物业拓展部工作手册(20210216113531)

1、文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 項 目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 拓展部工作手册 发放编号 编制：家和物业管理处 审核： 批准： 生效日期： * 目錄* ITEM 內容 DESCRIPTION 頁次PAGE 目錄 2 修訂履歷 3 拓展部部门职责 4 拓展部部长岗位职责 5 拓展部部长助理岗位职责 6 拓展业务员岗位职责 7 物业管理合同范本（与开发商） 814 物业管理合冋东本（与业主委员会） 1520 物业管理顾问合同范本 2125 前期物业管理合同范本 2630 物业管理计划书 3133 物业顾问绩效考核标准 34

2、物业管理投标方案编制规程 3541 版次 ECN NO 修訂頁次 備註 A 初次發行 B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X 修 訂 履 歷 14 物业拓展奖励办法 4243 * * 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 拓展部部门职责： 1. 在公司总经理的直接领导下， 全面负责公司向外承接物业管理项目的相关工 作。 2. 深入调查、收集市场信息，在进行综合分析、预测的基础上制订切实可行的 物业拓展计划。 3. 面向国内市场广泛宣传公司的企业公众形象， 并负责相关的策划、 宣传工作 4. 参与社会上的物业招投

3、标工作，积极的与有关单位（发展商）建立良好的合 作关系。 5. 负责编制拟接管物业的标书、管理方案及（包含管理费用测算） 。 6. 准备物业管理合同文本，负责签署管理合同的相关事宜。 7. 负责新物业介入的前期准备工作，协助小区（大厦）的接管验收。 8. 完成领导交办的其他工作。 二、拓展部部长岗位职责： 1. 在总经理的领导下，全面负责公司物业市场拓展业务，提升公司经营业绩； 2. 分析研究本地区物业拓展状况，定期向总经理提交公司跟进实施建议； 3. 牵头策划、调研、拟定项目的管理计划并提交总经理批准； 4. 组织督导拓展部全体成员完成年度或阶段经营业绩指标， 定期跟踪评估计划 执行情况，分

4、析缺陷，落实改进； 5. 协调公司相关部门配合支持业务的开展。 三、拓展部部长助理岗位职责： 1. 在部长的领导下，协助部长开展公司对外物业市场的拓展，提升公司经营业 绩； 2. 分析研究本地区和外埠物业拓展状况，对部门的全面工作提出建议和意见； 3. 协助部长进行项目策划、调研，拟定项目的管理计划并提交总经 理批准； 4. 协助部长督导拓展部工作成员完成年度或阶段经营业绩指标，评估拓展计划 执行情况，向部长提供建议； 5. 参与协调公司相关部门，配合拓展业务的开展。 6. 完成领导交办的其他工作。 四、拓展业务员岗位职责： 1. 在部长的领导下，积极开展公司物业市场的对外拓展，提升公司经营业

5、绩； 2. 参与分析研究本地区物业拓展状况，深入调查、收集市场信息，定期向部长 提交跟综实施建议； 3. 参与策划、调研并编写项目管理计划。 4. 宣传公司的企业公众形象，并参与相关的策划、宣传工作。 5. 参与社会上的物业招投标工作，编写拟接管物业的标书、管理方案（包含管 理费用测算）及相关文件。 6. 编写物业管理合同文本，做好签署管理合同的相关事宜。 7. 参与新物业前期介入的准备工作，协助小区（大厦）的接管验收。 8. 完成领导交办的其他工作。 五、物业管理合同范本（开发商）： 委托方（以下简称甲方）： 受委托方（以下简称乙方）： 根据中华人民共和国经济合同法、建设部第33号令城市新

6、建住宅小区管理办法及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、 自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 （物 业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。 第一条物业基本情况 座落位置： 市区路（街道）_号 占地面积：平方米 建筑面积： 平方米；其中住宅面积 平方米，商业 面积平方米，停车场 车位（其中地下室 _个车 位，地面 个车位）。建筑共 栋。 物业类型： 第二条委托管理事项 1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体 和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、 设备机房、）的维修、养护和管理。 2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、 烟道、公

7、用照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系 统、楼内消防设施设备、电梯的维修、养护、管理和运作服 务。）在设备处于保修期间，乙方有义务协助施工单位进行维 修、养护，但不承担责任。 3、 本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施 （道路、 室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自 行车棚、停车场、）的维修、养护和管理。 4、本物业规划红线内的配套服务设施（球场、游泳池、商业 网点、）的维修、养护和管理。 5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁 卫生、垃圾的收集、清运。 6、交通、车辆行驶及停泊。 7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作 （但不含人

