中小企业孵化基地可行性研究报告

1、于都县中小企业创业孵化基地建设于都县中小企业创业孵化基地建设 项项 目目 建建 议议 书书 于都县中小企业局于都县中小企业局 二二 0000 九年十一月九年十一月 目目 录录 第一章第一章 总总论论-3 3 1.1 项目名称及招商引资主办单位 -3 1.2 创业孵化基地基本情况 -3 1.3 项目单位为中小企业服务工作概述 -8 第二章第二章 于都县概况与投资环境于都县概况与投资环境-1010 2.1 于都县概况 -10 2.2 投资环境 -10 第三章第三章 项目基本情况项目基本情况-1515 3.1 项目建设的必要性 -15 3.2 创业基地基础设施现状 -16 第四章第四章 建设的主要内

2、容与规模建设的主要内容与规模-1818 4.1 总体规划方案 -18 4.2 电力输送及变电设施建设 -20 4.3 道路、路灯及绿化建设 -21 4.4 地下排水、排污系统建设 -21 4.5 厂房修缮及设备建设 -22 4.6 职工公寓的建设 -22 4.7 职工培训中心的建设 -22 第五章第五章 环境保护环境保护-2323 5.1 项目所在地的环境和生态现状 -23 5.2 项目对生态环境影响的过程 -24 5.3 施工时生态环境保护措施 -24 第六章第六章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措-2727 6.1 投资估算编制说明 -27 6.2 投资估算 -28 6.3 资金筹措

3、-28 第七章第七章 项目实施进度计划项目实施进度计划-2929 7.1 建设工期 -29 7.2 实施进度计划安排 -29 第八章第八章 组织机构与人员安排组织机构与人员安排-3131 8.1 组织机构 -31 8.2 劳动定员 -31 8.3 人员培训及水平要求 -32 第九章第九章 经济效益和社会效益分析经济效益和社会效益分析-3333 9.1 经济效益分析 -33 9.2 社会效益分析 -37 9.3 社会评价 -38 第十章第十章 研究结论与建议研究结论与建议-3939 10.1 研究结论 -39 10.2 实施创业基地建设的建议 -39 结结 论论-4141 第一章第一章 总总论论

4、 1.11.1 项目名称及招商引资主办单位项目名称及招商引资主办单位 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 于都县中小企业创业孵化基地建设项目 1.1.21.1.2 项目招商引资主办单位项目招商引资主办单位 联系单位：于都县中小企业局 联 系 人： 联系电话： 邮政编码：342300 1.1.31.1.3 项目建设地点项目建设地点 江西省赣州市于都县工业园 1.21.2 创业孵化基地基本情况创业孵化基地基本情况 1.2.11.2.1 发展概况发展概况 按照江西省小企业创业基地建设管理暂行办法的要求，积 极参与小企业创业孵化基地建设，做好与于都工业园主导产业配套 工作，于都工业园充分利用自有闲

5、置厂房和租赁原实施政策性破产 国有企业部分资产，以及发挥临近的地缘优势，在于都工业园区创 办了于都中小企业创业孵化基地（以下简称创业孵化基地） 。创业孵 化基地占地面积为 30 亩，面积 2 万平方米，四层框架结构楼房。 江西于都工业园区原为于都楂林工业园，于 2001 年 7 月经于都 县人民政府批准设立，2006 年 3 月，经省人民政府批准为省级开发 区，并正式启用现名。20052007 年连续三年被江西省人民政府批 准为重点工业园区。 于都工业园区位于县城规划区的贡江南岸，园区交通便利，区 位优势明显，拥有 323 国道、319 国道、赣龙铁路及正在兴建的榕 厦高速公路三位一体的交通网

6、络，贡江三面环绕，雄伟的红军大桥 将县城与园区连为一体，形成了一江两岸的城县新格局。于都人力 资源充足，全县总人口 98 万，是全省第四人口大县，拥有富余劳动 力 40 万，且全县每年初、高中毕业生达 2 万，建有职业中等学校 2 所，农民职业化和公民知识化培训中心 4 个。矿产资源丰富，主要 矿种有钨、锰、铅、锌、铜、稀土等 25 种，是于都重要的矿产基地。 水力资源充沛，境内河流总长 1283 公里，水能蕴藏量 38.7 万千瓦。 于都还是举世闻名的中央红军长征出发地，红色文化底蕴深厚，为 于都的新发展增添了生机和活力。 于都工业园区首期规划面积 8000 亩，7 年来，共投入基础设施 建

7、设资金 8.6 亿元，基本完成了已开发园区的土地平整、道路硬化、 绿化、靓化、排水排污等基础设施建设，完善了学校、金融、医院、 交通、通讯等配套设施建设，建成了日供水万吨的自来水工程和 35 千伏变电站一座，正在筹建 110 千伏变电站一座，程控电话装机容 量为 1 万门，于都工业园区门户网站、宽带网络、有线电视网络均 已建设到位，园区功能完善，可满足园内企业现代化生产和生活的 需要。 工业园始终坚持“产业立园、特色兴园、科技强园”的建园宗 旨，按照“扩张总量、增加均量、提升质量”的要求，坚持“亲商、 安商、富商”的服务理念，高度重视产业发展、产业集聚和产业配 套，积极实施大项目、配套力强项目

8、战略，努力为骨干企业拉郎配 套，拉长产业链，形成产业集群化发展。目前，工业园已有入园企 业 137 家，其中投产企业 103 家，在建企业 35 家，入园规划以上企 业 39 家，引进了德国格特拉克公司、以泰电子有限公司、中国兴乐 集团、国药华利医疗基地械等国内外知名企业及台湾台达电子集团、 大来电子有限公司等上县企业到我园投资，形成了机械电子业、矿 产品深加工业、食品加工业、轻纺制衣业等四大主导产业。2008 年 1-9 月份共完成工业总产值 42.02 亿元，同比增长 36.5%，工业增加 值 13.03 亿元，同比增长 35.8%，主营业务收入 41.18 亿元，同比 增长 34.79%

