湖南省高星物流园建设工程项目可行性研究报告

1、目目 录录 1 1 总论总论 .1 1 1.11.1 项目建设单位的基本情况项目建设单位的基本情况 .1 1 1.21.2 项目概况项目概况.2 2 2 2 发展规划、产业政策及行业准入发展规划、产业政策及行业准入 .1111 2.12.1 项目所在地区发展规划概况项目所在地区发展规划概况.1111 2.22.2 项目建设符合区域发展规划的要求项目建设符合区域发展规划的要求.1111 2.32.3 项目建设单位业务背景分析项目建设单位业务背景分析.1212 2.42.4 项目建设服务需求分析项目建设服务需求分析.1313 3.13.1 物流中心类型物流中心类型.1919 3.23.2 建设内容

2、建设内容.2323 3.33.3 建设规模建设规模.2323 4 4 工程技术方案工程技术方案 .2828 4.14.1 园区功能区划分园区功能区划分.2828 4.24.2 工程技术方案工程技术方案.2929 4.34.3 总平面布置总平面布置.3636 4.44.4 土建工程土建工程.4040 4.54.5 供电设计供电设计.4444 4.64.6 给排水设计给排水设计.4848 4.84.8 弱电设计弱电设计.5252 5 5 节能方案分析节能方案分析 .5454 5.15.1 节能标准与分析节能标准与分析.5454 5.25.2 能源消耗种类和数量分析能源消耗种类和数量分析.5555

3、5.35.3 节能措施节能措施 .5555 5.45.4 节能管理节能管理 .5656 6 6 建设用地、征地拆迁及移民安置分析建设用地、征地拆迁及移民安置分析 .5959 6.16.1 项目选址及用地方案项目选址及用地方案.5959 6.26.2 征地拆迁及移民安置规划方案征地拆迁及移民安置规划方案.6363 7 7 环境影响和环境保护环境影响和环境保护 .6565 7.17.1 建设物流园的意义建设物流园的意义.6565 7.27.2 环境现状环境现状.6565 7.37.3 不利因数不利因数.6666 7.47.4 综合治理及资源综合利用综合治理及资源综合利用.6666 7.57.5 环

4、境保护效果环境保护效果.6767 7.67.6 环境保护结论环境保护结论.6767 8 8 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 .7070 8.18.1 投资估算投资估算.7070 8.28.2 资金筹措资金筹措 .7676 9 9 财务评价财务评价 .7777 9.19.1 经营收入及经营税金经营收入及经营税金 .7777 9.29.2 总成本费用估算总成本费用估算 .7878 9.39.3 财务效益分析财务效益分析 .7979 9.49.4 不确定性分析不确定性分析 .8080 9.59.5 经济评价结论经济评价结论 .8181 9.69.6 社会效益社会效益 .8181 附表：附表：

5、1 1、项目总投资使用计划及资金筹措表、项目总投资使用计划及资金筹措表 2 2、房地产销售收入、营业税金及附加估算表、房地产销售收入、营业税金及附加估算表 2-12-1、租赁经营房地产经营收入、营业税金及附加估算表、租赁经营房地产经营收入、营业税金及附加估算表 2-22-2、货物周转经营收入、营业税金及附加估算表、货物周转经营收入、营业税金及附加估算表 3 3、总成本费用估算表、总成本费用估算表 4 4、项目投资现金流量表、项目投资现金流量表 5 5、利润与利润分配表、利润与利润分配表 6 6、资金来源与运用表、资金来源与运用表 7 7、借款还本付息表、借款还本付息表 8 8、敏感性分析表、敏

6、感性分析表 附件：附件： 1 1、 湖南省经济委员会关于对湖南省经济委员会关于对 的批复的批复湘经交通湘经交通20073202007320 号号 2 2、省委政研室调研组、省委政研室调研组关于配套建设长沙河西大交通大物流枢纽中心的建议关于配套建设长沙河西大交通大物流枢纽中心的建议 （20082008 年年 8 8 月）月） 3 3、 湖南省建设用地预审报告书湖南省建设用地预审报告书 （先导）国土预审字（先导）国土预审字20102010第第 1 1 号号 4 4、 湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单 （20092009）政国土字第）政国土字第 725

7、725 号号 5 5、湖南省环境保护厅、湖南省环境保护厅关于高星物流园项目环境影响报告书的批复关于高星物流园项目环境影响报告书的批复湘环评湘环评 2009720097 号号 6 6、广州铁路（集团）公司、广州铁路（集团）公司关于石长铁路望城县铁路客货运规划问题的函关于石长铁路望城县铁路客货运规划问题的函 广计函广计函20065262006526 号号 7 7、长沙市人民政府、长沙市人民政府关于对石门至长沙铁路增建第二线建设方案建议的复函关于对石门至长沙铁路增建第二线建设方案建议的复函 8 8、湖南省发展和改革委员会、湖南省发展和改革委员会关于转发国家发展改革委关于转发国家发展改革委物流业调整和

8、振兴物流业调整和振兴 专项投资管理办法专项投资管理办法的通知的通知 湘发改财贸湘发改财贸20093482009348 号号 9 9、湖南和立东升实业集团营业执照、湖南和立东升实业集团营业执照 1010、湖南和立东升实业集团税务登记证、湖南和立东升实业集团税务登记证 1111、湖南和立东升实业集团组织机构代码证、湖南和立东升实业集团组织机构代码证 1212、2006200820062008 年度湖南省和立东升实业集团有限公司年度湖南省和立东升实业集团有限公司财务报表财务报表 1313、中国建设银行湖南省分行出具的、中国建设银行湖南省分行出具的中国建设银行贷款承诺书中国建设银行贷款承诺书 意承编号