8、身、财产保险、保管责任）。 & 社区文化娱乐活动。 9、物业及物业管理档案、资料。 10、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项 11、 12、 13、 第三条合同期限 本合同期限为 年，自 年月日起至年 月_日止。 第四条甲方的权利和义务 1、与乙方议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告。 2、对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定， 如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政 府物业管理主管部门认定，有权终止合同。 3、依据建设部（91）年ZBP30001-9房屋接管验收标准的 规定向乙方交接房屋，并协助乙方顺利完成入伙过程，包括: 1）本物业竣工后，政府有关

9、部门验收全部合格，消防系统须经 消防验收合格； 2）本物业应保证水、电、煤气“三通”，电视、电话到户，另有 规定的需在入伙前向业主公布； 3）入伙前15天向物业公司办理物业接管验收手续， 移交有关资 料。 4、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要 求，如存在质量问题，贝艸方负责返修并支付全部费用。 5、甲方在本物业入伙后指定专人或部门负责物业保修期内出 现按照规定保修的各类问题，承担相应费用及责任。 6、在向业主交付新建商品住宅时，必须执行建设部门关于商 品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度 规定。 7、委托乙方对违反物业管理及业主公约的行为进行处理：包 括责令停止违章行

10、为、要求赔偿经济损失及支付违约金，对 无故不缴交管理费用、水电费用或拒不整改的责任人采取停 水、电等催缴措施。 & 按相关法规要求，甲方在物业正式入伙前10日内按照规定 向乙方提供经营性商业用房不少于 平方米，由乙方负责 出租经营，收入按照规定用于补贴本物业管理费用。 9、甲方在本物业正式入伙前 10日内按照规定在本物业范围 内，向乙方提供管理用房平方米，及保安员、维修人员 和清洁人员住房 平方米，由乙方无偿使用。 10、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并 在本物业正式入伙后一个月内按照规定向乙方移交。 11、不得干涉乙方依法或依据本合同规定内容所进行的管理经 营活动。 12、

11、负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷； 13、助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动； 14、法规政策规定由甲方承担的其他责任。 第五条乙方的权利和义务 1、根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制定该物业的 各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经 营活动，但不得损害大多数业主的合法权益， 获取不当利益。 2、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服 务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准。 并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取。 不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。 3、负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中 修方案

12、，经双方议定后由乙方组织实施。 4、有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主 公约和物业管理法规政策的行为进行处理。 5、有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费 用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他单位或个人。 不得将重要专项业务承包给个人。 6、接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并 接受甲方和业主的监督。 7、至少每三个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支帐 目。 8、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需 在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准 后方可实施。 9、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情 况。 10、开

13、展有效的社区文化活动和便民服务工作。 11、本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物 业及其各类管理档案、财务等资料，对本物业的管理财务状 况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。 12、不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义 务。 第六条管理目标 1、乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业的“管理指标” （各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准），与甲方 协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺物业接管之日 起，如政府允许同时小区硬件条件达标，在 年内达到市 级优秀大厦（小区）管理标准； 年内达到市级优秀大厦 （小区）管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。 2、本

14、物业入伙开始，即按照ISO9000国际质量保证体系及乙方 的物业管理质量体系标准进行管理，并达到标准要求。 第七条管理服务费用 1、本物业的管理服务费按下列方式执行： 按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即住宅按建筑面 积向业主收取元/月.平方米，商铺按建筑面积向业主（住 用户）收取元/月.平方米。 2、 管理服务费标准调整，按标准进行调整。 3、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的 维护及其他特约服务，采用成本核算方式，按实际发生费用 计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和 监督。 4、房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养 护与更新改造，由乙方提出

15、方案，经双方议定后实施，所需 的经费按照规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修 基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方 有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。 5、 本物业的公用设施专用基金共计 元，由甲方负责按法 规政策的规定在 时间内到位，以保障本物业的公用配套 设施的更新改造及重大维护费用。 6、甲方同意向乙方提供物业管理前期开办费用人民币万 元，在本合同生效之日起 日内向乙方支付。 7、因甲方责任造成物业的空置并由此产生的管理费用，由甲 方承担全部空置物业的管理费用。 & 停车场（库）由乙方负责管理，乙方按政府有关规定向用 户收取停车费用。 9、乙方的前期介入费用只收