9、，实现利润 31635 万元，同比增长 55.45%，上交税金 14976 万元，同比增长 27.1%，就业人员 3.66 万人。展望未来我们 将不断通过优化工业园区规划布局，调整产业结构，促进产业升级， 力争把于都工业园区打造成全国最大齿轮生产基地、全省重要机械 电子生产基地和亚洲最大留置针生产基地，到 2010 年建成产业特色 明显、功能齐全的园林式生态工业新城。 于都工业园区自建园以来，得到了各级领导的关心和支持，党 和国家领导人胡锦涛、吴邦国、贾庆林、李长春、刘云山等亲临视 察并给予了充分肯定。在 2002 年度工业园被江西省人民政府评为园 区发展专项奖中的“实交税金前十名” 、 “安

10、排就业前十名”等称号， 2003、2004 年连续被江西省政府评为“全省利用外资先进工业园” 、 “综合六项指标先进单位” ，2003、2004 年连续被于都县政府评为 “效益先进工业园” ，2005、2006、2007 年度被于都县政府评为 “先进工业园” ，2007 年度被省政府评为“全省先进工业园区” 。 1.2.21.2.2 全县中小企业发展现状全县中小企业发展现状 中小企业创业孵化基地是政府或社会为创业者提供生成发展的 制度性服务框架，是一种新型的社会经济组织，能够降低创业企业 的风险和成本以及创业门槛，提高企业成活率和成功率，加快企业 的生成和发展。 近年来，在于都县委、县政府的领

11、导下，全县上下大力实施 “工业强县”战略，坚持科学发展观，解放思想，创新思路，迎难 而上，积极应对国际金融危机带来的困难和挑战，全县工业经济基 本保持了平稳运行的良好态势。县委、县政府强调：要把中小企业 创业孵化基地作为工业经济重要增长点来打造、作为企业生成重要 平台来建设、作为社会和谐重要节点来培育，必须加快扩面、尽快 扩大基地规模，加速提质、尽快完善基地功能，加大支持、推动基 地提速建设；并要求：加强领导考核、强化部门联动、优化外部环 境，进一步推动中小企业创业基地迈上新台阶。全县通过鼓励自主 创业催生、招商引资引入等途径，促进了中小企业总量的较快扩张。 已初步培育形成了有色冶金及新材料、

12、机械制造、电子电器器、现 代轻纺、食品加工、新型建材等六大产业集群。孵化基地将成为小 企业创业的首选平台。同时与实施中小企业成长工程相结合，加强 培育，促进中小企业做大做强，使之成为扩大就业、增加收入的重 要支柱。 1.2.31.2.3 创业孵化基地建设思路、目标创业孵化基地建设思路、目标 建设思路：以科学发展观为指导，全面贯彻党的十七大精神， 以及省委、省政府有关鼓励和支持全民创业政策，落实中小企业 促进法 、 江西省中小企业促进条例 ，坚持以创业促就业的方针， 以优化创业环境、完善创业服务、培育创业主体为重点，加强政府 的政策扶持与引导，坚持科学规划，树立典型，以点带面，全民参 与。 建设

13、原则：（1）结合实际，突出重点。于都县于都工业园将结 合于都实际，依托小企业创业孵化基地这个平台，以企业创业和发 展过程中的重点和难点问题为核心，因地制宜开展各项服务工作。 （2）立足服务，讲究实效。按照小企业发展的需要，拓展服务领域， 提高服务质量和水平，讲求服务效果。 （3）争取扶持，县场运作。 积极争取各级政府及相关部门对创业基地予以必要的扶持，创造良 好的外部环境。 （4）入驻企业场地租金适当减免。 工作目标：至 2011 年，创业基地厂房面积达 2 万平方米以上， 同时，树立一批创业典型，培育一支从事创业辅导的专业队伍，完 善公共财政对创业基地、创业服务的支持方式。根据区位、资源、

14、技术及现有产业比较优势和国内外县场需求情况，确定在有色金属 深加工、机械制造、电子电器器、食品加工、轻工纺织行业上做文 章。 1.2.41.2.4 创业孵化基地建设特色创业孵化基地建设特色 创业孵化基地主要围绕有色冶金及新材料、机械制造、电子电 器基地、现代轻纺、食品加工、新型建材等主导产业，高水平、高 标准制定产业转移承接布局规划，重点承接行业龙头企业和上下游 配套企业，拓展产业升级，做大做强主导产业，形成产业配套，实 现集群发展，与工业园重点产业和重大项目提供产业配套。 1.2.51.2.5 创业孵化基地产业集群创业孵化基地产业集群 电子电器基地是于都县六大主导产业之一，前些年，民营电子

15、电器基地企业大都是“单打独斗” ，企业经营规模不大、集群效应不 明显。为了做大做强这一主导产业，提高产业的集聚效应，并在经 过充分调研和县场分析后，建立了以壮大电子电器基地产业集群为 重点，以延伸产业链为要求的发展路子。创业孵化基地积极策应这 一发展需要，与于都县六大主导产业配套，以电子电器基地产业为 龙头，同时配合政府部门，在招商引资中注重引进相关联的产业， 增强电子电器基地产业的集聚效应。目前，创业基地内金信诺电力、 华特电基地、精诚电路、阊华电子等一批企业生产的产品已初步形 成了相互关联且较为完整的上下游产业链。与此同时，创业基地还 把电子电器基地产业的科技创新和技术改造作为引领企业规模

