生态庄园建设可行性研究报告

1、生态庄园建设可行性研究报告目 录第一章 总论一、 项目概况二、 项目背景和建设的必要性三、 项目研究的依据第二章 项目环境一、 区位环境分析二、 政策环境分析第三章 市场分析及前景预测一、 行业发展及需求分析二、 客源市场分析三、 项目的SWOT 分析四、 项目前景预测第四章 项目定位一、 主题定位二、 功能定位及分区三、 市场定位第五章 工程建设方案一、 总平面及交通运输方案二、 建筑结构设计第六章 规划项目实施及建设规模一、 项目实施进度计划二、 项目实施中的控制措施第七章 节能环保一、节能环保措施 二、环保的编制依据第八章 消防一、编制依据二、消防系统三、消防设计原则四、电气和防雷第九章

2、 节能环保一、 节能环保措施二、 环保的编制依据第十章 组织机构、劳动定员与培训一、 组织机构二、 劳动定员三、 职工来源四、 员工培训第十一章 投资估算和资金筹措一、 一期工程投入资金二、 二期工程投入资金三、 资金筹措来源第十二章 三大效益分析一、 经济效益二、 社会效益三、 环境效益第十三章 结论第一章总论一、 项目概况1、项目名称：硒博生态农庄园2、项目承办单位：实业发展有限公司3、项目建设地点：某县金马大道西侧二、 项目背景和建设的必要性自海南省办经济特区以来，由于党中央、国务院从政策上、经济上给予海南的大力支持，加上全省人民在省委、省政府的正确领导下， 努力拼搏，开拓进取，使海南经

3、济得到长足的发展，人民生活水平日益改善，为海南旅游业的发展提供了强有力的物质基础。特别是进入21 世纪以来，省委、省政府经过多方调研，结合海南实际，提出了发展旅游龙头产业，把海南建设成旅游大省的发展战略，在这一战略的指引下，海南的旅游产业不断壮大。而2009 年，海南国际旅游岛建设发展规划纲要正式获批，纲要将海南岛建设成国际旅游岛上升为国家战略。该纲要的获批，标志着海南的旅游产业再次迎来了一次绝佳的发展时机。农业观光产生于上世纪 30 年代，西方国家一些富裕有闲阶层人士因厌倦城里生活，周末开始到农郊进行一些活动；70 年代在日本、美国、台湾等发达国家和地区形成产业规模，90 年代开始在我国大陆

4、发展。海南作为旅游大省，有着丰富的客源市场；同时海南又是农业大省，二者的资源禀赋决定了观光农业在海南的有利发展。海南省委省政府深刻地认识到本省的资源特点，一直以来，都大力鼓励和扶持本省观光农业产业的发展。如今在在建设国际旅游岛的大背景下， 更是在全国首次成立了休闲农业发展局，主管海南观光农业产业的发展。如今，海南正在力争在 3 年内建设 100 家旅游休闲农业示范基地， 进而带动海南岛整个观光休闲农业产业的发展。有“海口后花园”美称的某县凭借区位优势、资源优势以及县委县政府的正确领导，近年来经济发展明显加快，尤其是旅游休闲及农业两大产业发展更是跻身全省前列。如今，某县委县政府提出了“三县一地”

5、的经济社会发展战略，力图将某打造成生态现代化建设县、新型工业县、休闲旅游县和热带高效农业示范基地。面对新的政策形势及产业发展趋势，海南亿昊实业发展有限公司适时而上，提出了在某县建设硒博生态庄园的农业旅游景点项目。该构想不仅契合了新一轮产业的发展特点，同时也响应了政府的政策召唤，更充分考虑到了某的资源特点及产业发展情况（即自然资源、旅游资源和农业资源丰富，农业产业占据较大比重），可以有效整合某县各大产业资源，达到资源的最优化配置。在资源日益紧张的今天， 该项目的建设无疑是很有必要的。另该项目以农业为平台，打造生态休闲养生品牌，同时力图创造农业与艺术文化结合的新型文化产业， 这一定程度上可以带动某

