物业管理单位单位集团公司地组织架构及其岗位职责

1、XX物业公司组织架构及岗位职责 第一章组织架构 副总经理_ 财丄 r*-1r= 刖 管 收 L.J L.J 绿 保 L L 广r 监 保 r 1 -保洁 L1 、工程 L/公丄 第二章部门职能 一、客服部 1、对所辖业主、房屋、商铺和车库等主体进行统一管理，推动物业公 司质量体系、管理目标和经济效益的落实； 2、落实公司关于小区的各项规定和决定，有计划、有步骤的完善小区 房屋公共设施和综合服务体系； 3、定期收集汇总小区及公司的各项信息，定期向公司领导汇报反映, 并根据公司领导的意见和要求开展下一步工作； 4、接待业主来访和接听业主来电，解答业主咨询，受理业主投诉、维 修、求助、咨询与收集业主

2、建议，并做好相应记录。 5、受理业主投诉、报修、求助后，按照物业服务中心规定，填写相关 工作任务单交相关部门在规定时限内处理，并负责跟进、督促，直至完全解 决，同时对业主进行电话回访。 6、负责各楼宇住宅和商铺物业管理费、水电费的统计核算工作，确保 费用收缴的及时准确，提高物业管理费的收缴率。 7、负责业主档案的建立与管理，满足物业管理服务工作需要。 8、负责各楼宇物业服务质量日常检查工作，发现和消除不安全因素。 9、负责完成上级部门交办的其它工作。 二、招商部 1、负责临街商铺和小区内商的经营管理工作，合理选择商业类型和业 态，提升小区整体形象； 2、负责商铺的租赁管理工作，保持物业与业主之

3、间的经营联系； 3、负责协调商铺和住户之间的各种关系，处理小区外围商业的种类问 题； 4、负责组织小区内的广告、宣传、产品体验等其它收费活动； 5、负责商铺租金、物业费及其它代缴费用的收取工作； 6、根据政府相关规定，负责商铺的日常管理，以及装修监管和消防防 范等工作； 7、负责了解各商铺的经营状况和市场变动，为物业公司的经营决策提 供数据支撑; 8、负责新的物业服务和收费项目，拓展物业公司经营收入的工作。 三、保洁部 1、负责小区内绿化植物的日常管理和养护，合理规划小区内绿化植物 种类和分布； 2、负责小区的环境卫生清洁、保洁服务，以及绿化管理服务； 3、负责制定合理的作业频率、班次和人员安

4、排，负责绿化、景观和水 系护理的日常维护、保养工作； 4、负责保洁员的日常管理和考察工作，合理配置人员做好小区内公共 区域的环境卫生和绿化管理工作； 5、负责对小区绿化和环境保洁的监督工作，对服务质量进行定期或不 定期检查，不断提升服务质量； 6、负责保洁员的业务知识培训和专业技能培训工作； 7、负责上级部门交办的其它临时性工作。 四、工程部 1、负责小区内土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、 综合布线系统及其它公共系统的运行管理和日常保养维护，做好各项设施设 备的维护和检修工作； 2、负责小区内的整体设备设施的维修保养工作； 3、负责做好小区内水、电、暖等能源的消耗管控工作； 4

5、、负责对小区内设备设施的购置、使用、保养和报废，进行论证、安 装、维护和日常管理; 5、负责小区内各类工程维修的组织实施与协调； 6、配合其它部门处理各类突发性临时工作。 五、公秩部 1、负责组织全体公秩人员认真履行职责，圆满完成公司交给的各项公 秩维护任务； 2、协助公司完成公秩人员的招聘、面试，负责安排新公秩员的上岗前 培训及公秩人员的岗中、技能等各项培训； 3、负责日常公秩勤务的组织与实施，检查、指导、讲评； 4、负责公秩队勤务值班，负责突发事件的组织指挥和各种处置方法的 拟订及方案的演练； 5、负责拟制公秩人员职责、基本要求、奖励与处罚细则，并指导公秩 人员贯彻执行； 6、负责公秩班组

6、建设，做到选好苗、使用好、管理好、培训好；经常 指导他们工作，帮助他们解决实际困难，定期组织他们学习应急处理程序等 知识； 7、协同公安机关搞好物业社区综合治理； 8、随时掌握公秩员思想动态，加强与公秩员的沟通和交流，熟悉物业 服务区域的治安状况； 9、在物业服务区域内发生治安、刑事案件时，应立即组织公秩人员保 护好现场，并控制好事态； 10、负责所辖物业管理服务区域内队员的月考评； 11、完成上级部门交办的其他工作。 六、财务部 1、负责公司年度、季度和月度的财务核算及日常财务管理； 2、根据总公司相关规定，制定和完善物业公司内部会计核算、报销审 批制度； 3、具体负责公司内部的财务预、决算

7、工作； 4、负责协调处理涉税问题，及时向总公司报送各项数据资料，配合总 公司的监督审核工作； 5、负责搜集经营活动情况、资金动态、营业收入和费用开支的资料， 为总经理提供决策依据； 6、负责各项财产的登记、保管和发放，并按规定摊销折旧； 7、按月、季和年度编制收支计划，定期作出财务分析报告，报送总公 司； 8、作好薪资、奖金和福利的计划和发放； 9、完成上级部门交办的其它工作。 第三章岗位职责 、总经理 1、负责主持物业公司的全面经营管理工作，按时上报半 /全年度经营和 管理计划、总结； 2、负责落实总公司及董事会的决议及经营目标计划，完成集团公司下 达的各项目标任务； 3、根据月度经营计划认

8、真督促落实经营目标的分解和实施; 4、审定公司内部各项管理制度和岗位设置，维护、协调相关部门的公 共关系； 5、对客户投诉的重大问题进行及时处理和跟踪； 6、安排并抽查各部门工作情况，及时劝阻损害公共利益现象的行为； 7、监督检查房屋使用状况，及时以书面形式上报工程部组织修复； 8、根据合同约定对小区内的绿化、消毒、防虫害等工作进行监管； 9、建立健全各类文件和业主档案，保障业主信息安全； 10、严格控制公章和各类证件的使用； 11、制定社区文化活动计划，宣传组织、策划、执行社区文化活动； 12、审定公司的年底工作计划和方案，批准年度财务预、决算方案； 13、审定公司薪资、奖金及福利的分配方案