16、扩张 的“助推基地” ，积极鼓励企业开发新产品、革新工艺，有效地推动 了电子电器基地产业的节能降耗和产品的多元化、系列化。 1.2.61.2.6 经济社会效益经济社会效益 到 2011 年，预计累计培育 50 家企业以上，孵化成功率达到 80%以 上，安排就业 5000 人以上，实现产值 4 亿元以上，实现利税 4000 万元以上。 1.31.3 项目单位为中小企业服务工作概述项目单位为中小企业服务工作概述 1.3.11.3.1 争取优惠政策争取优惠政策 为了更好地建设完善于都县小企业创业基地的创业环境，基地 办公室结合于都县相关政策、文件精神，对入驻小企业创业基地的 企业争取了一系列的优惠政

17、策。 1.3.21.3.2 做好后勤服务工作做好后勤服务工作 创业基地办公室努力做好小企业成长发展的后勤服务，以保障 基地内企业的水电正常供应。加强与供水、供电部门协商，不随意 对基地内企业停水、停电，计划停水、停电将提前5天通知企业。 1.3.31.3.3 提供全方位的服务提供全方位的服务 创业基地办公室积极协调各有关部门提供更多的全方位服务， 如： （1）为创业人员提供创业信息、政策咨询、创业指导等服务； （2）为企业提供法律、财务、缴税、劳动等代理服务； （3）为企业提供人才培训、信息交流、技术支持、管理咨询、 物业管理等服务。 第二章第二章 于都县概况与投资环境于都县概况与投资环境 2

18、.12.1 于都县概况于都县概况 于都地处赣州市东部，距赣州 65 公里，南昌 422 公里；东邻瑞 金，南接安远，西连赣县，北毗兴国和宁都；位于东经 115 1111549，北纬 25358262053之间；辖 23 个乡镇， 357 个行政村，总面积 2893 平方公里，县政府驻地在贡江镇。于都 境内地貌总体上是南岭山系武夷山的余脉，属丘陵低山区。境内河 流属赣江水系，总长度 1283 公里，主要河流有贡水、梅江、濂江。 出露地层以震旦纪、白垩纪为主，分布最广。 于都属典型的亚热带季风湿润气候，气候温和、雨量充沛、四 季分明，年平均气温 19.7。年均降水量 1507 毫米，年日照时数 1

19、621.9 小时，年均无霜期 305 天。土壤类型主要为红壤。境内地下 矿藏资源丰富，有钨、锡、铋、锌、金、银、铜、铁、锰、稀土、 灰石、透闪石、耐火粘土等 28 种，是赣州市重要的矿产品基地。改 革开放以来，于都工业经济得到了迅猛发展，目前于都已形成以有 色冶金、新型建材、机械电子、现代轻纺和食品加工为主导的五大 支柱产业。 2.22.2 投资环境投资环境 2.2.12.2.1 基本条件基本条件 自然资源：于都县地处中亚热带南缘，呈典型的亚热带丘陵山 区湿润气候。全县光、热、水等气候资源丰富。全县年平均气温 19.6，年均降水量 1459.7 毫米，年平均日照射数 1261.9 小时， 无霜

20、期 289 天。境内河流总长 1283 公里，江河水面约 16.2 万亩， 水力蕴藏量 38.7 万千瓦，可开发装机容量 22 万千瓦。 矿产资源：县城矿产资源丰富，金属矿有钨、锡、钼、铋、锌、 银、铜、铅、铁、锰、稀土、铌、钽、铀、金等分布在县域各地， 非金属矿主要有石灰岩、高岭土、耐火粘土、磷、透闪石、重晶石、 花岗石、大理岩、石英砂、铸造砂等，此外还有储量 2000 万吨可燃 矿产煤。 地理位置：于都县位于江西省南部，赣州市东部，素有“六县 之母”和“闽、粤、湘三省往来之冲”之称，319、323 国道和赣龙 铁路穿境而过。楂林工业园位于县城规划区的贡江南岸、离京九铁 路 30 公里，距赣

21、龙铁路仅 1 公里（设有三经货运站） ，距赣州黄金 机场 60 公里，距 319 国道 5 公里，323 国道穿区而过，交通运输十 分便利。 2.2.22.2.2 政策条件政策条件 为发展招商工业，凡在我县楂林工业园投资兴办工业企业，除 享受国家、江西省、赣州市及本县有关优惠政策外，还可享受如下 优惠： （1）在工业园内设立工业园管理委员会，负责对工业局的协调、 管理、服务； （2）在工业园内投资生产性工业企业经营期十年以上，并且年 产值达 1000 万元以上；或产品以该公司名义出口且年出口额在 100 万美元以上；或固定资产 500 万元以上；或安排劳动力 500 人以上 的，若企业自建厂房

22、，则可按 2000 元/亩优惠提供土地，企业可凭 土地使用证和固定资产作抵押向当地银行申请贷款；若承租现有厂 房，则按使用面积第 1 至第 5 年分别按 1-5 元/平方米/月计算租金， 5 年以后固定租金为 5 元/平方米/月； （3）经营期 10 年以上的外资企业，从获利年度起第 1-2 年企 业所得税纳税后由财政全额安排给纳税企业，第 3-5 年企业所得税 纳税后由财政安排 50%给纳税企业； （4）外商投资企业用进口料件加工成品不直接出口，而是转让 给异地承接进口料加工的外商投资企业再加工、装配出口的，免征 生产环节所产生的增值税、消费税； （5）以来料加工、进料加工贸易方式进口货物，

