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文档简介

1、特色小镇的投融资运作特色小镇的投融资运作 2017 刘新平刘新平 中铁(上海)投资有限公司 副总经济师 经济学博士 特许金融分析师(CFA) 国家发改委PPP专家、财政部PPP专家 2021/5/302 1 CHAPTER 特色小镇的投融资模式 2021/5/30 3 地方政府建设特色小镇面临的资金问题 NO MONEY NO WAY 2021/5/30 4 小镇政府 特色小镇项目公司(SPV) 社会资本PPP合作协议 特色小镇建设运营一体化服务方案 特色小镇 直接 投资 注册资本金 与投资 政府购买 一体化服务 向 政 府 移 交 特 色 小 镇 模式一:PPP模式 2021/5/30 5

2、模式一:PPP模式 l社会资本方重建设、轻(不懂)运营 l融资困难 l缺乏产业导入的经验和资源 可能存在的困难与问题: 2021/5/30 6 债券持有人 项目公司 (发行人) 承销商 发改委/证监会/银行间交易商协会 托管人 担保人 认购债券 增信 资金托管服务 核准/注册/备案 委托销售债券 协助发行 模式二:发债 2021/5/30 7 6. 支 付 设 备 购 买 款 项 3. 支 付 融 资 租 赁 服 务 费 2. 签订 资产 买卖 合同 & 融资 租赁 合同 SPV公司 (承租人) 企业 政府部门 银行 融资租赁公司 (出租人) 1. 货币方式出资 2. 资产方式出资 7. 归

3、还 本 息 4.申请保理贷款 5.发放保理贷款 6.归还本息 模式三:融资租赁 2021/5/30 8 n 政府主导的基金 政府平台 母基金 金融机构 特色小镇子基金 特色小镇项目 优先 劣后 模式四:产业基金 2021/5/30 n 金融机构主导的基金 模式四 :产业基金 政府平台 金融机构 资管计划、 信托计划等 特色小镇项目基金 特色小镇项目 劣后级优先级 投资 2021/5/30 n 社会资本主导的基金 模式四:产业基金 地方政府 母基金 社会投资人金融机构 社会投资人 特色小镇项目子基金 特色小镇PPP项目 劣后优先 投资 优先 优先劣后 9、 人的价值,在招收诱惑的一瞬间被决定。2

4、021-5-302021-5-30Sunday, May 30, 2021 10、低头要有勇气,抬头要有低气。2021-5-302021-5-302021-5-305/30/2021 11:11:05 PM 11、人总是珍惜为得到。2021-5-302021-5-302021-5-30May-2130-May-21 12、人乱于心,不宽余请。2021-5-302021-5-302021-5-30Sunday, May 30, 2021 13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。2021-5-302021-5-302021-5-302021-5-305/30/2021 14、抱最大的希望,作最大的努

5、力。2021年5月30日星期日2021-5-302021-5-302021-5-30 15、一个人炫耀什么,说明他内心缺少什么。2021年5月2021-5-302021-5-302021-5-305/30/2021 16、业余生活要有意义,不要越轨。2021-5-302021-5-30May 30, 2021 17、一个人即使已登上顶峰,也仍要自强不息。2021-5-302021-5-302021-5-302021-5-30 2021/5/30 12 信用评级 募集资金募集资金 发售收益凭证 资金托管银行计划管理人 专项资产 管理计划 (SPV) 评级机构担保机构 资产支持证券 持有人 原始权

6、益人 (项目公司) “真实出售” 基础资产 计划资产账户管理 信用增级 资产证券化结构设计 模式五:资产证券化 2021/5/30 13 信 托 管 理 资 产 托 管 费 管 理 服 务 费 信托公司 (受托人) 担保人 信托计划持有人 (受益人) 项目收益权 信托计划 项目公司 商业银行 (托管人) 发起/ 管理 认购 信托收益 受让特定资 产收益权 回购价款 内部增信措施 外部增信 收益信托结构设计 签订信托合同 签订收益权转让 及回购合同 模式六:收益信托 2021/5/3014 2 CHAPTER 特色小镇典型项目的 融资方式 2021/5/30 15 土地一级开发 l 小镇开发公司

