如何做好商业项目的品类规划和动线设计

1、在商业卖场的室内规划设计中，首要解决的命题就是根据建筑自身的结构 特点与商业经营的特点，进行品类规划和动线设计的整合，用以满足商业定位 的要求。然而，品类规划和动线设计整合的重要功能，不仅体现在能够给进入商场 的消费者舒适的行走路线，而且要使消费者能有效地接受卖场的商业文化，消 除购物产生的疲劳，自觉地调节购物的密度。于是这两者在商业项目中的具体 操作就显得尤为重要。品类规划需要考虑的因素和遵循的原则有哪些？首先我们要知道什么是品类规划。品类规划是对商业项目所经营商品类别 的整体规划，它包括对主营品类、辅助品类及配套功能的规划，是商业项目规 划的重要组成部分。关于品类规划考虑的因素和遵循的原则

2、分别如下：先说要考虑的因素。第一，符合项目所在地市场需求。由于商业项目所在的市场环境不同，商 业项目所经营的品类受市场环境的影响尤为突出，市场所需要的品类规划和市 场上所缺乏的品类规划，是进行品类规划需要考虑的首要因素。第二，符合商圈结构。一个项目必须存在于某一类或某一级商圈内，同一 个商圈内一定会存在不同的商业项目，而每个商业项目之间，由于企业的发展 和战略不尽相同，必然存在结构性的差异，这就构成了商圈的多元化，从而使 项目的商业规划存在差异。因此，进行一个商业项目的品类规划，必须考虑商 圈结构因素。第三，符合项目定位的要求。项目定位包括项目战略定位、业态定位、功 能定位、主题定位、市场定位

3、及客层定位等方面，它决定了一个商业项目今后 的发展方向和经营管理要实现的目标。对一个项目进行品类规划，必须重点考 虑项目定位所包含的要素，才能 “有据可依，有的放矢 ”。最后，与竞争对手错位。商业项目的错位包括功能错位、市场错位、客群 及品类错位等，其中最根本的就是品类错位。进行品类规划除了考虑以上要素 之外，品类错位就是要针对竞争对手的优劣势，认真分析他们强势品类和弱势 品类，主营品类和辅助品类与所规划项目品类之间的竞争关系，从而做到错位 经营，发挥各自的优势，而不是 “人云亦云，亦步亦趋 ”。凡事都有规律可循， 品类规划也不例外，它所要依据的具体原则，我总结出四个方面：（ 1）主题突出原则

4、：针对项目的不同功能区、不同楼层的品类，根据错位经营的要求，突出楼 层或区域品类的鲜明主题和特色，做大做强优势品类、主营品类。（2）四角定位原则：在任何一个商业项目内，由于物业结构原因，一定存在冷、背区和死角。 只有将冷、背区和死角规划好，才能真正体现品类规划的真实意图，也就是在 项目的边边角角规划一些主营品类或功能配套项目的强势品牌，发挥其品牌带 动效应。（ 3）宜农 xx 原则：一个商业项目所经营的品类，除了主营品类之外，还有辅助品类和配套功 能。宜农宜林原则就是在项目内一些不适合做商品经营的区域，根据物业自身 特点，规划相应的辅助品类和配套功能，从而保证项目规划的合理，同时兼顾 企业的经

5、济效益。不同业态的动线设计需求有何不同？通常我们所说的动线是指消费者在商业项目里购物时流动的路线。商业项 目的动线设计包括主动线、次动线和辅助动线设计。动线设计需要考虑的因素 包括：1、项目定位和经营档次；2、物业结构、层高和项目规模、单层面积大小；3、项目未来客流量大小；4、平面动线和立体交通的节点组织；5、动线的闭合；6、各区域客流的均好性；7、消费者的消费行为习惯；8、柜位切割及经营的实际需求；9、业务调整的通用性；10、消防疏散的规范要求。（4）适度点缀原则：在商业项目品类规划过程中一定要把握适度点缀原则，也就是在品类与品 类之间，通过关联品类、延伸品类过渡，用辅助品类进行适度点缀，使

6、消费者 在消费过程中产生关联购买，使品类规划自然衔接。不同的业态固然有不同的设计方案，在动线上，根据商务部发布的业态指 引，我们理解为动线设计是针对有店铺形态的，无店铺业态不存在动线设计问 题。因此，有店铺形态的动线设计，因业态上的差异而存在不同的要求，其中 最根本的出发点是基于业态及市场定位的要求进行动线设计。比如生鲜超市和 大卖场的动线设计会因经营品类的不同，主动线、次动线及辅助动线的组织形 式、宽窄需求不一样，同时因为物业结构的差异性，立体动线和平面动线的节 点组合也存在差异。所以，不同业态的商业项目动线设计存在不同需求：1、因项目物业结构因素，动线设计需求不一致2、因项目规模大小，使动

7、线设计的主、次、辅三级彼此存在差异3、因收银方式不同，导致不同区域内动线设计存在差异具体业态举例说明各业态在动线设计上的要点。超市和大卖场这两种业态在动线设计上基本一致，就收银线内外动线的设 计和大家分享一些经验。收银线内动线的设计，要保证消费者和手推车能平行 通过原则，其中堆头、生鲜、水产等部分较食品、熟食等品类要宽。收银线外 联营区动线的设计，一般参照百货商场的动线设计。这就要说到百货商场的动线设计了，百货商场或者专业店，它的动线设计在比例上的要求较为严格，一 般主动线宽度和层高比例为0.618：1；次动线和主动线的比例为0.8：1；辅助动线和主动线的比例为0.7：1。再来说一下购物中心和

8、家居建材超市。购物中心是多个主力店（如百货商 场、超市、大卖场、专业等）的聚合体，购物中心业态多，动线的复杂程度是 百货商场（专业店）所无法比拟的。购物中心动线设计的根本是融合多种业态 的动线设计要求。它的动线设计主要是对各业态外部的立体动线和平面节点进 行整合，也就是整合各主力业态的外部交通，通过室内步行街的形式体现规划 的总体思想它一般要求较宽，比如世纪金源的中央大街。而家居建材超市的动 线设计，多是参考百货商场和超市（收银线）收银线内的设计方法，它的基本 要求是允许小型叉车原地掉头。品类规划和动线设计在商业项目中有何重要性？两者未来的前景如何？一个商业项目的规划设计，最主要的两项工作内容是品类规划和动线设 计，这两者是以定位为基础、以合理配置项目的招商资源为目标而进行的专业 设计，它们直接决定着一个商业项目今后经营、管理绩效，其重要性是不言而 喻的。同时，商业项目的品