商品房开发项目代理(自行)销售人员应知应会题库讲课讲稿

1、商品房预（销）售项目一、知识要点1、取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。2、房地产市场监管要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售， 以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。3、实行现售的商品住房，应符合商品房销售管理办法规定的现售条件；在商品住房现售前，房地产开发企业应当将符合现售条件的有关证明文件和房地产开发项目手册报送房地产开发主管部门备案。4、完善

2、商品住房买卖合同示范文本，积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。商品住房买卖合同示范文本应对商品住房质量性能， 物业会所、车位等设施归属， 交付使用条件及其违约责任做出明确约定， 并将住宅质量保证书、住宅使用说明书 作为合同附件。5、商品住房预售资金监管制度规定：预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设； 预售资金可按建设进度进行核拨， 但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。6、商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、 北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量

3、保证书和住宅使用说明书制度已落实、 商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。7、预售商品住房存在质量问题的，购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。 房地产开发企业承担责任后， 有权向造成质量问题的相关单位和个人追责。8、暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体， 由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。9、市、县（区）房地产主管部门对存在违法违规行为的房地产开发企业，可责令限期整改，记入房地产信用档案， 并可暂停

4、商品住房网上签约； 对拒不整改的， 要依法从严查处，直至取消其开发企业资质， 并将有关信息通报土地、 税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。10 、加强房地产信用管理，拓展房地产信用档案功能和覆盖面，发挥信用档案作用，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案应当作为考核企业资质的依据。11 、严格限制各种名目的炒房和投机性购房。 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。12 、遏制房价过快上涨，实行严格的差别化住房信贷政策，商业银行可根据风险状况以家庭为单位，暂停发放购买第三套及以上住

5、房贷款。13 、完善保障性住房和限价商品住房配建制度。凡是规划为住宅的建设项目，应按照规定比例配建保障性住房和限价商品住房。其中，市区新增建设用地中保障性住房和限价商品住房的配建比例不得低于 20% 。14 、房地产开发企业要严格按土地出让合同约定的开工、竣工时间使用土地，严禁闲置土地。在建建筑单体达到规划批准总层数三分之一以上的，应当申办商品房预售许可证。15 、青岛市国土资源和房屋管理局商品房预（销）售信息公开管理办法的颁布和实施，是为保障购房人的知情权，规范房地产开发企业的商品房预（销）售信息公开行为，维护本市商品房市场交易秩序。16 、合理调整住房用地供应结构。2010 年，保障性住房

6、、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90 平方米以下的中低价位、中小套型商品住房建设用地的年度供应规模，不低于各类住房建设用地年度供应总量的77% ；今后3 年不低于 70% 。限价商品住房建设用地年度供应规模，不低于商品住房建设用地年度供应总量的 20% 。17 、房地产开发企业签订虚假合同而后又申请撤销备案变相捂盘、炒作、套取贷款等或明知购房人投机炒房、与购房人编造虚假材料骗取撤销、注销登记的，房屋交易登记管理部门应责令限期整改，拒不整改的，暂停其商品房网上签约，同时记入房地产信用档案并予以曝光，构成违法犯罪的，依法追究法律责任。18 、关于进一步规范撤销商品房买卖合同网上备案和注销

7、商品房预告登记有关问题的通知中所称房屋交付之日，房屋预售的以房屋交接书签订日期为准；房屋现售的以合同中双方约定的房屋交付日期为准。19 、商品房预售方案 中商品房项目的基本情况应包括：项目名称、坐落、土地用途、项目总规模、容积率、绿地率等。20 、商品房预售方案 中商品房项目的建设情况应包括：项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排。21 、房地产开发企业应当保证预售方案申报价格、现场公示价格与商品房网上签约系统价格一致。预售方案申报价格调整后，房地产开发企业应按照新调整的价格对现场公示价格进行更新。22 、保障性住房和拆迁安置住房建设规模，应根据需求确定并确保供应。适应市场需求，着力增加限价

8、商品住房和公共租赁住房建设规模。商品住房要放量供应，重点加快中低价位、中小套型商品住房建设。23 、房屋行政管理部门应当对房地产开发企业售房现场信息公示情况进行监督和检查，有关单位和个人对房屋行政管理部门依法进行的监督检查应当予以协助和配合， 不得拒绝或者阻挠。24 、未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预定、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，不得参加任何展销活动。25 、房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。26 、房地产经纪机构

9、和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订阴阳合同违规交易，不得发布虚假和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。27 、商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名，规范商品住房预订行为。28 、购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。29 、商品房项目一般应以同期取得的建筑工程施工许可证载明的范围为单位申办预售许可，不得分层、分单元或以套为单位申办预售许可。30 、商品住宅项目中自留房源数量一般不得超过项目总套（处）数的5% 。房地产开发企业销售商品住宅项目中不列入预售范围的