6、县的文化产业的发展，促进某与外界的文化交流，进而提升外界对某的了解以及某本地人民的精神文化素质。从这一点来说，本项目的建设是十分有意义的。三、 项目研究的依据1、2008 年 10 月 12 日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定2、中国农业观光园发展研究报告（2007）3、国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见中指出，要充分发挥海南热带农业资源优势，大力发展热带现代农业，使海南成为全国冬季菜篮子基地、热带水果基地、南繁育制种基地。4、2010 年 1 月 29 日海南省第四届人民代表大会第三次会议表决通过关于推进海南国际旅游岛建设

7、发展的决议，对海南省各级人大、政府、审判机关、检察机关和社会各界建设国际旅游岛作出动员和组织，充分发挥特区立法权保障海南国际旅游岛建设。第二章项目环境一、 区位环境分析（一）区位优势某县位于海南岛的西北部、毗邻省会海口市、与雷州半岛隔海相望。全县土地总面积2072 平方公里，海域面积1100 平方公里。海岸线长 121.08 公里，沿海港湾 15 处，已建成六大码头，年吞吐能力800 多万吨，并设有国家一类对外开放口岸；此外，海榆中、西线及环岛西线高速公路和西环铁路穿越境内，乡镇公路纵横交错；另还有海南“母亲河”南渡江穿境而过。水陆交通便捷，商贸条件便利，地理位置非常优越。本项目位于某县北部金

8、马大道西侧，距西线高速仅 600 米，省会海口市中心 35 公里，美兰机场 45 公里，火车轮渡码头 20 公里。毗邻富力地产富力湾、雅居乐、欧洲园、海口保税区二期、惠民水果市场，临近海口货运站、迎宾岛旅游度假区、国家足球训练基地、月亮湾高尔夫球会；更有临高航海公园、福山咖啡文化广场等商业旅游开发区环绕其间，方圆不过 40 公里。交通便利，区位优势十分明显。（二）生态环境及资源禀赋某县属热带季风气候，光照充足，雨量充沛，气候宜人，年均日照 2060.5 小时，年均气温 23.7 ，年均降雨量 1500mm 左右，常风风力 2-4 级；全县森林覆盖率达到 49%，是名副其实的“天然氧吧”，生态环

9、境极佳，是国内最理想的保健、养生、养老福地。2009 年， 某荣获“中国长寿之乡”，这是海南省唯一获此称号的县市，也是全国第十个获此殊荣的地区。某有着丰富的农业资源。全县地势平坦，土壤肥沃，水质优良， 空气清新；境内大部分土地可以引水灌溉，光、热、水等条件优越， 十分适宜种植热带作物、冬季瓜菜和发展生态农业。某福山咖啡、某福橙、桥头地瓜、无籽蜜柚、无核荔枝、白莲鹅、文儒山寮鸡、某和牛、新吴鸭、白莲鹅等某农产品已经成为全省乃至全国的精品；其中苦丁茶、福山咖啡等产品获得“国家地理标志保护产品”；某福橙荣获“中国十大名橙”、“中国国宴果品”等荣誉。农业发展环境十分优越。此外，某还是富硒宝地。据调查，

10、某富硒土壤面积达到1177.5 平方公里，占全县总面积的 56%。硒是人体必需微量元素，具有防癌、抗癌、美容等功效，产出的农作物对人体健康长寿具有促进作用。近年来全国各地纷纷研究并开发富硒农产品生产技术，而某在这一领域有着得天独厚的优势，据研究，某福橙每千克含硒110 微克，地瓜每千克含硒 70 微克。而某县盛产苦丁茶、香蕉、咖啡、瓜菜等富硒农产品，这无疑为发展生产含硒的健康生态农产品提供了十分有利的条件。二、 政策环境分析我国是农业大国，农业能否发展好关系着国民经济的命脉。为此， 国家年年都制定各种惠农政策大力扶持农业产业的发展；同时鼓励农业由传统单一模式向现代多元化转变，为农民探索新的收入

11、增长点。近年来，休闲农业及生态农业在国内获得较大发展，各地休闲农业园层出不穷。国家也积极推动这一新型产业的形成及壮大，并且扶持力度逐年加强。今年以来更是由农业部和国家旅游局组织开展全国休闲农业与乡村旅游示范县和全国休闲农业示范点活动；此后又紧锣密鼓在浙江宁波展开了全国休闲农业与乡村旅游星级示范创建行动试点 试评工作。海南作为旅游大省，又有着丰富的热带农业资源，发展生态观光农业无疑是一项十分符合省情的举措。海南省政府深刻地认识到这一点，长期以来一直扶持着本省农业积极探索休闲农业发展路子。2009年，海南国际旅游岛建设发展规划纲要获批，纲要指出到 2020 年， 海南将初步建成世界一流的海岛休闲度