23、免征加工或委 托加工贸物及工缴费的增值税、消费税； （6）获得专利技术或省、部级以上确认为新产品开发的工业企 业，投产后三年内，企业上缴的增值税，其地方享有的部分，纳税 后由财政全额安排给纳税企业。其他工业企业，企业上缴的增值税， 其地方享有的部分，纳税后由财政安排 50%给纳税企业； （7）免缴生产企业的土地使用费； （8）免费为外资企业安装（架设）供电、供水、通讯、有线电 视管线到企业厂区（有特殊要求除外） 。免收用水、用电增容费、有 线电视开户费，减半收取供电贴费，水电价格按全县国营企业用水、 用电价格标准执行，自行取水的免收水资源费； （9）园内企业建设及相关手续实行零费审批，办理相关

24、证照除 市以上审批所需费用内，县内所有审批部门实行零费审批； （10）凡是新建的外资企业，从签订合同之日起 3 年内享受 “只收税不收费”的优惠政策，免收任何税外规费； （11）切实保护外资企业及投资者的合法利益，对外资企业发 给“外资企业保护牌” ，对投资者发给“外商保护卡” ，各部门依法 保障持牌企业和持卡人的合法权益； （12）外来企业的职工，不论其户口在本地还是在外地，都可 免费办理所在地临时户或暂住户口，免费办理劳动用工手续并提供 优质服务。外商投资者的子女可在全县范围内任选一所县属学校就 读，按所在地学生收取同等费用； （13）外资企业的基建工程由该企业自主决定施工队伍，任何 单位

25、和个人不得干预； （14）外资企业自用的生活用车（小车） ，由管委会统一报工业 小区领导同意，在收费站备案后，凭外商保护卡免交本县范围内的 过路（桥）费，其所有车辆在我县境内一般违章不扣车、不扣证、 不罚款； （15）任何单位和个人未经工业园管委员同意，不准到工业园 外资企业进行任何检查、收费，对擅自进入工业园收费的，管委会 有权加以制止； （16）工业园内工业企业的办证、收费由管委会承办，一个窗 口对外，任何单位和个人不准擅自进入工业园收费； （17）任何单位和个人不准对外商及外资企业进行敲诈勒索、 恶意刁难，吃、拿、卡、要，不准向外资企业乱摊派报刊杂志和各 种社会集资； （18）与外资企业

26、发生矛盾难以协调统一意见时，管委会首先 进行协调，如难以协调应及时提交县委、县政府相关部门协调解决， 任何单位和个人不准激化矛盾和私自处理，更不准强行停产停工或 查封财产和账目； （19）实行责任追究制度。任何单位和个人应严格地执行本文 件的各项规定，凡发现不执行和变相不执行规定，对外商及外商企 业进行打击报复、恶意刁难、敲诈勒索，吃、拿、卡、要的，一经 发现，从严处理，对该单位实行环境管制措施，并追究直接责任人 的党纪政纪责任； （20）县政府设立专门外商投资者协会，县四套班子主要领导 和纪检、监察、公安等部门主要负责人每半年参加一次协会活动， 听取投资者意见和建议，着力解投资者遇到的实际问

27、题。 第三章第三章 项目基本情况项目基本情况 3.13.1 项目建设的必要性项目建设的必要性 3.1.13.1.1 人才、技术、资金有效结合，转化为生产力的需要人才、技术、资金有效结合，转化为生产力的需要 近年来，随着改革开放成果的不断扩大，于都经济社会发展步 伐迅速加快，经济发展主体的多元化需求不断增大，一批企业家主 体（包括企业中层管理、营销、科技人员） 、外出务工经商人员、机 关事业单位的在职人员、在校大学生和毕业生、农村致富带头人的 创业热情不断高涨，以及多年来经济快速发展形成的资金积累，坐 落赣州市的江西理工大学、赣南师院等一批高校以及企业研发机构 的一批成果急需转化为生产力等。为创

28、业提供了源源不断的人才、 技术、资金支持，设立创业基地的各项要素已经完全具备。 3.1.23.1.2 哺育小企业发展成长的需要哺育小企业发展成长的需要 小企业创业初始阶段普遍存在的规模偏小、布局分散、产业层 次低、用地难、融资难等问题一直困扰着各类创业群体。为解决小 企业创业中的热点难点问题，通过政府引导、县场运作、政策支持 等措施，设立小企业创业基地，为广大创业者开辟一片“试验田” ， 起到积极的示范作用和龙头带动作用，引导广大创业者走合法、优 质、高效的创业道路，储备一批成长性中小企业，培育一批企业上 规模，为我县工业经济发展提供源源不断的强大动力，对提高我县 经济发展水平和综合实力具有重

29、要意义。 3.1.33.1.3 盘活闲置资产的需要盘活闲置资产的需要 原闲置资产，既存在自身的贬值，给原投资者造成损失，又不 能促进当地经济的发展。充分利用工业园闲置厂房与设施组建而成 的于都县小企业创业孵化基地，不需要新征用土地，只需对基础设 施进行必要的改造建设，就可以使之利用起来，成为创业小企业成 长的摇篮，发挥了资产本身的价值，又节约了新创业者大量的建设 投资，有效地降低了创业成本，从而促进了小企业的发展。 3.23.2 创业基地基础设施现状创业基地基础设施现状 于都县中小企业创业孵化基地主要是通过企业的一些闲置厂房 及生产、生活设施及相关的配套设施改造而建的。由于多年的闲置， 无人看

30、管与维护，损毁严重，不能满足创业要求。 3.2.13.2.1 厂房十分破旧，设备锈蚀严重厂房十分破旧，设备锈蚀严重 基地内有部分厂房由于缺少必要的维护，需要进行厂房的修缮 和部分倒塌围墙等。 3.2.23.2.2 创业基地内部供电系统很不完善创业基地内部供电系统很不完善 基地内有部分水、电、路规划的不合理，满足不了小企业创业 的需要；私拉乱拉电线随处可见，导致创业基地内外，架空线路凌 乱，既不能保证生产生活的需要，还存在着极大的安全隐患。 3.2.33.2.3 创业基地内外交通及环境差创业基地内外交通及环境差 原企业对外道路均为施工的临时沙石道路，多年缺乏维护，已 坑洼不平，行人、车辆通行困难

