第七章房地产市场调查资料的收集、整理与分析

1、房地产市场调查房地产市场调查 主讲教师：崔发强 全 国 重 点 职 业 技 术 学 院 全 国 示 范 性 职 业 技 术 学 院 6 经典语录经典语录 | 不会就要学，学会了就要做，做就要做好，好要求精，精益求精。 -崔发 强 任何事情进行的第一步都是选择一 个恰当的方法，恰当的方法可以让 调查事半功倍。如何分类调查方法， 如何评估调查方法，以及如何选择 恰当的调查方法是这一章中我们要 着重学习的。 导 语 经典语录经典语录 | 不会就要学，学会了就要做，做就要做好，好要求精，精益求精。 -崔发 强 基本掌握房地产市场调查的主要方 法，了解如何分类调查方法，如何 评估调查方法，以及如何选择恰

2、当 的调查方法。能做到有效的 市场 评估与调查分析 能力目标 |深深的吸一口气，然后回答下面的问题。 1 |房地产市场调查【网络互动：】 房地产市场调查资料的收集 房地产市场调查资料的整理 与分析 房房 地地 产产 市市 场场 调调 查查 资资 料料 的的 收收 集集 整整 理理 与与 分分 析析 第六章 |房地产市场调查第七章 房地产市场调查资料的收集、整理与分析 房地产市场调查资料的收集房地产市场调查资料的收集 原始资料的收集 二手资料的收集 市场调查资料的收集市场调查资料的收集 原始资料的收集 二手资料的收集 房地产市场调查资料的收集、整理与分析 |房地产销售 第七章 原始资料的收集 含

3、义 种类 来源 收集方法 原始资料也称一手资料，是指市场调研人员根 据需要通过在市场实地调查获取的第一手资料， 具有直观、具体、零碎等特点，是直接感受和接 触的现象。在这里，被调查者主要是指市场的购 买者或者潜在的购买者。从狭义的方面来看，被 调查者主要包括消费者、供应商、零售商等，广 义的被调查者还包括市场知情者。市场知情者是 那些对事件或事情有深切了解的个体。市场知情 者并不一定是参与活动的个体，但接触大量综合 信息，对要调查的事件有较宏观的理解。 按照收集的原始资料内容的不同，可将其分成四按照收集的原始资料内容的不同，可将其分成四 种不同的类型种不同的类型 1.有关被调查者社会特征的资料

4、有关被调查者社会特征的资料 原始资料中有一类基本的资料是关于被调查者社会特征的，它主要是指被调查原始资料中有一类基本的资料是关于被调查者社会特征的，它主要是指被调查 者的身份背景等情况，主要包括年龄、性别、婚姻、教育程度、职业、收入和社者的身份背景等情况，主要包括年龄、性别、婚姻、教育程度、职业、收入和社 会阶层等等。会阶层等等。 2.有关被调查者购买行为特征的资料有关被调查者购买行为特征的资料 消费者的购买行为是指消费者为满足其个人或家庭生活需要而发生的购买商品消费者的购买行为是指消费者为满足其个人或家庭生活需要而发生的购买商品 的决策或行动。消费者的购买行为受到诸多方面的影响，包括消费者的

5、心理、收的决策或行动。消费者的购买行为受到诸多方面的影响，包括消费者的心理、收 入和习惯等等。入和习惯等等。 3.有关被调查者心理的资料有关被调查者心理的资料 要了解被调查者的购买行为，最根本的是要了解其购买心理。消费者的购买行要了解被调查者的购买行为，最根本的是要了解其购买心理。消费者的购买行 为是受购买心理支配的。为是受购买心理支配的。 4.有关被调查者购买行为结果的资料有关被调查者购买行为结果的资料 有关被调查者购买行为结果的材料主要来源于房地产企业的内部资料或者房地有关被调查者购买行为结果的材料主要来源于房地产企业的内部资料或者房地 产行业的统计年鉴。产行业的统计年鉴。 |房地产销售