12、假旅游胜地，并强调重点发展休闲农业与乡村旅游、疗养休闲等产业。在这个战略定位下，为更好地促进休闲农业的发展，海南省政府在全国首次成立了主管地方休闲农业产业发展的政府职能机构海南休闲农业发展局，力争用 3 年时间创建 100 个具有浓厚地方特色的乡村自然风光、民俗风情、人文景观、农业特色产业等旅游休闲农业示范基地，并在政策上对这些休闲农业示范基地予以巨大优惠。某是海南传统的农业大县，又是全国农业百强县；长期以来，农业在某的产业结构中占据着重要的地位。早在前几年，某县政府就提出了“三县一地”经济社会发展战略，即生态现代化建设县、新型工业县、休闲旅游县和热带高效农业示范基地，这一战略定位，极大地提升

13、了现代农业在某全县经济社会发展大局中的地位，激发了某农民发展农业的积极性。如今，在建设国际旅游岛的时代大背景下，农业作为基础性产业又迎来了新的发展机遇，诚如某县委书记杨思涛所 言，“农业是国际旅游岛建设中最为基础的母体产业，是包括旅游业在内的其他产业发展的基础。”硒博生态庄园以生态农业为基础，挖掘和整合现代农业的观光休闲功能、文化传承功能、生态维护功能、就业增收功能，发展高附加值的休闲农业，无疑是一项响应了政府政策的积极举动。在如此优越的政策环境下，再加上专业的开发建设和成熟的市场运作，本项目是有信心获取成功的,进而为某经济创造新的增长点，为某打造新的农业品牌。第三章市场分析及前景预测一、 行

14、业发展及需求分析在行业发展方面，我国休闲农业兴起于改革开放以后，起步较晚，目前内地大多数农业园区仍以观赏为主，刚刚处于发展阶段。在休闲农业的主要类型中，开放性的类型较少，仍以观光游览为主要内容活动，停留在休闲农业的基础层次。度假、体验型项目建设不足， 缺少现代展示、教育、示范型旅游活动。而发展的比较好的是台湾， 台湾休闲农业已经处于普及阶段，管理也较成熟，逐步走向规范化、制度化，特别是休闲农业的管理体制已相当健全。另外，文化因素的渗透也在不断提升休闲农业的层次和水平。在需求方面，进入21 世纪后，经济迅速发展，居民经济收入的增加、休闲时间的增加、道路与交通的改善都为人们出行创造了条件， 但经济

15、的迅速发展也加大了城市的居民们的生活压力，他们希望可以到郊外、乡村放松身心、缓解压力。然而对于海南省在建设国际旅游岛这个大背景下，其每年的游客量都在增加，大部分的游客也希望观光、体验一下海南的特色热带农业，并且渴望能够休闲度假于田园景色之中。可见，生态观光农业行业的市场需求也是很大的。二、 客源来源市场分析1、岛内、大陆城市居民客源市场城市居民受“城市综合症”的困扰，对于他们来说，前往生态观光农业园休闲度假无疑是他们放松身心，调节生活方式的重要选择之一。再加上某县拥有“长寿之乡”的美誉、享誉海内外的多种热带水果、富硒的的瓜果蔬菜，足以对他们产生强大的吸引力。但需要明确的是,我们的侧重点是在大陆

16、的城市居民。因此项目也以生态农业、休闲疗养度假为主。这是因为：岛内城市居民大部分都来自农村，农业对于他们已经不陌生，再加上海南省人均收入并不高，消费能力相对大陆较弱。但对于大陆城市居民，很多家庭几代人都生活在城市， 他们对于农业充满了好奇心，消费力很强，所以为重要的客源。2、港澳台客源市场随着香港、澳门的相继回归，大陆与台湾的旅游互通，以及建设国际旅游岛对海南知名度的提高，来海南岛旅游的人数也在不断增 加。港澳台同胞与大陆在民族、血缘、文化、经济、地缘等关系紧密， 所以他们在文化内涵和赏析方面占有较大优势。加上海南岛独特、丰富的农业资源，热带特色农业的主要产品:热带水果、蔬菜、水产品、花卉等，