31、。厂区内外，杂草丛生，有的厂房 内部都长有杂草。 3.2.43.2.4 地下排水管网不到位地下排水管网不到位 基地范围内，没有雨水收集管网，下雨时完全属于地面自排， 地势低处经常积水，还影响到周围环境。生产和生活污水排放也不 符合环保要求。厂区外没有统一的污水管网，企业生产和生活污水， 由自设管道排放在厂区外的水沟，给周围环境造成污染。 第四章第四章 建设的主要内容与规模建设的主要内容与规模 于都县中小企业孵化基地建设项目位于于都工业园区内，占地 约30亩，建设规模2万平方米，规划建设内容是用于企业孵化和总部 办公的独栋办公楼。针对创业基地基础设施的实际情况，基地办公 室聘请了有关专家，对创业

32、基地创业环境建设进行规划，确定了基 地20092012年基地基础设施建设的内容和规模。主要内容为：对 现有旧厂房、设备进行修缮与维护，配套完善水、电、道路等公共 基础设施，有计划地对职工公寓、行政办公楼进行建设、装饰，建 立职工培训中心，为创业企业提供必要的公共服务设施。 4.14.1 总体规划方案总体规划方案 园区主体产业定位：于都的地理条件决定了其有很重要的中转、 承接和纽带作用。在产业类型上，于都的支柱产业具有较鲜明的地 方特色。于都工业园区管委会明确提出此项目将作为地区性科技企 业的孵化基地。我们结合于都的经济发展特点，定位为地区性的高 科技中小型企业以及从事贸易的企业园区。 规划理念

33、：在做前期策划分析时，我们找出目前工业园区存在 着与区内外各类开发区的差异，自身发展存在资金不足，高新区整 体形象不够鲜明，区内商业，文化娱乐等配套设施尚不完善等不足。 这成为我们进一步明确规划理念的基础：1.基于复合开发理念， 园区需要引入相对完整的配套设施以吸引入园企业既进得来，也留 得住。短期内可增加企业入园的吸引力，长远角度有利于基地的可 持续性平衡发展，实现土地价值最大化。具体功能考虑配备餐饮、 商务服务中心、商务俱乐部、会议中心、展览中心等，进一步可考 虑周边公寓开发、邮局、便利店、交通换乘站等设施；2.适宜的建 筑容积率。建筑密度为20%，容积率是1。在这样的建筑密度下，局 部区

34、域能形成良好的小环境，在整体上也可具有很强的标志性；3. 增强整体园区的标识性；4.三种基本单体模块，灵活组合，适应中 小科技企业特点；5.充分利用雨水、植物充沛的优势，在绿化方面 的成本较低，突出室外景观环境塑造。利用气候条件创造生态节能 的办公环境。 规划布局：规划中在长方形用地的中部东北至西南斜向设置了 一条30m的带状中心绿地，命名为于都工业园景观大道，它的设置不 仅做到了每栋楼面朝园区绿化景观的均好性，同时令整个园区有了 主题和灵魂并将用地西侧的公园绿化引入基地。东盟科技景观大道 可在景观设计中布置富于东盟各国园林特色的植被及建筑小品、广 场，同时规划中在景观大道的两个入口处分别设置

35、了一座二至三层 的别致的生态型商务中心及商务俱乐部，便于基地人员的交往与生 活，也使本项目给人留下深刻的印象。斜向道路与南北向的曲线路 相交叉组合，构成四个组团，每个组团均围合了自己独立的中心庭 院式绿化。组团外部利用每栋楼体的首层展示或商业空间形成开放 的街区式布局，组团内部静谧清雅。曲线与斜线的规划布局力求带 来建筑的均好性。大体量（3500m2左右）总部办公区尽量沿主要道 路在地块周边布置，便于展现企业形象，突出“独栋冠名” 的概念， 且采用错位型布局，尽量扩大沿街面的长度，提升地块价值。力求 将整个园区建造成一个有着于都地方气质的花园式办公商务区，更 适合高科技类公司的使用特点。用地西

36、侧面对大片绿化用地，拥有 最佳的景观环境，这一侧布置2500m2左右的独栋办公建筑，以优美 环境作为主要卖点。基地中心区营造组团式空间环境，使每一栋都 有自己安静、优美的环境朝向。布置15002000m2的小独栋办公建 筑，外部充满活力动感、商机无限。 建筑设计：结合潜在企业群，单栋建筑的规模控制在 15003500m2，多元化组合独栋建筑，通过2栋至3栋的组合方式， 产生出不同面积的总部单体，灵活实用，便于不同规模和需求的企 业入住。单体采用框架式结构，标准层面积400500m2，利于各企 业自主设计分割。平均5.5层，首层层高4.5m，标准层层高3.6m，建 筑高度控制在24m以内，尽量不

37、做高层。在朝向上，充分面向南北方 向开窗。为避免于都当地夏季强烈的西晒现象，在西面，尽量减少 开窗并布置辅助性房间和室外楼梯。部分单体由于其地理位置的商 业价值，在其朝向上与西向相矛盾时，采取有效的建筑手段，开深 洞窗，加遮阳板来控制西晒的影响。主体建筑都将主要的辅助部分 外置，充分保证通风性和节约空调的负担，节约能源，使园区内的 建筑成为绿色的办公建筑。 4.24.2 电力输送及变电设施建设电力输送及变电设施建设 针对基地的电力系统不完善，存在安全隐患等问题，提出了电 力输送和变电设施建设项目。确定了从附近的50kv变电站，架设为 lgj钢芯铝绞线（200mm2/120mm2）架空线路3.5

