至2007年，明年将在广州新建8512百万平方米的商品住宅负担得起的房子新建筑将占商品房建筑的10%以上。从房地产市场供求的角度来看，由于今年供应继续增加，明年上半年房地产市场仍处于 供过于求的状态。预期中小型，中低价位普通商品房发展比例将继续增加。随着第四季度新 政策的陆续出台以及年底新销售量的增加，预il明年年初商品住宅交易量将略有增加，月度 交易量预计将再次超过60万平方米。和普通自住