现阶段我国房地产金融风险分析

1、 华中科技大学硕士学位论文现阶段我国房地产金融风险分析姓名：蒋素贞申请学位级别：硕士专业：高级管理人员工商管理指导教师：龙立荣20061028 年 以 后， 随着我 国 城 市 住宅制 度和 土地 使 用 制 度的改 革 ， 国 民经济 的持 续快 速 增长和 城 市 化 进 程 的加 快 ， 我 国 房地 产 金 融 快 速 发展 ， 并 对 房地 产 业 的发展 发挥 着举 足轻重的作 用 ， 成为房地 业 发展 的重要 支 撑。 但 是 随着房地 产 金 融 的不 断 发展 ， 各 种 各 样 的房地 产 金 融 的风险 也 开 始逐 步 显现 。 如何 分析 和 确 定金 融 风险 以

2、 及如何 防 范 和 控制 房地 产 金 融 风险 已 成为国 家 和 社会 关 注的热 点 。为了 有效 防 范 房地 产 金 融 风险 ， 本 文 首 先 介绍 了 经济 学、 金 融 学的相关基础 理论知识， 并 简 述 了 国 内 和 国 外的金 融 风险 的计量 方 法 ； 在 分析 和 研究 了 现 阶 段 我 国房地 产 金 融 状 况和 存在 的问 题 的基础 上 ， 从管理 和 控制 风险 的需要 将 房地 产 金 融 风险 分成了 宏 观和 微观风险 ； 然 后从宏 观的角 度分析 了 政 策风险 、 经济 周 期 风险 和 法律风险 的基本 表 现 和 产 生 的原 因

3、， 指出 对 宏 观风险 我 们要 加强对 这 些 风险 的认 识和判断 ， 尽 量 的规避 这 些 风险 。 由于 作 为个 体很难 去 改 变这 些 宏 观因 素， 作 者 再 从微观的角 度分析 了 信用 风险 、 市 场风险 、 操作 风险 、 流 动 性风险 ， 并 指出 了 这 些 风险的基本 表 现 和 产 生 的原 因 ， 同 时 也 指出 了 微观风险 是 个 体风险 防 范 的重点 ， 要 强化和 改 进 贷款管理 和 流 程 ， 尽 量 减 少 甚 至消 除 微 观 风险 。最 后， 在 此 借 鉴国 外 房地 产 风险 防 范 经验 的基础 上 提 出 了 建 立 全方

4、 位 监 管体系 、健全信息 传递制 度等 详 细 的宏 观风险 和 创新 业 务 品 种 、 完 善 担 保、 加强对 借 款人 信用 评审等 微观风险 的防 范 对 策。 ， 瑃 独 创性 声 明本 论文 属于指 导 教师 签 名：房 专学日期：俨屠 口月 呜 日 华 中 科技大 学硕士学位 论文 选题 背景改 革开 放 以 来 ， 随着我国经 济 体 制 改 革的不 断深 入 ， 以 推行城 市 综合开 发、 房屋 商品 化 、 住 房 制度 改 革和 土 地 有偿使 用等 制度 为 契 机 ， 我国房 地 产业 迅 速恢 复，发展 和 壮 大 ， 显 示 出 勃 勃 生 机 和 旺 盛

5、活 力 。 尤 其 是 年 以 后 ， 随着我国住 房 制 度改 革的不 断推进 ， 福 利 分 房 制 度 的取 消 ， 国民 经 济 的持 续快速增 长 和 城 市 化 进 程 的加快， 我国住 宅 建设 为 主 的房 地 产业 ， 在 推动 国民 经 济 增 长 方 面起 到 了积 极 的作用 。为 国民 经 济 新的增 长 点 和 支 柱 性 产业 己 是 不 争 事 实 。 籣 一一一一一一一一一一一 6； ： 壶 雾 羞 苞 焉 转 包资 金工 鱼 华 中 科技大 学硕士学位 论文然而我们 要 注意到 ， 其 中 己 经 隐 藏 了重 大 的风险 隐 患。 房 地 产行业 是 一

6、个资 金 密集型 产业 ， 具 有投 资 金 额 巨 大 、 资 金 流动 性 差 等 特点 ， 而且 由于 投 资 周期长 ， 不 可预 见 因 素 较 多 ， 房 地 产项 目预 期效 益 的实 现存 在 很 大 的不 可 预 测性 ， 因 此 房 地 产业在 高 收 益 的同时 也 具 有高 风险 性 。 一 旦项 目失败 或 宏 观 经 济 出 现不 利 于 房 地 产业 发展 的变 化 趋 势， 房 地 产的巨 额 投 资 将会 被 套 牢 在 在 建或 建成未 售 出 的房 屋 上 ， 使 房地 产企 业 资 金 周转 不 畅， 甚 至破产倒 闭 。 在 我国， 房 地 产业 融