9、意承编号 （20092009）第）第 2 2 号号 1414、 股东会决议股东会决议 附图：附图： 1 1、湖南省高星物流园建设工程区域位置图、湖南省高星物流园建设工程区域位置图 2 2、湖南省高星物流园建设工程总平面布置图、湖南省高星物流园建设工程总平面布置图 1 1 总论总论 1.11.1 项目建设单位的基本情况项目建设单位的基本情况 本项目建设由湖南和立东升实业集团完成。湖南和立东升实本项目建设由湖南和立东升实业集团完成。湖南和立东升实 业集团负责项目的申报、融资、开发、工程建设、组织前期工作业集团负责项目的申报、融资、开发、工程建设、组织前期工作 及日常运营、管理等工作。及日常运营、管

10、理等工作。 湖南和立东升实业集团成立于湖南和立东升实业集团成立于 19941994 年，是一家以经营现代年，是一家以经营现代 物流园区开发和管理、现代商贸物流、房地产开发、电子商务、物流园区开发和管理、现代商贸物流、房地产开发、电子商务、 机电设备安装、新型建材、高新技术创业投资为主的综合性民营机电设备安装、新型建材、高新技术创业投资为主的综合性民营 企业集团。注册资本企业集团。注册资本 1 1 亿元，净资产达亿元，净资产达 8.68.6 亿元。公司现有员工亿元。公司现有员工 168168 名，其中高级职称名，其中高级职称 3636 人、中级职称人、中级职称 5757 人；研究生及以上学人；研

11、究生及以上学 历历 2828 人。人。 集团下设太阳桥物流园有限公司、湖南九纬高新技术创业投集团下设太阳桥物流园有限公司、湖南九纬高新技术创业投 资有限公司、湖南省中正工程有限公司、岳阳中南批发交易大市资有限公司、湖南省中正工程有限公司、岳阳中南批发交易大市 场有限公司、湖南九泰置业投资有限公司。场有限公司、湖南九泰置业投资有限公司。 集团将致力打造成为世界领先的民族物流产业综合服务运营集团将致力打造成为世界领先的民族物流产业综合服务运营 商，经过多年不懈努力，成功创建了现代物流枢纽中心模式，形商，经过多年不懈努力，成功创建了现代物流枢纽中心模式，形 成了集团的业务特色，建立了成了集团的业务特

12、色，建立了“太阳桥物流园太阳桥物流园”强劲现代物流品强劲现代物流品 牌。集团在牌。集团在“立足长沙，连线岳阳、武汉、北京，营造全国信息立足长沙，连线岳阳、武汉、北京，营造全国信息 共享、资源互动的现代物流格局，融入国际物流产业链共享、资源互动的现代物流格局，融入国际物流产业链”的战略的战略 思想指导下，在岳阳、长沙、武汉构建了物流网络体系，实行专思想指导下，在岳阳、长沙、武汉构建了物流网络体系，实行专 业化运营、精细化管理、信息化服务、品牌化发展。业化运营、精细化管理、信息化服务、品牌化发展。 为立足长沙，集团于为立足长沙，集团于 20092009 年初投资湖南省高星物流园建设年初投资湖南省高

13、星物流园建设 工程，开始开展本项目的前期工作、工程建设及物流园建成后的工程，开始开展本项目的前期工作、工程建设及物流园建成后的 日常工作等。日常工作等。 目前，集团经营运转良好，连续三年年上缴国家税费均超过目前，集团经营运转良好，连续三年年上缴国家税费均超过 30003000 万元，赢利能力强，资产优良，资信万元，赢利能力强，资产优良，资信 aaaaaa 级。集团先后荣获级。集团先后荣获 “全国商务系统先进集体全国商务系统先进集体” 、 “湖南省重合同守信用单位湖南省重合同守信用单位” 、 “湖南湖南 省招工扶贫先进企业省招工扶贫先进企业” 、 “信贷诚信企业信贷诚信企业” 、 “纳税诚信企业

14、纳税诚信企业” 、 “财财 源建设先进单位源建设先进单位”等光荣称号。等光荣称号。 集团总裁冯杨辉先生，湖南省临湘市人，出生于集团总裁冯杨辉先生，湖南省临湘市人，出生于 19811981 年，年， 毕业于湖南大学机械工程系。毕业后一直在湖南和立东升集团任毕业于湖南大学机械工程系。毕业后一直在湖南和立东升集团任 职，职，20052005 年进入公司管理层，年进入公司管理层，20082008 年任集团公司总经理。曾参年任集团公司总经理。曾参 与和立东升公司太阳桥物流园项目一、二期项目的运作与开发，与和立东升公司太阳桥物流园项目一、二期项目的运作与开发， 具有物流园工程建设与运营管理经验具有物流园工

15、程建设与运营管理经验。为做好湖南省高星物流园。为做好湖南省高星物流园 建设工程的商贸物流地产开发与运营、工业园区开发、基础设施建设工程的商贸物流地产开发与运营、工业园区开发、基础设施 投资等业务，集团下设办公室、项目工程部、财务室、招商部、投资等业务，集团下设办公室、项目工程部、财务室、招商部、 外联部等部门，拥有一批经验丰富的市场研究、营销招商、工程外联部等部门，拥有一批经验丰富的市场研究、营销招商、工程 管理、房地产、物流管理、财务管理等专业技术人员。立足湖南管理、房地产、物流管理、财务管理等专业技术人员。立足湖南 长沙，放眼世界，致力于成为民族领先的物流与工业地产综合运长沙，放眼世界，致

