整旧如旧与整旧如新

1、整旧如旧与整旧如新 城市的出现， 是人类走向成熟和文明的标志， 也是人类群居 生活的高级形式。城市的起源从根本上来说，有因“城”而 “市”和因“市”而“城”两种类型， 因“城”而“市”就是城 市的形成先有城后有市， 市是在城的基础上发展起来的， 这种类 型的城市多见于战略要地和边疆城市， 如天津起源于天津卫； 而 因“市”而“城”则是由于市的发展而形成的城市， 即是先有市 场后有城市的形成， 这类城市比较多见， 是人类经济发展到一定 阶段的产物，本质上是人类的交易中心和聚集中心。 这个交易中心和聚集中心的中心点，通常就是城市中心区。 通常一个城市的发展大多围绕中心城区展开， 城市中心承载着城

2、市功能与活动的主要部分。 在城市经济发展的推动下， 其市政配 套和功能结构一直处于更新与再开发之中， 所以城市中心往往成 为旧城改造的重点区域。 中华人民共和国城市规划基本术语标 准( GB/T 50280-98 )对旧城改建的定义是 : 对城市旧区进行的 调整城市结构、优化城市用地布局、改善和更新基础设施、整治 城市环境、保护城市历史风貌等的建设活动。仔细斟酌，这个定 义实际上主要包含了两重意思：改善更新和保护城市历史风貌， 即整旧如新和整旧如旧。 但是在旧城改建的过程中，怎样做到整旧如旧和整旧如新， 就需要结合具体情况具体分析和操作。 旧城改建的区片主要有五 种类型，结合这些具体类型，提些

3、策略和建议。 类型一：城市中心区一一功能 多元，高端引领 作为城市中心区旧城区内通讯、 供水供电等基础设施非常完 备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市 中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但弱势在于建筑密度大， 公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。最典 型的案例便是 : 早期上海市卢湾区、静安区、黄浦等中心城区进 行的旧区改造。 城市中心区改造存在的一系列矛盾， 诸如商业活动减少、 居 住环境恶化以及周末和夜晚成为死城等， 是开发企业无法回避的 难题。由于拆迁成本与容积率的要求， 城市中心改造需要边际利 润更高的商业项目， 但开发企业不能一味地追求经济效益，

4、对承 接大面积旧城改造的企业而言，需要注意改造区域内的功能调 节。 城市中心改造的项目不能减少街道的数量和面积， 以保证人 们接触的机会，如果有条件的话可以保留部分不同品质的建筑， 在满足区域视觉整体性的前提下， 尽量提供针对不同经济能力消 费者的多样化功能需求， 满足经济能力不同的功能需要， 以增加 不同时段内区域人口的密集度。 以下提供几种城市中心改造产品 和改造实例供开发企业借鉴。 高端商业休闲购物是除居住功能之外最能吸引人气的 功能结构，但是私家车的增多， 郊区地产以其较低密度居住环境， 日渐成熟的内外配套，正不断吸纳从旧城中心迁出的居民， 市中 心改造的商业要同郊区购物中心直面竞争，

5、就不能再沿用同质的 商业产品。从国外城市的经验来看， 高端商业从事最好的商业形 态，在保证边际收益的同时又能带动整个片区的住宅品质。 步行系统一一很多情况下，旧城自带的商业项目已经拥有固 定的购物客群，但是其往往同时担负着城市干道的职责，加上传 统设施营业场所腹地过于狭窄，容易造成商业流与人流混杂。但 是，如果简单加以拓宽，将造成较大规模的拆迁，使开发成本剧 增。因此，建议在旧城内的商业项目添加步行系统，如步行街与 天桥系统，改变人车混杂的交通危险性，并增强购物的舒适性， 通过网络把与平行的零售和服务设施连接起来。 需要强调的是：无论是局部调整商业品质还是拆除重建，成 功的商业中心改造都需要耗