7、资 主 要 集中 于 商业 银行， 而房 地 产贷款 担 保、 保险 和 房 地 产贷款 二 级 市 场发育 又严 重 不 足 ， 商业 银行缺乏 风险 分 散 和 转 移的机 制， 由此 使 得房 地 产业 的风险 高 度 集中 于 商业 银行， 其 危 险实 不 容 忽 视。 年 日本 “住 专 ”风波、 年 由泰 国房 地 产泡 沫破灭 导 致 金 融 机构 不 良 资 产比例 大 幅 上 升 而引发的东 南 亚 金 融 危 机 等 不 少历 史 教 训 均表 明 ， 房 地 产金 融 风险 一 旦形 成， 便 会 迅 速扩 张 ， 出 现大 面积 的金 融 风波， 进 而危 及整 个金

8、 融 体系 乃 至整 个国民 经 济 的稳 定 和 发展 。 历 史 的教 训 值 得我们 引以 为 戒， 在 快速发展 房地 产金 融 的同时 一 定 要 加强 风险 控 制和 防 范 ， 避免悲 剧 的重 演 ， 以 保障国民 经 济 的持 续、 健 康 和 稳 定 发展 。 华 中 科技大 学硕士学位 论文 华 中 科技大 学硕士学位 论文房地 产 金 融 是 指围 绕 房地 产 这一 标 的 进 行的 相 关 金 融 活 动。 它是 在 房地 产 开发 、流通 和 消 费 过 程 中 ， 通 过 货 币 流通 和 信 用 渠 道 所 进 行的 筹 资、融 资及 相 关 金 融 服务性

9、、价 值 稳定 性 、增 值 性 等， 决定 了 房地 产 金 融 与其 他 金 融 相 比 ， 具 有 以 下 四 个 特 资金 融 通 规 模 大 房地 产 金 融 和 其 他 金 融 一 样 ， 其 负 债 大 多 是 流动性 强、期限 短的 短期金 融 来源，但 其 资产 却 具有 期限 长 、金 额 大 的 特 点 。 因 此 ， 当 该项资产 占 有 金 融 机构资产 总 量的 比 重 较 大 时， 金 融 机构便 会面临资产 占 金 融 机构资产 总 量 的 比 重 较 大 时， 金 融 机构便 会面临资产 的 流动性 风险 。 房地 产 作为 不动产 ， 在 传 统的 资产 形

10、 态 下 ， 属 于一种 缺乏 流动性 的 资产 ， 这主 要体现 在 以 下 两 方 面： 首 先 ， 房地 产 只 能 成套出 售或 转让， 不像 股 票 或 债 券那 样 ， 可 根 据需 要进 行转让。 在 某 些 不利情 况下 ， 所 投 的 资金难以 变现 。 其 次 ， 房地 产 作为 抵押 品 时， 不能 移 动， 不易分 割 ， 不方 便 交给 债 仅 人保 管 和 处置。 由于 房地 产 传 统资产 形 态 具 有 这种 缺陷 ， 西 方 发 达 国 家从 世 纪 年 代 起 出 现 了 房地 产 证 券化的 趋势 具有 极其 明显 的 社会性 特 征 。 房地 产 金 融

11、 行业 以 资金 为 经 营内容 ， 但 是 ， 其 自有 资 政策 在 周 期规 律的 作 用 下 ， 有 宽 松 期、紧 缩期之 分 。 一 般 来说 ， 在 货 币 政策 宽 松 期，放 款、投 资及 结算 等环 节 的 矛盾 相 对缓 和 ， 影 响金 融 机构安 全性 的 因 素 逐渐 减 弱 ，金 融 风险 就 小 ； 反之 ， 在 紧 缩期， 金 融 同 业 间 以 及 金 融 、经 济 间 的 矛盾 加 剧， 影 响金 融 机构安 全性 的 因 素 逐渐 增 多 ， 金 融 风险 就 大 。 因 此 ， 货 币 政策 宽松 期， 一 般也是 金 融 风 险 低发 期； 货 币

