房地产泡沫形成的规则

1、1 房地产泡沫的涵义经济学中所说的泡沫 , 就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说 ,房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的 , 而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时 , 土地和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所支撑的市场价值 ,并且交易频繁 ,形成了一种表面上的虚假繁荣。房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域 , 这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。第一, 房地产业的资源基础是土地 ,而土地是现代社会最稀缺的自然 资源,其供给量难以随需求的增加而增加 ; 第二, 房地产是

2、社会赖以生 存和发展的物质基础 , 人们对房地产的需求是随着经济发展和社会进 步不断增加的 ;第三, 房地产行业的生产周期比较长 , 供给量在短期内难以增加。正是这些特征 , 使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡,价格波动剧烈 ,这是诱发房地产泡沫的重要因素。房地产市场供求关系的一般特征住房需求的一般特征包括 1 作为人们赖以生存和发展的物质基础 , 住房是一种生活必需品 ,因此,人们的基本住房需求是刚性的 , 其价格弹性较小。2 随着生活水平的提高, 人们在追求住房面积增加的同时 ,也对住房的质量、结构、装修、安全以及居住环境和配套设施提出了越来越高的要求。这种不由于断追求高品质住房的

3、需求必定会诱导出相应的住房供给。趋势。住房品质提高 ,即使在供求总量不变的情况下 , 房价也呈逐渐上升的3 由于住房抵押贷款制度的普遍实施 , 潜在的购房意愿转化为现实的住房购买力往往只需要较少的当前收入。也就是说,住房市场的有效需求并不完全取决于当期收入水平 , 在住房抵押贷款制度的支持下 ,大约有七成购房款使用的是人们未来的收入 , 有三成购房款使用的是家庭过去积累的收入或资产。因此, 与收入波动相比, 住房需求的波动更大。4 住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产 , 购买住房不仅可以满足人们的居住需水涨船高。3 住房供给受建造周期制约。由于住房不能像求, 而且可以获得较高的

4、预期收益 ,因此, 住房具有保值和增值的功能。特别是当通货膨胀发生时 , 货币资产缩水 , 实物资产增值 , 人们更倾向于将货币资产转化为房产 , 因此住房购买需求增加, 而住房供给在短期内难以相应地增加 , 结果必定导致住房价格上升。住房供给的般特征包括 1 住房供给受资源条件约束大。住房建设需要土地, 而一个地区可用于建设的土地面积是有限的 ; 住房建设需要大量 资金, 而资金的供给受到信贷政策、资金总量、融资渠道和成本等多方面的约束 ; 住房建设需要钢材、 水泥、木材等建筑材料 , 建材资源的充沛或短缺对住房的供应速度影响较大。所以资源条件是住房供给的硬约束条件。2 住房供给成本和级差地

5、租关系密切。从长期来看 , 住房供给成本决定住房价格 ,但决定住房供给成本的主要因素并不是建筑成本 , 而是土地成本 , 尤其是级差地租 , 级差地租是城市住房供给成本的主体。因此,随着城市经济的发展 , 处于城市中心地区、交通便利地区或具有某种独特环境条件的地区如靠近海 滩、公园、学校等 ,土地稀缺程度加剧 ,地租和地价上升 , 房价自然会普通商品那样在工厂内部通过流水线进行标准化、规模化的生成, 因 此住房供给在短期内缺乏弹性 , 不能迅速适应市场需求的变化。与住房供给的滞后性相比 , 住房需求却容易受收入、人口、金融政策等因素的影响产生波动 ,由此导致住房市场的供求关系极不稳定 , 在一

6、个时点上非常容易出现供不应求或供过于求的状态。上述特征说明, 房地产市场的需求具有很大的不确定性而供给较为稳定 , 供 给与需求在时间上易于错位 , 可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾总量矛盾容易导致价格大起大落 , 而结构性矛盾则会引起房屋空置这是形成房地产泡沫的内在基础。3 房地产价格泡沫形成机制根据经济学原理 , 多数商品遵循供求定理 ,即在其他条件不变的情况下,某种商品的价格上升则需求量减少而供给量相应增加, 反之, 价格下降则需求量增加而供给量相应减少。也就说, 一般商品的需求曲线向右下方倾斜 , 斜率为负。在房地产市场上 , 出于追求住房使用价值的目的 , 人们对住房的真实需求与普通