16、力于成为民族领先的物流与工业地产综合运 营商。营商。 公司将秉承公司将秉承“专业、稳健、卓越专业、稳健、卓越”的经营理念，坚持以专业的经营理念，坚持以专业 能力从市场获取公平回报，成为行业持续的领跑者；通过规范的能力从市场获取公平回报，成为行业持续的领跑者；通过规范的 企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、 最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。 1.21.2 项目概况项目概况 1.2.11.2.1 项目名称项目名称 湖南省高星物流园建设工程湖南省高星物流园建

17、设工程 1.2.21.2.2 项目建设背景项目建设背景 物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合型物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合型 服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费 作用大。它作为现代经济的重要组成部分和工业化进程中不可或作用大。它作为现代经济的重要组成部分和工业化进程中不可或 缺的综合服务支撑，是国民经济发展的基础产业。加快发展现代缺的综合服务支撑，是国民经济发展的基础产业。加快发展现代 物流业，构建国家级区域物流中心，对于转变经济发展方式，调物流业，构建国家级区域物流中心，对于转变

18、经济发展方式，调 整和优化经济结构，提高经济运行质量和效益，加速推进整和优化经济结构，提高经济运行质量和效益，加速推进“两型两型 社会社会”建设与新型工业化步伐，具有十分重要的战略意义。同时，建设与新型工业化步伐，具有十分重要的战略意义。同时， 在当前国际金融危机影响的背景下，加快实现物流业的调整与振在当前国际金融危机影响的背景下，加快实现物流业的调整与振 兴，是促进经济平稳较快发展，增强国民经济竞争力的重要举措。兴，是促进经济平稳较快发展，增强国民经济竞争力的重要举措。 长沙作为湖南省会城市具有得天独厚的区位优势，在全国发长沙作为湖南省会城市具有得天独厚的区位优势，在全国发 展战略布局中，发

19、挥承东启西，联南接北的枢纽作用，在多边的展战略布局中，发挥承东启西，联南接北的枢纽作用，在多边的 大流通过程中可以东西逢源，南北策应，既得益于沿海市场的强大流通过程中可以东西逢源，南北策应，既得益于沿海市场的强 劲辐射，又受惠予内陆市场的全面联动。长沙在中南经济圈中承劲辐射，又受惠予内陆市场的全面联动。长沙在中南经济圈中承 担资源依托，流通连接，技术吸纳，经济辐射的中心城市，成为担资源依托，流通连接，技术吸纳，经济辐射的中心城市，成为 区域经济发展的强劲区域经济发展的强劲“增长极增长极” ，具有担当中南地区的商贸物流，具有担当中南地区的商贸物流 中心优势。近年来，长沙市物流产业发展迅速，为促进

20、城市经济中心优势。近年来，长沙市物流产业发展迅速，为促进城市经济 发展，辐射带动发展，辐射带动“长株潭长株潭”及周边地区发展发挥了重要作用。长及周边地区发展发挥了重要作用。长 沙物流业主要布局在河东地区，产业相对集中且发达，各种物流沙物流业主要布局在河东地区，产业相对集中且发达，各种物流 枢纽中心基本成型。而长沙河西地区具有良好的工业基础和优美枢纽中心基本成型。而长沙河西地区具有良好的工业基础和优美 的生活环境，但区域的物流业却是制约的生活环境，但区域的物流业却是制约“大河西大河西”开发的瓶颈。开发的瓶颈。 如随着业务量的增加和贸易的升级，现有的仓储运输条件和硬件如随着业务量的增加和贸易的升级

21、，现有的仓储运输条件和硬件 设备能力已远远不能满足各钢材商的经营。因此，作为长株潭设备能力已远远不能满足各钢材商的经营。因此，作为长株潭 “两型社会两型社会”建设的示范区，随着大河西先导区开发建设的深入，建设的示范区，随着大河西先导区开发建设的深入， 长沙发展的重心将进一步转移至河西地区，新增客货运量将大大长沙发展的重心将进一步转移至河西地区，新增客货运量将大大 增多，在一定程度上将超过目前货运、客运的承载能力，在此情增多，在一定程度上将超过目前货运、客运的承载能力，在此情 况下，若没有发达的物流业，势必阻碍和延缓先导区开发建设。况下，若没有发达的物流业，势必阻碍和延缓先导区开发建设。 望城县

22、环绕长沙西侧，是长沙联通湖南西部地区的必经之地。望城县环绕长沙西侧，是长沙联通湖南西部地区的必经之地。 其紧临长沙大河西先导区，并地处其紧临长沙大河西先导区，并地处“3+5”“3+5”城市群中心地带，是城市群中心地带，是 建设长沙新的大交通、大物流枢纽腹地。在新的发展形势下，按建设长沙新的大交通、大物流枢纽腹地。在新的发展形势下，按 照照“交通先行，物流依托交通先行，物流依托”规律，望城县选择适宜区域建设现代规律，望城县选择适宜区域建设现代 物流枢纽中心，以缓解物流供需矛盾状况。为此，望城县委、县物流枢纽中心，以缓解物流供需矛盾状况。为此，望城县委、县 政府及相关部门进行了大量工作：政府及相关