17、都具有高度的观赏价值，吸引了他们前来海南旅游。3、日韩、俄、欧美国家以及东南亚一带客源市场海南岛独特的自然资源已经吸引了不少的外国游客，他们慕名到一些特色鲜明的景区旅游，体验与他们本国不同的旅游休闲经历。那么，海南岛同样拥有独特的农业资源与乡土文化，特色的乡村建筑、原始的自然风光、淳朴的民俗、多种多样的热带农作物、碧蓝的天空、干净的海水这些都足以吸引国外游客前来休闲度假。4、全球的艺术家、艺术爱好者以及学生硒博生态庄园独特的项目之一是“画家村”。画家村成立以后， 全球知名的画家都会前往该庄园休闲度假，在生态农业的自然景观之中获取灵感，悠然自得地创作艺术，并且可以进行展示与拍卖，带来了经济效益。

18、同时。这也必将吸引更多的艺术家以及艺术爱好者的参与。另外，由于农业也具有教育的功能，所以我公司可以与各中小学校、高校进行合作，为他们提供课外活动的场所、实训基地。可见， 艺术、文化者也是重要的客源之一。三、 项目的 SWOT 分析（一）、优势条件1、交通条件与市场区位优越2、生态环境良好，地理环境优越3、集生态农业、休闲疗养、观光娱乐、艺术文化、科普教育为一体，以生态农业、休闲疗养度假为主要功能的生态观光农庄，农庄的功能定位明确，并以此打造品牌。（二）、劣势条件1、地形地形平坦，没有起伏，不利于地形景观的营造，导致景观视线较为单一。2、植被不够丰富基址内有些地方表土裸露，不能短时期内形成景观效

19、果和生态效应，同时，植被层次也不够丰富。3、高素质的观光农业管理人才紧缺我国观光农业起步晚，经验还不足，从事该行业的专业人员更是少之又少。我公司刚刚起步，人力资源方面远远不足，很需要具有观光农业经营理念以及服务水平并且符合海南国际旅游岛建设要求的 新型实用人才。（三）、机遇1、生态观光农业的兴起随着生态科学的发展和普及，在人们的思想意识中逐渐形成了对绿色生态环境的强烈好感。一方面，由于长期处于城市紧张嘈杂的环境，大多数城市居民更渴望多样化的旅游，以度假休闲的方式取代传统的旅游观光，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己，体验摘果、劳作的乐趣，享受田园的风光。另一方面，由于目前大多数市民们都恐惧于

20、蔬菜水果上残留的农药，渴望食用到绿色、无公害的健康食物。所以他们也很希望可以亲自前往农田采摘新鲜无公害的蔬菜水果，在体验农耕的乐趣之后满载而归。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业生态观光农业应运而生。目前，生态观光农业也以其清新秀丽的田园风光、潮湿而又浓郁的泥土气息、质朴淳厚的民风、鲜嫩诱人的绿色食品吸引的游客。从而也使得农业、园林和旅游业很好的结合在了一起，其所蕴含的商机也使得越来越多的人们坚定的把生态观光农业作为一种产业加以发展。2、比较良好的环境政策2010 年 10 月 18 日，中共十七届五中全会通过了中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，提出必须加快建设资源节

21、约型、环境友好型社会，提高生态文明水平；提出了要推进农业现代化，加快社会主义新农村建设。因此，在科学发展这一道路上，政府采取了一系列的措施，制定了相关政策，鼓励和支持现代农业、生态文明、节能与环保的建设与发展，掀起了一轮又一轮的投资热。首先，海南国际旅游岛建设获中央诸多重大政策支持。范围涉及投融资、财税、土地、行业开放等诸多领域，吸引了大量的投资者。其次，海南省休闲农业发展局获准设立。这将改变海南农业发展管理格局，推动第一产业向纵深发展，同时加快与第二产业、第三产业融合，从而加快传统农业向现代农业转变的步伐。在建设国际旅游岛的背景下，加速旅游业与农业的融合，大力发展热带旅游休闲农业， 不仅能够