16、取所提供服务人员的工资和相关 的管理成本费用（前期的人员配置双方协商再定）。此项费用 经双方确认后，甲方必须在每月 5日之前支付予乙方。 第八条奖惩措施 1、乙方全面完成合同规定的各项管理目标， 甲方分别下列情况， 对乙方进行奖励： ； 。 2、乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况, 对乙方进行处罚： 。 3、合同期满后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优 先获得管理权，乙方完成合同规定的责任并成绩优秀， 业主 反映良好，可以直接续签合同。 第九条违约责任 1、如因甲方的原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成 乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿，乙方有权要求甲 方限

17、期整改，并有权终止合同。 2、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方的经 济损失的，乙方应给予甲方相应补偿，甲方有关要求乙方限 期整改，并有权终止合同。 3、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重 大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不 善或操作不当等原因造成的重大事故的，由乙方承担责任并 负责善后处理。（事故原因以政府有关部门的鉴定结论为准） 4、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对 方失去管理权利，或造成对方经济损失的，应当承担全部责 任。 第十条其他事项 1、双方可对本合同的条款进行修改或补充，以书面签订补充 协议，补充协议与本合同具

18、有同等效力。 2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同， 在合同期满前三个月向对方提出书面意见。 3、本合同执行期间，如遇到不可抗力，致使合同无法履行时， 双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处 理。 4、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成 的，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交益阳市 仲裁委员会依法仲裁，仲裁结果为最终结果。 5、本合同空格部分的填写文字与印刷文字具有同等效力。本 合同条款未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、 法规和政策执行。 6、本合同文本共计页，一式六份，甲、乙双方及物业主管 部门各执两份，具有同等法律效力。 7、

19、未尽事宜，双方友好协商解决。 &本合同自签订之日起生效。 甲方（签章）：乙方（签章）： 代表（签字）：代表（签字）： 联系电话：联系电话： 年 月 日 六、物业管理合同范本（业主委员会）： 委托方（以下简称甲方）： 业主委员会 受委托方（以下简称乙方）： 根据中华人民共和国经济合同法、建设部第33号令城市新 建住宅小区管理办法及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、 自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 （物 业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。 第一条物业基本情况 座落位置： 市区路（街道）号 占地面积：平方米 建筑面积： 平方米；其中住宅面积 平方米，商业 面积平方米，停车

20、场 车位（其中地下室个车 位，地面 个车位）。建筑共 栋。 物业类型： 第二条委托管理事项 1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和 基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备 机房、）的维修、养护和管理。 2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、 烟道、公用照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、 楼内消防设施设备、电梯的维修、养护、管理和运作服务。）在 设备处于保修期间，乙方有义务协助施工单位进行维修、养护， 但不承担责任。 3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、 室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车

21、 棚、停车场、）的维修、养护和管理。 4、本物业规划红线内的配套服务设施（球场、游泳池、商业网 点、）的维修、养护和管理。 5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫 生、垃圾的收集、清运。 6、交通、车辆行驶及停泊。 7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作 （但 不含人身、财产保险、保管责任）。 &社区文化娱乐活动。 9、物业及物业管理档案、资料。 10、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。 11、 12、 13、 第三条合同期限 本合同期限为 年，自 年月日起至年 月日止。 第四条甲方的权利和义务 1、与乙方议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告。

22、 2、对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定， 如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物 业管理主管部门认定，有权终止合同。 3、委托乙方对违反物业管理及业主公约的行为进行处理：包括 责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不 缴交管理费用、水电费用或拒不整改的责任人采取停水、 电等催 缴措施。 4、按相关法规要求，甲方在物业正式入伙前10日内按照规定向 乙方提供经营性商业用房不少于 平方米，由乙方负责出租经 营，收入按照规定用于补贴本物业管理费用。 5、甲方在本物业正式入伙前10日内按照规定在本物业范围内， 向乙方提供管理用房 平方米，及保安员、维修

23、人员和清洁 人员住房 平方米，由乙方无偿使用。 6、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并在 合同签定日之内按照规定向乙方移交。 7、不得干涉乙方依法或依据本合同规定内容所进行的管理经营 活动。 &负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷； 9、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动； 10、法规政策规定由甲方承担的其他责任。 第五条乙方的权利和义务 1、根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制定该物业的各 项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动， 但不得损害大多数业主的合法权益，获取不当利益。 2、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务 项目、服务

24、内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准。并向 甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取。 不得擅自 加价，不得只收费不服务或多收费少服务。 3、负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修 方案，经双方议定后由乙方组织实施。 4、有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公 约和物业管理法规政策的行为进行处理。 5、有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用， 但不得将整体管理责任及利益转让给其他单位或个人。不得将重 要专项业务承包给个人。 6、接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接 受甲方和业主的监督。 7、至少每三个月向全体业主张榜公布一次管理