6、第七章 房地产市场调查资料的收集、整理与分析 原始资料的收集 含义 种类 收集方法 来源 |房地产销售 第七章 房地产市场调查资料的收集、整理与分析 原始资料的收集 含义 种类 来源 收集方法 原始资料是市场调研人员经过实地调查得来的第一 手资料，具有直接性、针对性和应用性强的特点。原始 资料来源广泛，目的性强，可以根据调研人员的需要控 制调研的内容和发放的方式等，同时，原始资料的真实 性是非常可靠的。 但是，市场调研人员在收集原始资料时耗费的精力 是比较大的，费时费力，而且有时还会遇到收集上的困 难。因此，除了实地调查之外，企业内部资料和消费者 本身也是原始资料的重要来源。 原 来 源 实地

7、调查 企业内部资料 消费者 实地调查是原始资料最主要的来源。 企业内部资料是原始资料的另外一个 主要来源。 消费者也是市场调研人员获取原始 资料的一个重要来源。 房地产市场调查资料的收集、整理与分析 |房地产销售 第七章 原始资料的收集 含义 种类 来源 收集方法 1访问调查法访问调查法 2观察方法观察方法 4 按调研人员扮演的角色分 ，可以分为参与性观察和非 参与性观察。 4实验法实验法 面谈调查 电话访问 小组座谈会 3定性研究技术定性研究技术 无控制组的事前事后设计 有控制组的事后设计 有控制组的事前后设计 1 按观察所采取的方式分， 可以人为观察和仪器观察 2 按观察时间周期分，可以

8、分为连续性观察和非连续性 观察。 3 从调查者对观察环境施加影 响的程度，可以分为组织观察 法和自由观察法。 深度访谈法 访 问 |房地产销售 第七章 房地产市场调查资料的收集、整理与分析 二手资料的收集 类型和来源 优缺点 含义 收集方法 二手资料，也称间接资料，是相对于原始资料（亦称 一手资料）而言的，主要指那些以前收集好的而且通常已经 使用过的资料，这些资料既包括那些过去的市场调查资料， 也包括那些非市场调查资料，甚至还包括那些不一定与当前 问题有关的历史资料。市场调查人员通过对二手资料的收集， 可以使企业迅速了解有关信息，把握市场机会，也可以帮助 市场人员对要了解的市场情况有初步认识，

9、为进一步的直接 调查奠定基础。 一般来说，二手资料是其他机构或个人提供的现成的资 料。政府部门的统计年鉴、科研机构或咨询机构提供的科研 报告和调研报告，企业内部的资料等，都是市场调研的二手 资料的来源。在实际进行房地产市场调研时可能用到的二手 资料有：中国房地产统计年鉴、中国房地产发展报 告、中国房地产金融报告、各类房地产信息数据库、 出版物等。 |房地产销售 第七章 房地产市场调查资料的收集、整理与分析 二手资料的收集 类型和来源 含义 优缺点 收集方法 房地产市场调研的二手资料来源于企业内部和企业房地产市场调研的二手资料来源于企业内部和企业 外部。外部。 1.内部二手资料主要包括：经营资料

10、、统计资料、 财务资料、客户资料、人事资料、竞争对手资料和企 业积累的其他资料等，这些材料都可能用于房地产市 场调研过程中。 2.企业外部二手资料的主要来源有：各类出版物、 数据库、信息服务业资料和互联网。 |房地产销售 第七章 房地产市场调查资料的收集、整理与分析 二手资料的收集 类型和来源 收集方法 含义 优缺点 1.二手资料的优点二手资料的优点 节约调研成本。 信息客观准确。 分析和描述性强 2.二手资料的缺点二手资料的缺点 缺乏适用性 缺乏真实性 缺乏时效性 一、收集的原则一、收集的原则 （1）从收集的方法来说，调研人员一般应先收集那些比较容易）从收集的方法来说，调研人员一般应先收集那