12、政策 紧 缩期， 一 般 也 是 金 融 风 险 多 发 期。 贷 款金 融 风 险 和 个 人 贷 款金 融 风 险 等；图 风险 种 类示 意 图 华 中 科技大 学硕士学位 论文 华 中 科技大 学硕士学位 论文危机更 证 明了 这一 观 点 的 正确性 。和 率， 股 票 等金 融 资产 价 格 的 剧 烈 波 动是 金 融 风 险 较 大 的 显 著标 志。 所 以 沃 尔芬森 认 为 ， 金 融 资产 价 格 的 内在 波 动是 造 成金 融 风险 、引 发 金 融 危机的 重 要原 因 。在 外 汇 市场 上 的 一 个 时期内， 各 国 一 般 都 要求 本 国 货 币 的 汇

13、 率在 一 个 固 定 的 水平上 缡 敌 泄 潭 懵 手 贫 或 者 维 持 在 一 个 幅度 内 缡 敌 懈 懵 手 贫 ， 否 则当 市场 成员 对该货 币 当 前 汇 率能 否 维 持 下 去 失 去 了 信 心 时， 他 们都 将 抛 弃 该货 币 ，金 融 风险 和 金 融 危机在 当 前 的 国 际金 融 体系上 也 相 应 地 无 法消 除 。主 张 该理 论的 经 济 学家普 遍认 为 ， 过 度 投 机会造 成股 票 价 格 的 动荡 起 伏 。 无 论股 市与实 物 经 济 相 称 与否 ， 如 果 投 资者 对市场 预期乐 观 ， 则 股 价 将 持 续 上 升 至 极

14、度不 合 理 后 市场 崩 溃 。 如 果 投 资者 的 预期是 悲 观 的 ， 则 恐 慌 性 的 抛 售足 以 摧 毁健康 的股 市。 信 息 经 济 学代 表 人 物 苏 格 兰 经 济 学家詹姆 斯 莫 里斯 认 为 ， 不对称 信 息 是 金 融风 险 产 生 的 主 要原 因 。 不 对称 信 息 是 指， 当 事 人 都 有 一 些 只 有 自 己 知 道 的 私 人 信 息 ，由于 社会分 工和 专 业 化的 存在 ， 从 事 交易活 动的 双方 对交易对象 以 及 环 境 状 态 的 认识 是 很难相 同 的 ， 因 而 ， 信 息 不对称 是 现 实经 济 活 动中 的 普

15、 遍现 象 。 不对称 信 息 大致 可 以 分 为 两 类： 一 类是 外 生 的 信 息 ， 它是 先 天的 、先 定 的 ， 不是 由当 事 人 的 行为造 成的 ， 一 般出 现 在 合 向 签 订 之前 ； 第 二 类信 息 是 内生 的 ， 取决于 行为 人 本 身， 它出 现 在 签 订 合 同 之 后 。 第 一 类信 息 将 导 致 逆 向 选 择 ， 第 二 类信 息 将 华 中 科技大 学硕士学位 论文 房地 产 金 融 风 险 的 识 别和 计 量我 们在 进行房地 产 金 融 风险 分 析 时， 必 须 要知 道 对一 个 地 区、一 个 时期是 否存一 是 头脑 风

16、暴 法。 这种 方 法通 过 小 组 会议 的 形 式， 通 过 相 互 讨 论， 产 生 思 维 共振， 激 发 大 家的 创 见 性 ， 以 获 得 有 价 值 的 具有 新 意 的 观 点 。 头脑 风暴 法。 般适 用 于问 题 简 单 、目 标 明确的 情 况。 如 果 决策 分 析 的 问 题 较 为 复 杂 ， 先 将 问 题 分 解 成几 个子 系统问 题 来研究。 运用 头脑 风暴 法进 行有 关 风险 识 别的 讨 论时， 与会成员 的 讨 论如 果 能 趋向 集 中 ， 效 果 将 更 加 突 出 。 革 的 大背景 下 发 生 的 ， 因 此带 有 渐进 式 制 度 变

17、迁 的 历 史烙 印 。民国 时 期， 在沿海发达 地区 不少 银 行 都 介 入房 地产 的 投 资开发 经 营 和 从 事 与房 地产 有 关 的 贷 款 等 业 务 ； 世 纪 年代 以 后 由于 计 划 经 济的 推 行 、 城镇住房 建 设投 资转由国 家财 政拨款建 设，住房 作 为 福 利 近 似 无 偿 分配 ， 房 地产 市 场 不复 存 在。 年， 随 着 我国 经济体制 改革 ， 国 家住房 投 资由财 政无 偿 拨款 转为 银 行 贷 款， 由企 事 业 单 位 各 自 建 房 转为 房 地产 公 司 统 一开发 建 设， 分配 方 面 由单 位 购 、建 房 并低租

