Mixed-UseInfillDevelopment多用途填入式开发

1、混合使用的填入式开发概说 假设您是剑桥市的都市设计顾问， 被要求在Figure 1与Map 1所呈现的基地中提出一个填 入式的开发提案。市政当局希望该基地能发挥最大的开发潜能， 依据PUD （译注：Pla nned Uni t Devel op me n, 计划单元开发）相关管制规则进行开发。市政当局希望最少有 60%的土地作为集合住宅使 用。基地位处一个转换性的区域，周围是住宅区边缘、商业使用区域与MIT。2冷、糊Figure 1r蠶瑟SI7rg -Cr 宦二沁冲:算-T-农叛.*i开发架构 分区管制一基地的分区管制规则详列于 PUD 1文件中。通路基地为四条道路围绕： Albany St.

2、, Main St., Massachusetts Ave., Windsor St.提案允许设置新道路以分割该街廓，或维持现状的单一街廓。行人信道与步行系统应优先考量。造型-所有建筑造型应符合既存的管制规则，如同 PUD 1所列。二 A 2-aIMap 1.成果：涵构、基地分析、概念平面基地平面（比例尺1:40）土地使用、基地内的分区计划与密度计划 都市设计准则两个断面图（比例尺 1:20）量体草模（比例尺1:40）期限：最后发表-课程的最后一天City of Cambridge PUD-1 DISTRICT ： DEVELOPMENT CONTROLS 剑桥市PUD-1区域：开发管制规则1

3、3.21目的。PUD-1区域预定提供中密度混合使用的开发机会，让商业、办公与各种住宅 用途得以并存。13.22PUD-1区域允许的使用项目。所有住宅使用 所有机关、运输、通信、公共设施使用 所有办公室与实验室使用 所有零售业与消费服务使用13.22.1 下列使用项目经计划委员会核准后，得以单独或合并施行：（1）（2）（3）（4）13.22.2 任何其它单独使用或合并使用的项目亦可经由计划委员会的核准后付诸施 行，只要申请人证明该使用项目符合实质的公共利益。13.23区域的量体管制规则13.23.113.23.2 （译注： 寸。13.23.3 尺。居住密度应以全部开发区块为基础来计算。13.23

4、.4 开发区块没有最小宽度限制，另开发区块中的用地也没有最小宽度限制。 亦没有前院、后院、侧院的最小尺寸限制。计划委员会核准所有这类的建筑退缩。开发区块的容积率不得超过 3.0 。PUD开发区块的面积最小为2.5英亩。开发区块中无特定的最小用地尺寸 最小长度或最小宽度） 。计划委员会应核准位于开发区块中所有的用地尺为了计算居住密度的需要，每个居住单元的最小土地面积应为 600 平方英13.24高度13.24.1 建筑物的最大高度为 60英尺， 13.24.2 与13.24.3 所述者例外。13.24.2 假如提供下列公共利益之服务性设施， 计划委员会允许建筑高度至高到 110英尺：1）2）3）

5、4）5）6）提供公共使用的开放空间与休闲设施；设有步道或类似设施让人们可以穿越 PUD区域到达具有自然或人文特定价值 的现存区域；开发的设计案可加强基地与毗临区域之自然或人文特质者；PUD区域内部设有符合民众需求提供步行者的购物中心、拱廊商场、人工地盘 或类似设施；设计符合家庭人数需求之住宅开发； 住宅区开发提供不同的经济组群的需求，这些组群分别使用联邦、州或私人 计划的法定保险，这些保险分别因应不同的收入阶层；7)让计划委员会对开发商所提供一般大众具特别注意或对城市发展目标有特别 贡献之其它服务性设施；然而，计划委员会不应通过任何最终开发方案，其 中土地有 20%(含)以上的建蔽率，且建筑物