7、(政府平台)自有资金投入。 l 开发公司自己发行债券。 l 向省级政府申请专项债券(地方政府土地储备专项债券管 理办法(试行),委托开发公司实施。 2021/5/30 16 基础设施和公共配套 l 自有资金、发债、银行融资等。 l 发行专项债券。 l 采用PPP模式。 2021/5/30 17 公益性与商业性结合项目 l 招商引资,引入企业进行投资、建设和运营。 l 采用使用者付费的PPP模式。 l 政府平台独资完成项目的投资、建设和运营。 2021/5/30 18 纯商业性投资项目 l 招商引资,引入企业进行投资、建设和运营。开发公司不参 股、不深度参与,完全靠企业投入。 l 政府平台采取参

8、股等方式介入,增强社会资本方的投资积极 性。 2021/5/3019 3 CHAPTER 案例分析 2021/5/30 20 案例一:建德航空小镇 l 规划面积3.57万平方公里。 l 重点打造通航服务、航空 休闲旅游和航空智造三大区 块。 l 2016年列入浙江省第二批 特色小镇创建名单。 l 2017年列入国家第二批特 色小镇。 2021/5/30 21 案例一:建德航空小镇 l被国家发改委列入全国首批通航旅游示范工程和航空飞行营地示范工程。 l浙江省首家取得A类民用机场许可证的通用机场。 l机场报告区域:寿昌以及千岛湖上空4500平方公里、1200米以下的空 域。 l上海东方、浙江浩恒等

9、9家航空公司和飞行单位在这里从事飞行训练和 通用航空作业飞行,如警用航空、护林防火、国网巡线、紧急救援等等 2021/5/30 22 案例一:建德航空小镇 l从寿昌起飞,周边的萧山机场、 黄山机场、庐山机场、井冈山机场、 武夷山机场、温州(雁荡山)机场和普 陀山机场的空中距离都在300公里以 内 2021/5/30 23 建德市资产经 营开发有限公司 建德千岛湖通用机场有限公司 资本金3.1亿元 国开发展基金 建德航空小镇建设项目(总投资9.9亿元) 案例一:建德航空小镇 国开行 4亿元 农行 2.8亿元 银团贷款6.8亿元,10 年,基准利率,政府 购买服务模式 贷款6.8亿元 持股100%

10、 建德经济开发 区管委会 出资2.5亿元出资1.2亿元,利率1.2%,10年 2021/5/30 24 案例二:中铁国际生态小镇 l中铁国际生态城小镇位于贵州省双龙临空经济区核心区域,处于贵阳、 龙里空间一体化的发展轴线上。项目中心距离贵阳市区仅15公里,距离贵 阳龙洞堡国际机场仅6公里,项目区位优势明显。 l中铁国际生态小镇总投资约505亿元,总面积2038.02公顷(约3万亩), 计划建设周期8年,建设规模1200万平方米,规划城市人口20万。项目建 成后将有力的带动地方经济发展,提升行业水平,助推地方民生就业。 2021/5/30 25 案例二:中铁国际生态小镇 “运动休闲+”产业模式

11、2021/5/30 26 案例二:中铁国际生态小镇 太阳谷太阳谷 占地占地8293.88293.8 亩,以户外运动基地、温亩,以户外运动基地、温 泉度假酒店、温泉泉度假酒店、温泉SPASPA主主 题馆、养生养老中心、高题馆、养生养老中心、高 端住宅等组成的温泉康体端住宅等组成的温泉康体 养生区。养生区。 白晶谷白晶谷 占地占地 10509.910509.9亩,以户外运动亩,以户外运动 基地、小球运动中心、基地、小球运动中心、 超五星级度假酒店群、超五星级度假酒店群、 滨湖商业区、高端住宅滨湖商业区、高端住宅 组成的旅游运动商务区。组成的旅游运动商务区。 悦龙国际城悦龙国际城 占占 地地8900