9、，并负责组织实施； 14、指挥突发事件的应急处理，控制事态发展，妥善处理善后事宜。 二、副总经理 1、按分工协助总经理主持公司的日常行政和管理事务，协助总经理对 公司进行人事、行政及物资采购等全方面的管理工作； 2、按照国家有关法律法规及公司规定，制订公司相应的人事、物资、 行政规章制度； 3、准确地掌握人员、物资及行政管理的各种数据，配合总公司做好日 常督导和财务管理； 4、负责办理人员面试、入职、培训、签订劳动合同以及辞退、辞职、 退休等各项人事工作； 5、建立健全各项资料目录、台帐及其它相应单据表格，确保记录的及 时、准确和全面性; 6、根据各部门办公需求，按时上报月度采购计划并监督发放

10、领用情况； 7、监督设备材料、工具用品的采购和管理，控制发放及维修开支，监 督设备设施保养、维护情况； 8、按总经理要求，草拟、制作各类文件和视图资料； 9、及时准确地传递、传达集团公司下达的各类通知，组织参加集团公 司开展的各项集体活动； 10、负责公司日常管理事务及外联工作； 11、公司各类财务票据的签字、报销，协调临时资金需求； 12、按照应急预案和上级指挥，处理突发事件的应急和善后工作； 13、准确无误的完成总经理和集团公司领导交办的其它任务。 三、客服部经理 1、贯彻执行公司制订的各项管理规章制度； 2、全面负责小区楼宇的日常管理工作，及时掌握小区业主的动态，制 定部门月底、年底物业

11、费收缴计划和明细，并保证物业费的顺利收缴； 3、调动员工的积极性，调理稳定员工情绪，保质保量的完成各项工作; 4、热情接待业户，及时有效的处理各项投诉，做好投诉记录并转交相 关部门或向副总经理汇报； 5、定期对本部门员工进行培训和考核，不断提高员工的业务水平和服 务质量； 6、负责物业公司全体员工的日常考勤工作，配合财务核定每月薪资发 放情况; 7、负责制定本部门的各项管理制度、服务标准和操作规程，并检查落 实； 8、协助管理物业清洁、绿化、维修、接待和回访等服务工作，收集有 价值的物业信息，为推动公司客户服务工作的发展出谋划策； 9、完成总经理、副总经理交办的其它工作任务。 四、财务部经理

12、根据实际工作需要，由总经理决定是否设立财务部经理（主管）一职， 如果不单独设立经理（主管），相关工作由会计兼任。 1、负责公司成本收入核算工作，建立相应的工作体系； 2、负责公司的财务管理、统计、采购和库管等方面工作规章制度的制 定并监督实施； 3、负责编制公司月度、季度、年底的资金计划和收支计划； 4、负责提出公司年底财务预算和资金需要计划，报总经理审批； 5、制定公司的投资、支出预算，参与合同汇审，给总经理及时提供相 关财务数据； 6、完成领导交办的其它工作。 五、保洁部经理 1、熟知小区绿化布局和区域养护状况； 2、负责小区的环境卫生清洁、保洁服务和水系、绿化管理服务； 3、负责绿化、水

13、系景观和公共设施的日检工作，并做好记录； 4、负责制定保洁员的工作计划表，安排好保洁员的各项日常工作； 5、合理分配小区内公共区域的环境卫生和绿化管理工作； 6、负责保洁员的培训学习和日常指导工作； 7、负责上级部门交办的其它工作。 六、工程部经理 1、全面负责工程部的日常管理工作； 2、负责管理辖区内各类设施、设备的运行、保养、维修及安全检查工 作的安排和落实； 3、按照公司的各项规章制度，合理制定工作计划，完成各项管理指标; 4、确保机电设施和消防设施随时处于安全、良好的运行状态； 5、执行政府部门的有关规定，加强安全管理和安全教育，建立各级安 全制度，防止发生安全事故； 6、负责员工的服

14、务意识和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和 素质； 7、负责组织技术文件和设备档案的建立、接管和管理工作； 8、负责业主各种报修投诉和处理，管理本部门的工程质量和服务质量； 9、完成上级部门交办的其他工作。 七、公秩部经理 公秩部主要负责辖区内各种设施的安全、保卫工作，消防监控工作，并 负责维护小区内日常的公共秩序。 1、负责组织全体公秩人员认真履行职责，圆满完成公司交给的各项公 秩维护任务。 2、协助公司完成公秩人员的招聘、面试，负责安排新公秩员的上岗前 培训及公秩人员的岗中、技能等各项培训 3、负责日常公秩勤务的组织与实施，检查、指导、讲评。 4、负责公秩队勤务值班，负责突发事件的组织

15、指挥和各种处置方法的 拟订及方案的演练。 5、负责拟制公秩人员职责、基本要求、奖励与处罚细则，并指导公秩 人员贯彻执行。 6、负责公秩班组建设，做到选好苗、使用好、管理好、培训好。经常 指导他们工作，帮助他们解决实际困难，定期组织他们学习应急处理程序等 知识。 7、协同公安机关搞好物业社区综合治理。 8、随时掌握公秩员思想动态，加强与公秩员的沟通和交流，熟悉物业 服务区域的治安状况。 9、在物业服务区域内发生治安、刑事案件时，应立即组织公秩人员保 护好现场，并控制好事态。 10、负责所辖物业管理服务区域内队员的月考评。 11、完成公司交办的其他工作。 八、招商部经理 1、全面负责招商部的日常管

