孵化器(加速器)项目建设可行性研究报告项目书（可编辑）

1、孵化器(加速器)项目建设可行性研究报告项目书 目 录目 录1第一章 总论311 项目概况312 建设单位基本情况4第二章 项目背景921 项目背景922 项目建设的必要性10第三章 建设内容与规模13第四章 建设场地与建设条件1441 场地基本情况1442 建设条件14第五章 项目建设方案1951 总图布置1952 建筑设计2053 给水排水设计2154 建筑电气2455 空调及通风系统26第六章 环境影响评价2761 环境影响分析2762环境保护措施2963环境影响评价30第七章 项目建设管理3271 项目建设管理3272 管理制度3273 项目监控3374 工程监理33第八章 项目招标初步

2、方案3481 工程概况3482 项目招标范围3483 资质要求3484 工程招标基本情况35第九章 项目实施进度计划36第十章 投资估算与资金筹措38101 投资估算38102 总投资使用计划41103 资金来源与筹措42第十一章 财务评价44111 财务评价依据44112 营业收入和销售税金及附加估算44113 总成本费用50114 评价指标50115 主要财务指标汇总52第十二章 项目风险分析及其控制措施54121 市场风险54122 管理风险55123 经营风险55第十三章 社会效益评价56第十四章 研究结论与建议57第一章 11 项目概况111项目名称 112建设性质 新建113建设地

3、点 114建设单位xxxx国有控股集团有限公司 115项目可行性研究报告编制单位本项目由编制xxxx国有控股集团有限公司为的编制工作提供基础材料数据和设计方案116项目概况本项目是xxxx国有控股集团有限公司为适应的需要根据的为的企业孵化器平台12 建设单位基本情况13 编制依据xxxx国有控股集团有限公司提供的相关资料14 项目建设的指导思想及原则141 项目建设的指导思想项目建设的指导思想立足长远结合实际着眼未来以科学合理实用经济美观为开发的新理念体现人文景观绿色环保科技创新的新主题充分利用和节约土地资源突出绿化和节能环保在有限空间内全面满足企业生产科研办公的需要142 项目建设的原则项目

4、建设的总体原则合理开发经济适用科学配套永续利用的原则具体为1421要在较小的空间内创造较大的舒适度提高单位面积使用率和功能空间的合理性满足企业对的特殊要求1422在保温隔热隔声通风采光日照等物理性能等方面1423孵化场地的配套设施要完善满足企业办公自动化研究开发信息化的实际需要1424绿化环境要完善要创造自然和谐优美安全环保舒适的环境143 项目建设的主要目标以初创期成长期和扩张期三个不同发展阶段的企业为孵化对象以企业成长生命周期为标准为企业分别提供基础层面服务提高层面服务和发展层面服务以达到降低创业成本提高创业成功率的目标同时稳步推进三级孵化服务体系建设搭建具备集约化多元化网络化和专业化的孵

5、化器运营平台15 项目建设的必要性及有利条件151 项目建设的必要性随着经济的全球化和社会的信息化中小型企业由于其尚处于创业初期经济实力弱资金缺乏融资困难抗风险能力与大项目大企业相比基本没有优势中小企业孵化器就是一个为创业企业提供创业环境创业服务的场所有利于降低中小企业产业化的风险提高产业化的成功率同时政府相继出台了一系列培育孵化企业的政策降低了中小企业的创业门槛和创业风险使它们纷纷向孵化器聚集本项目将为开发区即将入孵的中小企业提供孵化平台增加地方财政税收和房屋收入快速推进工业发展进程具有十分重要的意义同时可以进一步增强产业园区的吸引力竞争力引进更多投资者和企业入孵创造更多的就业岗位和发展机会

6、152 建设条件16可行性研究结论1本项目建设总规模为平方米主要包括中小企业孵化器综合楼等以中小企业孵化器平台建设的本项目投资将有效地提高企业的资本有机构成并企业企业重视环境治理对每个环节都制定了专门的治理方案严格执行建设项目和环境保护三同时制度项目的实施不会给环境带来新的影响本项目立足xx新技术区位优势结合开发区具体情况建设中小企业孵化器既有利于解决中小企业发展的瓶颈问题同时对解决农村剩余劳动力城镇待业人员和企业下岗职工就业维护社会稳定都将起到积极的推动作用本项目将为开发区现有中小企业和即将入孵的中小企业提供孵化平台将进一步增加开发区造血功能迅速大当地经济社会发展实力推进园区工业发展进程同时