23、部门进行了大量工作： 20062006 年年 1111 月，获广州铁路（集团）公司月，获广州铁路（集团）公司关于石长铁路望关于石长铁路望 城县铁路客货运规划问题的函城县铁路客货运规划问题的函 （广计函（广计函20065262006526 号）号） ，同意望，同意望 城站城站 20202020 年预留发展年预留发展 200200 万吨货场到发能力，远景按万吨货场到发能力，远景按 500500 万吨万吨 的规模预留。的规模预留。 20072007 年，编制了年，编制了望城县现代物流发展规划纲要望城县现代物流发展规划纲要 ，预计项，预计项 目建成后，实现年货物吞吐量目建成后，实现年货物吞吐量 300

24、300 万吨、年市场交易额近万吨、年市场交易额近 150150 亿亿 元、实现年税收元、实现年税收 80008000 万元、创造就业机会万元、创造就业机会 3000030000 个，将成为中个，将成为中 南地区最大的物流基地。南地区最大的物流基地。 20072007 年年 8 8 月，湖南省经济委员会湘经交通月，湖南省经济委员会湘经交通20073202007320 号文批号文批 复同意将望城县高星组团联运物流中心项目纳入复同意将望城县高星组团联运物流中心项目纳入“十一五十一五” 长长 株潭城市群现代物流业发展规划株潭城市群现代物流业发展规划 ，并建议将项目更名为，并建议将项目更名为“望城望城

25、县高新物流中心县高新物流中心” 。 20082008 年，湖南省委政策研究室专门对大河西先导区交通物流年，湖南省委政策研究室专门对大河西先导区交通物流 问题进行了调研，并于问题进行了调研，并于 8 8 月提交了月提交了关于配套建设长沙河西大交关于配套建设长沙河西大交 通大物流枢纽中心的建议通大物流枢纽中心的建议 ，湖南省委书记张春贤对此予以了批，湖南省委书记张春贤对此予以了批 复。复。 为进一步优化长沙物流业结构，特别是改善为进一步优化长沙物流业结构，特别是改善“大河西大河西”区域区域 物流布局不合理，物流分散经营，横向联合薄弱，组织化程度较物流布局不合理，物流分散经营，横向联合薄弱，组织化程

26、度较 低，物流技术含量不高的状况，推动低，物流技术含量不高的状况，推动“大河西大河西”区域物流业现有区域物流业现有 的结构和布局调整，加快推动长株潭的结构和布局调整，加快推动长株潭“两型社会两型社会”改革建设和改革建设和 “3“35”5”城市群建设发展，城市群建设发展，20082008 年年 9 9 月望城经济开发区管委会与月望城经济开发区管委会与 湖南和立东升实业集团有限公司双方就共同建设大河西先导区国湖南和立东升实业集团有限公司双方就共同建设大河西先导区国 家级区域物流中心项目家级区域物流中心项目湖南省高星物流园达成协议，同意项湖南省高星物流园达成协议，同意项 目开发用地位于望城经济开发区

27、内，占地目开发用地位于望城经济开发区内，占地 20002000 亩。项目建设拉亩。项目建设拉 开序幕。开序幕。 20092009 年年 3 3 月，为进一步优化投资环境，加快推进项目建设，月，为进一步优化投资环境，加快推进项目建设， 望城县人民政府还颁发了望城县人民政府还颁发了望城县招商引资优惠办法望城县招商引资优惠办法 ，以此从，以此从 财税、用地、收费等方面给予政策上的优惠，为进一步促进高星财税、用地、收费等方面给予政策上的优惠，为进一步促进高星 物流园项目的建设提供了良好的政策支持。物流园项目的建设提供了良好的政策支持。 1.2.31.2.3 项目建设地点项目建设地点 湖南省高星物流园项

28、目选址于望城县经济开发区南侧。地块湖南省高星物流园项目选址于望城县经济开发区南侧。地块 东临马桥河路，南与星城大道为邻，西接望城大道，北靠石长铁东临马桥河路，南与星城大道为邻，西接望城大道，北靠石长铁 路复线。项目依托大河西先导区唯一的火车货站路复线。项目依托大河西先导区唯一的火车货站望城火车站望城火车站 而建，并处于京珠西线、长常高速连接线而建，并处于京珠西线、长常高速连接线星宁快速干道和湘星宁快速干道和湘 潭到岳阳的城市快速干道潭到岳阳的城市快速干道雷望大道的交汇处，紧邻金星大道、雷望大道的交汇处，紧邻金星大道、 雷锋大道、望城大道、长沙市三环线、雷锋大道、望城大道、长沙市三环线、3193

29、19 国道等。国道等。 石长铁路复线紧邻项目地块北侧，被市委、市政府列为石长铁路复线紧邻项目地块北侧，被市委、市政府列为 20092009 年度长沙市十大基础设施项目之一，对促进望城县、长沙地区，年度长沙市十大基础设施项目之一，对促进望城县、长沙地区， 乃至湖南省经济发展有着重要意义。乃至湖南省经济发展有着重要意义。 项目总用地面积项目总用地面积 134.73134.73 公顷（合公顷（合 2020.982020.98 亩）亩） ，扣除市政道，扣除市政道 路、用地外，项目净用地面积路、用地外，项目净用地面积 116.87116.87 公顷（合公顷（合 1753.001753.00 亩）亩） 。

30、项。项 目地为平地，交通条件、水、电、信基础设施完善，建设条件较目地为平地，交通条件、水、电、信基础设施完善，建设条件较 好，是建设物流中心的理想地块。好，是建设物流中心的理想地块。 1.2.41.2.4 建设内容与建设规模建设内容与建设规模 根据湖南省高星物流园发展设想及市场定位，湖南省高星物根据湖南省高星物流园发展设想及市场定位，湖南省高星物 流园将建设大型物流基础平台；大型钢铁信息服务平台；加工商流园将建设大型物流基础平台；大型钢铁信息服务平台；加工商 贸交易平台；物流企业总部平台以及物流增值服务平台等。贸交易平台；物流企业总部平台以及物流增值服务平台等。 湖南省高星物流园在铁路运输方面