22、打造海南“绿色旅游”新品牌，构筑国际旅游岛新亮点，而且能够推动传统农业转型升级、开辟农民增收新途径。海南省休闲农业发展局有关负责人也表示将出台有利推动旅游休闲农业发展的政 策、法规，加大对旅游休闲农业基础设施建设的投入，力争用3 年时间创建 100 个具有浓厚地方特色的旅游休闲农业示范基地。在此良好的发展前景下，吸引了大量投资者的加入。第三，某市委为了吸引更多的投资者，简化了办事手续，实行了“一条红地毯铺路，一个窗口对外，一条龙服务，一支笔审批”的办事制度，只要开发商、投资者踏进开发区的大门，在两个工作日内就能办完区内的一切审批手续，这大大提高了办事效率。对于前来投资创办的企业，都指定党政机关

23、单位督办落实。开发区管委会副部级以上干部负责对进区项目进行产前、产中、产后的全程跟踪服务，项目跟踪服务。这些为投资者省去了不少麻烦，增强了投资者对政府的信任。（四）、威胁1、同类生态观光农业园区的竞争中国海南省西北部的某县尤其独特的地理优势，先后获得中国长寿之乡、中国福橙之乡、中国无核荔枝之乡、中国绿色名县等称号。这一块宝地上成就了不少的优秀生态观光农业园，例如：福山咖啡文化区、侯臣咖啡文化村等。2、发展的整体环境有待进一步改善尽管目前我国已颁布了土地法，但不象发达国家和地区那样， 还未形成土地使用权市场，农业经营领域的自由竞争和破产兼并机制几乎不存在，使具有规模效益的休闲农业难以在竞争中形成

24、。同时， 与发达国家相比，我国现行的信贷制度的垄断性、僵化性和歧视性限制着对休闲农业发展资本的供应，使休闲农业发展举步维艰。海外的休闲农业发展政策主要体现在宏观管理、组织机构、财政政策等领域， 通过法律、技术支持、合同、补助、税收优惠、贸易许可等各种手段， 为休闲农业的快速发展提供了政策保障。由此可见，在我国当前休闲农业发展的整体环境上，还需要进一步完善政策法规体系，实行规范化管理。总的来看，博硒生态庄园的内部优势与外部机遇是站上风的，对于内部的劣势可以通过企业自身逐步建设予以改善；对于外部的威 胁，随着时间的推移、国际旅游岛的发展、市场的逐渐成熟、政策的逐步完善，威胁都会慢慢减弱。因此，本项

25、目从长远来看还是具有较好的市场前景和较大的盈利空间的。四、 项目前景预测硒博生态庄园的建设，将以海南的特色农业为载体开展生态农业、休闲疗养、观光娱乐、艺术文化、科普教育这一系列功能的项目。加上某县荣获“长寿之乡”称号、多种水果享誉海内外、富硒的农产品产出等，将对人们形成强大的吸引力，所以具有较好的市场前景和较大的盈利空间。随着时间的推移，国际旅游岛的建设也会逐步提高海南的知名度，港、澳、台以及东南亚地区，乃至世界各地游客慕名未来，必将促进某旅游业的崛起、生态观光农业的崛起，同时带来农业的增值，带动农村经济的发展，真正的实现让农民获益。更为重要的是，生态观光农业的发展将会带动现代农业、生态文明、

26、节能与环保的建设与发展，这将维持和巩固某县的经济走在可持续发展的道路 上。第四章项目定位一、 主题定位现代生态农业观光园二、 功能定位及分区（一）功能定位结合海南这几年生态农业旅游开发经验的存在的教训，本项目的定位为：以生态农业的观光生产为主，集艺术文化交流、健康休闲疗养、科普教育、农技推广等一体的现代化生态农业观光园。具体功能定位：1.生产功能：通过农业基础设施，基本装备等与休闲观光功能的结合，推进传统农业的升华和农业现代化建设，积极引进适合休闲观光农业发展的特种蔬菜品种，水果、花卉和其他观赏植物，引进先进的农业种植模式和栽培技术，提高科技含量。2.生态功能：以可持续发展为核心，体现城乡融合

27、，服务于农业和旅游业，具有多功能、高科技、高度产业化、市场化的生态农业系统。既向社会提供物质产品，又以其特有的田园风光，民俗风情，让人感受到返朴归真，回归自然的乐趣，并达到体验生活、陶冶情操的效果。3.休闲功能：开发休闲农业，依托自然优美的乡野风景，舒适怡人的清新气候，环境生态的绿色空间，让游客在参观游览体验中得到回归自然的放松，达到休闲放松的目的。4.创收功能：除直接促进农业发展之外，还带动交通、运输、餐饮、邮电、商业以及纪念品生产等相关行业的发展，从而到达带动农村经济振兴和扩大农村剩余劳动力就业，增加了农民的收入的目的。5.教育功能：向人们提供了认识农业、体验农村生活、认识农村文化及生态环