7、商品遵循相同的规律 即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下 , 房价上升因此,则需求量会随之下降 , 而房价下降则需求量会相应增加。对于真实的房地产需求来说 ,需求曲线向右下方倾斜 , 斜率为负。研究房地产价格泡沫的形成机制需要充分考虑到供求弹性的差异。经济学中的弹性是指因变量对自变量变化的反应程度 , 是一个相对值。供求弹性分别是指 , 当价格按照一定比率变动时所引起的供给量和需求量变动的比率。当价格变动的比率较大而需求量变动的比率由于土较小时, 表明供求缺乏弹性 ,相反则表明供求富有弹性。地供给的有限性 , 在短期内住房供给难以随着市场需求的增加而增加 因此, 房地产市场的最大

8、特征就在于需求富有弹性而供给缺乏弹性。表现在供求关系上 , 就是需求曲线较为平缓而供给曲线近乎垂直。般来说, 经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市 流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加 , 这种 需求增加表现在供求均衡图上 , 就是需求曲线向右上方平行移动。短期内, 由于住房供难以随需求的增加而增加 ,因此,当需求曲线向右 上方移动时 , 交易量不会有明显的增加而价格却会有较大幅度的上升但是 , 从也就是说, 此时需求的增加仅仅引起了均衡价格上升。长期来看 ,住房供给是富有弹性的 , 它可以随着需求的增加而增加。在一个足够长的时期内 ,如十年、二十年 , 如果房

9、价持续上涨 ,投资于房地产的利润增加 , 开发商就可以想办法克服城市空间的限制 , 向市场提供更多的住宅。如可以将城市住宅区向郊外拓展 , 可以建造更多高层住宅 , 也可以增加住宅楼的密度。这样,供给的增加无疑能够抑制房价上涨 , 因此 , 从长期来看 , 房价不可能始终上涨。在这个过程中 , 虽然住房供给增加的速度可能小于住房需求增加的速度, 房价仍然有上涨的趋势。但是, 由于供给增加能够改变人们对房价将会进一步上涨的预期 ,从而使投机性需求迅速减少 , 结果必然导致房价上涨失去动力 , 甚至引起房价下跌和房地产泡沫破裂。这就是房地产泡沫形成和破裂的内在机制。对上述过程 , 可以运如图用西方

10、经济学的供求原理和弹性理论做出更具体的解释。所示,短期内住宅供给弹性极小 ,供给曲线斜率很大 , 几乎呈现出垂直状态,而需求富有弹性 , 需求曲线较为平缓。由于涨价预期、收入增加、城市化、房改等因素导致需求曲线右移从 1 移动到 2, 房价上涨,涨价预期导致投资需求剧增 ,需求曲线不断右移从 2 移动到 3,房价暴涨从 2 移动到 3。在收入效应作用下 , 房价上涨使得人们的实际收入下降 , 真实需求减少 , 房价上涨的动力有所减弱。重要的是 ,从长期来看住宅供给是富有弹性的 , 高房价必将引起供给增加, 而供给的增加会使得人们的涨价预期减弱。此时, 如果出现利率上涨、土地供给放松等因素 ,

11、人们对房价将会进一步上涨的预 期可能会彻底消失 ,这样, 住房的投资性购买需求就会锐减 ,需求曲线 向左下方移动从 3移动到 1,引起房价下跌 ,房地产泡沫破裂。4 结论房地是, 在中国,由于房地产市场的垄断性较强 ,房价具有向上的刚性 , 超 额供给更多地表现为空置率上升 , 而不是房价下降。产泡沫的形成和破裂过程实际上是房地产价格机制作用的必然结果这个过程完全可以用弹性理论、 供求原理等最基本的西方经济学理论予以解释。可以说, 房地产泡沫是市场机制发挥作用的一种典型形式。但是 , 其结果又会导致社会福利损失 , 出现市场失灵。由于土地市场和房产市场本身的特殊性 , 与其他行业相比 ,该领域

12、更易于出现市场失灵。房地产领域的市场失灵 , 从微观经济视角来看, 主要体现为垄断所造成的社会福利损失、外部性导致保障性住宅供给不足而高档住宅供给过剩、投机盛行导致贫富分化加剧等; 从宏 观经济的视角来看 , 则体现为由于房地产泡沫所造成的行业发展大起 大落和宏观经济波动 , 从而浪费经济资源 , 造成诸多社会问题。这些市场失灵现象的存在, 都说明房地产行业更需要政府干预。但政府也是经济人 , 政府干预不是万能的 , 政府失灵甚至比市场失灵更可怕。因此, 如何在房地产领域既克服市场失灵又防范政府失灵, 是有待进一步研究的课题。PEP 小学英语五年级下册Unit four When is Eas