31、，石长铁路目前货流吞吐湖南省高星物流园在铁路运输方面，石长铁路目前货流吞吐 量还处于刚刚起步发展的初期，预计量还处于刚刚起步发展的初期，预计 20152015 年将超过年将超过 7575 万吨万吨/ /年，年， 20202020 年达到年达到 150150 万吨万吨/ /年，至年，至 20302030 年将达到年将达到 250250 万吨万吨/ /年；在陆年；在陆 路交通方面，预计路交通方面，预计 20152015 年达到年达到 6060 万吨万吨/ /年，年，20202020 年达到年达到 120120 万万 吨吨/ /年，至年，至 20302030 年达到年达到 200200 万吨万吨/

32、/年；在水路货运方面，依托新年；在水路货运方面，依托新 康乡港区，预计康乡港区，预计 20152015 年达到年达到 1515 万吨万吨/ /年，年，20202020 年达到年达到 3030 万吨万吨/ / 年，至年，至 20302030 年达到年达到 5050 万吨万吨/ /年。综上所述，湖南省高星物流园年。综上所述，湖南省高星物流园 预计预计 20152015 年总的货运吞吐量将达到年总的货运吞吐量将达到 150150 万吨万吨/ /年，至年，至 20302030 年可年可 达到达到 500500 万吨万吨/ /年，该物流中心将成为湖南省乃至中南地区重要年，该物流中心将成为湖南省乃至中南地

33、区重要 的现代化物流集散和运输基地之一。的现代化物流集散和运输基地之一。 本项目按年转运量本项目按年转运量 300300 万吨进行设计，其中汽车展示、汽车万吨进行设计，其中汽车展示、汽车 零部件及钢材零部件及钢材 260260 万吨，建材及金属材料万吨，建材及金属材料 4040 万吨。项目规划用万吨。项目规划用 地面积地面积 134.73134.73 公顷（合公顷（合 2020.982020.98 亩）亩） ，总建筑面积，总建筑面积 1871501.91871501.9 平平 方米，包括储藏及加工区方米，包括储藏及加工区 349127.88349127.88 平方米，物流市场交易及服平方米，物

34、流市场交易及服 务区务区 916294.31916294.31 平方米，生活居住区平方米，生活居住区 333622.53333622.53 平方米，商务办平方米，商务办 公区公区 272457.18272457.18 平方米。平方米。 另购置货架、叉车、轨道等装卸、运输、储存、信息系统设另购置货架、叉车、轨道等装卸、运输、储存、信息系统设 备备 236236 台（套）台（套） 。 项目按总体部署、滚动开发、分期实施的原则，分两期进行项目按总体部署、滚动开发、分期实施的原则，分两期进行 建设，其中第一期占地面积建设，其中第一期占地面积 12691269 亩，二期占地面积亩，二期占地面积 751.

35、98751.98 亩。亩。 1.2.51.2.5 投资规模及资金筹措方案投资规模及资金筹措方案 项目总投资项目总投资 230543.42230543.42 万元，其中：工程费用万元，其中：工程费用 156182.12156182.12 万万 元，占总投资的元，占总投资的 67.75%67.75%；其他费用；其他费用 52390.0052390.00 万元，占总投资的万元，占总投资的 22.72%22.72%；预备费；预备费 12492.8012492.80 万元，占总投资的万元，占总投资的 5.42%5.42%；建设期利息；建设期利息 9058.509058.50 万元，占总投资的万元，占总投

36、资的 3.93%3.93%；铺底流动资金；铺底流动资金 420.00420.00 万元，万元， 占总投资的占总投资的 0.18%0.18%。 项目所需总投资项目所需总投资 230543.42230543.42 万元中，其资金来源为：拟申请万元中，其资金来源为：拟申请 商业银行贷款商业银行贷款 161000161000 万元，其余资金由项目建设单位自筹解决。万元，其余资金由项目建设单位自筹解决。 项目建设一期所需投资额项目建设一期所需投资额 120,027.05120,027.05 万元，资金来源为：万元，资金来源为： 拟申请商业贷款拟申请商业贷款 8400084000 万元，其余资金万元，其余

37、资金 36027.0536027.05 万元由项目建万元由项目建 设单位自筹资金解决。设单位自筹资金解决。 1.2.61.2.6 项目建设期项目建设期 项目建设期拟定项目建设期拟定 3.53.5 年，预计年，预计 20102010 年年 7 7 月开始，月开始，20132013 年年 1212 月建成投产运行。月建成投产运行。 项目建设期分前期工作和建设工期两阶段，其中：项目建设期分前期工作和建设工期两阶段，其中： a)a) 前期工作从前期工作从 20102010 年年 7 7 月月20112011 年年 1 1 月，共月，共 6 6 个月，包括个月，包括 可行性研究报告的编制、评估和审批，初