28、境、展示传统农具等方面的服务，并进行农业科技示范， 生态农业示范，让参与者更加珍惜农业农村的自然生态资源、自然文化资源，激起没热爱劳动，热爱生活，热爱大自然的兴趣，也进一步增加人们保护自然，保护文化遗产，保护环境的自觉性。6.社会功能：有利于缩小城乡差别，促进农村经济社会的协调发展，推进新农村建设，增加农民与城市居民之间交流与沟通，提高农民的素质和生活品质，促进农村社会的进步和城乡的共同繁荣与发 展。（二）功能分区1、农业观光区（1）蔬菜巨星馆本馆主要展示蔬菜栽培奇观，创造适宜植物生长的优越环境，采用先进的无土栽培模式和营养，农艺综合调控措施，使普通瓜果、蔬菜长成冠幅大、产量高的“蔬菜树”，充

29、分展示现代农业科技的神奇魅力。 展现蔬菜单株巨大的生理潜能和产量潜力。该馆面积为 1000 平方米，栽培有西红柿、茄子、南瓜、东瓜、西瓜、甜瓜、红薯等多种蔬菜树，蔬菜树单株产量是常规栽培的 50100 倍以上，生命周期达12 年，植株冠幅达 30100 平方。 南瓜单瓜重可达 100200 公斤，单株西红柿树周年连续结果 10000 余个。单株西瓜树连续结果50 个以上。（2）奇趣农艺馆奇趣农艺馆主要是把各种蔬菜、花卉、果树、农作物丰富多彩的品种进行艺术化栽培，通过多种立体无土栽培技术的集成运用，展现农业的立体、生态景观，结合我国传统农耕文化和海南乡土文化的展示， 凸显科技、艺术、人文的设计理

30、念。充分展现农业的科学性、趣味性和文化内涵。（3）四季花园以世界地图为蓝本，种植各个国家最具代表性的花卉。同时种植大量本土花卉，并提供各种花卉、盆景的展销服务。（4）宝岛精品园（5）农家动物园农家动物园展示给游人的，主要是农村传统饲养的家畜、家禽，也可以是从世界各地引进的特种畜禽，特别是比较有名的品种（如弥丁猴、新西兰兔、比利时兔蓝孔雀、珍珠鸡、七彩山鸡、斑头雁、火鸡、乌鸡等等）。一些比较温顺的畜禽，实行放养或半放养。在这里，您可以充分与那些自由自在生活的动物亲近、喂食、合影拍照。与动物和谐共处，亲近自然，肯定会使您得到在其它动物园无法得到的新奇感受！2、农事体验区（1）百果园（2）无公害瓜果

31、采摘区利用水培、基质培等栽培方式，结合育种和病虫害的综合防治等现代生物技术，使用堆制的畜禽粪便及沼渣和沼液，使生产达到无公害甚至有机食品的要求。生产优质瓜菜，主要有小黄瓜、番茄和野菜等品种，以供游客采摘。（3）农耕文化园（4）市民农庄（自留地）平时有农户对认领土地按照无公害以上标准进行田间管理，到蔬菜收获季节会及时通知认种市民采摘，认种市民有种植蔬菜品种的自主权，市民甚至可以自己购置种子化肥，从头到尾体验种菜的乐趣，同时还能吃上安全、放心、无污染的蔬菜。对基地农民来说，既节省了工时和农资投入，又解决了蔬菜产品销路问题，还可腾出时间和人力搞好其他菜田的管理，可谓一举多得。3、高科技农业展示区（1