25、费用收支帐目。 &对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在 本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可 实施。 9、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。 10、开展有效的社区文化活动和便民服务工作。 11、本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业 及其各类管理档案、财务等资料，对本物业的管理财务状况进行 财务审计，甲方有权指定专业审计机构。 13、不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义 务。 第六条管理目标 1、乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业的“管理指标” （各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准），与甲方协商 同意后

26、作为本合同的必备附件。 乙方承诺物业接管之日起，如政 府允许同时小区硬件条件达标，在年内达到市级优秀大厦（小 区）管理标准； _年内达到市级优秀大厦（小区）管理标准， 并获得政府主管部门颁发的证书。 2、本物业按照ISO9000国际质量保证体系及乙方的物业管理质 量体系标准进行管理，并达到标准要求。 第七条管理服务费用 1、本物业的管理服务费按下列方式执行： 按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即住宅按建筑面积向 业主收取 元/月.平方米，商铺按建筑面积向业主（住用户） 收取 元/月.平方米。 2、 管理服务费标准调整，按 标准进行调整。 3、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备

27、的维 护及其他特约服务，采用成本核算方式，按实际发生费用计收； 但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。 4、房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护 与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需的经费 按照规定在房屋本体维修基金中支付。 房屋本体维修基金的收取 执行市政府物业管理主管部门的指导标准。 甲方有义务督促业主 缴交上述基金并配合维护。 5、 本物业的公用设施专用基金共计 元，由甲方负责进行保 管，乙方按实际发生向甲方审核支取，以保障本物业的公用配套 设施的更新改造及重大维护费用。 6、停车场（库）由乙方负责管理，乙方按政府有关规定向用户 收取停车费用。

28、 第八条奖惩措施 1、乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况, 对乙方进行奖励： ； 。 2、乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况, 对乙方进行处罚： ； 。 4、合同期满后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优 先获得管理权，乙方完成合同规定的责任并成绩优秀， 业主 反映良好，可以直接续签合同。 第九条 违约责任 1、如因甲方的原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成 乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿，乙方有权要求甲方 限期整改，并有权终止合同。 2、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方的经 济损失的，乙方应给予甲方相应补偿，甲方有关要求乙

29、方限期 整改，并有权终止合同。 3、因房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事 故的，由开发商承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操 作不当等原因造成的重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处 理。（事故原因以政府有关部门的鉴定结论为准） 4、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对 方失去管理权利，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。 第十条其他事项 1、双方可对本合同的条款进行修改或补充， 以书面签订补充协 议，补充协议与本合同具有同等效力。 2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同， 在合同期满前三个月向对方提出书面意见。 3、本合同执行期间，如

30、遇到不可抗力，致使合同无法履行时， 双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。 4、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的， 提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交益阳市仲裁委 员会依法仲裁，仲裁结果为最终结果。 5、 本合同空格部分的填写文字与印刷文字具有同等效力。本合 同条款未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规 和政策执行。 6、本合同文本共计页，一式六份，甲、乙双方及物业主管 部门各执两份，具有同等法律效力。 7、未尽事宜，双方友好协商解决。 &本合同自签订之日起生效。 甲方（签章）：乙方（签章）： 代表（签字）：代表（签字）： 联系电话：联系电

31、话： 年 月日 七、物业管理顾问合同范本: 委托方（以下简称甲方）： 受委托方（以下简称乙方）： 根据中华人民共和国经济合同法、建设部第33号令城市新 建住宅小区管理办法及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、 自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 （物 业名称）提供物业管理顾问服务事宜，订立本合同。 第一条物业基本情况 座落位置： 市区路（街道）_号 占地面积：平方米 建筑面积： 平方米；其中住宅面积 平方米，商业 面积平方米，停车场 车位（其中地下室 _个车 位，地面个车位）。建筑共栋。 物业类型： 第二条 物业管理顾问合同期限 本合同期限为 年，自 年月日起至年 月日止。 第三条顾问

32、服务费用 物业管理顾问服务费：每年人民币 万元正。 第四条付款方式 甲方应于合同签定生效起， _日内向乙方支付万元；剩余的 顾问服务费用万元，按照支付。乙方收到上述 费用时应向甲方提供正式税务发票。 第五条顾问服务事项 （一）前期介入顾问服务 1、从物业管理及使用的角度，对本物业的建筑布置事项、外墙 的用料及设、内部规划及分布、设施安排及功能设计、工程考虑 事项、给排水系统、电梯系统、安全及消防设备、停车场系统、 智能化管理系统、照明系统、电话系统、电视系统、煤气管道系 统提出建议。 2、对该物业的管理费构成及收取提出建议。 3、对管理处的组织机构设置和各项人员的安排提出建议。 4、对行人、车