6、高度需依 5.23 章节规定： 80英 尺的高度限制或 5%以上建蔽率的建筑物高度超过 100 英尺。尽管计划委员会 会考量状况，他们也许会同意检核开发案的特别许可申请，这些申请案虽未 符合先前的 13.24.2 节，惟最终开发计划将与规定相符合。a)13.24.3 开发方案提供的建筑物高度如有超过 60英尺，计划委员会将考量下列事项： 增加的高度不会投射过量阴影或改变气流导致邻近建筑物的日照量与新鲜空 气受到不良影响； 增加的高度会缓和负面的环境冲击，诸如：过多的地表覆盖、开放空间的减 少与单调的发展； 经由与邻近建筑物在视觉上及功能性上建立和谐关系，增加的高度不会产生 不利影响且会在视觉上

7、或实质上增加美好的感受； 增加的高度乃藉由减缓周围交通与停车冲击的措施中获得； 提案建筑物的座向与位置应不能减损哈佛广场的健康性与安全性； 13.25 可用的开放空间 。可用的开放空间之最低比例应占开发案全部土地面积的 15%(于 Article2.000 与开发管制规则 5.22 中述及)，下列为例外的状况：13.25.1 假若开发案紧临既有的开放空间且与该开放空间在机能上与实体上有良好 的整合，如利用新建筑物的座向、建筑物出入口的位置、主要活动点的步道连接， 则计划委员会可以降低该开发案的可用开放空间需求量。13.25.2 可用开放空间应包括公园、广场、地景设施、游戏场、阳台、屋面提供休

8、闲使用，桥梁、拱廊( arcade )、凉廊( loggia )、回廊( galleria )等提供步行使 用，上述项目均由计划委员会指定。13.26周边与过度空间。任何PUD-1区域周边面临既有街道或开放空间，设计案应有助于 紧临的土地使用并使其整体环境和谐，设计考量着重尺度、密度、退缩空间、量体、高度、 地景与立面。13.27停车与负荷量。PUD-1区域内的开发案应遵循 Article6.000 所述的离街停车与停车 负荷量需求，下列为详细说明或例外状况：13.27.1 离街停车设施应在下列状况设置：( 1 )住宅：最少 10个停车空间提供 1 0个住宅单元。(2)公共集会场所：每15张座

9、席提供1各停车空间。13.27.2 机关、零售店与办公室楼地板依下列面积设置一个停车位，并累计之： (1)机关： 1 800平方英尺( 2)零售店与办公室： 地面层： 900 平方英尺 其它楼层： 1 800平方英尺剑桥市立体管制规则Dime nsio nal Regulati ons 立体管制规则限制一块基地上的活动密度、尺度与建筑物的座落。这些管制规则限定最大 的总楼地板面积、密度、高度与最小的庭院与开放空间。容积率限制一块基地的建筑密度，并间接控制建筑物的量体。容积率的定义是建筑物 的总楼地板面积与基地面积的比值。空间作为停车或机械设备或其它特定用途将不计 入总楼地板面积。商业区如哈佛广

10、场与中央广场，其容积率限制比多数住宅区为高。 Diagram.1显示容积率如何应用。臣盘耳EnHie lot nroa0.510|$3.0一Floor Area HatioADiagram.1密度管制规则限制住宅单元的数量，而这些住宅单元的基地必须不小于最小基地面 积。住宅单元的定义系为一建筑物配置足够一各家庭生活之空间。一块6000平方英尺的基地可容纳5户（每户基地面积最少为1200平方英尺）。通常由此方式也可推算 出每英亩住宅区可容纳多少住宅单元数量。一块城市街廓或更广大的土地可容纳多少 住宅单元数量也可由此方式衡量。高度管制规则限制建筑物高度。大体而言，一层楼的建筑高度约为10英尺。某些地区会对土地区域的边缘地带设定不同的高度管制。Diagram.2显示高度管制如何应用。退缩管制规则旨在控制建筑物与街道、建筑物与地界线的距离。这些距离将做为界定 出基地内的庭院空间。土地使用分区管制规则会针对住宅区、办公区、商业区与工业 订定不同的前院、侧院与后院的最小退缩距离。Diagram.2显示退缩管制如何应用。/ STREfT RrGHI OF WAVFHOHTYAHD SETBACK1!DMI1MHIUUSET BACK BENPACCESS$nDiz YflRaSCTBAC