10、自留房源，须在取得房地产权证后按照存量房上市交易程序办理。31 、房地产开发企业委托房地产经纪机构销售商品房的，房地产经纪机构应当向房地产交易管理部门申请备案并取得备案证明。32 、青岛市商品房预售方案管理暂行规定 、青岛市商品房预（销）售信息公开管理办法自 2010 年 10 月 25 日起实施，有效期至 2014 年 12 月 31 日。33 、房地产开发企业商品房预（销）售信息公开应当遵循准确、真实、合法、有效原则。34 、房地产开发企业在售房现场公示的相关信息应当及时更新，保持售房现场公示信息、青岛网上房地产公示信息与实际情况相一致。35 、商品房预（销）售相关宣传单、楼书等宣传材料的

11、信息内容应当真实、准确、合法，不得欺骗或误导购房者。36 、房地产开发企业申请商品房预售许可时，应同时将商品房预售方案作为必备要件提交房产交易管理部门审核。37 、商品房预售方案一般不得变更，确需变更已审核的商品房预售方案的，应提交房产交易管理部门审核。38 、商品房预售方案申报价格需调整的，房地产开发企业应当重新申报备案，预售方案申报价格调整未予备案前，准售房源仍按原申报价格销售，房地产开发企业不得停止销售。39 、房地产开发企业应当按照诚信、合法、科学、合理的原则制定商品房预售方案。40 、青岛市国土资源和房屋管理局关于进一步规范撤销商品房买卖合同网上备案和注销商品房预告登记有关问题的通知

12、中所称商品房买卖合同包括青岛市商品房预售合同、青岛市商品房出售合同 、青岛市限价商品住房买卖合同 、青岛市经济适用住房买卖合同四类，本通知适用于青岛市七区五市的行政区域。二、知识内容1、商品房预售方案应当明确哪些内容？答：（ 1）商品房项目的基本情况（ 2 ）商品房项目的建设情况（3 ）商品房项目中物业用房、车库、会所及公用部位和公用设施的具体范围及权属约定（4 ）商品房开发企业自留房产的位置、面积、套（处）数等情况（5 ）本期预售商品房的可售房源幢数、套（处）数、建筑面积、销售均价（6 ）本期预售商品房的可售房源表（7 ）销售起始日期、销售流程、承诺合同撤销控制比例（8 ）销售方式和销售人员

13、情况（9 ）商品住房质量保证制度和措施、责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施（10 ）解决商品房销售矛盾纠纷和处理突发事件的预案（11 ）房产交易管理部门认为需要明确的其他事宜2、商品房预（销）售在售楼处设置证件公示栏（台）应公示那些证件和信息？答：（ 1）商品房预售许可证或房地产初始登记证明（ 2）房地产权证（ 3）建设工程规划许可证（ 4）建筑工程施工许可证（ 5）房地产项目开发经营权证（ 6）房地产开发企业资质证书（ 7）代理销售的，还应公示房地产经纪机构备案证明及委托协议3、商品房预（销）售在售楼处设置文件公示栏（台）应公示那些证件和信息？答：（ 1）商品房销售管理办法（

14、 2）城市商品房预售管理办法（ 3）商品房预（出）售合同示范文本（ 4）青岛市商品住宅使用手册（ 5）购房特别提示4、商品房预（销）售在售楼处设置可售房源信息公示栏应包括那些内容？答：（ 1）批准预售本期和原有的可售房源总套数、建筑总面积和平均销售价格（按建筑面积计算）（ 2）每套商品房建筑面积和套内建筑面积（ 3）每套房屋的销售总价（ 4）抵押相关信息（5 ）商品房房源“可售” 、“已付定金”、“已签合同”、“已登记”、“自留”等预（销）售动态信息5、商品房预（销）售项目，在售楼处设立的信息查询处应提供那些信息查询服务？答：（ 1）通过电脑等设备，免费为购房者提供商品房网上签约备案查询服务（ 2）房地产测绘成果预（实）测报告（ 3）商品房预售方案（ 4）前期物业服务合同（ 5）相关管理部门规定其他需要提供查询的信息6 、关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房201053号）中，完善商品住房预售制度包括哪些内容？答：（ 1）严格商品住房预售许可管理（ 2）强化商品住房预售方案管理（ 3）完善预售资金监管机制（ 4）严格预售商品住房退房管理7 、关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房201053号）中，加强预售商品住房交付和质量管理包括哪些内容？答：（ 1