33、辆及货物管理措施提出建议。 5、提供管理公约、业主手册、业主装修指南等前期文 件的范本，并结合物业实际情况协助甲方编制该物业各项文件。 6、对甲方物业管理的前期介入及物业的入伙、装修管理等方面 提出建议。 7、对管理处员工的招聘、培训和管理提出人力资源建议。 &对物业的验收和交接提出建议。 （二）正常管理运营期顾问服务 1、乙方负责对本物业的管理公司提供物业管理顾问服务，而非 提供具体的专业化物业管理服务运作。 2、合同期内，乙方按照甲方的需要，委派 名专业顾问师，长 期于本物业进行指导及协商、讨论有关物业运营的所有事宜。 3、对本物业所有管理人员进行培训、辅导、考核，同时提供新 聘员工的入职

34、培训。 4、为提高本物业运营效益提出分析和建议，对物业管理各项收 费提出修正建议。 5、协助甲方申领政府有关批文。 6、根据本物业的运行情况，建立及修正本物业相应的档案系统， 以便文件、数据和信息可快速存取和传递。 7、协助甲方编制年度预算方案，完成年度决算。 &提出对本物业所有契约中有关物业管理条款的修改建议。 9、协助甲方组建业主委员会。 10、 定期对物业的日常管理工作质量进行考核和评价，并提出整 改建议书。 11、对物业使用中出现的问题提供技术咨询服务和技术文件。 12、协助甲方编制各类报表，并提供意见。 13、为使物业管理工作符合国家、地方的法律、法规的规定而提 出建议和指导。 14

35、、协助甲方进行物业管理质量体系的建立和正常运作。 15、其他由开发商提出有关物业管理方面需协助的合理事项。 第六条双方权利、义务 1、甲方负责对该物业进行日常管理运作，对该物业的各项管理 服务行为负责； 2、乙方对甲方的各项行为进行指导，并提出合理化建议； 3、乙方负责向甲方提供该物业范围内所需的各项文件、方案、 制度的范文，并结合实际协助甲方进行修编； 4、甲方负责向乙方提供该物业各项数据、资料和档案，以便乙 方进行顾问服务工作； 5、乙方对甲方提供的各项数据、资料和档案有义务进行保密， 未经甲方允许，禁止向第三方透露； 6、甲方对乙方提供的辅导性文件、 资料只允许在该物业内使用， 未经乙方

36、书面允许，禁止复印和向第三方泄露； 7、本合同期限内，乙方“益阳市家和物业管理服务有限公司” 的名称、缩写、英文名称和标志，甲方有权在乙方书面同意下在 该物业合理范围内使用（印刷、标记、加注） ； 8、本合同无论因何方原因造成终止或合同期满的情况下，甲方 应在终止或期满后 10 天内撤消、撤除所有标有乙方名称、缩写 和标志的标识； 9、甲方在合同期内免费向乙方提供所派遣人员必要的办公、住 宿、通信等必要硬件设施； 第七条 违约责任 1、如因甲方原因造成乙方不能继续履行合同或直接造成乙方经 济损失的，甲方应给予乙方相应的补偿； 乙方有权要求甲方整改， 并有权终止合同。 2、如因乙方原因，造成不能

37、继续履行合同或直接造成甲方经济 损失的，乙方应给予甲方相应的补偿；甲方有权要求乙方整改， 并有权终止合同。 第八条 其它事项 1、双方可对本合同的条款进行修改或补充， 以书面签订补充协 议，补充协议与本合同具有同等效力。 2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同， 在合同期满前三个月向对方提出书面意见。 3、本合同执行期间，如遇到不可抗力，致使合同无法履行时， 双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。 4、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的， 提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交市仲裁委员会 依法仲裁，仲裁结果为最终结果。 5、 本合同空格部

38、分的填写文字与印刷文字具有同等效力。本合 同条款未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规 和政策执行。 6、本合同文本共计页，一式六份，甲、乙双方及物业主管 部门各执两份，具有同等法律效力。 7、未尽事宜，双方友好协商解决。 &本合同自签订之日起生效。 甲方（签章）：乙方（签章）： 代表（签字）：代表（签字）： 联系电话：联系电话： 年 月 日 八、前期物业管理合同范本： 委托方（以下简称甲方）： 受托方（以下简称乙方）：益阳市家和物业管理服务有限公司 为配合甲方完成 （小区）的销售工作，在双方已签订的 物业管理合同的基础上，乙方派出前期服务人员 （小区）的 销售现场进行专业化服务。经

