住宅产业化的解读

1、住宅产业化的解读建设部住宅产业化办公室主任 聂梅生我国住宅产业化的提出有其社会、经济方面的大背景，一方面是我国 住房体制改革从计划经济的福利分房，走向社会主义市场经济下的商品住 宅。另一方面是继 1997 年之后，我国国民经济以住房作为新的经济增长 点，并以此扩大内需、刺激消费，拉动国民经济的增长。一、住宅产业的基本概念住宅产业是一个跨越第二、三产业的产业链，它是以商品住宅作为最 终产品，并且按照住宅的建造和使用过程，前后延伸，并辐射带动相关产 业而形成产业链。可用下图表示：规划设计T住宅产品T施工建造T商品住宅T物业管理商品流通相关产业金融、保险供配系统二、实现住宅产业化的可行性 住宅产业是

2、客观上已经存在的一个产业链，但实现住宅产业化，关键 在“化”上。1、体制改革是实现住宅产业化的基本保障。与住宅产业化密切相关 的休养改革有两项：一是住宅体制改革，二是国务院撤消十个产业部门， 将其改为局，并入国家经贸委。第一项改革将住宅商品化，把住宅推向市 场，而商品生产业的基本单元，市场是产业发展的命脉；第二项改革改变 了以往计划经济体制下条块分割的局面。与住宅相关的产品类别很多，据 不同国家的统计，从数千种到数万种不等，但我国以往从未形成过专门针 对住宅建设需要而生产的系列，这体现在住宅产品针对性不强，集成化程 度低，规模效应差，产品的整合程度处于初级阶段。产业部门的调整最终 营造了以住宅

3、产业最终商品的用户买方市场。这就得从生产什么产品，住 宅就用什么，过渡到住宅需要什么产品，就生产什么产品的全新的市场调 控机制。围绕住宅产业形成的多种产品的加盟集成，才是实现住宅产业化 中“化”的关键所在。2、主导企业集团的形成，是住宅产业化的重要标志。产业化的支柱 是企业，企业是市场经济中最具活力的基本组成。当前，住宅产业中的企 业主体是房地产开发企业，经过了十几年的培育和发展，已出现了一批实 力强、经验丰富、具有企业自身发展战略和特点的房地产开发企业。这些 企业中的一部分，已领先扩展到有关的住宅产品生产领域，或投资兴办诸 如墙体、门窗 , 砌块等住宅部品生产厂，或与规划设计、施工、装饰、装

4、 修等企业加盟，形成企业集团，有些已经成为上市企业。具有实力的房地 产开发企业发展成为住宅产业集团，这将是未来住宅产业化中的骨干企 业。当前，不可忽视的另一种趋势是一些原本不是以住宅产业化为主导的 大型企业，正紧紧抓住住宅这一巨大的市场，调整产业结构，扩大转型而 加入到住宅产业化的行列中来。这一类企业集团的出现，大大扩展了原有 的房地产开发企业的范畴，使住宅产业真正成为跨行业、跨部门、能拉动 相关产业发展、能促进国民经济增长的支柱产业。三、实现住宅产业化的迫切性1、从居住领域看住宅建设的深刻深化：住宅商品化之后，国家政策从限制消费转为鼓励消费，买方市场正迅 速形成。从居民购房中明显反映出，随着

5、人民生活从温饱转向小康，进而 进步中等富裕的进程，由此而引起住宅领域内的变化：其一，由数量型向质量型的转变，住宅已从按平方米计算的以安置为 目的数量型向发场光住宅功能、 质量乃至环境、 信息网络等的质量型过渡。 如何满足这个时期的要求？这绝不仅仅是我投资、多建房的问题，而是切 实转到提高住宅的功能质量上来。其二，住宅质量的内涵已从单纯的施工质量转向全方位的质量体系。 住宅的质量是一项系统工程，应当包括规划设计质量、住房部品的质量、 工程施工的质量、住宅建成后的整体质量及物业管理质量等多方面。建立 多层次, 多方位的质量体系正是国际上对建筑（包括住宅）质量控制的发 展趋势。建设部最近发布了商品住

6、宅性能认定管理办法 ，将住宅分为1A、2A、3A三个等级，按照住宅的适用性能、安全性、耐久性能、环境性 能及经济性能进行定级。这一办法体现了对住宅的功能质量的系统控制。其三，住宅价格从单一价格向多元化价格体系转变。多年以来，我国 住宅的价格以每平方米建筑面积为基准，包括国家的统计数据也是以平方 米为基数。这体现了住宅建设增长有是数量型的，以平方米售价是一种单 一的价格。但是随着住房商品化的推进，人们的观念发生了变化，现在不 仅是建筑面积有价，环境、设施在住宅建设中愈加重要，环境有价已成共识。甚至形成新的卖点。在科学科技迅猛发展的今天，住宅的科技含量不断增加，新型建材、建筑节能、住宅智能化等方面