18、金 分配 给职工 逐 步 向 按 市 场经济规律将 单 位 住房 出 租 或 出 售 给职工 的 方 针 转化 。房 地产 业 作 为 一个独 立 的 产 业部 门 开始形 成 ， 房 地产 金 融 也 因 改 革 的 需要 应 运而 生 。我国 改 革 开放至 今 ， 房 地产金 融 的 发 展主要 分为 两 个阶 段 ”。 我国 的 房 地产 金 融 在这一 时 期起步 并缓步 增 长 。 年中 央决 定 将 基 本 建 设投资由财 政拨款改 为 银 行 贷 款 ， 房 地产 金 融 业 在体制 变革 的 背景 下 产 生 。 年代 初 期，建 设银 行 的 一些分行 为 了配 合当地的

19、住房 商 品化 的 改 革 工作 ， 主动 对当地的 商 品房屋 建 设发 放了 贷 款： 年， 为 了支 持 城市 综 合开发 和 促 进 住宅 商 品化 ， 建 设银 行按 照 国 务 院 支 持 城市 土 地、 房 屋 综 合开发 的 要 求 ， 率 先 在全 国 设立 了土 地开发 和 商院 下 发 了 关 于 在全 国 城镇分期分批推 行 住房 制 度 改 革 的 实 施方 案 ， 房 地产 信 贷 部作 为 住房 制 度 改 革 的 产 物 ， 实 行 信 贷 计 划 单 列 、资金 自 求 平 衡、 来源运用专向 、单独 核 算 、自 负 盈 亏 ， 单 独 缴 税的 管 理 方

20、 法 。由于 住房 制 度 改 革 的 渐进 性 ， 房 地产 金融 在这时 期在资金 运用方 面 主要 集中 于 房 地产 开发 。直到 年各 银 行 个人 住房抵 押贷 款管 理 办 法 才 相 继出 台 。 华 中 科技 大学 硕士学 位 论 文按 揭 ， 标志 着 中 国 房 地产 金 融 全面 启动 。 我国 房 地产 金 融 现 状光 大银 行 、兴 业 银 行 、民生 银 行 等 家全 国 性 股份 银 行 以 及 各 地城市 商 业 银 行 都 已先 后 开展房 地产 金 融 业 务 ， 其 中 国 有 商 业 银 行 在房 地产 金 融 机构 中 占据 主导 地位 ，占据 了

21、全部 房 地产 贷 款 以 上的 市 场 份 额。由于 目前房 地产 贷 款尤其 是个人 住房贷 款资产 质量 较好 ， 收息率 大大高 于 其 他 各 项贷 款的 平 均 水 平 ， 因 而 房 地产 贷 款总额及 其 在资产 总 额中 占比也 不断 提 高 。从 整体来看 ， 国 有 商 业 银 行 是目前我国 房 地产 业 的 主要 金 融 支 柱。 服 务 性 的 非 银 行 房 地产 金 融 机构险公 司 正 在加大介 入房 地产 市 场 的 深 度 和 广 度 ， 其 中 以 房 地产 信 托 投 资发 展速 度 较 房 地产 开发 和 建 设以 商 业 银 行 间接 融 资为 主

22、要 筹 资渠 道 个人 购 房 以 商 业 银 行 经 营 性 贷 款 为 主要 筹 资渠 道 华 中 科技 大学 硕士学 位 论 文应 中 存 在不规范 行 为 ， 划 拨和 协 议出 让土 地的 现 象 仍很 普 遍 ， 一些没 有 实 力 开发 房 年， 住宅 开发 投 资稳 定 增 长 ， 年达 到 亿 元 ， 占当年房 年以 来， 自 筹 资金 占房 地产 开发 资金 来源总 额的 比例 不断 上升 ， 年占 房 地产 开发 资金 来源中 所 占的 份 额一 直很 低， 而 且 年一 路 下 滑 ， 年虽 然有 较大反弹， 但是 年却 下 降到 年以 来的 最 低点， 绝 对值为 万