39、甲乙双方共同友好协商，订立本合同。 第一条物业基本情况 座落位置： 市区路（街道）号 占地面积：平方米 建筑面积： 平方米；其中住宅面积 平方米，商业 面积平方米，停车场 车位（其中地下室个车 位，地面个车位）。建筑共栋。 物业类型： 第二条委托管理服务事项 1、提供专业的物业管理咨询； 2、售楼处、样板房治安防范； 3、售楼处车辆停泊； 4、售楼处、样板房保洁及消杀服务。 第三条提供管理服务人员 1、物业咨询员_名； 2、护管员_名； 3、 保洁员 名； 4、可根据甲方需要增加其它管理服务人员。 第四条管理服务期限 自年月 日起至年月日止。可根据甲方需 要各项管理服务人员分步到位。费用发生时

40、间以确认表为准。前 期管理服务至正式入伙之日（即正式管理合同生效之日）截止。 第五条管理目标 1、责任区域内全年发案率低于 3%o,交通秩序井然。 2、责任区域保洁率为100%,垃圾日产日清。 3、配合售楼人员完成物业咨询工作。 第六条管理费用及支付 乙方本着友好、合作的精神，同意在本物业前期管理期间只收取 甲方相应的管理成本，具体费用如下： 1、护管员工资（包括加班费、过节费、劳保福利等）按乙方现工 资标准执行； 2、保洁员工资（包括加班费、过节费、劳保福利等）按乙方现工 资标准执行； 3、护管员装备月摊销201元/月.人； A、对讲机：2400元/部宁3年宁12个月=67元/月 B、床：2

41、50元/张+ 3年+ 12个月=7元/月 C、被褥：200元/套+ 2年+ 12个月=8元/月 D 冬装2套：250元/套X 2 - 12个月=42元/月 E、夏装2套：130元/套X 2 - 12个月=22元/月 F、训练服1套：80元/套宁12个月=7元/月 G训练鞋1双：25元/双+ 12个月=2元/月 H、军用皮鞋1双：200元/双宁12个月=17元/月 I、肩章、工作牌、武装带：50元/套宁12个月=4元/月 J、城市增容费（暂住证）：300元/年宁12个月=25元/月 4、保洁员装备月摊销200元/月.人（按专业公司取费标准，包 括人员服装、被褥、各项清洁器具、设备摊销及生活垃圾清

42、运费）； 5、样板房、售楼处消杀费用： _元/月； 6 、灭火器、标识系统由甲方自备，乙方提供建议； 7、员工宿舍一套：租金、管理费 元/月，水电补贴元/ 月。如甲方可以在现场提供员工宿舍， 确保水电等基本生活设施 条件满足使用要求，以上人员可转迁入现场住宿，住宿费用甲方 同意全免，住宿水电按照每人每月水 3立方、电30度标准免收 费用，超出部分由乙方负责。上述 6项费用，其中1、2两项由 乙方每月25日之前制表，甲方审核后于次月1日之前将费用交 予乙方进行发放。3、4、5、7四项合计每月 元，甲方于 每月5日之前支付予乙方。根据现场实际工作量，以上人员编制 如不够，可经双方友好协商，并经甲方

43、确认后，参照上述标准适 当增补人员。 第七条双方权利和义务 1、甲方有权提出管理服务要求，乙方应按照甲方的要求设计管 理方案，配备人员，并对人员进行上岗培训，确保甲方售楼现场 工作秩序、安全和环境卫生。乙方派人负责对售楼处物业管理人 员的统一管理，并直接向甲方负责。 2、甲方必须每月按时支付管理服务费给乙方。 3、乙方对售楼现场实行24小时安全护卫，确保现场有1名保安 员维护治安。 4、乙方保证对现场及外围环境在开放时间的保洁。 5、售楼大厅发生的水电费和电话费等由甲方支付，乙方保证其 员工不使用电话声讯服务。 6、售楼大厅和样板房的照明、空调等公共设施设备由乙方派人 负责维修，甲方负责支付相

44、关材料费用。 7、乙方在入伙前制定物业管理总体规划。 &甲方需增加服务人员应提前十天通知乙方，以便乙方进行人 员调整。 第八条其它事项 1、双方可对本合同的条款进行修改或补充，以书面签订补充协 议，补充协议与本合同具有同等效力。 2、合同规定的管理期满，本合同自然终止。 3、本合同执行期间，如遇到不可抗力，致使合同无法履行时， 双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。 4、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的， 提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交仲裁委员会依法 仲裁，仲裁结果为最终结果。 5、本合同空格部分的填写文字与印刷文字具有同等效力。本合 同条款未规