7、均提上日程，住宅产业化这一主题正在对房地产开发提出挑战，科技进步所形成的附加值已被逐渐认识，也必将形成新卖点。除此之外，物业管理、装饰装修均成为住宅价格体系走向多元化中的重要组成部分。总而言之，住宅作为一种商品，与其他商品同样有一只看不见的手价值规律在发挥作用，调配市场。2、从经济领域看住宅：随着社会的发展，住宅在国民经济中的地位日渐突出，目前住宅建设 投资占全社会固定资产投资的 26.6 ，已达到联合国对 70 多个国家统计 的平均值。在发达国家经济起飞阶段， 房地产企业无疑都发挥过重要作用。 国家已将住宅产业胡立为新的经济增长点和消费热点，这就表明，住宅不 再仅仅是建筑领域的事，它已从建筑

8、领域上升到对整个国民经济起重要作 用的地位。对此，我们要清醒地认识到以下几点：（1）要认识到现在的住宅产业基本上还是粗放型、劳动力密集型的 产业。当务之急是要通过加快住宅产业现代化进程，将其尽快转变为技术 密集型产业，大力提高住宅产业的技术附加值，将科技进步对产业发展的 贡献从目前的 2530，提高到下个世纪初的 40以上，这样才能与其 他相关产业协调发展。（2）要认识到当前住宅业仍是典型的外延型发展的产业，主要靠投 资拉动，但住宅业又是相关性相当强的产业，每投放 100 元的住房资金可 以创造相关产业 170 220 元的产品需求，它可以带动众多产业的结构高速和健康发展，因此要将住宅产业人外

9、延型发展转为集约型的内涵式发 展，这在当前是适时、可行的。（3）住宅业与其他产业所不同的在于它是不动产，不动产的属性使 其对地方经济具有很强的依赖性，例如地方性建材、施工企业、物业管理 等，反过来它又可以对地方经济起到促进作用。 只要重视住宅产业的作用， 使投放到市场上的住宅是有效供给，并出台相应的房改、金融配套政策， 就可以拉动地方经济的增长，这已成为不争的事实。四、住宅产业化的推进方式推进我国的住宅产业化应从两方面着手，一方面要抓紧制订住宅产业 化的产业政策和相关的配套标准、规程和办法，这主要是政府通过行政性 的手段，推进住宅产业化进程，例如国务院已转发八部委的“关于推进住 宅产业现代化、

10、提高住宅质量的若干意见”、建设部发布了“商品住宅性 能认定管理办法”、“住宅建设设计规范”、“国家康居示范工程实施大 纲”等文件，今后还将陆续出台诸如“住宅材料、部品认定管理办法”等 文件。这是从政府方面对住宅产业化的指导和监控。另一方面，必须找准住宅产业化的关键性和产品。遵循系列化开发、 集约化生产、商品化供应、社会化服务的原则，提出产业化完整的技术体 系，使其具有一定的超前性，能指导今后产业化的发展方向。为此，经过 反复的开讨，可大致归纳为以下六个技术体系：1、建筑与结构技术体系。包括高层住宅建筑及其结构体系，针对2030 层混凝土大开间结构体系， 发展大型模板， 提高现浇混凝土工业化水

11、平；对中高层住宅建筑及结构体系，重点发展 1015 层混凝土方型柱框 架， 712 层钢结构大开间住宅体系，解决好楼板造型和轻型隔断成套技 术；多层住宅的结构体系将重点发展多孔空心砖、小型混凝土这心砌块， 以多种工业废料砌块代替粘土实心砖，并形成砌筑体系成套技术。2、节能及新能源开发利用。包括各种气候带的节能住宅体系；新型 的供热、制冷技术；能源综合利用和新能源开发，如太阳能储存与利用、 各种废热利用、风能、地热的应用等；发展新型节能产品，如节能门窗、 墙体保温技术与材料、照明节能产品等。3、住宅管线技术体系。开发适应我国住宅建筑体系的新型管材，如 各种塑料管、铝塑管、钢塑管等，包括其接口技术及综合布线的设置等。4、厨卫技术体系。建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技 术，建立协调模数，并成套化整体生产和装配。5、住宅环境及其保障技术体系。对节水技术要充分重视，尤其要开 发6 升坐便器，提高水的重复利用率； 对室内外空气质量进行监控和置换； 提高户间、楼层之间隔音性能；发展住宅用无污染建材与涂料。6、住宅智能化技术体系。包括住宅信息传输及接收技术；住宅设备 的自动控制系统；住宅安全防卫自动控制系统