7、可以进一步增强产业园区的吸引力竞争力引进更多和企业入孵创造更多的就业岗位和发展机会总之本项目建设符合国家产业政策和投资方向符合xx新技术产业发展布局市场前景广阔建设规模合理项目投资依据充分建设条件较好工程技术方案先进可行项目不会对环境产生影响能达到安全规范要求项目投资测算准确资金筹措到位项目能获得较好的经济和社会效益序号名称数量单位备注一项目设计规模1规划总规划用地面积58418包括代征地2总建筑面积17191421地上建筑面积14487770销售30出租22地下总建筑面积27037二项目经济数据1总投资42176 万元11其中开发建设投资42126 万元12 经营资金50 万元2资金筹措42

8、176 万元21其中资本金22176 万元22 银行贷款20000 万元23 预售房款0 万元3经营收入23213 万元3年平均4经营税金及附加1297 万元3年平均5土地增值税293 万元3年平均6总成本费用14274 万元3年平均7利润总额6936 万元3年平均8税后利润5202 万元3年平均三财务评价指标1项目投资利润率49332投资利税率61673全部投资内部收益率所得税前15144全部投资财务净现值所得税前2900万元基准收益率125全部投资回收期所得税前501 年含建设期3年6全部投资内部收益率所得税后11867全部投资财务净现值所得税后805万元基准收益率128全部投资回收期所得

9、税后519 年含建设期3年9资本金内部收益率150910长期贷款偿还期3年11利息备付率84-115倍12偿还备付率09-11第二章 项目背景21 项目背景近几年来xx新技术市经济开发区工业快速发展形成了特色鲜明的主导产业和带动作用强的龙头企业但是随着经济全球化的发展 中小型企业由于处于创业初期经济实力弱资金缺乏融资困难抗风险能力差难以实现产业化中小企业孵化器平台建成后一方面可以入孵中小企业提供使其尽快形成产业化经营另一方面可以为其提供金融商务信息咨询生活配套等各项服务降低中小企业产业化的风险提高产业化的成功率实现中小企业经济效益与社会效益的双赢为适应xx新技术开发区中小企业对中小企业孵化器平

10、台的需要经多次考察和论证公司决定在开发区建设中小企业孵化器平台以开发区中小企业孵化出具有特色和一定规模的龙头企业和企业家队伍以促进xx新技术工业经济的发展22 项目建设的必要性21 建设本项目是园区中小企业发展的需要随着经济的全球化和社会的信息化中小型企业由于其业主尚处于创业初期经济实力弱资金缺乏融资困难抗风险能力与大项目大企业相比基本没有优势中小企业孵化器就是一个为创业企业提供创业环境创业服务的场所而孵化服务是指在特定的区域内在特定的产业领域对经选择的中小企业项目提供房屋金融商务信息咨询休闲生活配套等各项服务降低其中小企业产业化的风险提高产业化的成功率本项目通过中小企业孵化器项目的实施为区内

11、中小企业和即将的中小企业提供孵化平台将推动开发区中小企业的发展有利于提高开发区招商引资的成功率22 本项目建设是落实产业发展政策的需要国家发布的产业结构调整指导目录和对中小企业孵化器平台建设予以鼓励政府引导和政策支持保证了中小企业孵化器有着非常明确的目标和宗旨目前开发区管委会出台了一系列培育孵化企业的政策降低了中小企业的创业门槛和创业风险使它们纷纷向孵化器聚集同时中小企业的发展对建设中小企业孵化器项目提出了更高的要求本项目建设均按照上述产业政策的要求设计的方案适应范围广市场容量大前景广阔23 本项目建设是推进开发区工业经济发展的需要本项目是建设开发区中小企业孵化器平台属于产业园区公共服务平台建

12、设项目这对实现园区产业化和规模化具有决定性的作用本项目建成中小企业孵化园有利于园区企业发展壮大是园区加快招商引资推进工业项目顺利实施的需要同时项目建成后入园的中小企业基础设施上不需要增加过多投资把有限的资金全部用于企业的科研生产和发展上增强企业的生存能力促进企业的快速成长和发展壮大24本项目建设是对开发区有效提升的需要本项目是建设开发区中小企业孵化器平台属于园区公共服务平台建设项目这对促进园区尽快形成具有决定性的作用按照中小企业孵化器平台建设的总体要求在建设中要按照高起点高质量不遗漏不超标的原则按照园区公共服务平台建设的统一规划标准将开发区中小企业孵化器平台建设成为园区高质量的为园区中小企业服