38、步设计文件的编制、审可行性研究报告的编制、评估和审批，初步设计文件的编制、审 批，工程地质详勘，工程招标；批，工程地质详勘，工程招标； b)b) 建设工期从建设工期从 20102010 年年 7 7 月月20132013 年年 7 7 月，共月，共 3636 个月，包个月，包 括施工图设计，移民安置及施工准备，土建施工，设备订货，设括施工图设计，移民安置及施工准备，土建施工，设备订货，设 备及管线安装，设备调试及试车，试运行，竣工验收。备及管线安装，设备调试及试车，试运行，竣工验收。 1.2.71.2.7 主要技术经济指标主要技术经济指标 主要技术经济指标详见表主要技术经济指标详见表 1-11

39、-1。 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 表表 1-11-1 序号序号指标名称指标名称单单 位位数数 量量备备 注注 1 1 总用地面积总用地面积公顷公顷 134.73134.73 合合 2020.982020.98 亩亩 1.11.1 其中：净用地面积其中：净用地面积公顷公顷 116.87116.87 合合 1753.001753.00 亩亩 1.21.2 市政道路市政道路公顷公顷 12.4312.43 合合 186.46186.46 亩亩 2 2 总建筑面积总建筑面积m m2 21871501.91871501.9 2.12.1 根据建设期：根据建设期： 2.1.2.1. 1 1 其中

40、：第一期其中：第一期m m2 2725849.08725849.08 2.1.2.1. 2 2 第二期第二期m m2 2 1145652.81145652.8 2 2 2.22.2 根据功能分区：根据功能分区： 2.2.2.2. 1 1 其中：储藏及加工区其中：储藏及加工区m m2 2349127.88349127.88 2.2.2.2. 2 2 物流市场交易及服物流市场交易及服 务区务区 m m2 2916294.31916294.31 2.2.2.2. 3 3 生活居住区生活居住区 (3(3 区区) ) m m2 2333622.53333622.53 2.2.2.2. 4 4 商务办公区

41、商务办公区m m2 2272457.18272457.18 3 3 吞吐能力吞吐能力万吨万吨/ / 年年 300300 3.13.1 其中：汽车展示、汽车其中：汽车展示、汽车 零部件及钢材零部件及钢材 万吨万吨/ / 年年 260260 3.23.2 建材及金属材料建材及金属材料万吨万吨/ / 年年 4040 4 4 设备设备台（套）台（套） 236236 5 5 总投资总投资万元万元 230543.42230543.42 5.15.1 其中：工程费用其中：工程费用万元万元 156182.12156182.12 5.25.2 其他费用其他费用万元万元 52390.0052390.00 5.35

42、.3 预备费预备费万元万元 12492.8012492.80 5.45.4 建设期利息建设期利息万元万元 9058.509058.50 5.55.5 铺底流动资金铺底流动资金万元万元 420.00420.00 6 6 资金筹措资金筹措万元万元 6.16.1其中：银行贷款 其中：银行贷款万元万元 5500055000 6.26.2 资本金资本金万元万元 175543.42175543.42 7 7 正常经营年收入正常经营年收入万元万元 22827.2522827.25 8 8 正常年销售税金及税加正常年销售税金及税加万元万元 1272.621272.62 9 9 正常年总成本费用正常年总成本费用

43、万元万元 10881.6010881.60 1010 正常年利润总额正常年利润总额万元万元 10673.0310673.03 续表续表 1-11-1 序号序号指标名称指标名称单单 位位数数 量量备备 注注 1111 正常年所得税正常年所得税万元万元 2668.262668.26 1212 正常年税后利润正常年税后利润万元万元 8004.778004.77 1313 财务评价指标财务评价指标 13.113.1 其中：投资利润率其中：投资利润率 % %4.614.61 13.213.2 投资利税率投资利税率 % %4.984.98 13.313.3 项目投资内部收项目投资内部收 益率益率 % %1

44、3.0913.09 所得税后所得税后 13.413.4 项目投资投资回项目投资投资回 收期收期 % %7.897.89 所得税后所得税后 13.513.5 借款偿还期（含借款偿还期（含 建设期）建设期） 年年 1111 1414 建设期建设期年年3.53.5 2 2 发展规划、产业政策及行业准入发展规划、产业政策及行业准入 2.12.1 项目所在地区发展规划概况项目所在地区发展规划概况 随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步，现代物流随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步，现代物流 业作为现代经济的重要组成部分和工业化进程中最为经济合理的业作为现代经济的重要组成部分和工业化进程中最为经

45、济合理的 综合服务模式，正在全球范围内得以迅速发展。在国际上，物流综合服务模式，正在全球范围内得以迅速发展。在国际上，物流 产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展水平成为产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展水平成为 衡量一个国家现代化程度和综合国力的重要指标。为积极应对新衡量一个国家现代化程度和综合国力的重要指标。为积极应对新 一轮国际金融危机的影响，落实党中央、国务院保增长、扩内需、一轮国际金融危机的影响，落实党中央、国务院保增长、扩内需、 调结构的总体要求，国家制定了调结构的总体要求，国家制定了物流业调整和振兴规划物流业调整和振兴规划 ，作，作 为物流产业综合性的行动

46、方案，以此促进物流业自身平稳较快发为物流产业综合性的行动方案，以此促进物流业自身平稳较快发 展和产业调整升级。同时，按照国家的展和产业调整升级。同时，按照国家的总体规划总体规划构想，湖南构想，湖南 省制定了省制定了物流业振兴实施规划（物流业振兴实施规划（2009-20112009-2011 年）年） ，其中，物流，其中，物流 园区工程建设是国家和省级规划的发展重点工程之一。湖南省高园区工程建设是国家和省级规划的发展重点工程之一。湖南省高 星物流园项目的建设，将利用长株潭城市群星物流园项目的建设，将利用长株潭城市群“两型社会两型社会”建设综建设综 合配套改革试验区的政策优势，高标准建设现代化物流