23、元 ，仅占当年资金 来源总 额的 月绝 对值为 万元 ， 占比仍 是极低的 。这样 房 地产 金 融 的 风 险高 度 集中 于 房 地产 开发 企 业 ， 根 据 风 险组合和 分解的理 论 ， 一旦 风 险出 现 ， 很 难 化 解。这预 示着 外商 对中 国 房 地产 的 投 资有 可 能 持 续回升 ， 并成 为 我国 房 地产 开发 投 资的重要 力 量， 从 而 必 然对我国 的 房 地产 发 展产 生 一定 程 度 的 影 响 。因 而 外资以 何 种 形式 进 入我国 房 地产 市 场 ， 必 须 加以 注 意， 以 便 妥 为 利 用， 并防范 其 负 面 影 响 。有 迹象

24、 表 明 ， 近 一段时 间以 来， 流 入中 国 的 国 际投 机资本 一部 分存 在银 行 ， 另 一部 分则进 入到 房 地产 市 场 ， 并已 形 成 对房 地产 健 康 发 展的 干扰 。分析 表 明 ， 我国 几 个主要城市 的 房 地产 价 格 大幅 上涨 同 境外资金 的 涌 入有 直接 关 系。因 此说 ， 防范 国 际资本对我国 房 地产 业 的 冲 击已 经成 为 我国 必 须 面 对的 一种 现 实 。尽 管 目前投 机资本 的 相当数量 只 是进 入房 地产 二 级市 场 ， 但是 其 对房 地产 开发 投 资的 影 响 仍不可 轻视 ， 尤其 是 “热钱 ”的 投

25、机性 给我国 房 地产 业 发 展带 来的 整体性 风 险必 须 加以 防范 。除 了境外资本 的 大量 进 入， 国 内 游 资对房 地产 的 投 机也 值得 关 注 ， 目前一 些省 我国 目前的 房 地产 融 资主要 来自 商 业 银 行 贷 款这种 间接 的 融 资渠 道， 在没 有 资金 推 出 机制 的 情况下 ， 直接 的 融 资渠 道还 较少。绝 大部 分的 土 地购 置和 房 地产 的 开发 资金 都 是来自 于 商 业 银 行 的 贷 款， 房 地产 金 融 中 较为 重要 的 融 资方 式 股权 融资和 债 券 融 资占总 体比重 较小 。商 业 银 行 通 过各 种 关

26、 于 房 地产 贷 款直接 或 间接 的 承当了 在房 地产 市 场 开发 、管 理 运行 过程 中 各 个环 节 的 金 融 风 险。我国 现 阶 段房 地产 房 地产 金 融 法 规不够健 全 华 中 科技 大学 硕士学 位 论 文 当前我国 房 地产 信 贷 面 临 的 主要 风 险 房 地产 开发 企 业 高 负 债 经 营 隐 含财 务 风 险 基 层 银 行 发 放房 地产 贷 款 存 在操 作 风 险 土 地开发 贷 款 有 较大信 用风 险银 行 土 地开发 贷 款 面 临 四方 面 风 险。一 是 土 地储 备 中 心 资产 负 债 率 较高 。虽 然各 地土 地储 备 机构

27、 均 由政府 全 额拨款 组建 ， 但目前一 部 分地区 存 在政府 投 入的 注 册资本 金 过少、 注 册 资金 不到 位 等 问题 ， 造 成 其 对银 行 资金 过分依 赖 ， 抵 御 风 险的 能力 极低。二 是 银 行 难 以 对土 地储 备 中 心 进 行 有 效 监 管 。各 地土 地储 备 机构 大都 实 行财 政收支 两 条线， 土 地出 让金 上缴 财 政专户 ， 各 银 行 对其 资金 使用很 难 监 管 。在地方 政府资金 紧 张 的 情况下 ， 土 地储 备 机构 极可 能 成 为 财 政融 资渠 道， 出 让土 地的 收入有 可 能 被 挪 作 他 用， 甚至 受

28、地方 利 益驱使而 悬空 逃废银 行 债 务 。三 是银 行 向 土 地整理 储 备 中 心 发 放的 贷 款 没 有 有 效 的 担 保措旖。当前土 地储 备 机构 向 商 业 银 行 贷 款的 担 保主要 采用政府保证 和 土 地使用权 质押两 种 方 式 ， 这两 种 方 式 的 合法 性 尚 存 在问题 。从 担 保法 的 规定 来看 ， 政府及 以 公 益为 目的 的 事 业 单 位 不能 作 为 保证 人 。土 地储 备 中 心 只 是 代 行 政府部 分职权 的 代 理 机构 ， 并不是 实 质意义上的 土 地使用者 ，因 而 对其 储 备 的 土 地也 就谈 不上拥 有 真 正