13、务的平台逐步达到适应园区企业的需要适应中小企业不断扩大的需要提升和推动园区工业经济发展项目建成后可以进一步增加开发区造血功能增加地方财政税收和房屋收入迅速大当地经济社会发展实力快速推进工业发展进程具有十分重要的意义同时可以进一步增强产业园区的吸引力竞争力引进更多投资者和企业驻创造更多的就业岗位和发展机会第三章 建设内容与规模31 建设规模总建筑面积平方米项目总投资万元32 建设内容33 项目建设标准1项目设计建设标准严格执行相关设计规范2严格执行国家的法令法规和有关的技术规范规程第四章 建设场地与建设条件41 场地基本情况411 地理位置412 场址选择地理位置优越交通十分方便相关水电配套成熟

14、该地块比较平坦场区所处位置为一相对稳定块拟建场地内无构造断裂通过并无其它影响场地稳定性的不良地质现象场地稳定该场地用地条件较好适宜建设根据xx新技术经济开发区规划该项目净用地面积符合规划用地要求413 征地条件项目单位万元亩获得土地使用权场址占地面积可以满足项目需要该宗用地符合xx新技术土地利用总体规划已完成规划土地环评等审批工作42 建设条件421 社会经济现状422 工程地质根据中南勘察设计院提供的岩土工程勘察报告场区所处位置为一相对稳定核块拟建场地内无构造断裂通过并无其它影响场地稳定性的不良地质现象场地稳定拟建场地内地形平坦地貌较简单场地地基土主要为河流相冲洪积卵石土局部地段夹砾砂透镜体

15、场地土和地下水对混凝土具微腐蚀性且场区无影响工程建设的地下埋藏物适宜建筑423 气象气温年平均温度 158-1751月平均气温最低 0478月平均气温最高 287极端最低温度 -181极端最高温度 445气压冬季10202hpa夏季9985hpa风速冬季平均 32ms夏季平均 28ms最大风速 28ms风向冬季 nne19夏季 c12nne9全年 nne14日照情况年降水量为1100毫米xx活动积温为5150年无霜期240天年日照总时数2000小时42 地震根据建筑抗震设计规范 gb 5001120 场地所处的xx新技术区其抗震设防烈度为8度设计地震分组为第三组设计基本地震加速度值为020g设

16、计特征周期为045s抗震设防分类为丙类场地类别为ii类拟建场地为可进行建设的一般场地 42 外部配套条件十多年来xxxx新技术开发区已经投资60多亿元用于基础设施建设基本做到基础设施建设先行目前区内主要干道已经贯通东西南北次干道形成网络总里程已经达到100km用地开发区规划有光电子信息汽车电子机电一体化生物医药新材料环保科技和现代农业6个园区各大园区均已具备了六通一平水电电信道路雨水污水平整场地的基本条件交通开发区内道路四通八达交通便利除市内多条干道外经区内及周边的高速公路国道主要有武黄高速公路 xx一黄石 沪蓉高速公路 上海成都 京珠高速公路 北京珠海 107国道 北京深圳 106国道 北京

17、广州 318国道 上海聂拉木 316国道 福州兰州 等开发区距离武昌火车站10km距流芳火车站3km距汉口客运码头20km距白浒山码头青山外贸码头约25km距天河机场40km供水开发区水源充足水质优良供水管网已遍及区内各园区为满足开发区供水需要目前已有白沙洲平湖门两个水厂供水日供水能力已达到70万m3d供电开发区拥有关山 220 kv 鲁巷光华卓刀泉 均为110kv 等四座大型变电站变电站规划为2000mw供气天然气西气东输工程己由四川输送至xx每年可向xx市稳定供气12亿m3并保证供气年限在20年以上川气东送工程天然气主管管径711mmxx到上海主管从关山经过综上所述本项目建设条件具备第五章

18、 方案1项目招商部招商引资项目洽谈企业进驻审批收集各类科技经济信息和市场情报推荐投资合作项目文件翻译企业工商注册服务等 2产业服务部企业生产科研市场营销财务管理知识产权标准化等全过程服务内资企业工商注册税务登记一条龙服务进驻企业毕业认定协助高新技术企业产品和各类项目的申报研究企业发展模式指导和培训进驻企业进行现代化管理做好企业数据统计和科技中介机构的管理等 3综合服务部对外宣传接待文秘档案内部财务管理信息调研内部管理等 4物业管理部孵化基地的水电设备环境卫生保安等一系列物业后勤配套服务 5信息部孵化基地计算机网络管理及相关专业技术信息服务等51 总图布置511 总平面布局的原则5111总平面设