38、km，增设电力变压基 地2台，其中型号为s9-125/10变压基地1台，s9-160/10变压基地1台， 相应更新部分母线及配电设施。 该项目的建设将为基地用户提供稳定、安全、可靠的电力供应， 有效保障企业设备运行。 4.34.3 道路、路灯及绿化建设道路、路灯及绿化建设 针对基地内外道路和露天闲置场地的实际情况，提出了基地道 路、路灯及绿化建设项目。规划了15米、8米路宽的主干道、次干道 以及基地内部的交通体系，并实施亮化工程以及道路两边、基地内 露天闲置场地的绿化建设，需修建15米宽道路1480米（含路灯） 、8 米宽道路2260米（含路灯） ，实施绿化总面积13270平方米。 该项目的建

39、设，将彻底改变基地内外的交通状况，使基地内外 面貌大为改观，能有效提升基地档次，吸引更多创业者来此创业。 4.44.4 地下排水、排污系统建设地下排水、排污系统建设 发展生态经济，是现代工业的目的。为保护基地及周边环境， 不产生水土污染，基地设计了科学的雨水、污水分流排水系统。 雨水沿东西、南北管线汇集，沿规划道路建设基地内的雨水排 水管网，按照分片排水的方式确保基地内所有地块的排水畅通，预 计需要铺设地下雨水管网6255米。雨水管网的建设，将改变基地雨 水自排以及地处积水状况，减少雨水对内外环境的影响。 创业孵化基地规划了基地地下污水收集系统，埋设地下污水管 网，接至于都县政污水管网或污水泵

40、站，计划铺设 dn500、dn400、dn300污水管道分别为784米、631米、936米。本工 程的建设，将大大减少基地对周围水土环境的污染，对于发展绿色 工业，提升基地形象起重要作用。 4.54.5 厂房修缮及设备建设厂房修缮及设备建设 基地现有受损急需维修厂房、仓库的一半以上面积目前仍处闲 置状态，不能发挥效益。采取分步滚动方式，对部分闲置厂房进行 维修，然后再进行内部调剂搬迁，对目前使用中的厂房再进行维修， 直到所有厂房、仓库均能满足生产需要。 在维修厂房的同时，将更新部分不能满足生产要求的设备，再 根据有关产业发展和创业企业双重的需要，添置部分工艺设备。目 前计划更新添置工艺设备10

41、台。 4.64.6 职工公寓的建设职工公寓的建设 改善基地就业人员的生活条件也是基地工作的重点。为发挥闲 置资产效益，缓解基地职工公寓紧张状况，须对基地内可利用的毛 坯房进行必要的简单装修，安装给排水及卫生洁具、电气照明设施、 安装门窗以及进行楼地面、墙面装饰，满足基地职工的住宿需求。 4.74.7 职工培训中心的建设职工培训中心的建设 为改善与提高基地企业员工的从业技能，提高创业者与管理者 的管理水平，更好地发挥基地的小企业孵化作用，对企业职工进行 技能培训与管理培训是基地服务的重要内容。 为更好地发挥培训职能，固定培训场所，基地将建设职工培训 中心，并添置相应教学设施，建设总建筑面积约60

42、0平方米的6间普 通培训教室，以满足各类培训与学习的需要。 第五章第五章 环境保护环境保护 5.15.1 项目所在地的环境和生态现状项目所在地的环境和生态现状 5.1.15.1.1 气象气象 于都县地处中低纬度，属中亚热带季风湿润区，冬夏两季盛行 季风，全年热量丰富，四季分明，雾日多，日照偏少，雨量充沛， 空气湿度大，无霜期长。但由于地形复杂，垂直高度差异大，山上 山下，向阳面和背阳面，气候差异十分明显。 5.1.25.1.2 地形与地质地形与地质 本工程项目所在的区域为南岭山地，为丘陵地区，地质构造稳 定，无断裂带；第四纪以来，本地区的差异活动不明显，地壳运动 以大面积间歇性整体抬升为主，历

43、史上最大地震不超过 4.75 级。 项目区位于低丘带地势平坦区，周围地形为侵蚀堆积阶地地形， 地层第四纪发育齐全；上部为棕黄色、枯黄色不清晰的网纹状粘土， 粘结性好；下部褐色砂砾层夹薄层砂石层；地表出露主要是第四纪 红土。 根据赣州市环保局有关该区域大气环境质量现状监测，监测项 目为 tsp、so2、hcl，监测结果为： tsp 日均浓度为 0.0120.058； so2日均浓度为 0.0130.045； hcl 日均浓度为 0.00460.012。 tsp、so2、hcl 日平均浓度均小于环境空气质量标准 gb3059- 1996二级标准值，区域大气环境质量良好。 地表水根据地表水环境质量标

44、准 gb3838-2002三类水质 标准要求，企业周边地表水符合要求。 声环境根据城市区域环境噪声标准 gb3096-93二类标准 要求，企业所在区域昼、夜噪声符合要求。 5.25.2 项目对生态环境影响的过程项目对生态环境影响的过程 5.2.15.2.1 生活废水生活废水 水质取一般值，为 codcr 300mg/l、ss 150mg/l、bod 5150mg/l，则生活污水的污染物产生量为 codcr 2.88t/a、ss 1.44t/a、bod 51.44 t/a。拟送至生活废水处理一体化装置才却化 粪池、微动力生化处理，处理的排放浓度为 codcr100mg/l、ss70mg/l。 5