16、理工作和计划安排； 2、负责商铺的租赁工作，制订季度、年度经营目标并保证实现； 3、负责商铺回款工作，确保租金、物业费及其他代缴款项的及时收缴; 4、处理商铺业主、租户的投诉和建议，做好记录，不断改进； 5、负责小区商业的整体规划和环境管理，协调解决各种环境问题和民 生问题； 6、掌握市场变动情况，及时调整租赁方案和价格； 7、负责小区内各类经营活动、广告宣传及公关活动的计划和执行； 8、做好小区内各商业的环境安全检察工作； 9、完成上级部门交办的其它临时性工作。 第四章管理制度汇编 一、财务管理制度 1、总则 为了强化财务管理工作，规范公司日常财务行为，进一步完善财务制度, 发挥财务在公司经

17、营管理和提高经济效益中的作用，依据中华人民共和国 会计法、企业会计准则的有关规定，结合公司实际，特制定本制度。 2、财务管理标准 1）公司财务实行以“计划”报批为标准的总经理负责制，凡属支出的 项目需由部门负责人复核，总经理审批、财务负责人监核即可办理。 2 ）严格执行会计法和相关的财务会计制度，接受审计，税务等部 门的检查、监督，保证会计资料合法、真实、及时、准确、完整。 3、财务会计工作标准 1）执照会计制度的规定记帐、复帐、报帐，做到手续齐全、数字准确、 账目清楚、处理及时。 2）严格发票的审核；各项业务款项发生、回收的监督；业务报表的整 理、审核、汇总。 3）认真细致的对业务成本进行核

18、算，为领导提供准确数据。 4）做好会计凭证资料的分类、装订、保管工作。 4、财务出纳工作标准 1）建立健全各种帐目，严格审核现金支付凭证。 2 ）严格执行现金管理制度，不得坐支、透支，不得白条抵库。 3）对银行转账和现金收支要做到日清月结， 及时核对，保证账款相符 4）库存现金超过3000元时必须存入银行。 5）收缴现金时，须立即开具收款凭证，由缴款人在右下角签名后，各 自留存。 6）任何现金支出必须按相关程序报批，获批后，方可支付。 7）收支单据办理完毕后，出纳须在审核无误的收支凭证上签章，并在 原始单据上加盖现金收付讫章，以防重复报销。 5、支票管理标准 1）支票的购买、填写和保存由出纳负

19、责。 2）出纳应根据审批无误的收支凭单，逐笔顺序登记银行流水收支账目， 并每天结出余额。 3 ）所开出的支票必须封填收款单位名称，由收取支票方在支票头上签 收或盖章。 6、印鉴的保管 1）银行印鉴必须分人保管。 2）财务专用章和总经理印鉴分别由财务主管和出纳负责保管。 7、现金、银行存款的盘查 1）出纳在每周末应将库存现金、银行存款、收入、支出、结存情况， 编制“出纳报告表”，并由会计或总经理指定人员进行对账盘查，其他时间 进行抽查。 2）出纳要根据银行存款日记账面余额与开户银行转来的对账单的余额 进行校对，对未建账项应由会计编制“银行存款余额调节表”进行检查校对。 3 ）其他依据相关会计制度

20、及法规执行。 二、收费管理制度 为了规范公司收费工作的管理，严格收费制度，加强对收费工作的监督, 完善收费台账的建立，做到应收尽收，根据公司实际，特制定本制度。 1、收费管理工作标准 1 ）建立完善各种收费记录，严格规范收费行为，做到各类账册记录准 确、数据来源清晰、资料真实完整、帐实相符。 2 ）按照公司财务管理制度的要求，做到各类统计数据及时上报，款项 及时上缴，保证财务数据的及时传递，为经营管理活动提供及时、准确的信 息。 3）客服部门主管要定期对收费账目进行核对、检查、监督，保证收费 工作的准确性、合理性、有效性、完整性。 4）公司每季度对收费情况进行考核、考评，对账目不清，不能按计划

21、 足额完成收缴任务的，按照绩效考核办法给予处罚。 2、收费管理工作程序 1 ）业主办理入伙、装修手续的各种收费，按照相关的流程，手续齐全, 足额缴纳后，日清日结，及时上缴公司财务。 2）物业费按月、季、年统一收缴；二次供水费、电梯运行费等由客服 人员根据维修部抄表提供的数据，在当月 30日前进行核算，经客服部主管 确认后报公司财务。 3 ）客服人员（贴心管家）按照确认上报的本月应收款项及其它费用及 时填入各项收费账目，并开始收费。 4）收费中如有减免款项，应有公司领导的签字，并附上相关手续，以 备查验。 5 ）对不能及时收缴的款项，应说明原因，经确认后，可做延期处理。 6）各类押金的收支管理，

22、实行单收统支，由客服人员核对后编制汇总 表，经监管人员签字确认后，方可退领。 7）所收各类款项，不得座支、透支或延期上交，特殊情况需经有关领 导批准。 8）定期编制月、季、年度报表，为公司领导提供详细、准确的数据。 9） 认真做好各项收费的催缴交工作和各种收费凭证的装订、归档工作。 三、质量保证制度 为了进一步全面提高物业管理服务质量，增强员工的服务意识、责任意 识，不断提升服务品质，打造质量品牌，为业主营造一个安全、舒适、宜居 的居住环境，根据物业管理工作实际，按照相关质量管理体系要求，特制定 本制度。 1、物业管理服务具有普遍性和特殊性，在实际工作中要始终坚持“质 量第一”的方针，把抓质量

23、当做首要任务，把质量作为品牌和公司的生命， 对公司的生存和发展至关重要。 2、要建立和完善质量保证体系，不断提高公司管理水平和综合实力, 积极参与行业竞争，并获得较好效益。 3、每个岗位、每位员工要严格按照岗位职责和岗位工作标准认真履职 尽责，要科学调度、精细化管理、规范化操作，达到服务质量和工作质量的 最佳效果。 4、严格按照物业管理从业人员职业道德标准和行为准则规范员工的行 为，切实实行激励机制，充分调动员工的积极性、主动性、创造性，发挥员 工的智慧和潜能，采取必要的措施，鼓励先进，奖优罚劣，坚持长效，不断 推进质量管理工作顺利进行。 5、各岗位员工要不断学习专业知识，提高专业技能，确保服