11、些比较容易 得到的和公开发表的现成的信息资料。得到的和公开发表的现成的信息资料。 （2）从收集的时间来说，调研人员应遵须由近至远的原则）从收集的时间来说，调研人员应遵须由近至远的原则 。 （3）从收集的顺序来说，调研人员应遵须先内后外的原则。）从收集的顺序来说，调研人员应遵须先内后外的原则。 （4）重视资料的筛选）重视资料的筛选。 二、收集的具体步骤二、收集的具体步骤 （1）收集前的准备）收集前的准备 1）确定调研目的。）确定调研目的。 2）确定所需资料。）确定所需资料。 3）确定资料收集工作的日程安排。）确定资料收集工作的日程安排。 （2）收集和获取）收集和获取 1）查找法）查找法 2）索取

12、法 3）购买法 4）交换法 （3）收集后的评估和整理）收集后的评估和整理 1）资料的评估和再收集。）资料的评估和再收集。 2）资料的整理。）资料的整理。 |房地产市场调查 第七章 房地产市场调查资料的收集、整理与分析 二手资料的收集 含义 优缺点 类型和来源 收集方法 |房地产市场调查 第七章 房地产市场调查资料的收集、整理与分析 资料的整理 资料初步列表分析 房地产市场调查资料的整理与分析房地产市场调查资料的整理与分析 资料的分析与整理 房地产市场调查资料的整理与分析房地产市场调查资料的整理与分析 资资 料料 的的 整整 理理 资资 料料 初初 步步 列列 表表 分分 析析 资资 料料 的的

13、 分分 析析 与与 整整 理理 |房地产市场调查 第七章 房地产市场调查资料的收集、整理与分析 资料的整理 资料的编码和录入 资料的编辑资料的编辑 通过调研获得资料后，就要对资料进行编辑。资料的编辑可 以分为现场编辑和审核编辑。 资料的编辑 资料的编码资料的编码 编码就是对一个问题的不同回答进行分组和确定数字 代码的过程。资料的编码分为事先编码和事后编码 资料的录入资料的录入 在市场调查过程中，资料的录入是由专门的录入人员 完成的。录入人员的主要工作就是将编码厚的资料输入计 算机。一种方法是直接将问卷上编码的数据输入计算机另 一种方法是先将问卷上编码的数据转录到登陆表上，再输 入计算机。 |房

14、地产市场调查 第七章 房地产市场调查资料的收集、整理与分析 资料初步列表分析 资料的分组 列表分析 资料的分组资料的分组 分组标志的选取分组标志的选取 分组的方法分组的方法 选择反映事物本质的标志 根据研究的目的选择分组标志 分组标志的选择还要考虑经济 发展及历史条件的变化 确定分组界限 分布数列的编制 列表分析列表分析 单栏表单栏表 多栏表多栏表 |房地产市场调查 第七章 房地产市场调查资料的收集、整理与分析 资料的分析与解释 资料的分析 资料的解释 分析是分别检查每组资料，以找出其内涵的关键信息，并以 某种有意义的形式或次序把收集的资料重新展现出来。常用的 方法是频率分布分析和平均值分析。 解释是在对资料进行分析的基础上找出信息之间或与其他 已知信息的联系，即把不同组的已经分析了的资料与已存在的 资料放在一起，从而产生与研究目的有关的信息。 资料分析和解释的关系 |房地产市场调查 第七章 房地产市场调查资料的收集、整理与分析 资料分析和 解释的关系 资料分析和解释是既密切相联又有重要区别的两个概 念和工作。分析是把每组数据以某种形式重新组合起来以 便从中发现有用的信息，解释是在分析的基础上把已经分 析过的资料与其他的一些现存资料放在一起，通过比较得 到与研究目的有关的信息。资料分析强调的是定量的统计 分析方法的应用，而资料的解