32、）太空育种实验区（2）精致农业园开发和推广现代化、标准化高的新型农业栽培管理技术和生产加工技术。4、艺术文化区（1）画家村国内外画家投标自己设计画室、绘画培训、定期举办画展、作品拍卖、开展相关论坛或交流会、庄园写生活动等。（2）陶艺工坊（3）园艺博览（4）奇石、古玩收藏、展示（5）汽车影院即观众坐在各自的汽车里通过调频收听和观看露天电影。汽车影院不仅是家庭娱乐休闲的场所，也是情侣们共享浪漫的甜蜜港湾。5、休闲疗养区（1）生态别墅（2）硒素温泉、SPA 等富硒温泉在预防心脑血管疾病、延缓衰老、防治老年慢性疾病，如风湿与类风湿性疾病、关节病、皮肤病等方面均具有较明确的功效。（3）休闲养生区完善休闲

33、疗养服务网络，充分利用富硒资源，大力发展中医康复疗养、康体运动疗养、森林氧吧康复等疗养服务项目。积极引进国内外知名医疗和保健机构，满足国内外游客的休闲疗养服务需求。做大做强养老服务产业。（4） 特色餐饮在田园风光的自然环境里，品尝由富含硒元素的农产品制作而成的餐饮、药膳等，健康休闲。6、生产区非游客进入的种植园区，种植向外销售的无公害农产品7、管理服务区休闲广场、购物区、停车场硬件服务设施等。三、 市场定位（一）休闲娱乐市场以休闲度假为主要目的的岛外中产阶层，在工作并有富余资金的享受型市场。（二）教育科普市场与农业主管部门开展以开发和推广现代化、标准化高的新型农业栽培管理技术和生产加工技术的合

34、作项目，与教育部门、学校广泛开展以体验生活，感受农村文化的体验教育项目。（三）艺术文化市场以艺术家、艺术爱好者、学生为主要群体的目标市场。（四）主流商务市场内部接待和员工度假为目的的岛外商务型市场。第五章工程建设方案一、 总平面及交通运输方案项目位于某县北部金马大道西侧，距海南西线高速公路 600 米。这里环境优美，交通方便，无污染。以辅助功能、公用工程负荷、防火、安全生活、酒店区、客房区交通组织等综合因素考虑的。总平面的布置力求合理，节约用地，满足片区各项功能的需求。布置有停车场、接待大堂，并布置有大量的绿化带、景观湖等。按人车分流组织交通，各行其道，做到人车互不干扰。二、 建筑结构设计本项

35、目建筑设计力求独特、新颖、个性鲜明。对国内外著名的生态庄园分析可知，各建筑物结构的选择对工程的经济性及建筑造型的确定占有重要地位。本项目建筑设计采用招标形式，聘请一些国内外著名建筑设计专家运用先进的建筑设计理念和手法对建筑设计方案进行评定。筛选。综合，力求营造一座具有生态农业文化底蕴且有倍感亲切的建筑物， 结合自然条件，因地制宜。第六章规划项目实施及建设规模一、 项目实施进度计划本工程的建设本着建设、盈利双向进行的原则，组织实施。（一）可行性报告编制及审批、初步设计、施工图设计（二）前期准备工程（三）一期工程（四）二期工程（五）一期工程投入使用（六）二期工程投入使用二、 项目实施中的控制措施（

36、一）项目实施进度控制措施1、以后硒博生态农庄的改建、扩建项目，应充分利用原有场地和设施，减少新增用地；因条件所限无法扩建确需异地新建的，应保留原来土地的使用性质不变，进一步明确了节约集约用地和保护文化、服务设施用地的建设要求。2、提出上级馆覆盖下级馆的建设原则，以避免文化、服务设施资源的浪费，减少重复建设，充分发挥居民效益性文化设施的服务效能、节约用地。（二）项目实施质量进度控制措施严格按照国家及有关规定，严格把关。第七章消防一、 消防编制依据（一）建筑设计防火规范 GB50016-2006（二）自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2005（三）消防联动控制系统 GB16806-2006

37、（四）火灾自动报警系统设计规范 GB50116-1998（五）消防联动控制系统 GB16806-2006二、 消防系统本项目消防系统：消火栓供水系统（本系统为临时高压供水系统） 和自动喷淋灭火系统。生态农庄消火栓供水系统为办公、生活合用系统。本系统采用DN250 管道环状管网供水，可满足消防时室内外50L/s 生活供水量的要求。馆舍内设DN100SS-100 型地面式消火栓，其保护半径为120m。自动喷淋消防系统由消防泵房通过 DN200 管道供至应设自动喷淋消防系统的建筑物内。自动喷淋系统设计喷水量为 30L/s。三、 消防设计原则建筑物高度均不超过 20 米，消火栓系统按一般民用建筑，根据