19、计应满足xx新技术开发区的体规划要求并与周边环境协调统一创造良好孵化环境和氛围5112充分利用现有地形及土地节约用地减少投资5113力求做到功能合理分区清楚有利于入孵企业现代化生产需要的原则512平面布置新建中小企业孵化器位于整个地块中心与相邻建筑物的间距符合建筑设计防火规范的规定外部有环形消防通道建筑平面呈街道形正后退规划道路形成入口利于安全疏散在道路边设机动车停车位为创造良好的周围环境在解决好交通的前提下尽可能布置较多的绿化51 总图指标1占地面积平方米2建筑净用地面积平方米3总建筑面积平方米容积率5建筑密度6绿化率752 建筑设计52gb50352-20053建筑设计防火规范 gb500

20、16-20064办公建筑设计规范 jgj67-2006 j556-20065城市道路和建筑无障碍设计规范 jgj50-20016屋面工程技术规范 gb50345-20047建筑工程抗震设防分类标准gb50223-20088建筑结构荷载规范2006年版gb50009-20019混凝土结构设计规范 gb50010-200210建筑地基基础设计规范 gb50007-200211建筑抗震设计规范gb50011-201012现行国家有关的建筑设计规范和规定522 设计方案本项目整体建筑造型设计遵循现代文明简洁动态流畅的原则注重建筑的时代性做到功能布置合理建筑立面简洁大方运用现代材料特性在建筑风格上将城市

21、文明精神材料肌理等建筑语言整合到建筑之中形成现代的建筑风格在造型上采用高低错落虚与实对比的手法与整体建筑容为一体相对对比相互映衬整个建筑色彩丰富与周围环境较完善结合的建筑形象53 给水排水设计51设计依据1经业主确认的方案2业主的设计委托任务书及相关设计要求3建筑等专业提供的资料4本专业采用的设计规范法规1建筑给水排水设计规范gb 50015-20032室外给水设计规范gb 50013-20063室外排水设计规范gb 50014-20064建筑设计防火规范gb 50016-20065建筑灭火器配置设计规范gb 50140-20056气体灭火系统设计规范gb50370-20057汽车库修车库停车

22、场设计防火规范gb50067-97532供水本项目最高日用水量为10m3d水源为市政自来水由地块周边现有市政给水管接出一根dn150给水管在项目红线范围内形成环状管网使本工程的供水安全性和可靠性得到有效的保障市政给水管道能提供的供水压力拟为030mpa给水主水管沿场地内道路呈环状布置由环状主水管供建筑物的生活给水和室内外消防给水实行生活室外消防给水合一的供水系统在室外给水管道上设室外消火栓以及浇洒绿化和道路洒水栓办公室会议室等开水使用桶装饮水机供应采用电加热53 排水本工程排水系统采用雨污分流制1雨水排水系统屋面雨水和室外场地雨水分别由雨水斗和雨水口收集分区域设雨水管截留后就近排入沿主道路敷设

23、雨水管截留后排入市政雨水管网2污水排水系统本工程生活污水最高日排水量为8m3d卫生间的生活污水采用设伸顶通气立管的排水系统生活污水经化粪池处理后排入场地内污水管网所有污水经管道排入市政污水管网污水排放口的位置数量经与当地规划部门和管理部门会商后确定53 管道材料室内给水管道采用共聚聚丙烯管ppr给水管管道连接采用热融连接室外给水主管采用埋地pe塑料给水管室内排水管道采用upvc排水管室外排水管在d160以下采用埋地upvc塑料排水管以上者采用钢筋砼排水管消防管道室内消防管道采用热镀锌钢管丝接或法兰连接 53 节水节能措施按公共建筑节能设计标准gb501892005对建筑外墙屋面门窗进行节能设计

24、采取必要的保温措施以达到公共建筑节能设计标准要求为节约用水可根据入孵单位的要求采用分部门设水表计量同时选用节水型的卫生器具和选用优质高效节能的给排水设备和器材53 环保及卫生防疫本工程的排水主要为生活污水采用雨污分流制污废水经化粪池处理后排入市政污水管道对生活给水系统采用安全卫生的管材铜质阀门陶瓷阀芯龙头等以避免因管道阀门对水质的污染54 建筑电气51 设计依据1民用建筑电气设计规范jgj16-20082建筑设计防火规范gb50016-20063供配电系统设计规范gb50052-954低压配电设计规范gb50054-955通用用电设备配电设计规范gb50055-936建筑照明设计标准gb500