47、园区和物合配套改革试验区的政策优势，高标准建设现代化物流园区和物 流中心，并以此培育具有竞争力的龙头物流企业，从而促进地区流中心，并以此培育具有竞争力的龙头物流企业，从而促进地区 物流业的快速发展。因此，根据我省物流业调整和振兴规划要求，物流业的快速发展。因此，根据我省物流业调整和振兴规划要求， 急需启动本项目的建设；同时项目的建设，也是落实我省急需启动本项目的建设；同时项目的建设，也是落实我省物流物流 业调整和振兴规划业调整和振兴规划的一项重要举措。的一项重要举措。 2.22.2 项目建设符合区域发展规划的要求项目建设符合区域发展规划的要求 望城县紧临长沙大河西先导区，并地处望城县紧临长沙大

48、河西先导区，并地处“3+5”“3+5”城市群中心城市群中心 地带，是建设长沙新的大交通、大物流枢纽腹地，也是长沙联通地带，是建设长沙新的大交通、大物流枢纽腹地，也是长沙联通 湖南西部地区的必经之地。在新的发展形势下，望城县委、县政湖南西部地区的必经之地。在新的发展形势下，望城县委、县政 府及相关部门于府及相关部门于 20072007 年编制了年编制了望城县现代物流发展规划纲要望城县现代物流发展规划纲要 ， 预计项目建成后，实现年货物吞吐量预计项目建成后，实现年货物吞吐量 300300 万吨、年市场交易额近万吨、年市场交易额近 150150 亿元、实现年税收亿元、实现年税收 80008000 万

49、元、创造就业机会万元、创造就业机会 3000030000 个，将成个，将成 为中南地区最大的物流基地。为中南地区最大的物流基地。 同年同年 8 8 月，湖南省经济委员会湘经交通月，湖南省经济委员会湘经交通20073202007320 号文批复号文批复 同意将望城县高星组团联运物流中心项目纳入同意将望城县高星组团联运物流中心项目纳入“十一五十一五” 长株长株 潭城市群现代物流业发展规划潭城市群现代物流业发展规划 ，并建议将项目更名为，并建议将项目更名为“望城县望城县 高新物流中心高新物流中心” 。 20082008 年，湖南省委政策研究室专门对大河西先导区交通物流年，湖南省委政策研究室专门对大河

50、西先导区交通物流 问题进行了调研，并于问题进行了调研，并于 8 8 月提交了月提交了关于配套建设长沙河西大交关于配套建设长沙河西大交 通大物流枢纽中心的建议通大物流枢纽中心的建议 。 因此，本项目的建设，符合望城县现代物流发展规划需要，因此，本项目的建设，符合望城县现代物流发展规划需要， 与长沙市与长沙市长株潭城市群现代物流业发展规划长株潭城市群现代物流业发展规划相衔接，与我省相衔接，与我省 物流业调整和振兴规划物流业调整和振兴规划相适应，并成为顺应长株潭相适应，并成为顺应长株潭“两型社两型社 会会”和大河西先导区开发建设的必然产物。同时，该项目作为第和大河西先导区开发建设的必然产物。同时，该

51、项目作为第 三产业建设项目，符合两型社会发展的要求。三产业建设项目，符合两型社会发展的要求。 2.32.3 项目建设单位业务背景分析项目建设单位业务背景分析 项目建设单位湖南和立东升实业集团为一综合性民营企业集项目建设单位湖南和立东升实业集团为一综合性民营企业集 团，主要经营范围为：以自有资金对物流业、高新技术产业、房团，主要经营范围为：以自有资金对物流业、高新技术产业、房 地产业、建筑业、旅游业、商业服务业、农、林、牧、渔业进行地产业、建筑业、旅游业、商业服务业、农、林、牧、渔业进行 投资。投资。 集团重点经营现代物流园区开发和管理、现代商贸物流、房集团重点经营现代物流园区开发和管理、现代商

52、贸物流、房 地产开发、电子商务、机电设备安装、新型建材、高新技术创业地产开发、电子商务、机电设备安装、新型建材、高新技术创业 等产业，在等产业，在“立足长沙，连线岳阳、武汉、北京，营造全国信息立足长沙，连线岳阳、武汉、北京，营造全国信息 共享、资源互动的现代物流格局，融入国际物流产业链共享、资源互动的现代物流格局，融入国际物流产业链”的战略的战略 思想指导下，在岳阳、长沙、武汉构建了物流网络体系，实行专思想指导下，在岳阳、长沙、武汉构建了物流网络体系，实行专 业化运营、精细化管理、信息化服务、品牌化发展，致力打造世业化运营、精细化管理、信息化服务、品牌化发展，致力打造世 界领先的民族物流产业综

53、合服务运营商。界领先的民族物流产业综合服务运营商。 集团有成功的物流业运营模式，投资集团有成功的物流业运营模式，投资 11.211.2 亿元在岳阳建成亿元在岳阳建成 占地面积占地面积 680680 亩，集商品交易、运输、仓储、保管、配送、加工、亩，集商品交易、运输、仓储、保管、配送、加工、 信息处理、物流咨询等一体化、全方位服务的湖南省第一个物流信息处理、物流咨询等一体化、全方位服务的湖南省第一个物流 信息平台信息平台太阳桥物流园。成为本地区功能齐全、配套完善、管太阳桥物流园。成为本地区功能齐全、配套完善、管 理先进的区域性现代化商贸物流园。并形成理先进的区域性现代化商贸物流园。并形成 “太阳