29、 意义的 使用权 。可 见 ， 对于 银 行 来说 ， 土地质押并未落到 实 处 。四是 土 地储 备 中 心 的 运营 风 险。土 地市 场 价 格 有 很 大的 不确定 性 ， 譬如 受政策影 响 土 地价 格 可 能 大幅 下 滑 ， 拍卖 中 土 地流 拍或 中 标人 违约， 都可 导 致土 地出 让的 收 入低于 土 地收 购 价 格 ， 形 成 银 行 信 贷 风 险。 华 中 科技大 学硕士学位 论文房 地产开发 由于 与 国 家 经济 形势紧密 相 关， 因此， 在很大 程 度上受 到 政府 政策 的 控根 据 经济 发 展 周期理 论， 经济 运 行 具有周期性循 环 特征

30、。萧条 一复苏一高 涨 危 华 中 科技大 学硕士学位 论文宗 跃光和 陈 红 春 在 浅析 房 地产投 资 中 的 风险 辨 识 论文 中 对 经济 周期进 行 了深入 的 分 析 ： 他们首 先 考 虑 了中 国 房 地产市 场 的 特点 ： 土 地所 有权和 使 用权相 分 离 的土地使 用制度，结果 就产生 两 个 相 对 独 立 的 市 场 ，即土地出让市 场 和 房 屋市 场 ，这一点 同 国 外 房 地产统一市 场 有很大 区 别 。根 据 上述研 究 ， 文 中 主要 选 择房 地产投 资指 数 、土 地出转 让收 入 指 数 和 商 品 房 价 格 指 数 作为房 地产市 场

31、 周期的 研 究 对 象。然 后 将 三 种 指 数 的 合 成 得到 房 地产市 场 周期累积 曲线 ， 从 中 可以 看 出我 国 房 地产市 场 自 年代建立 起来 ， 经历过几次 波动 。 次 是 年的 低 谷 期，土 地和 房 屋市 场 的 周期性变 化 ， 同 房 地产投 资 周期相 吻 合 ， 但 是 具有引 前或 滞后 性， 华 中 科技大 学硕士学位 论文的 第 一条 规定 ： “建筑工 程 的 承 包 人 的 优 先 受 偿 权优 于 抵 押权和 其 他债权。”最 高 法院 在该司法解 释中 ， 又 规定 ： “消费者 交 付购买 商 品 房 的 全部 或者 大 部 分 款

32、项后 ， 承包 人 就该商 品 房 享有的 工 程 价 款优 先 受 偿 权不 得对 抗 买 受 人 。”这 两 项政策 的 规定 有可能 使 银行 本 来 作为还 款来 源的 抵 押债权落 空 ，那么，即使 各 家商业银行 胜诉， 在手的 抵 押物 ，也无 法用以 偿 还贷款。 房 地产抵 押贷款业务中 的 优 先 权问 题。按 我 国 法律 规定 的 优 先 受偿 有： 土地使于 纳 入 国 家兼 并 破 产计 划 的 国 有企 业， 其 转让土地使 用权所 得必须首 先 用于 支 付职最 高 人 民法院 年 月 日 发 布 了 最 高 人 民法院 关于 人 民法院 民事执行 中 查封、扣

33、 押、冻 结财 产的 规定 ， 宣 布 自 年 日 起施 行 该规定 第 六条 “对 被 执行 人 及 其 所 抚养家 属生 活 所 必需 的 居 住 房 屋， 人 民法院 可以 查封， 但 不得拍卖、变 卖或者 抵 债”，意 味 着如 果 贷款买 房 者 拒 不 还款， 银行 也不 能 将 其 居 住的 房 屋变 卖以 回 收 贷款， 增 大 了商 业银行 的 房 贷风险 。 善银行 资 产 质量 起到 了十 分 重要的 作 用 。 但国际经验 表明；个人住 房贷 款 违约率 一般 在 贷 款 发 放 年 后 攀 升 。 因 此，目前住 房不 良 贷 款 低 ，并不 表明以 后 不 良 贷款

34、 低 。 未 来 几 年 个人住 房不 良 贷 款 很 有可能出 现 陆 续 暴 露的 趋 势 。 同时 ，我国个人征信系统尚 未 建 立 ，商业银行 也 难以 对 贷 款 人的 贷 款 行 为 和 资 信状况进行 充 分 严 格的 调查 监 控 。 市场 风险第 一 ，房地 产 市场 的 交动 影 响房 地 产 金 融市场 产 生市场 风险。 由 于房 地 产 金 融与 房地 产 业的 密 切 关系，房地 产 市场 的 变动 是形成房 地 产 金 融市场 风险的 一 个主 要原 因 。 房地 产 市场 价 格上 扬 时 ，金 融机构 看 好 市场 走势 ，发 放 大 量 贷 款 ，一 旦 市