25、34-20047建筑物防雷设计规范gb50057-942000年版8建筑物电子信息系统防雷技术规范gb50343-2004910kv及以下变电所设计规范gb50053-9410智能建筑设计标准gbt 50314-200611有线电视系统工程技术规范gb50200-9412有线电视网络施工及验收规范gy5073-200513综合布线系统工程设计规范gb50311-200714公共建筑节能设计标准gb50189-2005542 拟设建筑电气系统1强电系统主要是10kv变配电系统电力及照明系统建筑物防雷及接地系统2弱电系统主要是有线电视系统综合布线系统包括电话系统和数据网络系统公共服务信息系统和会议

26、扩声系统54 供配电系统1用电负荷估算及负荷等级本工程的主要功能为用房和入孵企业用电指标办公用房按80w计算用房按120w计算设备装机容量暂按kw年电能消耗量 kwh负荷等级除应急照明及通信设备为二级负荷外其余为三级负荷2供电电源及10kv变配电站在服务中心围墙内的绿化带拟设台100kva的箱式变电站供电电源由就近的10kv高压公共电网电缆分支箱引来高低压电缆采用穿管埋地敷设计度方式采用高压总计量10kv电源进线处设置专用计量装置3配电系统低压配电方式采用放射式与树干式相结合的配电方式在服务中心内设低压配电总箱在各楼层设分配电箱空调插座一般插座及照明分别采用专用回路供电电梯电源直接由总配电箱引

27、出专用回路供电4照明按不同使用要求选择相应灯具光源以节能型细管荧光灯和紧凑型荧光灯为主荧光灯配电子镇流器在机房配电间公共走道及各出入口等场所设应急照明灯及疏散指示标志灯应急照明灯选用自带蓄电池的灯具54 防雷接地及安全系统建筑属三类防雷建筑物在屋面设避雷带作防直击雷的接闪器利用建筑物结构主筋作引下线55 空调及通风系统3建筑设计防火规范gb50016-20064公共建筑节能设计标准gb50189-20055汽车库建筑设计规范jgj100-98以及其它有关技术规范与技术措施552通风设计办公室采用自然通风对通风需求量大的会议室和采用机械排风自然进风的通风方式换气次数取次时为保障冬季工作条件采用预

28、留中央空调第六章 61 环境611环境现状xx新技术开发区中小企业孵化器区域内无工业污染源环境条件优越空气质量优良地上无重要建筑物地下无文物古迹项目区范围内的环境污染主要是废水生活垃圾等通过项目实施过程中采用成熟可行的治污技术完全能达到环保部门的排放要求显著改善孵化器内的生态环境612项目执行的污染物排放标准根据当地环保部门的规定项目区执行如下环境标准大气污染物执行大气污染物综合排放标准gb162951996i级标准环境空气质量标准gb30951996中的i级标准水污染物执行污水综合排放标准gb89761996i级标准地面水环境质量标准gb38382002中的iii类水域标准噪声院区环境噪声按

29、城市区域环境噪声gb309693ii类标准施工期噪声执行建设施工场界噪声限值gb1252390中的各阶段限值固体废物执行生活垃圾填埋污染控制标准gb168891997生活垃圾焚烧污染控制标准gb184852001613施工期环境污染影响施工废水废气施工期间不可避免会排放施工废水和废气造成局部地区水和空气污染如施工场地会排放大量含沙量大浊度高的施工废水施工人员产生的生活污水以及施工场地土石方场地和施工材料运输过程中产生的扬尘和施工机械运行过程中排放的废气等都会对项目区空气环境质量和水环境产生明显影响但这种污染影响是有限的暂时的将随着工程施工的完成而消除施工噪声施工期间各类机械运输车辆和高噪声设备

30、使用产生的噪声将对局部地区声环境产生较大影响主要噪声源有土石方工程施工用的推土机空压机挖掘机装载机载重汽车混凝土搅拌机钻井机振捣机电锯吊车升降机等这些机械在运行中除一部分会产生强烈的噪声振动外大多数单独运行时产生的噪声在60米处昼夜间都能达到建筑施工场界噪声限值gb1252390中70db的标准限值施工振动施工期间的振动影响主要来自振动型施工作业振动污染源主要包括挖掘机装载机推土机振动压路机重型运输车空压机风镐等在跨振动源10米处的参考振级6385db有超标现象发生在距振源30米以远即要达到昼间75db夜间72db的环境振动标准固体废物施工过程中产生的废弃材料和废土将引起局部水土流失加剧项目施