45、定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、 法规和 政策执行。 6、本合同文本共计页，一式六份，甲、乙双方及物业主管部 门各执两份，具有同等法律效力。 7、未尽事宜，双方友好协商解决。 &本合同自签订之日起生效。 甲方（签章）：乙方（签章）： 代表（签字）：代表（签字）： 联系电话：联系电话： 年 月日 九、物业管理计划书： 1.0公司简介 2.0项目介绍 3.0家和物业管理模式的特质 3.1按国际水准的质量管理模式运行 3.2 以人为本的物业管理服务 3.3 专业化的技术维护队伍 4.0 物业管理规划纲要及的品牌建设策略 4.1 物业管理的前期介入 ，从使用者和物业管理的角度提出建议，参与物业

46、的设计、施工和竣工验收； ，组建项目顾问小组， 委派专职的物业咨询师协助开发商、 销售商为准业主提供 物业管理项目咨询； ，配备专业的清洁和护管（保安）队伍，维护售楼期间销售中心和样板房的清洁 和安全； ? ? ，为物业的接管作好物质上和组织上的准备； 4.2 物业管理的入伙服务 ，提前向业主发出入伙通知； ? ，设置必要的设施、标志； ? ，围绕完成接待任务对人员进行合理分工，并在物资上做好充分准备； ，给人以隆重、喜庆的感觉； ，安排引导人员，使业主在办理入伙手续、收楼过程中感到方便； ，与业主签订公约等协议； 4.3 日常物业管理运做 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑

47、 .欢迎下载支持 5.0 物业管理服务承诺指标 5.1 指标承诺： （ 见附件） 5.2 达标承诺 5.2.1 物业入伙一年半内达到市级物业管理优秀大厦、小区标准； 6.0 项目的社区文化构想 6.1 物业销售期间，为了配合楼宇的销售，组织业主参观家和物业部分管辖的 优秀小区， 6.2 提高业主对今后管理、服务的认识； 6.3 物业销售期间，配合开发商、销售商开展系列营销活动； 6.4 组织节日文艺晚会； 6.5 组织小区内老年文化、体育活动； 6.6 组织小区内学生、儿童文化、体育活动； 6.7 组建社区图书馆； 6.8 组织社区公民参加植树、义工等公益活动； 7.0 项目的管理成本初步预算

48、 7.1 成本测算表 （见附件 ） 7.2预算结论 十、物业顾问绩效考核: 物业名称接管时间 物业顾问/项目经理（被考核人） 序号 考核项目 分值 实得分 备注 1 职业道德水准 10 2 办事公正，协调能力强 10 3 对顾冋工作有咼度的责任心 10 4 与相关方（含甲方）配合工作 10 5 办事效率及工作积极性 10 6 顾问服务与工作结合有成效 10 7 人员培训质量、效果 10 8 灵活运用工作技能并有创新性 10 9 熟悉工作流程 10 10 按时出勤，组织纪律性强 10 合计得分 100 考核单位（公章） 意见 甲方负责人签字 考核日期 注：对各项的评分标准以满意为10分、基本满意

49、8分、尚可6分、不合格 5分。 十一、物业管理投标方案编制标准作业规程： 1.0目的 规范公司对外参加物业管理的投标工作 ，确保投标书的编制质量，为通过市 场竞争拓展公司物业管理的规模打好基础。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司对外承接物业时的投标书的编制工作。 3.0 职责 3.1 公司总经理负责对外投标书编制工作的组织安排和质量控制。 3.2 公司各职能部门抽调业务骨干组成投标书编制小组，负责投标书的具体编制 工作。 4.0 程序要点 4.1 投标书编制小组的组织 ，由公司总经理召开经理办公会议决定是否参加投标竞争。如决定参加投标，则 由公司对外拓展办公室业务骨干组成投标书编制小组，

50、并由公司领导班子负责组 成对外投标领导小组，具体操作标书编制工作以外的其他工作。 1、 财务部抽调业务骨干负责开办费、管理成本、预期效益的测算； 2 、 物业部和管理处抽调业务骨干负责日常管理工作方案、难点、重点管 理方案的拟定、编制； 3 、办公室抽调业务骨干负责拟接项目的人员配置，设备、设施配置； 4 、 物业部抽调业务骨干负责管理目标、管理计划、质量保证措施、服务 承诺的编制，以及编制投标方案资料的收集、提供； ； 5 、 拓展部抽调业务骨干负责及时全面地收集拟接项目的信息。 4.2 物业管理投标书的结构与内容 4.3 投标书的编制要求 1 、拟接管物业的组织架构； 2 、 拟接管物业的