24、务质量和 工作质量的圆满完成，促进公司各项工作再上新台阶，为精细化管理和创优 工作提供保障。 四、岗位考核制度 为了提高物业管理服务工作质量，提高工作效率和服务品质，增强员工 的责任感，进一步强化内部管理，严格落实岗位工作标准，根据物业管理岗 位工作实际，特制定本制度。 实行岗位考核制度是落实各项工作目标任务的重要手段；是全面实施物 业管理服务精细化管理的有效措施；是实施创优达标的有效保障。公司各岗 位要不断增强责任意识、服务意识、大局意识，在日常工作中认真贯彻执行。 1、考核内容：根据各专业情况，按照各岗位作业指导规范，对考核内容进 行细化、量化。 1）客服部：经营目标（各项收费）的落实、账

25、务管理、房屋管理、装 修监管、工程问题处理、业主投诉处理、业主回访、来访接待、现场管理、 环境卫生、档案管理、考勤管理、着装管理、社区文化建设、生活服务等。 2）公秩部：日常管理、装备管理、团队建设、突发事件处理、工作纪 律、形象展示、门岗用语、门岗卫生、服务业主、人员管理、车辆管理、物 品寄存、巡视检查，安防、消防系统，各种记录、培训演练、制度落实等。 3）维修部：计划管理、设备管理、工具管理、岗位培训、装修监管， 水、电、暖、电梯、消防设备巡查，设备维修、保养、年检，各种记录、突 发事件处置、二次供水管理、环境卫生管理、特约维修服务等。 4）保洁部：日常管理、人员着装、岗位培训、环卫设施设

26、备管理、庭 院保洁、楼宇保洁、电梯保洁、天台保洁、停车场及地下部位保洁、水系管 理、绿化管理、环境消杀、垃圾清运、商业卫生等。 2、方法步骤 考核以全面、客观、公正、务实为原则，以精细化管理、规范化运作为 标准，以提高公司综合管理水平、实现可持续发展为目标。在考核中实行岗 位自检、部门互检、集中综合考评的方法，按照细化、量化标准，分为月、 季、年度考核，考核中要遵循“阶段性和连续性相结合”的原则。月、季考 核按分值评判，与绩效工资挂钩，满分为100分，90分为合格，90分以下， 低于1分降1个百分点；年度综合考评分为优、良、一般、差 4个级别，与 年终评先和年终奖挂钩，一般和差级取消评先资格。

27、考核考评中实行奖优罚 劣，优秀者进行表扬并奖励；不合格者限期整改，连续两次不合格者，通报 批评并处罚。 五、档案管理制度 为加强档案管理工作，充分发挥档案作用，提高档案管理水平，有效地 保护、利用档案，特制定本制度。 1、归档范围 1 ）重要的会议材料，包括会议的通知、报告、决议、总结、会议记录 等。 2）上级来文及有关单位来往的文书。 3）公司的各种工作计划、总结、制度、报告、请示、批复、简报、统 计报表及财务凭证。 4）公司与有关单位签定的合同、协议书等文件资料。 5）公司的大事记及重要活动的简报、照片、音像资料。 6 ）业主入伙、入住资料，工程资料、设施设备资料等。 2、归档要求 1 ）

28、归档资料的种类、份数及页数均应齐全完整。 2 ）归档资料的正件与附件、请示与批复归为一档，不得分开。 3）归档资料要区别不同情况进行排列，遵循文件材料形成规律和特点， 保持文件之间的密切联系并进行系统的排列。 4）案卷的封面，应逐项填写清晰。 3、档案的管理 1 ）本档案只有内部人员可以借阅，借阅者都要填写借阅单，经主管 领导批准后，方可借阅。 2）档案资料借阅的最长时限为两周，对借出档案，档案管理人员要及 时催还，发现损坏、丢失或逾期未还，应写出书面报告，报总经理处理。 3）必须严格保密，不准泄露档案材料内容，如发现遗失必须及时汇报, 并追究责任。 4）要爱护档案，注意通风、防潮湿、防霉变、

29、防鼠害、防火等；不得 随意更改、涂划等。 六、公章管理制度 1、公司的行政章、财务章、印鉴章、服务中心印章、要指定专人保管 2、因工作需要盖章时，要严格履行盖章手续，需要现场盖章的要在盖 章登记表上进行登记，要写明盖章名称、事由、日期、盖章人签名。公章带 出去使用时，需经主管领导批准，并填写用章手续和归还时间。 3、所有公章不得转借给与工作无关的人员使用。 4、公章管理人员要增强责任心，严格公章管理、使用手续，严禁公章 私用。 5、公章使用人员要严肃认真执行公章管理办法，严格履行手续，明确 使用用途。 6、因对公章管理不善或使用不当，给公司造成损失的，将追究相关人 员的责任，并严肃处理。 七、

30、公司会议制度 为了规范公司会议制度，保持公司信息资源和各项工作的上传下达及下 传上报工作的有效传递，进一步提升公司的管理水平，确保会议内容及议定 事项得到有效落实，特制定本制度。 1、会议分类：公司全体员工会议、公司工作会议、公司例会、公司临 时会议；各部门例会、班前会等。 2、会议要求： 1 ）会议要根据实际工作需要召开，着眼于有效沟通、协调公司内部各 项工作及其他关系，解决问题、安排布署工作。 2 ）要讲求会议实效。对于会议议定的事项、布署的工作任务、提出的 办法措施，与会人员要做好记录并按照职责分工传达、贯彻落实，切实取得 具体效果。 3 ）要严格会议纪律。参会人员应认真准备、准时参会，