31、工中产生的固体废物进行及时回填或运至其他地方妥善处置因此不设永久性的碴场生态环境本项目在施工期间涉及路基挖方地基挖方填方排水防护土石调运及取废土等作业这些是影响生态环境的主要因素但这些影响都是暂的随着施工的结束孵化器内的各环境要素将得到恢复和更加完善62环境保护措施噪声控制对高噪声固定源采用隔声罩或隔声屏处理合理安排施工计划在分布有敏感点的区域内选择低噪声设备或对设备采用各种减振和消声处理尽量避开人们休息时间施工粉尘施工中产生的粉尘采用除尘装置除尘网以降低粉尘污染废渣施工中产生的建筑废渣主要用于建筑回填或环保部门指定的垃圾场集中处理保证建筑工地整体清洁卫生做到安全文明施工废水建筑废水主要来源于

32、沙石清洗设备清洗生活废水等沙石清洗及设备清洗废水均含有部分泥沙在适当的地方修建沉淀池去沙后可排入污水管网生活废水排入污水处理池经净化处理后排入出水管网61运行过程中环保处理61设计依据建筑给水排水设计标准gbj15881997年版民用建筑节能设计标准gbj2695环境空气质量标准gbj3095199662综合用房环境污染源主要为日常产生的一定生活废水处理方法经化粪池处理达标后排入城市污水管道废渣废物统一收集外运所有废物均采用有效措施进行控制63噪声防治合理布置防止邻近公路铁路噪声对综合业务办公用房采取隔音玻璃降低交通干道噪声的影响64对生活垃圾收集等进行分类收集加强固体废物的收集暂存转运过程中

33、的管理采取有效的防渗等防护措施防止二次污染严格按照国家的有关规定进行管理确保环境安全63环境影响评价项目在建设和营运过程中根据国家环境保护法的有关规定项目实施单位将严格执行防治污染设施与主体工程同时设计同时施工同时投入使用的三同时制度严格按照三同时的要求和原则进行环境设施建设认真落实各项污染治理措施以确保项目区内不会对环境造成影响64消防安全孵化器内消防安全至关重要在规划方案编制中要将整个消防系统作为一个重要方面进行设计61总平面规划和单体建筑设计方案在满足功能合理分区明确和交通方便的前提下还应执行建筑设计防火规范gb500162006项目竣工后须报消防安全部门审核后方可62除新建项目严格按照

34、消防规范配备足够数量的灭火器消防栓外在扩建过程中发现对现有建筑不满足消防规范要求的应采取补救措施完善整个室外消防设施63应设专人负责办公用房的消防安全工作经常检查消防栓灭火器等消防器材的数量及完好性保证其经常性处于备用状态64定期进行消防安全知识教育使工作人员掌握基本的消防知识和消防器材的使用方法以及事故发生后的防范常识和正确的逃生方法65项目实施过程中必须按消防部门批准的方案执行单项工程验收和项目整体验收时必须邀请消防部门参加第七章 项目建设管理71 项目建设管理为确保工程质量和施工进度按要求进行使工程如期竣工投入使用成立xx新技术经济开发区中小企业孵化器建设领导小组专门负责项目组织管理工作

35、对工程质量施工进度进行监督检查实行项目法人责任制管理项目具体承办单位xxxx国有控股集团有限公司主要加强以下几方面的管理工作711 项目计划管理制订项目年度建设计划安排协调项目资金检查督促计划实施针对项目涉及的覆盖较多在制定计划时要多方听取意见尽量减少反复保证计划的科学性合理性712 财务管理设立独立的基建帐户由于项目建设资金运用量较大必须按国家规定制定规范的项目财务会计和支付管理制度检查监督项目资金的到位和使用情况配合接受审计713 工程监测批准项目年度工程建设计划并监督按计划实施对项目监理单位进行管理监督执行项目技术方案和技术标准对已完工程进行经济技术财务监测评价组织工程竣工验收72 管理