45、.2.25.2.2 生活垃圾生活垃圾 项目产生的固体飞舞主要为厂内生活垃圾。产量很少，大约每 天产生 320kg。由县环卫部门清运至垃圾添埋卫生添埋处理。 5.35.3 施工时生态环境保护措施施工时生态环境保护措施 （1）搞好环保调查，了解当地环保内容与要求，严格执行建设 单位与当地环保部门签订的有关协议，建立环保检查制度，把环保 措施层层落实，做到责任到人，奖罚分明。 （2）在布置施工现场时，对钢筋加工、混凝土拌合、构件预制 等设施尽量远离居民区，以减少视觉和噪音污染。机械车辆途经居 住场所、学校时应减速慢行，不鸣喇叭。 （3）生活污水经收集并采用二级生化或化粪池等措施进行净化 处理，经检查

46、符合标准后按当地环保部门规定要求排放。生产及生 活垃圾定点存放，经集中收集后运至环保部门指定的地点掩埋。及 时清理并保持生产、生活区环境卫生，严格禁止随意倾倒垃圾，同 时认真搞好周围环境的绿化工作。 （4）钻孔桩泥浆、清洗骨料的水，采用集中收集，经过滤、沉 淀或结合实际采用其它方法处理，经检验达到排放标准后，方可排 放，严禁向河道及附近沟渠、农田直接排放。 （5）配备专用洒水车，对施工现场和运输便道经常洒水、湿润， 防止扬尘，并对施工便道进行植被绿化。 （6）在设施选型时选择低污染设备，并安装空气污染控制系统。 生产、生活锅炉及沥青加热均配备除尘设施，使烟尘及二氧化硫等 有害气体达标排放。对使

47、用的工程机械和运输车辆加强维修保养， 防止跑冒滴漏，提高尾气排放标准，降低运行噪音。 （7）桥涵基础弃土按设计要求及时实施工程防护，设计无防护 的对边坡及时平整，组织职工利用工余时间进行义务植草、植树， 严禁向设计范围外弃土。 （8）经常征求当地环保部门及群众对施工范围内环保工作意见 及时整改，避免和减少由于施工方法不当引起的对环境的污染和破 坏。 （9）在爆炸作业中，采用水幕降尘；在有粉尘的作业环境中作 业，除洒水外，作业人员还必须配备劳保防护用品。 （10）工点完工后，及时进行现场整理。在河道中施工的临时 设施待工程完工后，进行彻底清理恢复原貌，防止侵占河道，压缩 过水断面。及早施工防护工

48、程和裸露地表的植被覆盖，防止水土流 失段毁田或堵塞河道。 （11）在检查材料库、生产、生活区设置足够的消防基地材， 并放在明显易取的位置上，设立明显标志。各种消防基地材定期进 行检查和更换，保证其性能完好。做好林区防火工作，按林区的规 定，未经许可任何人不得进行作业。 （12）基地绿化 为了使项目建成后有一个优美、舒适的工作环境，应对绿化进 一步规划设计，各建筑物四周、道路两旁种植花草树木。 （13）环境监测 项目建成后，本工程项目环保工作应纳入公司环保部门统一负 责。环境监测由当地环境监测部门对该地区环境质量进行定期监测。 第六章第六章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 6.16.1 投

49、资估算编制说明投资估算编制说明 6.1.16.1.1 投资估算范围投资估算范围 本投资估算包括了工程费用全部的建筑安装工程费用、相应设 备及工基地具购置费用、工程建设其他费用。其中，工程费用包括 了项目范围内的全部建筑安装工程费、相应的设备及工基地具购置 费，工程建设其他费用仅考虑建设单位管理费、工程设计费、工程 监理、投资估算等造价咨询费。 6.1.26.1.2 估算方法估算方法 本投资估算采用了三种估算方法：建筑安装工程费用采用指标 估算法、设备购置费采取了现场询价法、工程建设其他费用参照有 关规定计算。 6.1.36.1.3 估算指标的来源估算指标的来源 6.1.3.1 建筑安装工程估算

50、指标 （1）电力输送及变电设施建设工程估算指标，来自当地电力部 门，是经过向当地电力部门询价后确定； （2）道路、路灯及绿化工程、地下排水系统建设工程、污水处 理池等工程的估算指标，参考按同期于都县财政投资相关项目的结 算（或预算）资料编制而得； （3）职工公寓建设工程、职工培训中心建设工程，是参照一定 的装饰标准确定的平方米造价指标； （4）电力设备安装工程费按设备购置费的 15%估算，工艺设备 安装工程费按工艺设备购置费的 8%估算。 6.1.3.2 工程建设其他费用费率 （1）建设单位管理费根据财政部财经（2002）394 号文规定， 按 0.95%计取； （2）工程监理费根据国家物价局

51、、建设部(1992)价费字 479 号 文规定，按 1.5%计取； （3）工程勘察设计费根据国家计委、建设部发布的工程勘察 设计收费标准 （2002 年修订本）规定，按综合费率 2.5%计取； （4）投资估算等造价咨询费根据造价咨询服务收费管理暂行办 法标准，按建筑工程费的 0.2%计取。 6.26.2 投资估算投资估算 于都县小企业创业基地创业环境改造建设估算固定总投资（建 设投资）为 4500 万元。其中：建筑工程费 4000 万元、安装工程费 30 万元、设备及工基地具购置费 300 万元，工程费用合计 4330 万 元。工程建设其他费用合计为 170 万元。 6.36.3 资金筹措资金

52、筹措 于都县小企业创业孵化基地创业建设估算固定总投资为 4500 万 元。资金全部来源于招商引资。 第七章第七章 项目实施进度计划项目实施进度计划 7.17.1 建设工期建设工期 根据国家建设工程工期定额及本次可研确定的建设规模和建筑 方案，本着合理安排建设工期的原则，项目建设工期确定为 24 月 （2009 年 12 月2012 年 5 月）。项目建设要严格控制施工进度， 以便工程顺利按时完成。 7.27.2 实施进度计划安排实施进度计划安排 具体工作时间安排如下： 电力输送及变电设施建设在 2010 年 2 月至 4 月，道路建设在 2010 年 5 月至 2010 年 7 月，道路排水、