31、不得缺席，确 实有事须向主管领导请假；与会期间将手机调到振动；会议发言要言简意赅, 紧扣主题。 3、会议主要内容： 1 ）审议讨论、公司工作总结、年度计划； 2 ）审议公司财务年度收支情况；利润情况； 3）研究公司重大事项； 4 ）讨论通过公司重要规章制度。 4、部门例会： 1）部门例会由部门自行安排，部门负责人主持，有会议记录。 2）部门例会主要内容：传达公司会议精神，通报公司近期总体工作安 排和面临的问题，每名员工汇报工作情况，提出工作中遇到的困难和问题， 解决建议和工作安排；与会人员讨论有关事项，部门负责人提出本部门工作 要求，具体安排和有关要求。 5、部门例会与公司会议（例会）相一致时

32、，以公司会议为准。 6、公司或部门不能按时组织召开会议，无会议记录的，将对部门负责 人给予处罚50元/次；与会人员无故缺席或不按会议时间参加会议的每次罚 款30兀。 八、着装管理制度 为了提升公司的整体形象，规范员工的着装行为，根据集团公司着装管 理规定，结合物业公司工作实际，特制定本着装管理规定。 1、本公司员工应按本管理规定及岗位工作指导书中的行为规范要求着 装，员工在上班时间要注意仪容仪表，要求大方、得体、整洁，工装外不得 加穿其他衣物。 2、员工上班应注意将头发梳理整齐。男职员发长不应该超过耳朵上沿， 并不准留胡子、纹身；女职员上班提倡化淡妆，金银或其他饰品的佩戴应得 当。 3、员工上

33、班必须佩戴胸牌，胸牌应佩戴在统一的位置。 4、员工工装要勤洗涤，保持干净、整洁、不得有污渍、褶皱、破口、 孔洞；穿着鞋子颜色要统一为黑色。 5、各部门负责人对所属员工有检查、指导、监督的责任，并接受员工 的监督。 6、 凡公司员工违反本规定的，除通报批评外，每次罚款30元。 7、部门员工1个月累计违反本规定3人次的，将对该部门相关负责人 处罚100元，并通报批评。因违反着装规定被集团公司通报批评或处罚的， 本公司将对责任人或部门加倍处罚。 8、公司统一配发的服装，员工离职时，原则上按使用季节折价收取费 用。夏装：员工穿着满一个季节后，离职时不再折价收取费用：穿着不满一 个季节，离职时按原价 3

34、0 %折价收取费用。春秋装：员工穿着满两个春秋 季节后，离职时不再折价收取费用；穿着不满一个季节，离职时按原价50 % 折价收取费用；穿着满一个季节，不满两个季节，离职时按原价30 %折价 收取费用。棉衣为三个冬季，员工穿着满三个冬季，离职时不再折价收取费 用；穿着满两个季节，离职时按原价30 %折价收取费用；穿着满一个季节， 离职时按原价60 %折价收取费用；穿着不满一个季节，离职时按原价 80 % 折价收取费用（依据集团公司规定制定）。 9、本管理规定适用于公司已配发工装的员工，望自觉遵照执行。 九、考勤及请假制度 为了严格劳动纪律，规范考勤请假制度，建立一个严谨、高效的物业管 理服务团队

35、，根据集团公司考勤及请假管理规定，结合物业管理工作实际， 特制定本考勤及请假制度。 1、考勤制度 1）员工上下班实行指纹机考勤制度 2） 上班时间开始后1 10分钟签到者，视为迟到，迟到一次罚款 20 元；11 60分钟签到者罚款30元；超过60分钟后视为缺勤，缺勤一次罚 款50元。未经请假提前30分钟下班者为早退，早退一次罚款 30元。所在 部门当月迟到、早退累计三次以上者，对部门负责人罚款50元。 3）因工作需要外出办理业务，须经部门或公司领导批准，否则按外出 办私事处理。 4）根据指纹机内的考勤信息，既没有上下班记录，又无请假、休假记 录者，视为旷工一次，旷工一天扣除本人3天的工资，无故

36、连续旷工3天者 按待岗处理（停发工资），连续旷工十五天者视为自动离职，予以辞退。 5）因指纹机故障不能签到者，以签字考勤为准。 6） 工作期间不准外出吃饭，对睡觉、玩游戏者，发现一次处罚50元。 2、请假制度及各类假期待遇标准 1）事假 （1）员工遇事需本人处理的可请事假。 （2）如遇突发事件不能提前申请的情况，应与 2日内出具相关证明， 补办手续。 （3）员工填写请假单，要说明请假种类、假期、事由，经部门或公司 领导批准，报人事部备案。 （4）员工请假1天的由所在部门负责人批准；2 3天的由公司经理批 准；3天以上的报集团公司主管领导批准。 （5）事假期间按天计扣工资，计算方法为：日工资二基

37、本工资/24日（每 月有效工作日为24天） 2）病假 员工休病假者，需出具医院诊断证明，按审批程序办理病假审批手续， 并报人事部备案。工资待遇以实际出勤天数计发工资。 3）其他请假待遇标准 （1）婚假 符合法定结婚年龄（男22岁、女20岁），并办理结婚登记的员工，婚 假为3天；符合晚婚年龄（男25岁、女23岁）结婚，婚假为7天；婚假 包括公休假和法定假，假期工资照常发放。 （2）产假 符合法定条件生育的已婚女员工， 可享受3个月的产假，剖腹产的增加 15天假期，产假工资按60%发放。 （3）丧假 员工直系亲属（父母、岳父母、配偶和子女）亡故，假期为 3天，工资 ,tz. F /、.亠 正吊发放

38、。 （4）假期计算 请事假者，按天计扣工资；员工请假假期连续 5天以上的，其间公休日或法 定假日均计算在内。 十、主管巡视检查制度 为了有效的督促落实各项工作的顺利实施，及时发现问题，纠正违章， 规范行为，提高工作质量和服务品质，特制定本制度。 1、各部门主管为本部门的第一责任人，对本部门的工作全面负责。 2、根据各专业情况，要定时、定期对所辖区域进行认真、细致的全面 检查，发现问题及时处理解决。对于重大问题要随时上报主管领导。 3、检查的内容包括员工着装、劳动纪律、行为规范、设施设备、安全 隐患、班组记录、违章装修、车辆停放、环境卫生、树木花草等并做好巡查 记录，公司作为考核部门工作绩效的一