6、费极大的成本。所以商业中心改造 应该慎之又慎，分阶段分地域逐步改造。与此同时，在保护历史 建筑与景观风貌的前提下， 尽可能地利用商业以及公共空间， 不 是简单地开发客源市场购买力，而是要引导甚至重塑整个市场的 消费趋势。 类型二：历史文化区维系 文脉，挖掘价值 城市的今天是长期历史沉积形成的， 是一个传承变迁乃至创 造的过程。每个城市都有自己的历史文化遗址，比如北京的四合 院、西安的钟鼓楼、南京的夫子庙、黄山的屯溪老街等等。城市 历代古城建筑真实地记录了城市个性的发展和演进，是城市不可 再生的宝贵资源， 也是城市底蕴和魅力所在， 更是城市竞争优势 的关键因素之一。 城市现状只是漫长历史的一个片

7、段， 所以现代 城市的发展不可能完全打破或推倒原有固化的遗址遗迹及其环 境风貌所蕴含的地域文化， 这已经被越来越多的实例所证明。 如 意大利的米兰、 法国的巴黎等都是如此， 它们都在城市现代化的 过程中， 充分将现代文明与古代文明相结合， 最终使其成为世界 典范，为城市再发展带来新的契机 。 随着城市保护意识的增强， 一种由“建筑更新 +功能置换 +商业运作”的开发模式日渐普及， 代表项目如以青岛租界地、 上海新天地等， 通过引入现代的商业 经营管理运作， 转变市场对于旧建筑的认知， 使消费者对旧城印 象从破乱不堪转变到富有文化品味。 类型三：混合居住区一一配合 政府，统筹操作 混合居住区通常

8、位于城区的中间圈层， 是早期规划短视的产 物，由于历史原因，混合居住区内集中了居住、商业、工业、市 政设施等多种土地类型，道路狭窄、建筑密集，区域内人口购买 层次低， 无力承担改善居住置业的成本， 且混合区内工业以小型 企业居多，徒增拆迁难度。根据国家关于旧区改造的原则，开发 商必须对道路进行拓宽或翻修， 增设公共配套设施， 这样一来改 造费用大大增加， 加之有许多地块多出于偏街僻巷， 市场运作升 值空间小，风险非常大。 房地产开发企业对于这些居住密度高、 区位条件差、 资金难 于平衡的地块，通常避而远之，但是政府为了实现统一规划，通 常混合区与区位好的土地捆绑推出， 成片改造。 所以想要参与

9、大 面积旧城改造的企业必然会遇到混合区改造， 同时出于对提升改 造地区的品位和开发档次， 房地产开发企业也要顾及到混合区对 于其单体项目的影响。 类型四：城市边缘区 城乡 一体，建管并重 城市边缘区是近 50 多年来因城市扩展所包围的原城边村 居。所以许多城市边缘区一般仍有集体经济与行政合一的组织机 构，建筑杂乱密集，而其中最典型的形态当属城中村。由于二元 体制的惯性， 这种“都市中的村庄”仍旧实行农村管理体制， 因 此在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面都与现代 城市的要求相距甚远，甚至出现管理上的真空。目前，北京、深 圳、珠海、广州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已 纷纷

10、启动，其中深圳渔港村的改造方式值得许多开发企业研究。 类型五：工业聚集区一一依托 基础，发挥特色 在每个城市的发展过程中， 工业企业的布局因为城市规模增 大、城市功能调整而变得不再合理。 从国外工业化城市发展的历 史来看， 几乎都经历过工业厂房的调整改造。 由于工业区产权结 构与建筑结构简单， 且容积率较低， 拆迁量相对住宅片区要小很 多。此外工业区供电、供气、给排水设施的容量优于普通住宅， 所以工业区改造往往免除大规模的市政投入。但值得注意的是， 这些工业聚集区改造不是简单的厂房拆除和产业置换， 而是牵涉 到更深层次的产业设计与厂房再利用。 特别是牵扯到当地支柱型 工业企业的改造， 由于该工