35、场走势 反 转，房屋 销 售 不 畅 将 造成房 地 产 金 融市场 的 变动 ，发 生市场 风险。第 二，过于单 一 的 融资 渠 道 是形成房 地 产 金 融市场 风险的 另一 原 因 。 在 第 三 章中 可以 看 到 ，我国房 地 产 融资 渠 道 过去 单 一 ，集 中 于商 业银行 贷 款 ，集 中 于间 接融资 ，加 大 了市场 风险发 生的 可能性 。 操作 风险操作 风险是指 在 日 常 经营中 因 各 种 人为 的 失 误 、 同业竞争、 欺 诈 及自然 灾 害 、意外 事 故 引起的 导致金 融机构 蒙受 损 失或获 取 额 外 收 益的 机会和 可能性 。 操作 风险是

36、个体 的 内 部 风险，也 是风险防 范 的 重点 ，具 体 措施 如 下 ： 的 先 进的 组织文 化是最 重要的 ，也 正是我 们 所急需 培育 的 。流 动 性 是指 金 融资 产 即 时 变现 的 能力和 金 融机构 从外 部 迅 速筹 集 现 金 的 能力。房地 产 贷 款 具 有金 额 大 ，贷 款 回收 期 长 的 特 点 ，受 国家 经济 政策变化 风险的 影 响较为 明显。 而 银行 的 资 金 来 源 却以 短 期 存款 为 主 ，这 种期 限的 不 匹配 导致了银行 存在较大 的 流 动 性 风险。 当 前我 国银行 业中 长 期 贷 款 蟛糠 质欠康 夭 比例 偏 高

37、、“短 存 长 贷 ”的 现 象 使 商 业银行 资 金 运用 的 期 限 错 配 的 矛盾 相当 突 出 ，加 大 了金 融 加强 政府对 房 地产金 融业 的 管 理我国 房 地产 金 融刚刚起 步， 商业 银 行自 我约束 的 有限 性 使得 我国 房 地产 金 融中出 现 了 较为普 遍的 违 规 操作， 埋 下 了 较大 的 风 险 隐患。 因 此 政府应 建立起 多元 化 、全方 位 的 金 融监 管 体系 ， 加大 对房 地产 金 融的 监 控力度， 确 保 商业 银 行的 安 全、稳定 、高 效 运 行从 监 管 的 方 式 来讲 ， 一 是 要 系 统研究 国 内外房 地产

38、业 的 行情和 商业银 行房 地产 金 融风 险 情况， 制 定 正 确 的 监 管 方 针 和 策 略 ， 以此 来指导 和 约束 商业 银行， 为房 地产 金 融风 险 的 防范 ， 分 散和 消 除 创造 基本 条件 ； 二 是 要 强 化 对房 地产 金融业 务的 监 管 。 检查重 点 应 放 在 商业 银 行是 否按 规 定 办 理 房 地产 信贷 业 务方 面 ； 三是 要 建立房 地产 信贷 风 险 监 测 报 告制 度， 定 期 向 商业 银 行通 报 有关 情况； 四 是 对违规 发放 房 地产 贷 款 的 银 行要 进 行必 要 的 查处， 绝不姑息 迁就 。 华 中 科

39、技大 学硕士学位 论文健全 信息 传递机 制 一 是 要 建立信 用 监 控体系 和 预警 体系 ， 对有不良信 用 记 录 的开 发商和 个 人进 行通 报 ， 采取联 合制 裁 ， 限 制 其 资 金 融通 。 二 是 要 建立公共 信息 系统和 客 户 信 自 、 系 统， 并 实现 资 源 共 享 。 政府应 加强 对相 关 信 息 的 收集 、 登 录 、 整理 和 分 析， 并 通 过 电 子 化 系 统实行资 源 共 享 。 同 时 通 过 法律对 信用 资 料 的 征集 、内部 公开 和 保 密 加以约束 和 规 范 。 三是 要 建立健全 信 用 调查和 资 产评 估 机 构