39、项内容。 4、各主管可对其他部门工作互查，并督促落实。 5、如遇恶劣天气，要第一时间赶到现场，注意观察险情，及时排除隐 患，确保安全。 6、巡查中发现违规、违章行为，根据公司有关规定，作出合理的处理、 处罚。 7、公司在集中组织检查或抽查中，发现有脏、舌L、差现象或不作为行 为，将对部门负责人给予通报批评并处罚。 十一、监控中心管理制度 1、监控中心工作人员要严格遵守安防和消防安全操作规程和各项安 全管理制度。 2、监控中心实行每日24小时专人值班制度，确保及时发现险情和安全 隐患及时准确处置。 3、监控中心工作人员要按时上岗，认真做好监控记录及交接班工作， 以及重要监控资料的拷贝，接班人员未

40、到岗之前交班人员不得擅自离岗。 4、监控中心工作人员要按时上岗，并坚守岗位，尽职尽责，不得脱岗、 替岗、睡岗，严禁值班前饮酒，因确有特殊情况不能到岗的，要提前向主管 领导请假，经批准后，由同岗位人员代替值班。 5、监控中心入口处设置明显的标志；设置火灾事故应急照明、灭火器 材、挡鼠栏板；配备相应的通讯联络工具 6、监控中心工作人员要爱护监控中心的设施，保持室内卫生。 7、严禁无关人员进入监控中心，随意触动设备。 8、监控中心内严禁存放易燃易爆危险物品和堆放与设备运行无关的物 品或杂物。 9、监控中心内严禁吸烟或动用明火。 10、 监控人员因责任心不强或失职等因素引发事故， 造成损失或影响的 将

41、给予严肃处理。 十二、办公用品管理制度 办公用品是指公司所购置的用于物业管理服务使用的物品，无论大件物 品（固定资产）或低值易耗用品均属办公用品，并建立制度统一管理。 1、固定资产管理 凡单件物品价值在150元以上的均列为固定资产，固定资产要建立台账, 帐物相符，专人管理。大件物品的采购管理实行计划报批，集中采购，验收 登记，责任到人，适实调配。 2、低值易损耗物品管理 办公用低值易损耗物品实行统一采购，集中保管，据实领用。各部门所 需办公用品包括工具要提出书面计划， 经公司领导审核批准后进行统一采购 所采购的物品要附品名、规格、数量、单价清单。领用办公用品要履行领用 手续，谁领用谁签字；严格

42、禁止公领私用，少用多领，囤积不用等现象。 3、办公用品维修及耗材管理 空调、电脑、打印机、复印机、电风扇等电器类办公用品维修、电动工 具维修要及时填报维修单，经核准后方可进行维修或更换。复印批量资料要 进行登记，谁复印谁签字，注意节约耗材。 十三、卫生管理制度 为了营造一个干净、整洁、亮丽的工作和居住环境，提升物业品牌，创 建优秀物业小区，特制定本管理制度。 1、办公区、楼宇内、庭院环境、水系、地下车库卫生按区域划分，分 片包干到责任部门和责任人，部门负责人为卫生区第一责任人。 2、卫生区地面、墙壁、门窗、报箱、楼梯、扶手、桌椅、廊桥、健身 器材、儿童游乐设施等公共卫生要及时打扫，清除污垢，清

43、理垃圾，保持整 洁卫生。 3、各部门室内卫生每日打扫，办公用品摆放整齐，门、窗玻璃保持清 洁，窗明净亮 4、楼宇内严禁乱贴、乱涂、乱画（划）；乱扔纸屑、烟蒂、杂物等。 5、各种盆景、花卉摆放整齐，错落有致，叶面干净，花坛内杂草、落 叶及时清除；水系水质清澈干净。 6、卫生质量标准按照许昌市物业管理服务等级和创市优标准执行。 7、卫生区内发现有脏、舌L、差现象，或在每周、月、季综合检查中较 差的部门或责任人，将按照工作标准和考核办法给予责任部门和责任人一定 的经济处罚。 8、因卫生差，被集团公司通报批评或处罚的，本公司将对责任部门或 责任人加倍处罚。 附件: 卫生责任区明细 部门 卫生区域 范围

44、 责任人 客服部 物业服务中心 物业服务中心、门口台阶向外延 伸三米及雨棚。 客服主管 公秩部 西大门、值班室、 监控室、更衣室 西大门：东起第二棵银杏树；西 至登秋台街西侧；南至大门外道 牙向南10米；北至大门外道牙 向北10米。 公秩队长 工程部 工程部、电梯机 房、二次加压泵 房、水井房、热力 交换站 工程部办公室、电梯机房、轿厢 顶、各机房控制柜、水泵、管道 等 维修主管 保洁部 小区内所有公共 部位 电梯前室、楼梯间、扶手、入户 门外侧、防火门、窗户、地角线、 消防箱、楼顶平台、水井、电井； 协助维修部打扫机房卫生。 保洁主管 十四、门岗值班制度 1、小区楼院各出入口均须设置门岗，实

45、行 24小时不间断值班守卫。 2、门岗值班人员必须坚守岗位，不得擅离职守，严禁脱岗、漏岗、 睡岗。 3、必须建立门岗值班记录，值班人员必须按时签到，认真记载值 班期间的有关情况，并做好交接班。 4、门岗应放置住户名册，载明住户的姓名、房号、电话、车辆等 信息，值班人员应熟悉基本内容，便于及时识别、联系并核实有关情况。 5、门岗值班人员必须切实履行职责，对出入车辆、人员、物品等 进行认真询问、查验、登记，加强安全管理。 6、有关负责人应经常性地对门岗值班人员在岗履职情况进行严格 督察。 十五、公秩交接班制度 1、值班公秩员提前3 0分钟到岗，接班员提前10分钟接班，对服 务区检查完毕之后，认为没