11、业区攸关整个城市的发展， 必须慎重。 在具体更新进程中， 工业集聚区的改造一般又可以分为小型工业 区的产业置换、混合工业区的渐进改造和大型工业区的产业升 级。 小型工业区的产业置换 区域特征 : 城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发 展而呈现与城市环境格格不入的景象。这些规模小，空置率高， 同时土地产出效应较低的工业区或者成片的工厂， 区域内的工业 项目现状与周边的居住、 商业极不协调。 比如严重污染的旧工业 区，需要通过规划调整以及有关措施将工业用地置换为居住、 商 业、绿地或其他城市功能。 改造建议 : 随着城市的发展， 旧工业区已失去了往日重要的 工业用途，其中部分建筑的形象也与新出

12、现的高层建筑不相协 调，以往旧企业搬迁后， 对于旧工业厂房最简单的也是最通用的 做法就是“推倒重来”，这样就等于夷平了城市的工业文化遗 产。在国外，对工业文化遗产的保护和再利用已成为一种潮流。 通过综合使用功能的再创造，赋予旧建筑全新的功能新概念。 比如上海的苏州河沿岸工业区，原先依托河水的排污能力， 集中了大量染料化工企业，污染严重，通过产业迁移和置换，苏 州河逐渐变清， 一批艺术家纷纷选择在河边空置的旧仓库、 旧厂 房里设计创作， 苏州河畔形成了类似于美国纽约苏荷区的艺术家 群落。而苏州河边的亲水住宅则受到购房者的青睐， 同地段临近 河住宅售价远远高出同类产品 再比如青岛啤酒工业厂房的置换

13、。青岛啤酒原厂区约 5500 平方米， 利用原有的生产设备改造成啤酒博物馆， 内设啤酒生产 流程展示区， 让观光者在参观时可以看到啤酒生产的历史、 工艺 流程， 在专设的啤酒吧里可以喝到当天酿制的青啤。 建成后的啤 酒博物馆将成为集历史介绍、 生产流程展示和休闲娱乐为一体的 世界一流的专业啤酒博物馆， 成为青岛乃至全国工业旅游最具特 色的景点之一。 混合工业区的渐进改造 区域特征 : 指在一些工业区内，存在工业、办公、商贸等共 同发展，工业聚集地规模较大，已经形成一定的集聚效应。混合 区往往具有如下特点 : 区位条件通常较好，已形成一定的商业氛 围，通常是工业生产和商贸以及办公活动均很活跃的旧

14、工业区， 面临调整产业结构、 疏散中心城区人口、 解决环境污染等多重压 力。但其产业和生活环境标准尚未下降到既不能吸引新的工作和 商业，也不能维持正常城市生活功能的程度。 通过采用某些扶持 政策或提升产业与生活环境标准的措施， 仍有望继续吸引新的投 资等。针对这些工业区， 需要考虑到区域内已经形成的功能布局， 弹性地改造。 改造建议 : 混合区的形成缘由是城市居住及商业区域被无序 扩大，对其的改建应首先分析原有土地的容量情况， 如果可以增 加容量的，则可以在改善居住环境的前提下，适当提高容积率。 如果居住区出现交通、 配套均需要重新修建的旧区， 可根据社区 邻里原有的社会结构和经济结构， 根据其不同的老化程度， 分别 采取维护、局部整治、拆除重建等多种改造方式。如果区域内用 地结构不合理， 则需要对用地性质作重新设计， 增加更多的商业 用地，以提高土地利用的边际效益。 大型工业区的产业升级 区域特征 : 这类工区集聚区虽然工业出现某些衰败，但是土 地产出效应高， 或者区内工业是当地的经济支柱产业， 对区域发 展具有举足轻重的作用，在一定时期内不适合大规模的产业置 换。 改造建议 : 该区域通常采用工业升级模式，该模式强调维持 工业区原有的以工业为主的功能和性质不