51、人事定编和岗位设置、岗位描述； 3、主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍； 4、为开展工作前期投入的设备、设施。 4.4 投标书的编制程序 5.0 记录 6.0 相关支持文件 7.0 附录 物业管理成本初步测算样本 物业管理成本初步测算 （样本） 一一一 人工费 （不包含 保安、清 洁、绿化 人员） 按地上建筑面积48000平方米计 算。须管理人员11人（主任1人、 助理1人、社区文化1人、文员1 人、会所管理1人、财务1人、机 电主管1人、水电工3人、护管队 长1人） 1+2 0.7242 元 / 月.m2 （1） 人工支出 工资、浮动、保险、医疗、福利、 奖金、过节费、工会、教育经费、 加

52、班费等，按3000元/人.月计算。 月标准X人数 宁收费面积 3000X11十 48000m2 0.6875 元 / 月.m2 （） 住房补贴 按8平方米每人，租金标准20元/ 平方米月 人均住房面积 X租金标准X 人数十面积 0.0367 元 / 月.m2 二二二 办公费 按收费面积48000m2，管理服务人 员11人测算。 1+7 0.1537 元 / 月.m2 （1） 父通、通 讯费 1）室内交通200元/月X 3人； 2）通讯费：电话600 元/3部月；手机：主任400元月， 助理200元.月，机电主管、护管队 长各150元.月、其他50元月。 总费用十面积 2450 十 48000m

53、2 0.051 元 / 月.m2 （） 低值易耗 品 人均月消耗50元 50 X 11 十 48000m2 0.0115 元 / 月.m2 （3 办公水电 费 人均月耗50元 . 0.0115 元 / 月.m2 业务费 1000元/月 1000十 48000m2 0.0208 元 / 月.m2 （5 社区宣 传、文体 活动经费 1000元/月 1000十 48000m2 0.0208 元 / 月.m2 （6 办公固定 资产折旧 费（5年） 空调三台12000元，电脑二台 16000元，复印机一台13000元， 电话机3部1500元，电焊机一台 800元，冲击钻一台2000元，管道 疏通机一台6

54、00元，主任班台及会 76700- 5- 12 宁 48000m2 0.0266 元 / 月.m2 文档来源为：从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持 客沙发茶几4500元，办公桌椅9 套5400元，文件资料柜6个2400 元,小型维修工具1500元，办公室 装修20000元。 （7 服装费 年人均2套工作服，每套300元 600 X 11 十 12 十 48000m2 0.0115 元 / 月m2 -三 共用设备 设施维修 养护费 1）电梯7台、扶梯4台 2）供配电系统 3）照明系统 4）消防系统 5）供排水系统 6）对讲、防盗系统 7）网络系统 1+8 0.324 元/ 月.m2

55、 （1） 电梯维护 保养、年 检费 每月每台保养费1500元，每台每 年年检费1000元。 (1500X 11+1000X 11 十 12)十 48000m2 0.3629 元 / 月.m2 （） 供配电系 统 变压设备按移交供电局，不计费 用。内部线路、设施维护5000元/ 年 5000 - 12十 48000m2 0.0087 元 / 月.m2 （3 公共照明 节能灯15元/支，半年换1次；灯 头2元/支，2年换1次；日光灯管 10元/支，1年换1次；日光灯座 20元/个，2年换1次；镇流器15 元1个，1年换一次。 单价X数量* 更换时间十收 费面积 (15X 600-6+2X 600

56、-24+10X 500 -12+20X 500 -24+15X 500 -12) 宁48000m2 0.0644 元 / 月.m2 公共照明数 量为估算， 开关面板更 换未计 消防系统 消火栓、喷淋头500元/年；烟感 每年更换20%，每个600元；火火 器每年更换20%,每个150元；应 急灯每年更换20%,每个250元。 (500+0.2X 230 X 600+0.2 X 150X 150+0.2X 150 X 250)- 12 48000m2 0.0696 元 / 月.m2 烟感、灭火 器、应急灯 数量为估算 供水系统 阀门每年更换20个，平均每个150 (20X150+100 0.0122 元 / 水泵数量、 兀，水泵轴承盘根保养100兀/台， 管道油漆1.5元/米 x 10+1.5X 2000)十12十 48000m2 月.m2 管道长度为 估算 6 对讲、道 闸、监控 系统 每