13、ter? 教学设计教学内容 : PEP 小学英语五年级下册 Unit four When is Easter？ Part A: Let s spell教材分析 :unit4 的主题是 When is Easter? 主题是东西方节日及个人的生日。主题图通过学生们在教室里谈论母亲节、中秋节和生日的情境，呈现出本单元要学习的核心词汇和句型及其语用环境，拉开了本单元学习的序幕。为学习单元A.B部分的各个板块做好准备。而Let s spell板块为我们呈现了字母组合th在单词中发/ 0 /和/ e /的规则。通过听音圈词活动，强化记忆 th 的发音规则，巩固学习 th 的音形拼写对应关系。第三部分通过

14、选择单词写句子，帮助学生按照发音规则拼写句子。这些设计符合英语新课程标准的要求，有效的突出了英语核心素养。学情分析 : 五年级学生学习英语已经有二年半的时间了，对于教材的特点和结构都比较熟悉。此阶段的学生活泼好动、好奇心强、勇于尝试，具有一定的逻辑思维能力和语言表达能力，并有很强的自尊心和求知欲，对于学习英语的兴趣已经逐渐显示出自己独特的个性。（ 听录音并模仿两遍。 ）并能在不同形式的练习中巩固学习 th 的音形拼写对应关系。发展学生的自主学习能力以及引导学生进行发现式的学习，观察，感知体验并自己归纳，突出以教师为引导，学生为主体的教学理 念。教学目标 :1. 学生能够掌握字母组合 th 在单

15、词中发 / 9 / 和 / e / 的规则。2. 学生能够根据 th 的发音规则读出生词。3. 学生能够按照 th 的发音规则拼读单词，并进一步提高在单线上抄写句子的能力。4. 引导学会发现、观察、体验学习的学习方法。教学重难点 :重点 ：学生能够掌握字母组合 th 在单词中发 / 9 / 和 / e /的规则。难点： 学生能够根据 th 的发音规则读出生词学习方法： 情境学习法、小组合作法。教具准备 : 多媒体教学课件、单词卡片、评价奖章等。教学过程 :一、 Warm Up1 绕口令游戏。口舌之争。设计意图】拉近师生距离，愉悦学生心情。增进对彼此的认识，以便让课堂顺利开展，同时锻炼学生的齿舌

16、灵活能力。2. GreetingT: Hello, boys and girls.Ss: Hello, teacher.lead-in1. 看情境图，引出三只小猪进考场的故事。学生发现这个故事中的每句话都有什么特点，小组合作读一读说说自己的发现。设计意图】 : 通过情境图的展示，让学生在情境中发现问题，思考问题，引出课题。Presentation1. 出示学习目标，明确本节课的学习任务。th 有几种不同的发音，交流。2. 继续看情境，小组合作读句子，说说你发现了字母组合The first pig is thirteen.He likes maths.The second pig is thre

17、e years old.He is thin.The third pig has a birthdayon the fifth of April.3. 老师解疑，出示 th 在单词中的两种正确发音。清辅音：/ 9/舌尖放在上下齿之间，气流由舌尖间的缝隙挤出，声带不振动。舌尖放在上下齿之间，气流由舌尖间的缝隙挤出，声带振动。教师示范，学生模仿。学生以各种形式自由练习发音，展示学习成果。th 的正确发音。设计意图】 : 通过仔细观察发现疑问，提出疑问。带着疑问学习新授，主题突出，学生的学习中心地位明显。由教师直接给出答案，打消疑惑，直奔主题，明确4. 拆音法读单词。师生一起读。设计意图】 : 教给

18、学生明确的学习方法，让学生理解知道单词的拼读规则。5. 小组合作分一分。给单词正确的归类。设计意图】 : 及时了解学情，以便于掌控课堂。同时考察学生对知识的运用能力，突破重点。6. 质疑引导，发现规律。教者做简单的提示，引导学生自主归纳规律。清辅音：/ 0/1. 单词是数词。2. 以 th 开头的单词。3. 以 th 结尾的单词。浊辅音： /e /1.th 后有 er 的单词。2. 单词是代词，冠词的单词。设计意图】: 及时总结归纳规律，以便在后面的学习中能举一反三。同时也是对前面知识的巩固，对学情的再次回查，突破难点。四、 Practice1. 继续来到情境图，三只小猪又遇到了问题，家谱图。怎么读呢学生展示。2. 三只小猪想送鲜花给妈妈。师生一起拍手说chant 再次让学生巩固体会 th 的发音。设计意图】 : 通过情境，既可以培养学生口头表达能力，又可以提高学生对单词的熟练掌握程度。朗朗上口的 五、 ProductionChoose ， write and say.设计意图】 : 能够按照 th 的发音规则拼读单词，并进一步