36、制度按照国家发改委财政部建设部和省市有关规定制定项目管理办法管理办法要对项目的准备项目的执行与管理项目的监督检查项目的总结评价等方面作出明确的规定以保证项目工作规范化正规化顺利完成项目建设任务管理制度中要充分体现建立项目法人责任制建立有效监督机制项目的招标计划等有关规定73 项目监控建立对项目建设的监督检查制度确保项目工作规范化运作和顺利实施监控的主要任务包括项目实施计划项目执行机构的人员配备工作质量和进度是否符合要求财务管理体制是否符合规定程序土建施工和安装工程是否符合标准和合同监控方法包括项目报告制度现场视察和派驻监理代表等74 工程监理本项目基建工程均应按国家建设部发布的有关工程监理的法

37、规性文件规定实行工程监理招标确定的工程监理单位必须具有相应资质等级项目执行机构派出监理代表与工程监理单位一道做好各子项基建工程进度质量和费用控制第八章 项目招标初步方案81 工程概况本项目是中小企业孵化器建设项目建设内容主要是中小企业孵化器综合楼和本项目总工期个月82 项目招标范围根据国家发展计划委员会令2001第9号令规定确定本项目招标范围和形式如下821 招标范围本项目招标范围包括工程勘察工程设计工程监理建筑工程施工安装工程主要设备重要材料等全部实行招标822 招标组织形式本项目主要设备重要材料建筑工程安装工程勘察设计监理采用招标823 招标方式建筑工程安装工程主要设备重要材料均采用公开招

38、标方式根据招标法规定通过评审选定中标人83 资质要求本项目的勘察设计及工程监理的资质等级要求达到国家乙级及以上资质对工程施工方的资质要求是为确保工程质量和满足进度要求选择二级及以上资质的施工队伍承担工程施工84 工程招标基本情况本工程招标基本情况见下表招标基本情况表 表8-1项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额万元全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他第九章 项目实施进度计划工期安排原则本项目建设工期和进度安排是在建设资金按工程计划到位的前提下编制的根据当地的气候和施工条件本项目建设工期是根据工程建设内容在合理工期

39、所需时间的基础上进行打紧安排要求承包单位加强和优化施工组织实行交叉作业以尽量缩短工期实施条件本项目已确定项目用地总用地面积为平方米项目建设场地为xx新技术建设条件完备实施进度安排根据现有施工技术水平考虑该项目的具体情况拟定该项目建设工期为个月具体实施进度计划如下1201年0月201年月完成征地可行性报告勘察设计招投标等前期工作2201年0月201年月完成主体结构工程建设3201年0月201年1月完成室内外装修工程42015年月完成室外总图布置 道路及绿化工程5201年月底检查验收并交付使用项目进度计划安排表项目xxxx国有控股集团有限公司完成可勘察设计招投标等前期工作主体结构工程第十章 投资估

40、算与资金筹措101 投资估算1011 投资估算范围1012 投资估算依据1设计图纸及文件2鄂建2000200号文全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表3各种建构筑物投资按200年湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表湖北省建筑安装工程费用定额近期建设工程概算定额材料价格及调差管理费用税金等有关规定并参照项目建设地近期类似工程的单位面积综合造价估算4室外工程及其他工程按单位面积指标法或工程量估算5本项目拟购置土地使用权亩土地使用权转让费万元亩计算6建设单位管理费根据财政部财建2002394号文规定计算工程监理费根据国家发改价格2007670号文规定计算前期

41、工作费根据国家计委计价格19991283号文制定的收费标准计算建设工程评价费工程保险费按国家及地方有关部门规定计算招标代理服务费按国家计委计价格20021980号文件规定的收费标准计算基本预备费按工程费用及其他费用之和的计算1013 建设投资估算单位万元序号项目开发产品成本分期计划进度1234一土地费用1753 1753 0 0 0 二前期工程费用473 378 95 0 0 三基础设施建设费264 106 79 79 0 四建筑安装工程费34983 10495 13993 10495 0 五公共配套设施建设费160 64 48 48 0 六开发间接费284 114 85 85 0 七管理费1

42、90 19 76 95 0 八销售费用293 0 147 147 0 九开发期税费350 35 157 157 0 十其他费用200 40 100 60 0 十一不可预见费1947 779 779 389 0 十二财务费用1230 0 308 923 0 十三开发建设投资42126 13782 15866 12478 0 十四经营资金50 0 0 50 0 十五总投资42176 13782 15866 12528 0 102 总投资使用计划按照工程建设进度和投产计划安排本项目建设期为个月 包括项目前期工作 从201年0月至201年月建设完成交付使用拟投入万元主要用于可行性研究报告的编制及审批完