54、桥物流园太阳桥物流园” 现代物流品牌。现代物流品牌。 2.42.4 项目建设服务需求分析项目建设服务需求分析 2.4.12.4.1 项目的建设符合大河西先导区项目的建设符合大河西先导区“两型两型”社会建设需求社会建设需求 大河西先导区是长株潭城市群大河西先导区是长株潭城市群“两型社会两型社会”建设综合配套改建设综合配套改 革试验区的核心区，承担着国家探索资源节约、环境友好发展道革试验区的核心区，承担着国家探索资源节约、环境友好发展道 路的重任。构建路的重任。构建“两型两型”社会必须加快对现有产业的升级改造，社会必须加快对现有产业的升级改造， 促进向现代化生产方式的转变。而在现代企业经营中，无论

55、是高促进向现代化生产方式的转变。而在现代企业经营中，无论是高 效的生产还是科学的管理，从原材料采购到产成品的配送，都对效的生产还是科学的管理，从原材料采购到产成品的配送，都对 现代物流服务和物流合理化提出了迫切的要求。加快推进现代物流服务和物流合理化提出了迫切的要求。加快推进“两型两型” 社会建设，需要有配套的物流综合服务作为强有力的支撑保障，社会建设，需要有配套的物流综合服务作为强有力的支撑保障， 必须拥有发达的物流业。特别是要实现产业的集群化发展，更离必须拥有发达的物流业。特别是要实现产业的集群化发展，更离 不开现代化物流的有效衔接。对于不开现代化物流的有效衔接。对于“大河西大河西”的产业

56、进行合理规的产业进行合理规 范，明确分工，各地区优势产业己呈现规模化、集群化的发展；范，明确分工，各地区优势产业己呈现规模化、集群化的发展； 尤其是在产业链的上下延伸后，更需要有现代化的物流综合服务尤其是在产业链的上下延伸后，更需要有现代化的物流综合服务 来有效衔接，才能实现其集群优势和规模效益。根据长沙大河西来有效衔接，才能实现其集群优势和规模效益。根据长沙大河西 先导区规划建设，建成区将达到先导区规划建设，建成区将达到 200200 平方公里，新增人口平方公里，新增人口 150150 万，万， 新增新增 gdp3000gdp3000 亿元，基本上相当于再造一个新长沙。因此，发展亿元，基本上

57、相当于再造一个新长沙。因此，发展 的需要与目前物流运储能力矛盾突出。若按现有的货运量规模，的需要与目前物流运储能力矛盾突出。若按现有的货运量规模， 将年新增货运量在将年新增货运量在 1.31.3 亿吨以上。其中，根椐大河西的发展和其亿吨以上。其中，根椐大河西的发展和其 周边市场的需求，以河西为中心辐射各地市的钢材消耗量将会每周边市场的需求，以河西为中心辐射各地市的钢材消耗量将会每 年以年以 10%10%的增长，预计到的增长，预计到 20142014 年市场的吞吐量将会达到年市场的吞吐量将会达到 300300 万吨万吨 / /年。显然，其物流市场容量将远远超出目前长沙火车南北货站年。显然，其物流

58、市场容量将远远超出目前长沙火车南北货站 和霞凝新港已有的运储和承载能力，新增流动人口也将超出长沙和霞凝新港已有的运储和承载能力，新增流动人口也将超出长沙 火车客站和现有公里客运承载能力。若不能抢抓机遇适早规划建火车客站和现有公里客运承载能力。若不能抢抓机遇适早规划建 设物流中心，大河西交通与物流矛盾将更加突出，并制约先导区设物流中心，大河西交通与物流矛盾将更加突出，并制约先导区 的开发建设进程。因此，项目的建设，符合大河西先导区的开发建设进程。因此，项目的建设，符合大河西先导区“两型两型” 社会建设需求。社会建设需求。 2.4.22.4.2 项目的建设，符合进一步优化长沙物流业布局，缓解交通项

59、目的建设，符合进一步优化长沙物流业布局，缓解交通 拥塞的需求拥塞的需求 随着经济的发展和技术的进步，物流并不只是要致力于生产随着经济的发展和技术的进步，物流并不只是要致力于生产 和消费物流效率的提高，其现代物流方式的运用、物流管理运作和消费物流效率的提高，其现代物流方式的运用、物流管理运作 的更新都会对区域经济的发展、交通设施的建设产生巨大的推动的更新都会对区域经济的发展、交通设施的建设产生巨大的推动 作用。目前在长沙地区河东区域的物流业相对发达，各种物流枢作用。目前在长沙地区河东区域的物流业相对发达，各种物流枢 纽中心基本成型，为河东的生产生活提供了优越的基础。从长沙纽中心基本成型，为河东的

60、生产生活提供了优越的基础。从长沙 城区交通现状看，长沙年货运发送总量达城区交通现状看，长沙年货运发送总量达 1.31.3 亿吨，常年流动人亿吨，常年流动人 口在口在 100100 万人以上，其货运配送和流动人口主要来自湘江以西，万人以上，其货运配送和流动人口主要来自湘江以西， 而货运和客运站场却又分布在河东。这种人流、物流的逆向错位而货运和客运站场却又分布在河东。这种人流、物流的逆向错位 与过度集中，势必造成湘江一桥、二桥和河东中心城区交通的极与过度集中，势必造成湘江一桥、二桥和河东中心城区交通的极 度拥堵。同时，随着长沙城市的规化建设和城区的不扩张，大型度拥堵。同时，随着长沙城市的规化建设和