53、路灯及绿化建设在 2010 年 8 月至 2011 年 11 月，排污系统建设在 2011 年 12 月至 2012 年 1 月， 厂房修缮、设备改造在 2010 年 7 月至 2011 年 5 月，职工公寓建设 在 2009 年 12 月至 2010 年 3 月，职工培训中心建设 2012 年 2 月至 2012 年 5 月。 表7.1 于都中小企业创业孵化基地建设工程进度安排表 2009 年2010 年2011 年2012 年年 份 项 目 121-23-4 11121-23-45-78-111212345 电力输送及变 电设施建设 道路建设 道路排水、路 灯及绿化 排污系统建设 厂房修缮

54、、设 备改造 表7.1 于都中小企业创业孵化基地建设工程进度安排表（续） 职工公寓改建 设 职工培训中心 建设改造 第八章第八章 组织机构与人员安排组织机构与人员安排 8.18.1 组织机构组织机构 于都县中小企业创业于都县中小企业创业 孵化基地孵化基地 项项 目目 招招 商商 部部 企企 业业 发发 展展 部部 综综 合合 服服 务务 部部 物物 业业 管管 理理 部部 图 8.1 组织结构图 8.28.2 劳动定员劳动定员 本工程项目劳动定员以精简、统一、节约为原则，以方便管理， 提高劳动生产率和经济效益为目的，采取定岗定员办法。劳动定员 与人员构成见表 8.1。 表 8.1 项目劳动定员

55、及人员构成表 序号部门一般工作人员管理人员小计 1项目招商部415 2企业发展部415 3综合服务部415 4物业管理部415 5其他人员224 合计18 624 一般工作人员 18 人，管理人员 6 人，共定员 24 人。一般工作 人员 18 人可从应、历届大学毕业生择优录用。管理人员共 6 人可从 相关企业引进和从大专、本科毕业生择优录用。 8.38.3 人员培训及水平要求人员培训及水平要求 本工程项目尽管设备较少，但是对各方面人员的文化素质要求 相对较高。因此在项目的运营过程中要掌握连续性、均衡性、技术 性的要求。 本项目择优选用至少具有大专以上文化程度的人员定点到国内 相关机构进行岗前

56、培训，达到熟悉基地市场运作流程。学会预防和 处理操作过程中出现的问题，达到独立上岗操作。经过考试合格后， 方可准予上岗操作。重要岗位的技术人员由经过培训后的业务骨干 担任。 聘请有关专家到于都县中小企业创业孵化基地进行短期授课及 指导工作，管理人员应外派到相关机构进行技能培训。 第九章第九章 经济效益和社会效益分析经济效益和社会效益分析 9.19.1 经济效益分析经济效益分析 9.1.19.1.1 财务评价计算依据财务评价计算依据 本项目财务评价计算分析，主要依据国家发展改革委、建设部 颁布建设项目经济评价方法与参数（第三版） ，国家和地方财税 规定，结合项目工程技术方案，设计参数等值测算项目

57、的有关效益 和费用来进行相关财务评价分析。 9.1.29.1.2 经营成本及成本总费用估算经营成本及成本总费用估算 （1）主要原材料、动力价格： 电：0.65 元/度 水：1.00 元/吨 （2）工资标准及工资总额： 本项目人均含福利费年工资 2.00 万元/人；项目年工资总额 48.00 万元。 （3）折旧费、无形资产、递延资产摊销计算： 项目经测算固定资产原值 4330.00 万元，按平均年限法 5%残值 计算，项目年折旧额 205.46 万元。 （5）管理费用按目前国内同类公司现有情况测算约为年生产成 本的 2%计算。 （6）营业费用按目前国内同类公司现有情况测算约为年生产成 本的 5%

58、计算。 （7）财务费用按目前国内同类公司现有情况测算约为年生产成 本的 8%计算。 （8）营业税金及附加行业平均税赋 8 %计算营业税金及附加； 企业所得税按 25%计算。 （9）公益金、公积金公益金按税后利润的 5%；公积金 10%计算。 9.1.39.1.3 营业收入估算营业收入估算 （1）房租收入：建议标准 600 元/年平方米，建设规模为 2 万平方米，房租收入为 1200 万。 （2）咨询、培训和技术服务收入：按每企业 0.5 万元进行计算， 0.550=25 万元。 （3）物业管理收入：按标准为 0.6 元/月平方米来计算， 0.6122=14.4 万元。 （4）其他收入，0.55

59、0=25 万元。 总计营业收入=12002514.425=1264.4 万元。 表 9.1 年营业收入、营业税金及附加估算表 单位：万元 运营期 序号项目合计 1220 1营业收入252881264.41264.41264.41264.4 1.1房租240001200120012001200 1.2 咨询、培训和技 术服务收入 50025252525 1.3物业管理288144144144144 1.4其他50025252525 2营业税金及附加221.16110.58110.58110.58110.58 9.1.49.1.4年生产成本估算年生产成本估算 表 9.2 年生产成本表 单位：万元

60、序号项目单位单位成本年耗量金额 1 原材料 75.00 1.1 水吨 1.00 100，000 10.00 1.2 电万度 0. 6510065.00 2 工资及福利人 2.002448.00 3 折旧摊销费 205.46 4 设备更新修理 100.00 5 其它费用 0 6 生产成本 428.46 9.1.59.1.5 项目总成本费用估算项目总成本费用估算 表 9.3 项目总成本费用估算表 单位：万元 序号项目年成本费用总额 1 年生产成本 428.46 2 管理费用 8.64 3 营业费用 21.55 4 财务费用 35.74 5 总成本费用 494.39 9.1.69.1.6 项目年效益