40、 的 管 理 。同 时 ， 针 对我国 目前 资 产评 估 机 构 管 理 不规 范 的 现 状， 要 加强 对资 产评 估 所 等中 介机 构 的 立法和 监 督管 理 ， 建立市 场 准入 和 年审机 制 ， 提 高 评 估 机 构 评 估 结果的 可 靠度。 四 是 要 在 全 国 范 围 内 建立个 人信 用 制 度。 目前 我国 房 地产 贷 款 的 结构 已经开 始向 个 人住 房 贷 款 倾 斜 ， 个 人住 房 贷 款 的 比 例 将 不断 增 长。 而 由 于 人口 流 动 加快， 个人的 财 务状况难 以确 定 ， 借 款 人有无负 债 和 不良记 录 也 无从 得 知 ，

41、 商 业 银 行个 人信贷 业 务的 贷 前 调查较为困 难 。 因 而 建立个 人信 用 制 度， 防范 个 人住 房 贷 款 的 信 用 风险 的 要 求已十 分 迫 切。土 地交 易市 场 的 混 乱和 无序 以及由 此 滋生的 腐 败 现 象是 造 成房 地产 泡沫 ， 导 致银 行不良贷 款 形成的 重 要 原 因 之 一 。 要 有效 防范 房 地产 金 融风 险 ， 必 须全 面 深 化 土地使 用 制 度改革和 全 面 提 高 建设 用 地利 用 水平 ， 建立统一 公平 、 规 范 有序 的 土 地市场 ， 落 实建设 用 地总量 控制 和 土 地集 中 统一 管 理 制 度

42、， 严 格 实施土 地有偿 使 用 制 度，规 范 政府供地行为， 增 加政府行为的 透 明 度。 主要 有以下 几个 方 面 ： 华 中 科技大 学硕士学位 论文第 四 ， 必 须进 一 步治理 整 顿 市 场 秩 序 。 要 按 照 全国 治理 整 顿 土 地市 场 秩 序 工 作部 署 的 要 求， 切实解 决 土 地市 场 存 在 的 突 出 闯 题 ， 促进 土 地市 场 健康 发展 。 要 加强监 管 ， 提 高 市 场 公开 程度， 保 障 土 地供应 和 交 易中 的 平等竞 争， 实现 公正 的 土 地市场 秩 序 。 要 完 善土 地权利 体系 ， 明 晰土 地权能， 统一

43、 土 地登 记 ， 保 障 交 易安 全 。五 是 必 须进 一 步推 进 配 套改革。 要 改革征地制 度， 完 善补 偿 机 制 。 在 充 分 尊 重农民 土 地财 产权的 基础 上， 逐步建立符 合社会 主义 市 场 经济要 求、 符 合现 代 法制 精神 的 征地制 度。 建立鼓励 土 地流 转、 约束 耕 地占用 的 机 制 。 促 进 和 完 善住 房 储蓄 银 行发 展 华 中 科技大 学硕士学位 论文斜 形成的 巨 大 节 余购 买 力， 引导 一 部 分 购 买 力用 于 住 房 消 费 。 四 是 实行高 存 低 贷 的固 定 利 率 ， 可以提 高 住 房 储蓄 的 吸

44、 引力， 存 贷 款 利 差 可由 政府提 供一 部 分 利 息 补 贴和 收取贷 款 手 续费 来弥 补 。 五 是 实施储蓄 奖励 和 税 收优 惠 政策 ， 可以借 鉴德 国 经验由 政府实行储蓄 奖励 政策 。 同 时 ， 政府还 可 以实施税 收优 惠 政策 来鼓励 住 房 储蓄 。 推 广 房 地产 项 目融资 证 券 化投 资 回报 率 的 优 势 。运 用 周期 长， 比 较适 合于 投 资 房 地产业 。 。 夹 层 融资 是 一 种 资 本 罅 忧 糠康 夭 磐 型蹲 驶 鸬 姆 埂 ， 在 一 定 程度上可 以杜绝如 下 华 中 科技大 学硕士学位 论文优 势 可以最 大

45、 程度的 释 放 风 险 。投 资 及实现 规 模 经济等机 制 ， 可 以做 到 分 散化 投 资 ， 避免 投 资 过 度集 中 。 信 托 公司作为受 托 人， 银 行作为托 管 人， 专业 的 房 地产管 理 机 构 作为投 资 管 理 人， 中 介 机 构提 供评 估 、审计、法律等各 方 面 专业 服 务， 各 机 构 各 司 其 职 ， 又 相 互 制 约， 将 各 主体的 专业 能力聚集 起 来， 更好 地防范 了 房 地产信托 所 面 临 的 项 目风 险 、市 场 风 险 和信用 风 险 。住 房 置业 担保 机 构 和 房 地产贷 款 保 险 制 度可 以有效 地转移 和 分 散商 业 银 行的 房地产金 融风 险