38、建筑设计防火规范GB50016-2006 版进行设计。本项目建筑物均属二级耐火等级建筑，室内消防用水量为20L/s， 室外消防用水量为 30L/s，室内消防箱布置按火灾时保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位进行布置。消防箱内设计 DN65 消火栓，配置 DN65，长 25 米麻质水龙带和中 19mm 水枪。同时在建筑物最高处设消防水箱，其容积满足大火灾初起时 10 分钟的消防用水量。另外，建筑物内需要根据不用要求按消防灭火器配置设计规范配置于粉或化学泡沫灭火器。四、电气和防雷本项目生态农庄酒店、SPA客房区建筑物均为三级防雷要求建筑物，结构形式为钢筋混凝土结构，直接利用里面避雷带作接闪

39、器，主柱作引下线，利用基础作自然接地体并沿基础埋设镀锌扁钢，连成电气通路，要求主柱冲击接地电阻小于或等于 4 欧；如实测接地电阻大于 4 欧，应另补接地极或用化学降阻剂。在各建筑物出入口及建筑物内相应部位设置疏散及应急照明，所有应急照明灯具为自带镉鎳电池及控制电路，正常时作为I 作照明，当照明电源中断时，镉鎳电池放电，作应急照明，应急时大于 30 分钟。采用光电感烟温复合智能型火灾自动报警与联动控制系统，系统采用通控（集控）-区控（层显）-消防中心模式，对烟、温度等火灾特征信号及手动报警信号进行判别，确认后对消防泵及防火卷帘门进行联动，同时立即停止该段空调风机并关闭风道风门，消防吧自动加压，防

40、火帘自动延时隔断。线是钢柱网状结构，采用避雷带避雷方式。为保证消防水泵动力电源，消防泵房采用双回路供电，消防泵房动力控制箱设有切换开关，以备切换电源。第八章节能环保一、 节能措施（一）、根据自然条件及建筑空间，充分考虑自然通风和天然采光的要求,节省设备购置费，减少空调和人工照明的使用来降低用电量。(二)、所有建筑物作隔热保温处理，采用高效保温材料复合墙体和屋面以及密封性良好的多层窗以减少耗能。（三）、采用高效建筑供能用能系统及设备,限制低效供能用能系统及设备。(四)、推行绿色照明工程，各走道采用紧凑型节能灯，门厅及室外泛光照明采用金属卤化物。（五）、水系统选用变频和平衡阀，采用国家推荐的节水器

41、具，根据不用用途及分区设置适当数量的水表以节约用水和进行平衡测试。（六）、采用高效率的热交换器，提高能源利用率；新风机组、回风风机、排风风机等，根据不用用途，设置时间控制，定时开启风机， 达到节能目的。（七）、供配电系统采用两级变，区域变电所采用低损耗树脂浇铸干式变压器，供配电线路均采用铜芯线，降低变压器及线路的损耗二、 环保措施（一）、卫生间生活污水经三级化粪池处理后，汇同其他生活污水一起排入排污水管，排至污水处理厂集中处理。（二）、在建筑设计时采用隔音措施，对空压机、水泵等音呗较高的机组皆采用高效、低噪音设备。（三）、生态庄园内绿化与建筑布置进行综合考虑，并投入一定的绿化资金。在进行生态区

42、总体设计时特别注重酒店区的绿化，在各建筑物周边绿化带种植各种花草，使本项目绿化环境优化。三、 环保编制依据（一）、污水综合排放标准 GB89781996（二）、环境空气质量标准 GB30951996（三）、声环境质量标准GB30962008第九章组织机构、劳动定员与培训一、 组织机构采用先进的劳动组织形式，可以科学的组织人们进行劳动，合理的使用劳动力，调整不合理的人员结构，正确处理劳动者之间的分工和协作，充分发挥劳动者的技能和积极性，保证园区正常运营，提高经济效益。为此，实行责权对等原则和命令统一原则。二、 劳动定员根据工程建设管理的需要，根据园区的发展方向、生产规模和先进合理的劳动定额，按照生产和工作的需要，本着精简机构，节省人员，提高效率的原则，确定园区各类人员的数量，并随着生产的发展和管理水平的提高，进行相应的调整。三、 职工来源推行全员聘用制和岗位聘任制，引入竞