43、成征地勘察设计招投标场地处理等前期工作项目勘察设计施工图设计及审批项目招投标建设施工材料准备的前期款项拨付项目主体结构工程建设室内外装修附属工程及室外总图工程的建设以及完善工程和办理工程竣工等103 资金来源与筹措投资使用计划与资金筹措表单位万元序号项目合计1234561总投资42176 13782 15866 12528 0 0 0 11自营资产投资0 12自营资产投资借款建设期利息0 13自营资产投资方向调节税0 14经营资金50 005000015开发产品投资42126 13782 15866 12478 0 0 0 其中不含财务费用40896 13782 15559 11556 000

44、 财务费用 1230 03089230002资金筹措42176 13782 15866 12528 00021资本金22176 13782 5866 2528 00022预售收入0 0 0 0 00023预租收入0 00000024其他收入0 00000025借款20000 0 10000 10000000251固定资产投资长期借款0 000000252自营资产投资建设期利息借款0 000000253经营资金借款0 000000第十一章 财务评价111 财务评价依据本项目依据建设项目经济评价方法与参数中的有关规定和国家现行财税制度行业特点以及企业实际在确定基础数据与参数选取的基础上财务评价范围

45、包括项目的盈利能力清偿能力和抗风险能力不确定性分析112营业收入和销售税金及附加估算1121基础数据1项目计算期及生产负荷安排根据产品生产期和市场情况本项目计算期及生产负荷安排如下建设期 年2 税率营业税5企业所得税25城市建设维护税教育费附加3盈余公积金及公益金运营期法定盈余公积金按税后利润的10计取公益金按5计提4本项目参照行业项目特点基准收益率取1122营业收入估算113总成本费用1131经营成本本项目总成本费用包括土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用经营资金等13项费用合计为42176万元详见上章

46、节相关内容或者投资明细分项表其中商品房经营成本29523万元按3年结转其成本费用分别为8857万元8857万元11809万元出租房经营成本12653万元按3年结转其成本费用分别为3796万元3796万元5061万元详见损益表1132出租房经营费用出租房经营费用包括经营期财务费用和其他经营费用等详见损益表114评价指标损 益 表单位万元序号项目合计4561经营收入69640 24673 21184 23783 11销售收入58617 22717 17646 18255 12租金收入11023 1956 3538 5529 13自营收入0 0 002经营成本 42821 12653 13278 1

47、6891 21商品房经营成本29523 8857 8857 11809 22出租房经营成本摊销12653 3796 3796 5061 3出租房经营费用 1885 1240 625 20 4自营部分经营费用 0 5自营部分折旧摊销0 6自营部分财务费用0 7经营税金及附加3892 1381 1184 1327 8土地增值税879 341 265 274 9利润总额20807 9058 6458 5291 10弥补以前年度亏损0 0 0 11应纳税所得额20807 9058 6458 5291 12所得税5202 2265 1614 1323 13税后利润15606 6794 4843 3969

48、 公益金0 法定盈余公积金0 任意盈余公积金0 14加年初未分配利润0 6794 11637 15可供投资者分配的利润6794 11637 15606 16应付利润00017年末未分配利润6794 11637 15606 本项目税前内部收益率为1514税前投资回收期501年含建设期3年税后内部收益率1186税后投资回收期519年含建设期3年财务净现值均大于0本项目财务评价可行详见附表财务现金流量表全部投资财务现金流量表资本金序号名称数量单位备注1全部投资内部收益率所得税前15142全部投资财务净现值所得税前2900万元基准收益率123全部投资回收期所得税前501 年含建设期3年4全部投资内部收

49、益率所得税后11865全部投资财务净现值所得税后805万元基准收益率126全部投资回收期所得税后519 年含建设期3年7资本金内部收益率1509115主要财务指标汇总序号名称数量单位备注一项目设计规模1规划总规划用地面积58418包括代征地2总建筑面积17191421地上建筑面积14487770销售30出租22地下总建筑面积27037二项目经济数据1总投资42176 万元11其中开发建设投资42126 万元12 经营资金50 万元2资金筹措42176 万元21其中资本金22176 万元22 银行贷款20000 万元23 预售房款0 万元3经营收入23213 万元3年平均4经营税金及附加1297 万元3年平均5土地增值税293 万元3年平均6总成本费用14274 万元3年平均7利润总额6936 万元3年平均8税后利润5202 万元3年平均三财务评价指标1项目投资利润率49332投资利税率61673全部投资内部收益率所得税