12、.558900.55亩,以总部基亩,以总部基 地、会议会展中心、商务地、会议会展中心、商务 中心、购物中心、文化艺中心、购物中心、文化艺 术中心、中高端住宅群组术中心、中高端住宅群组 成的中央生活商务区。成的中央生活商务区。 云栖谷云栖谷 占地占地 2866.052866.05亩,以风情小镇、亩,以风情小镇、 马术俱乐部、汽车电影院、马术俱乐部、汽车电影院、 烧烤露营基地、高端住宅烧烤露营基地、高端住宅 等组成的主题公园小镇区。等组成的主题公园小镇区。 巫山峡谷带巫山峡谷带 以峡谷主题公园、声光电以峡谷主题公园、声光电 表演、岩画观光走廊等组表演、岩画观光走廊等组 成的成的8 8公里峡谷风情旅

13、游公里峡谷风情旅游 景区。景区。 2021/5/30 27 案例二:中铁国际生态小镇 l拆迁安置 l市政基础设施建设 l城市规划设计控制 l土地指标规划 l功能性配套项目建设 l房地产项目建设 l品牌宣传推广 企业全过程主导综合性生态城镇投资开发模式 2021/5/30 28 案例二:中铁国际生态小镇 “石漠化综合治理”+“土地一级整理+土地二级开发+城市运营”开发运营模式 l中铁国际生态城项目商业运作模式为代表的以文化、旅游开发为先导和 主要功能方向,结合房地产产品、户外运动产品、商务服务产品及其他多 种业态进行整体规划建设的土地综合利用发展模式。 2021/5/30 案例二:中铁国际生态小

14、镇 项目商业模式分析: l避免了“过度同质化”。 l重在“功能社区化”产品的打造,选择了集旅游文化、体育健康、休闲 度假为主的项目开发定位。 l建立“利益共同化”合作开发模式,设计了特殊的滚动协同开发模式。 l构建了“价值链条化”合作共赢的开发态势。 2021/5/30 案例二:中铁国际生态小镇 坚持原则:“五个主导”: l 由企业准确主导本项目整体规划定位 l 由企业强力主导本项目基础设施投资建设 l 由企业有序主导本项目土地资源控制。 l 由企业合理主导本项目配套产业开发 l 由企业科学主导本项目运营管理 2021/5/30 31 案例二:中铁国际生态小镇 实践证明,这个操作模式是成功的,

15、形 成了较为成熟的运行模式,效果明显:本项 目截至2016年6月底,中铁国际生态小镇项 目现开发土地面积约1.5万亩,开工面积约 200万平方米,已建成房屋约100万平方米; 共引进了养生养老、医院、风情小镇、峡谷 旅游公园、体育运动中心、学校、OTO商业、 农贸市场、商业综合体等十多家产业业态商 家,还引进了碧桂园集团参与二级开发,现 项目内引进的各产业总投资额约150亿元, 极大促进了项目的发展;现项目内引入常住 人口约2万人,每月来访人数约10万人,平 均每天约3000多人。 2021/5/30 32 案例二:中铁国际生态小镇 目前,项目30万平方安置区已全部移交使用, 自 主 开 发

16、物 业 已 销 售 1 1 2 1 套 , 销 售 面 积 174058.22m,去化率为74.38%,已交房套数 727套,交房面积107741.67m;高尔夫球场运 营两年实现营业收入约3200万元;安纳塔拉超 五星酒店正紧张筹备,计划今年十月正式开业; 双龙民族风情小镇已陆续营业,O2O电商综合体、 国际学校、康养中心等项目全面建设。截至目前, 伴随中铁国际生态小镇项目的启动和开发建设的 推动,中铁国际生态城项目已初具规模,不仅项 目内已形成了多业态、功能完善、高品质的旅游、 高尚生活社区,在基础设施、产业配套、人口吸 附等方面都产生了巨大的变化。 2021/5/30 33 案例二:中铁国际生态小镇 特别值得关注的是,在中铁国际生态城项目 的影响下,与本项目具有拱卫之势的周边开发 项目纷至沓来,直接带动了项目周边的因特拉 根小镇、砂之船奥特莱斯、动漫娱乐城、正威 集团电子产业园、国家新闻出

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