46、有问题方可登记，登记本上要记录当天确切的 交接时间。 2、接班公秩员若有特殊事情，不能准时接班，必须提前3 0分 钟请示，公秩部另派人接班。 3、接班公秩员若无正当理由，既不请示又不准时接班的，按缺 勤及处罚条款进行处理。 4、交班公秩员要等接班公秩员对管区巡视一遍进行验收后才能 交接，但接班公秩员验收时间无特殊情况不能超过10分钟。 5、交接班时，交班公秩员必须把本班情况及各种设施设备的状 况，以及可能出现的非常情况需在下班值班过程中继续观察，特别留意或 处理的问题，上级的指示，待办事项及各类物品如实登记清楚，向接班公 秩员交待，同时也须督促接班员接收清楚并签名。一旦签名，责任由签名 公秩员

47、自己承担。 6、所有事情交接清楚之后，交接后必须分别在登记本上记录清 楚真实的上下班时间并签名，然后交班公秩员方可离开岗位下班休息。 7、接班公秩员若在接班验收时发现问题，不具备接班签名条件 时可以拒绝签名接班，但必须同时报告公秩队长处理再进行签名接班，责 任由交班公秩员承担。如果报告处理后不接班，以无故和借故不上班论处 8、接班公秩员自己验收完毕并已签名接班，而且交班公秩员已 离开岗位之后，无论发生发现任何问题，责任一律由当班公秩员承担。 9、接班公秩员因故没有及时接班，交班员不得下班并且擅离岗 位。 10、若接班员没有签名接班，交班员已下班离开岗位，其间发 生的任何问题责任由两人共同承担，

48、没有发生问题，则按物业制度及处罚 条款进行处罚。 11、交班员若发现接班员无故不签名接班或拖延接班时间，交 班员可以提出抗议，并报告公秩队长，公秩队长根据情况对接班人员按处 罚条款进行处罚。 十六、公秩巡逻制度 1、小区楼院内部必须坚持开展昼夜巡逻，实行定人、定岗、定责。 2、明确巡逻的区域、时段，合理设定巡逻路线，至少每 30分钟巡逻一 遍，不留盲区、死角。 3、巡逻人员必须切实履行职责，提高管事率，及时发现、认真盘 查陌生可疑人员、车辆、物品。 4、巡逻中特别要注意查看车库、储藏室、楼宇门、楼体外墙管道、 防护网、空调架以及车门和后备箱等重点部位是否异常。 5、采取在设定的巡逻必到点签到、

49、利用对讲机和视频探头报岗、 有关负责人进行定时或不定时查岗等方式， 对巡逻人员工作运行情况进行督 促检查。 十七、小区消防管理制度 1、贯彻执行国家安全部门和上级消防主管部门颁布的法令法规及其它 各项防火规章制度，坚持以防为主、防消结合为指导思想，积极开展各项群 众性的防火教育，及时有效地预防和制止各类火灾事故的发生。 2、管理消防安全工作，坚持“谁主管谁负责”的原则。 3、经常组织员工进行安全防火教育和消防知识学习，定期进行消 防灭火器材的使用培训，不断提高广大员工的快速反应能力以及救火技能。 4、小区防火直接责任人应组织检查所辖区各部位的正常状态，发 现火情隐患及时消除。 5、消防安全检查

50、要列为一项经常性工作，常抓不懈，每季度定期 小区进行一次消防安全大检查。另外，特别要做好重大节日、重大活动前的 消防检查工作。 6、 严格执行动火审批制度，明确动火审批权限，动火前要对施工 场地周围易燃易爆物品采取正确的处理措施。 7、 灭火设备随时保持正常使用状态，报警系统保持正常 工作，发 现防火设备丢失损坏或者报警系统出现故障和误报时，需及时报相关部门报 修、补充或更换。 8、严禁携带易燃易爆物品进入辖区，严禁电线私拉乱接。 9、落实消防安全奖罚制度，做到奖惩严明。 十八、小区交通车辆行驶停放管理规定 为了加强小区内交通及机动车辆管理，营造一个规范、有序、平安、和 谐的居住环境，特制订本

51、管理规定。 1、自觉遵守小区、道路交通管理规定，爱护小区道路及公共设施，不 乱停放车辆。 2、无车位（库）车辆及临时车辆不准在小区内长期（时间）停放，临 时停放按本市物价部门核定的收费标准缴费。 3、进入小区内（包括地下车库）的车辆要服从公秩人员的管理，注意 前后左右车辆安全，在指定位置停放。 4、车辆停放后，必须锁好车门、关闭车窗，车内贵重物品须随身带走。 车内物品如有遗失或被盗，车辆划伤、碰撞、损坏等由车主自行承担。 5、 机动车辆在小区行驶，时速不得超过5 km/h，严禁超车、鸣喇 叭。 6、不准在小区内道路或停车场洗车、修车、练车、试车。 7、不准碾压绿化草地、损坏路牌和各类标识及公共

52、设施，否则，将照 价赔偿。 8、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆，以免被撞、刮蹭或 阻碍通行。 9、不准超长、超宽、超载及大型货车驶入小区或地下车库。 10、外来车辆一律在门卫登记，否则拒绝入内。 11、除执行任务的车辆（消防车、警车、救护车）外，其他车辆一律 按本规定执行。 十九、停车场车辆停放管理规定 为了维护停车场车辆停放秩序，营造规范、安全、有序的公共环境，特 制订本管理规定，望自觉遵守。 1、停车场车辆停放已按摇号（顺序）确定了停车位置，凡是有车位的 车辆，一律停放在该车位上，不得占用他人车位 2、车辆驶入停车位停放时要前后左右应线居中，不得偏离该车位，以 免碰撞、刮蹭、影响

53、车辆通行等。 3、车辆停放好后要关上车窗（包括天窗）、锁好车门，车内贵重物品要 随身携带。车内物品如有遗失或被盗，车辆划伤、碰撞、损坏等由车主自行 承担。 4、车辆使出停车位时要随时升起车位锁，以免其他车辆占位造成不便。 5、要爱护停车场的公共设施设备（如：车位锁、路灯杆、监控、透光 井玻璃、绿化等），如有损坏，照价赔偿。 6、每个车位上的车位锁由使用者定期自行保养，充足电源，确保正常 使用。 7、停车场内不准洗车、修车、练车，漏油车辆不准驶入。 8、严禁从车上向外抛洒杂物及垃圾。 9、严禁装有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆在小区内停放。 10、公秩人员要严格管理，维护好小区内交通及停车场秩序

54、。 二十、地下车库道路交通车辆停放管理规定 为了维护地下车库道路交通及车辆停放秩序，营造规范、安全、有序的 公共环境，特制订本管理规定，望自觉遵守。 1、凡驶入（出）地下车库的车辆必须严格遵守设定的交通标志行驶, 在出入口坡道处要减速慢行并注意前后车距离，确保安全。 2、凡有车库（位）的业主，一律把车辆停放在该车库（位），严禁在车 库门口或通道上停车，以免碰撞、刮蹭、影响车辆出入通行等。 3、车辆停放好后要关上车窗，锁好车门及车库门，车内贵重物品要随 身携带。车内物品如有遗失或被盗，车辆划伤、碰撞、损坏等由车主自行承 担。 4、车辆驶出车库后要随时关闭车库门，确保安全。 5、 要爱护公共设施设

55、备（如：监控、消防器材、交通标志、刀闸等）， 如有损坏，照价赔偿。 6、地下车库公共部位不准洗车、修车、练车，漏油车辆不准驶入。 7、严禁装有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆驶入地下车库。 8、严禁在地下车库内办公、加工制作以及存放易燃、易爆、剧毒等违 禁物品。 9、严禁从车上、车库内向外抛洒杂物及垃圾，垃圾装袋放入垃圾箱， 注意文明卫生。 10、公秩人员要严格管理，维护好交通秩序与安全。 卜一、非机动车辆停放须知 1、所有摩托车、电动车、自行车请自觉停放在指定位置； 2、停放要求车头朝内车尾向外、方向一致，依次摆放整齐 3、禁止将非机动车停放在通道或其它非停车区域； 4、不充电的车辆请勿停放在

56、充电区域。 5、外来人员临时停放车辆，应服从管理人员的安排，不准停放过夜。 6、车辆停放自行锁好，并带上车上物件，如有损坏或电瓶、车辆丢失, 均由自行承担； 7、所有车辆进入小区时速不得超过 5km/h。 8、停车区内不准修车、洗车、试车，不准加、抽燃油和乱扔杂物。 9、非机动车辆按指定的通道进出，不得走机动车通道。 10、对于长期停放且无人认领的破旧车辆由物业公司自行处理。 二十二、二次供水管理制度 1、供水机房是小区生活用二次供水、消防供水的要害部位，与工作无 关人员严禁进入机房。 2、供水机房应保持设备及地面卫生清洁，供水机房不得堆放杂物 和有毒有害物品。水管员应严格执行许昌市有关供水管

57、理规定，按时进行健 康检查。 3、水箱上的盖应加锁并经常检查。 4、水箱进水阀的自动控制应经常检查，如失灵应及时查明原因， 排除故障或通知检修。进水阀应经常轮换使用，保证阀门灵活。 5、要经常注意水箱水位变化，从水标尺上可直接观察水箱水位。 特别注意消防水位和溢水水位。除消防外任何时候不得动用消防储备水（最 低水位线以下的水箱储水）。水箱水位不得超过最高水位，否则产生溢水， 如无故溢水，作为责任事故处理。 6、生活水箱应按有关规定进行定期清洗消毒处理，清洗时应遵守 有关规定，严格按操作规程进行，并填写水池（箱）清洗消毒记录表。 7、维修主管负责通知当地水质检测部门取水样检验，做好水箱清 洗消杀

58、记录，交物业服务中心存档。 8、水箱清洗消毒时应提前两天通知物业服务中心，由贴心管家负 责按有关停水规定提前通知有关用水部门和业主做好储水准备。 9、二次供水设备每周进行一次保养，并由设备责任人填写二次 供水设备周保养记录。 10、维修主管每周检查水泵等供水设施设备， 并将检查情况记录在 自己的工作日记上。 二十三、电梯设备管理制度 1、对于新进电梯验收，应由电梯管理员会同电梯的供应厂商进行验收。 电梯的供应厂商应当提供附有安全技术规范要求的设计文件、产品质量合格 证明、安装及使用维修说明、监督检验证明等文件。电梯管理员应当仔细核 对是否有上述文件，验收合格的电梯，方能交付使用。 2、电梯在验

59、收合格投入使用后30日内，轿厢内应张贴安全检验合格证 及乘梯须知，电梯管理员资质应当向相关监督管理部门登记。 3、电梯验收合格后，电梯管理员应当建立电梯安全技术档案。内容包 括a）电梯的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件 以及安装技术文件和资料；b）电梯的定期检验和检查记录；c）电梯的日常使 用状况和维护保养记录d）电梯运行故障和事故记录。 4、电梯管理员应每天对电梯进行检查，并作好记录。每季度应对电梯 进行一次全面的检查和维护保养。发现异常情况的，应当及时处理。如无法 处理的，应联系电梯厂商或电梯维保单位处理。 5、电梯管理员应当对在用电梯的安全附件、安全保护装置、测量

60、调控 装置及有关附属仪器仪表进行定期校验、检修，并作好记录。 6、电梯管理员应当按照安全技术规范的定期检验要求，在安全检验合 格有效期届满前1个月向电梯检验检测机构提出定期检验要求。未经定期检 验或者检验不合格的电梯，不得继续使用。 7、电梯出现故障或者发生异常情况，使用部门必须将电源切断，悬挂 故障标志，同时通知维保单位处理，消除事故隐患后，方可重新投入使用。 8、电梯负责人应当制定电梯的事故应急措施和救援预案。 9、电梯作业人员应当按照国家有关规定，经电梯安全监督管理部门考 核合格，取得国家统一格式的特种作业人员证书，方可从事相应的作业或者 管理工作。 10、电梯作业人员在作业中应当严格执